成本法-建筑物折舊

成本法——建筑物折舊成本法內(nèi)容回顧

1、成本法的基本原理1

2、成本法操作步驟3、成本法總結(jié)和運用舉例搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料測算重新構(gòu)建價格測算折舊求取積算價成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對象和條件成本法的操作步驟建筑物折舊內(nèi)容概要一、建筑物折舊含義和原因二、建筑物折舊的求取方法三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題本節(jié)主要內(nèi)容建筑物折舊含義和原因建筑物折舊的求取方法——年限法一、建筑物折舊的含義和原因（一）建筑物折舊的含義關(guān)系式

建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值含義指由各種原因所造成的建筑物價值損失，是建筑物在估價時點時的重新購建價格與其市場價值之間的差額。自然經(jīng)過的老朽功能落后（二）建筑物折舊的原因

某舊建筑物，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物折質(zhì)舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為18萬元，其現(xiàn)值為40萬元減18萬元等于22萬元。例題1：李某于2000年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2004年底將該住房以5萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊原因有（

）

A、物質(zhì)折舊B、經(jīng)濟折舊

C、功能折舊D、區(qū)位折舊例題2：因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。

A．自然折舊B．物質(zhì)折舊

C．功能折舊D．經(jīng)濟折舊風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽屬于（）

A、經(jīng)濟折舊B、物質(zhì)折舊

C、功能折舊D、外部折舊新開發(fā)的房地產(chǎn)和土地，采用成本法估價一般應(yīng)（）

A、扣除折舊B、預算折舊

C、以一定的比率計算折舊D、不扣除折舊練習題1二、建筑物折舊的求取方法

年限法直線法成新折扣法市場提取法分解法物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟折舊1年限法和有關(guān)年限的概念

年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟壽命實際經(jīng)過年數(shù)建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)建筑物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。2）建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。舉例說明哪些情況下？①建筑物的維修養(yǎng)護正常有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當②建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較長③建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較短。3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命自然壽命經(jīng)濟壽命實際經(jīng)過年數(shù)剩余自然壽命剩余經(jīng)濟壽命有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)＝經(jīng)濟壽命一剩余經(jīng)濟壽命

下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）。

A．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)

B．建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

C．建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等

D．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)練習題2式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新購建價格;S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額N－建筑物的經(jīng)濟壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù);

2直線法

直線法假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。公式為：建筑物的現(xiàn)值V

年折舊率有效年齡t年的建筑物折舊總額Et某建筑物的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。例題3：

某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2000元/㎡，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額。

練習題3計算公式為：V＝C×q

式中

q—建筑物的成新率(％)。

成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。3成新折扣法

某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養(yǎng)護情況正常，房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查看判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零。請用直線法計算該房屋的成新率。例題4：

某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A.80％B.82％C.83％D.92％練習題4本節(jié)內(nèi)容小結(jié)建筑物折舊含義建筑物折舊原因建筑物折舊求取方法

——年限法

直線法成新折扣法thankyou！本節(jié)課后練習題1.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）。

A．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)

B．建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

C．建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等

D．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

2.下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（）。

A．交通擁擠B．建筑技術(shù)減少

C．城市規(guī)劃改變D．自然環(huán)境惡化

3．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6％，年折舊率2.2％，計算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。

A．76880B．79104C．77952

D．815624.當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，實際成新率應(yīng)（）直法計算出的成新率。

A、大于B、大于或等于C、小于D、小于或等于5.某建