閑置農(nóng)村宅基地退出調(diào)研材料（二）

書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟。書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟。第第頁(yè)閑置農(nóng)村宅基地退出調(diào)研材料淅川縣農(nóng)村宅基地管理及退出問題的

調(diào)研報(bào)告

淅川縣位于河南省西南邊陲，東北與本省的鄧州、內(nèi)鄉(xiāng)、西峽相接，西與陜西省的商南相連，南與湖北省的鄖縣、老河口市毗鄰，轄11個(gè)鎮(zhèn)，4個(gè)鄉(xiāng)，兩個(gè)街道辦，537個(gè)村（居）委會(huì)，2021年底全縣總?cè)丝?4.34萬(wàn)人。其中農(nóng)村人口55.76萬(wàn)人，土地總面積2818.12平方公里，其中農(nóng)村居民點(diǎn)面積為11274.71公頃，占建設(shè)用地面積的21.42%，人均用地202.20平方米，高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（人均150平方米），且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間不均衡，山多地少，素有“七山二水一分田”之稱。淅川縣是全國(guó)移民安臵大縣，國(guó)家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣，河南省首批35個(gè)擴(kuò)權(quán)縣之一。境內(nèi)有亞洲第一大淡水湖丹江口水庫(kù)，是南水北調(diào)中線工程主要水源地、淹沒區(qū)和渠首所在地。鑒于淅川縣特殊的縣情，使得淅川農(nóng)村宅基地問題，長(zhǎng)期以來(lái)成為農(nóng)村基層工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題之一。搞好農(nóng)村宅基地建設(shè)，對(duì)于節(jié)約集約用地和保護(hù)耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展；建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，具有重要意義。如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)。針對(duì)以上問題我們對(duì)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村實(shí)地調(diào)研。

一、當(dāng)前宅基地管理中存在的主要問題

1、宅基地管理不規(guī)劃。農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，相互之間還不銜接，國(guó)家也沒有指定法律、法規(guī)或者規(guī)章，宅基地管理缺少規(guī)范。

2、宅基地缺乏規(guī)劃。第二輪土地利用總體規(guī)劃基本上沒有預(yù)留新的宅基地規(guī)劃點(diǎn)，沒有為發(fā)展預(yù)留空間，無(wú)法適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)對(duì)宅基地管理的需求，致使新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃、村莊規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃很難銜接。

3、農(nóng)村居民點(diǎn)分布零散，面積大，超面積占用宅基地現(xiàn)象普通?！翱招拇濉薄ⅰ耙徽嗾爆F(xiàn)象明顯。有的地方在道路沿線搞農(nóng)民集中居住區(qū)，而村內(nèi)舊宅不拆除，大多成為破房、危房，無(wú)人居住，形成了大量的“空心村”。

4、宅基地管理薄弱。農(nóng)民建房有占用耕地現(xiàn)象。由于基層管理缺乏嚴(yán)格的措施機(jī)制，農(nóng)村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來(lái)，新的宅基地隨意擴(kuò)張，甚至占用耕地。

5、宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺乏，農(nóng)村宅基地私有轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。法律和政策限制宅基地流轉(zhuǎn)，特別是禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地，但又沒有農(nóng)村村民退出宅基地的機(jī)制，不但存在大量的隱性流轉(zhuǎn)，而且致使已定居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的居民不能將其合法擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，使宅基地使用權(quán)的權(quán)

益難以實(shí)現(xiàn)，宅基地空臵、空心村現(xiàn)象普通，土地不能得到。同時(shí)由于宅基地禁止抵押，農(nóng)民無(wú)法通過抵押宅基地在銀行進(jìn)行融資。少數(shù)農(nóng)民為了謀取私利，不惜將自己的宅基地、自留地甚至責(zé)任田作價(jià)賣與無(wú)宅基地的農(nóng)戶建房。

二、宅基地管理措施

1、建立農(nóng)村宅基地規(guī)劃制度。把宅基地規(guī)劃作為宅基地管理的基礎(chǔ)，明確農(nóng)村宅基地規(guī)劃的內(nèi)容和法律地位。各級(jí)政府要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，編制村莊建設(shè)規(guī)劃，與土地利用總體規(guī)劃做好銜接。村莊建設(shè)規(guī)定以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，以舊村莊為依托，優(yōu)化村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)，充分利用村內(nèi)各種廢棄地、閑臵地，合理布局公共設(shè)施用地、生產(chǎn)用地、道路用地和宅基地。

2、確定宅基地登記生效制度?，F(xiàn)行的宅基地是一種登記對(duì)抗原則，即不登記仍然有效，但登記了可以對(duì)抗第三人。物權(quán)法在建設(shè)用地使用權(quán)登記中首次規(guī)定了登記生效原則，而對(duì)宅基地管理原則沒有規(guī)定登記是對(duì)抗還是生效。為便于宅基地管理，強(qiáng)化宅基使用權(quán)人的權(quán)利意識(shí)，宅基地登記也應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法管理建設(shè)用地使用公登記生效原則的規(guī)定，確定宅基地登記生效制度，規(guī)定不登記的法律后果。

3、建立農(nóng)民住宅小區(qū)用地制度及農(nóng)村宅基地退出機(jī)制。大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，鼓勵(lì)農(nóng)民集中居住，允許在集體建設(shè)用地上興建農(nóng)民住宅小區(qū)，向本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民出售，建立

農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度。保障農(nóng)戶對(duì)宅基地合法權(quán)益，建立宅基地退出機(jī)制，重點(diǎn)作好農(nóng)村宅基地收回補(bǔ)償制度。使農(nóng)村住房保障體系與宅基地退出機(jī)制相銜接，做好退出機(jī)制的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。

4、建立宅基地流轉(zhuǎn)制度。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)有其客觀必然性，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求；應(yīng)正確地進(jìn)行疏導(dǎo)。我國(guó)《憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”《物權(quán)法》第一百五十三條：“宅基地的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家規(guī)定”，并沒有禁止宅基地轉(zhuǎn)讓行為，而且要求依據(jù)土地管理法律法規(guī)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、行使。因此，建立宅基地轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等宅基地流轉(zhuǎn)制度，不但不違反憲法和物權(quán)法的規(guī)定，而且對(duì)于農(nóng)村融資制度改革和完善，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)民增收和新