58安居客房產(chǎn)研究院-巴菲特加倉(cāng)房產(chǎn)公司DR Horton是何來(lái)頭

公司簡(jiǎn)介霍頓公司（DR

Horton）成立于1978年，總部位于得克薩斯州阿靈頓，是美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑領(lǐng)域的領(lǐng)先者之一，與普爾特房屋（Pulte

Homes）、桑達(dá)克斯（Centex）、萊納（Lenner）并稱為美國(guó)四大住宅房地產(chǎn)公司?；纛D公司是四大中成立最晚卻發(fā)展最快的。自2002年起，霍頓公司蟬聯(lián)美國(guó)銷量最大的住宅建筑商，在其45年的歷史中已成功銷售了超過(guò)100萬(wàn)套住宅房屋。目前霍頓公司在美國(guó)33個(gè)州的113個(gè)市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)，其產(chǎn)品組合多樣化，主要有針對(duì)首次購(gòu)房者的快捷系列(Express

Series)、注重品質(zhì)與價(jià)值的傳統(tǒng)系列(Tradition

Series)、注重低維護(hù)的自由系列(Freedom

Series)、和強(qiáng)調(diào)奢華品質(zhì)的翡翠系列(EmeraldSeries)，售價(jià)通常從20萬(wàn)美元到100多萬(wàn)美元不等。此外公司還開(kāi)發(fā)多戶公寓和租賃物業(yè)，以及為購(gòu)房者提供抵押貸款融資、產(chǎn)權(quán)服務(wù)、和保險(xiǎn)代理服務(wù)。-

1

-截止2023年6月30日的過(guò)去12個(gè)月，霍頓公司總計(jì)賣出83201套房屋，租賃成交3795套，住宅銷量在全美住宅建筑商中居首位。創(chuàng)始人及創(chuàng)始背景霍頓公司的創(chuàng)始人唐納德·霍頓在阿肯色州馬歇爾長(zhǎng)大，他的父親曾擔(dān)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人?；纛D大學(xué)未畢業(yè)便輟學(xué)回家加入了房地產(chǎn)行業(yè)。1977年搬到得克薩斯州沃斯堡，他先是應(yīng)聘成為了當(dāng)?shù)匾患医ㄖ痰匿N售員，得益于他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的熟悉和出色的口才，霍頓上班的第一天就賣掉了一套房，但他的銷售熱情很快就遭遇了挫敗。有時(shí)買家想要添加一些未包含在標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖中的設(shè)施例如額外的櫥柜或門窗等，但他的雇主不允許對(duì)設(shè)計(jì)圖做任何定制化的更改，因此他常會(huì)失去一些好的銷售機(jī)會(huì)。在那個(gè)年代，美國(guó)住宅建筑行業(yè)主要分為標(biāo)準(zhǔn)化住宅和定制化住宅兩種，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化住宅建筑商來(lái)說(shuō)，其盈利能力取決于遵守設(shè)計(jì)圖帶來(lái)的高效，任何改變都會(huì)導(dǎo)致成本增加，與其運(yùn)營(yíng)策略相悖。對(duì)于霍頓來(lái)說(shuō)，公司不靈活的政策使他重新思考，不到一年他便辭職開(kāi)始了創(chuàng)業(yè)生涯，最終創(chuàng)建了一家偉大的房地產(chǎn)企業(yè)。1978年11月，霍頓從銀行貸款建造了他的第一棟房子，在施工階段，一位感興趣的買家詢問(wèn)是否可以添加凸窗，霍頓立馬同意并解釋需要收取額外的500美金費(fèi)用，買家爽快的答應(yīng)了?；纛D收回房款后又從銀行貸款建造兩棟，然后是四棟、八棟。霍頓公司的成功很大程度上受益于他創(chuàng)造的細(xì)分市場(chǎng)。霍頓將自己定位為一個(gè)愿意進(jìn)行定制化改變的標(biāo)準(zhǔn)化住宅建筑商，這在20世紀(jì)70年代末極為罕見(jiàn)。對(duì)原設(shè)計(jì)圖的任何改變都要求建筑商準(zhǔn)確地了解相應(yīng)的成本，霍頓必須確保允許這些變化但不影響公司的盈利能力。事實(shí)證明霍頓公司勝任了這項(xiàng)任務(wù)。成功立竿見(jiàn)影，-

2

-1979年他建造了20棟房屋，1980年建造了80棟，并由此開(kāi)啟了持續(xù)增長(zhǎng)的驚人記錄。發(fā)展歷程1978-1991年——抓住機(jī)遇，快速擴(kuò)張1978年，霍頓先生創(chuàng)立了自己的建筑公司，此時(shí)恰逢美國(guó)利率自由化的開(kāi)端?！翱勺兝实陌唇屹J款”開(kāi)始在各州推行，按揭利率的大幅下降降低了購(gòu)房的成本，需求暴增。在公司成立的第三年，霍頓已成為沃斯堡地區(qū)最大的開(kāi)發(fā)商。整個(gè)80年代，公司規(guī)?；疽悦磕陻U(kuò)大一倍的速度增長(zhǎng)。在公司業(yè)績(jī)以及房產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重鼓舞下，霍頓于1987年做出了向外擴(kuò)張的決策，標(biāo)志著公司發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)時(shí)霍頓敏銳的察覺(jué)到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合趨勢(shì)，他也決心利用這一趨勢(shì)將自己的公司打造成一家大型企業(yè)，將其開(kāi)創(chuàng)的靈活的建筑體系應(yīng)用于全國(guó)各地的住房市場(chǎng)。公司的擴(kuò)張始終秉承以客戶為導(dǎo)向的理念，謹(jǐn)慎行事。通常，霍頓公司在進(jìn)入一個(gè)新市場(chǎng)之前會(huì)花3-5年時(shí)間進(jìn)行研究，在進(jìn)入該市場(chǎng)的第一年花費(fèi)重金買地。為了了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求，銷售人員會(huì)去參觀其他建筑商的樣板房，并詢問(wèn)購(gòu)房者的喜好。如果銷售人員和當(dāng)?shù)亟ㄖ熥⒁獾搅四撤N趨勢(shì)，那么該功能會(huì)被納入設(shè)計(jì)選項(xiàng)中。與此同時(shí)，公司保留愿意接受定制化需求的開(kāi)放態(tài)度。在這一階段，霍頓公司是以家族企業(yè)的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)。他的兄弟TerrillJ.Horton和侄子RichardL.Horton都是公司的創(chuàng)業(yè)骨干。-

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-1991-次貸危機(jī)前——激進(jìn)擴(kuò)張，巨頭登場(chǎng)90年代初全美前五的建筑商的市場(chǎng)份額逐年增加，巨頭正在形成，霍頓也打算成為巨頭中的一員。1992年，DR

Horton成功上市，改制為股份制公司，通過(guò)IPO公開(kāi)募集了4000多萬(wàn)美元。1993年，公司銷售額達(dá)到1.9億美元，位居全國(guó)住宅建筑商中的第24位?；纛D公司的收購(gòu)活動(dòng)于1994年正式開(kāi)啟，當(dāng)時(shí)該公司在11個(gè)州的25個(gè)城市開(kāi)展業(yè)務(wù)。從1994年到2002年間，公司收購(gòu)了17家住宅建筑商，被收購(gòu)的公司通常繼續(xù)以自己的名義運(yùn)營(yíng)，但公司會(huì)主導(dǎo)旗下建筑公司的集合，協(xié)調(diào)子公司的活動(dòng)，這些子公司包括Joe

Miller

Homes、Arappco

Homes、Regency

Homes、Tri-mark

Communities、SGS

Communities和Cambridge

Homes。這些收購(gòu)中不乏大規(guī)模建筑商，例如1997年收購(gòu)的TorreyGroup，該集團(tuán)在當(dāng)時(shí)美國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)亞特蘭大享有盛名；以及2002

收購(gòu)的總部位于加利福尼亞州的

Schuler

Homes，這是公司歷史上最大的收購(gòu)。Schuler

Homes

的整合使

DRHorton

在加利福尼亞州、科羅拉多州、俄勒岡州、華盛頓州、亞利桑那州和夏威夷等多地占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)地位。通過(guò)并購(gòu)，公司的經(jīng)營(yíng)范圍迅速?gòu)牡每怂_斯州延伸到了美國(guó)東南部、中大西洋、西海岸、和西南地區(qū)。年代并購(gòu)目標(biāo)19941994199419951995Aspen

Homes

of

San

Antonio,TXMiller

Construction,Inc.MibumHomesArappco

HomesRegency

Homes-

4

-199619961996199719981998199819981999200120012002Westchester

Homes

of

Dallas,TxTrimark

Communities,LlcSGS

Communities,IncThe

Torrey

of

Cos.C.RichardDobson

Builder,IncContinental

Homes

HoldingCorp.Mareli

Constructionand

Development,LlcRMP

Properties，IncCambridge

PropertiesFortress-Florida,IncEmeraldBuilderSchuler

Homes,Inc這些被收購(gòu)的子公司被賦予了相當(dāng)大的自主運(yùn)營(yíng)權(quán)，使公司具有分散的企業(yè)結(jié)構(gòu)。然而，在總部得克薩斯州阿靈頓，公司開(kāi)始對(duì)整體運(yùn)營(yíng)進(jìn)行統(tǒng)一的控制，特別是在1998年成立了一個(gè)全國(guó)客戶部門后，所有部門的行政職能都由總部掌控，包括會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)、人力資源以及信息技術(shù)。到90年代末，霍頓公司連續(xù)21年實(shí)現(xiàn)收入、建造數(shù)量、和每個(gè)財(cái)政季度利潤(rùn)的增長(zhǎng)。收入從1995年的8.69億美元增加到1997年的15億美元，再到1999年的31億美元，這一年P(guān)rofessionalBuilder評(píng)選

DR

Horton

為其“年度建筑商”。2000

年，該公司已成為美國(guó)第三大建筑商，在

23

個(gè)州擁有

50

個(gè)分部。進(jìn)入新世紀(jì)，激進(jìn)擴(kuò)張仍在繼續(xù)。2002

年公司趁行業(yè)低谷逆勢(shì)擴(kuò)張，創(chuàng)造了

67

億美元的收入，總計(jì)完成

29,761

套房屋的銷售，當(dāng)年凈利潤(rùn)超過(guò)了4億美元，比2001年增長(zhǎng)了57%。也就是從這-

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-一年開(kāi)始，霍頓公司躍升住宅建筑商銷量冠軍，并一直停留在冠軍寶座至今。為了維持?jǐn)U張，公司的杠桿水平一直較高。千禧年前后，霍頓公司的凈有息負(fù)債率一直在50%以上，不少季度突破了60%，顯著高于同行40%左右的平均水平。由于上市后公司屢次在行業(yè)小低谷中逆勢(shì)擴(kuò)張成功抄底，膨脹的信心讓它忽視了行業(yè)周期的變換。在2006年真正出現(xiàn)行業(yè)拐點(diǎn)時(shí)，公司仍舊不退反進(jìn)，增加了約31億美元的投資，導(dǎo)致公司現(xiàn)金匱乏，償債能力減弱，在后續(xù)的次貸危機(jī)中遭遇重創(chuàng)。次貸危機(jī)后-2019年——降杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)、增現(xiàn)金次貸危機(jī)爆發(fā)后，房屋銷量暴跌，公司高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式在市場(chǎng)驟冷的情況下玩不轉(zhuǎn)。無(wú)法收回貨款的霍頓公司面臨沉重的債務(wù)壓力，不得不對(duì)旗下房產(chǎn)進(jìn)行降價(jià)促銷，骨折賣地，以期斷臂求生。2007年四季度霍頓公司的房屋銷量同比下降了52%，降幅高于同行平均。當(dāng)年房屋銷售均價(jià)累積下降12%，較高峰時(shí)降幅達(dá)到22.8%。2008年三季度，公司以2億美元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了賬面價(jià)值達(dá)18億美元的土地，全年賣地回收8.4億美元現(xiàn)金。除了土地出讓款外，折價(jià)出售還為公司帶來(lái)了超6億美元的稅收返還。2008年底，公司的土地儲(chǔ)備已較高峰期減少70%，其中自有土地減少50%。通過(guò)降價(jià)促銷和折價(jià)出讓土地，公司計(jì)提了巨額的資產(chǎn)減值損失，累計(jì)額相當(dāng)于股權(quán)的50%，結(jié)果就是當(dāng)年財(cái)報(bào)巨虧26億美元。2009年，公司繼續(xù)削減存量土地，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正，現(xiàn)金儲(chǔ)備大幅回升。同時(shí)霍頓回購(gòu)了公司債券，優(yōu)化了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。積極自救讓公司得以生存，很快便恢復(fù)了正現(xiàn)金流和償債能力。-

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-公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略由此改變，降杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)、重視現(xiàn)金流成為公司信條。2012年起美國(guó)房市出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，新房銷量占全部住宅銷量的比例從2011年的6.7%提升至2019年的11.3%。但霍頓并未激進(jìn)提升土地儲(chǔ)備，而是巧妙的運(yùn)用了土地期權(quán)。土地期權(quán)是指土地?fù)碛姓吆烷_(kāi)發(fā)商/投資者之間簽署的一份協(xié)議，賦予開(kāi)發(fā)商/投資人在未來(lái)一段時(shí)間以提前約定好的價(jià)格購(gòu)買土地的獨(dú)家權(quán)利。2011-2019年，霍頓控制的土儲(chǔ)數(shù)量從11.3萬(wàn)套增長(zhǎng)至30.7萬(wàn)套，增長(zhǎng)率和全美新房銷量的增長(zhǎng)情況基本保持一致，但公司通過(guò)土地期權(quán)鎖定的比例卻從不到24%上升至60%。只需支付一筆期權(quán)費(fèi)，就能獲得進(jìn)可攻、退可守的權(quán)益，大幅提升了自由現(xiàn)金流，提高了公司的投資回報(bào)率。通過(guò)制定更嚴(yán)格的土儲(chǔ)紀(jì)律，霍頓公司的行業(yè)龍頭地位得以鞏固，拉開(kāi)了和第二名之間的銷量差距。全美新房銷量占住宅銷量的比例12.0%11.3%10.4%10.0%10.0%9.3%8.7%8.1%7.8%8.0%7.3%6.7%6.0%2011

2012

2013

2014

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2016

2017

2018

2019*數(shù)據(jù)來(lái)源：US

Census

Bureau，58安居客研究院綜合整理-

7

-2011-2019年全美新屋銷量和霍頓公司土儲(chǔ)量80000070000060000050000040000030000020000010000002011

2012

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2017

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2019US

New

Homes

SoldLots

Controlled*數(shù)據(jù)來(lái)源：Statistica公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理Covid19以后——逆勢(shì)擴(kuò)張、穩(wěn)坐龍頭疫情發(fā)生后，美國(guó)房市先是經(jīng)歷一段短期的冷凍期，隨后伴隨著美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松政策的實(shí)行，貸款利率不斷下降，房市迎來(lái)了量?jī)r(jià)齊漲，在售庫(kù)存一再創(chuàng)出新低。蟄伏多年后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度敏感的霍頓公司再次出手，成功抄底。2020年其土儲(chǔ)量大幅增長(zhǎng)22.6%至37.7萬(wàn)套，2021年再次增長(zhǎng)41%至53萬(wàn)套，2022年繼續(xù)增長(zhǎng)8%至57萬(wàn)套，此時(shí)霍頓的土儲(chǔ)量已經(jīng)接近當(dāng)年全美新房銷量的89%了，遠(yuǎn)超2020年以前保持的45%以下的水平。與此同時(shí)，為了避免重蹈覆轍發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)，霍頓更激進(jìn)的使用土地期權(quán)，2022年通過(guò)期權(quán)合同控制的土地占比提升至了前所未有的77%。-

8

-除了增加土儲(chǔ)，霍頓也加速了并購(gòu)的步伐，2022年以來(lái)已經(jīng)完成了3起收購(gòu)。2023年6月，霍頓以約1億美元現(xiàn)金收購(gòu)了Tru-land

Homes的住宅建筑業(yè)務(wù)，該公司在阿拉巴馬州和佛羅里達(dá)州運(yùn)營(yíng)。收購(gòu)的資產(chǎn)包括約

155

套庫(kù)存房屋、620

塊地塊和

55套積壓銷售訂單，以及通過(guò)土地期權(quán)獲得的約660塊地塊。時(shí)間并購(gòu)目標(biāo)交易價(jià)格2016/092017/062022/042022/122023/07WilsonParker

HomesForestart

Group9000萬(wàn)美金6.05億美金2.91億美金1.07億美金1億美金Vidler

Water

ResourcesRiggins

CustomHomesTrulandHomes*數(shù)據(jù)來(lái)源：crunchbase，58安居客研究院綜合整理2022年下半年開(kāi)始利率迅速回升，截止2023年10月初抵押貸款利率已經(jīng)上漲至7.5%，由于大部分房屋所有者在前兩年鎖定了極低的貸款利率，凍結(jié)了他們的房地產(chǎn)頭寸，導(dǎo)致成屋市場(chǎng)的庫(kù)存極度稀缺，從而助推了新房市場(chǎng)的繁榮。根據(jù)Red?n的分析，2023年二季度新房銷售占全市場(chǎng)獨(dú)立屋銷售的比例約為三分之一，而在大流行前，這一比例僅為14%。在許多地方，新房甚至是許多買家的唯一選擇。受此影響，霍頓公司銷售的獨(dú)棟建筑占全美新房銷售數(shù)量的比例迅速攀升至13%左右的歷史新高。-

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-*圖片來(lái)源：DR

Horton財(cái)報(bào)由于成屋價(jià)格在過(guò)去兩年迅速上漲，導(dǎo)致其與新房之間的價(jià)格差距不斷縮小。同時(shí)霍頓公司抑制了提高新房?jī)r(jià)格以獲取更高溢價(jià)的沖動(dòng)，而是采取了穩(wěn)定價(jià)格、提供貸款優(yōu)惠的方式攻占市場(chǎng)份額。盡管2022年公司的新房銷售同比下降，但這更大程度上是疫情期間勞動(dòng)力和建材短缺所致。隨著霍頓建設(shè)的新房在未來(lái)1-2年推向市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)迎來(lái)一波銷量的抬升。因此，即便在房地產(chǎn)市場(chǎng)被認(rèn)為泡沫即將破裂的當(dāng)下，巴菲特先生仍堅(jiān)定地加倉(cāng)了以霍頓公司為首的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。主營(yíng)業(yè)務(wù)新房開(kāi)發(fā)及銷售霍頓公司的業(yè)務(wù)主要分為四塊，分別是新房建設(shè)及銷售（Home-building）、住宅土地開(kāi)發(fā)（Forestar）、金融服務(wù)（Financial-

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-Services）、和租賃（Rental）。根據(jù)2022年財(cái)報(bào)，四塊業(yè)務(wù)的收入如下：新房建設(shè)和銷售收入為319億美金（YoY+20%），占比91.92%；土地開(kāi)發(fā)收入15億美金（YoY+15%），占比4.32%；金融服務(wù)收入7.95億美金（YoY+3%），占比2.29%；租賃收入5.1億美金，占比1.47%。DRHorton主營(yíng)業(yè)務(wù)及占比HomebuildingForestarFinancial

ServicesRental*數(shù)據(jù)來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理新房開(kāi)發(fā)及銷售是公司自成立時(shí)起的核心業(yè)務(wù)。幾十年來(lái)，經(jīng)過(guò)不斷的市場(chǎng)研究，霍頓公司開(kāi)發(fā)并延續(xù)了四個(gè)房屋品牌。與公司同名的D.R.

Horton品牌社區(qū)是新房開(kāi)發(fā)的核心品牌，2021年占全部新房銷量的65%，銷售收入占比68%；其次是Express品牌，該品牌社區(qū)主要的目標(biāo)客戶群是尋求價(jià)格實(shí)惠的入門級(jí)購(gòu)房者，2021年銷量占比31%，銷售額占比27%；Freedom

Homes品牌主要面對(duì)尋求低維護(hù)生活方式的老年購(gòu)房者，2021年銷量及銷售額均占比3%；Emerald品牌是為尋求高端升級(jí)和豪華住宅的購(gòu)房者打造的，2021年銷量占比1%但銷售額占比2%。-

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-*數(shù)據(jù)來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理按區(qū)域來(lái)劃分，霍頓公司將其在33個(gè)州的113個(gè)子市場(chǎng)劃進(jìn)6個(gè)子市場(chǎng)中，分別是西北區(qū)域（Northwest）、西南區(qū)域（South-west）、中南區(qū)域（South

Central）、東南區(qū)域（Southeast）、東部區(qū)域（East）、和北部區(qū)域（North）。2022年成交量和成交額最大是在東南區(qū)域（21649套，81.9億美金）和中南區(qū)域（21417套，74.1億美金），但銷量和銷售額增長(zhǎng)最快都是在北部區(qū)域，銷量6972套，同比增長(zhǎng)27%，銷售額29.1億美金，同比增長(zhǎng)37%。-

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-霍頓公司2022年新房各區(qū)域銷量占比9%6%11%18%28%28%西北西南中南東南東部北部*數(shù)據(jù)來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理霍頓公司2022年新房各區(qū)域銷售額占比10%

8%14%17%24%27%西北西南中南東南東部北部*數(shù)據(jù)來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理住宅土地開(kāi)發(fā)2018財(cái)年，霍頓公司收購(gòu)了Forestar未流通股份的75%，截至2022年9月30日仍擁有未流通股份的63%。Forestar是一家公-

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-開(kāi)交易的住宅用地開(kāi)發(fā)公司，其在美國(guó)21個(gè)州的53個(gè)市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)。Forestar的業(yè)績(jī)結(jié)果主要基于其拿地的歷史成本。2022年Forestar總共賣出17691套住宅用地，其中14895套用地賣給了霍頓公司。2022年總收入15.19億美金，土地及土地期權(quán)成本11.95億美金，稅前利潤(rùn)2.36億美金。金融服務(wù)霍頓公司的金融業(yè)務(wù)是其房屋銷售業(yè)務(wù)的輔助，包括抵押貸款業(yè)務(wù)和產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)等。2022年貸款業(yè)務(wù)總計(jì)收入6.17億美元，同比減少8%；產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)收入同比增加16%至1.78億美元?；纛D的抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)放的貸款數(shù)量與其住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)所成交的數(shù)量直接相關(guān)。2022年，由DHI

Mortgage發(fā)放的抵押貸款量比前一年增加5%，其中來(lái)自霍頓公司成交的住宅貸款業(yè)務(wù)占DHIMortgage發(fā)放的貸款數(shù)量的比例為98%。截止2022年9月30日，幾乎所有待售的抵押貸款都符合出售給Fannie

Mae、Freddie

Mac或Ginnie

Mae的資格，意味著貸款質(zhì)量較高。霍頓公司將2022財(cái)年抵押貸款中約62%

直接銷售給了Fannie

Mae、Freddie

Mac或支持Ginnie

Mae的證券，約30%銷售給了另一家重要金融機(jī)構(gòu)。租賃業(yè)務(wù)霍頓的租賃業(yè)務(wù)指的是開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃物業(yè)或租賃社區(qū)，并在出售之前自營(yíng)管理。建設(shè)的社區(qū)主要有多戶公寓和獨(dú)棟住宅社區(qū)。多戶租賃業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、出租和銷售住宅租賃物業(yè)，主要關(guān)注在高增長(zhǎng)的郊區(qū)市場(chǎng)建設(shè)花園式多戶租賃社區(qū)，通常容納-

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-200至400個(gè)住房單位。單戶租賃業(yè)務(wù)主要建設(shè)、出售或出租獨(dú)棟住宅社區(qū)。銷售出去的租賃社區(qū)確認(rèn)為收入，自營(yíng)租賃收入確認(rèn)為其他收入。2022年財(cái)年末，霍頓的租賃物業(yè)庫(kù)存為26億美元，其中獨(dú)棟屋租賃庫(kù)存貨值17億美元，多戶公寓物業(yè)庫(kù)存貨值8.972億美元。該財(cái)年以3.138億美元出售了774套獨(dú)棟屋租賃住宅，以1.955億美元的價(jià)格出手了775套多戶租賃單位。在建的獨(dú)棟租賃住宅有7400套，其中已完成3500套；在建的多戶租賃物業(yè)有5810套?？偨Y(jié)霍頓公司是美國(guó)四大房企中成立最晚、上市最晚的，但卻是擴(kuò)張速度最快的，只用了短短30年就走完了其他公司花了50年走過(guò)的路。而這正是受到霍頓公司創(chuàng)始人給公司帶來(lái)的激進(jìn)、靈活的公司文化的影響。無(wú)論是在1994-2002年的快速擴(kuò)張期，還是在次貸危機(jī)爆發(fā)后的斷臂自救，乃至大流行以后的再度擴(kuò)張，霍頓的決策之果敢都是同行難以望其項(xiàng)背的。產(chǎn)品層面，公司向來(lái)以客戶為本。創(chuàng)立初期創(chuàng)造了結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)和定制化房屋的細(xì)分市