東麗湖高端別墅定位研究

28十二月2023東麗湖高端別墅定位研究一、天津高端別墅市場分析二、東麗湖項目別墅客戶特征三、高端項目別墅客戶購買特征四、產(chǎn)品定位方向分析東麗湖高端別墅定位研究區(qū)域產(chǎn)品類型位置代表項目價格供應(yīng)量（套）存量（套）占地容積率建筑面積中心區(qū)域聯(lián)排為主和平區(qū)五大道板塊西康路36號1500-4000萬346270871.2634000南開區(qū)奧體板塊鉆石山230001991181450002.13310000霞光道35000682537000.741200環(huán)線內(nèi)聯(lián)排為主南開區(qū)老城廂板塊檀府18000188100665000.7665000西青洋樓板塊中天首府1700013813575000178000河西梅江板塊海逸長洲1900-2100萬252000001.1600000環(huán)線外獨棟津南版塊新悅庭15000-16000120421280000.4875600西青開發(fā)區(qū)板塊瑪歌莊園90003792093300000.38120000高端別墅市場典型項目東麗湖高端別墅定位研究項目名稱產(chǎn)品面積（㎡）單價（元/㎡）總價(萬）07年供應(yīng)量08年供應(yīng)量套數(shù)面積（㎡）金額（億）套數(shù)面積（㎡）金額（億）檀府聯(lián)排獨棟雙拼192-350470-600350180002600017000346-6301200-1500595聯(lián)排：50135502.4獨棟：12雙拼：10642035001.70.6西康路36號獨棟450-900390001200-4000——34229508.8中天首府獨棟雙拼聯(lián)排240-320215-308200-215260002300016000624-832495-736320-344——獨棟：28雙拼：6聯(lián)排：3578401569726320.41.2霞光道聯(lián)排255-25835000-40000800-1300——7418981鉆石山聯(lián)排疊拼雙拼300-346231-280461-508180001750025000540-623405-4901100-1300——聯(lián)排：41疊拼：24雙拼：313243613214542.31.10.4海逸長洲獨棟600360002200——25150005.4新悅庭獨棟303-54015000455-810——84354065.3瑪歌莊園獨棟380-58015000570-870250（05—07年總供應(yīng)量）12000015.6132633609.5高端別墅市場供應(yīng)情況

目前高端別墅產(chǎn)品面積區(qū)間在200-600平米，單價區(qū)間在15000-40000元/平米，總價區(qū)間在320-4000萬之間，因各項目位置不同，產(chǎn)品力不同，因此各區(qū)間跨度較大。其中面積區(qū)間主要集中在300-500平米。07、08年整體供應(yīng)套數(shù)在650套左右。東麗湖高端別墅定位研究項目名稱產(chǎn)品面積（㎡）單價（元/㎡）總價(萬）07年成交量08年成交量套數(shù)面積（㎡）金額（億）套數(shù)面積（㎡）金額（億）檀府聯(lián)排獨棟雙拼192-350470-600350180002600017000346-6301200-1500595聯(lián)排：2567751.2獨棟：7套雙拼：6套3745210010.4西康路36號獨棟450-900390001200-4000——27182257.1中天首府獨棟雙拼聯(lián)排240-320215-308200-215260002300016000624-832495-736320-344——40104002.2霞光道聯(lián)排255-25835000-40000800-1300——246091鉆石山聯(lián)排疊拼雙拼300-346231-280461-508180001750025000540-623405-4901100-1300——聯(lián)排：16疊拼：14雙拼：—51683577—0.90.63—海逸長洲獨棟600360002200——17102003.7新悅庭獨棟303-54015000455-810——10168602.5瑪歌莊園獨棟380-58015000570-870246（05—07年總成交量）11808015.320144002.1高端別墅市場成交情況07、08年整體成交套數(shù)在350套左右，與供應(yīng)量相比，整體去化率在54%左右。東麗湖高端別墅定位研究項目名稱產(chǎn)品面積（㎡）單價（元/㎡）總價(萬）09年存量10年存量套數(shù)面積（㎡）金額（億）套數(shù)面積（㎡）金額（億）檀府聯(lián)排獨棟雙拼192-350470-600350180002600017000346-6301200-1500595聯(lián)排：25獨棟：5雙拼：46775267514001.20.70.2聯(lián)排：138373986.7西康路36號獨棟450-900390001200-4000747251.8——中天首府獨棟雙拼聯(lián)排240-320215-308200-215260002300016000624-832495-736320-34429200-3207540——霞光道聯(lián)排255-25835000-40000800—鉆石山聯(lián)排疊拼雙拼300-346231-280461-508180001750025000540-623405-4901100-1300聯(lián)排：25疊拼：10雙拼：3638648459691.40.50.4聯(lián)排：52疊拼：20雙拼：613286969019382.90.90.7海逸長洲獨棟600360002200742001.5593540012.7新悅庭獨棟303-54015000455-81044185462.884354065.3瑪歌莊園獨棟380-58015000570-870106508807.4——高端別墅市場存量預判根據(jù)07、08年的供需情況，在無新項目入市的情況下，09年高端別墅存量在320套左右，10年存量預計在360套左右。存量的面積區(qū)間仍然集中在300-500平米。東麗湖高端別墅定位研究西康路36號霞光道5號鉆石山檀府中天首府新悅庭瑪歌莊園海逸長洲區(qū)域產(chǎn)品類型代表項目市場表現(xiàn)價值點中心區(qū)域聯(lián)排為主西康路鉆石山霞光道絕對高端客群價值吸引度高，稀而貴核心區(qū)位、城市資源核心型，保值增值系數(shù)高環(huán)線內(nèi)聯(lián)排為主檀府中天首府海逸長洲城市別墅突出地段品質(zhì)與價值并舉，城市資源占有型，價格價值對比平衡環(huán)線外獨棟新悅庭瑪歌莊園環(huán)境價值產(chǎn)品感受突出產(chǎn)品與環(huán)境價值化感受，產(chǎn)品與環(huán)境依托實現(xiàn)價值感高端別墅市場價值點東麗湖高端別墅定位研究戶型情況面積區(qū)間（㎡）占比套數(shù)總款（萬元）S戶型30018%28500D戶型400-46051%83650-750P戶型510-54031%51800-900總計（套）162會館P戶型P戶型特點建筑形式：地上3層+地下一層（地下計入產(chǎn)權(quán)面積）建筑風格：新英格蘭居室：四室三廳車位：附帶車庫（兩個車位）分布點位：分布在項目的核心區(qū)域高端別墅市場典型項目——新悅庭東麗湖高端別墅定位研究戶型情況面積區(qū)間（㎡）占比套數(shù)總款（萬元）側(cè)院3005%10800-900聯(lián)排35090%179600雙拼5005%1010000-1200總計（套）199雙拼戶型特點建筑形式：地上2層+地下一層（地下計入產(chǎn)權(quán)面積）建筑風格：現(xiàn)代簡約居室：四室三廳車位：地上車位分布點位：高價位產(chǎn)品沿著項目中的水系分布中央水系高端別墅市場典型項目——鉆石山東麗湖高端別墅定位研究戶型情況面積區(qū)間（單位：㎡）占比套數(shù)總款（萬元）A戶型373-37722%83500-600B戶型463-49471%269700C戶型562-5677%2710000總計（套）379C戶型特點建筑形式：地上2層+地下一層（地下計入產(chǎn)權(quán)面積）建筑風格：純南法風格獨棟別墅居室：四室三廳車位：地上車位分布點位：沿著項目中的水系及中央景觀帶分布中央景觀水系中心景觀區(qū)高端別墅市場典型項目——瑪歌莊園東麗湖高端別墅定位研究小結(jié)1、大戶型產(chǎn)品面積多在500平米及以上；除新悅庭以外，大戶型所占比例基本不到10%，屬于標桿性產(chǎn)品；2、產(chǎn)品戶型多為四室三廳以上；3、產(chǎn)品建筑為地上+地下，地下部分均計入面積；4、產(chǎn)品分布在項目的核心位置或是項目的中央水系景觀周邊；5、產(chǎn)品總價款在1000萬左右，對于客戶要求較高。高端別墅市場典型項目——小結(jié)東麗湖高端別墅定位研究東麗湖項目從城市維度考慮具備以下屬性：環(huán)外項目開發(fā)周期長復合型別墅基礎(chǔ)存在基礎(chǔ)客戶尊重客戶感受為開發(fā)主線高端別墅市場小結(jié)中心別墅：城市核心優(yōu)勢地段，核心資源絕對占有，地段與周邊環(huán)境不可復制；稀有低密資源價值意義大于產(chǎn)品尺度城市別墅：城市優(yōu)質(zhì)地段，城市資源利用價值最大化資源整合，城市內(nèi)維跨度推動產(chǎn)品價值，凸顯城市中的低密生活環(huán)外別墅打造自身項目唯一性，產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)并舉需要借助內(nèi)力，打造項目產(chǎn)品的生存環(huán)境高位產(chǎn)品資源優(yōu)質(zhì)重視產(chǎn)品與環(huán)境，更尊重客戶的精神與物理等屬性感受市場表現(xiàn)：高端產(chǎn)品“價量平穩(wěn)”，高端產(chǎn)品價值表現(xiàn)穩(wěn)健城市核心區(qū)域的高端別墅項目，精神層面的高端屬性大于產(chǎn)品自身物理屬性環(huán)外別墅項目對于綜合產(chǎn)品力要求程度較高，突出綜合實力東麗湖高端別墅定位研究一、天津高端別墅市場分析二、東麗湖項目別墅客戶特征三、高端項目別墅客戶購買特征四、產(chǎn)品定位方向分析東麗湖高端別墅定位研究家庭結(jié)構(gòu)年齡從家庭結(jié)構(gòu)和年齡情況看：55%購買高端產(chǎn)品的客戶主要為45-55歲的三口之家，孩子年齡在12-25歲之間25%的客戶為三代同居15%的客戶為兩口之家，年齡在30-35歲，也有極少的25-35歲人群5%的客戶為其他情況，例如單身客戶、四代及以上共同居住等。這部分人群年齡跨度較大。東麗湖別墅市場客群分析東麗湖高端別墅定位研究置業(yè)目的從置業(yè)目的看：85%的客戶為二次改善或多次置業(yè)，這部分客戶年齡段在45歲-55歲之間，屬于高經(jīng)濟收入人群，年收入均在500萬以上，家庭、收入處于高峰、穩(wěn)定階段，購買高端產(chǎn)品主要為了改善居住環(huán)境和彰顯自身價值。15%的客戶為首次置業(yè)和其他類型客戶，這類客戶存在的原因較多，如：從事投資型工作（股票）的客戶，這部分客戶收入不穩(wěn)定，但有機會獲得高收益；還有部分是父母贈與孩子結(jié)婚用房等。東麗湖別墅市場客群分析東麗湖高端別墅定位研究工作情況從客戶工作情況看：45%的客戶為私營企業(yè)業(yè)主，這部分人大多從事工程、金融、飲食、制造業(yè)等傳統(tǒng)高經(jīng)濟收入行業(yè)，年收入均在500萬以上。25%的客戶為企業(yè)高管，一般分布在一些知名大型國有、合資企業(yè)和外企，職位在總經(jīng)理級別以上的高級管理人。25%的客戶為政府官員。5%的客戶為企事業(yè)單位工作的具有技術(shù)、特殊貢獻等突出業(yè)務(wù)體現(xiàn)的人員，如：醫(yī)院院長、社科院院士、高等學府教授等。東麗湖別墅市場客群分析東麗湖高端別墅定位研究到訪途徑從到訪途徑上看：55%的客戶從私人圈層了解到項目信息，例如名流會、招商銀行大客戶等，項目會在這個圈層中產(chǎn)生相互宣傳作用。25%的客戶通過報廣得到項目信息，一般集中在每日新報和今晚報。東麗湖別墅市場客群分析東麗湖高端別墅定位研究典型客戶案例1——房產(chǎn)情況：東麗湖萬科城雙拼別墅面積250平米270萬一次性購買7套客戶背景：高先生，48歲，碩士學歷,

高級工程師,

北方園林市政工程公司總經(jīng)理，天津北方創(chuàng)業(yè)集團董事長，集團總計注冊資金11900萬元。性格開朗豁達并理性細致；客戶愛人今年36歲，是第二任妻子，共有3個兒子，大兒子成年已婚，二兒子和小兒子年齡在8歲和1歲；該客戶并非需求型購房，購房時主要依據(jù)自己對房屋的喜愛和對后期發(fā)展的判斷?？蛻魫酆茫旱谝?，擁有自己專屬高爾夫球場，在我項目附近目前正在建設(shè)。第二，擁有自己專屬的游艇，目前已經(jīng)購買；第三，自己錄制一份歌曲專輯，目前正在后期制作階段；第四，自己出版書籍，目前正在籌備；喜好旅游度假；置業(yè)要求：客戶比較看重房屋品質(zhì)，比較關(guān)注房產(chǎn)的性價比和后期升值力，定房前很細致，確定購買后，辦理手續(xù)過程表現(xiàn)出非常隨意。溝通中偏愛講述自己的生活方式、工作環(huán)境與個人成就。該客戶對于社區(qū)品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、居住密度要求非常高，目前在我項目購買別墅7套，購房主要為自己居住及親戚度假使用，同時考慮投資。東麗湖別墅市場客群分析東麗湖高端別墅定位研究典型客戶案例２——房產(chǎn)情況：東麗湖萬科城獨體別墅面積272平米600萬客戶背景：王女士，今年37歲，目前經(jīng)營天津市松正電動科技有限公司，是一家以科學技術(shù)為推動力的大型高科技民營企業(yè)，現(xiàn)有員工1200多名，注冊資金6600萬元?？蛻衄F(xiàn)住河東區(qū)太陽城橙翠園，居住面積150平米左右，家中至少有兩輛汽車，保時捷卡宴，沃爾沃。家中有兩個孩子，大女兒在國外念書，小兒子還在上幼兒園今年4歲，目前和父母一起居住。本人負責公司產(chǎn)品研發(fā)及海外市場拓展，丈夫是董事長。除了和丈夫經(jīng)營公司以外自己也投資基金，大概有幾千萬左右資金。據(jù)客戶自己描述，有今天的生活多數(shù)來自于自己和丈夫的運氣非常好，事業(yè)方面選對了行業(yè)?？蛻魫酆茫浩綍r喜歡和朋友聚會，體育運動居多，性格開朗，喜歡結(jié)交行業(yè)精英。而且號召力比較強，多數(shù)活動都是在她的鼓動下實施的。

置業(yè)需求：客戶曾在2007年在東麗湖萬科城買過兩套高層產(chǎn)品一次性付款，目的只為投資考慮。2008年懷著對東麗湖的熱愛再次來到這里，想買套大一些的房子，看了一期的別墅非常喜歡大院子、親水，主要考慮和父母一起居住。東麗湖別墅市場客群分析東麗湖高端別墅定位研究家庭背景：購買別墅居住以兩代之家為主，客戶年齡多在40歲以上，家里2－3個孩子。購買別墅前家庭主要的活動在市區(qū)，購買郊區(qū)的別墅考慮大面積，多為與父母同住，孩子大學前教育在本地完成，大學或大學后多去國外留學。平時家庭聚會和出游比較多，有大家庭的榮耀感，即使孩子成人，依然要保持家庭總部概念——給每個孩子留一個房間。事業(yè)特征：擁有較高的學歷，文化素質(zhì)高，大中型企業(yè)董事長，企業(yè)注冊資金達到5000萬以上，事業(yè)頂峰階段，擁有３套以上房產(chǎn)，在市區(qū)居住的房產(chǎn)均在150平米以上,家里至少2輛車（高檔車），小孩長大會繼續(xù)增加車輛數(shù)。東麗湖別墅市場客群分析東麗湖高端別墅定位研究置業(yè)動機生活愛好他們的置業(yè)有兩種動機，第一是出于對自己的獎勵——身份的象征、家庭居住環(huán)境的升級，長期居住、可傳承家族產(chǎn)業(yè)（家族產(chǎn)業(yè)的締造者）；第二是為子女買房，考慮未來孩子成家居住，短期度假長期投資；大多數(shù)人置業(yè)主要考慮居住，主要是出于對目前和未來居住需求，有些也會作為度假投資，但多數(shù)資金會更多投往實業(yè)。而且比較低調(diào)，很少有彰顯式的購房行為。喜愛和朋友聚會，有熟悉固有的朋友圈；喜歡旅游，經(jīng)常出國。休閑活動主要是高爾夫、球類運動、種植、飼養(yǎng)寵物；看中孩子的教育，多為在國外受教育。東麗湖別墅市場客群分析東麗湖高端別墅定位研究東麗湖別墅市場客群分析東麗湖別墅客戶具備天津高端客群的一定特征：價格尺度并不敏感；對產(chǎn)品有一定自我的評判力；尊重自我價值觀與情感感受；由于事業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，生活作為人生的第一位；選擇東麗湖主要被自然環(huán)境所感染；重視產(chǎn)品的保值增值潛力；希望產(chǎn)品細節(jié)更能感動自己必備需求特征1、意境好；2、安全、私密性；3、高品質(zhì)會所；4、有符號感的建筑風格；5、精致的園林景觀（水景）；6、建筑功能舒適，足夠房間數(shù)。增值需求特征1、交通便利，又希望“世外桃源”；2、強調(diào)大戶傳統(tǒng)，豪氣、有面子、用材實在純正；3、追求居住生活圈的純粹性；4、高品質(zhì)的服務(wù)管理，有尊貴感。東麗湖高端別墅定位研究一、天津高端別墅市場分析二、東麗湖項目別墅客戶特征三、天津高端別墅客戶購買特征四、產(chǎn)品定位方向分析東麗湖高端別墅定位研究典型性高端別墅客戶特征描摹客戶案例：——新悅庭高端客戶深訪背景：年齡51歲，購買400平米獨棟別墅，從事特種涂料行業(yè)，自身是行業(yè)特種涂料發(fā)明人，后期組建企業(yè)推向市場，工廠設(shè)在天津，主要以環(huán)渤海及上海市場為主，年營業(yè)額在8億左右，由于自身產(chǎn)品成本較低，所以銷售利潤較高，購買高端房產(chǎn)主要資產(chǎn)占有、避稅。子女都在國外，平常喜歡打高爾夫。李先生：購買目的：此客戶在北京天津購置多處高端物業(yè)，購買高端別墅主要看產(chǎn)品價值度和環(huán)境，購買新悅庭產(chǎn)品主要認同產(chǎn)品形式與產(chǎn)品內(nèi)部空間尺度，純獨棟別墅社區(qū)的純粹性，而且感覺此類產(chǎn)品價值堅挺度較高，而且資源越來越少。產(chǎn)品要求：由于體驗過純粹歐美的別墅產(chǎn)品，對于空間尺度要求很高。進門十字分區(qū)，空間寬度越大越好，首層具有很強的意識感，層數(shù)不宜過多，整體建筑要厚重一些；主人居室空間要大，例如更衣室、洗手間功能空間不也不能太小產(chǎn)品不足點：走廊寬度太小，不能擺放更多陳設(shè)，儀式感不強；主臥應(yīng)該有雙主衛(wèi)，根據(jù)男女主人的習慣可后期改造，尊重性別習慣房屋外綠植應(yīng)作為周圍環(huán)境的屏障，這樣更安全、更私密。東麗湖高端別墅定位研究典型性高端別墅客戶特征描摹客戶案例：——新悅庭高端客戶深訪背景：年齡42歲，35歲開始創(chuàng)業(yè)，每年公司業(yè)績很好，工作比較辛苦，丈夫和子女不在身邊，購置房產(chǎn)是為了犒勞自己，并推動自己更高的工作目標，購買高端物業(yè)多處，主要在天津和上海。平?？赡懿蛔?，但長期需要人打理，回家后馬上有一種昨天曾住過的家的感覺，對于安全、舒適、服務(wù)要求很高。購買420平米獨棟別墅。陳女士：購買目的：此客戶在北京上海都購置高端物業(yè)，購買高端別墅主要看私密、安全、舒適、空間及個人情感感受，購買新悅庭產(chǎn)品主要認同建筑形式的開間尺度較高，建筑高度沒有壓迫感，別墅感覺比較純正。較大的院落，后期改造空間基礎(chǔ)較好。產(chǎn)品要求：需要空間感，對建筑的整體寬度需求要求較高；首層挑空不宜過高，不要四處開窗，這樣給予自己的心理安全感受較好。產(chǎn)品不足點：對現(xiàn)有衛(wèi)生件尺度感覺不太滿意，因為有自己做spa，和在衛(wèi)生間休閑的習慣，如果更開敞一些更好，比如可以泡澡時候后喝紅酒、聽音樂；院落綠植較少，由于建筑密度大，綠化不能完全進行區(qū)隔。東麗湖高端別墅定位研究典型性高端別墅客戶特征描摹客戶案例：——瑪歌莊園高端客戶深訪背景：年齡48歲，家住賓水西道，主要做鋼材生意，生性上比較保守，主要的資金都投于房產(chǎn)，購買瑪歌莊園主要由于兒子去歐洲旅行，比較喜歡南法風格的產(chǎn)品，在孩子的主導下，購買了瑪歌莊園一期水系邊的獨棟別墅。唐先生：購買目的：距離原來生活的圈子不遠，而且是現(xiàn)房呈現(xiàn)。喜歡這種風格，現(xiàn)場園林與產(chǎn)品的感受程度較高，主要看到現(xiàn)房后心里比較踏實，項目水系與園林建造的比較實在；產(chǎn)品要求：產(chǎn)品空間內(nèi)部的分割比較多，居室環(huán)境較好，小開窗，內(nèi)部采光通風條件較好。綠植密度較大，院落分割比較清晰。產(chǎn)品不足點：房屋內(nèi)空間尺度都不大，裝修比較麻煩，后期有些空間肯定利用不大；風格很純粹，但不符合生活習慣，后期需要改造，一定會把兩個空間改造成一個空間，裝修周期一定很長；項目四面比較荒涼，項目四周圍墻較低，應(yīng)該用高密高大的綠植進行分割；項目物業(yè)很成熟，進入園區(qū)內(nèi)的車比較復雜，應(yīng)該把非業(yè)主的車及非業(yè)主的人員進行有效屏蔽和區(qū)隔；東麗湖高端別墅定位研究家庭背景：多是典型兩代家庭為主，客戶年齡多在40-50歲之間，原始積累較早，資產(chǎn)極為豐厚，基本上以兩代為主，家庭主要活動在天津。由于都有國外生活經(jīng)歷，對于國外建筑及人文等方面，有自己較高的認識。事業(yè)特征：在天津完成原始積累，自己的產(chǎn)業(yè)都在以天津為核心，生意的重心在天津，熟絡(luò)的關(guān)系網(wǎng)和生意圈也在天津，和一般天津人一樣具有深厚的天津本土情節(jié)。典型性高端別墅客戶特征描摹小結(jié)東麗湖高端別墅定位研究置業(yè)動機生活愛好他們的置業(yè)有三種動機，第一是出于對自己的獎勵——身份的象征、家庭居住環(huán)境的改善、；第二是有購置高端物業(yè)的習慣——看見能夠打動自己的項目，就會產(chǎn)生購置欲望；第三是為子女買房，作為親情的體現(xiàn)，考慮未來孩子成家居??；大多數(shù)人置業(yè)主要考慮居住，不會浪費錢在房地產(chǎn)投資，而主要是出于目前和未來居住需求，有資金會更多投往實業(yè)。而且比較低調(diào)，很少有彰顯式的購房行為。商務(wù)活動和家庭活動嚴格分開，不會在住的地方進行商務(wù)活動；偏好和家人一起的活動，看中親情；有熟悉固有的朋友圈，聚會也多在圈里進行；休閑活動主要是高爾夫、打牌、球類運動；看中孩子的教育，子女都送往國外讀書。典型性高端別墅客戶特征描摹小結(jié)東麗湖高端別墅定位研究高端別墅客戶特征“馬斯洛需求體系”中，針對高端客戶需求尋在以下顯著特征：購買需求：追求天津高端別墅廣博的高端產(chǎn)品特征的比對能力，傳統(tǒng)居住觀念，對私有土地的多少；保值價值，生活中完全尊重自我的習慣與選擇；關(guān)注社區(qū)成熟度，物業(yè)，安全。高端人群共性1、價格敏感度不高；2、重視對自我價值觀的尊重：安全私密性；舒適度信任設(shè)計環(huán)境地段東麗湖高端別墅定位研究高端別墅客戶對于產(chǎn)品要求的筆錄總結(jié)安全性、私密性：重視居住的安全性，對于自身、孩子，包括寵物的安全都同樣重視；例如：管道維修設(shè)備在室外或貼外墻，常規(guī)維修不要進入室內(nèi)；室外綠植一定安全，不含任何有害化學物質(zhì)，對人和動物都無影響自我的居住空間一定要絕對私密，包括對于社區(qū)的人群要求也同樣需要層次統(tǒng)一，非本社區(qū)的人員絕對不能進入；例如：社區(qū)專屬的保安可以熟記業(yè)主車牌號，非業(yè)主車牌就算公安系統(tǒng)的車輛也不能進入；舒適度：尊重主人的舒適細節(jié)，尊重生活細節(jié)；例如：開窗方式，開窗方向可以起到防風減噪的特點；更衣室可以自然采光，女士化妝不會形成色差降低在家的心理防線；例如：生活各空間都有報警系統(tǒng)，房屋周邊可以設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，高科技設(shè)施與保安雙重保險；東麗湖高端別墅定位研究信任：購買高端產(chǎn)品，重視“眼見為虛、耳聽為實”；例如：產(chǎn)品品質(zhì)集中在示范區(qū)、樣板間，客戶對此并不感冒，他們更看重開放商品牌與實力，重視”口碑”；物業(yè)管理需要超出預期，強化客戶感受，尊重客戶價值觀；例如：物業(yè)人員一主人的身份對待業(yè)主，這樣可以真正做到像代理自己的家一樣打理社區(qū)；全方位親力親為的為業(yè)主服務(wù)，例如業(yè)主的生日、結(jié)婚紀念日贈送禮物；高端別墅客戶對于產(chǎn)品要求的筆錄總結(jié)設(shè)計：購買高端產(chǎn)品，重視空間的儀式感，空間開間比較重視；例如：入門的交通盒可以做成十字形，通往不同區(qū)域；具備his空間和her空間，男女主人的會客廳、家庭廳、更衣間甚至衛(wèi)生間衛(wèi)生間具備多功能，可以聽音樂、做spa、喝咖啡，完成自我釋放的全部動作空間打造充分尊重男女主人，生活習慣更加獨立；例如：具備his空間和her空間，男女主人的會客廳、家庭廳、更衣間甚至衛(wèi)生間；高端人群在家不愛工作，書房空間更加是自我休閑和放松的地方；東麗湖高端別墅定位研究環(huán)境：對于項目周邊環(huán)境非城市核心資源區(qū)，如果以自然景觀資源為主，更加考驗整體塑造的能力；例如：建筑融入到整體環(huán)境中，色調(diào)可以不要太跳躍，產(chǎn)品具備感性訴求；建筑層數(shù)不易過高，過高會形成對人的壓迫感；例如：做好不要超過三層，如有下沉庭院，地上兩層最好，這樣更像別墅；如果建筑之間間距更小，綠化空間利用率要高，這樣每個建筑會顯得更加獨立；例如：以綠植為圍墻，周邊道路以坡地園林為主，曲徑通幽的感受；高端別墅客戶對于產(chǎn)品要求的筆錄總結(jié)東麗湖高端別墅定位研究敏感度價值點高中低會所品牌保障交通便利物業(yè)服務(wù)豪氣生活圈層空間綠化層數(shù)習慣安全居住純粹車位價格私密房間功能必備價值需求增值價值需求其他價值需求情感價值系統(tǒng)自我價值觀實現(xiàn)精神屬性物理屬性高端別墅客戶對于產(chǎn)品要求的價值分析東麗湖高端別墅定位研究一、天津高端別墅市場分析二、東麗湖項目別墅客戶特征三、天津高端別墅客戶購買特征四、產(chǎn)品定位方向分析東麗湖高端別墅定位研究產(chǎn)品方向設(shè)定：做天津別墅立標性別墅產(chǎn)品空間尺度及價值高于以往前期售出別墅產(chǎn)品以客戶需求為導向，對于客戶的精神需求和物理需求為方向指導目標：存在基礎(chǔ)方向：大盤內(nèi)的高端別墅居住區(qū)利用項目內(nèi)地塊環(huán)境資源最優(yōu)的區(qū)域利用水系和環(huán)境跳出整體項目尊重需求為主要導向東麗湖高端別墅定位研究優(yōu)勢（S）1、大盤規(guī)劃，高端產(chǎn)品基礎(chǔ)較好，客戶認知度高；2、由萬科地產(chǎn)公司開發(fā)，品牌號召力強大；3、整體項目最優(yōu)值的土地地塊，雙湖資源之間，產(chǎn)品塑造質(zhì)素較高。劣勢（W）1、作為別墅項目，在符合大盤中的純粹意境的樹立存在一定難度；2、項目土質(zhì)鹽堿化，對綠植種植的不良影響；產(chǎn)品SWOT分析機會（O）1、提升收藏屬性，樹立本區(qū)域別墅產(chǎn)品/富貴產(chǎn)品的標桿，具有極強的不可復制性，在建筑之外更關(guān)注生活體驗。改變客戶對別墅的傳統(tǒng)認知；3、安全與私密。寶安富貴階層對居住在本區(qū)域缺乏安全感，安全和私密成為目標客戶關(guān)注的重要價值；4、品牌開發(fā)關(guān)注客戶情感價值；威脅（T）1、如果產(chǎn)品的精神屬性及物理屬性打造不到位，容易混為一般別墅物業(yè)類型；2、高端豪宅不是萬科最擅長的產(chǎn)品、高端別墅客戶不是萬科最熟悉的人群；萬科的超豪宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)素及思維模式尚有待提升。東麗湖高端別墅定位研究本產(chǎn)品初步定位——天津上東首席別墅社區(qū)不可復制的資源景觀價值歸屬的世外桃源精神家園的傳世府邸關(guān)鍵詞：標桿別墅，大家望族，絕版環(huán)境，榮耀尊邸，身份象征，世外桃源，產(chǎn)品定位東麗湖高端別墅定位研究環(huán)境設(shè)計舒適度設(shè)備設(shè)施配套服務(wù)產(chǎn)品定位定位關(guān)鍵詞：產(chǎn)品特征：（1）城市標桿的高檔別墅：自然建筑融合，享受精神和安靜生活；（2）萬科品牌下的大宅風范，天津市的首屈一指，財富階層情感價值兌現(xiàn)；（3）功能：保證別墅的舒適度和生活品質(zhì)，建立生活感受新標準，注重功能性；東麗湖高端別墅定位研究環(huán)境產(chǎn)品建議親水而建，建筑與水系相互嵌入；庭院作為建筑整體的一部分，親水進而探水，做以水為主題的園林設(shè)計；東麗湖高端別墅定位研究環(huán)境可以考慮加大產(chǎn)品密度，增加親水別墅個體資源數(shù)量；利用綠植、內(nèi)循環(huán)水系解決間距空間較小的問題；產(chǎn)品建議東麗湖高端別墅定位研究環(huán)境產(chǎn)品整體區(qū)域環(huán)境概念要脫穎而出，跳出大盤；考慮到客戶群的尊貴身份，以及建筑外形的風格特點，景觀設(shè)計可以融入歐洲古典園林的造景手法，使用對稱的布局、厚重的石材、豐滿的植物，提升整個社區(qū)的貴族氣質(zhì)。產(chǎn)品建議東麗湖高端別墅定位研究環(huán)境產(chǎn)品建議區(qū)域核心內(nèi)部景觀，延續(xù)水系主體題新古典主義景觀，與建筑風格呼應(yīng)，最大化社區(qū)的尊貴不凡。東麗湖高端別墅定位研究設(shè)計產(chǎn)品建議滿足高端別墅功能集合的單體面積，必須在400—450平米之間，作為主力產(chǎn)品，如考慮地下室設(shè)計，以2層為主，無地下室設(shè)計，以3層為主單體戶型面積屬于中等偏上，總價控制在800萬以內(nèi)建筑層數(shù)以2—3層為主，建筑整體面寬要大，整體可偏于方正東麗湖高端別墅定位研究設(shè)計產(chǎn)品建議交通核十字分區(qū)，各功能區(qū)交通不交叉；雙客廳設(shè)計，充分體現(xiàn)高端氣質(zhì)，大尺度的自由空間分區(qū)。首層示意產(chǎn)品位置為北水南岸，主功能區(qū)設(shè)置于南向，休閑區(qū)設(shè)置于景觀較好的北向東麗湖高端別墅定位研究設(shè)計產(chǎn)品建議三個臥室全部朝陽，各功能區(qū)交通不交叉；雙客廳設(shè)計，充分體現(xiàn)高端氣質(zhì)，大尺度的自由空間分區(qū)。二層示意東麗湖高端別墅定位研究設(shè)計產(chǎn)品建議休閑私密空間，可以開辟為spa區(qū)域、主人獨立休息區(qū)南向可作為主臥設(shè)計，頂層空間可謂純粹，主體為主人服務(wù)。頂層示意東麗湖高端別墅定位研究舒適度產(chǎn)品建議1.動靜分區(qū)2.流線便捷３.南北通透4.采光充足東麗湖高端別墅定位研究南側(cè)庭院價值提升的解決方式：景觀庭院舒適度產(chǎn)品建議東麗湖高端別墅定位研究南側(cè)半地下躍層復式住宅，挖掘地下建筑面積價值潛力。舒適度產(chǎn)品建議東麗湖高端別墅定位研究北側(cè)住宅價值提升的解決方式：親水庭院舒適度產(chǎn)品建議東麗湖高端別墅定位研究制冷：中央空調(diào)采暖：地采暖供電：雙路供電電視：預留有線電視及衛(wèi)星電視接口網(wǎng)絡(luò)：寬帶入戶，2-4個信息點熱水：溫泉入戶消防：自動報警系統(tǒng)，消火栓滅火系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)安防：可視對講門禁系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，全方面閉路監(jiān)視系統(tǒng)，地下車庫智能化門禁系統(tǒng)其他：新風系統(tǒng)，LOW-E玻璃核心價值點：通過放大某項功能，加強對高科技的應(yīng)用，凸顯生活的便利處、尊貴感本案因外部條件噪音干擾大空氣質(zhì)量較差，必須具備新風系統(tǒng)和LOW-E隔音玻璃另外安防設(shè)施的完備先進也是高端客群所看重的建議