某商業(yè)廣場物業(yè)管理策劃方案

珠海某商業(yè)廣場物業(yè)管理試行方案(草案)第一章工程定位及管理模式一、工程概況本商業(yè)廣場投資總額近XX億元人民幣。占地面積XXX多畝，總建筑面積近XX萬平方米，擁有XXXX多個停車位，是XXX地區(qū)最大的專業(yè)市場。本商業(yè)廣場雄踞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優(yōu)勢，緊鄰廣深、莞深XX高速的交匯地段，XX分鐘可通達XX全市，XX分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經(jīng)濟圈的交通核心樞紐。

本商業(yè)廣場是XXX產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟走廊，位于多年自發(fā)形成的成熟商貿(mào)財富區(qū)，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業(yè)街道，是XX市政府規(guī)劃的XXXX產(chǎn)業(yè)基地，為本商業(yè)廣場建設(shè)奠定了成功的根底。本商業(yè)廣場以成為XXX區(qū)乃至全國最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)模化的專業(yè)市場為目標，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、貿(mào)易、倉儲、物流、營銷、交流的經(jīng)營需要，本商業(yè)廣場進行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計，必將成為中國XXXX商業(yè)廣場的第一品牌。二、工程分析及定位1、工程分析1〕物業(yè)屬性本商業(yè)廣場屬專業(yè)商業(yè)工程，占地XXX多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理效勞上對本商業(yè)廣場的平安管理、、商戶效勞、本商業(yè)廣場的VI設(shè)計、環(huán)境管理是重點。2〕效勞對象本商業(yè)廣場屬專業(yè)商業(yè)工程，商戶主要兩類：一是XXXX的經(jīng)營租戶，二是進入XXXX采購的商戶。2、物業(yè)效勞工程定位1〕平安：全面平安防范效勞體系，真正到達人人無憂。全面平安防范效勞體系以零事故率、零故障率為目標，以預(yù)警式平安防范為核心，包括治安平安、設(shè)備平安、消防平安、交通〔車輛〕平安等內(nèi)容。2〕舒適：優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理效勞創(chuàng)立和諧、優(yōu)美、清潔、文明、生態(tài)的經(jīng)營環(huán)境。實行以租戶商戶為中心的管家式物業(yè)管理效勞模式，寓管理于精細效勞之中，使租戶商戶盡享尊貴效勞。3〕現(xiàn)代：應(yīng)用最新物業(yè)管理效勞體系，提供本商業(yè)廣場物業(yè)管理效勞。4〕一站式：提供包括房屋本體及設(shè)備設(shè)施維保、平安管理、清潔效勞、綠化養(yǎng)護、車輛管理等在內(nèi)的一站式物業(yè)管理效勞，使租戶專心經(jīng)營。5〕高效：快速效勞響應(yīng)機制，保證及時滿足租戶需求。全面應(yīng)用現(xiàn)代通訊技術(shù)、物業(yè)管理效勞信息平臺、電腦管理系統(tǒng)，商戶需求盡在掌握之中。3、本商業(yè)廣場物業(yè)管理效勞要點1〕樹立本商業(yè)廣場物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象、廣場樓宇形象的控制、設(shè)備和公共設(shè)施的管理、治安和交通管制以及管理效勞人員行為標準等專業(yè)效勞，塑造本商業(yè)廣場良好整體形象。2〕平安管理平安管理將成為本商業(yè)廣場物業(yè)管理效勞的重中之重。開放式物業(yè)管理，人員和車輛流動量大，既要加強日常標準化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的平安隱患，提前做好預(yù)防措施，要求員工對本商業(yè)廣場環(huán)境和應(yīng)急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。3〕商戶效勞商戶效勞是本商業(yè)廣場物業(yè)管理中的核心工作，一切管理效勞以租戶需求為中心。為本商業(yè)廣場的經(jīng)營商戶提供標準的一站式物業(yè)管理，使這些租戶有一個平安舒適和諧的經(jīng)營環(huán)境，同時營造濃厚的商業(yè)氣氛，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業(yè)管理中要與租戶建立良好的關(guān)系，真誠為租戶效勞，從而留住租戶的心，培養(yǎng)忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業(yè)廣場，不斷介紹新租戶進駐，使公司不斷開展壯大。三、物業(yè)管理效勞模式本工程物業(yè)管理效勞應(yīng)采用全程一站式物業(yè)管理效勞模式，即負責以下物業(yè)管理效勞事務(wù)：1〕本商業(yè)廣場房屋本體建筑物、設(shè)備、設(shè)施的維修、管理；2〕本商業(yè)廣場車輛平安管理；3〕本商業(yè)廣場環(huán)境保潔；4〕本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護管理；5〕本商業(yè)廣場消防管理；6〕本商業(yè)廣場公共秩序維保和平安防范；7〕物業(yè)商戶效勞及物業(yè)管理效勞檔案、資料的建立、保存；8)本商業(yè)廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經(jīng)營管理；9〕租戶其它需求效勞等。第二章物業(yè)管理效勞目標及承諾第一節(jié)目標承諾在物業(yè)管理效勞過程中，承諾到達以下目標：一、總體目標創(chuàng)立平安、文明、舒適的本商業(yè)廣場環(huán)境。二、分項具體目標：序號工程標準承諾指標1房屋本體完好率95%每棟樓房及配套設(shè)施局部，不得出現(xiàn)外墻及天花破損和污銹跡現(xiàn)象，排水管安裝統(tǒng)一有序，無任何亂搭建、亂懸掛、亂張貼現(xiàn)象。無擅自改變房屋本體用途、棟號，引路標識無缺損，修繕制度或報修措施得到落實。2設(shè)備設(shè)施完好率95%建立健全維修保養(yǎng)制度及操作規(guī)程；定期巡查，即壞即修；保證各項設(shè)備設(shè)施處于適用狀態(tài)3維修工程質(zhì)量合格率98%所有維修工程均有詳細的維修及驗收記錄；主要工程要建檔造冊，并由質(zhì)量人員簽署驗收合格單。4效勞回訪率98%效勞完成后，對用戶進行回訪，并針對回訪情況提出整改措施，到達用戶滿意。5綠化完好率95%花草樹木配置得當，長勢良好，修剪整齊美觀、無病蟲害、無踐踏。6保潔完好率98%建立健全檢查制度；公共區(qū)域不得出現(xiàn)大面積或大宗垃圾，小宗垃圾〔煙頭、紙屑、痰跡〕每100平方米控制在1處。整體環(huán)境及設(shè)施清潔，定期進行消殺。7消防事故發(fā)生1‰以下建立健全本商業(yè)廣場消防工作制度，定期由專人負責對消防栓及其它消防設(shè)施進行檢查測定，并填寫檢查標示及記錄，對重點部位制定出預(yù)防措施，定期進行培訓和演習，平安檢查員進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時下達整改通知書進行整改8商戶有效投訴處理率99%對商戶投訴由專人負責處理，建立投訴處理檔案9效勞及時率95%接到效勞通知，10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；小修限時效勞，中修不過夜。10治安案件發(fā)生率2‰保安員隊伍實行軍事化管理；實行24小時巡邏制度，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)考核；保安員熟悉本商業(yè)廣場情況，言行標準，文明執(zhí)勤11商戶滿意率95%采用調(diào)查、走訪、回訪相結(jié)合的手段，采集商戶信息，確保滿意率逐步提高第二節(jié)目標保障措施在多年的物業(yè)管理效勞實踐中，不斷學習與創(chuàng)新，不斷吸取先進的管理理念和技術(shù)，形成了一整套成熟管理模式，將采取以下措施，以保證本商業(yè)廣場管理目標的實現(xiàn)：一、建立以效勞為宗旨的管理體系針對本商業(yè)廣場將建立以效勞為宗旨的經(jīng)營管理體制，準確識別、快速響應(yīng)商戶需求，實現(xiàn)商戶價值最大化。以效勞為宗旨的經(jīng)營管理體制的核心效勞系統(tǒng)吸取星級酒店管理的先進理念，將星級酒店管理與物業(yè)管理效勞有機結(jié)合而形成的物業(yè)管理效勞效勞體系。微笑：即要求物業(yè)管理效勞人員無論何時何地何種情況，都要求對商戶報以主動、真誠、自然、友善的微笑；卓越：即要求物業(yè)管理效勞人員對每一項即使最細微的效勞，都要作為自己的莊嚴使命，做到無與倫比的出色；準備：即要求物業(yè)管理效勞人員做好隨時為商戶效勞的準備工作，做到忙中有序、紊絲不亂；看待：即要求物業(yè)管理效勞人員把每一位商戶都看作需要幫助的貴賓，使之享受一致的貴賓禮遇；邀請：即要求物業(yè)管理效勞人員要在每次效勞結(jié)束后，都要熱情懇請商戶允許自己為商戶再次提供效勞；創(chuàng)造：即要求物業(yè)管理效勞人員主動進行效勞現(xiàn)場改善與效勞創(chuàng)新，不斷提高效勞技能；關(guān)注：即要求物業(yè)管理效勞人員要時刻關(guān)注每一位商戶，讓商戶感受到自己是被關(guān)心、被尊重的，并主動發(fā)現(xiàn)商戶的潛在需求，及時主動地為商戶提供效勞。通過效勞系統(tǒng)的實施，將使本商業(yè)廣場物業(yè)管理效勞水平到達一個新的高度。二、推行ISO9001質(zhì)量管理體系在本工程的效勞過程中，將引入ISO9001質(zhì)量管理體系，通過標準化管理，保持物業(yè)效勞水平的穩(wěn)定性、可靠性。效勞質(zhì)量控制方法---制度資源保障物業(yè)管理效勞體系的“三性一率〞，即有效性、適宜性、充分性和效率是保證體系健全和運作的關(guān)鍵。“說到、做到、持續(xù)有效〞是實施ISO9001的一條根本原那么。說到、做到，容易理解、實施，而如何做到體系持續(xù)有效運行卻是難以把握的。通過ISO國際標準與物業(yè)管理效勞實踐過程中的不斷研究，將提高有效性的一些方法措施提煉出來。以下即為公司在體系有效性方面制定的措施：〔一〕三個標準的建立首先，將公司所提供的效勞活動進行一次細分，然后在作業(yè)指導書中，將細分出來的每一項效勞活動制定出效勞的標準、效勞提供的標準和效勞質(zhì)量控制的標準。1、效勞的標準效勞的標準規(guī)定了效勞以及效勞應(yīng)到達的標準和要求，即效勞質(zhì)量標準。在推行ISO9001之初，明確公司應(yīng)向商戶提供哪些效勞，這些效勞又由哪些分項效勞進行支撐；每一項效勞的分項和效勞的定量及定性的質(zhì)量指標制定出來后，才能在執(zhí)行中落到實處。2、效勞提供的標準效勞提供的標準明確了每一項效勞活動怎樣做，以保證效勞標準的實現(xiàn)，也就是將效勞過程的每個工作階段的假設(shè)干個質(zhì)量活動程序化，從而對它的每一步驟進行控制。ISO9001就是靠對每一個“過程〞的控制而最終使整項效勞不出漏洞。在制定效勞提供的標準時需注意的是各個工作階段的接口不留空白之處。3、質(zhì)量控制標準質(zhì)量控制的標準規(guī)定了怎樣去控制效勞的全過程，即怎樣控制效勞質(zhì)量環(huán)節(jié)各個階段的質(zhì)量，特別是效勞提供過程的質(zhì)量。制定質(zhì)量控制標準，包括以下四方面內(nèi)容：①識別關(guān)鍵活動；②分析關(guān)鍵活動，選出標準并加以控制；③規(guī)定特性評價方法；④建立控制手段。質(zhì)量控制的標準與效勞的標準和效勞提供的標準相互銜接，形成一個完整的文件化體系。為了評價公司的所有效勞質(zhì)量活動是否開展得有效，并且到達公司本身及商戶的要求，還開展了兩個評定工作?！捕硟蓚€評定的建立當三大標準制定后，隨即開展的是兩個評定工作，即效勞質(zhì)量的內(nèi)部評定工作和外界評定工作〔包括商戶和社會〕兩種檢查監(jiān)督機制，通過以上的檢查來防止出現(xiàn)不合格效勞的傾向，以消除商戶的不滿意。效勞質(zhì)量的優(yōu)劣最終還是取決于商戶的感受和評價，在這里注意了以下幾點：對在效勞中和效勞后的商戶評價給予同樣重視；采取多種形式和方法，引導商戶對效勞質(zhì)量做出評價；對商戶的評價進行統(tǒng)計和全面的分析，排除主觀因素的干擾，得出結(jié)論；假設(shè)商戶有不滿意傾向，立即采取糾正措施補救，并使商戶能夠覺察到。當商戶評定和內(nèi)部評定不一致時，會吸取商戶提出的有益的意見、建議，并將內(nèi)部評定和商戶評價所提出的問題和建議加以統(tǒng)計分析處理，這對效勞的改進是最有效的方法?！叭齻€標準和兩個評定〞是公司在效勞質(zhì)量形成過程中，為到達控制員工行為、提高體系運作有效性、增加商戶滿意度為目的而制定的效勞質(zhì)量控制體系。另外，公司還把對員工的持續(xù)培訓和考核看作是維持和提高質(zhì)量體系有效性的關(guān)鍵之一，公司始終認為持續(xù)培訓和考核是加強員工工作能力和增強效勞意識的必要手段。三、貼心管家效勞在本商業(yè)廣場推行貼心管家效勞，以商戶效勞部為中心，合理配備保安員、維修工、清潔工等效勞人員，隨時滿足商戶的效勞需求；公司建立了一套成熟和行之有效的系統(tǒng)，定期回訪商戶，使商戶未想到的公司已做到，使“人性化〞效勞得到充分表達。四、專業(yè)化操作，持續(xù)改進堅持以商戶為中心，不斷滿足商戶需求，不斷完善管理制度，提高物業(yè)管理效勞水平是物業(yè)管理成功之本。第四章物業(yè)管理效勞方案第一節(jié)組織機構(gòu)一、工程整體架構(gòu)圖本商業(yè)廣場本商業(yè)廣場本商業(yè)廣場物業(yè)管理部本商業(yè)廣場物業(yè)管理部工程技術(shù)部園林綠化部商戶效勞部管理部清潔部財務(wù)部行政籌劃部租賃部保安部工程技術(shù)部園林綠化部商戶效勞部管理部清潔部財務(wù)部行政籌劃部租賃部保安部架構(gòu)圖說明：1、架構(gòu)設(shè)置原那么是精干高效、分工協(xié)作，物業(yè)公司實行物業(yè)部經(jīng)理負責制。2、物業(yè)部內(nèi)部實行垂直管理，減少管理層次，提高效率。3、各職能部門職責1〕商戶效勞部：接受商戶咨詢，處理商戶投訴。2〕工程技術(shù)部：負責房屋本體及設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護、水電管理等工作。3〕保安部：負責本商業(yè)廣場平安管理和秩序維護、停車場、車輛管理工作。4〕園林綠化部：負責本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護、花卉培育工作。5〕清潔部：負責本商業(yè)廣場清潔衛(wèi)生、垃圾清運、消殺工作。6〕財務(wù)部：負責本商業(yè)廣場財務(wù)管理，財政收支，財務(wù)核算等工作。7〕租賃部：負責本商業(yè)廣場鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。8〕行政籌劃部：負責本商業(yè)廣場內(nèi)部行政事務(wù)、廣告籌劃制作、大型各類商業(yè)活動籌劃等工作。9〕管理部：負責本商業(yè)廣場日常事務(wù)管理工作。二、人員編制及職責共XX人：〔一〕、管理人員：人員編制XX人1、人員設(shè)置：設(shè)經(jīng)理X名，商戶效勞人員X名。2、任職資格：1〕經(jīng)理：大學專科以上學歷；中級以上職稱；三年以上物業(yè)管理效勞經(jīng)驗。2〕商戶效勞人員：中專以上學歷；初級以上職稱；三年以上商戶效勞和市場拓展工作經(jīng)驗。3、職責：經(jīng)理：1、對物業(yè)部員工進行培訓，工作進行檢查、指導。2、建立、健全物業(yè)部各項規(guī)章制度，并組織實施。3、負責物業(yè)管理效勞質(zhì)量的評定和效勞水平的提高。4、負責本商業(yè)廣場的商業(yè)氣氛營造和商戶入租率的提高。4、協(xié)調(diào)處理與政府主管部門、租商戶等各方關(guān)系。商戶效勞人員〔分區(qū)域負責〕:1、負責處理商戶投訴、咨詢，負責商戶回訪、商戶意見收集。2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問題和廣告位、鋪位的經(jīng)營管理。3、負責建立商戶檔案和物業(yè)部資料〔運行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等〕。4、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理對各部門工作進行檢查、監(jiān)督?！捕场⒐こ碳夹g(shù)部：人員編制XX人1、人員設(shè)置：值班電工X名，負責配電房值班24小時運行及日常巡查及小修；維修工X名：負責房屋、消防、給排水、停車場等公共設(shè)施和商戶的應(yīng)急維修保養(yǎng)；2、任職資格1〕主管部長：中專以上學歷；中級技師以上職稱；5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。2〕維修工：職高以上學歷；具相關(guān)專業(yè)上崗證；一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。3、職責主管部長：X人1、負責本部門的工作安排。2、負責制定本部門的工作方案，做好工作總結(jié)。3、負責房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修方案，組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，并負責組織實施。維修工：1、房屋本體維保的內(nèi)容：外墻面、公共屋面、上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。2、給排水上下水管道。3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。運行電工：X人，24小時值班1、配電房必須設(shè)鎖，閑人免進。進出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。2、每班做好巡查記錄，?變配電運行記錄表?、?設(shè)備故障處理表?。3、對高〔低〕壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測電筆、接地線等，而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。4、需要停電進行線路檢修時，首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下，方可進行操作。5、要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好有關(guān)手續(xù)，堅持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓局部及低壓母聯(lián)開關(guān)時，未經(jīng)主管人員批準，不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。6、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。7、嚴格執(zhí)行崗位職責，遵守交接班制度和平安、防火、清潔衛(wèi)生制度。8、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃9、停電時應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān)，再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān)，然后再斷開多功能斷路器，最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負荷拉刀閘〔隔離開關(guān)〕。10、送電時首先檢查各分路是否斷開，然后合電源總隔離開關(guān)，多功能斷路器，各分回路控制隔離開關(guān)，最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。11、在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設(shè)備的特巡，當發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并做好記錄?！踩?、保安部：XX人1、人員設(shè)置：保安員崗位設(shè)置：固定崗位XX個〔出入口XX個〕，XX個巡邏崗分片巡邏，消防監(jiān)控中心XX個崗位、XX個外圍巡邏崗。共XX崗。輪休崗XX人，共需XXX人。2、任職資格。1〕主管部長：高中以上學歷；退役軍人；三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。2〕領(lǐng)班：高中以上學歷；二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。3〕保安員：初中中以上學歷；通過保安員上崗培訓；退伍軍人尤佳。3、職責1、固定崗1〕24小時嚴密監(jiān)視本商業(yè)廣場外圍各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不平安跡象，及時通知主管部長就地處置，且隨時匯報動態(tài)情況，直到問題處理完畢；2〕掌握本商業(yè)廣場出入客人各類人員動態(tài)；3〕對進出車輛進行查實登記、疏導秩序。2、巡邏崗1〕負責職責范圍內(nèi)秩序維護，防止發(fā)生事故，每小時巡視一次；2〕巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況；3〕對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進行盤問、檢查；4〕制止本商業(yè)廣場內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件；5〕驅(qū)趕本商業(yè)廣場內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負責火警、匪警的驗證，負責緊急事件的應(yīng)急處理；6〕答復(fù)訪客的咨詢，必要時為其導向；7〕指揮車輛的停放，保證消防通道暢通。3、消防中心1〕、實行24小時值班制。2〕、值班人員保持高度的警覺性和高度的責任心，能熟練操作設(shè)備。3〕、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。4〕、控制中心出現(xiàn)報警信號，首先打電話到報警部位查明情況，如假設(shè)誤報，立即消除，如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警，立即報警。5〕、值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運行記錄，值班過程中發(fā)現(xiàn)誤報應(yīng)填寫時間、地點等?！菜摹?、園林綠化部：人員編制XX人〔外包除外〕。1、人員設(shè)置：園林工XX名，園林工：1〕熟悉本商業(yè)廣場的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責范圍，以及花草樹木的品種數(shù)量，并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。2〕對花草樹木要定期去除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水。3〕要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，遇到有違章違法行為要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告保安人員和主管人員，協(xié)助對其勸阻和處置。4〕完成上級領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。〔五〕、清潔部：人員編制XX人〔外包除外〕。1、人員設(shè)置：清潔員XX名。崗位設(shè)置：負責本商業(yè)廣場室內(nèi)外道路廣場、公共設(shè)施〔路燈桿、宣傳欄等〕衛(wèi)生，垃圾收集等，分區(qū)負責，原那么上根據(jù)樓層棟號劃分，每棟〔層〕樓XX人負責循環(huán)清潔，外圍XX人。2、任職資格：主管部長：中專以上學歷，二年以上工作經(jīng)驗。3、職責：主管：1〕負責整個本商業(yè)廣場室內(nèi)及公共局部清潔衛(wèi)生的管理工作。2〕負責本部門員工的培訓及考核工作。3〕完成上級領(lǐng)導交辦的其他工作。清潔員1〕負責包干范圍內(nèi)的保潔工作，按照工作制度實施保潔。2〕完成上級領(lǐng)導交辦的其他工作。〔六〕、財務(wù)部：1、人員設(shè)置：設(shè)財務(wù)部長、主管會計、出納人員、收費人員等各X人。2、任職資格：1〕財務(wù)部長、主管會計大專學歷以上，相關(guān)經(jīng)濟學專業(yè)，X年以上相關(guān)工作經(jīng)驗；2〕出納人員、收費人員中專學歷以上，根底會計。 3、崗位職責：財務(wù)部長、主管會計職責：負責財務(wù)管理工作，編制財務(wù)方案落實完成方案的措施，嚴格執(zhí)行?會計法?和?會計準那么?；組織搞好財務(wù)核算工作，建立各級經(jīng)濟活動分析析制度，挖掘增收節(jié)支潛力；掌握資金活動和經(jīng)營成果情況，當好領(lǐng)導參謀；監(jiān)督執(zhí)行國家各項財經(jīng)政策、法規(guī)、嚴格控制各項費用的開支；負責會計計憑證和會計報表的審核和各類經(jīng)濟檔案保管歸檔；負責員工工資、各項津貼等發(fā)放和審核；完成領(lǐng)導交辦的其它任務(wù)。出納人員、收費人員職責：負責公司管理效勞費銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作；做好收費統(tǒng)計、核算及催收工作；負責建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目，定期核對、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準確無誤；嚴格執(zhí)行財務(wù)務(wù)制度，不得挪用公款或私自借支；完成領(lǐng)導交辦的其它任務(wù)?！财摺场⒆赓U部：1、人員設(shè)置：設(shè)主管部長、租務(wù)管理助理。2、任職資格：大專以上學歷，X年以上工作經(jīng)驗。 3、崗位職責：1〕負責制定公司年度招商租賃方案及實施細節(jié)，并予以實施；2〕負責對外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談；3〕做好市場調(diào)查研究，及時了解市場信息，做好市場信息匯總和綜合分析，掌握同業(yè)動態(tài)，為公司相關(guān)決策提出供依據(jù)；4〕負責溝通與租戶的關(guān)系，做好相應(yīng)的公關(guān)工作；5〕做好租戶檔案的分類整理工作；6〕做好領(lǐng)導交辦其它工作?！舶恕场⑿姓踩耸隆郴I劃部：1、人員設(shè)置：設(shè)主管部長、籌劃設(shè)計助理XX人。2、任職資格：大專以上學歷，X年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，有成功籌劃工作案例。 3、崗位職責：1〕負責了解當前國家的方針、政策，貫徹落實執(zhí)行公司各項指令，深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù)；2〕負責公司工作方案、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作；3〕負責公司對外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動；4〕做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)工作，做好公司辦公用品采購、入庫、領(lǐng)用等管理工作；5〕負責公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作，檢查公司各部門的考勤工作；6〕負責公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工作，車輛調(diào)度和管理等工作；7〕負責制定公司員工培訓方案，提高員工素質(zhì)和實際工作能力；8〕負責公司廣場的商情、廣告、宣傳、設(shè)計、制作及大型各類活動籌劃、布置、管理等工作；〔九〕、管理部：1、人員設(shè)置：設(shè)主管部長、助理管理員XX人。2、任職資格：大專以上學歷，工商行政管理學畢業(yè)，三年相關(guān)工作經(jīng)驗。3、崗位職責：1〕負責實施本商業(yè)廣場的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等；2〕負責本部門崗位職責、各項規(guī)章制度的貫徹落實；3〕督導所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項工作保質(zhì)、保量、平安、及時順利的完成；4〕制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護、更新改造方案，上報批準后組織實施；5〕督導保潔、綠化員工按操作規(guī)程和效勞標準做好本職工作；6〕定期進行抽查巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

第二節(jié)工程運作管理控制嚴謹有序的運作流程，是確保效勞質(zhì)量的有效保證。通過不斷的實踐和完善，形成一套成熟的、行之有效的管理控制體系。擬定物業(yè)管理效勞方案客戶效勞綠化管理清潔管理平安管理設(shè)備設(shè)施管理房屋本體管理一、整體運作流程圖廣告籌劃管理物業(yè)租賃管理接管物業(yè)人員培訓資料準備完善制度外部聯(lián)系擬定物業(yè)管理效勞方案客戶效勞綠化管理清潔管理平安管理設(shè)備設(shè)施管理房屋本體管理廣告籌劃管理物業(yè)租賃管理接管物業(yè)人員培訓資料準備完善制度外部聯(lián)系業(yè)主/政府主管部門日常管理及隊伍輪訓業(yè)主/政府主管部門日常管理及隊伍輪訓檢查、監(jiān)督、考核、改進檢查、監(jiān)督、考核、改進二、信息反響與處理系統(tǒng)圖外部信息外部信息管理處操作層反響監(jiān)督指揮

信息是重要的經(jīng)營管理資源，一直注重信息的采集、分析、處理、利用。信息由管理中心聚集、分析，防止重要價值信息的錯漏。工作指令由管理中心發(fā)出、操作層執(zhí)行和反響，防止信息無效沉淀。三、監(jiān)督檢查控制圖監(jiān)督檢查體系內(nèi)部檢查監(jiān)督檢查體系內(nèi)部檢查外部檢查物業(yè)部日檢專業(yè)部門不定期檢查客戶滿意度調(diào)查政府主管部門考評公司檢查內(nèi)外兼顧的監(jiān)督檢查體系保證公司運作的透明與公開。定期與不定期檢查方式相結(jié)合，保證公司運作全程受控。四、主要業(yè)務(wù)管理控制經(jīng)理1、通用效勞控制系統(tǒng)圖經(jīng)理客戶效勞部根據(jù)類別通知有關(guān)部門客戶效勞部根據(jù)類別通知有關(guān)部門客戶需求客戶需求管理部籌劃部租賃部信息反響工程技術(shù)部園林綠化部清潔部保安部管理部籌劃部租賃部信息反響工程技術(shù)部園林綠化部清潔部保安部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作根據(jù)規(guī)定程序，完成工作效勞快速響應(yīng)機制，保證商戶需求及時得到滿足。效勞信息反響機制，保證公司與商戶溝通無障礙。2、物業(yè)部工作流程園林綠化清潔部園林綠化清潔部工程技術(shù)部資料存檔租賃部籌劃部管理部保安部客戶財務(wù)部客戶效勞部需求派單提供效勞回訪通知收費反響代表例外情況效勞快速響應(yīng)機制，保證商戶需求及時得到滿足。效勞信息反響機制，保證公司與商戶溝通無障礙。3、物業(yè)維保工作流程資料存檔檢查驗收資料存檔檢查驗收業(yè)主需求日常檢查定期養(yǎng)護方案派單作業(yè)

4、清潔效勞工作流程資料存檔檢查驗收資料存檔檢查驗收業(yè)主需求日常檢查定期清潔方案派單作業(yè)5、平安管理工作流程管理層業(yè)主管理層業(yè)主保安部內(nèi)部單位外部單位公安機關(guān)治安事件處理治安信息匯報資料存檔支援監(jiān)督指導請求支援緊急求援業(yè)務(wù)指導日常保安工作代表例外情況

6、預(yù)防措施控制系統(tǒng)圖批準預(yù)防措施產(chǎn)品批準預(yù)防措施產(chǎn)品過程體系運行原因分析制訂預(yù)防措施潛在不合格信息收集責任部門實施預(yù)防措施記錄存檔驗證結(jié)果OKNO快速識別潛在不合格信息，將問題消滅在萌芽階段。

7、糾正措施控制系統(tǒng)圖批準糾正措施產(chǎn)品批準糾正措施產(chǎn)品過程體系運行原因分析制訂糾正措施不合格信息收集責任部門實施糾正措施記錄存檔驗證結(jié)果OKNO通過糾正措施的實施，防止損害進一步擴大和不合格重復(fù)產(chǎn)生。第三節(jié)房屋本體及公用設(shè)施維保方案一、房屋本體及公用設(shè)施維?？傄?、根據(jù)建筑物的特點，制訂詳細的的維保方案和實施細那么，為日常維保工作開展奠定根底。2、定人定崗進行房屋本體查勘，確保房屋本體和公共設(shè)施的平安，正常使用。3、嚴格控制維保工作時間，確保不影響正常辦公活動。4、保證維保工作質(zhì)量，確保房屋本體建筑物美觀耐用，延長其使用壽命。5、建立完善的房屋本體建筑物檔案。二、房屋本體建筑物維保管理范圍根據(jù)本商業(yè)廣場建筑特點，認為房屋本體建筑物維保管理主要包括以下內(nèi)容：建筑物承重結(jié)構(gòu)部位〔包括根底、梁、柱、板、屋頂〕、房屋本體的抗震結(jié)構(gòu)部位〔包括構(gòu)造柱、梁、墻等〕、公共外墻面、樓梯間、金屬護欄、公共通道、屋面等。公共設(shè)施的維保范圍：區(qū)域內(nèi)道路、外圍護欄、旗桿、值班室、停車場、標識導向、、防雷設(shè)施等。三、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)房屋本體及公用設(shè)施維保檔案管理定期保養(yǎng)房屋本體及公用設(shè)施維保檔案管理定期保養(yǎng)日常檢查維修管理四、房屋本體及公用設(shè)施的維保管理1、房屋本體日常維保方案及實施方案序號項目日常維保內(nèi)容實施效果1房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位根據(jù)養(yǎng)護方案實施保養(yǎng)1〕平安、正常使用；2〕功能完好。2外墻面根據(jù)養(yǎng)護方案實施保養(yǎng)無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。1〕無積水、無滲漏；2〕隔熱層完好無損；3〕避雷網(wǎng)無間斷。4每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。1〕整潔，無缺損、無霉跡；2〕扶手完好，無張貼痕跡。上、下水主管每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。上、下水通暢，無滲漏。2、公用設(shè)施日常維保方案及實施方案序號項目日常維保內(nèi)容實施效果1道路、停車場每年對行車標示翻新一次，每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。1、平整無積水無缺損完好率99%以上；2、標示清楚。2本商業(yè)廣場路燈包括圍墻燈、公共路燈、樓道燈，每年對燈桿刷漆一次，：每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。照明正常，根據(jù)季節(jié)和商戶要求調(diào)整開關(guān)時間，完好率98%以上。3公共門窗、洗手間每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。門、窗，洗手間功能完好。標示每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。完好防雷防雷測試一年一次，每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。設(shè)施性能良好值班室每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。完好五、房屋本體檔案管理完備的檔案是管理活動的根底。針對房屋本體管理，形成了一套較完善的檔案管理體系。1、檔案分類1〕根底資料類：包括各種圖紙、資料。2〕工作記錄類：包括維修、保養(yǎng)記錄等。2、檔案的歸集1〕根底資料類應(yīng)于接收物業(yè)時編號歸檔。2〕工作記錄類應(yīng)于每月終編號歸檔。3、檔案的使用根底類資料應(yīng)匯編成冊，分發(fā)至相關(guān)部門，作為業(yè)務(wù)活動的重要參考資料。工作記錄類資料應(yīng)定期歸檔、統(tǒng)計分析，作為部門業(yè)績考評及外部單位對公司業(yè)績評定的重要資料。六、房屋本體的維保管理維保管理是房屋本體建筑物管理的根底性工作，主要通過下述方式開展養(yǎng)護工作：1、方案性的保養(yǎng)管理每年年初根據(jù)建筑物情況制訂年度養(yǎng)護方案，每季度根據(jù)年度方案編制季度方案。方案性的保養(yǎng)管理主要為清潔、刷漆等日常保養(yǎng)工程，保養(yǎng)范圍為全面養(yǎng)護。2、例外保養(yǎng)管理當由于氣候等原因需要增加保養(yǎng)內(nèi)容的，會啟動例外保養(yǎng)管理機制。例外保養(yǎng)管理機制是針對特殊情況進行的，保養(yǎng)范圍為專項保養(yǎng)。3、日常檢查日常檢查工作主要由工程技術(shù)部負責，通過日常檢查收集的信息為制訂養(yǎng)護方案提供依據(jù)。4、房屋本體建筑物的標識管理1〕在每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號標志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖〔其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置〕，平安出口燈箱。2〕本商業(yè)廣場商戶入口處設(shè)大樓總平面圖、不銹鋼宣傳欄。3〕設(shè)置警示牌，如：“設(shè)備重地非公勿入〞、“機房重地閑人免入〞、“高壓帶電翻開危險〞、“庫房重地煙火禁入〞、“線路工作請勿合閘〞、“高壓危險請勿靠近〞、“設(shè)備故障暫停運行〞等。4〕設(shè)指示牌標識，并應(yīng)在適當位置設(shè)置導向牌。5、工作要求1〕做好查勘鑒定工作：為了掌握房屋本體的使用情況和完損狀況，管理公司應(yīng)做好房屋本體的查勘鑒定工作，以確定采取何種維修措施。2〕編制維修方案：管理公司應(yīng)根據(jù)勘查結(jié)果，編制維修方案，維修方案包括施工方案、施工力量方案、材料供應(yīng)方案、資金使用方案。3〕維修方案的執(zhí)行和控制：配備專業(yè)的施工人員，制訂完善的維修工作流程；對于較大規(guī)模的維修，采用分包方式進行。4〕商戶效勞部設(shè)立報修熱線，隨時接聽商戶報修電話。5〕維修人員根據(jù)商戶部通知立即趕赴維修現(xiàn)場，實施維修；短時間內(nèi)不能完成的，應(yīng)向商戶效勞說明原因，并盡可能采取臨時處理措施，以防止損害進一步擴大。6、房屋本體建筑物養(yǎng)護規(guī)程1〕、巡查工程技術(shù)部應(yīng)安排專人定期巡查區(qū)內(nèi)房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修，并做好記錄。其他部門在日常工作中應(yīng)留意房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時向工程技術(shù)部報告。2〕、養(yǎng)護1〕方案內(nèi)養(yǎng)護：工程技術(shù)部每年應(yīng)制訂總體養(yǎng)護方案，每月制訂具體養(yǎng)護方案并組織實施，養(yǎng)護方案既要全面，又要有所側(cè)重。2〕臨時養(yǎng)護：遇到天氣災(zāi)害等特殊情況，工程技術(shù)部應(yīng)提前進行預(yù)防性養(yǎng)護，災(zāi)害過后，再進行修復(fù)性養(yǎng)護。3〕、維修1〕小修：對于一般小修業(yè)務(wù)，工程技術(shù)部應(yīng)組織維修人員即時進行修復(fù)，并做好記錄。2〕大中修：對于大中修業(yè)務(wù)，工程技術(shù)部應(yīng)編制預(yù)算，報商戶審核同意再行實施；對于緊急情況，應(yīng)當采取臨時處理措施，以防損害擴大。第四節(jié)設(shè)施、設(shè)備的維保管理一、根本情況本商業(yè)廣場設(shè)施、設(shè)備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監(jiān)控等各個子系統(tǒng)，其中：制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，確保各項設(shè)備設(shè)施正常運作，為商戶的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。二、設(shè)施、設(shè)備的維保管理總要求1、實行全面設(shè)備〔設(shè)施〕管理制度，強化設(shè)備的根底管理工作，維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合。2、制訂和落實工作程序，每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序，程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報表文件以及具體的經(jīng)辦人、責任人。3、各專業(yè)商戶管人員必須根據(jù)責任范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的實際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)、設(shè)施的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實際運作過程中行之有據(jù)、做之有理。4、運行值班人員負責設(shè)備、設(shè)施的運行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運行記錄，運行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修人員進行處理。5、維修人員負責設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄。6、完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng)，對每項設(shè)備、設(shè)施分類建立電子檔案，并保持實時更新。四、設(shè)備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標準1、給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容序號工程工作要求質(zhì)量標準1給水管道每月檢查一次，隨時清通管道管道通暢，保證供水，外觀無明顯破損2閥門每月檢查一次，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。無明顯漏、滴、跑現(xiàn)象，開關(guān)靈巧3化糞池清掏一年一次無外溢4壓力表每月檢查一次，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。顯示值正常，外觀完好5機械潤滑每月檢查一次，每季度加油保證設(shè)施正常運轉(zhuǎn)，無缺油、機械故障6排水管道每月檢查一次，隨時清通，小范圍除銹刷漆外觀完好，無堵塞7雨水管、地漏道每月檢查一次，隨進清通每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。天臺、地面雨水管口無明顯雜物堵塞8井蓋隨時檢查，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。每半年刷漆無明顯破裂、損壞9泵體每季一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題報告運行正常2、供配電系統(tǒng)維保內(nèi)容序號工程工作要求質(zhì)量標準1電纜頭日常檢查，小修即壞即修無不良接觸、良好2溫控、濕控日常檢查，小修即壞即修外表清潔，顯示正常，固定可靠3絕緣鞋、手套每年送檢4斷路器日常檢查，小修即壞即修標號清晰，性能良好5指示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換開關(guān)日常檢查，小修即壞即修外表清潔，標號清晰，固定可靠6電容無功補償每日檢查，電容及時更換電容補償三相平衡7指示燈、保險日常檢查，小修即壞更換正常使用8配電屏對地測試日常檢查接地良好9整體保養(yǎng)每月一次10配電房全面保養(yǎng)每年二次11變壓器性能檢測每二年一次3、室內(nèi)外照明系統(tǒng)維保內(nèi)容序號工程工作要求質(zhì)量標準1公共通道照明日常檢查，小修即壞即修燈開關(guān)正常，線路完好2樓梯照明日常檢查，小修即壞即修燈開關(guān)正常，線路完好3洗手間照明日常檢查，小修即壞即修燈開關(guān)正常，線路完好6應(yīng)急燈，平安指示燈日常檢查，小修即壞即修五、給排水系統(tǒng)管理1、運行管理1〕給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。2〕運行專人專職管理，嚴格執(zhí)行持證上崗制度，定崗定人。3〕實行24小時值班制度。4〕消防系統(tǒng)定期進行試運行，確保系統(tǒng)平安可靠。2、維修保養(yǎng)1〕制定科學合理的維修保養(yǎng)方案并組織實施。2〕維修操作人員合理配置，嚴格執(zhí)行持證上崗制度。3〕加強日常巡視、檢查，切實執(zhí)行“應(yīng)修盡修、全面保養(yǎng)〞的方針。4〕提高管網(wǎng)工作效率，有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少損失，以到達節(jié)能、經(jīng)濟運行的目的。3、應(yīng)急預(yù)案1〕遇有事故，及時搶修，限水、停水24小時前通知商戶。2〕檢查漏水的準確位置及所屬水質(zhì)，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，假設(shè)不能制止，應(yīng)立即尋求支援，在支援人員到達之前盡量控制現(xiàn)場，防止損壞擴大。3〕觀察周圍環(huán)境，漏水是否影響各項設(shè)備，如電力設(shè)備、線纜等。4〕利用沙包等物件堆箱，防止漏水滲入電機等重要設(shè)備。5〕利用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。6〕如漏水可能會導致索賠等問題，須拍照存檔以作日后證明。7〕日常巡視、檢查時，應(yīng)留意渠道及排水是否有淤泥、雜物，隨時加以清理，以免堵塞。8〕如該部位曾經(jīng)有水浸記錄，平時應(yīng)準備足夠沙包，作為爆水管及雨季應(yīng)急之用。六、供配電系統(tǒng)維保管理1、運行管理1〕工程技術(shù)部應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)指標等，合理制訂出維保方案及相應(yīng)的操作和維修保養(yǎng)規(guī)程。2〕運行值班人員應(yīng)嚴格按照值班規(guī)定實行24小時值班制，對大樓變壓器室、上下壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行巡回檢查，同時做好相應(yīng)記錄。3〕運行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴格按平安操作規(guī)程進行，執(zhí)行〈工作票〉、〈操作票〉制度，牢固樹立“平安第一〞的思想，確保人身和設(shè)備、設(shè)施的平安。4〕運行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，及時報告故障，并做好詳細記錄。2、維修保養(yǎng)管理1〕維修人員進行日常維修保養(yǎng)工作必須嚴格按照〈電氣維修管理規(guī)定〉及各種設(shè)備、設(shè)施的〈維修保養(yǎng)操作規(guī)程〉進行，并按要求做好平安保障措施和技術(shù)措施。2〕維修人員應(yīng)熟悉、掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況，認真做好維修工作、更換工作。3〕合理設(shè)計公共場所照明控制線路，如露天場所的照明可以采用光電控制，采用節(jié)能燈源，以到達節(jié)能、經(jīng)濟運行的目的。4〕工程技術(shù)部應(yīng)定期組織人員對供配電系統(tǒng)進行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試，并根據(jù)實際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。3、應(yīng)急預(yù)案1〕在即將發(fā)生臺風、暴雨時，工程技術(shù)部應(yīng)組織人員對所有供配電系統(tǒng)進行預(yù)防性檢查，多方位監(jiān)視，同時做好搶修工作準備。災(zāi)情過后，對供配電系統(tǒng)進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。2〕發(fā)生火災(zāi)時，運行值班人員應(yīng)立即報警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對供電設(shè)備、設(shè)施進行全面檢查方可恢復(fù)供電。3〕發(fā)生故障，及時搶修，短時間不能完成搶修的，應(yīng)通知商戶。4〕限電、停電應(yīng)提前24小時通知商戶。4、臨時用電管理1〕為保障用電平安，臨時用電實行申請制度，商戶在拉線用電前，應(yīng)填寫〈臨時用電申請表〉經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審批前方可臨時用電。2〕用電期間，運行值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況，認真做好巡視、檢查工作，及進送、停電，保證供電。3〕用電后，維修及運行值班人員應(yīng)積極配合商戶做好臨時用電的撤除工作，同時，進行認真檢查，保證平安，不留隱患。七、消防系統(tǒng)維保管理1、運行管理1〕實行24小時值班制度。2〕運行值班人員應(yīng)密切注意消防系統(tǒng)運行情況，并做好記錄。3〕對于系統(tǒng)報警信號，值班人員應(yīng)立即通知報警區(qū)域保安，并作好記錄。如為誤報，應(yīng)通知維修人員進行維修。2、維修管理1〕每月對系統(tǒng)維修保養(yǎng)一次。2〕每年對系統(tǒng)進行兩次性能檢測。3〕重要工程委托專業(yè)公司進行。八、效勞承諾1、商戶有關(guān)工程方面的咨詢10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。2、出現(xiàn)意外停電、水管滲漏等緊急事件保證5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。3、急修及時完成，一般維修當天完成。4、客人被困電梯10分鐘內(nèi)解救。5、各項維修業(yè)務(wù)返修率低于1%。九、操作規(guī)程上下壓配電房的管理及操作規(guī)程1、配電房必須設(shè)鎖，閑人免進。進出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。2、值班期間禁止從事與工作無關(guān)的一切事情，不得擅離職守。3、接班人員未到位，當班人員不得離開工作崗位。4、每班做好巡查記錄，?變配電運行記錄表?、?設(shè)備故障處理表?。5、值班人員必須熟悉觸電急救方法。6、對高〔低〕壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、驗電筆、接地線等，而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。7、需要停電進行線路檢修時，首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下，方可進行操作。8、要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好有關(guān)手續(xù)，堅持工作票制度。凡要執(zhí)行10Kv高壓局部及低壓母聯(lián)開關(guān)時，未經(jīng)主管人員批準，不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。9、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。10、嚴格執(zhí)行崗位職責，遵守交接班制度和平安、防火、清潔衛(wèi)生制度。11、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃12、停電時應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān)，再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān)，然后再斷開多功能斷路器，最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負荷拉刀閘〔隔離開關(guān)〕。13、送電時首先檢查各分路是否斷開，然后合電源總隔離開關(guān)，多功能斷路器，各分回路控制隔離開關(guān)，最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。14、在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設(shè)備的特巡，當發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并做好記錄。消防系統(tǒng)操作規(guī)程一、主機控制器1〕查詢：1、按下菜單〔Menu〕按鈕到下一級菜單，選擇菜單上需要查詢信息前面相應(yīng)數(shù)字的數(shù)字按鈕。2、退出查詢按返回〔Esc〕按鈕返回到上一級菜單。2〕聯(lián)動：1、查看是否為自動〔黃色燈亮〕。2、聯(lián)動設(shè)置：通過菜單上“系統(tǒng)設(shè)置〞到下一級菜單，選擇“聯(lián)動設(shè)置〞再到下一級菜單項選擇擇“自動〞或“手動〞。3、快速查找聯(lián)動信息：在菜單上選擇“聯(lián)動信息〞到信息欄，同時按下“Shift+回路〔0、1、2、3〕〞能快速找到相應(yīng)的回路，再通過上下〔▲、▼〕按鈕查找需要的信息。4、命令狀態(tài)修改：在菜單上選擇“聯(lián)動命令〞到信息欄，在信息欄上對“命令狀態(tài)〞進行修改，按“2”鍵為“已發(fā)出〞，按“3”鍵為3〕故障：先按“停止〞鍵或“消音〞按鈕對警鈴消音，否那么按“復(fù)位〞按鈕對系統(tǒng)復(fù)位。如果主機死機請立即通知工程部處理。二、消防播送1、通過“聯(lián)動信息〞查看消防播送是否為“已發(fā)出〞，否那么通過“聯(lián)動命令〞進行修改。2、合上動放盤上電源開關(guān)，將音量調(diào)節(jié)器調(diào)到“3”3、按下緊急播送按鈕，再按下話筒按鈕。4、播送時在播送錄放盤內(nèi)裝上磁帶同時錄音。5、使用電子語音時按下“電子語音〞按鈕可自動播送。三、消防電話：按下相應(yīng)的電話按鈕即可通話。工程技術(shù)部交接班制度1、值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得主管人員同意，并按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。2、交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，準時進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄，介紹進行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等到情況；清點儀表、工具；檢查設(shè)備狀況等等。交班時，雙方在值班記錄上簽字。3、在以下情況下不得交接班：在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機時；交接班準備工作未完成時：接班人員未到時；主管人員指定替代值班人員未到時；接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班時工程技術(shù)部運行值班制度1、必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，告知時間及去向。實行輪班就餐制。2、根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，按時巡查，按規(guī)定做好設(shè)備運行情況記錄。3、巡查時必須要做到“看、聽、嗅、摸、記〞。4、如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當班人員不能處理，應(yīng)及時上報。5、值班人員接到報修時，通知相關(guān)人員進行維修。如特急維修，值班人員應(yīng)及時維修。第五節(jié)環(huán)境保潔管理方案一、根本情況本商業(yè)廣場容積率較低，樓宇分散，洗手間、公共通道、大堂等公用部位面積較大，人員流動和車輛較多，所以更強調(diào)保潔人員要定編定崗，到達衛(wèi)生不留死角。二、保潔工程及頻次項目工作內(nèi)容清潔頻次綠地撿拾垃圾雜物1次/日污水管井排清污水和垃圾清理1次/月疏通1次/年排水溝清潔1次/日垃圾箱垃圾清運、清潔日產(chǎn)日清2次/日消防栓標示牌擦拭1次/周出入口欄桿抹塵、清潔和保養(yǎng)1次/周停車場清掃1次/日噴水池清洗1次/月電梯擦拭1次/日三、保潔質(zhì)量標準本商業(yè)廣場外公共環(huán)境保潔標準：區(qū)域內(nèi)無積水、無雜物、無明顯污漬、無明顯泥沙；指示牌無黑灰；垃圾日產(chǎn)日清，無堆積垃圾；污水管井、排水井眼看檢查井內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬污物；噴水池水面無雜物，池底洗凈后無沉淀物，池邊無污跡。衛(wèi)生間保潔標準：保持地面明亮，無雜物、無污跡；磁磚墻面清潔無污跡；洗臉臺面無積水及干水跡；鏡面明亮無水跡；廁所清潔無異味、臭味；紙巾每天供應(yīng)X卷，洗手液定期補充；便器清潔、無黃漬；風口清潔無灰塵，天花板、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。辦公區(qū)域保潔標準：地面、臺面和地毯無明顯污漬、無明顯灰塵，垃圾及時收集。本商業(yè)廣場消殺標準：采用環(huán)保藥劑，本商業(yè)廣場無成群蚊蟲、蟑螂等害蟲滋生。四、保潔工作要求1、室外公共環(huán)境保潔1〕保潔范圍：本商業(yè)廣場公共場地及道路、綠地、停車場等2〕保潔程序：A、上午：在本商業(yè)廣場戶上班前對公共場地及道路、停車場、綠地等進行清掃，重點是枯枝落葉的清掃和紙屑等雜物的收集；對標識牌進行清洗、擦拭。B、下午：在中午就餐后再次對公共場地及道路、停車場、綠地等進行清掃，重點是對煙頭、紙屑等垃圾的清理；對垃圾箱進行清理，及時更換垃圾袋。C、及時對排水管、溝進行疏通，防止堵塞。3〕本卷須知A、清掃地面時，注意行人，防止在人流頂峰期進行。B、沖洗地面時，如地面濕滑，應(yīng)設(shè)置提醒標識。2、洗手間保潔1〕保潔范圍：洗手盆、便池、鏡面、地面、墻面等2〕保潔程序：A、準備好保潔工具及物料。B、敲門，看是否有人，假設(shè)有那么稍候，假設(shè)無那么進入，并把“正在清潔〞指示牌入置門外。C、每天二次重點清理衛(wèi)生間。D、翻開門窗通風，用水沖洗大小便器，用夾子夾出小便器內(nèi)的煙頭等雜物。E、清掃地面垃圾，清倒垃圾簍，換新垃圾袋后放回原位，保持垃圾桶容量不超過2/3。F、將潔廁水倒入水勺內(nèi)，用廁刷沾潔廁水刷洗大小便器，然后用清水沖凈。G、用濕毛巾和洗潔精擦洗耳恭聽面盆，大理石臺面，墻面、門窗標牌。H、先將濕毛巾擰干擦邊球鏡面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦凈。I、用濕拖把拖干凈場面，然后用干拖把拖干。J、噴適量香水或空氣清新劑，小便斗內(nèi)放入樟腦丸。K、每兩小時進行保潔一次，清理地面垃圾、積水等。L、每月用干毛巾擦燈具一次，清掃天花板一次。M、撤離：收集所有清潔工具、物料，撤除“正在清潔〞指示牌。N、每次巡回保潔填定簽到卡。3〕本卷須知A、清潔洗手間時，應(yīng)豎立“正在清潔〞指示牌，以便商戶注意并配合。B、清潔洗手間所用的工具要專用，且清潔面盆、廁盆工具要分開，使用后盡定期消毒，并與其它工具分開保管。C、保潔人員應(yīng)注意自保護，保潔時帶保護手套和口罩，預(yù)防細菌感染，防止清潔劑損害皮膚。D、應(yīng)防止在洗手間使用頂峰期清洗洗手間。E、注意洗手間的通風，按規(guī)定開關(guān)通風扇，以節(jié)約能源。F、及時補充廁紙。3、垃圾存放要求根據(jù)具體情況，設(shè)置垃圾桶、垃圾箱、垃圾車、煙灰桶等垃圾存放容器。1〕存放容器按垃圾的種類和性質(zhì)配備。2〕存放容器要按垃圾的產(chǎn)生量存置在各個場所。3〕存放容器要易存放、易清倒、易搬運、易清洗。4〕有些場所的存放容器應(yīng)加蓋，以防異味散發(fā)。5〕垃圾存放容器要保持清洗。4、垃圾收集要求1〕及時收集去除本商業(yè)廣場內(nèi)所有垃圾，在正常情況下，垃圾桶內(nèi)的垃圾不能超過桶容積的2/3。2〕收集清運時，用垃圾車或垃圾袋裝好，不能將垃圾散在樓梯和樓上。3〕收集煙灰、煙頭時，必須確認煙頭完全熄滅，以防火災(zāi)。4〕收集清運垃圾時，要選擇在適宜的通道和時間。5〕保潔人員收集清運垃圾，要注意衛(wèi)生，戴口罩和防護手套，工作完畢后要洗手消毒。6〕存放垃圾容器應(yīng)定期刷洗。7〕垃圾日產(chǎn)日清。8〕垃圾存放地要定期殺蟲、消毒。5、本商業(yè)廣場消殺工作1〕滅四害工作A、公共區(qū)域滅四害每半月一次，根據(jù)四害繁殖情況增加滅殺次數(shù)。B、具體操作方法：投藥、噴藥、設(shè)卡及清理死角衛(wèi)生，斷絕四害食物。C、保證滅四害效果到達國家環(huán)衛(wèi)部門標準要求。D、采用國家批準的低毒、環(huán)保型藥劑，使用后對人、畜無害，不造成環(huán)境污染。E、消殺效果保證：滅鼠標準：采用移板法檢測：陽性率〈=3%。滅蚊標準：積水采用目測法檢測：水體中有蚊幼或腎的陽性積水率〈=3%，成蚊采用誘捕法檢測，誘捕率〈=1只/半小時。滅蠅標準：采用誘捕法檢測，陽性率〈=3%。滅蟑螂標準：采用目測法檢測，成蟲陽性率〈=3%，卵鞘陽性率〈=2%，蟑跡陽性率〈=5%。2〕預(yù)防白蟻工作A、每月對區(qū)內(nèi)所有建筑物和綠化物進行兩次定期檢查。B、發(fā)現(xiàn)建筑物或綠化物有可疑白蟻危害，應(yīng)立即采用以下措施進行防治：誘殺法：將裝有藥物的箱放在白蟻出入的地方，引誘到箱中集中撲殺。噴藥法：將高效藥物噴灑在白蟻活動的地方和巢內(nèi)，使白蟻互相傳染中毒身亡。煙熏法：在白蟻巢內(nèi)放藥物煙熏，將白蟻熏死。C、將已死的白蟻收集集中處理。第六節(jié)綠化管理方案一、根本情況本商業(yè)廣場綠化包括草坪、灌木類、喬木類、綠籬等，綠化的養(yǎng)護內(nèi)容包括澆灌排水、施肥、修剪造型、中耕除草、綠化設(shè)施維保、病蟲害防治等。草坪綠化，主要為欣賞型草坪，分布在本商業(yè)廣場辦公樓旁、中心花壇。灌木類、喬木類、室外花卉以綠籬等綠化植物，主要分布在道路兩側(cè)、建筑物周圍。盆栽綠化，主要擺放在本商業(yè)廣場入口、樓宇大廳等。綠化管理作為本商業(yè)廣場物業(yè)管理的重要組成局部之一，對本商業(yè)廣場環(huán)境有著重大影響。二、綠化管理目標1、草坪——平整清潔無雜草；2、花壇——土壤疏松無垃圾；3、樹木——生長茂盛無枯枝；4、樹形——美觀完整無傾斜；5、綠籬——修剪整齊無缺枝；6、時花——定期更換保常青。三、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)綠化管理綠化管理喬木養(yǎng)護草坪養(yǎng)護灌木、花卉和綠籬養(yǎng)護花卉擺放綠化設(shè)施維保四、喬木養(yǎng)護1、喬木的修剪喬木整形效果應(yīng)與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，行道樹修剪保持樹冠完整，枝葉密度適宜，內(nèi)膛不空又通風透光，剪口平整，無傷口、下垂枝、萌孽枝及枯槁枝。對于陡長或不規(guī)那么枝桿，可于春秋兩季屢次進行剪除，清掉枯老枝桿，截口與枝位平齊。2、喬木的淋水、施肥行道樹應(yīng)使用水槍進行噴淋，便于清洗灰塵。每年春秋重點施肥兩次，有機肥配合無機肥共同使用，注重碳、磷、鉀肥的使用，以提高喬木的抗病性。施肥量根據(jù)樹木的種類和生長情況而定，種植三年以內(nèi)的喬木和樹穴植被的喬木要適當增加施肥量和次數(shù)，肥料要埋施，先打穴或開溝，施肥后要回填土、踏實、淋足水、找平，防止肥料外露。3、喬木的病蟲害防治建立病蟲預(yù)警制度，保證在病蟲害發(fā)生的早期進行殺滅。為減少對本商業(yè)廣場工作、生活的影響，殺蟲滅害工作通常將安排在節(jié)假日或夜晚進行，并選用環(huán)保、低毒藥劑。4、實施細那么1〕澆水洗葉：即時處理。2〕整形修剪：每月1次。3〕松土培土：每年1次。4〕施肥：每年兩次。5〕噴藥：每季一次，并根據(jù)植物病蟲情況增加次數(shù)、藥量。6〕綠地清潔：即時處理。五、草坪養(yǎng)護1、草坪的修剪草坪的修剪主要是促使草的根系分蘗，增加草的密度，從而到達美化作用。根據(jù)珠海地區(qū)的天氣，草坪一般高度在5-10厘米為宜。為提高草坪的抗熱和耐旱的能力，將在溫度低的季節(jié)和生長旺的季節(jié)剪得低一些，在炎熱的夏季留高一些。每次修剪長度不超過葉子的30%，修剪時機掌握在草苗有50%-60%到達適合修剪的高度進行。2、草坪的灌溉草坪在初植期出苗前為保證草床濕潤，需勤澆水，每次少澆水，以促進根系生長分孽。出苗后在生長期和干旱期要勤澆水、澆透水。草坪在施肥后要及時澆水，以利于草苗吸取更多的養(yǎng)分。整體標準是每天的淋水量不低于該草種該規(guī)格的蒸發(fā)量。由于噴灌和澆水等方式會加重葉部病害的發(fā)生，澆水時間通常選擇在晴天的上午，以便及時地降低葉面的濕度，提高草種的抗病能力。3、草坪的施肥草坪的肥料分為化學肥料和有機肥料兩種。通常的化學肥料主要是硫酸銨、碳酸銨、尿素等，在施肥過程中將氮肥、磷肥、鉀肥配合使用，這三種肥料的配合比率定為5：4：3為宜。施肥量為每平方米1-1.5千克。有機肥包括堆肥、餅肥、人畜糞肥等，施肥量為每平方米1.5-2.5千克。4、草坪的除雜草坪的雜草去除包括人工去除和藥物去除兩種，在初植之前，先在播種區(qū)域澆足水分，促使播種區(qū)內(nèi)的雜草出苗，之后徹底去除雜草，最后再播種草苗。草坪的人工去除雜草主要是用小刀或小鋤把雜草連根挖出，也可使用剪草機將雜草剪斷，使其喪失繁殖能力?；瘜W藥物去除雜草，將使用除草劑如敵草隆等蘊藥物進行。一般草坪雜草分為闊葉草及單子葉雜草，在每年5月初至5月中旬，用藥劑1000倍至1500倍溶液通過葉面噴施，之后15-20天時，再大型施藥一次，同時將根據(jù)草種生長情況以及雜草情況適時除雜，以保證草坪的草種純度到達95%以上。5、草坪的病蟲害防治草坪的病害主要有黑粉病、炭疽病等，草坪的病害采用殺菌劑來防治，常用的殺菌劑主要有多菌靈、百菌清等。草坪的蟲害主要有小地老虎、螻蛄等，用溴化鉀殺小地老虎，使用90%的敵百蟲1000倍溶液噴殺黏蟲。將采用生物防治的方法，減少對環(huán)境的污染。用藥物防治時，一般選擇在晚上或節(jié)假日進行，以減少對本商業(yè)廣場工作、生活的影響。6、草坪的更新復(fù)壯草坪的更新復(fù)壯多采用斷根、施肥、重新栽植、覆沙土等方法。草坪覆沙土可以防善草坪結(jié)構(gòu)以及土壤的結(jié)構(gòu)，調(diào)整草坪根系的分布，增強透氣性。重新栽培將用全部翻整挖出的方法，多用以擴大草坪的面積。將對被破壞或其他原因引起死亡的草坪植物及種補植，使草坪保持完整，無裸露地。7、實施細那么1〕除雜草：生長季節(jié)〔4月-10月〕，每月除雜草3次，非生長季節(jié)每月除雜草1-2次，要求連根拔除。2〕修剪邊角。3〕平整草地：利用冬季保綠鋪平，以保持綠地平坦。4〕補植：對因生長不良等造成的裸露地，及時密植草地并加強保護。5〕淋水、施肥：草地淋水主要安排在干旱少雨季節(jié)，1-2天淋水一次；每個月一般施肥一次，以保持良好的長勢。六、灌木、花卉和綠籬養(yǎng)護1、灌木、花卉和綠籬的修剪1〕灌木：注意觀察，根據(jù)景觀設(shè)想的要求，定時修剪，自然形態(tài)的灌木類，那么保持相宜的比例，以到達最正確的欣賞效果。整形球型類的灌木，在生長旺盛的夏季每月應(yīng)修剪2次，日常每40天修剪1次，保持球體的結(jié)實、圓潤、美觀。對開花類的灌木的修剪應(yīng)避開花期，開花期盡量不進行修剪或只進行輕度的修剪，以保持花期開花繁茂。2〕綠籬：要求修截面平直整齊。3〕花卉：及時修剪花卉的公枝、旁枝、弱小枝，定時修剪花卉黃葉、殘花。2、灌木、花卉和綠籬的噴淋和施肥灌木、花卉和綠籬等欣賞性植物使用有機肥應(yīng)充分腐熟，這樣可以把有機物中的病原物及害蟲徹底殺死。使用無機肥料時，將調(diào)節(jié)氮、磷、鉀的比例，適量增施磷、鉀肥，以提高植物的抗病性。對這些欣賞型植物，通常選擇在秋天施肥，保證每年大型施肥一次。由于噴灌和澆水等方式會加重植物葉部病害的發(fā)生，將采取溝灌、滴灌方式進行。通常澆水時間安排在晴天的上午，以便及時的降低葉面的濕度，整體的標準是每天的淋水量不低于該種植物的蒸發(fā)量。3、灌木、花卉和綠籬的病蟲害防治本商業(yè)廣場內(nèi)植物害蟲眾多，吮吸植物汁液的害蟲有蚜、蚧、葉蟬、葉螨等體型較小的害蟲。食葉害蟲主要有鳳蝶、枯葉蛾、葉蜂等蛀食樹干的害蟲主要有天牛、吉丁甲類等害蟲。針對這些蟲害，會采取綜合防治法：1〕減少病蟲源，在花壇、林帶周圍鏟除雜草，切斷害蟲的中間宿主。冬季清理枯枝集中燃燒或掩埋，對樹干刮除老樹皮并涂上石灰水，結(jié)合整枝，適當修剪花木并集中處理，可減少越冬蟲源。2〕化學防治，對害蟲主要采取防治，在害蟲爆發(fā)前及時防治。對危害葉部的害蟲，主要采取觸殺、胃毒、熏蒸、內(nèi)吸功能的化學藥劑，不同的害蟲有不同的選擇。吮吸植物汁液的害蟲，要用熏蒸、內(nèi)吸類藥劑。食葉類害蟲主要使用觸殺及胃毒類藥劑。為減少對本商業(yè)廣場工作、生活的影響，通常安排晚上或節(jié)假日進行病蟲害防治工作，并采用生物藥劑或燈光誘殺、潛所誘殺、人工防治等方法。4、灌木、花卉和綠籬的除雜欣賞植物里面的雜草極容易給植物帶病蟲害，同時又影響植物的整體美觀。通常雜草有狗尾草、馬唐等，除雜通常采用低位修剪及噴施除草劑的方法。除雜后保證植物根系不受損傷，不留枯草，盡量防止雜草種子脫落。5、灌木、花卉和綠籬的補植方法及時清理死苗，力求規(guī)格與原來植株接近，保證良好的景觀效果。6、實施細那么1〕松土除雜草：對于尚未郁閉的綠籬，每月松土除雜草2次，已郁閉的綠籬每去除寄生藤2-3次，養(yǎng)護面松土除雜草一次，為防止草坪長入，5-6月、8-9月各修邊一次，修邊寬度30CM，修邊一定要整齊、有美感。2〕修剪整形：保持0.7-1.8米高，上面平整，邊角整齊，線條流暢，新梢10CM以上即修剪，一般生長季節(jié)，新梢10CM以上即修剪，一般生長季度4-10月，每月修剪整形3次，非生長季節(jié)每月修剪2次。3〕施肥：每月追復(fù)合肥一次，每年根據(jù)其長勢和覆蓋率情況適當施基肥1-2次，基肥0.5-1KG/平方米，復(fù)合肥0.1-0.15KG/平方米，施肥方法以撒施為主。4〕補植：對養(yǎng)護不當?shù)仍斐伤烂缫皶r補種，一般應(yīng)補回原來的種類，并力求規(guī)格與原來的相近。5〕淋水：施肥和補植需加強淋水，補植后一個星期內(nèi)每天淋水一次，施肥時加強淋水，一般情況下2-3天淋水一次。6〕本商業(yè)廣場入口：主要用于陪襯與襯托正門的標志性主景，擺放時注意顏色的協(xié)調(diào)性與空間搭配的層次性，能夠直接襯托出主景，進而表達出本商業(yè)廣場特有的景觀。因此在品種選擇上以小植物為主。花卉顏色的搭配和花卉品種可根據(jù)季節(jié)進行調(diào)整和更換，一般每月更換一次。第七節(jié)本商業(yè)廣場平安管理方案一、根本情況本商業(yè)廣場占地面積較大，特別是有較長的臨街路段，開放式管理，給本商業(yè)廣場的平安管理增加了困難，本商業(yè)廣場平安管理工作應(yīng)貫徹“預(yù)防為主、綜合治理〞的原那么，以消防平安、本商業(yè)廣場秩序維護為中心，建立一支訓練有素的管理隊伍，人防、技防相結(jié)合，科學定崗、依法管理，為本商業(yè)廣場創(chuàng)造一個平安、穩(wěn)定的環(huán)境。二、平安效勞目標1.確?？刂坪蜏p少各種事故的發(fā)案率，營造平安、舒適的工作環(huán)境。2.確保本商業(yè)廣場內(nèi)全年治安穩(wěn)定。3.消防設(shè)施完好率100%。三、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)平安管理平安管理消防平安管理本商業(yè)廣場秩序維保平安防范交通管理四、平安管理的實施措施1、崗位設(shè)置根據(jù)本商業(yè)廣場現(xiàn)狀，占地面積大、圍墻長、流動人口多，采用定人、定崗、定責，各負其責，按崗位工作流程執(zhí)勤。2、保安體系三個機制1〕鼓勵機制：獎罰清楚，鼓勵見義勇為，塑造本商業(yè)廣場平安模范英雄，物質(zhì)獎勵與精神獎勵并重。2〕競爭淘汰機制：在保持保安部伍相對穩(wěn)定的根底上，建立競爭淘汰考評機制，設(shè)末名淘汰，鼓勵上進，創(chuàng)平安新品牌。3〕監(jiān)督機制：讓商戶參與監(jiān)督，定期收集商戶對保安工作的意見、建議。3、平安管理措施4.1成立快速應(yīng)急分隊目的：及時處理各種突發(fā)事件。適應(yīng)范圍：本商業(yè)廣場物業(yè)部全體員工。快速應(yīng)急分隊的建制分為兩組：一組為快速反響組，隊員由所有保安員組成，分三班全天候24小時執(zhí)勤。二組為快速支援組，隊員由公司保安員機動巡邏隊組成。三組為預(yù)備組，隊員由物業(yè)部員工組成。4.2任務(wù)1〕確保本商業(yè)廣場商戶人身財產(chǎn)平安，并結(jié)合技防、物防、人防，確保防范重點，明哨和暗哨相結(jié)合，定時和不定時巡視，檢查可疑點，實行全天候巡邏、監(jiān)視。2〕發(fā)生突發(fā)情況時，快速組成員要在第一時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，按照分工，各負其責，機智、靈巧、勇敢、果斷的處理各種案例并做好請示匯報。3)防盜措施，根據(jù)的管理經(jīng)驗，盜竊常在商戶上班期間或夜間進行，為此，對重點部位安排人員巡視。5、建立三參與的平安網(wǎng)絡(luò)1)根據(jù)“互動式物業(yè)管理〞的管理理念，與商戶建立平安公約，商戶參與平安管理群防群力，發(fā)生可疑情況時，監(jiān)控中心即時指揮相關(guān)人員趕赴現(xiàn)場處理。2)物業(yè)部全體員工均為“平安大使〞，聯(lián)合參與抓平安，一旦發(fā)現(xiàn)可疑人員、物品，立即報警，及時處理、控制。3)與轄區(qū)派出所建立密切關(guān)系，利用現(xiàn)代化的通訊工具和設(shè)備，建立平安大網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動機制，以本商業(yè)廣場消防中心為指揮中樞，辦公樓保安為根底，以公司保安機動巡邏隊組成為快速反響力量及時有效地控制各類事故案件的發(fā)生。6、制定科學的安防內(nèi)部管理方式1)科學全面，嚴格目標管理，一級抓一級，層層抓落實，嚴格的質(zhì)量管理體系及崗位責任制，建立健全各項規(guī)章管理制度；2)嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度，多樣化鼓勵隊員的工作熱情；3)及時細致的思想教育工作，團結(jié)向上熱情飽滿的工作，確保治安的正常工作秩序不受到干擾和阻礙；4)嚴格進行培訓考核，合格前方可上崗，實行24小時巡視、巡查；5)24小時不間斷巡查本商業(yè)廣場，慢步巡查樓層，分時間段重點巡查，尤其是在商戶關(guān)門期間；6)采取多看、多問、多查的方法，不放過任何一個可疑點。7)加強保安員的法律教育，尤其是加強?治保安理處分條例?的學習，增強其法制觀念；五、平安管理崗位職責1、門崗1〕24小時嚴密監(jiān)視本商業(yè)廣場外圍各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不平安跡象，及時通知保安班長就地處置，必要時可通過對講機向隊長或客服中心報告，且隨時匯報動態(tài)情況，直到問題處理完畢；2〕掌握本商業(yè)廣場出入客人動態(tài)、熟悉由本崗進出的商戶及其經(jīng)常交往的社會關(guān)系情況；4〕對于進入本商業(yè)廣場進行作業(yè)的各類車輛做好盤查、登記。5〕認真做好執(zhí)勤記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責任明確。2、機動巡邏崗1〕協(xié)助客服中心向商戶提供特約效勞；監(jiān)管本商業(yè)廣場內(nèi)的人員活動情況，維持管區(qū)內(nèi)秩序，防止發(fā)生事故；2〕巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況；3〕對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進行盤問、檢查；4〕制止本商業(yè)廣場內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件；5〕驅(qū)趕本商業(yè)廣場內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負責火警、匪警的驗證，負責緊急事件〔如火災(zāi)、臺風等〕的應(yīng)急處理；6〕答復(fù)訪客的咨詢，必要時為其導向。7〕指揮車輛的停放，保證消防通道暢通六、消防管理1、消防控制中心管理1〕實行24小時值班制。2〕值班人員必須具備高度的警覺性和高度的責任心，能熟練操作設(shè)備。3〕值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。4〕控制中心出現(xiàn)報警信號，首先打電話到報警部位查明情況，如假設(shè)誤報，立即消除，如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警，立即通知當班保安人員。5〕值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運行記錄，值班過程中發(fā)現(xiàn)誤報應(yīng)填寫時間、地點等。2、動火作業(yè)審批制度1〕本商業(yè)廣場動火作業(yè)實行審批制度。2〕需動火作業(yè)單位預(yù)先向物業(yè)部提交書面申請，申請應(yīng)包括動火作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)部位、責任人、現(xiàn)場監(jiān)控人、動火作業(yè)人員、起止時間及防范措施等內(nèi)容。3〕物業(yè)部審查申請是否符合要求，做出同意動火或駁回申請的決定。4〕動火作業(yè)現(xiàn)場必須配備滅火器材。5〕物業(yè)部安排消防平安管理人員到現(xiàn)場監(jiān)控動火作業(yè)情況。6〕動火作業(yè)完成后，由作業(yè)單位負責清理動火現(xiàn)場，并向物業(yè)部申報完工驗收。7〕物業(yè)部檢查無平安隱患，簽發(fā)驗收意見。3、消防設(shè)施設(shè)備管理1〕消防設(shè)施器材的配備A、本商業(yè)廣場應(yīng)根據(jù)?消防法?、?建筑防火標準?等規(guī)定，配備相應(yīng)的消防設(shè)施、設(shè)備、器材，消防設(shè)施、器材由消防管理人員登記造材，以備查詢。B、本商業(yè)廣場消防設(shè)施、設(shè)備、器材的更新、改造、增補，由物業(yè)部提出方案，經(jīng)商戶審核同意后實施。C、消防管理人員每月對消防設(shè)施、設(shè)備、器材檢查一次，主要工程有：消防栓、防火門、消防指示燈、應(yīng)急燈等，并做好相應(yīng)記錄。4、消防知識培訓1〕管理公司通過宣傳欄、通知、公告方式向商戶傳達消防工作情況。2〕積極參加社會各項消防活動，參加公安消防部門舉辦的各種培訓、學習。3〕定期對全體物業(yè)管理人員進行消防根底知識、滅火技能等訓練，進行考核。5、平安檢查工作1〕建立三級平安檢查機制A、一級檢查由員工自檢、互檢結(jié)合進行，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。B、二級檢查由部門領(lǐng)導實施，針對重點區(qū)域、管理死角進行。C、三級檢查由公司領(lǐng)導實施，重點檢查和抽查相結(jié)合。2〕平安隱患的整改。A、假設(shè)檢查發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，檢查負責人應(yīng)填寫整改通知單，送達至責任單位。B、責任單位在接到整改通知后，應(yīng)組織人員對平安隱患及時進行整改，管理公司應(yīng)提供協(xié)助。C、整改完成后，檢查負責人應(yīng)組織人員對平安隱患進行復(fù)查，并記錄復(fù)查結(jié)果。6、消防應(yīng)急預(yù)案1〕火情報警A、任何人發(fā)現(xiàn)火情都應(yīng)立即報警，在本商業(yè)廣場各樓層內(nèi)可用力按壓手動報警器進行報警，在樓層外及時通知就近區(qū)域保安，也可打119電話向市公安消防隊報警。B、消防控制中心接到準確火情報警信號后，立即通知本商業(yè)廣場消防負責人，同時通知本商業(yè)廣場應(yīng)急消防分隊趕赴火場進行滅火。本商業(yè)廣場消防負責人根據(jù)火警情況撥打119電話報警，報警時說出火災(zāi)地點，或是的種類及大小、報警者姓名及發(fā)現(xiàn)火情時間。2〕組成義務(wù)應(yīng)急消防分隊A、本商業(yè)廣場消防負責人接到確認火災(zāi)警報后，立即召集當值員工組成義務(wù)消防應(yīng)急分隊，一般分成六個組：指揮組：由本商業(yè)廣場消防負責人、保安部隊長、消防控制中心負責人、公安消防隊負責人中XX人組成；設(shè)備組：由工程部當值員工組成；疏散組：由保安部局部當值員工及保安部應(yīng)急分隊組成；滅火組：由保安部局部當值員工及保安消防應(yīng)急分隊組成；警戒組：由保安部門負責；后勤組：由行政員工組成。3〕各組織相互協(xié)作，履行職責，撲滅火災(zāi)，將火災(zāi)損失減至最少。指揮組職責：負責組織、指揮本單位員工進行滅火救人工作。A、接到火災(zāi)報警確認報告后，立即召集保安部、工程部等其他當值員工，組成義務(wù)應(yīng)急消防分隊在消防控制中心或者火災(zāi)現(xiàn)場組織指揮滅火救人工作。B、組織火情偵察，掌握火勢開展情況，確定火場的主要方面及時召集力量。C、向各部門各小組下達疏散、救人、救物、滅火、供水等任務(wù)，并檢查執(zhí)行情況。D、公安消防隊到達火場后，及時向公安消防負責人報告火場情況，帶著員工統(tǒng)一服從火場總指揮的領(lǐng)導。設(shè)備組職責：工程部各專業(yè)員工，得到本商業(yè)廣場發(fā)生火災(zāi)信息時，應(yīng)迅速趕到消防消防中心和火災(zāi)現(xiàn)場相互結(jié)合，投入滅火戰(zhàn)斗。A、消防控制中心值班人員的職責即“火災(zāi)操作規(guī)程〞：a.自動報警器顯示火警信號后，立即通知報警區(qū)域保安前往報警點檢查核實。b.火災(zāi)確認后，立即通知上一級主管領(lǐng)導，火災(zāi)地點、火災(zāi)情況。c.通知各部門啟動相應(yīng)的消防設(shè)施，包括排煙風閥、風機緊急播送、客梯回歸首層停止使用，切斷非消防用電源，通知高壓房啟動發(fā)電機〔防排煙閥及切斷電源，應(yīng)首先開啟本層及相鄰上下兩層，然后根據(jù)情況在逐步向上開啟，電源也逐步向上切斷〕。d.打119電話報告火災(zāi)地點、火災(zāi)種類、火勢大小、報警人姓名，請求市公安消防隊支援。e.消防控制中心人員應(yīng)注意觀察聯(lián)動臺面板信號燈，做好記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障通知設(shè)備組員工前往修理。f.利用通訊器材保持同火災(zāi)現(xiàn)場的聯(lián)系，保持同應(yīng)急消防分隊指揮組、