宏觀調(diào)控中的房地產(chǎn)業(yè)課件

宏觀調(diào)控中的房地產(chǎn)業(yè)目錄一、調(diào)控房地產(chǎn)將成為一個相當(dāng)長的政府命題二、控制需求到控制供給三、房地產(chǎn)公司商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型一、調(diào)控房地產(chǎn)將成為一個相當(dāng)長的政府命題房地產(chǎn)業(yè)是一個重要的民生行業(yè),關(guān)系民眾的生活質(zhì)量。一個親民的政府當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)以下兩個狀況時,就必然要干預(yù):1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始偏離宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌道,對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有負(fù)面影響時2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始脫離居民現(xiàn)實(shí)可支配收入支持的需求,居民呼聲高漲時中國近20年來經(jīng)濟(jì)增長很快,每年名義GDP增長15%,實(shí)際GDP增長平均10%左右,居民收入水平平均增長8。6%左右。中國工業(yè)化進(jìn)步的過程中城市化進(jìn)程加快,中國的農(nóng)民要進(jìn)入城市或就地城市化,這方面每年平均的人口少說有2000萬。居民儲蓄規(guī)模不斷創(chuàng)新高,已經(jīng)有13萬億。目前銀行的存貸差為10萬億,股市最近進(jìn)去1000億,估計再進(jìn)4000億,這和10萬億的大盤比是微不足道。認(rèn)定中國經(jīng)濟(jì)成長將帶來高的投資回報,中國房地產(chǎn)市場的總體價格水平尚屬低的狀況,引導(dǎo)外國投資者?？紤]到上述需求因素的存在,加上對人民幣升值的預(yù)期,短期炒作有贏利空間,有投機(jī)的機(jī)會和空間。以上是房地產(chǎn)市場能夠增長的需求因素。這里面隱含著泡沫的可能。支持房地產(chǎn)供給的因素:各級政府推進(jìn)城市化需要的資本,目前只能主要靠出售土地,進(jìn)行市場改造;房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的存在,導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展波動就會導(dǎo)致相當(dāng)程度上的經(jīng)濟(jì)波動,失業(yè)增加,等相對寬松的資金供給和大致可以估計的市場需求。土地國有的屬性。各級政府的利益。一般居民在可支配收入約束下,總是希望房地產(chǎn)市場的價格低一些好,最多也不要超過收入增長的幅度。因此我認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)每年的增長應(yīng)該與GDP增長保持基本一致,或稍有領(lǐng)先,而不是象過去超過一倍以上,價格增長控制在居民收入增長的幅度之內(nèi)。從這個角度看,今年一季度上升5。5%,4月70個大中城市房價同比上升5。6%,速度有加快的趨勢。一至四月,中國房地產(chǎn)契稅僅增長百分之七?！薄敖刂两衲晁脑碌?全國商品房空置面積同比增長百分之十八點(diǎn)九。”二、控制需求到控制供給2005年中央出臺“國8條”后一年;2006年中央新出臺了“國6條”;在我看來,去年政策的重點(diǎn)是控制過度需求為主,主要的手段是抑制房地產(chǎn)的炒作,于是有一系列稅收政策、資本信貸等政策。應(yīng)該說有一定的效果,至少給居民一個信號,房子的價格要下跌,實(shí)際購買量開始下降?？刂菩枨蟮恼哂袉栴}:居民的正常需求被抑制,而投機(jī)需求只是暫停控制土地供給導(dǎo)致土地成本上升,使房產(chǎn)價格實(shí)際難以下降銀行信貸出現(xiàn)困難,壞帳增加沒有找準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制,社會的收入分配制度沒有很好地改革。中央思路今天已經(jīng)發(fā)生適度變化。過去的調(diào)控主要思路是控制土地,壓縮投資,打壓需求。我個人認(rèn)為這是基于過去一個判斷--房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模持續(xù)據(jù)高不下,已經(jīng)出現(xiàn)潛在投機(jī)與過剩風(fēng)險,而得出的在需求膨脹情況下,這會導(dǎo)致供求關(guān)系進(jìn)一步失衡,房價進(jìn)一步上升。我認(rèn)為破解這種市場困境的思路應(yīng)該是在“增加供給”、“抑制投機(jī)”和“增加供給與抑制投機(jī)同時進(jìn)行”之間進(jìn)行選擇,其中最優(yōu)途徑應(yīng)該是第三者。應(yīng)該說現(xiàn)在中央正在向第三條思路靠攏,即“增加供給與抑制需求同時進(jìn)行”。在國6條中,不難發(fā)現(xiàn)這是一個明顯的變化—結(jié)構(gòu)調(diào)整、增加供給、抑制投機(jī)的政策含義:今年的控制政策,我比較認(rèn)為是對房地產(chǎn)業(yè)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行的控制政策。一是房地產(chǎn)分類供給的要求,給予的政策不同。二是進(jìn)行供給的結(jié)構(gòu)調(diào)整,形成不同供給產(chǎn)品。三是進(jìn)行土地供給的調(diào)整,包括控制舊城改造,(實(shí)際上是控制城市化進(jìn)程)四是設(shè)計良好的信息披露機(jī)制。這政策有效性,我認(rèn)為在于土地如何進(jìn)行分類按照不同價格進(jìn)行拍賣:可能:廉價房用地進(jìn)行限價下的建造品質(zhì)竟價;非廉價房用地進(jìn)行無限價拍賣;但在市場導(dǎo)向下,成果如何,還有待觀察。對供給的控制必然會影響到時下的需求,可以預(yù)見本政策會對市場有影響。長期來看:中國的房地產(chǎn)市場將形成針對不同收入和需求的細(xì)分市場,市場前景是好的。在這個過程中,政府將不斷進(jìn)行“試錯”,我們的房地產(chǎn)企業(yè)將在這個過程中被“洗牌”,會成長出一些非常好的企業(yè)出來,也會有相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)被淘汰。5月29日細(xì)則:新樓盤70%的房型為90平方米以內(nèi)買房不足5年轉(zhuǎn)手全額征收營業(yè)稅嚴(yán)格開發(fā)信貸;住房信貸首付政策多樣化保證中低價、普通房用的土地供給空置3年以上的商品房不可作為貸款抵押物土地閑置2年將無償收回監(jiān)管房地產(chǎn)市場,控制投機(jī)行為不允許單位集資合作建房我的看法:政府以計劃經(jīng)濟(jì)思想控制市場的產(chǎn)物,非常粗暴。70%,90平方米等數(shù)字的依據(jù)不足操作性困難:如經(jīng)濟(jì)房價的控制,地方政府行為市場監(jiān)管非常困難,等但是對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)商與消費(fèi)者行為會產(chǎn)生影響,需要研究。三、房地產(chǎn)公司商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型1、商業(yè)模式究竟是什么？

最原始的答案就是賺錢的方法;嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕忉屖?企業(yè)經(jīng)營的環(huán)境、企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)的財務(wù)目標(biāo),以及在給定環(huán)境中實(shí)現(xiàn)既定的財務(wù)目標(biāo)所需要的內(nèi)部活動和能力。商業(yè)模式是一種系統(tǒng)的設(shè)計,用于衡量和打造一個企業(yè)的健康狀況和盈利方法。因此,商業(yè)模式至少要滿足兩個必要條件:商業(yè)模式必須是一個整體,有一定結(jié)構(gòu),而不僅僅是一個單一的組成因素。商業(yè)模式的組成部分之間必須有內(nèi)在聯(lián)系,這個內(nèi)在聯(lián)系把各組成部分有機(jī)的關(guān)聯(lián)起來,使它們互相支持,共同作用,形成一個良性的循環(huán)。兩類基本的商業(yè)模式——

運(yùn)營性商業(yè)模式和策略性商業(yè)模式運(yùn)營性商業(yè)模式指一個企業(yè)持續(xù)達(dá)到其主要目標(biāo)的最本質(zhì)的內(nèi)在聯(lián)系。策略性商業(yè)模式則表現(xiàn)一個企業(yè)在動態(tài)的環(huán)境中怎樣通過改變自身來達(dá)到持續(xù)盈利的目的。運(yùn)營性商業(yè)模式創(chuàng)造企業(yè)的核心優(yōu)勢、能力、關(guān)系和知識;策略性商業(yè)模式對其加以擴(kuò)展和利用。2、房地產(chǎn)公司現(xiàn)在的商業(yè)模式價值曲線土地獲取地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)運(yùn)營增值服務(wù)一次開發(fā)二次開發(fā)房產(chǎn)運(yùn)營主要由拿土地,融資,規(guī)劃,施工,銷售,物業(yè)等環(huán)節(jié)構(gòu)成。拿地融資規(guī)劃施工銷售物業(yè)土地獲取、地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)屬于價值鏈上的一次開發(fā),業(yè)務(wù)形式單一,價值增長有限。房地產(chǎn)開發(fā)細(xì)分為地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)。這種細(xì)分將要求價值鏈各環(huán)節(jié)企業(yè)在明確分工的基礎(chǔ)上加強(qiáng)聯(lián)系,暢通價值鏈。房產(chǎn)運(yùn)營和增值服務(wù)屬于價值鏈上的二次開發(fā),運(yùn)作模式多樣,可實(shí)現(xiàn)價值鏈的持續(xù)增值。優(yōu)秀企業(yè)與差房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵要素比較專業(yè)化水平土地儲備市場化程度融資能力優(yōu)秀企業(yè)差企業(yè)高低跨地域布局現(xiàn)在的房地產(chǎn)商的商業(yè)模式類似一個請建筑商等在自己土地上定制商品,然后買空賣空者。這個模式的利潤完全依賴土地、資本與市場,風(fēng)險很大,在政府“試錯”條件下風(fēng)險會越來越大。我認(rèn)為這個模式需要改變！3、改變的方向我認(rèn)為改變的基本方向是:持有自己的物業(yè)(寫字樓、商業(yè)樓宇、其他物業(yè)),在銷售收入中占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｍ瑫r進(jìn)行明確的市場定位,發(fā)展開發(fā)房產(chǎn)(保持相當(dāng)?shù)耐恋貎?,獲得另一部分銷售收入和利潤。好處:好處:收入穩(wěn)定,有現(xiàn)金流入有保證;長期來看,物業(yè)會增值;固定資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大,抗風(fēng)險能力增大;融資的空間擴(kuò)大。成功案例:香港的李嘉成、鄭裕彤等,日本的森公司等。謝謝！商業(yè)shāngyè[commerce;trade;business]以貨幣為媒介進(jìn)行交換從而實(shí)現(xiàn)商品的流通的經(jīng)濟(jì)活動。商業(yè)有廣義與狹義之分。廣義的商業(yè)是指所有以營利為目的的事業(yè)；而狹義的商業(yè)是指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)。首先影響制造業(yè)然后影響商業(yè)的原材料短缺?！抖昴慷弥脂F(xiàn)狀》第五五回：“見了繼之，談起到廣東的事，原來也是經(jīng)營商業(yè)的事情?！秉S金貨幣商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的品與服務(wù)行為。大多數(shù)的商業(yè)行為是通過以成本以上的價格賣出商品或服務(wù)來贏利，如微軟、索尼、IBM、聯(lián)想、通用都是盈利性的商業(yè)組織典型的代表。然而某些商業(yè)行為只是為了提供運(yùn)營商業(yè)所需的基本資金，一般稱這種商業(yè)行為為非贏利性的，如各種基金會，以及紅十字會等。一般認(rèn)為，商業(yè)源于原始社會以物易物的交換行為，它的本質(zhì)是交換，而且是基于人們對價值的認(rèn)識的等價交換。編輯本段釋義商業(yè)有廣義與狹義之分。廣義的商業(yè)是指所有以營利為目的的事業(yè)；而狹義的商業(yè)是指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)。商業(yè)保險商業(yè)保險又稱金融保險，是相對于社會保險而言的。商業(yè)保險組織根據(jù)保險合同約定，向投保人收取保險費(fèi)，建立保險基金，對于合同約定的發(fā)生造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任；或當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者眾業(yè)達(dá)到合同約定的年齡、期限時承擔(dān)給付保險金責(zé)任的一種合同行為。其具有如下特征：1、商業(yè)保險的經(jīng)營主體是商業(yè)保險公司。2、商業(yè)保險所反映的保險關(guān)系是通過保險合同體現(xiàn)的。3、商業(yè)保險的對象可以是人和物（包括有形的和無形的），具體標(biāo)的有人的生命和身體、財產(chǎn)以及與財產(chǎn)有關(guān)的利益、責(zé)任、信用等。4、商業(yè)保險的經(jīng)營要以盈利為目的，而且要獲取最大限度的利潤，以保障被保險人享受最大程度的經(jīng)濟(jì)保障。社會保險社會保險是指國家通過立法強(qiáng)制實(shí)行的，由勞動者、企業(yè)（雇主）或社區(qū)、以及國家三方共同籌資，建立保險基金，對勞動者因年老、工傷、疾病、生育、殘廢、失業(yè)、死亡等原因喪失勞動能力或暫時失去工作時，給予勞動者本人或供養(yǎng)直系親屬物質(zhì)幫助的一種社會保障制度。它具有保障勞動者基本生活、維護(hù)社會安定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。其具有如下特征：1、保障性：指保障勞動者的基本生活。2、普遍性：社會保險覆蓋所有社會勞動者。3、互助性：利用參加保險者的合力，幫助某個遇到風(fēng)險的人，互相互濟(jì)，滿足急需。4、強(qiáng)制性：由國家立法限定，強(qiáng)制用人單位和職工參加。5、福利性：社會保險是一種政府行為，不以盈利為目的。商業(yè)保險與社會保險的區(qū)別：1、性質(zhì)不同：社會保險具有保障性，不以盈利為目的；商業(yè)保險具有經(jīng)營性，以追求經(jīng)濟(jì)效益為目的。2、建立基礎(chǔ)不同：社會保險建立在勞動關(guān)系基礎(chǔ)上，只要形成了勞動關(guān)系，用人單位就必須為職工辦理社會保險；商業(yè)保險自愿投保，以合同契約形式確立雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。3、管理體制不同：社會保險由政府職能部門管理；商業(yè)保險由企業(yè)性質(zhì)的保險公司經(jīng)營管理。4、對象不同：參加社會保險的對象是勞動者，其范圍由法律規(guī)定，受資格條件的限制；商業(yè)保險的對象是自然人，投保人一般不受限制，只要自愿投保并愿意履行合同條款即可。5、保障范圍不同：社會保險解決絕大多數(shù)勞動者的生活保障；商業(yè)保險只解決一部分投保人的問題。6、資金來源不同：社會保險的資金由國家、企業(yè)、個人三方面分擔(dān)；商業(yè)保險的資金只有投保人保費(fèi)的單一來源。7、待遇計發(fā)不同：社會保險的待遇給付原則是保障勞動者基本生活，保險待遇一般采取按月支付形式，并隨社會平均工資增長每年調(diào)整；商業(yè)保險則按“多頭多保，少投少保，不投不?！钡脑瓌t確定理賠標(biāo)準(zhǔn)。8、時間性不同：社會保險是國家穩(wěn)定的、連續(xù)性的制度；商業(yè)保險是一次性、短期的企業(yè)行為。9、法律基礎(chǔ)不同：社會保險由勞動法及其配套編輯本段現(xiàn)代意義的“策劃”現(xiàn)代意義的“策劃”可以理解為借助一定的信息素材，為達(dá)到特定的目的、目標(biāo)而進(jìn)行設(shè)計、策劃，以為具體的可操作性行為提供創(chuàng)意、思路、方法與對策。策劃就是一種策略、籌劃、謀劃或者計劃、打算、它是為個人、企業(yè)、組織機(jī)構(gòu)為了達(dá)到一定的目的，充分調(diào)查市場環(huán)境、以及相關(guān)聯(lián)的環(huán)境的基礎(chǔ)之上，遵循一定的方法或者規(guī)則對未來即將發(fā)生的事情，進(jìn)行系統(tǒng)、周密、科學(xué)地預(yù)測并制定科學(xué)的可行性的策劃方案，同時在發(fā)展中不斷地調(diào)整以適應(yīng)環(huán)境的變化，從而制定切合實(shí)際情況的科學(xué)的方案就叫做策劃。綜上所述策劃有以下幾個主要的特點(diǎn)：第一、策劃的本質(zhì)一種思維智慧的結(jié)晶。第二、策劃具有目的性，不論什么策劃方案，都是有一定的目的，不然策劃就沒意義了。第三、策劃具有前瞻性、預(yù)測性，策劃是人們在一定思考以及調(diào)查的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測、因此具有一定的前瞻性。第四、策劃具有一定的不確定性、風(fēng)險性。策劃既然是一種預(yù)測或者籌劃就一定具有不確定性或者風(fēng)險。第五、策劃具有一定的科學(xué)性。策劃是人們在調(diào)查的基礎(chǔ)之上、進(jìn)行總結(jié)、科學(xué)的預(yù)測，策劃不是一種突然的想法、或者突發(fā)奇想的方法、它是建立在科學(xué)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的預(yù)測、籌劃。第六、策劃具有科學(xué)的創(chuàng)意，策劃是人們思維智慧的結(jié)晶，策劃是一種思維的革新、具有創(chuàng)意的策劃，才是真正的策劃，策劃的靈魂就是創(chuàng)意。第七、策劃具有可操作性，這是策劃方案的前提，如果一個策劃連最基本的可操作性就沒有，那么這個策劃方案，再有創(chuàng)意、再好也是一個失敗的策劃方案。發(fā)展觀念：從用戶和市場需求入手，逐步認(rèn)識、掌握及運(yùn)用行業(yè)發(fā)展規(guī)律，推行“知本運(yùn)營(人力資源)戰(zhàn)略”、“資本運(yùn)營戰(zhàn)略”、“資訊運(yùn)營戰(zhàn)略”及“創(chuàng)新+速度”戰(zhàn)略，高速成長，非線性發(fā)展。經(jīng)營策略：通過用戶評判、以提高用戶為主導(dǎo)來樹立企業(yè)品牌；通過對外拓展，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式，大幅度擴(kuò)展、鞏固設(shè)計市場份額；通過開放式、多方位的合作形式，建立、豐富工作室的人力資源隊伍。工作風(fēng)氣：寬厚、專業(yè)、創(chuàng)新、高效。營銷策劃的方法營銷策劃是對營銷活動的設(shè)計與計劃，而營銷活動是企業(yè)的市場開拓活動，它貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理過程。因此，凡是涉及市場開拓的企業(yè)經(jīng)營活動都是營銷策劃的內(nèi)容。1．點(diǎn)子方法什么是點(diǎn)子？從現(xiàn)代營銷角度來說，點(diǎn)子是指有豐富市場經(jīng)驗的營銷策劃人員經(jīng)過深思熟慮，為營銷方案的具體實(shí)施所想出的主意與方法。2．創(chuàng)意方法創(chuàng)意是指在市場調(diào)研前提下，以市場策略為依據(jù)，經(jīng)過獨(dú)特的心智訓(xùn)練后，有意識地運(yùn)用新的方法組合舊的要素的過程。3．謀略方法謀略是關(guān)于某項事物、事情的決策和領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施方案。編輯本段非策劃的含義非策劃是相對于策劃提出的一個策劃思想.著名策劃人蘭何水生認(rèn)為，策劃人不能把自己禁錮在策劃里頭尋死覓活，策劃人的高境界應(yīng)該是超脫，超脫于策劃理論技能之外，利用其他專業(yè)行業(yè)的知識解決策劃內(nèi)部的問題及與其他策劃的較量，好比說，策劃是正派武功，非策劃是邪門歪道，策劃人首先是敢于突破創(chuàng)新的人，沾一點(diǎn)、學(xué)一點(diǎn)甚至全用邪門歪道解決策劃問題首先使得你看問題的視角和解決問題的方法更寬廣，此外你的非策劃必然讓對手琢磨不透更易取勝。編輯本段概念及延伸概述有人問什么是策劃。做某件事的邏輯順序就是策劃，也稱作創(chuàng)意策劃。簡單的策劃，也可以說是想法、創(chuàng)意、點(diǎn)子。比如某人要喝水，先要打井，要先勘測哪塊地方打下去會有好喝的水出來，要找好將要約好來打井的朋友，要找鏟子，大家某時間地點(diǎn)集合一起去挖井，把這些做事的過程邏輯寫下來以后就是一個策劃。策劃是書面語言（或圖表）就是在這些書面語言（圖表）中闡述出一個實(shí)現(xiàn)某件事情的理論邏輯過程，有人說，有好的想法，在心里就好，何必要寫下來，到時把這個想法，用原話即時說出來給必要的人聽就是了。用原話與書面的對比效果：原話需要你們雙方親身某個場合，嘴巴交流，需要占用雙方的時間，表達(dá)思想需要各種技巧，你的想法在這些條件下，能否被對方記住，你離開了，這些思想交流的過程就消失了，這些都是原話的弊端，如果你真的想讓對方看到你的思想，你就必須要寫下來，把這些思想放在了紙上，既可以方便你根據(jù)所得的資料即時改善想法，也不用你每個必要的人面前都占用時間去賣力的表達(dá)一遍，寫在紙上也可以方便傳播你的想法，別人可以在任何方便的時候，看到你的想法，這時你的想法就是策劃了。策劃的分類策劃根據(jù)公司