房地產(chǎn)投資課件VIP

07一月2024房地產(chǎn)投資第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征：投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動；投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式。1/7/20242二、投資性房地產(chǎn)的范圍已出租的土地使用權持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權已出租的建筑物請注意以下項目不屬于投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。1/7/20243第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量確認只有投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。1/7/20244成本模式公允價值模式投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)－成本投資性房地產(chǎn)－公允價值變動投資性房地產(chǎn)賬務核算涉及的主要科目

1/7/20245（一）外購投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量確認條件－只有在購入的同時開始出租初始計量成本模式下借：投資性房地產(chǎn)－寫字樓等貸：銀行存款等投資性房地產(chǎn)下借：投資性房地產(chǎn)－成本（寫字樓）貸：銀行存款等（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量確認條件－只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租1/7/20246初始計量成本模式下借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程開發(fā)產(chǎn)品公允價值模式下借：投資性房地產(chǎn)－成本貸：在建工程開發(fā)產(chǎn)品（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

第四節(jié)介紹1/7/20247第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量取得租金收入時借:銀行存款貸：其他業(yè)務收入計提折舊時借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊計提減值準備時借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)1/7/20248（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)按照公允價值調(diào)整賬面價值，如公允價值高借：投資性房地產(chǎn)－公允價值變動貸：公允價值變動損益如賬面價值更高借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)－公允價值變動1/7/20249例：甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為9000萬元。20×7年l2月31日，該寫字樓的公允價值為9200萬元。甲企業(yè)采用公允價值計量模式。1/7/202410甲企業(yè)的賬務處理如下：20×7年10月1日。甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：借：投資性房地產(chǎn)——成本90000000貸：生產(chǎn)成本9000000020×7年l2月31日，按照公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動2000000貸：公允價值變動損益20000001/7/202411（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更注意：只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式，并且作為會計政策變更處理。例：企業(yè)將出租的房產(chǎn)由成本計量模式改為公允價值模式，該房產(chǎn)原價9000萬元，已提折舊270萬元，賬面價值為8730萬元，公允價值為9500萬元。該企業(yè)按凈利潤的10％計提盈余公積。借：投資性房地產(chǎn)－成本9500累計折舊270貸：投資性房地產(chǎn)8730利潤分配－未分配利潤69.3盈余公積7.71/7/202412第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，而不是后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)變。包括：投資性房地產(chǎn)開始自用，相應地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。1/7/202413（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)1．采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備）1/7/2024142．采用公允價值模式進行后續(xù)計撻投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)－公允價值變動（損失）貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)－公允價值變動（利得）差額計入“公允價值變動損益”1/7/202415（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1．采用成本模式對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓存貨跌價準備貸：開發(fā)產(chǎn)品(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓累計折舊（累計攤銷）貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)1/7/2024162.采用公允價值模式對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)－成本

公允價值變動損益存貨跌價準備貸：開發(fā)產(chǎn)品

資本公積－其他資本公積

注意：借方差額計入“公允價值變動損益”貸方差額計入“資本公積－其他資本公積”1/7/202417（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)－成本

公允價值變動損益累計折舊（累計攤銷）貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

資本公積－其他資本公積

注意：借方差額計入“公允價值變動損益”貸方差額計入“資本公積－其他資本公積”1/7/202418二、投資性房地產(chǎn)的處置（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置取得收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入結轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務成本投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)1/7/202419（二）采