昆風(fēng)地塊前期市場(chǎng)定位方向策劃報(bào)告

昆風(fēng)地塊前期市場(chǎng)定位方向

籌劃報(bào)告2024年12月報(bào)告體系一、行業(yè)大勢(shì)二、工程根底分析三、工程界定四、西市區(qū)客戶群特征及需求五、工程本體分析六、工程開(kāi)展定位七、國(guó)內(nèi)老年公寓案例分析八、案例分析對(duì)本工程的借鑒九、產(chǎn)品打造建議十、工程風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略十一、工程運(yùn)營(yíng)開(kāi)展策略思考十二、工程平面布局規(guī)劃第一局部行業(yè)大勢(shì)行業(yè)大勢(shì)1、“十二五〞期間完成3600萬(wàn)套保障性住房建設(shè)，3600萬(wàn)套=30億平米=等于全國(guó)5年商品房開(kāi)發(fā)總和；2、“限購(gòu)〞的根本目標(biāo)是為保障房讓路，換言之，在“十二五〞期間或保障房建設(shè)目標(biāo)達(dá)成之前不會(huì)取消；3、98年分稅制改革拉開(kāi)了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕，2024年開(kāi)始的營(yíng)業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在10余省市實(shí)施，標(biāo)志著國(guó)家為下一步強(qiáng)化調(diào)控埋下了伏筆；4、全國(guó)人口信息采集已于6月底完成，全國(guó)省市地稅官員進(jìn)京進(jìn)行為期半年的培訓(xùn),房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹把呷暎醒肱c地方的博弈背景下，什么時(shí)候?qū)嵤┒加锌赡埽贿@樣的數(shù)據(jù)與趨勢(shì)不得不讓我們關(guān)注！1、瑞信調(diào)查的中國(guó)居民對(duì)于房地產(chǎn)看漲/看跌指數(shù)，2024年10月至2024年4月處于50以下〔整體看跌〕。2024年11月見(jiàn)最低點(diǎn)之后，連漲8個(gè)月，其中5月份跨越了50這一榮枯分水嶺。2、美國(guó)2024年9月14日實(shí)行QE3∞，日本實(shí)施QE9，中國(guó)政策上再一次淡化房地產(chǎn)打壓措施的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)大周期〔18-20年漲跌輪回，具體參見(jiàn)博文：庫(kù)茲涅茲房地產(chǎn)周期〕的上升階段尚未完全走完。這一輪三年左右的房地產(chǎn)庫(kù)存周期很可能將于明年3月前后結(jié)束。3、圖一：中國(guó)人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表“儲(chǔ)藏貨幣〞增量〔單位：萬(wàn)億人民幣/年〕注：原始數(shù)據(jù)更新到8月份〔央行僅公布到8月份〕；9月及以后為計(jì)算機(jī)擬合預(yù)估數(shù)據(jù)。圖二：商業(yè)銀行系統(tǒng)“每月新增外匯占款〞6個(gè)月移動(dòng)平均值注：原始數(shù)據(jù)更新到9月份；10月份及以后為計(jì)算機(jī)擬合預(yù)估數(shù)值

從外匯占款和其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合來(lái)看;1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國(guó)房地產(chǎn)的牛尾行情；2、看漲明年3月份以后新一輪通貨膨脹；

結(jié)論相關(guān)城市整體的宏觀市場(chǎng)、商業(yè)及其他物業(yè)市場(chǎng)、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，是解決工程開(kāi)展戰(zhàn)略及市場(chǎng)定位的根底性分析

第二局部工程根底分析

昆明地處中國(guó)西南，云南省會(huì)，是國(guó)內(nèi)知名的旅游城市，規(guī)劃中未 來(lái)的泛亞中心城市云南省省會(huì)城市，全省唯一特大城市，中國(guó)著名歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。轄主城四區(qū)兩縣市，南部三縣及北部五縣，主城人口324萬(wàn)人；滇池造就的北緯25度上的“春城〞奇跡，年接待游客近3000萬(wàn)人次，旅游景點(diǎn)眾多，旅游業(yè)是城市開(kāi)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一；昆明著力實(shí)施以東南亞、南亞為重點(diǎn)的全方位開(kāi)放戰(zhàn)略強(qiáng)化云南在中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)中的橋頭堡作用，帶來(lái)城市及城市商業(yè)開(kāi)展的強(qiáng)大機(jī)遇。聯(lián)合國(guó)評(píng)定的地球上除新西蘭外最適合人類居住的城市，“一湖四片〞的規(guī)劃更是將昆明推向了全世界。大干快上的經(jīng)濟(jì)政策特別是城中村改造，使昆明未來(lái)城市走向增加了諸多不可預(yù)見(jiàn)的情形，而由于國(guó)內(nèi)信息一貫的不透明，具體影響難以預(yù)測(cè)昆明市主城區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，有城中村336個(gè)，面積近20平方公里，建筑面積達(dá)3800多萬(wàn)平方米?？晒┙ㄔO(shè)面積月7000萬(wàn)平米，按照昆明最高消化730萬(wàn)平方米面積計(jì)算，可供昆明消化10年，今年建筑面積1300萬(wàn)，換句話說(shuō)有約500萬(wàn)的面積變?yōu)榇媪浚焕ッ?36個(gè)城中村中，位于二環(huán)以外的有265個(gè)，涉及城中村土地面積達(dá)84000畝左右；一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的城中村有51個(gè)，涉及城中村土地約5900畝，平均每村占地面積約為116畝；一環(huán)以內(nèi)的城中村僅有22個(gè)，涉及城中村土地面積約625畝，平均每村占地約為31.25畝。

盤龍區(qū) 官渡區(qū)城中村改造集中區(qū)域

.昆明城市功能已經(jīng)組團(tuán)化、區(qū)域化，工程所屬的泛西市區(qū)高新板塊，其商業(yè)的開(kāi)展特征是市場(chǎng)化、低端化、配套化從城市區(qū)位的演變來(lái)看，本工程處于西市區(qū)從2024-2024年，在二環(huán)邊首次出現(xiàn)城市副中心開(kāi)始，到2024年，昆明格局開(kāi)始重新規(guī)劃。主城區(qū)規(guī)劃為未來(lái)的城市金融商業(yè)中心、楊家片區(qū)規(guī)劃為省級(jí)行政辦公區(qū)、呈貢規(guī)劃為市級(jí)行政辦公區(qū)和教育區(qū)、巫家壩規(guī)劃為城市商業(yè)金融次中心。昆明城市功能已經(jīng)組團(tuán)化、區(qū)域化；工程所屬的泛西市區(qū)，區(qū)域?qū)傩詻Q定商業(yè)開(kāi)展趨向于品質(zhì)化、檔次化、功能化。軌道交通在改善城市交通模式和推動(dòng)生活方式變遷的同時(shí)，將極大改變城市商業(yè)的開(kāi)展模式，以此推動(dòng)城市時(shí)尚度的提升并為沿線工程帶來(lái)更廣泛人流從目前輕軌的規(guī)劃情況來(lái)看，通過(guò)城市輕軌能夠完全實(shí)現(xiàn)南北方向和東西方向的交通貫聯(lián)，特別對(duì)南北方向的交通便捷性的改進(jìn)力度最大；據(jù)規(guī)劃，未來(lái)1小時(shí)都市圈的范圍內(nèi)，可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達(dá)呈貢大學(xué)城；通過(guò)對(duì)工程四至、周邊道路構(gòu)成、區(qū)域市場(chǎng)及輻射范圍界定、本身?xiàng)l件及技術(shù)指標(biāo)的分析，界定工程屬性，為工程定位提供條件

第三局部工程界定?四至范圍?道路分析?區(qū)域市場(chǎng)?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)?工程屬性工程區(qū)域：工程所處西市區(qū)，周邊配套效勞設(shè)施相對(duì)落后，隨著政府開(kāi)展導(dǎo)向由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向城市副中心，大型居住、商業(yè)、商務(wù)工程的逐漸進(jìn)駐和交通配套設(shè)施的逐步完善，西市區(qū)的價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)政府規(guī)劃主導(dǎo)城市由單中心向多中心開(kāi)展，未來(lái)形成“一主三副〞的城市格局；西市區(qū)組成主要由高新區(qū)、五華區(qū)和西山區(qū)局部區(qū)域組成；西市區(qū)作為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，配套設(shè)施、居住氣氛、商業(yè)環(huán)境等相對(duì)落后于北市區(qū)和南市區(qū)，隨著城市規(guī)劃開(kāi)展的引導(dǎo)，工業(yè)區(qū)逐漸外遷，土地性質(zhì)逐步改變，交通設(shè)施逐步完善等，加快西市區(qū)向“城市副中心〞開(kāi)展的步伐，成為產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的重要支撐和承接經(jīng)濟(jì)、人口轉(zhuǎn)移的重要載體；工程位置：工程所在位置屬于西市區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心地帶，是銜接西市區(qū)和中心城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市總體規(guī)劃修編方案(2024-2024年)中，將西市區(qū)分為三個(gè)組團(tuán)開(kāi)展；馬街組團(tuán)：西市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早區(qū)域，同時(shí)也是西山區(qū)政府的所在地，政府主要因素下，其將成為未來(lái)西市區(qū)商業(yè)、商務(wù)、居住中心區(qū)；春雨路、人民西路延長(zhǎng)線至昆瑞公路組團(tuán)：聚集大量高品質(zhì)工程，如百大國(guó)際花園、經(jīng)典雙城等；高新區(qū)組團(tuán)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)炙熱區(qū)域，同時(shí)也是居住氣氛濃厚、教育資源豐富的區(qū)域；商業(yè)：現(xiàn)有以市場(chǎng)型和城中村較低端配套商業(yè)為主，缺乏成熟的品質(zhì)型商業(yè)配套，未來(lái)大型商業(yè)工程主要集中在高新區(qū)，工程周邊的大型商業(yè)工程匱乏；商務(wù)：商務(wù)辦公主要以自建工程為主，商務(wù)氣氛缺失。居住：居住環(huán)境不斷改善，目前品質(zhì)型住宅有百大花園、戛納小鎮(zhèn)、經(jīng)典雙城、啟鴻假日等，但居住氣氛尚未成熟；教育：教育氣氛相對(duì)濃厚，如昆明理工津橋?qū)W院、師大附中、高新一中、一小、交通管理學(xué)院、昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院等；企業(yè)：集中于高新區(qū)，如可口可樂(lè)、白馬藥業(yè)、滇紅藥業(yè)、沃特生物等；其它配套：西北部客運(yùn)站等，其它配套缺失。區(qū)域認(rèn)知：通達(dá)性較好，工程周邊的二環(huán)路和普吉路能有效的與其它區(qū)域連通，但形象展示性較差，消費(fèi)者心理認(rèn)知度相對(duì)較低工程四至：工程?hào)|鄰二環(huán)西路，昭示性較好，但周邊區(qū)域以市場(chǎng)類物業(yè)、工業(yè)區(qū)和城中村所包圍，檔次相對(duì)較低。本案工程?hào)|側(cè)二環(huán)西路，緊鄰高架橋工程北側(cè)為興云煙草汽車城工程?hào)|側(cè)二環(huán)西路，緊鄰高架橋工程西側(cè)為春光小區(qū)工程內(nèi)部：工程地塊方正，除辦公樓外均以廠房為主。昆風(fēng)大廈食尚緣餐廳廠房 1.城市副中心地位：工程所處的西市區(qū)為昆明未來(lái)城市副中心之一，未來(lái)功能復(fù) 合性強(qiáng)，屬后起高成長(zhǎng)區(qū)域； 2.政府規(guī)劃主導(dǎo)，區(qū)域快速開(kāi)展，政府主導(dǎo)西市區(qū)由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向多功能復(fù)合區(qū)， 市政配套逐步完善，工業(yè)設(shè)施外遷及其土地性質(zhì)改變，區(qū)域開(kāi)展?jié)摿Υ螅於?xiàng)目未來(lái)開(kāi)展根底 3.商業(yè)及配套設(shè)施相對(duì)滯后：目前商業(yè)多以相對(duì)中低端配套性市場(chǎng)型商業(yè)主導(dǎo)， 缺乏特色化、復(fù)合化、綜合化、主題化的商業(yè)設(shè)施 1.綜合性商業(yè)開(kāi)發(fā)工程：工程規(guī)劃包括、商業(yè)街、辦公樓、酒店及公寓等多重物業(yè)，具備綜合性商業(yè)開(kāi)發(fā)特征，因此在工程開(kāi)展戰(zhàn)略上應(yīng)充分考量區(qū)域來(lái)開(kāi)展規(guī)劃和工程自身所能吸引的客群及與高新區(qū)商業(yè)開(kāi)展的關(guān)系，合理的制定工程開(kāi)展策略。2、較容易開(kāi)發(fā)工程：由于工程地塊自身特點(diǎn)，本工程地塊方正平坦，且工程地本身沒(méi)有過(guò)多拆遷建筑物，對(duì)工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度將是有利時(shí)間保障。 3.成為區(qū)域中高端物業(yè)的可能：工程的商業(yè)體量、區(qū)位、建筑形式、周邊 商業(yè)環(huán)境及消費(fèi)群體等特征使其將開(kāi)展成為中高端物業(yè)的根底區(qū)域?qū)傩怨こ虒傩怨こ虒傩越缍ǎ撼鞘懈敝行膮^(qū)，結(jié)合城市開(kāi)展及區(qū)域?qū)傩詠?lái)看，滿足開(kāi)展開(kāi)展中高端物業(yè)的根本條件

重點(diǎn)樓盤個(gè)案分析——經(jīng)典雙城戶型定位建筑風(fēng)格、園林定位經(jīng)典雙城一期共將推出1020套住房，以三房?jī)蓮d為主，占86.7%經(jīng)典雙城運(yùn)用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，獨(dú)創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。密集的建筑規(guī)模，樓間距很小，影響底層業(yè)主采光，互視對(duì)視嚴(yán)重，對(duì)業(yè)主的隱私保護(hù)欠缺。小區(qū)打造開(kāi)放式的商業(yè)社區(qū)，綠化率很低，根本沒(méi)有成型的景觀。綠化帶城帶狀分布被分割成一個(gè)個(gè)的矩形框。矩陣式的建筑規(guī)劃，讓小區(qū)看上更加開(kāi)放，但是少了傳統(tǒng)小區(qū)的居家生活感覺(jué)。價(jià)格定位客戶定位工程位置處在人民西路上，沿著人民西路一直走便是昆明市的中心區(qū)，地段在西市區(qū)來(lái)說(shuō)具有很高的優(yōu)越性，周邊擁有黃土坡客運(yùn)站，西苑客運(yùn)站，馬街客運(yùn)站，加上自身的品牌打造，因此預(yù)期售價(jià)比較高。先開(kāi)發(fā)的經(jīng)典壹城工程，開(kāi)盤均價(jià)為4800元/㎡，經(jīng)典雙城一期的開(kāi)盤預(yù)售均價(jià)在7500元/平米。定位在昆明市的中產(chǎn)階級(jí)。主力定位客戶是西市區(qū)的企事業(yè)單位員工，中高等院校教職工。周邊老社區(qū)的客戶。工程賣點(diǎn)營(yíng)銷策略工程處在西市區(qū)最靠近昆明中心區(qū)的位置，獨(dú)創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。自身打造100萬(wàn)㎡的豪華商業(yè)街區(qū)，將建設(shè)有嘉年華，大型商場(chǎng)，已有1000多商家加盟，有國(guó)際一線品牌，也有國(guó)內(nèi)二線品牌。未來(lái)的輕軌四號(hào)線在工程處設(shè)立站點(diǎn)。自身規(guī)劃幼兒園和小學(xué)，周邊擁有西一中、師大附中、等小中高等級(jí)別的名校。周圍分布著黃土坡、西苑、馬街三個(gè)客運(yùn)站，這三個(gè)客運(yùn)站是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等的樞紐。周邊市政配套的日趨完善，路網(wǎng)日益興旺，周邊有沃爾瑪和家樂(lè)福這類大型超市?？蛻舳ㄎ皇侵挟a(chǎn)階級(jí)，主力戶型的設(shè)計(jì)室三房為主，占到86.7%。針對(duì)西市區(qū)極度缺乏的商業(yè)配套，工程著力打造一個(gè)大型、完善的商業(yè)中心，并將之作為賣點(diǎn)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，報(bào)版、戶外廣告等不遺余力的宣傳。借助之前工程經(jīng)典壹城的成功借勢(shì)，乘熱打鐵，宣傳經(jīng)典雙城，其實(shí)二者并非一個(gè)工程，但是讓客戶產(chǎn)生是同一工程的錯(cuò)覺(jué)，用很少的時(shí)間快速的增加工程的社會(huì)認(rèn)知度。辦理實(shí)名制的優(yōu)惠登記，開(kāi)盤當(dāng)日可享受0.5%的優(yōu)惠。工程宣傳語(yǔ)，著重強(qiáng)調(diào)地理位置的優(yōu)越和商業(yè)規(guī)劃規(guī)模的龐大。高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)板塊區(qū)域位置高新區(qū)板塊是西市區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的板塊，大量樓盤在今年集中放量。樓盤物業(yè)以小高層、高層為主，西市區(qū)少量花園洋房、復(fù)式和別墅戶型都集中在這個(gè)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)擁有幾十家高新技術(shù)企業(yè)(見(jiàn)附表)，并且還會(huì)有新的企業(yè)進(jìn)駐，現(xiàn)正大規(guī)模進(jìn)行城中村的改造以及一些污染企業(yè)的外遷。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)興旺，隨著新規(guī)劃的道路陸續(xù)竣工通車，區(qū)域內(nèi)交通變愈加得暢通。該區(qū)域有83、113、C63等可以到達(dá)市中心區(qū)域。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，具代表性的樓盤有鼎易天城、假日城市等等。擁有高新一小、師大附中、津橋?qū)W院,醫(yī)學(xué)院等初高中、大學(xué)名校。S〔優(yōu)勢(shì)〕房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展勢(shì)頭迅猛，一些優(yōu)秀樓盤的出現(xiàn)，是客戶對(duì)高新區(qū)有了很高的認(rèn)知度。道路、教育等的市政配套完善。有輕軌三、四號(hào)線經(jīng)過(guò)，擁有昆明最大的汽車4S店板塊。高新區(qū)政府和密集的高新企業(yè)分布在這里，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供了有力保障。W〔劣勢(shì)〕區(qū)域內(nèi)缺乏完善的商業(yè)配套。曾經(jīng)區(qū)域內(nèi)污染企業(yè)較多，昆明客戶對(duì)高新區(qū)的認(rèn)識(shí)普遍都還停留在以前的階段，覺(jué)得不適宜居住，影響購(gòu)房欲望。城中村的改造和大量樓盤的建設(shè)，噪音、空氣污染嚴(yán)重。O〔時(shí)機(jī)〕越來(lái)越多的技術(shù)企業(yè)入駐高新區(qū)，這些單位的員工購(gòu)房需求將會(huì)拉動(dòng)高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。道路建設(shè)以及城中村的改造，加上商業(yè)等配套的完善，有利于該板塊價(jià)值的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景優(yōu)越，有一定的升值空間。T〔威脅〕安寧、嵩明等臨近縣的房地產(chǎn)開(kāi)展也加快步伐，在環(huán)境和價(jià)格上占據(jù)很大的優(yōu)勢(shì)，會(huì)和高新板塊對(duì)客戶進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。眾多企業(yè)云集在西市區(qū)，隨著多個(gè)樓盤的集中放量，西市區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)變得更加劇烈。片區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)呈上升的狀態(tài)，處于升值的狀態(tài)，在一段時(shí)間內(nèi)任然會(huì)持續(xù)。片區(qū)樓市的需求并沒(méi)有飽和，任處于需大于供的狀態(tài)。根據(jù)租售比的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和中國(guó)的現(xiàn)狀，這個(gè)片區(qū)的樓市開(kāi)展情況相對(duì)穩(wěn)定。板塊重點(diǎn)樓盤個(gè)案分析——假日城市戶型定位建筑風(fēng)格、園林定位假日城市共有4470戶，以三房為主小區(qū)運(yùn)用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，為點(diǎn)式或者板式的高層住宅，因?yàn)槌髂?、東南方向，采光很好。小區(qū)的建筑密度大，容積率高，樓間距比較近，致使互視和對(duì)視嚴(yán)重，也影響地層業(yè)主的采光。70萬(wàn)㎡水景，利用第十的高差形成跌落式的水景，有一定的視覺(jué)沖擊力。600米的中央水景周圍設(shè)計(jì)有涼亭、木質(zhì)拱橋、沙灘、露天游泳池等給人一種悠閑、輕松的感覺(jué)。小區(qū)綠化率到達(dá)42%，讓整個(gè)小區(qū)看上去很美，富有生機(jī)。價(jià)格定位客戶定位工程打造2萬(wàn)㎡水景，6.5萬(wàn)㎡商業(yè)街區(qū)，600M濱河風(fēng)情商業(yè)街，在很大程度上迎合昆明本地人喜歡水景的居住習(xí)慣和加強(qiáng)對(duì)西市區(qū)商業(yè)配套的完善。著力打造一個(gè)客戶認(rèn)知度高的品牌，為樓盤銷售造勢(shì)。假日城市的開(kāi)盤預(yù)售均價(jià)在7000元~7500元/平米。定位在昆明市的中產(chǎn)階級(jí)。主力定位客戶是西市區(qū)的企事業(yè)單位員工，中高等院校教職工。周邊老社區(qū)的客戶。工程賣點(diǎn)營(yíng)銷策略工程處在高新去板塊的中心區(qū)位置，中心景觀為2萬(wàn)㎡水景，想打造雙水岸生活。自身打造6.5萬(wàn)㎡商業(yè)區(qū)和600M濱河風(fēng)情商業(yè)街，已有家樂(lè)福、國(guó)美電器等知名品牌參加。戶型豐富，朝向以東南，西南為主，采光性好，景觀占有率高。未來(lái)的輕軌四號(hào)線在工程臨近處設(shè)立站點(diǎn)。自身規(guī)劃幼兒園，周邊擁有高新一小、西一中、師大附中、等小中高等級(jí)別的名校。周邊交通方便，駕車15分鐘即可到達(dá)市中心，66、C69、56、180通往市中心及熱點(diǎn)區(qū)域?？蛻舳ㄎ皇侵挟a(chǎn)階級(jí)，主力戶型的設(shè)計(jì)為兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d，并結(jié)合一些躍層的戶型。針對(duì)西市區(qū)極度缺乏的商業(yè)配套，工程著力打造一個(gè)可以滿足根本購(gòu)物需求的商業(yè)街區(qū)，針對(duì)昆明客戶對(duì)水景的喜好，打造2萬(wàn)平米中央水景并通過(guò)戶外廣告，報(bào)版等著力宣傳，取得了很好的效果。辦理實(shí)名制的優(yōu)惠卡，開(kāi)盤當(dāng)日可享受0.5%的優(yōu)惠。工程宣傳語(yǔ)，突出自身工程的優(yōu)勢(shì)，42%綠化率和中央水景，強(qiáng)調(diào)一種悠閑、輕松、富有情調(diào)的居住環(huán)境。突出自己的教育配套優(yōu)勢(shì)王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家橋板塊區(qū)域位置普吉路以東，二環(huán)北路以北，龍泉路以西。區(qū)域內(nèi)生地較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，目前正在進(jìn)行城中村改造，和道路規(guī)劃的建設(shè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)其他版塊滯后，市政配套不夠完善，教育等的資源依托高新板塊和二環(huán)以內(nèi)。王家橋板塊是西市區(qū)與北市區(qū)聯(lián)通的地段，道路建設(shè)竣工之后，西市區(qū)與北市區(qū)的連通性會(huì)增強(qiáng)，會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。王家橋板塊王家橋板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展相對(duì)其他板塊明顯滯后，一些污染型的企業(yè)云集在這里，這些企業(yè)的改遷工作正在進(jìn)行中，城中村的改造以及道路規(guī)劃都在建設(shè)中。區(qū)域的價(jià)值還沒(méi)有表達(dá)出來(lái)有待進(jìn)一步覺(jué)察，客戶多為潛在客戶。板塊內(nèi)是五華區(qū)道路重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，規(guī)劃建設(shè)工作結(jié)束之后，該板塊的區(qū)域價(jià)值會(huì)進(jìn)一步得到表達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有進(jìn)一步的開(kāi)展，在生地完成向熟地的過(guò)度之后，引入的企業(yè)員工以及區(qū)域內(nèi)的原住民都將成為該片區(qū)的客戶，拉動(dòng)需求，催快房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。?西市區(qū)整體?馬街板?高新區(qū)板塊?西市區(qū)五華板塊?小結(jié)第四局部西市區(qū)客戶群特征、需求搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)針對(duì)昆明西區(qū)的置業(yè)調(diào)查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。參與調(diào)查的1643網(wǎng)友，已有976人在昆明已擁有住房，占投票總?cè)藬?shù)的59%

會(huì)在昆明西區(qū)買房，占總票數(shù)的66%

25—30歲年齡段最多，占投票人數(shù)的31%

西市區(qū)客戶需求搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)針對(duì)昆明西區(qū)的置業(yè)調(diào)查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。買房原因的選擇相對(duì)較分散，有24%的網(wǎng)友因“房?jī)r(jià)相對(duì)廉價(jià)〞而選擇西區(qū)。西區(qū)局部樓盤價(jià)格高成為42%的投票者不考慮西區(qū)的原因。比照得出，西市區(qū)樓盤的價(jià)格只是相對(duì)其他片區(qū)較低，實(shí)際價(jià)格在客戶能承受的范圍內(nèi)浮動(dòng)。西市區(qū)客戶需求西市區(qū)客戶需求搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)針對(duì)昆明西區(qū)的置業(yè)調(diào)查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。西區(qū)的宜居已得到認(rèn)可，有47%的受訪者選擇會(huì)在西區(qū)長(zhǎng)住。“自住和投資兼有〞是西區(qū)購(gòu)房的主流，占受訪網(wǎng)友的30%。85%的網(wǎng)友會(huì)選擇“從銀行按揭貸款〞的方式付款。隨著一些工廠、水泥廠等污染性較強(qiáng)企業(yè)被規(guī)劃外遷，西市區(qū)區(qū)域內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)會(huì)更加豐富并且集中，這些單位員工會(huì)成為主力客戶群之一。高新一小等名校的進(jìn)駐，教育資源的逐漸完善，將帶動(dòng)一局部購(gòu)房需求?？蛻舳ㄎ辉诟咝＝搪毠ず蜑榱说玫絻?yōu)越的教育配套而購(gòu)房的市民。高新區(qū)內(nèi)以科技型人員、出國(guó)留學(xué)人員為主，片區(qū)容納大局部的中端客戶群，西市區(qū)的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)劃，能吸引相關(guān)企業(yè)和人才入駐，帶來(lái)一定量的高端購(gòu)置力。西市區(qū)近幾年的飛速開(kāi)展，讓更多的人看到西市區(qū)未來(lái)的開(kāi)展?jié)摿?，結(jié)合目前西市區(qū)相對(duì)較低的價(jià)格，會(huì)吸引其他片區(qū)的客戶來(lái)西市區(qū)置業(yè)，同時(shí)也吸引了一大批投資客的關(guān)注。外流群體減少，到西市區(qū)置業(yè)、投資客戶群體增多，將成為昆明市中產(chǎn)階級(jí)新主力置業(yè)區(qū)主力客戶群本地公務(wù)員階層：這批人的收入相比照較穩(wěn)定，主要靠每月積蓄來(lái)維持生計(jì)。這批人因其所處職位和部門不同，收入也有高有低。他們?cè)谧》垦a(bǔ)貼上受到更好的優(yōu)待，刺激了他們的購(gòu)房欲望。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓的信心比較強(qiáng)。本地私營(yíng)業(yè)主階層：他們擁有自己的產(chǎn)業(yè)，業(yè)主有大有小，財(cái)力也各不相同，但以中等有產(chǎn)階層占較大比例。作為有產(chǎn)業(yè)階層，他們?cè)谶@里創(chuàng)業(yè)多年，對(duì)這里有了感情，加上各種其他因素的作用，有了在這塊奮斗多年的熱土安家的想法。由于收入不同，不同地源人對(duì)不同戶型、不同品味的住房，追求不盡相同。本地企業(yè)白領(lǐng)階層：這些人士是企業(yè)的中、高級(jí)管理人員，他們的年收入一般在4至5萬(wàn)元之間，有些高級(jí)白領(lǐng)達(dá)10萬(wàn)元/年以上。他們是房產(chǎn)消費(fèi)的主流，而且大多手上已積累了一筆儲(chǔ)蓄，現(xiàn)在很多都沒(méi)有住房。入駐企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主階層：隨著西市區(qū)的規(guī)劃工作如火如荼的進(jìn)行中，馬街板塊有一些企業(yè)入駐，也顯現(xiàn)了很多大型的商業(yè)中心，這些白領(lǐng)和業(yè)主的收入一般會(huì)很高，會(huì)考慮在離上班或者鋪面比較近的地方置業(yè)。次主力客戶群本地居民：這些人為老小區(qū)的居民和城中村的居民，其收入有高有低，很多靠小生意和出租自建房房營(yíng)生。這類消費(fèi)群體購(gòu)房的目的是為了改善居住環(huán)境，大多項(xiàng)選擇擇買房后將原有的房屋租出。周圍片區(qū)的年輕中產(chǎn)階級(jí)：中心區(qū)、南、北市區(qū)與西市區(qū)的連通性很強(qiáng)離得很近，但房地產(chǎn)價(jià)格卻有2000~3000元/㎡的差距，西市區(qū)物業(yè)具有較大的價(jià)格空間，這些人的收入水平中等，首次置業(yè)的會(huì)選擇到西市區(qū)置業(yè)。投資客：受輕軌三號(hào)線以及西市區(qū)大規(guī)模道路規(guī)劃，使得馬街板塊的交通居住環(huán)境有很大改變，增強(qiáng)了與中心區(qū)、南市區(qū)的聯(lián)通，房地長(zhǎng)市場(chǎng)開(kāi)展前景被普遍看好，這里也是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等市的樞紐，旅游地產(chǎn)的開(kāi)展前景優(yōu)越。越來(lái)越多的投資客開(kāi)始青睞馬街板塊。西市區(qū)供需預(yù)測(cè)今年的西市區(qū)的總體消化量為5261套，月均消化438.42套。成交趨勢(shì)呈上升狀態(tài)。2024年西市區(qū)成交套數(shù)西市區(qū)處于一個(gè)供小于求的狀態(tài)。樓盤的銷售市場(chǎng)并未飽和，還需要很大的放量。2024年市場(chǎng)各區(qū)域供求情況2024年，西市區(qū)將繼續(xù)處于一個(gè)供小于求的狀態(tài)，2024年西市區(qū)將迎來(lái)一個(gè)更大范圍的集中放量，對(duì)供求關(guān)系會(huì)產(chǎn)生一定的影響?？蛻纛A(yù)測(cè)隨著經(jīng)典雙城、西山新城、假日城市等大盤自身工程商業(yè)體量的集中補(bǔ)充，這批商家的購(gòu)房需求會(huì)很巨大，這批客戶將逐漸成為主力客戶群之一。高新技術(shù)企業(yè)園區(qū)在不斷的擴(kuò)大，政府加大招商引資的力度，越來(lái)越多大型高新技術(shù)企業(yè)入駐西市區(qū)，這些企業(yè)的員工、管理層等將成為購(gòu)房的主力軍。隨著西市區(qū)規(guī)劃進(jìn)程不斷的加快，區(qū)域面貌煥然一新，因?yàn)閰^(qū)域價(jià)值的不斷表達(dá)，投資客的涌入也變得順理成章，這批客戶雖算不上主力客戶，但是對(duì)西市區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)展也能起到很好的推進(jìn)作用。西市區(qū)會(huì)涌入一大批客戶，加上原先的客戶群，西市區(qū)的客戶群體會(huì)有所增加。價(jià)格預(yù)測(cè)西市區(qū)的價(jià)格處于一個(gè)供小于求的狀態(tài)，供求不平衡，會(huì)致使房?jī)r(jià)有一定的上漲。西市區(qū)道路規(guī)劃、商業(yè)配套的逐漸增強(qiáng)在加上大批新新產(chǎn)業(yè)的入駐，使得西市區(qū)工業(yè)、商業(yè)、居住環(huán)境都有了很大程度的提升，區(qū)域消費(fèi)能力也增強(qiáng)，整個(gè)西市區(qū)的區(qū)域價(jià)值得到提升，像中心區(qū)、南、北市區(qū)看齊，因此房?jī)r(jià)也會(huì)向這些區(qū)域追趕，房?jī)r(jià)上漲的可能性很大。大環(huán)境上整個(gè)昆明市的房?jī)r(jià)在新的房地產(chǎn)政策出臺(tái)以后并未見(jiàn)明顯下調(diào)，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)受其影響，但是效果難以預(yù)測(cè)。2024年市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格情況價(jià)格會(huì)呈上漲趨勢(shì)，但幅度不會(huì)很大。中天花園推出后，價(jià)格持續(xù)小幅上漲，鼎易天景推出別墅價(jià)格高達(dá)12450元/㎡中天花園推出后，價(jià)格持續(xù)小幅上漲，鼎易天景推出別墅價(jià)格高達(dá)12450元/㎡客戶、價(jià)格預(yù)測(cè)西市區(qū)的樓市開(kāi)展?fàn)顟B(tài)持續(xù)上升，區(qū)域內(nèi)供需關(guān)系不平衡，處于供小于求的狀態(tài)。今、明年住宅和商鋪仍然會(huì)有大規(guī)模的放量，以滿足西市區(qū)的需求。西市區(qū)樓盤的價(jià)格呈上漲趨勢(shì)，今年這個(gè)勢(shì)頭將會(huì)持續(xù)。西市區(qū)一局部道路規(guī)劃、市政配套、城中村等的建設(shè)即將竣工，西市區(qū)的面貌會(huì)有巨大改變。西市區(qū)商業(yè)配套的日趨完善，一方面來(lái)自政府的投入，一方面來(lái)自開(kāi)放商對(duì)工程的規(guī)劃。西市區(qū)能否承受如此巨大的商業(yè)體量？2024年上半年昆明樓市商品房共成交170.9億元，同比增長(zhǎng)27.36%。其中，商品住宅套數(shù)增長(zhǎng)6.28%，同比大幅增勢(shì)減緩；而非住宅套數(shù)那么增長(zhǎng)了108%，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展勢(shì)頭迅猛。整個(gè)西市區(qū)商業(yè)體量約有200多萬(wàn)㎡，云都國(guó)際兩棟高層住宅1-3層為商業(yè)局部，中晟·溪城規(guī)劃有約2萬(wàn)㎡的商業(yè)街，中天花園規(guī)劃2.5㎡商業(yè)業(yè)態(tài)，假日城市商業(yè)體量約6.5萬(wàn)㎡，鼎易天城商業(yè)體量也到達(dá)了8萬(wàn)多㎡，經(jīng)典雙城更是號(hào)稱有100萬(wàn)㎡的商業(yè)體量，西山新城占地133萬(wàn)多㎡，它的商業(yè)體量也會(huì)在100萬(wàn)平米左右。以西市區(qū)目前的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，商業(yè)氣氛尚有待培養(yǎng)，目前還有絕大局部人習(xí)慣去市中心購(gòu)物。同時(shí)，住宅、商鋪的相對(duì)集中供給，也面臨著空置率的問(wèn)題。當(dāng)交通更加便捷，地產(chǎn)工程不斷涌現(xiàn)，到底西市區(qū)能否承載大型的商業(yè)工程還有待商榷。西市區(qū)目前正在規(guī)劃建設(shè)中，區(qū)域價(jià)值得到提升，但是這樣龐大的商業(yè)體量集中釋放，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境會(huì)很劇烈，對(duì)招商會(huì)產(chǎn)生一定的難度，假設(shè)商業(yè)體量無(wú)明顯差異化，會(huì)給西市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展帶來(lái)很多負(fù)面的影響。第五局部工程本體分析地塊特征分析地塊價(jià)值分析地塊開(kāi)展方向初判地塊特征分析：◆地塊屬性為商務(wù)用地，面積相對(duì)較小；◆容積率5.0，屬于高密度工程，不具備開(kāi)發(fā)高檔工程的條件;◆地塊周邊主要是工業(yè)廠房及老舊居民安置區(qū)，工程公建設(shè)施相對(duì)較少，較大程度上影響了工程的檔次；工程地塊認(rèn)知商業(yè)價(jià)值分析◆地塊與城中村改造一路之隔，未來(lái)商業(yè)價(jià)值較大；◆地塊周邊有高校云集，學(xué)生有較強(qiáng)消費(fèi)能力；◆地塊周邊缺乏成規(guī)模的商業(yè)配套，形成市場(chǎng)的空白點(diǎn)；；◆周邊有近10萬(wàn)的居住人群，形成固定的消費(fèi)群；小結(jié)：由于地塊周邊中小學(xué)、大學(xué)、等眾多學(xué)校和住宅區(qū)環(huán)伺，消費(fèi)潛力強(qiáng)大，為工程開(kāi)發(fā)提供了局部市場(chǎng)依據(jù)；地塊價(jià)值分析〔一〕工程開(kāi)展方向初判考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素下的開(kāi)展方向比較主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)價(jià)值支撐分析◆周邊大學(xué)、中小學(xué)生、學(xué)生租房需求，為工程開(kāi)發(fā)投資性產(chǎn)品提供根底；◆對(duì)于看重教育資源，方便子女就學(xué)的家長(zhǎng)提供了類似“學(xué)區(qū)房〞的產(chǎn)品；◆周邊眾多的消費(fèi)人群，對(duì)于經(jīng)營(yíng)類住房有一定需求；◆投資類產(chǎn)品可以作為社區(qū)商業(yè)配套的一局部，增加工程的附加值；〔二〕工程開(kāi)展方向初判在工程土地本錢具有剛性、地塊面積小的情況下，實(shí)施“補(bǔ)缺型〞市場(chǎng)戰(zhàn)略無(wú)疑當(dāng)前最好的選擇。方向判定：第六局部工程開(kāi)展定位工程定位思考工程總體定位工程形象定位工程形象策略主力客戶群定位如何借勢(shì)周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢(shì)？如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的區(qū)域定位與區(qū)域檔次？確定本案價(jià)值方向針對(duì)本工程戰(zhàn)略高度的思考跳出競(jìng)爭(zhēng)發(fā)現(xiàn)價(jià)值——借勢(shì)、跳出、超越核心思考點(diǎn)：工程應(yīng)該打造什么樣的產(chǎn)品？假設(shè)點(diǎn)一：寫字樓由于工程周邊文潔地產(chǎn)的城市綜合體工程、保利地產(chǎn)的綜合體工程、聯(lián)想融科的數(shù)碼港工程均設(shè)計(jì)有大比列的寫字樓產(chǎn)品，加之同屬西市區(qū)城中村改造的其他工程，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈，市場(chǎng)空間較窄，定位于此無(wú)可防止的會(huì)陷入全面競(jìng)爭(zhēng)。假設(shè)點(diǎn)二：酒店高新區(qū)酒店物業(yè)較少，最好的是華帝王朝酒店，入住率也不是很高，而該類物業(yè)的開(kāi)展已經(jīng)進(jìn)入大品牌時(shí)代，定位于此類物業(yè)將面對(duì)投資回收期漫長(zhǎng)的局面。假設(shè)點(diǎn)三：公寓+寫字樓周邊大量的城中村改造工程均有這類物業(yè)，并且具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，本工程地塊面積小，假設(shè)過(guò)度重復(fù)這一型態(tài)，顯示不了自身的優(yōu)勢(shì)，不具備強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！皾M城盡是城市綜合體〞的結(jié)果也就意味著，是其重要組成局部的公寓、酒店、寫字樓等產(chǎn)品扎堆面市，這些大量上馬產(chǎn)品將開(kāi)始轉(zhuǎn)入對(duì)前期產(chǎn)品的消化階段。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)異常劇烈。本案在區(qū)域內(nèi)在以上幾種方案均不完全可行的情況下，如遵循傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路，無(wú)異于是在為政府“墾荒〞無(wú)可防止的會(huì)陷入全面競(jìng)爭(zhēng)，本工程應(yīng)另辟蹊徑，重新審視工程，跳出工程看工程，這樣工程才具備生命力。全程籌劃/代理的重中之重是——幫助工程贏在起跑線上！贏了再打！“好房子自己會(huì)說(shuō)話〞，房地產(chǎn)產(chǎn)品成形之時(shí)，便決定了它未來(lái)70%的命運(yùn)。從營(yíng)銷的角度來(lái)看，做產(chǎn)品其實(shí)就是做賣點(diǎn)。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，我們認(rèn)為有三種不同的態(tài)度——迎合、引導(dǎo)、超越！從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)看，存在“三品〞之爭(zhēng)——品質(zhì)、品位、品牌！究竟是在產(chǎn)品中做賣點(diǎn)，還是在賣點(diǎn)中做產(chǎn)品？究竟是迎合市場(chǎng)，還是引導(dǎo)市場(chǎng)，抑或超越市場(chǎng)？“三品〞之爭(zhēng)，企業(yè)如何過(guò)渡？如何取舍？孰重孰輕？我們相信，正因?yàn)椴煌膽B(tài)度，不同的選擇，也成就了不同的開(kāi)發(fā)商。所以就會(huì)有人做車頭，有人當(dāng)車廂……

思路決定出路最大的劣勢(shì)背后往往隱藏著最強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)！

只有跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，才是該地塊最正確的開(kāi)展選擇。德源地產(chǎn)籌劃班子以辯證的、發(fā)散、逆向的思維，在充分權(quán)衡了當(dāng)前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀根底上，屢次論證，認(rèn)為昆風(fēng)地塊的開(kāi)發(fā)，不能做房地產(chǎn)市場(chǎng)中隨波逐流的一枚棋子，不能在別人的根底上的簡(jiǎn)單克隆，而應(yīng)該是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一啖湯，這樣昆風(fēng)地塊才能實(shí)現(xiàn)“金鱗化龍〞的騰龍一躍。于此，結(jié)合國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念——泛地產(chǎn)理念，結(jié)合昆明最適合人居的氣候優(yōu)勢(shì)，在相同的硬件根底上植入全新的開(kāi)發(fā)理念，將地塊開(kāi)發(fā)與開(kāi)展的著眼點(diǎn)放到了中高端養(yǎng)生的層面上，跳出單一地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思維，站在更高的層面，對(duì)地塊的工程開(kāi)發(fā)定位為

具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的云南首創(chuàng)超五星級(jí)養(yǎng)生公寓詮釋：以全新的理念、先進(jìn)的模式、專業(yè)的效勞體系打造具有市場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)化以及合理化以養(yǎng)老、養(yǎng)生公寓為核心的樣板養(yǎng)老典范。關(guān)鍵詞：標(biāo)準(zhǔn)化全裝修、時(shí)尚、家居；定位思路解析：如前所述，本工程應(yīng)另辟蹊徑，跳出工程看工程，這樣工程才具備生命力，定位中高端養(yǎng)老主題型的物業(yè)，采用錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)模式填補(bǔ)商圈漏缺。滿足眾多退休人士養(yǎng)老及照顧孩子的需求符合主流購(gòu)房群體的訴求；定位支撐一：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)及昆明大躍進(jìn)般的城中村改造，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和相對(duì)過(guò)剩的市場(chǎng)呼喚新的突破點(diǎn)；中高端老年公寓形態(tài)，這一產(chǎn)品和社區(qū)形態(tài)正是當(dāng)前市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品形態(tài)。定位支撐二：進(jìn)入老齡化社會(huì)是不爭(zhēng)的事實(shí)，這就需要建造和開(kāi)展適合不同老年人各種類型的住宅“田園型、山水型〞養(yǎng)老產(chǎn)品由于離城市相對(duì)遠(yuǎn),中高端老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選。而商業(yè)性的高端老年公寓市場(chǎng)上沒(méi)有，這預(yù)示著本工程的進(jìn)入將面臨巨大的市場(chǎng)空間；定位支撐三：國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)；【工程總體定位】本工程擁有的物業(yè)功能：商業(yè)＋居?。虅?wù)＋文化以現(xiàn)代養(yǎng)老為根底，以慈善為根源，建設(shè)具有鮮明傳統(tǒng)美德特色的養(yǎng)老社區(qū)典范。集“中高端養(yǎng)生〞、醫(yī)療康復(fù)、商業(yè)效勞、娛樂(lè)、生活于一體〞的養(yǎng)老示范社區(qū)。形象定位策略核心

離塵不離城，CBD的城市高端養(yǎng)生復(fù)合型工程品牌知名度化政府目標(biāo)為企業(yè)行為站在為政府分憂的高度替政府在解決養(yǎng)老問(wèn)題上，奉獻(xiàn)力量。從而提升品牌知名度！形象策略建筑的開(kāi)展，源自生活的開(kāi)展隨著生活的開(kāi)展，對(duì)建筑，對(duì)產(chǎn)品已有了更高的要求本案的全新開(kāi)發(fā)理念，從建筑、園林，小品乃至產(chǎn)品的細(xì)節(jié)無(wú)處不表達(dá)尊貴、對(duì)生活質(zhì)量的無(wú)限追求站在公司開(kāi)展理念的高度上獲得領(lǐng)先的視角和領(lǐng)袖的氣度形象策略——國(guó)際化元素打造工程明天！“愛(ài)丁堡〞內(nèi)涵導(dǎo)入世界最早的富人區(qū)之一文化與藝術(shù)A、無(wú)處不在的尊貴感1、“買的不僅僅是房子，更是尊貴的城市生活〞2、園林小品、建筑、戶型、會(huì)所、效勞，充分地從老年人的角度追求品質(zhì)和細(xì)節(jié)，表達(dá)對(duì)老年人無(wú)微不至的尊重B、無(wú)處不在的高尚感1、“買的不僅僅是房子，更是國(guó)際化的尊貴生活方式〞2、植入國(guó)際化的元素，在產(chǎn)品和效勞理念上樹(shù)立全新標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)增加社區(qū)的尊貴感非常重要，可通過(guò)建筑形象和內(nèi)部設(shè)施意義表現(xiàn)。C、倡導(dǎo)高尚的生活理念1、國(guó)外的知名的富人區(qū)早已不是簡(jiǎn)單的財(cái)富聚集，更是有著高尚生活理念的高度認(rèn)同。2、高尚的生活理念不僅需要從宣傳上，更需要從產(chǎn)品上予以實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)會(huì)所的開(kāi)放性和檔次感倡導(dǎo)健康、養(yǎng)生的生活理念宮殿階層富豪階層中產(chǎn)階級(jí)上層中產(chǎn)階級(jí)中層中產(chǎn)階級(jí)下層以下忽略不計(jì)主力客群定位主力客群定位分析1、基于工程戰(zhàn)略定位本案主要面向三類目標(biāo)顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對(duì)于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等效勞保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時(shí)，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)根底豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)開(kāi)支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們?cè)谫?gòu)置上具有更大的自主決定權(quán)。其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時(shí)間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個(gè)適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標(biāo)顧客群既有購(gòu)置專業(yè)養(yǎng)老效勞社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購(gòu)置這類住房作為養(yǎng)老之用。其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對(duì)于養(yǎng)老生活有著自己的追求，在考慮必要的養(yǎng)老配套的同時(shí)，對(duì)價(jià)格較為敏感。2、目標(biāo)市場(chǎng)客戶需求從上述目標(biāo)客戶以及需求分析可以看出，目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)可接受本案的核心需求在于：適宜的居住環(huán)境+較好醫(yī)療體系+完善的家政效勞+可承受的支付能力結(jié)論：基于此，居住景觀、環(huán)境的打造，合理醫(yī)療體系的引進(jìn)，完善家政效勞的配備以及合理價(jià)格〔或租金〕是本案開(kāi)發(fā)開(kāi)展的根底。中高端養(yǎng)生住宅對(duì)獨(dú)特、稀缺、昂貴的財(cái)富的領(lǐng)先性占有高度的私人社交需求、圈子文化獨(dú)特的價(jià)值觀及生活哲學(xué)的高度契合享受極高檔次、舒適、高尚的居住生活安逸性、私密性主力客群—五大核心欲求第七局部國(guó)內(nèi)老年公寓案例分析案例分析小結(jié)北京東方太陽(yáng)城國(guó)內(nèi)最成功老年社區(qū)之一；定位——“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)〞、“全新退休生活的領(lǐng)跑者〞區(qū)域概況順義以農(nóng)業(yè)開(kāi)展為主，植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和根底條件都非常好，很多綠化率高檔的別墅工程都是在京順路沿線的地區(qū)。新版北京總規(guī)確定城市開(kāi)展格局是兩軸、兩帶、多中心，多中心就包括順義；首都機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建也為順義經(jīng)濟(jì)開(kāi)展注入了新動(dòng)力，順義必將成為北京重點(diǎn)開(kāi)展的區(qū)域。主要目標(biāo)客源地為北京。2024年，北京65歲及以上人口超10%，早已進(jìn)入老齡化社會(huì)，人均GDP達(dá)6210美元，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)表達(dá)老年社區(qū)特色：極致景觀與閉合的開(kāi)放組團(tuán)北京東方太陽(yáng)城規(guī)劃特點(diǎn)公建區(qū)二期一期三期設(shè)計(jì)公司美國(guó)SASAKI設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，將東方太陽(yáng)城作為一個(gè)城市來(lái)整體規(guī)劃，為中國(guó)老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個(gè)新型范例規(guī)劃依據(jù)使命：關(guān)愛(ài)老人、專注銀發(fā)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)：開(kāi)退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，老有所為為老人的生活提供全方位的配套，生活、醫(yī)療、娛樂(lè)、休閑、交流等設(shè)施完善配套設(shè)施醫(yī)療中心、老年文教中心、老年健身娛樂(lè)中心、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、家政效勞中心等共7萬(wàn)平方米的商業(yè)城。生活通訊配套：道路無(wú)障礙設(shè)計(jì)鋪設(shè)防滑鋼磚，公寓住宅樓全部能容納擔(dān)架地醫(yī)用電梯，社區(qū)內(nèi)建有先進(jìn)的弱電管理中心，配有緊急援助呼叫系統(tǒng)、生活效勞系統(tǒng)、信息傳遞系統(tǒng)〔與寬帶光纖銜接〕，在社區(qū)綠化帶內(nèi)還建有帶編碼的公共衛(wèi)生間，并在其內(nèi)安裝有平安呼叫設(shè)施與社區(qū)智能化平安系統(tǒng)連接。本錢投入首期投入超過(guò)8億元人民幣社區(qū)園景中心廣場(chǎng)休閑長(zhǎng)椅社區(qū)超市社區(qū)雕塑北京東方太陽(yáng)城配套特點(diǎn)定位高端，吸引大量高端客戶，是國(guó)內(nèi)老年社區(qū)建設(shè)探索的樓盤之一東方太陽(yáng)城二期產(chǎn)品構(gòu)成東方太陽(yáng)城一期公寓價(jià)格走勢(shì)一組團(tuán)2024年5月2日開(kāi)盤，2024年7月1日前入住。板式公寓1-3居，均價(jià)6400元；點(diǎn)式公寓4居，均價(jià)8000元，開(kāi)盤總套數(shù)361套，已簽約套數(shù)276套二組團(tuán)將于2024年7月開(kāi)盤售，2024年6月入住，戶型為80-180平方米一至四居?xùn)|方太陽(yáng)城三期銷售現(xiàn)狀北京東方太陽(yáng)城取得成果一期主流客戶：階層：95%以上是高知識(shí)、高收入階層中老年人職業(yè)：教授、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主收入：是有一定穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)來(lái)源，綜合家庭月收入通常不低于5000元意識(shí)形態(tài)：很多有過(guò)在國(guó)外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力，對(duì)于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受銷售情況：一期、二期分批開(kāi)盤后均已售罄三期期房于2024年5月開(kāi)盤，目前開(kāi)盤局部銷售率超過(guò)75%該社區(qū)價(jià)格水平高于區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)平均價(jià)格良好的自然環(huán)境：社區(qū)水系和綠化環(huán)境營(yíng)造突出社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級(jí)空氣質(zhì)量北京東方太陽(yáng)城成功原因分析水系：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場(chǎng)之上，共有近500畝湖水分布其間，水域比例到達(dá)3-5%綠化：周邊有10萬(wàn)株林木環(huán)抱，社區(qū)綠化率高達(dá)80％。每個(gè)區(qū)域都有自己獨(dú)特的樹(shù)木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺(jué)屏障，風(fēng)景隨四季交織呈現(xiàn)空氣：社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個(gè)/立方米，居住環(huán)境已到達(dá)療養(yǎng)級(jí)別社區(qū)綠化及水系社區(qū)綠化及水系人性化規(guī)劃設(shè)計(jì):無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶型、環(huán)境設(shè)計(jì)，充分滿足老年人生活便利、相互交流需求戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳中國(guó)傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間寬敞的景觀步道，方便老年人乘坐輪椅通行入口較寬的電梯方便攙扶老年人進(jìn)入北京東方太陽(yáng)城成功原因分析無(wú)障礙設(shè)計(jì)：

針對(duì)老年人的特殊設(shè)計(jì)四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無(wú)障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽(yáng)角抹圓戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)處設(shè)有防滑扶手插座、開(kāi)關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：打破封閉，促進(jìn)交流大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開(kāi)辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間，方便老年人聊天老年活動(dòng)中心為老年人量身定做的公共建筑群:建設(shè)社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等專業(yè)醫(yī)師問(wèn)診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太陽(yáng)城成功原因分析主體建筑概況：近5萬(wàn)平米的宏大公建群位于社區(qū)中央，以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大板塊為主，集文化、娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模巨大：太陽(yáng)城醫(yī)院面積高達(dá)1.6萬(wàn)㎡專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國(guó)家二級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)定期體檢提出保健方案：醫(yī)院對(duì)每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個(gè)人健康檔案，保健醫(yī)生據(jù)此為業(yè)主量身定做保健方案全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場(chǎng)所每一角落連接起來(lái)專業(yè)急救中心：與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽(yáng)城內(nèi)設(shè)立急救站大型公共建筑群大型康體中心：地面康體中心接近8000平方米，室內(nèi)、室外的游泳池、保道、各種健身器材、網(wǎng)球場(chǎng)、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對(duì)老年人特別設(shè)計(jì)社區(qū)農(nóng)莊：針對(duì)喜歡農(nóng)漁耕作業(yè)主，在社區(qū)內(nèi)開(kāi)辟可耕作農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂(lè)的感覺(jué)老年大學(xué):是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開(kāi)設(shè)多種課程，如芭蕾、形體、陶藝、書法、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)班等，局部課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師開(kāi)敞空間：通透大氣視覺(jué)走廊、開(kāi)敞綠地與文化廣場(chǎng)和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場(chǎng)地、湖濱健身步道與兒童樂(lè)園大型康體中心室外泳池老年大學(xué)豐富多彩的精神文化生活：文化節(jié)、音樂(lè)會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)、展覽、講座、文藝匯演，多種俱樂(lè)部音樂(lè)會(huì)老年合唱太極俱樂(lè)部活動(dòng)棋牌俱樂(lè)部活動(dòng)國(guó)際風(fēng)箏文化節(jié)北京東方太陽(yáng)城成功原因分析精彩紛呈的文娛活動(dòng)：社區(qū)文化、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)舉辦過(guò)3屆國(guó)際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂(lè)會(huì)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂(lè)部：乒乓球俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、釣魚俱樂(lè)部業(yè)主發(fā)起的俱樂(lè)部：音樂(lè)沙龍、民族舞俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、乒乓球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛(ài)的活動(dòng)工程概況背景全國(guó)最早進(jìn)入老齡化工程根底信息上海綠地21城孝賢坊規(guī)劃情況上海綠地21城孝賢坊各類配套設(shè)施規(guī)劃了約19萬(wàn)平方米的公建配套設(shè)施，其中有面積11萬(wàn)平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級(jí)品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布；近3萬(wàn)平方米社區(qū)生活廣場(chǎng)，聚集了包括餐飲、娛樂(lè)、銀行、郵政、圖書館、老年大學(xué)、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種公共設(shè)施；四星級(jí)綠地豪生國(guó)際會(huì)議大酒店，建筑面積65000平方米，滿足商務(wù)宴請(qǐng)與家庭團(tuán)圓雙重需要；中福會(huì)綠地幼兒園；特設(shè)老年活動(dòng)中心，營(yíng)養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購(gòu)物中心、大型綜合醫(yī)院、家政效勞中心、中福會(huì)幼兒園、綠色食品超市等；實(shí)現(xiàn)管家效勞，緊急呼救效勞、專業(yè)護(hù)理效勞休閑走廊上海綠地21城孝賢坊特色醫(yī)療效勞：定期體檢；老年保??；老年病專家坐診醫(yī)療配套效勞：建立個(gè)人醫(yī)療檔案；上門就診效勞；專業(yè)家庭護(hù)理；急救站無(wú)障礙設(shè)計(jì)：整個(gè)區(qū)域內(nèi)采用無(wú)障礙通道、防滑地面園林：栽種樹(shù)齡較大的粗壯樹(shù)木，做出森林靜謐、幽遠(yuǎn)的感覺(jué)，使空氣清新，宜居養(yǎng)老其他：人工湖泊垂釣臺(tái)、配木制椅凳廣場(chǎng)案例小結(jié)非常完善的老年社區(qū)，僅是注重配套，戶型設(shè)計(jì)上、戶型排布上有不合理之處在經(jīng)濟(jì)興旺城市，僅有個(gè)別經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)展商開(kāi)發(fā)了老年社區(qū)，并投入了大量的資金雖然目前的老年社區(qū)都不夠成熟，但開(kāi)展商已經(jīng)開(kāi)始具有開(kāi)發(fā)成熟社區(qū)的意識(shí)第八局部案例分析對(duì)本工程的借鑒案例借鑒本案產(chǎn)品建議本案設(shè)計(jì)建議配套設(shè)施建議效勞建議

戶型設(shè)計(jì)的根本特點(diǎn)每戶增設(shè)陽(yáng)光室及室外陽(yáng)臺(tái)簡(jiǎn)化室內(nèi)流程，特別強(qiáng)調(diào)主臥室與起居室的聯(lián)系便捷使用角窗、凸窗等多種形式增大開(kāi)窗面積高層塔樓采用每層六戶的蝶形平面，使每戶的主臥室及起居室都朝陽(yáng)采光，自然通風(fēng)造型以簡(jiǎn)潔、清新為根本風(fēng)格，色彩上以淡雅、明快的色調(diào)為主，每個(gè)組團(tuán)用不同色調(diào)賜于識(shí)別

戶型設(shè)計(jì)

特點(diǎn)案例分析對(duì)本工程的借鑒②用科技關(guān)愛(ài)老人選用速度慢、穩(wěn)定性高的電梯，以防止引起老年人的不適。轎箱內(nèi)增設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng)，增加照度，采用低位觸摸式按鈕，延緩關(guān)門時(shí)間衛(wèi)生間采用白色調(diào)節(jié)水型旋渦虹吸坐便器。白色不僅感覺(jué)清潔，同時(shí)便于發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。適當(dāng)抬高坐便器高度，防止老人過(guò)度下蹲。適當(dāng)降低浴缸高度，方便老年人跨越。電氣系統(tǒng)采用低開(kāi)關(guān)高插座防止老人發(fā)生意外，燈光防止刺眼等等。每戶設(shè)電話及有線電視各2-3個(gè)插口，可視對(duì)講及門禁系統(tǒng)、四表IC卡、社區(qū)一卡通系統(tǒng)及緊急呼叫系統(tǒng)。案例分析對(duì)本工程的借鑒綠化、社區(qū)小品的景觀設(shè)計(jì)。每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時(shí)提供緊急救援效勞。全區(qū)無(wú)障礙的環(huán)境設(shè)計(jì)專為銀發(fā)族設(shè)計(jì)的生活空間，室內(nèi)戶外全面無(wú)障礙。緊急救援效勞平安的警衛(wèi)門禁系統(tǒng)24小時(shí)嚴(yán)密警衛(wèi)，確保居住平安進(jìn)出刷卡記錄，一卡在手暢行無(wú)阻案例分析對(duì)本工程的借鑒專業(yè)營(yíng)養(yǎng)飲食設(shè)計(jì)專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師設(shè)計(jì)適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生膳食完整的社區(qū)機(jī)能設(shè)有超商、書局、銀行效勞等商店區(qū)設(shè)有小吃店、中西餐廳、宴會(huì)廳等餐飲區(qū)，提供膳食以外的選餐效勞設(shè)有體育館、健康俱樂(lè)部、水療池、游泳池等休閑設(shè)施，增進(jìn)健康體能設(shè)有會(huì)議廳，可舉辦大型活動(dòng)及銀發(fā)族相關(guān)議題研習(xí)會(huì)，增進(jìn)社區(qū)活力

設(shè)有招待所，提供家屬探訪的住宿需求案例分析對(duì)本工程的借鑒健康體適能檢測(cè)及處方建議，以促進(jìn)身體健康及活動(dòng)力。在社區(qū)內(nèi)設(shè)置社區(qū)醫(yī)院、特約門診、復(fù)健中心，方便看病復(fù)健。流行性疫苗注射：預(yù)防流行性感冒。服藥提醒及用藥管理：不用擔(dān)憂忘記吃藥。緊急醫(yī)療專送效勞：有護(hù)理之家、慢性院、林口長(zhǎng)庚醫(yī)院為后盾。依身體狀況量身訂做個(gè)人專屬的養(yǎng)生健康方案。照護(hù)管理電腦化，連接各大醫(yī)院醫(yī)療體系，提供完整健康照護(hù)與緊急醫(yī)療效勞。定期健康檢查、防疫注射與體能檢測(cè)，確保身體健康。定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢，推動(dòng)健康促進(jìn)與教導(dǎo)自我保健觀念。建立個(gè)人健康資料庫(kù)，隨時(shí)關(guān)心生活動(dòng)態(tài)掌握健康情形。積極健康效勞內(nèi)容案例分析對(duì)本工程的借鑒規(guī)劃日常和全年度多元豐富的活動(dòng)，并成立社團(tuán)，在完善的空間及設(shè)施中，享受多采多姿的休閑生活。豐富的休閑生活包括：運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生─太極拳、元極舞、槌球、撞球等。娛樂(lè)交誼─麻將、棋藝、卡拉OK、電影欣賞等。藝文技藝─書法、繪畫、音樂(lè)戲曲、插花陶藝等。民俗活動(dòng)─春節(jié)元宵、端午中秋、中元重陽(yáng)等節(jié)慶活動(dòng)。宗教活動(dòng)─禪修法會(huì)等宗教活動(dòng)。多采多姿的休閑活動(dòng)案例分析對(duì)本工程的借鑒專屬社區(qū)醫(yī)院，派駐醫(yī)學(xué)中心級(jí)的專業(yè)醫(yī)師，提供同全效勞健康照護(hù)陣容專職社工師協(xié)助規(guī)劃愉悅的健康生活專職護(hù)士提供健康咨詢終身學(xué)習(xí)的銀發(fā)學(xué)園案例分析對(duì)本工程的借鑒薪火相傳配合個(gè)人特殊專長(zhǎng)，提供開(kāi)展時(shí)機(jī)，藉由奉獻(xiàn)所長(zhǎng)的過(guò)程，獲得自我肯定，使技藝文化得以傳承。有酬工作：根據(jù)個(gè)人專長(zhǎng)、配合需求，奉獻(xiàn)所長(zhǎng)，獲得報(bào)酬。例如：各項(xiàng)技藝專長(zhǎng)技藝講師、管理、簡(jiǎn)易水電維修等工程。志愿效勞：參加社區(qū)志愿效勞隊(duì)，發(fā)揮愛(ài)心幫助人群。案例分析對(duì)本工程的借鑒環(huán)境“宜老化〞設(shè)計(jì)每幢建筑物之間都以風(fēng)雨連廊相連接；每幢公寓都有公共活動(dòng)空間，每層都有寬敞的走廊通道；鮮明的標(biāo)志識(shí)別系統(tǒng)：以色彩變換和照明強(qiáng)度變化等方式，提高公寓的可識(shí)別性，為記憶力減退的老年人提供方便。案例分析對(duì)本工程的借鑒無(wú)障礙化設(shè)計(jì)通過(guò)特殊設(shè)施與添置輔助裝置，形成助老護(hù)老的平安保障臺(tái)階和樓梯坡度放緩、寬度加大，雙側(cè)設(shè)置扶手；居室房門便于輪椅、擔(dān)架進(jìn)出；不設(shè)置門坎，無(wú)高度差；取電系統(tǒng)設(shè)置低按鍵、高插座；衛(wèi)生間、浴室等采用防滑地板；浴缸、抽水馬桶設(shè)有助力扶手案例分析對(duì)本工程的借鑒智能化設(shè)施公寓內(nèi)外及會(huì)員活動(dòng)區(qū)域，均為智能有效監(jiān)控范圍。在智能菜單上列有以下系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、無(wú)線定位求助系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。構(gòu)建起全社區(qū)的平安監(jiān)控體系。建立智能化總控中心和呼叫中心，引進(jìn)和形成效勞軟件和管理軟件。將先進(jìn)的智能化管理和人文相結(jié)合，將現(xiàn)代科技同老年生活形態(tài)的研究成果完美結(jié)合。案例分析對(duì)本工程的借鑒管理和效勞設(shè)計(jì)適合工程的“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老〞與“居家養(yǎng)老〞完美結(jié)合的社區(qū)養(yǎng)老模式，即在市場(chǎng)動(dòng)作的前提下，在建立會(huì)員生活模型、快樂(lè)模型和健康模型的根底上，結(jié)合會(huì)員的意愿和需求，擯棄效勞管理?xiàng)l文的束縛，使“無(wú)為而無(wú)不為〞的效勞理念得以全面表達(dá)，形成自然、隨性、溫馨、寬泛和細(xì)膩的效勞特色先進(jìn)的效勞理念以老年人為中心，以親情、親和為根源，實(shí)現(xiàn)對(duì)老年人全方位的人性關(guān)愛(ài)，為會(huì)員提供舒適周到的生活效勞，高水平的專業(yè)醫(yī)療保健效勞，豐富多樣的文化娛樂(lè)效勞，使會(huì)員能盡享安逸與快樂(lè)的老年生活效勞宗旨案例分析對(duì)本工程的借鑒解除會(huì)員的后顧之憂，在社區(qū)實(shí)現(xiàn)人生最后的價(jià)值，表達(dá)真正的親和。創(chuàng)導(dǎo)家文化，營(yíng)造家氣氛，感受家的親情。兌現(xiàn)讓老人回家的宗旨，弘揚(yáng)了中國(guó)傳統(tǒng)的孝文化，同時(shí)又表達(dá)了時(shí)代精神。實(shí)現(xiàn)“質(zhì)量養(yǎng)生〞的承諾讓入駐老人的精神需求和物質(zhì)需求，通過(guò)最直接、最簡(jiǎn)單、最便捷、最感性的專業(yè)管家來(lái)得以滿足。不是親人勝似親人。管家式效勞案例分析對(duì)本工程的借鑒整合了目前市場(chǎng)上一定品牌影響力、專業(yè)化程度較高的其它行業(yè)資源，組成滿足會(huì)員需求的效勞平臺(tái)。整合一流的專業(yè)效勞資源數(shù)字化管理。制定科學(xué)的、高效的工作流程現(xiàn)代管理模式建立智能化總控中心，下設(shè)呼叫中心、快速反響體系、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺(tái)以及會(huì)員生活形態(tài)和健康檔案數(shù)據(jù)庫(kù)。并與多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立綠色通道，用IT手段支持生活管家、健康管家和快樂(lè)管家的工作目標(biāo)的實(shí)施。智能化管理案例分析對(duì)本工程的借鑒第九局部產(chǎn)品打造建議功能區(qū)域面積區(qū)間無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議配套商業(yè)建議酒店式養(yǎng)生公寓效勞建議

居家式公寓的面積及戶型比例本案主力產(chǎn)品打造建議居家式公寓(長(zhǎng)期居住)和度假酒店(臨時(shí)居住〕房間功能配置房間內(nèi)各功能區(qū)域面積區(qū)間本案主力產(chǎn)品打造建議無(wú)障礙通道設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)置斜坡引道有臺(tái)階時(shí)應(yīng)設(shè)置斜坡，斜坡的寬度應(yīng)為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應(yīng)平緩。設(shè)置扶手樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時(shí)還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。坡度平緩的臺(tái)階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應(yīng)小于380mm。設(shè)置房檐出入口及斜坡上方宜設(shè)置房檐。鋪設(shè)防滑地面材料地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設(shè)置排水溝時(shí)，應(yīng)配水溝蓋，水溝蓋不應(yīng)阻礙輪椅乘坐人的通行。無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議留足輪椅可轉(zhuǎn)身的空間地面鋪設(shè)防滑材料地面鋪設(shè)浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過(guò)寬。方便的出入口寬度要確保輪椅可以通過(guò)，門寬大于等于800mm，出入口不設(shè)置臺(tái)階，宜選用推拉門、自動(dòng)門。設(shè)置信箱和留言板設(shè)置位置不應(yīng)阻礙通行，使用高度要方便所有用戶。設(shè)置電梯電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長(zhǎng)度。電梯與樓面無(wú)高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設(shè)置休息椅可設(shè)置椅子，方便等候電梯時(shí)，可以坐下休息或放置行李。電梯內(nèi)部設(shè)置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設(shè)置；正對(duì)電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。電梯按鈕操作盤設(shè)在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可進(jìn)行操作。電梯開(kāi)門時(shí)間較長(zhǎng)，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。樓廳及電梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議設(shè)置連續(xù)扶手在0.9m和0.75m高處宜設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗門不應(yīng)阻礙通行門、窗的開(kāi)啟扇不應(yīng)阻礙走廊的通行。無(wú)突出的墻壁滅火器、留言板等應(yīng)設(shè)置在不阻礙走廊通行的位置上。無(wú)臺(tái)階地面取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳局部的臺(tái)階，地面存在高差的時(shí)候，應(yīng)設(shè)置斜坡。走廊寬度設(shè)置考慮輪椅和行人并行通過(guò)，因此寬度不應(yīng)小于1.8m。公共走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議易識(shí)別的臺(tái)階面為防止臺(tái)階面產(chǎn)生陰影，應(yīng)考慮采光與照明的情況，改變臺(tái)階的顏色和材質(zhì)，可便于識(shí)別。設(shè)置扶手樓梯的扶手應(yīng)安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。坡度平緩的樓梯為盡可能縮短萬(wàn)一跌落下來(lái)的距離，可采用帶平臺(tái)的折跑樓梯。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于300mm。樓梯的寬度充足考慮樓梯可并行通過(guò)使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。踏步的防滑措施臺(tái)階面使用防滑材料，臺(tái)階面邊沿設(shè)置防滑條，要和臺(tái)階面保持在同一平面。公共樓梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議1〕墻壁墻壁轉(zhuǎn)角局部作圓角處理除扶手外，墻壁上無(wú)凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。轉(zhuǎn)角圓角處理墻面無(wú)凸出物2〕地面選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。細(xì)部空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議2.2.1門窗的設(shè)計(jì)要點(diǎn)門的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內(nèi)門通行寬度不得小于0.8mm；門輕易于開(kāi)啟，宜用推拉門代替平開(kāi)門，不許使用玻璃門；門的把手應(yīng)選用旋臂較長(zhǎng)的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；居室窗臺(tái)的高度在750～800mm左右；窗臺(tái)的寬度要適當(dāng)增加，一般不少于250～300mm；矮窗臺(tái)里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置高0.9～1m的平安欄桿室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議易開(kāi)閉的戶門當(dāng)平開(kāi)門時(shí)，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動(dòng)關(guān)閉裝置，拉柄易于老年人的操作，防止采用圓形拉柄。適當(dāng)照明和易操作的開(kāi)關(guān)考慮換鞋和上下臺(tái)階，門廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影局部。采用醒目的開(kāi)關(guān)。扶手的設(shè)置為了方便換鞋和上下臺(tái)時(shí)，應(yīng)設(shè)置扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。臺(tái)階的處理臺(tái)階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識(shí)別。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。戶門門檻高度處理戶門門檻高度應(yīng)控制在2cm左右。入戶門廳的設(shè)計(jì)要點(diǎn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議連續(xù)扶手使用近圓形的扶手。扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。光線充足的照明設(shè)計(jì)不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差。洗手間入口和有臺(tái)階的地方應(yīng)設(shè)置位置低的壁燈。使用方便的開(kāi)光裝置應(yīng)設(shè)置帶指示功能的大面板開(kāi)關(guān)。走廊長(zhǎng)的房間，應(yīng)在多處設(shè)置控制開(kāi)關(guān)。便于使用的扶手高度和材料設(shè)置扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料。考慮跌到的可能性，防止采用堅(jiān)硬的材料。寬敞的走廊方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過(guò)，寬度不應(yīng)小于1m。進(jìn)房間的入口的寬度不得小于800mm。無(wú)階差地面地面應(yīng)無(wú)階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在3mm以內(nèi)。室內(nèi)走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議開(kāi)關(guān)方便且平安的門最好采用拉門或折疊門。門上應(yīng)安裝平安玻璃等不易破碎的玻璃?？醋o(hù)用空間浴室應(yīng)保證看護(hù)時(shí)必要的空間。防滑地面材料應(yīng)選用防水防滑地面鋪設(shè)材料。設(shè)置扶手浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。操作性好的水龍頭噴頭安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調(diào)節(jié)水溫的水龍頭。設(shè)置緊急告