房地產(chǎn)公司總工辦工作手冊

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總工辦工作手冊目錄組織架構及工作責任1、HYPＥＲLINK技術管理辦法HＹPERLＩNK設計責任書編制細則…………7HYPEＲLINK＼ｌ"項目設計管理辦法"項目設計管理辦法……………11ＨYPEＲLINK\l＂重要部位材料確認管理辦法＂重要部位材料確認管理辦法…………………14ＨYPEＲLINK重要部位材料確認審批表……16HＹPERＬINK\ｌ＂工程變更管理辦法"工程變更管理辦法……………17HＹＰERLIＮK總工辦總工作流程……………２０HYPERＬINK\ｌ"項目定位流程圖"項目定位流程圖………………２1HYPEＲＬIＮK規(guī)劃設計流程圖………………2２HYPERLINK方案報建圖設計流程圖………２３HYPERＬＩNK＼l"施工圖設計、圖紙審查"施工圖設計、圖紙審查及會審程序總流程圖………………24HYPERＬINK外網(wǎng)、景觀施工圖設計、圖紙審查及會審程序總流程圖…２５HYPEＲLIＮK＼l"工程變更流程圖＂工程變更流程圖………………2６第一章組織架構及工作職責總經(jīng)理總經(jīng)理總工程師總工程師總工辦主任總工辦主任土建專業(yè)工程師水暖專業(yè)工程師電氣專業(yè)工程師土建專業(yè)工程師水暖專業(yè)工程師電氣專業(yè)工程師政策與程序機構／專業(yè)：總工辦文件編號:DＦJＹ-修改編號：第1版第0次修改文件名稱:工作職責生效日期:２011／/編寫:總工辦修改日期：無審批:公司主管副總經(jīng)理頁數(shù):3部門工作職責向總經(jīng)理及主管副總負責。組織項目開發(fā)得前期定位設計及論證,組織開展項目技術可行性、經(jīng)濟可行性分析。協(xié)助相關部門進行勘察、設計、地基處理、主要材料設備等招標工作。組織公司各部門進行方案設計討論及定案。組織設計單位進行規(guī)劃、方案及施工圖設計。配合前期進行規(guī)劃、方案、施工圖得報建及審查工作,協(xié)助前期進行項目水、電等委托市政設計。組織施工圖會審工作。協(xié)助工程部門解決施工中出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)技術問題與技術缺陷,協(xié)調設計變更與設計完善。收集匯總各種技術資料,開展專業(yè)設計研究工作,并及時落實到產(chǎn)品得設計中。組織繪制銷售合同貼圖。配合其它部門工作,完成領導交辦得各項臨時性任務。崗位工作職責總工辦主任遵守及執(zhí)行公司規(guī)定得各項規(guī)章制度及任務。主持總工辦得全面工作,負責行業(yè)技術管理、技術協(xié)調工作。根據(jù)公司要求及意圖,負責組織項目開發(fā)得前期定位設計及論證，組織開展項目定位、技術可行性、經(jīng)濟可行性分析。協(xié)助相關部門進行項目得立項、審批工作。負責組織技術管理制度、技術標準制(修)訂工作。負責組織各專業(yè)工程師協(xié)助相關部門進行勘察、設計、地基處理、主要材料設備等招標工作。負責組織各專業(yè)工程師編寫設計任務書。負責組織項目規(guī)劃、方案得設計及評審定案。負責對外技術得歸口管理,審查業(yè)務部門得技術公文、要件。負責組織檢查、考核技術工作計劃執(zhí)行情況。組織各專業(yè)工程師配合前期進行規(guī)劃、方案、施工圖得報建及審查工作。組織專業(yè)工程師負責及時處理施工中出現(xiàn)得技術問題，及時進行工程變更。負責組織協(xié)調設計單位進行工作,并制定相應進度計劃。組織各專業(yè)工程師收集匯總各種技術資料及項目歷史運行數(shù)據(jù),開展專業(yè)設計研究工作,并及時落實到產(chǎn)品得設計中。配合其它部門工作,完成領導交辦得各項臨時性任務。土建工程師遵守及執(zhí)行公司規(guī)定得各項規(guī)章制度及任務。對總工程師及總工辦主任負責,全面負責本專業(yè)工作。負責編寫本專業(yè)內得設計任務書。在本專業(yè)范圍內協(xié)助領導進行各項招標工作。在本專業(yè)范圍內，協(xié)調設計單位進行施工圖設計工作，跟蹤各項設計得修改、定稿工作。協(xié)助前期進行土建施工圖報批工作。認真審查本專業(yè)施工圖紙,及時參加施工圖得會審。負責及時協(xié)助工程處理本專業(yè)內施工中出現(xiàn)得技術問題及工程變更。根據(jù)領導得要求,收集匯總各種技術資料,開展專業(yè)設計研究工作,并及時落實到產(chǎn)品得設計中。繪制銷售合同貼圖。配合其它部門工作,完成領導交辦得各項臨時性任務。水暖工程師遵守及執(zhí)行公司規(guī)定得各項規(guī)章制度及任務。對總工程師及總工辦主任負責,全面負責本專業(yè)工作。負責編寫本專業(yè)內得設計任務書。在本專業(yè)范圍內協(xié)助領導進行各項招標工作。在本專業(yè)范圍內,協(xié)調設計單位進行施工圖設計工作,跟蹤各項設計得修改、定稿工作。協(xié)助前期進行施工圖報批工作，協(xié)助前期進行項目給排水及燃氣得委托市政設計及報批工作。認真審查本專業(yè)施工圖紙,及時參加施工圖得會審。負責及時協(xié)助工程處理本專業(yè)內施工中出現(xiàn)得技術問題及工程變更。根據(jù)領導得要求,收集匯總各種技術資料及項目歷史運行數(shù)據(jù)，開展專業(yè)設計研究工作,并及時落實到產(chǎn)品得設計中。配合其它部門工作,完成領導交辦得各項臨時性任務。強電工程師遵守及執(zhí)行公司規(guī)定得各項規(guī)章制度及任務。對總工程師及總工辦主任負責，全面負責本專業(yè)工作。負責編寫本專業(yè)內得設計任務書。在本專業(yè)范圍內協(xié)助領導進行各項招標工作。在本專業(yè)范圍內，協(xié)調設計單位進行施工圖設計工作,跟蹤各項設計得修改、定稿工作。協(xié)助前期進行施工圖報批工作,協(xié)助前期進行項目強弱電得委托市政設計及報批工作。認真審查本專業(yè)施工圖紙，及時參加施工圖得會審。負責及時協(xié)助工程處理本專業(yè)內施工中出現(xiàn)得技術問題及工程變更。根據(jù)領導得要求,收集匯總各種技術資料及項目歷史運行數(shù)據(jù)，開展專業(yè)設計研究工作,并及時落實到產(chǎn)品得設計中。配合其它部門工作,完成領導交辦得各項臨時性任務。第二章技術管理辦法政策與程序機構/專業(yè):總工辦文件編號:ＤFJＹ-修改編號:第１版第0次修改文件名稱:設計任務書編制細則生效日期:20１１//編寫：總工辦修改日期:審批:公司主管副總經(jīng)理頁數(shù):41、目得使施工圖內容更能體現(xiàn)甲方意圖,設計深度能保證工程順利施工2、范圍所有新得開發(fā)項目3、職責與內容設計任務書編制就是總工辦工作中得一個重要工作,就是與設計人員溝通與聯(lián)系得重要文件，對設計施工圖紙質量,設計深度要求尤為重要,各專業(yè)工程師應予高度重視,全面考慮，以利于設計工作得順利進行。３、1、建筑專業(yè)３.1.13．1．2墻體材料：磚混結構、框架結構、剪力墻結構、±３.1.3３.1.43.1.5３.1.６3.1．7３．1.８3.１.９3.１．103.1.113.1.１2３．1.1３3.1.１４3、2結構專業(yè)3．2．１3.2．２３.2.33．２.４3.2.53.２．63.2．７3．２.８3.2.3．2.3.2.13．2.3.２.13、3給排水3．3．13.３.23.３.3３.3.43.３．5３．３.63.3.73、4暖通專業(yè)3．4.13.4.23．4.3３.4.43.4．53．4.63.4.73、5電氣專業(yè)３.５．１3.5.23.5.33.５.43.5.53．5.６3.５.７３.5．８3．５.9３.5．103.5.113.5.１2政策與程序機構/專業(yè):總工辦文件編號:DFJY－修改編號:第1版第0次修改文件名稱：項目設計管理辦法生效日期:2０11//編寫:總工辦修改日期:審批:公司主管副總經(jīng)理頁數(shù):３目得為了明確項目設計管理工作得責任、方法與要求,有序開展項目設計管理工作，及時向各相關部門提交規(guī)劃、方案及施工圖紙,推進項目設計管理工作進展，特制定本辦法。適用范圍本辦法適用于項目設計工作得管理控制,涉及前期部、總工辦等及有關職能部門。職責前期部負責落實項目電子地形圖。總工辦負責項目設計得組織工作?？偣まk負責設計任務書得編制及設計跟蹤工作。前期部負責落實項目規(guī)劃設計條件及人防設計要求。前期部負責落實給水入戶方向、壓力及管徑等參數(shù)，熱源得入戶方向、壓力及溫度等參數(shù),電力得入戶方向,燃氣得介質、入戶方向及壓力等參數(shù),雨污水得出戶方向、管徑及標高等參數(shù)，政府主管部門得有關規(guī)定及要求。總工辦專業(yè)工程師負責配合前期部落實各項參數(shù),前期部負責辦理各項手續(xù)?？偣まk負責組織施工圖得內部會審及施工圖會審?？偣まk組織地質勘察招標工作。工作程序規(guī)劃設計階段管理總工辦根據(jù)項目設計特點,將《規(guī)劃設計任務書》發(fā)放給設計單位。同時在設計開始前,協(xié)調設計單位制定進度計劃。在設計進行過程中,總工辦依據(jù)《設計合同》、《規(guī)劃設計任務書》與進度計劃得要求與規(guī)定,跟蹤檢查設計進度、專業(yè)配合等。發(fā)現(xiàn)問題及時處理。階段設計任務完成后，總工辦組織公司總經(jīng)理、總工辦、市場營銷部等部門進行設計評審。依據(jù)評審結果進行規(guī)劃設計方案調整?？偣まk在規(guī)劃設計方案完成后，提供給前期部作為項目報批依據(jù)，根據(jù)前期部反饋得規(guī)劃審批意見,協(xié)調設計單位修改設計方案。規(guī)劃審批完成后,進入方案圖及報建圖設計階段方案及報建圖設計階段管理總工辦根據(jù)《規(guī)劃設計任務書》、批復得總規(guī)圖組織設計單位進行方案及方案圖設計。同時在設計開始前,協(xié)調設計單位制定進度計劃。在設計進行過程中,總工辦組織各專業(yè)工程師，依據(jù)《設計合同》、《規(guī)劃設計任務書》與進度計劃得要求與規(guī)定,跟蹤檢查設計進度、專業(yè)配合等。發(fā)現(xiàn)問題及時處理。總工辦在方案設計出圖后,組織公司總經(jīng)理、總工辦、市場營銷部等部門進行設計評審。依據(jù)評審結果，總工辦協(xié)調設計單位進行方案調整。總工辦在方案圖完成后,提供給前期部作為項目報批依據(jù)，根據(jù)前期事務部反饋得規(guī)劃審批意見,協(xié)調設計單位修改設計方案。在方案圖審批完成后,總工辦負責組織設計單位開始報建圖設計。報建圖設計完成后,提供給前期部作為項目報批依據(jù),根據(jù)前期事務部反饋得規(guī)劃審批意見，協(xié)調設計單位修改設計方案。報建圖規(guī)劃審批完成后,進入施工圖設計階段。施工圖設計階段管理總工辦根據(jù)項目設計特點，編制《施工圖設計任務書》,并及時將《勘察地質報告》發(fā)放給設計單位。同時在設計開始前,協(xié)調設計單位制定進度計劃。在設計進行過程中,總工辦組織各專業(yè)工程師,依據(jù)《設計合同》、《設計任務書》與設計進度計劃得要求與規(guī)定,跟蹤檢查設計進度、專業(yè)配合等。發(fā)現(xiàn)問題及時處理。依據(jù)政府相關部門要求,必須由政府主管部門設計得部分(熱力、自來水、燃氣、電力高壓外線、電力一戶一表、有線電視系統(tǒng)等）由前期部協(xié)調，總工辦提供資料、跟蹤設計，確保設計得合理。在施工圖設計任務完成后,總工辦及時提供給前期部作為項目報批依據(jù),根據(jù)前期事務部反饋政府相關部門(主要為消防、人防、電力、熱力、施工圖審查機構等）意見,協(xié)調設計單位進行答復、修改。在施工圖完成之后,總工辦將施工圖紙?zhí)峤还こ坦芾聿?由工程部負責發(fā)放至相關部門、單位,并要辦好圖紙交接簽認手續(xù)。政策與程序機構/專業(yè):總工辦文件編號:DＦJY-ＺGB-CLQR-01修改編號：第1版第0次修改文件名稱:重要部位材料確認管理辦法生效日期:2011//編寫:總工辦修改日期:審批：公司主管副總經(jīng)理頁數(shù)：21、目得建筑產(chǎn)品更準確體現(xiàn)設計意圖,提高產(chǎn)品品質2、本辦法材料管理范圍2、１建筑外飾面材料、門窗、欄桿、空調百葉、信報箱等得樣式、材質及色彩。精裝修住宅及公共部位得地面面層材料、墻面飾面材料、門窗、吊頂、樓梯等得樣式、材質及色彩。2、2景觀:地面鋪裝材料、墻面飾面材料、單獨定做得小區(qū)用品(如垃圾箱、路標、公告牌等)、獨立成套得景觀構筑物等得樣式、材質及色彩。3、材料設計及變更３、１本辦法所列各項材料應在設計任務書中明確,在公司確認后由設計單位根據(jù)設計任務書要求進行設計。3、２如需對材料進行變更則按照《工程變更管理辦法》執(zhí)行。4、材料確認流程4、１由總工辦（工程部)向物資采購部提供經(jīng)設計師確認后得材料得技術參數(shù)（規(guī)格、材質、色彩等)。根據(jù)《大宗物資、合同采購實施辦法》得規(guī)定，對于甲供材料,物資采購部按照已提供得材料技術參數(shù)要求，協(xié)調供貨商按照高、中、低檔提供材料樣品,根據(jù)材料樣品予以確認;對于需特殊定制得物品,由總工辦協(xié)調設計單位會同物資采購部共同選定高、中、低檔材料方案,物資采購部協(xié)調供貨商按照高、中、低檔提供材料樣品,根據(jù)材料樣品予以確認。對于甲方認質認價,由施工單位采購得材料,施工單位依據(jù)經(jīng)設計師確認后得材料得技術參數(shù)(規(guī)格、材質、色彩等),及時提供材料樣品或近似材料樣品及材料報價單,由總工辦協(xié)調設計單位會同物資采購部,工程管理部共同根據(jù)材料樣品予以確認。4、2對于采購金額在10萬元以下得材料由總工辦協(xié)調設計、裝飾公司等相關協(xié)作單位會同物資采購部共同確定，經(jīng)總工程師審批同意后,由物資采購部實施合同采購或認價。4、3對于采購金額在10~100萬元得材料由總工辦協(xié)調設計、裝飾公司等相關協(xié)作單位會同物資采購部共同確定,經(jīng)總工程師審批,報總經(jīng)理批準后由物資采購部實施合同采購或認價。4、4對于采購金額在10０萬元以上得材料由總工辦協(xié)調設計、裝飾公司等相關協(xié)作單位會同物資采購部共同確定,經(jīng)總工程師及總經(jīng)理審批，經(jīng)董事長批準后由物資采購部實施合同采購或認價。4、５對于涉及采購金額巨大或總工程師認為必要時,由總工辦及物資采購部協(xié)調董事長、總經(jīng)理、設計等相關協(xié)作單位召開專題會共同確定。4、６特殊情況需經(jīng)總工程師及總經(jīng)理批準后物資采購部方可自行采購。本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。附表《重要部位材料確認審批表》重要部位材料確認審批表工程名稱:編號:材料名稱技術參數(shù)序號檔次類別材料廠家產(chǎn)地數(shù)量價位總價審批會簽欄設計單位物資采購部總工辦總工程師董事長：總經(jīng)理:政策與程序機構/專業(yè):總工辦文件編號:DFJY－ZGB-GC-BG-０1修改編號:第１版第0次修改文件名稱:工程變更管理辦法生效日期:２０1１//編寫:總工辦修改日期:無審批:公司主管副總經(jīng)理頁數(shù)：２1、目得為及時處理工程施工中出現(xiàn)得技術問題,及更好得控制工程成本,充分利用專業(yè)工程師技術力量，特制定如下工程變更管理辦法。2、范圍工程變更僅負責處理各種涉及到工程實體變化得技術問題,對不涉及工程實體變化得問題如返工等問題不應執(zhí)行工程變更。３、分類工程變更分為《設計補充變更通知單》、《工程洽商記錄》、《工程技術通知單》三種類型。3、1重大結構變更、較大得方案性調整、施工圖表示不明或遺漏等得工程變更需由設計單位出具《設計補充變更通知單》,如工程變更圖面較大,應由設計單位出具設計變更圖紙。變更格式使用設計單位標準格式。３、2不影響結構得變動、較小得局部調整、需要現(xiàn)場工程師根據(jù)現(xiàn)場實際情況處理得問題等,經(jīng)甲方、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位共同協(xié)商后，執(zhí)行《工程洽商記錄》。變更格式見附表。3、3對于不方便由設計單位出具得工程變更執(zhí)行《工程技術通知單》,由甲方直接下發(fā)。變更格式見附表。4、工程變更流程(詳見工程變更流程圖)5、其它事項5、1工程施工過程中,對出現(xiàn)得技術問題應提前準備，避免出現(xiàn)先施工后出工程變更得情況。5、2所有工程變更流程均由公司總工辦、工程部、預算部等部門具體操作,禁止施工單位單獨同設計單位進行工程變更協(xié)商。５、3工程變更應盡量分類按照樓號出具,盡量避免出現(xiàn)一張變更單處理不同類別及不同樓號得技術問題。５、4對影響室內外表觀形象工程變更,在召開審批例會時應有銷售部門參加。5、5由資料員設置工程變更臺帳,對變更進行統(tǒng)一編號并統(tǒng)一發(fā)放。５、６所有工程變更一式十份,總工辦一份,工程部一份,預算部一份,物資部一份，工程部資料員存檔一份,監(jiān)理公司一份,施工單位四份。５、7工程變更就是完成施工圖會審后,進入項目實施中得一項技術工作,就是施工圖紙以外增加工程費用得主要原因。為此,作為公司得主要技術部門,應嚴把工程變更得質量關。具體要求如下:針對發(fā)現(xiàn)得問題，提出合理解決問題得方法。與相關專業(yè)溝通,確定更合理解決問題得方法。工程變更應注明變更原因，變更內容應明確,完整,能正確得指導施工。變更應舉一反三,同時考慮到相關項目及樓號,做到同樣問題一次解決,不重復出現(xiàn)。工程變更不能只顧眼前，考慮與此部位有關聯(lián)得下道工序、相關專業(yè)及對后續(xù)工序得影響。對工程變更應認真核對,實行會簽簽發(fā)制度,以防有誤。對變更內容影響較大得,涉及面廣得應做必要得經(jīng)濟分析?？己宿k法(按照公司考核辦法執(zhí)行）第三章總工辦工作流程圖政策與程序機構/專業(yè):總工辦文件編號：DFJＹ-修改編號:第１版第0次修改文件名稱:總工辦總工作流程生效日期：２０１1//編寫:總工辦修改日期:無審批:公司主管副總經(jīng)理頁數(shù):7項目開發(fā)前期工作項目開發(fā)前期工作銷售部提供市場調研報告銷售部提供市場調研報告相關部門專題會進行評審項目定位設計可行性分析相關部門專題會進行評審項目定位設計可行性分析前期部提供項目基礎條件前期部提供項目基礎條件招標小組評標定標設計單位招標招標小組評標定標設計單位招標相關部門會簽進行評審總工辦起草設計任務書相關部門會簽進行評審總工辦起草設計任務書出勘察報告平立面方案進行設計評審前期部報建并反饋有關意見督促設計單位進行方案設計規(guī)劃批復后勘察設計招標出勘察報告平立面方案進行設計評審前期部報建并反饋有關意見督促設計單位進行方案設計規(guī)劃批復后勘察設計招標前期部報建并反饋有關意見施工圖前期部報建并反饋有關意見施工圖設計出開槽圖,地基處理招標出開槽圖,地基處理招標前期部:審圖機構進行審查地基處理方案前期部:審圖機構進行審查地基處理方案工程部:工程部:基地處理工程部項目開工工程部項目開工內部會審與開工前圖紙會審內部會審與開工前圖紙會審竣工后組織項目總結變更例會評審及領導審批設計變更及洽商提出變更洽商下發(fā)施工單位執(zhí)行履行工程變更程序履行工程變更程序項目定位流程圖銷售部需提供:銷售部需提供:1、市場調查報告前期部需提供:地形圖給水接口參數(shù)排水接口參數(shù)電力接口參數(shù)燃氣接口參數(shù)熱力接口參數(shù)有線等參數(shù)銷售部需提供:1、項目定位思路總工辦進行項目定位設計:整體定位規(guī)劃思路技術指標經(jīng)濟指標面積段戶型比例等總工辦組織項目定位設計評審項目定位評審參加部門:總經(jīng)理相關副總經(jīng)理銷售部設計評審通過編寫規(guī)劃設計任務書設計評審未通過,根據(jù)會議精神調整設計任務書討論會簽設計任務書討論會簽規(guī)劃設計流程圖前期部需提供:前期部需提供:規(guī)劃設計條件計委立項批文總工辦依據(jù)項目定位編寫《規(guī)劃設計任務書》總工辦依據(jù)項目定位編寫《規(guī)劃設計任務書》《規(guī)劃設計任務書》主管副總審批根據(jù)主管副總審批意見修改《規(guī)劃設計任務書》主管副總審批根據(jù)主管副總審批意見修改《規(guī)劃設計任務書》提交設計單位《規(guī)劃設計任務書》提交設計單位設計單位進行設計設計單位進行設計規(guī)劃方案出圖規(guī)劃方案出圖設計評審參加部門:設計評審參加部門:總經(jīng)理相關副總經(jīng)理銷售部總工辦設計評審提出修改建議總工辦組織設計評審設計評審提出修改建議總工辦組織設計評審設計評審通過設計評審通過設計單位進行修改提交前期部設計單位進行修改提交前期部規(guī)劃提出修改意見前期部進行規(guī)劃報批規(guī)劃提出修改意見前期部進行規(guī)劃報批規(guī)劃局批準規(guī)劃局批準方案報建圖設計流程圖前期部需確認:批復得規(guī)劃圖前期部需確認:批復得規(guī)劃圖設計單位依據(jù)《規(guī)劃設計任務書》設計設計單位依據(jù)《規(guī)劃設計任務書》設計平立面方案出圖平立面方案出圖設計評審參加部門:設計評審參加部門:總經(jīng)理相關副總經(jīng)理銷售部總工辦設計評審提出修改建議總工辦組織設計評審設計評審提出修改建議總工辦組織設計評審設計評審通過設計評審通過方案圖出圖方案圖出圖設計單位進行修改提交前期部設計單位進行修改提交前期部規(guī)劃提出修改意見前期部規(guī)劃報批規(guī)劃提出修改意見前期部規(guī)劃報批規(guī)劃局批準規(guī)劃局批準設計單位進行修改報建圖設計出圖設計單位進行修改報建圖設計出圖提交前期部報批規(guī)劃提出修改意見提交前期部報批規(guī)劃提出修改意見規(guī)劃局批準規(guī)劃局批準施工圖設計、圖紙審查及會審程序總流程圖前期部需確認:批復得報方案圖前期部需確認:批復得報方案圖總工辦依據(jù)項目實際情況編寫《施工圖設計任務書》總工辦依據(jù)項目實際情況編寫《施工圖設計任務書》根據(jù)主管副總審批意見修改《施工圖設計任務書》主管副總審批根據(jù)主管副總審批意見修改《施工圖設計任務書》主管副總審批《施工圖設計任務書》提交設計單位《施工圖設計任務書》提交設計單位設計單位進行設計設計單位進行設計施工圖由工程部發(fā)放施工圖由工程部發(fā)放施工圖出圖施工圖出圖會審參加部門:會審參加部門:工程部預算部施工單位監(jiān)理單位總工辦組織施工