商業(yè)管理方案大綱

商業(yè)管理方案大綱_物業(yè)經(jīng)理人一、物業(yè)概況

二、治理方針

1、統(tǒng)一招商治理

A、要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比擬認(rèn)同零售、餐飲、消遣52：18：30的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。

B、要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購物中心必需是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大制造力的品牌形象企業(yè)。

C、購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿意顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費(fèi)興趣。

D、招商挨次原則。核心主力店先行，幫助店隨后的原則；零售購物工程優(yōu)先，幫助工程配套的原則。

E、核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運(yùn)營成敗，購物中心幫助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，經(jīng)常能帶動整個購物中心的順當(dāng)招商與治理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特殊是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能到達(dá)組織人流的效果。

F、租賃經(jīng)營采納放水養(yǎng)魚的原則。由于購物中心經(jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采納合理租金與優(yōu)質(zhì)效勞做法，將整個購物中心作熱，而后依據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，進(jìn)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意“的原則。

2、統(tǒng)一營銷

治理公司應(yīng)當(dāng)為購物中心籌劃好1年365天的每天營銷規(guī)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織籌劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用根據(jù)承租戶銷售額的肯定比例進(jìn)展分?jǐn)?。假如購物中心統(tǒng)一收銀治理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

3、統(tǒng)一效勞

A、統(tǒng)一效勞包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷效勞、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持效勞、統(tǒng)一的培訓(xùn)效勞、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)效勞、統(tǒng)一的行政事務(wù)治理效勞、統(tǒng)一的物業(yè)治理效勞等等。這個“統(tǒng)一效勞“就是要求“效勞“出購物中心的品牌與特色來。

B、有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的治理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、效勞、監(jiān)視承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：

（1）指導(dǎo)工程：培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動安排；

（2）協(xié)調(diào)工程：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊急關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；

（3）效勞工程：行政事務(wù)治理；

（4）監(jiān)視工程：維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，幫助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的治理。

4、統(tǒng)一物管

有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。購物中心的物業(yè)治理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供給、公用面積的保潔、保安防盜、車輛治理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。

5、統(tǒng)一的信息平臺

進(jìn)展精細(xì)化的治理，不但能夠為顧客供應(yīng)統(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的效勞，還能為廣闊簽約商戶供應(yīng)豐富精確的顧客信息和市場信息，甚至于供應(yīng)更具體的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等。更能為購物中心自身供應(yīng)布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進(jìn)展無限再安排。

三、經(jīng)營宗旨

A、以建成第一流的國際化生活休閑購物中心為經(jīng)營目標(biāo)

B、對顧客——使他們享受豐富的商品和賓至如歸的效勞；

對員工——使購物中心成為他們施展才華和樂于獻(xiàn)身的抱負(fù)公司；

對合作伙伴——使購物中心成為他們的最正確平臺；

四、經(jīng)營理念

A、以喜悅顧客、歡樂員工、回報股東、效勞社會為經(jīng)營理念

B、誠信為商，以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。

C、從人性關(guān)心的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以超大體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費(fèi)”，使消費(fèi)者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物。

五、經(jīng)營模式

A、只租不售

B、分鋪出售。

C、三權(quán)分別，實(shí)行全部者、經(jīng)營者和治理者的分別,集中治理和分散經(jīng)營的治理方式，即全部者托付治理者進(jìn)展治理，治理者對租賃、物業(yè)、營銷和效勞統(tǒng)一集中治理，保證保安、保法、修理、進(jìn)貨和促銷活動等日常工作有組織地運(yùn)行，不參加經(jīng)營；經(jīng)營者則不參加治理，只負(fù)責(zé)經(jīng)營活動，定期向全部者交納租金，向治理者交納治理金。優(yōu)熱互補(bǔ)，既可保證和提高治理水平，以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費(fèi)者，由專業(yè)商業(yè)經(jīng)營治理公司對工程進(jìn)展經(jīng)營和治理，全方位的保障投資者及經(jīng)營者的利益，力爭最大化的挖掘和實(shí)現(xiàn)工程的商業(yè)價值

D、與世界上聞名的購物中心專業(yè)開發(fā)治理公司合資、合作，引入國外MALL的經(jīng)營治理技術(shù)。

E、設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營治理公司統(tǒng)一治理旗下全部的購物中心物業(yè)，但必需招募大量高素養(yǎng)的摩爾治理人才。且經(jīng)營治理公司擁有自主經(jīng)營治理權(quán)。

六、工作內(nèi)容

1、商場經(jīng)營治理工程

A、物業(yè)治理

B、賣場營銷氣氛塑造

C、開展全年營銷活動

D、業(yè)態(tài)調(diào)控與品牌優(yōu)化淘汰

E、以顧客

效勞為核心的運(yùn)營現(xiàn)場治理

F、經(jīng)營性招商

2、商場治理流程

(1)租賃政策購物中心的目標(biāo)市場定位為商圈內(nèi)全部居民及局部甘情愿旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的40-50％。在租賃合約方面采納國際購物中心協(xié)會格式進(jìn)展治理。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，招商對象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌商店、餐廳和效勞機(jī)構(gòu)，最低目標(biāo)是局部名分名牌店鋪和局部非名牌店鋪。

招商工作遵循以下程序：調(diào)查—談判—審核—準(zhǔn)入—追蹤，要求其供應(yīng)營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格托付書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)托付書，以及其它特別證明（如化裝拼、食品的衛(wèi)生許可）。

(2)營銷治理重點(diǎn)是吸引更多的購物者光臨，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光臨。

(3)效勞治理購物中心設(shè)立治理專家組成的治理機(jī)構(gòu)，對購物中心的一切行政事務(wù)進(jìn)展統(tǒng)一治理，承租戶擔(dān)當(dāng)合理的治理費(fèi)用。維護(hù)承租戶利益，加強(qiáng)與承租戶的合作。

(4)物業(yè)治理經(jīng)營期間的物業(yè)治理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化治理、促銷推廣活動、效勞治理、日常物業(yè)治理：清潔、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)學(xué)問效勞。

3、效勞工程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

銀行，共性化金融效勞

郵政

快遞

票務(wù)

詢問投訴

播送尋人

禮品包裝

嬰兒手推車出租

殘疾車出租

財物報失

拾物招領(lǐng)

迷童認(rèn)領(lǐng)

大件行李存放

硬幣兌換

磁卡出售

貴賓卡發(fā)放

便民傘出借

醫(yī)藥箱

便民箱免費(fèi)效勞

文體活動售票

派發(fā)雨傘袋

熱線電話報務(wù)

培訓(xùn)效勞

4、公司對員工工作的檢定

A、評估原則

(1)評估是對員工工作成績的考核的方式。

(2)評估必需公正、公正、客觀。

(3)在評估過程中，應(yīng)對員工以往的工作表現(xiàn)及效果進(jìn)展客觀評估。

(4)每項評估內(nèi)容應(yīng)有詳細(xì)的事實(shí)為依據(jù)。

(5)為到達(dá)更客觀和更全面，評估前，評估負(fù)責(zé)人應(yīng)征詢其它部門的經(jīng)理、主管、員工對被評估員工的意見，作為參考依據(jù)。

(6)在評估的同時，應(yīng)對被評估的員工提出更高的目標(biāo)及要求。

(7)對評估總分低于60分以下的員工，應(yīng)進(jìn)展指導(dǎo)；低于標(biāo)準(zhǔn)分(總分50分以下)的員工,可以辭退.

B、評估方式

(1)評估分為書面評估及面談兩個步驟。

(2)評估逐級進(jìn)展，即總經(jīng)理評估總監(jiān)，總監(jiān)評估部門經(jīng)理，部門經(jīng)理評估部門主管，部門主管評估員工。

(3)進(jìn)展書面評估時，應(yīng)先由其直接上司進(jìn)展，填寫《員工工作評估表》，然后報上一級審批。

如：部門主管在評估一般員工時，先由主管對員工進(jìn)展書面評估，填寫評估表格，報送部門經(jīng)理及總監(jiān)審批o

(4)當(dāng)進(jìn)展評估面談時，應(yīng)有部門主管、部門經(jīng)理、人事部評估員及員工4人參加。

C、評估類型

(1)試用期評估：適用于試用期新員工。

(2)年度評估：適用于工作滿一年的員工。

(3)晉升評估：適用于擬晉升的員工。

D、評估程序

第一步：人事部發(fā)出評估通知單。

人事部將會提前1個月給各部門負(fù)責(zé)人(總監(jiān)、經(jīng)理)列知名部門需評估的員工名單及最終評估期限。

其次步：部門評估負(fù)責(zé)人進(jìn)展書面評估，并填寫《員工考核鑒定表》。

各部門評估負(fù)責(zé)人應(yīng)在員工評估期滿前15天內(nèi)完成《員工考核鑒定表》，并報更高一級領(lǐng)導(dǎo)審核。

第三步：人事部核查《員工考核鑒定表》。

各部門評估負(fù)責(zé)人將審核后的《員工考核鑒定表》交人事部核查。人事部如發(fā)覺評估的分?jǐn)?shù)低于標(biāo)準(zhǔn)或工資、職位調(diào)整超出額定的范圍時，人事評估員將在緊接著的l周內(nèi)與部門負(fù)責(zé)人爭論評估內(nèi)容及其合理性。假如雙方未能達(dá)成全都，則由執(zhí)行總經(jīng)理或總經(jīng)理做最終打算。

第四步：副總經(jīng)理或總經(jīng)理最終審核《員工考核鑒定表》。

人事部將評估表交總經(jīng)理批核?？偨?jīng)理應(yīng)在接到評估表后5天內(nèi)作出批復(fù)，并將評估表返還人事部。如未通過，則由人事部與部門負(fù)責(zé)人進(jìn)展重新評估。

第五步：部門評估負(fù)責(zé)人安排評估面談。

人事部將總經(jīng)理批復(fù)后的《員工考核鑒定表》交還部門評估負(fù)責(zé)人，由其與員工安排評估面談的日期，并告知人事部和員工。同時，部門評估負(fù)責(zé)人要求員工在評估面談之前完成《自我鑒定表》。

第六步：評估面談。

在員工評估期滿后l周內(nèi)，評估負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人、人事部評估員與員工一起進(jìn)展評估面談。告知員工評估的結(jié)果及工資、崗位調(diào)整狀況，征詢員工對評估的意見和員工的奮斗目標(biāo)，并要求員工簽署確認(rèn)。

第七步：工資、崗位調(diào)整及存檔

人事部將員工簽署后的《員工考核鑒定表》存檔，對員工工資或職位進(jìn)展調(diào)整，并將工資變更狀況交人力資源部。

5、員工培訓(xùn)規(guī)劃

A、崗位職責(zé)

B、經(jīng)營課程

市場調(diào)查、經(jīng)營預(yù)算、經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營效益分析、促銷推廣

C、治理課程:

商場管

理、商戶治理、

D、效勞課程

效勞須知、禮儀、商品學(xué)問、銷售技巧、顧客心理、顧客投訴處理

6、租務(wù)治理

A、包括商定租金、租期、支付方式、物業(yè)治理費(fèi)的收取等，還有其他比擬關(guān)鍵的租約條款治理，比方：

（1）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，假如發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；

（2）營業(yè)時間確實(shí)定；

（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須承受統(tǒng)一治理；

（4）為整個購物中心促銷擔(dān)當(dāng)?shù)牧x務(wù)；

（5）承租人對停車場的使用，確定有歸還是無償，有無限制；

（6）投保范圍事宜；

（7）是否統(tǒng)一的收銀。

B、供應(yīng)完善的信息系統(tǒng)硬件和軟件，為消費(fèi)者與承租戶都得到便利。充分做好租戶的效勞與治理，作出品牌與特色。

七、對商戶的效勞承諾

A、以效勞誠信、質(zhì)量誠信、行為誠信、合約誠信為效勞承諾。

B、以為客戶制造良好的合作氣氛為己任，充分激發(fā)客戶自盈潛能。

八、2023年度商戶治理工作規(guī)劃

九、2023年商場宣傳推廣規(guī)劃

一月份：

1、元旦迎新活動。

2、新春大優(yōu)待。

3、春節(jié)禮品展。

4、除舊迎新活動。

5、結(jié)婚用品、禮品展。

6、年終獎金優(yōu)待購物規(guī)劃。

7、旅游商品展銷。

二月份：

1、年貨展銷。

2、情人節(jié)活動。

3、元宵節(jié)活動。

4、歡快寒假。

5、寒假電腦產(chǎn)品展銷。

6、開學(xué)用品展銷。

7、玩具商品展銷。

8、家電產(chǎn)品展銷。

三月份

1、春季服裝展。

2、春游燒烤商品展。

3、春游用品展。

4、換季商品清倉特價周。

5、“三八婦女節(jié)”婦女商品展銷。

四月份：

1、清明節(jié)學(xué)生郊游食品節(jié)

2、化裝品展銷會。

五月份：

1、勞動節(jié)（5/1）活動。

2、夏裝上市。

3、涼爽夏季家電產(chǎn)品節(jié)。

4、母親節(jié)商品展銷及活動。

5、端午節(jié)商品展銷及活動。

六月份：

1、兒童節(jié)（6/1）服裝、玩具、食品展銷及活動。

2、考前補(bǔ)品展銷。

3、考前用品展銷。

4、飲料類商品展銷。

5、夏季服裝節(jié)

6、護(hù)膚防曬用品聯(lián)展。

七月份：

1．歡快暑假趣味競賽，商品展銷。

2．暑假自助旅游用品展。

3．父親節(jié)禮品展銷。

4．CooL在七月冰激凌聯(lián)合促銷。

5．暑假電腦促銷活動。

八月份：

1．夏末服飾清貨降價。

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