揭陽市城市進(jìn)入性研究2020.7.9

揭陽市城市進(jìn)入性研究匯報(bào)人：深圳區(qū)域公司戰(zhàn)略投資部content目錄01城市基本面分析02市場總體情況分析03城市各區(qū)域市場板塊情況04板塊總結(jié)及進(jìn)入性建議PART01城市基本面分析城市概況|城市規(guī)劃|宏觀經(jīng)濟(jì)|人口情況產(chǎn)業(yè)情況|城市交通|城市基本面總結(jié)城市基本面分析：城市概況揭陽市位于廣東省東部，北接梅州市，西鄰汕尾市，南瀕臨南海，東接汕頭；揭陽是區(qū)域性綜合交通樞紐，粵東地區(qū)新型產(chǎn)業(yè)城市，潮客文化底蘊(yùn)深厚的嶺南山水名城，揭陽素有“海濱鄒魯”、“國畫之鄉(xiāng)”、“小戲之鄉(xiāng)”、“龍舟之鄉(xiāng)”、“華僑之鄉(xiāng)”之美稱，是潮汕文化的發(fā)祥地，粵東古邑，廣東省歷史文化名城，全國著名僑鄉(xiāng)。揭陽市于1991年12月設(shè)為地級市，位于廣東省東部，東臨汕頭、潮州，西接汕尾，南瀕南海，北靠梅州；揭陽是“海西經(jīng)濟(jì)區(qū)”成員城市之一，粵東地區(qū)新型產(chǎn)業(yè)城市；是潮汕文化的發(fā)源地，粵東古邑，廣東省歷史文化名城，全國著名僑鄉(xiāng)，港澳臺(tái)同胞和海外華僑320多萬人，遍居世界各地廣州市清遠(yuǎn)市肇慶市云浮市佛山市陽江市茂名市湛江市江門市中山市珠海市深圳市東莞市惠州市韶關(guān)市河源市汕尾市梅州市揭陽市汕頭市潮州市粵港澳大灣區(qū)粵西組團(tuán)潮汕揭組團(tuán)資料來源：揭陽市人民政府網(wǎng)站、《廣東省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》城市基本面分析：城市概況揭陽是廣東省歷史名城，歷史悠久，是潮汕文化的發(fā)祥地揭陽素有“海濱鄒魯”、“國畫之鄉(xiāng)”、“小戲之鄉(xiāng)”、“龍舟之鄉(xiāng)”、“華僑之鄉(xiāng)”之美稱；揭陽是粵東古邑，廣東省歷史文化名城，也是廣東省最古老的縣份之一，見諸史載已有2200余年，其歷史悠久，境內(nèi)榕江流域地區(qū)曾是古粵東、閩南的區(qū)域中心和潮汕文化的發(fā)祥地；民間藝術(shù)方面，則有石雕、潮州木雕、剪紙、嵌瓷、潮劇、潮州音樂和舞獅最為著名。資料來源：揭陽市人民政府網(wǎng)站城市基本面分析：城市概況級別定位城市性質(zhì)粵東區(qū)域性對外聯(lián)絡(luò)的窗口與樞紐粵東粵東地區(qū)新型產(chǎn)業(yè)城市粵東潮客底蘊(yùn)深厚的嶺南山水名城城市職能廣東省及海峽西岸特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)廣東省海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)粵東粵東增長極粵東連接沿海和粵北、贛南、閩西南腹地的綜合交通樞紐粵東新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心粵東具有鮮明潮客文化特色和水鄉(xiāng)特色的田園城市2018年8月，《揭陽市城市總體規(guī)劃（2011—2035年）》獲廣東省人民政府批準(zhǔn)，確定揭陽的發(fā)展目標(biāo)為區(qū)域性樞紐城市，完成揭陽市產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展與升級，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，揭陽市城市綜合競爭力進(jìn)入廣東省前列，汕潮揭城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)化構(gòu)架基本形成。從粵東六城市2019年常住人口來看，揭陽市常住人口位列粵東5市之首。揭陽是粵東增長極、連接沿海和粵北、贛南、閩西南腹地的綜合交通樞紐、粵東地區(qū)新興的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心揭陽市城市基本面分析：城市概況從經(jīng)濟(jì)來看，揭陽市2019年GDP總額位居廣東省中位，GDP總額位居粵東6市中第2位，房地產(chǎn)投資增速較快，增速位于廣東省第二位，從人口規(guī)模來看，揭陽市2019年末常住人口總量位于廣東省第7位總量排名城市2019年GDP2019年三產(chǎn)比值2019年房地產(chǎn)投資2019年末人口總量（億元）增速房地產(chǎn)投資（億元）增速常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）1深圳26927.096.7%0.09：38.98：60.93—15.9%1343.88494.782廣州23628.606.8%1.06:27.32:71.623102.2614.8%1530.59953.723佛山10751.026.9%1.5：56.2：42.3—6.3%815.86—4東莞9482.507.4%0.3：56.5：43.2—8.1%846.45251.065惠州4177.414.2%4.9：51.9：43.21149.9416.9%488.00389.746珠海3435.896.8%1.7∶44.5∶53.8893.3613.5%202.37—7茂名3252.344.3％17.9∶34.6∶47.5—-1.0%641.15817.718江門3146.644.3%8.1∶43.0∶48.9717.4524.8%463.03400.119中山3101.101.2%2.1:49.1:48.9—-24.5%338.00182.8910湛江3064.724.0%19.1：34.4：46.5498.200.4%736.00—11汕頭2694.086.1%4.5∶47.5∶48.0340.65-23.9%566.48—12肇慶2248.806.3%17.1:41.2:41.7456.7931.2%418.71—13揭陽2101.773.0%8.9﹕38.9﹕52.2172.0435.7%610.5—14清遠(yuǎn)1698.26.3%15.5:33.3:51.2424.67.9%388.6446.115韶關(guān)1318.46.0%13.2:33.6:53.2—-1.6%303.04337.216陽江1292.188.2%19.1：34.5：46.4166.3117.4%257.09301.3117梅州1187.063.4%18.5：31.2：50.3253.89-1.9%438.30—18潮州1080.945.0%9.2：48.9：41.991.52.1%265.98275.8519汕尾1080.306.7%14.1:37.3:48.6169.0141.9%301.50356.8220河源1080.035.5%11.2：34.4：54.4258.8316.9%310.56372.2621云浮921.966.1%18.7:31.0:50.3125.185.9%254.52—城市基本面分析：城市概況類別榕城區(qū)揭東區(qū)普寧市揭西縣惠來縣全市土地面積（平方公里）3376941620136512535240戶籍人口（萬人）56.45156.21249.5998.72145.56706.53常住人口（萬人）58.73140.17213.585.69112.41610.52019GDP（億元）355.46660.86708.5251.53281.412101.772019人均GDP（元）605244714733185293532503434427揭陽市下轄2區(qū)1市2縣（榕城區(qū)、揭東區(qū)、普寧市、揭西縣、惠來縣），全市總面積5240平方公里，截至2019年底常住人口610.5萬人全市總面積：5240平方公里資料來源：揭陽市人民政府網(wǎng)站、《2019年揭陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》惠來縣普寧市揭西縣揭東區(qū)榕城區(qū)市區(qū)主城區(qū)普寧中心區(qū)城市基本面分析：城市規(guī)劃揭陽市打造“一主、四副、三區(qū)、五軸”的網(wǎng)絡(luò)狀城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)發(fā)展格局，主動(dòng)加強(qiáng)與汕頭、潮州的設(shè)施對接，建立資源共享的公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)汕潮揭同城化，形成多中心、網(wǎng)絡(luò)化的汕潮揭都市區(qū)類別范圍功能一主中心城市揭陽市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化綜合服務(wù)中心四副普寧城區(qū)發(fā)展紡織服裝、醫(yī)藥、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)商貿(mào)名城惠來城區(qū)以能源重化產(chǎn)業(yè)為主，建設(shè)濱海名城揭西城區(qū)以旅游服務(wù)為主，建設(shè)美麗山城大南海石化工業(yè)區(qū)以臨港重化工業(yè)為主，建設(shè)綜合型國家開發(fā)區(qū)城市基本面分析：城市規(guī)劃揭陽市近期建設(shè)規(guī)劃（2017-2020年明確提出，加快推進(jìn)揭陽市新區(qū)和新城建設(shè)，加快推進(jìn)榕江新城和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、揭陽產(chǎn)業(yè)園、濱海新區(qū)、揭陽北站高鐵新城建設(shè)。戰(zhàn)略新城新城定位產(chǎn)業(yè)支持平臺(tái)支持東擴(kuò)榕江新城揭陽市生活服務(wù)新中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—空港經(jīng)濟(jì)區(qū)汕潮揭同城化先行區(qū)航空物流業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、高端裝備制造揭陽潮汕國際機(jī)場南聯(lián)濱海新區(qū)粵東地區(qū)新的城市中心和高端生產(chǎn)性服務(wù)中心石化產(chǎn)業(yè)、海洋工程、海洋能源、海洋生物醫(yī)藥港口西優(yōu)揭陽產(chǎn)業(yè)園世界玉都珠寶玉器、五金制品玉都新城北拓高鐵新城揭陽北部綜合交通樞紐，中心城區(qū)北部現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)中心交通集散、商貿(mào)物流、商務(wù)辦公揭陽北站揭陽中心城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)，“東擴(kuò)、南聯(lián)、西優(yōu)、北拓”的戰(zhàn)略全面鋪開，拉開城市發(fā)展框架，推進(jìn)汕潮揭一體化建設(shè)資料來源：汕頭市人民政府網(wǎng)站城市基本面分析：宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年全市GDP總量（億元）1605.351780.441890.011932.611951.432052.472101.77全市GDP同比增速（%）14.5%10.7%8%6.3%5.0%5.3%3.0%全市第三產(chǎn)業(yè)比重（%）27.2%29.5%31.5%32.0%35.7%40.2%42.2%全市全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）657.6759.02857.42978.421080.961118.421196.27全市全社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長率（%）15.2%15.4%13.0%12.2%10.5%9.0%7.0%全市常住人口數(shù)（萬人）599.47603.54605.89609.4608.6608.94610.5全市城市化率（%）42.4%45.6%48.7%49.5%51.08%51.18%51.23%人均可支配收入(萬元)13254149531630817350187502004221341全市高等學(xué)校在校生數(shù)（萬人）1.181.221.201.191.181.141.07揭陽市主要宏觀指標(biāo)匯總表截止2019年末，揭陽市GDP總量為2101.77億元，比2018年增長3.0%，增速位居全廣東省第13位，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例為42.2%，人均可支配收入21341元。揭陽市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，GDP總量位居廣東省中游，2019年GDP增速較2018年有所下滑資料來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局、《2019年揭陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》城市基本面分析：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)揭陽的金屬、玉器、服裝、醫(yī)藥、能源及塑料等產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)固揭陽市的工業(yè)發(fā)展主要是以輕工、民營為主的工業(yè)體系，形成金屬、玉器、服裝、醫(yī)藥、鞋業(yè)、模具等六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)；擁有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1737家，年產(chǎn)值億元以上企業(yè)1053家，5億元企業(yè)57家，10億元企業(yè)20家，50億元以上企業(yè)3家，100億元以上企業(yè)1家。擁有榕泰、巨輪、康美、高樂、佳隆等上市公司7家；馳名商標(biāo)14件、著名商標(biāo)106件，累計(jì)注冊商標(biāo)55137件。揭陽市擁有“中國五金基地市”、“亞洲玉都”、“中國玉都”、“中國塑料時(shí)尚鞋之都”、“中國紡織產(chǎn)業(yè)基地市（普寧）”、“中國醫(yī)藥名城（普寧）”、“中國能源工業(yè)大縣（惠來）”、“國家電子商務(wù)示范城市”、“軍埔電商村”等響亮稱號(hào)。揭東經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)效果圖揭陽中德金屬生態(tài)城資料來源：揭陽市人民政府網(wǎng)站

揭陽市在市域內(nèi)形成4條經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶、22個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園2018年全年在建1億元以上投資項(xiàng)目136個(gè)（不包括房地產(chǎn)開發(fā)），共完成投資229億元。全年投資額達(dá)到5000萬元以上的工業(yè)項(xiàng)目398個(gè)，共完成投資314億元，其中，竣工226個(gè)，共完成投資179億元。資料來源：揭陽市人民政府網(wǎng)站中國玉器文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園揭陽產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園生態(tài)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園州嶺工業(yè)區(qū)揭西電線電纜生態(tài)產(chǎn)業(yè)園華僑文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園普僑中藥材產(chǎn)業(yè)園普寧生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)科技園華僑文化生態(tài)旅游城大南山生態(tài)產(chǎn)業(yè)園大南海石化工業(yè)園惠來濱海工業(yè)產(chǎn)業(yè)園惠來濱海旅游區(qū)廣東（粵東）紡織產(chǎn)業(yè)園普寧英歌山工業(yè)園榕城轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)業(yè)園空港經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)園揭東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中德金屬生態(tài)城北部沿江城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶揭普惠綜合產(chǎn)業(yè)帶中部輕工商貿(mào)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶南部沿海臨港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶城市基本面分析：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市基本面分析：城市交通鐵路軌道：廈深高鐵、廣梅汕鐵路（包括揭陽段改線），新建梅州至潮汕鐵路、揭陽疏港鐵路、汕尾至汕頭鐵路；高速公路：汕昆高速、潮惠高速、汕湛高速、深汕高速、揭惠高速、揭普惠高速、陸惠高速；揭陽潮汕國際機(jī)場：定位為粵東、閩西南和贛東南地區(qū)重要的干線機(jī)場，遠(yuǎn)期發(fā)展為我國南部沿海超1000萬旅客吞吐量的大型機(jī)場，成為連接21世紀(jì)海上絲綢之路的重要空中節(jié)點(diǎn)。揭陽是粵東地區(qū)連接沿海和粵北、贛南、閩西南腹地的綜合交通樞紐，揭陽境內(nèi)有粵東六市中唯一的一座國際機(jī)場廈深高鐵`普寧站葵潭站梅汕高鐵疏港鐵路（規(guī)劃）汕頭港鐵路（建設(shè)中）`汕汕鐵路（建設(shè)中）汕昆高速潮惠高速廣汕梅鐵路甬莞高速汕湛高速沈海高速揭惠高速``揭陽北站潮汕機(jī)場站揭陽站`城市基本面總結(jié)區(qū)位概況——東臨海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，西接珠三角，向東承接臺(tái)灣、海西經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，向西依托日益完善的交通基礎(chǔ)設(shè)施，對接港澳及珠三角，融入珠三角“兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。經(jīng)濟(jì)發(fā)展——揭陽位于廣東省粵東區(qū)域，2018年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)2152.47億元，總量居粵東第二，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以穩(wěn)為主。人口情況——揭陽市常住人口逐年上升，2018年已達(dá)到608.94萬人，人口規(guī)模較大。通達(dá)性——依托潮汕國際機(jī)場、廈深高鐵、梅汕高鐵，以及規(guī)劃新建的揭陽疏港鐵路、汕頭港鐵路，區(qū)域交通通達(dá)性將進(jìn)一步提高，未來可能成為揭陽市重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型——在目前以紡織業(yè)、服飾業(yè)及制鞋業(yè)等輕工業(yè)為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的情況下，逐步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成紡織服裝、金屬、食品醫(yī)藥、石化、玉器和制鞋等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。依托空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、大南海石化工業(yè)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的構(gòu)筑及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。潮汕揭一體化及揭陽潮汕機(jī)場建成通航、中委廣東石化煉油項(xiàng)目開工建設(shè)、廈深高鐵通車給揭陽帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的增長點(diǎn)城市基本面總結(jié)區(qū)縣特點(diǎn)發(fā)展?jié)摿ε袛喾治龀墒於确旨夐懦菂^(qū)城市集中建設(shè)區(qū)核心區(qū)、嶺南山水名城、粵東服務(wù)高地、汕潮揭臨港空鐵經(jīng)濟(jì)合作區(qū)城市更新與城市發(fā)展并重。市區(qū)以盤活土地存量，提高古城整體形象為主導(dǎo)；空港經(jīng)濟(jì)區(qū)以交通道路建設(shè)和土地征收整備為主要任務(wù)，是未來揭陽增量土地的主要提供區(qū)域；第一梯隊(duì)揭東區(qū)粵東產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主。以中德金屬生態(tài)城為起點(diǎn)，塑造中德金屬生態(tài)城--揭東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的北部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，未來土地指標(biāo)主要向北部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶傾斜，充分預(yù)留產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地空間；普寧市中國百強(qiáng)縣、粵東商貿(mào)物流中心大力發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和高端制造業(yè)；片區(qū)商貿(mào)的發(fā)展帶動(dòng)片區(qū)置業(yè)需求；揭西縣生態(tài)休閑示范縣以保護(hù)和修復(fù)生態(tài)、提供生態(tài)產(chǎn)品作為首要任務(wù)，主要發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、文化旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生等生態(tài)產(chǎn)業(yè)；第二梯隊(duì)惠來縣政企合作共享發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、臨海產(chǎn)城融合綠色發(fā)展實(shí)踐區(qū)以重大項(xiàng)目、重點(diǎn)平臺(tái)和重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為龍頭；榕城區(qū)、普寧市、揭東區(qū)是揭陽發(fā)展第一梯隊(duì)，是推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力；惠來縣、揭西縣依托自身生態(tài)發(fā)展資源，未來具有一定發(fā)展?jié)摿ART02市場總體情況分析政策分析|土地市場|商品房市場|市場總結(jié)資料來源：據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料整理《揭陽市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》科學(xué)調(diào)控住宅用地供應(yīng)：對已完成年去庫存工作任務(wù)的縣（市、區(qū)），可根據(jù)適當(dāng)增大住宅供地比例。加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管：未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目禁止以誠意金、內(nèi)部VIP等形式進(jìn)行認(rèn)籌；已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得“捂盤惜售”，制造房源緊張氣氛；對商品房明碼標(biāo)價(jià)，不得標(biāo)示虛假信息誤導(dǎo)消費(fèi)者。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場整頓：加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員備案管理，禁止房企用無證經(jīng)營、未備案中介機(jī)構(gòu)。禁止炒賣房號(hào)、簽訂“陰陽合同”、內(nèi)部認(rèn)購、雇人排隊(duì)等手段制造營銷恐慌、違規(guī)獨(dú)占房源信息、哄抬房價(jià)等。規(guī)范房地產(chǎn)市場廣告活動(dòng)：房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得存在誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售條件商品房項(xiàng)目的內(nèi)容。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)：對各類機(jī)構(gòu)及個(gè)人利用各種公共平臺(tái)散布虛假房源及房價(jià)消息，制造、傳播影響房地產(chǎn)市場秩序穩(wěn)定謠言的要嚴(yán)肅查處。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控：加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保專項(xiàng)用于工程建設(shè)，確保房貸業(yè)務(wù)真實(shí)性、合規(guī)性，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)場外配資金融業(yè)務(wù)，排查整頓非法集資活動(dòng)，嚴(yán)厲整治房地產(chǎn)交易中涉嫌非法集資的行為。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)：加大住房保障體系建設(shè)力度，進(jìn)一步推動(dòng)保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造工作。擴(kuò)大公租房覆蓋面，建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，培育發(fā)展住房租賃市場。建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制：建立多部門參與的房地產(chǎn)市場管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作。揭陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，因此歷年的政策調(diào)控頻率不高，調(diào)控力度相對溫和，出臺(tái)以加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范市場為主要內(nèi)容的調(diào)控新政市場總體情況分析：政策分析市場總體情況分析：政策分析2017年3月份起全省珠三角以及大灣區(qū)主要城市集體發(fā)布限購等各項(xiàng)限制政策，宣告廣東省從去庫存階段集體進(jìn)入限購階段，2018年下半年起部分城市陸續(xù)寬松地產(chǎn)政策。我省發(fā)展新格局中的“大汕頭灣區(qū)”汕頭、潮州、揭陽三市中，無明顯調(diào)控動(dòng)作，揭陽作為其中重要一員，亦無限購、限貸及限簽等限制措施。政策上的優(yōu)勢，城市發(fā)展以及交通規(guī)劃的逐步完善，促使揭陽未來還將迎接更多的投資需求。揭陽按揭付款購買商品房的相關(guān)規(guī)定置業(yè)次數(shù)可否按揭首付征信條件其它條件備注首套房可按揭30%2年內(nèi)不超5次逾期收入證明/銀行半年流水第二套房可按揭30~40%2年內(nèi)不超5次逾期收入證明/銀行半年流水首付比例視各銀行政策而定第三套/多套不可同時(shí)超過兩套按揭在供的商品房////注：同一時(shí)間最多只能有兩套按揭方式付款的在供的商品房揭陽市房地產(chǎn)方面無明顯調(diào)控動(dòng)作，政策相對寬松限制性政策具體說明預(yù)售條件主體形象工程完成2/3“限價(jià)”政策無“限購”政策目前樓市無限購政策“限售”政策無其他無揭陽市近年招拍掛市場住宅用地成交量逐年上升，樓面價(jià)隨市場大環(huán)境發(fā)展于2017年達(dá)到頂峰，2020年受疫情影響，住宅用地供應(yīng)及成交面積銳減，但成交樓面價(jià)較2019年上漲38%，達(dá)到2018年成交水平；成交分布：2020年上半年揭陽市各區(qū)縣住宅用地成交主要集中在榕城區(qū)、揭東區(qū)，合計(jì)成交建面占比全市79%市場總體情況分析：土地市場數(shù)據(jù)來源：克爾瑞，中指數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：CRIC克而瑞數(shù)據(jù)庫市場總體情況分析：土地市場揭陽土拍熱度主要集中在榕城區(qū)、揭東區(qū)，房企土拍參與度高

區(qū)域布局土拍熱度主要集中在中心城區(qū)，2019年揭陽成交46宗宅地，另有11宗商業(yè)用地成交，商業(yè)地塊集中于空港區(qū)榕江新城，將建設(shè)萬達(dá)廣場、綠地國際空港城等商業(yè)綜合體，推動(dòng)新城商業(yè)配套成型。成交價(jià)格三季度以后，優(yōu)質(zhì)地塊參拍房企依舊不少，但在房企融資渠道收緊的影響下，房企拿地?zé)崆橄陆担科蟪鰞r(jià)趨于保守，整體溢價(jià)率不高，單塊地塊溢價(jià)率不超30%。開發(fā)商2019年時(shí)代中國、金茂集團(tuán)、招商集團(tuán)、中南置地、金科置業(yè)5家品牌房企首駐汕頭。市場總體情況分析：土地市場④⑥⑦⑧⑨⑤揭東區(qū)政府揭陽市政府揭陽市市區(qū)近2年內(nèi)土拍主要集中于空港片區(qū)，成交樓面價(jià)均在3800-4600元/㎡；榕城區(qū)成交樓面價(jià)逐年上升，2017年-2018年上半年各大房企競爭激烈，地王頻現(xiàn)。2018年下半年開始回歸理性1：100000②①③近2年內(nèi)空港板塊土地成交情況⑥碧桂園江山帝景【2018-3-14】土地面積：5.01萬㎡容積率：2.5總建面：12.53萬㎡成交樓面價(jià)：4548元/㎡溢價(jià)率：0%⑦恒大中央公園【2017-12-13】土地面積：13萬㎡容積率：2.5總建面：43.2萬㎡成交樓面價(jià)：4480元/㎡溢價(jià)率：203%⑧華潤榕江悅府【2018-3-14】土地面積：11.73萬㎡容積率：2.8總建面：41.3萬㎡；成交樓面價(jià)：4003元/㎡溢價(jià)率：0%⑨保利·半島壹號(hào)【2018-3-14】土地面積：13.76萬㎡容積率：2.8總建面：38.5萬㎡；成交樓面價(jià)：3812元/㎡溢價(jià)率：0%近2年內(nèi)市區(qū)土地成交情況①華大投資地塊【2017-12-14】土地面積：1.74萬㎡容積率：2總建面：3.49萬㎡成交樓面價(jià)：3878元/㎡溢價(jià)率：145%②陽光城麗景灣【2018-12-12】土地面積：1.59萬㎡容積率：3.0總建面：4.79萬㎡成交樓面價(jià)：2753元/㎡溢價(jià)率：0%③中南置地（揭東糖廠）【2019-6-12】土地面積：9.44萬㎡容積率：3.0總建面：18.68萬㎡成交樓面價(jià)：4831元/㎡溢價(jià)率：25%④碧桂園天璽【2017-9-28】土地面積：2.74萬㎡容積率：3.5總建面：9.57萬㎡成交樓面價(jià)：3917元/㎡溢價(jià)率：168%⑤碧桂園十里江灣【2017-12-14】土地面積：10.66萬㎡容積率：3總建面：31.98萬㎡成交樓面價(jià)：4893元/㎡溢價(jià)率：256%榕城區(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)來源：揭陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局注：全市包括榕城區(qū)、揭東區(qū)、普寧市、惠來縣、揭西縣市場總體情況分析：商品房市場2019年1-11月揭陽樓市有所降溫，全市新建商品房銷售面積179.99萬㎡，同比減少22.5%，銷售額125.68億元，同比減少17.2%，銷售均價(jià)6982元/㎡，同比上漲7%。雖然上半年揭陽市場調(diào)控政策相對寬松，但整體銷量受市場下行影響明顯，全市成交高峰主要集中在4月、7月及11月；截至2019年底，揭陽市商品房存量為80.88萬平米，按照近半年月均去化18.66萬平米計(jì)算，去化周期為4.3個(gè)月市場總體情況分析：商品房市場（分區(qū)域情況）市區(qū)情況：2014-2018年市區(qū)成交逐年攀升，但因2018年下半年樓市遇冷影響整體成交量，全年銷售面積同比減少36%，下降幅度較大；2018年因多個(gè)品牌開發(fā)商項(xiàng)目陸續(xù)入市，再次拉高了整體均價(jià)，達(dá)7244元/㎡，同比上漲34%；2019年1-11月份受市場環(huán)境影響，成交持續(xù)低迷，成交量同比減少23%；部分開發(fā)商開始以價(jià)換量，低開走貨，成交均價(jià)降至6993元/㎡，同比下降3%；外區(qū)情況：2014-2018年外區(qū)成交逐年增長，18年雖遇樓市降溫，但因普寧地區(qū)熱度不減，外區(qū)的銷售面積首次超越市區(qū)；2019年1-11月份外區(qū)成交量高出市區(qū)成交量33.49萬㎡，同比下降8%；成交均價(jià)持續(xù)攀升，達(dá)6975元/㎡，同比上升18%；數(shù)據(jù)來源：揭陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2019年1-11月揭陽市區(qū)（榕江、揭東）量價(jià)齊跌，均價(jià)下降3%，成交面積減少23%；外區(qū)（普寧、揭西、惠來）量跌價(jià)漲，均價(jià)上漲18%，成交面積下降8%市場總體情況分析：商品房市場（成交排行）2019年揭陽單盤銷售金額排名2019年揭陽房企銷售額排名開發(fā)商套數(shù)（套）面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）銷售額（億元）市場份額星河129915.6780016.18.9%恒大135415.1750012.26.8%保利115913.9780010.86%碧桂園6559.268006.35.1%盛迪嘉5847.285006.14%樂萬邦3233.980003.11.7%雅居樂2583.266002.11.2%裕東2042.4870561.751%金鳳凰1081.5371001.090.6%項(xiàng)目套數(shù)（套）面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）銷售額（億元）星河明珠灣129915.6780016.1保利錦城7127.878006.8恒大綠洲5456.980005.5光明一號(hào)3665.596005.33碧桂園豪園4156.1毛坯：6500精裝：70004.09恒大華府3865.172003.7保利和府3724.7毛坯：7500精裝：79003.6恒大翡翠華庭3784.873003.5東方首府2313.180002.4雅居樂天成東璽2583.266002.12019年，星河、恒大、保利三大房企成交量、成交面積位居TOP3位置；從單盤成交來看，星河明珠灣、保利錦城、恒大綠洲三個(gè)樓盤位居樓盤成交量榜單TOP3政策寬松，經(jīng)濟(jì)向好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場量跌價(jià)穩(wěn)，在城市空間布局優(yōu)化及人口紅利情況下，存在一定的發(fā)展?jié)摿κ袌隹偨Y(jié)調(diào)控政策——房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，歷年調(diào)控力度相對溫和，主要出臺(tái)以加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范市場為主要內(nèi)容的調(diào)控新政。土拍市場——商住土地成交面積相比去年有所回落，大部分以底價(jià)成交，房企拿地回歸理性；中南、綠地、萬達(dá)等品牌房企持續(xù)進(jìn)駐。市場量價(jià)——市場整體成交規(guī)模相比2018年持續(xù)回落，成交均價(jià)相比穩(wěn)定。市區(qū)呈現(xiàn)量價(jià)齊跌局面，外區(qū)因普寧市場熱度高，呈現(xiàn)量跌價(jià)漲態(tài)勢。客群及偏好——客戶來源以本地客戶為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城剛需型客戶為次主力成交客戶，廣深珠三角等返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占比少；個(gè)體戶和私企業(yè)主是整個(gè)市場置業(yè)的大頭，其次是公務(wù)員和事業(yè)單位，主要以自住為主。競爭局面——2019年外來品牌房企表現(xiàn)突出，揭東板塊陽光城、中南，空港板塊華潤、恒大、保利、綠地紛紛入市，競爭激烈。房地產(chǎn)市場發(fā)展——揭陽整體經(jīng)濟(jì)向好，為揭陽住宅市場穩(wěn)步發(fā)展提供強(qiáng)有力支撐，總?cè)丝诜€(wěn)步提高，人口紅利凸顯，隨著空港板塊公共配套的逐步建設(shè)完善，使得揭陽市空間布局得到極大優(yōu)化，宜居宜業(yè)承載能力得到極大提升，未來揭陽市商品房市場具有一定的發(fā)展?jié)摿?。PART03城市各區(qū)域市場板塊情況市場研究分析：市區(qū)板塊揭陽市房地產(chǎn)市場主要集中于揭陽市區(qū)，榕江兩岸及揭東新城片區(qū)客戶認(rèn)可度較為理想；政府主打空港新城片區(qū)配套尚未體現(xiàn)，新項(xiàng)目均以低價(jià)入市搶客資料來源：據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料整理空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)空港新城片區(qū)空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)機(jī)場片區(qū)東山片區(qū)市級行政服務(wù)中心老城區(qū)市級商業(yè)中心磐東片區(qū)市級文化、體育、商貿(mào)中心揭東片區(qū)梅云片區(qū)仙橋片區(qū)仙橋片區(qū)中心地都片區(qū)揭陽恒大綠洲揭陽保利錦城碧桂園十里江灣碧桂園江山帝景恒大中央公園華潤榕江悅府保利半島一品恒大翡翠華庭揭陽恒大華府碧桂園天璽雅居樂天成璽陽光城麗景灣中南春風(fēng)南岸高鐵潮汕站潮汕機(jī)場高鐵潮汕站資料來源：據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料整理市場研究分析：市區(qū)板塊榕江兩岸（老城區(qū)+東山片區(qū)）為市中心傳統(tǒng)熱門板塊，區(qū)位、配套占據(jù)絕對優(yōu)勢；揭東區(qū)府板塊配套成熟，生活便利；空港片區(qū)規(guī)劃利好，多家品牌開發(fā)商扎堆，存量巨大，競爭激烈；陽美和仙橋因碧桂園的入駐，市場價(jià)格小幅上升板塊情況介紹典型在售項(xiàng)目在售價(jià)格范圍老城區(qū)（老榕城）主要以地段、成熟生活配套、江景資源為依托，但城市形象破舊，開發(fā)空間受限，新開發(fā)項(xiàng)目少。東方首府7500-8500元/㎡（毛坯）東山片區(qū)住宅臨江而建，江景資源優(yōu)越，配套成熟，生活氛圍濃厚。一手住宅可售存量偏少，主要以首改再改為主，原生居民改善需求濃厚，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)緊缺，客戶逐步外溢至揭東新城片區(qū)。榕水灣二期8000-13000元/㎡揭東新城片區(qū)位于揭陽東部，交通便利，但規(guī)劃利好政策相對較少，以舊城改造為主。恒大華府、雅居樂5500-6000元/㎡（毛坯）6300-6800元/㎡（精裝）空港新城片區(qū)屬于市中心東進(jìn)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)，政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)榕江新城片區(qū)，規(guī)劃利好政策不斷，具有極大的發(fā)展?jié)摿Γ放品科笙嗬^進(jìn)駐；恒大綠洲、華潤悅府5800-6700元/㎡（毛坯）7200-8100元/㎡（精裝）仙橋片區(qū)多以自建房為主，工業(yè)廠房及小作坊較多，居住環(huán)境差，基礎(chǔ)配套差，商品房數(shù)量少。碧桂園十里江灣6500-9000元/㎡梅云片區(qū)多以自建房為主，工業(yè)廠房及小作坊較多，居住環(huán)境差，基礎(chǔ)配套差，幾乎無商品房項(xiàng)目。————磐東片區(qū)（陽美玉都板塊）多以自建房及小產(chǎn)權(quán)房為主，玉器貿(mào)易發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍較濃，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)吸附力強(qiáng)，外來人口較多。碧桂園天璽、大世界7000-9000元/㎡空港機(jī)場片區(qū)多以自建房為主，工業(yè)廠房及小作坊較多，居住環(huán)境差，基礎(chǔ)配套差，商品房數(shù)量少。明珠一品5500-7000元/㎡地都片區(qū)多以自建房為主，以石材為主要產(chǎn)業(yè)，工業(yè)廠房及小作坊較多，居住環(huán)境差，基礎(chǔ)配套差，商品房數(shù)量少。金都花園6000-7000元/㎡資料來源：據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料整理流沙北部新區(qū)流沙老城區(qū)東部高鐵板塊寒媽水庫板塊翔栩御景城盛迪嘉光明1號(hào)保利和府星河明珠灣康美福臨門翔栩帝景城盛迪嘉光明印象康美悅府世家高鐵普寧站碧桂園豪園商業(yè)中心市場研究分析：非市區(qū)板塊非市區(qū)板塊——揭陽市非市區(qū)以普寧為主，揭西和惠來房地產(chǎn)市場相對初級，碧桂園均已進(jìn)駐市場研究分析：非市區(qū)板塊非市區(qū)板塊——揭陽市非市區(qū)以普寧為主，揭西和惠來房地產(chǎn)市場相對初級，碧桂園均已進(jìn)駐資料來源：據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料整理板塊情況介紹典型在售項(xiàng)目在售價(jià)格范圍流沙老城區(qū)（老普寧）配套成熟，但交通不便，且空間局限大，屬于舊改重點(diǎn)區(qū)域；盛迪嘉光明1號(hào)、御景城7000-11000元/㎡（毛坯）流沙北部新城片區(qū)主要依托普寧廣場、coco

city等商業(yè)休閑資源，是繼老城區(qū)后又一片繁華之地，目前開發(fā)空間有限碧桂園豪園、福臨門6000-9000元/㎡（部分精裝）東部高鐵片區(qū)屬于市中心東進(jìn)發(fā)展板塊，該片區(qū)緊鄰廈深鐵路普寧站，擁有一定發(fā)展?jié)摿κ⒌霞喂饷饔∠蟆⒌劬俺?500-9000元/㎡（毛坯）寒媽水庫片區(qū)屬于生態(tài)宜居板塊，依托大南山山脈及寒媽水庫等自然生態(tài)資源，已有保利、星河、碧桂園三大品牌開發(fā)商進(jìn)駐星河明珠灣、保利和府7500-8500元/㎡（部分精裝）揭西片區(qū)揭西縣仍處于初級市場階段，揭西縣規(guī)劃利好政策較少，以旅游業(yè)為主，市場主要集中于棉湖鎮(zhèn)、河婆街道碧桂園金域名府、棉湖新城4500-7000元/㎡（部分精裝）惠來片區(qū)揭陽唯一一個(gè)沿?？h區(qū)，是政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展為濱海新城片區(qū)，目前已進(jìn)駐品牌房企有碧桂園、佳兆業(yè)，市場擁有一定發(fā)展?jié)摿輥肀坦饒@6000元/㎡（精裝）市場研究分析：客戶分析揭陽客戶以本地客戶為主，返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占比少；客戶多為個(gè)體戶、公務(wù)員、事業(yè)單位員工，以自住為目的，投資需求不明顯從客戶來源來看：客戶來源以本地客戶為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城剛需型客戶為次主力成交客戶，廣深珠三角等返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占比少；從客戶置業(yè)類型看：個(gè)體戶和私企業(yè)主是整個(gè)市場置業(yè)的大頭，占比超過50%，其次是公務(wù)員和事業(yè)單位，占比2~3成；客戶置業(yè)目的：以自住為主，占比達(dá)80%以上。揭陽人具有強(qiáng)烈的風(fēng)水學(xué)觀念，對比朝向和戶型，更不能接受風(fēng)水不好的樓盤；傳統(tǒng)坐北朝南觀念；偏好正南、東南朝向，并且不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)惠而改變朝向；戶型設(shè)計(jì)上，偏好大客廳，大陽臺(tái)，要求大陽臺(tái)、大主臥，追求舒適感。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)及各樓盤市場調(diào)研品牌房企進(jìn)駐情況5500-9200元/㎡揭東區(qū)榕城區(qū)揭西縣普寧市（縣級市）惠來縣4200-8500元/㎡5000-15000元/㎡7000-13000元/㎡4700-9000元/㎡榕城區(qū)：政府目前重點(diǎn)發(fā)展榕城區(qū)空港板塊，土地供應(yīng)充足，未來市場可期，但現(xiàn)已有碧桂園、恒大、保利、華潤、綠地、萬達(dá)等品牌開發(fā)商進(jìn)入，市場競爭激烈。揭東區(qū)：新增土地較少，項(xiàng)目多以本地開發(fā)商樓盤為主，目前已有恒大、雅居樂、陽光城、中南等品牌開發(fā)商進(jìn)入，可挖掘本地開發(fā)商資源，爭取達(dá)成合作，積極拓展舊改項(xiàng)目資源。普寧市：房地產(chǎn)市場相對較特殊，本地開發(fā)商較強(qiáng)勢，本地保護(hù)主義色彩濃烈，品牌房企僅碧桂園、保利、星河在2018年下半年進(jìn)入。揭西縣、惠來縣：受地理位置及城市規(guī)劃影響，發(fā)展受限，市場混亂，目前僅有碧桂園、佳兆業(yè)進(jìn)駐。資料來源：據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料整理目前揭陽市發(fā)展方向中心城區(qū)集聚，軸向拓展，重點(diǎn)向東（榕城區(qū)空港片區(qū)），在此規(guī)劃利好情況下，恒大、碧桂園、保利、華潤、陽光城、雅居樂、中南、綠地及萬達(dá)等品牌房企已入駐揭東及空港片區(qū)，市場競爭激烈品牌房企進(jìn)駐情況品牌房企進(jìn)駐情況——繼2015年碧桂園進(jìn)駐揭陽后，恒大、保利、華潤、星河、雅居樂、陽光城、中駿等標(biāo)桿房企相繼進(jìn)駐揭陽市區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)最受各大房企青睞，有近半項(xiàng)目落位于此；自保利強(qiáng)勢進(jìn)駐后，揭陽市區(qū)逐漸呈現(xiàn)碧桂園、恒大、保利三足鼎立之勢；2017年，盛迪嘉、星河、保利相繼進(jìn)駐普寧,拉開普寧品牌房企時(shí)代；2020年佳兆業(yè)進(jìn)惠來；揭西縣2019年碧桂園首度進(jìn)入?；輥肀坦饒@星河明珠灣普寧保利和府揭東碧桂園揭陽恒大華府揭陽恒大綠洲揭陽保利錦城碧桂園天璽碧桂園十里江灣碧桂園江山帝景恒大中央公園華潤榕江悅府保利半島一品恒大翡翠華庭盛迪嘉光明一號(hào)盛迪嘉光明印象雅居樂天成璽陽光城麗景灣揭西碧桂園碧桂園豪園榕城/空港片區(qū)普寧市片區(qū)中南春風(fēng)南岸揭東新城片區(qū)資料來源：據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料整理佳兆業(yè)中駿世界城中駿品牌房企進(jìn)駐情況截止2020年6月，標(biāo)桿房企進(jìn)駐揭陽項(xiàng)目共計(jì)24個(gè)，進(jìn)駐方式以土地出讓為主，共計(jì)19個(gè)，占比79%；其次為收購，共4個(gè)，占比17%；剩余1個(gè)則為三舊改造，占比4%揭陽標(biāo)桿房企項(xiàng)目進(jìn)駐模式表序號(hào)項(xiàng)目名稱地點(diǎn)房企進(jìn)駐模式1揭東碧桂園揭東區(qū)招拍掛2陽光城麗景灣揭東區(qū)招拍掛3中南置地春風(fēng)南岸揭東區(qū)招拍掛4雅居樂天成東璽揭東區(qū)收并購5惠來碧桂園惠來縣招拍掛6碧桂園天璽產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園招拍掛7碧桂園十里江灣榕城仙橋區(qū)招拍掛8碧桂園江山帝景空港經(jīng)濟(jì)區(qū)招拍掛9揭陽恒大綠洲空港經(jīng)濟(jì)區(qū)招拍掛10揭陽恒大華府揭東區(qū)三舊改造11恒大翡翠華庭空港經(jīng)濟(jì)區(qū)招拍掛12恒大中央公園空港經(jīng)濟(jì)區(qū)招拍掛13普寧保利和府普寧市收并購14揭陽保利錦城空港經(jīng)濟(jì)區(qū)招拍掛15華潤榕江悅府空港經(jīng)濟(jì)區(qū)招拍掛16保利半島一品空港經(jīng)濟(jì)區(qū)招拍掛17星河明珠灣普寧市招拍掛18碧桂園豪園普寧市收并購19盛迪嘉光明一號(hào)普