物業(yè)管理糾紛的法律分析(南京講座)

物業(yè)管理糾紛的法律分析

顏雪明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)副主任萬科企業(yè)股份風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理2西安興強(qiáng)物業(yè)公司經(jīng)理王少華3講座主要內(nèi)容：一、物業(yè)管理的法理根底是建筑物區(qū)分所有權(quán)二、實(shí)施物業(yè)管理的主要障礙 〔15：20休息十分鐘〕三、當(dāng)前物業(yè)管理中的幾個(gè)焦點(diǎn)問題四、17：00現(xiàn)場(chǎng)交流〔三十分鐘〕4〔一〕“物業(yè)管理〞與“物業(yè)效勞〞〔二〕政府在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)扮演的角色〔三〕居民委員會(huì)、“聯(lián)席會(huì)議〞、“社區(qū)工作站〞在物業(yè)管理中的地位和作用一、物業(yè)管理的法理根底是建筑物區(qū)分所有權(quán)

1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立。1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會(huì)成立。孰為中國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)生的標(biāo)志？5〔一〕“物業(yè)管理〞與“物業(yè)效勞〞 1、物業(yè)管理權(quán)利的來源；2、物業(yè)管理的主體；3、物業(yè)管理的對(duì)象。物權(quán)法〔〕 第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有局部享有所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利?！步ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)〕 第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理?！矘I(yè)主行使管理權(quán)的方式〕

第八十二條物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！参飿I(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理中的地位〕物業(yè)管理?xiàng)l例〔〕

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。6總結(jié)觀點(diǎn)：“物業(yè)管理〞與“物業(yè)效勞〞是兩個(gè)不同的概念。“物業(yè)管理〞是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)?！拔飿I(yè)效勞〞是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托〔雇傭〕，為業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)管理提供的有償效勞。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。業(yè)主是物業(yè)管理的主體。物業(yè)效勞企業(yè)、其它管理人是效勞提供者；政府是指導(dǎo)監(jiān)督者，它們都不是物業(yè)管理的主體〔權(quán)利人〕。物業(yè)管理的對(duì)象是建筑物及其附屬設(shè)施，不應(yīng)涉及對(duì)人的管理。物業(yè)管理的內(nèi)容，物權(quán)法規(guī)定為“管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施〞；物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定為“按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序〞?！跋嚓P(guān)秩序〞涉及人的行為的管理，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共平安，侵害人身與財(cái)產(chǎn)等，這些都是公法管制的內(nèi)容，屬于政府的管理職責(zé)。物業(yè)管理人只能起到報(bào)告、協(xié)助的作用，而不可能承擔(dān)管理的職責(zé)。

7〔二〕政府在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)扮演的角色

由于物業(yè)管理是民事活動(dòng)，故政府在其中的作用，應(yīng)當(dāng)是監(jiān)督與指導(dǎo)，而不是管理與審批；應(yīng)當(dāng)是有求必應(yīng)、支持輔導(dǎo)，而不是越俎代庖、橫加干預(yù)。 常見情形：應(yīng)該管的不愿意管；不該管的，抓住不放。物業(yè)管理?xiàng)l例： 第十條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第四十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

8〔三〕居民委員會(huì)、“聯(lián)席會(huì)議〞、“社區(qū)工作站〞

在物業(yè)管理中的地位和作用

?物業(yè)管理?xiàng)l例?第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。?遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十二條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。業(yè)主大會(huì)是私法意義上的組織，是為行使民事權(quán)利而設(shè)；居民委員會(huì)是公法組織，是為社會(huì)管理及居民自治〔政治權(quán)利〕而設(shè)，二者不應(yīng)當(dāng)混淆。居委會(huì)不應(yīng)當(dāng)干預(yù)業(yè)主自治?！奥?lián)席會(huì)議〞可以作為一種協(xié)調(diào)工作的方式，但不是法定的權(quán)力機(jī)構(gòu)，更不能替代業(yè)主大會(huì)作決策?！吧鐓^(qū)工作站〞是政府基層工作單位，根據(jù)政府授權(quán)開展社區(qū)管理工作，不屬于物業(yè)管理活動(dòng)，不能涉及業(yè)主自治范圍內(nèi)的事務(wù)。9二、當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要障礙〔一〕業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家?！捕痴夯煜姓芾砼c物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于效勞指導(dǎo)?！踩澄飿I(yè)效勞企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，游離于管理與效勞之間，地位為難。〔四〕法規(guī)：缺乏清晰法理根底，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的方法少。

10〔一〕業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。表現(xiàn)： 業(yè)主普遍缺乏權(quán)利意識(shí)和公共意識(shí)，不關(guān)心公共事務(wù)。成龍：“中國(guó)人是要管的〞。業(yè)主大會(huì)或者難以成立，或者徒有其名。很少有人愿意為公共利益挺身而出。維權(quán)缺乏理性。標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)更容易成為維權(quán)對(duì)象，形成劣幣驅(qū)逐良幣的局面。原因： 1、中國(guó)人擁有自己不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間太短，不適應(yīng)業(yè)主的身份。 2、長(zhǎng)期生活在高度集權(quán)的社會(huì)環(huán)境下，沒有自己當(dāng)家作主的意識(shí)，也沒有這種能力。 3、缺乏在法制的軌道里解決糾紛的機(jī)制，“管閑事〞只能給自己找麻煩。 特定歷史時(shí)期的特定現(xiàn)象，與國(guó)情相適應(yīng)。解決方法： 1、假以時(shí)日。總有一天業(yè)主會(huì)當(dāng)家?！采钲诰爸薮髲B案例〕 2、政府的輔導(dǎo)、支持，而不是包辦?！矎V州翠湖山莊業(yè)委會(huì)改選案例〕 3、法律與規(guī)那么的完善?！厕饤壙谔?hào)與宣教，針對(duì)矛盾焦點(diǎn)?！?1〔二〕政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于效勞指導(dǎo)。 業(yè)主存在“三不〞，政府是否就應(yīng)當(dāng)全面介入物業(yè)管理？ 業(yè)主并非都沒有行為能力——深圳景洲大廈選聘物業(yè)公司案例。 政府并非天然公正和無所不能——北京太月園小區(qū)維修資金與深圳桃源村質(zhì)量案例。

深圳晚報(bào)：記者從龍崗區(qū)建設(shè)局了解到，在建設(shè)“大綜管〞新格局中，該局將以社區(qū)物業(yè)管理工作作為實(shí)施“大綜管〞新格局的重頭戲，成為該局發(fā)力的重要抓手。 ——許多地方都把物業(yè)管理作為政府職能。從業(yè)主大會(huì)籌備到業(yè)委會(huì)人選；從物業(yè)公司招標(biāo)到維修資金管理；從物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到小區(qū)車位用途，都要控制與審批。這只會(huì)給物業(yè)管理行業(yè)增加桎梏。

兩個(gè)事實(shí)：近半業(yè)主是官員；多數(shù)政府連自己的辦公樓和家屬院都管不好。

12業(yè)主在施工前必須向效勞中心提出申請(qǐng)，并提供圖紙、資料，由效勞中心向規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)和區(qū)查違辦進(jìn)行核查，核查后由效勞中心向街道辦查違辦〔城管科〕和街道執(zhí)法隊(duì)申報(bào)圖紙和資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，業(yè)主寫出施工保證書方可施工，否那么效勞中心將禁止施工車輛進(jìn)入，街道執(zhí)法隊(duì)將依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行處分。13〔三〕物業(yè)效勞企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，游離于管理與效勞之間，地位為難。

新興行業(yè)，有待于在市場(chǎng)上成熟與標(biāo)準(zhǔn)?！踩绮惋嫎I(yè)和酒店業(yè)〕 “房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離〞并不對(duì)癥。 進(jìn)入門檻低，魚龍混雜。 法律地位是效勞者，事實(shí)上又要求履行管理者職責(zé)。 臺(tái)灣?公寓大廈管理?xiàng)l例?63條，11000字，提到“區(qū)分所有權(quán)人〞131處；“管理委員會(huì)〞60處；“管理負(fù)責(zé)人〞60處；“管理維護(hù)公司〞11處；“管理效勞人〞2處。

我國(guó)?物業(yè)管理?xiàng)l例?70條，8000字，其中提到業(yè)主大會(huì)68處；物業(yè)效勞企業(yè)58處；業(yè)主委員會(huì)44處。“物業(yè)管理效勞〞專列一章，18個(gè)條文。14〔四〕法規(guī)：缺乏清晰法理根底，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的方法少。

業(yè)主自治作為物業(yè)管理的最重要原那么，目前只有個(gè)別地方法規(guī)中提到，國(guó)家立法沒有予以明確。業(yè)主組織的法人地位、行政機(jī)關(guān)的義務(wù)等問題，立法上都沒有很好解決。新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例不適當(dāng)?shù)貜?qiáng)化了基層政府與居民組織在物業(yè)管理中的權(quán)力。街道辦和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的介入： ?物業(yè)管理?xiàng)l例?原來只規(guī)定了“區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)〞，2007年修訂時(shí)增加了“或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下〞〔第十條〕，賦予基層政府干預(yù)物業(yè)管理的權(quán)力。居民委員會(huì)的介入： 新?物業(yè)管理?xiàng)l例?要求：1〕業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知居民委員會(huì)；2〕業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)社會(huì)治安等工作；3〕業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；4〕業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

15香港康雅苑“注契〞案例〔2007年〕 康雅苑于一九九三年落成，六年后發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)檐篷開始有石屎剝落，○三年聘請(qǐng)工程師勘察，證實(shí)樓宇出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性損壞。因當(dāng)時(shí)未過「十年結(jié)構(gòu)保證」期，業(yè)主立案法團(tuán)遂與房署談判要求賠償，惟房署指冷氣機(jī)檐篷并非樓宇結(jié)構(gòu)組件而拒絕。 去年中，透過仲裁中心調(diào)解，房署向康雅苑支付四百四十萬元維修費(fèi)用?？墒牵菰窐I(yè)主在選擇維修承辦商等方面意見分歧，維修工程方案一直懸而未決，房署曾屢次要求法團(tuán)盡快自行維修，屢發(fā)警告信亦無效。 房署獨(dú)立審查組上月中，根據(jù)?建筑物條例?〔第26條〕向康雅苑發(fā)出命令，要業(yè)主在今年三月中前展開屋苑外墻及共享地方維修工程，工程并須于六月中前完成，修葺令同時(shí)送往土地注冊(cè)處，換言之，屋苑全體住戶共一千八百二十四個(gè)單位遭「注契」，業(yè)主難將單位買賣，樓價(jià)應(yīng)聲下挫近兩成。 康雅苑居民表示，現(xiàn)屆法團(tuán)任期已滿，本周日〔一月二十八日〕將選出新一屆法團(tuán)，方可再召開大會(huì)商討維修事宜，但距離修葺令的限期現(xiàn)只剩兩個(gè)月，時(shí)間緊逼，業(yè)主之間至今還未達(dá)成共識(shí)，憂慮屋苑維修未能如期施工。 房署發(fā)言人表示，康雅苑業(yè)主如未能依期展開及完成樓宇維修工程，獨(dú)立審查組會(huì)按?建筑物條例?提出檢控。據(jù)悉，過去有樓宇因違反房署修葺命令，結(jié)果遭判每天罰款八千元。

16聽累了吧，請(qǐng)大家休息十分鐘。課件分享，E來e往！17三、當(dāng)前物業(yè)管理中的幾個(gè)焦點(diǎn)問題〔一〕業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格〔二〕共有部位及其利用〔三〕定價(jià)與收費(fèi)〔四〕違章搭建?！参濉匙「纳膛c群租?！擦称桨脖Ｕ?。18〔一〕業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格。

物權(quán)法第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

——關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位。物權(quán)法草案曾對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)以自己的名義提起訴訟的問題作了規(guī)定。經(jīng)反復(fù)研究認(rèn)為，這個(gè)問題較為復(fù)雜。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟依法要交訴訟費(fèi)用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果局部業(yè)主沒有及時(shí)交納有關(guān)費(fèi)用，還涉及法院如何執(zhí)行等問題，對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥。對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定提起訴訟?！踩珖?guó)人大常委會(huì)法工委負(fù)責(zé)人解讀物權(quán)法2007年03月27日新華網(wǎng)〕19根據(jù)目前法律及制定中司法解釋規(guī)定1、業(yè)主大會(huì)無原告資格；可以作被告——業(yè)主請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決議；2、業(yè)主委員會(huì)在特定情形下可以作原告〔制訂中的司法解釋規(guī)定〕A請(qǐng)求確認(rèn)物業(yè)效勞合同無效或者局部條款無效；B請(qǐng)求解除物業(yè)效勞合同；C物業(yè)效勞合同終止，請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退出、移交物業(yè)效勞用房以及相關(guān)資料及費(fèi)用。

實(shí)務(wù)中存在業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴被法院受理的其它情形，如訴行政機(jī)關(guān)妨害業(yè)主自治、不作為、違法登記發(fā)證等。法理上，對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)有權(quán)請(qǐng)求其繼續(xù)履行或者賠償損失。但制定中的司法解釋沒有明確業(yè)主委員會(huì)有權(quán)起訴，只規(guī)定了業(yè)主就此起訴的，應(yīng)予支持。20問題的關(guān)鍵不在于訴訟資格，而在于法人地位 廣州一批業(yè)主維權(quán)人士一直在爭(zhēng)取業(yè)主委員會(huì)能在民政局登記為社團(tuán)法人，但至今沒有結(jié)果。 ?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處分。

?廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例?第六十五條

業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)效勞企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。 業(yè)主委員會(huì)違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，由政府有關(guān)部門依法追究責(zé)任。

21〔二〕共有部位及其利用。何為共有部位？ 建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主專有局部以外的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施設(shè)備，不屬于市政設(shè)施或者其他權(quán)利人的，都是共有部位。何為專有局部？ 具備結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性、功能上的獨(dú)立性，能單獨(dú)成為所有權(quán)的標(biāo)的。共有局部的三個(gè)來源： 法定共有：法律、法規(guī)規(guī)定為全體業(yè)主共有的。 約定共有：具備專有屬性，但建設(shè)單位通過合同或者廣告，與買受人約定為業(yè)主共有的。 天然共有：在構(gòu)造上和使用上不具備獨(dú)立性，僅為專有局部提供某些功能，與專有局部存在必然聯(lián)系，不能單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的的局部。包括： 構(gòu)造局部、交通局部、設(shè)備局部與公共空間。22

區(qū)分所有建筑 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構(gòu)造部分交通部分設(shè)施部分公共空間基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施物業(yè)管理用房會(huì)所、車庫區(qū)分所有建筑物權(quán)屬示意圖23實(shí)務(wù)中如何辨析共有還是專有法律法規(guī)〔不包括地方性法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性文件〕是否有明確規(guī)定？〔法定共有〕建設(shè)單位是否作出過宣傳或允諾？〔約定共有〕能否單獨(dú)交易？〔天然共有〕小區(qū)內(nèi)的敏感資產(chǎn)：車位、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所；建筑內(nèi)外的敏感部位：頂層露臺(tái)、底層花園、地下室、架空層、設(shè)備層：不具備構(gòu)造上與利用上的獨(dú)立性，不能單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的，能否作為附屬的專有局部？24共有部位的合理利用〔占有性利用〕業(yè)主可以合理、無償利用共有部位。 ?日本建筑物法?：“各共有人對(duì)于共有局部，得按其用法予以使用。〞 ?德國(guó)住宅所有權(quán)法?：“共有所有權(quán)人在兼顧其他所有權(quán)人之權(quán)益時(shí)，有權(quán)對(duì)共有局部予以使用。〞 臺(tái)灣?公寓大廈管理?xiàng)l例?：“住戶對(duì)共享局部之使用應(yīng)依其設(shè)置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。〞 共有部位利用三原那么：一是按照其本來的用途；二是正常地使用；三是不得損害其它共有人的利益。 空調(diào)室外機(jī)、太陽能熱水器、防盜門、商店招牌，不超過合理的限度就是合法的。

制定中的司法解釋：基于住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有局部特定使用功能的合理需要，業(yè)主無償利用與其專有局部相對(duì)應(yīng)的外墻面、屋頂?shù)裙灿芯植?，不?yīng)認(rèn)定為侵權(quán)，但違反法律法規(guī)或者管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。25共有部位的收益歸誰所有？〔三方同意，收益歸公〕常見有共有部位收益有： 1、共有停車位的收益； 2、共有部位的廣告收益； 3、共有場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)收益； ……共有部位收益歸業(yè)主共有是根本原那么。 但應(yīng)注意兩個(gè)問題： 1、“收入〞與“收益〞的區(qū)別。制定中的司法解釋：進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理本錢之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，應(yīng)予支持。 2、“大公〞與“小公〞的問題。建設(shè)部?住宅專項(xiàng)維修資金管理方法?第十九條：住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原那么。

——權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一根底上的主體范圍合理最小化，最有利于區(qū)分所有權(quán)的行使。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！飿I(yè)管理?xiàng)l例第五十五條26〔三〕定價(jià)與收費(fèi)1、物業(yè)費(fèi)應(yīng)不應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府定價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)？

?價(jià)格法?〔1997年〕 第三條國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和效勞價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和效勞價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 第十八條以下商品和效勞價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)：(一)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；(二)資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；(三)自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格；(四)重要的公用事業(yè)價(jià)格；(五)重要的公益性效勞價(jià)格。27物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，是典型的“損缺乏以奉有余〞。

業(yè)主是不到城市人口10%的富裕階層。 物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是農(nóng)民工。 指導(dǎo)價(jià)制定者都是業(yè)主。 指導(dǎo)價(jià)的制定并無科學(xué)依據(jù)。 政府定價(jià)的本質(zhì)，是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場(chǎng)博弈的過程中，以公權(quán)力援助業(yè)主，在市場(chǎng)天平上，把公權(quán)力的砝碼加在業(yè)主一邊。 壓低物業(yè)效勞費(fèi)從根本上不利于保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)。 物業(yè)管理管理最大意義在于物業(yè)的保值。282、物業(yè)費(fèi)是誰的財(cái)產(chǎn)？

物業(yè)費(fèi)中的90%以上用于物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極少局部。從這個(gè)意義上說，物業(yè)費(fèi)的主要局部屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。 欠交物業(yè)費(fèi)的行為，首先是損害業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。 由于物業(yè)費(fèi)并不屬于開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，故業(yè)主不應(yīng)以履行抗辯權(quán)為理由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長(zhǎng)期導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可防止的。293、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)由誰追繳？物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條 違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)效勞企業(yè)可以向人民法院起訴。制定中的司法解釋 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)予支持。業(yè)主以未享受物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)提供的效勞或者無需接受相關(guān)物業(yè)效勞作為抗辯理由的，不予支持。 物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)效勞合同約定或者法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主拒絕交納不當(dāng)多收局部或者請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退還多交納的費(fèi)用的，應(yīng)予支持。〔注意兩款中間的灰色地帶〕30重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費(fèi)和物管費(fèi)，共欠電力公司1萬多元。5名物管員放棄了國(guó)慶假期挨戶上門催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶居民受影響。 “我們不是不愿交電梯費(fèi)，這都是被迫的。〞家住13棟601的馬老先生說，樓上住戶的空調(diào)水，總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次，卻沒得到解決。因此馬老先生拒繳物管費(fèi)和電梯電費(fèi)有好幾個(gè)月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對(duì)物管不滿，她家樓下的燒烤店油煙機(jī)噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個(gè)月，她家門外經(jīng)常油煙陣陣，物管也沒有解決。昨日，沈陽市大東區(qū)新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報(bào)反映，從5月17日起，該小區(qū)14號(hào)樓1單元的電梯、感應(yīng)燈、對(duì)講門都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說，自2004年入住以來物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但因?yàn)殡娞葸B續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)憂會(huì)有平安隱患，所以從去年6月起就沒有繼續(xù)交物業(yè)費(fèi)?！白钇鸫a的平安都保障不了，我當(dāng)然不能再交物業(yè)費(fèi)了！〞他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽都挺難。〞南京華美山莊高層住宅的業(yè)主劉女士向本報(bào)投訴稱，她家所住的高層住宅因電梯欠費(fèi)已停過兩次，現(xiàn)在剛剛恢復(fù)運(yùn)行，電梯停運(yùn)的原因是局部業(yè)主未繳費(fèi)。劉女士說，少數(shù)業(yè)主拖欠電梯費(fèi)導(dǎo)致電梯停運(yùn)，這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主很不公平，物業(yè)管理負(fù)有不可推卸的責(zé)任。12月20號(hào)一大早，重慶北部新區(qū)鴛鴦街道萬興家園6部電梯全部停電，物管辦公室大門緊鎖，里面空無一人。墻上新貼出一張告示：“由于局部業(yè)主欠費(fèi)累計(jì)10萬余元，本公司難以繼續(xù)運(yùn)營(yíng)……〞在百度搜索“電梯欠費(fèi)〞——31他山之石——臺(tái)灣?公寓大廈管理?xiàng)l例? 第21條區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應(yīng)繳納之公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其它應(yīng)負(fù)擔(dān)之費(fèi)用已逾二期或達(dá)相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得訴請(qǐng)法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息。 第22條住戶積欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠金額達(dá)其區(qū)分所有權(quán)總價(jià)百分之一者，由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)促請(qǐng)其改善，于三個(gè)月內(nèi)仍未改善者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院強(qiáng)制其遷離。 前項(xiàng)之住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時(shí)，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有局部；于判決確定后三個(gè)月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得聲請(qǐng)法院拍賣之。 前項(xiàng)拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同。 第48條管理負(fù)責(zé)人、主任委員或管理委員無正當(dāng)理由未執(zhí)行本條所定促請(qǐng)改善或訴請(qǐng)法院強(qiáng)制遷離或強(qiáng)制出讓該區(qū)分所有權(quán)之職務(wù)者，直轄市、縣(市)主管機(jī)關(guān)處新臺(tái)幣一千元以上五千元以下罰鍰，并得令其限期改善或履行義務(wù)、職務(wù)；屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處分。32〔四〕違章搭建〔自毀家園〕

〔一〕形成違章搭建的根本原因 1、過去長(zhǎng)期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益的不文明生活觀念。 2、業(yè)主群體缺乏權(quán)利意識(shí)、無人關(guān)心和管理公共事務(wù)。 3、行政管理不到位，政府的規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。 4、物業(yè)企業(yè)無權(quán)起訴，即使訴到法院，法院判決恢復(fù)原狀，又難以執(zhí)行。〔二〕違章搭建的形式 封閉陽臺(tái) 在露臺(tái)上搭建房屋 違章改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)與功能或改建房屋 在花園內(nèi)建造房屋 利用其它公共空地建造建筑物構(gòu)筑物33花園內(nèi)蓋起兩層樓。34向天向地，要出面積。35違章搭建的民事責(zé)任〔物權(quán)法〕： 第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。違章搭建的行政責(zé)任〔城鄉(xiāng)規(guī)劃法〕： 第六十六條建設(shè)單位或者個(gè)人有以下行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期撤除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款：

〔一〕未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；

〔二〕未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；

〔三〕臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不撤除的。

第六十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期撤除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不撤除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制撤除等措施。36建設(shè)部?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?〔2002〕 第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止以下行為：〔一〕未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；〔二〕將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；〔三〕擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；〔四〕損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；〔五〕其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用平安的行為。第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有以下行為：〔一〕搭建建筑物、構(gòu)筑物；〔二〕改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； 〔三〕拆改供暖管道和設(shè)施；〔四〕拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本方法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本方法第六條所列行為的，或者有違反本方法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議的，追究違約責(zé)任。37制定中的司法解釋 業(yè)主違反物業(yè)效勞合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)效勞企業(yè)對(duì)物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬、配套設(shè)施設(shè)備，以及環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序進(jìn)行效勞和管理的行為，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，應(yīng)予支持。他山之石——臺(tái)灣?公寓大廈管理?xiàng)l例? 第8條公寓大廈周圍上下、外墻面、樓頂平臺(tái)及不屬專有局部之防空避難設(shè)備，其變更構(gòu)造、顏色、設(shè)置廣告物、鐵鋁窗或其它類似之行為，除應(yīng)依法令規(guī)定辦理外，該公寓大廈規(guī)約另有規(guī)定或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議已有決議，經(jīng)向直轄市、縣(市)主管機(jī)關(guān)完成報(bào)備有案者，應(yīng)受該規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議之限制。 住戶違反前項(xiàng)規(guī)定，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)應(yīng)予制止，經(jīng)制止而不遵從者，應(yīng)報(bào)請(qǐng)主管機(jī)關(guān)依第四十九條第一項(xiàng)規(guī)定處理〔由直轄市、縣(市)主管機(jī)關(guān)處新臺(tái)幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，并得令其限期改善或履行義務(wù)；屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處分〕，該住戶并應(yīng)于一個(gè)月內(nèi)回復(fù)原狀。屆期未回復(fù)原狀者，得由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)回復(fù)原狀，其費(fèi)用由該住戶負(fù)擔(dān)。

38〔五〕住改商與群租。

1、為什么要限制住改商？ 住改商是對(duì)住宅的非正常使用，可能損害其他區(qū)分所有權(quán)人的房屋價(jià)值，故法律要加以限制。2、利害關(guān)系人如何界定？ 住改商的利害關(guān)系人應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)利益可能受到損害為界定的前提，而不是以平安或者安寧可能受到影響為界定標(biāo)準(zhǔn)?！矃⒁奝62，征求意見稿第八條〕3、實(shí)務(wù)中打擦邊球的住改商的行為認(rèn)定困難。 領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照的無疑是住改商，沒有領(lǐng)照，實(shí)際營(yíng)業(yè)的，如何認(rèn)定住改商？教琴、教棋、補(bǔ)課、畫室/廊、存貨等，如果影響到房屋的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為住改商行為。4、金融危機(jī)后，工商機(jī)關(guān)放寬利用住宅辦公司的審批，是否意味著住改商合法？ 行政審批不能處分民事權(quán)利。取得了經(jīng)營(yíng)的行政許可，并不意味著拿到了損害他人民事權(quán)利的許可證。39制定中的區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋： 業(yè)主未經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物以外的業(yè)主，主張自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。40關(guān)于群租 上海市房地局?關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的假設(shè)干規(guī)定〔試行〕?第一條居住房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不分門進(jìn)出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨(dú)出租；一間房間只能出租給一個(gè)家庭或一個(gè)自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。 “高房?jī)r(jià)下無奈的時(shí)尚〞。不同社會(huì)階層的不同訴求。 上海大學(xué)社會(huì)學(xué)系的顧駿教授認(rèn)為，“群租〞問題根本上是廉租房的問題，“群租〞只有在廉租