虛擬辦公室商業(yè)計劃書

鉗金壹號商務(wù)領(lǐng)地項目

計

劃

書二0_0年胡9T 決西XTTST 必44勰'01VI 出B郵幼爛兇、6乙I UhHWW引、801 磚業(yè)穹760 感呈色單'9TOC\o"1-5"\h\zso rows 丫V0 囚舌目血業(yè)舌宴'侈單＞￡0 早也 '￡乙0 涎目宣 '乙10普目J摘要4.1項目簡介鉑金城19樓虛擬辦公室是本商業(yè)計劃書計劃成立的項目，它的成立依托于甲級寫字樓鉑金城提供的硬件配備和其良好的出租率。項目位于成都市著名的騾馬市商圈青龍街27號，占領(lǐng)CBD規(guī)劃的核心區(qū)域，座落于國際連鎖零售巨頭家樂福超市與太平洋百貨之間，與華協(xié)影城密切連接。項目周邊分布大批銀行中心、星級酒店，具有無可比擬的優(yōu)越地理位置。虛擬辦公室起源于西方發(fā)達國家，隨著近年中國經(jīng)濟的深入發(fā)展，這一新興的辦公方式逐漸被引入國內(nèi)，并在沿海取得了較好的發(fā)展。從前兩年開始，虛擬辦公室在成都也開始贏得客戶的青睞，但本土還缺乏綜合實力較強的辦公方案提供商，為本項目的介入提供了寶貴的機遇。項目計劃吸收外部投融資，盡快使項目投入營業(yè)，迅速形成對外服務(wù)能力，成為成都同行業(yè)界環(huán)境一流、服務(wù)獨特、管理先進、效益優(yōu)良的知名辦公方案解決機構(gòu)，同時給投資者以良好的回報。4.2市場營銷項目將通過多渠道的方式對項目進行市場營銷，比如網(wǎng)站、中介、物業(yè)的合作宣傳推廣、打造高素質(zhì)的營銷團隊等。-13營運與SS項目將面向社會選聘優(yōu)秀人材擔(dān)任管理職務(wù)，建立嚴格要求的管理體系，制定工作手冊、服務(wù)質(zhì)量制度、市場營銷制度、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執(zhí)行。丄4投資與財務(wù)本項目計劃總投資為100萬元，投資款項主要用于辦公室的設(shè)計、裝修和前期運營的流動資金。項目投入運營后估計每年將取得240萬元的營業(yè)額、實現(xiàn)利潤在170萬元擺布。2頂目瞅公室"“虛擬辦公室”幾十年前起源于歐美日本，英文是VirtualOffice,而英文Virtual是“實際上的”意思，那末如果將VirtualOffice直譯的話就是“實際上的辦公室”，而我們叫做“虛擬辦公室”。虛擬辦公室”是為創(chuàng)業(yè)初期的自由職業(yè)者、小型公司以及跨區(qū)域經(jīng)營大型公司等單位和個人服務(wù)的?？蛻艨梢杂迷摯髽堑刂纷鳛樗麄冏约汗竟潭ǖ穆?lián)絡(luò)地址，并始終以客戶的身份接聽他們的電話，為客戶介紹他們公司的業(yè)務(wù)范圍和回答一些基本業(yè)務(wù)問題，接聽、應(yīng)答、轉(zhuǎn)達和秘書回復(fù)等內(nèi)容做詳細完整地記錄，然后即將轉(zhuǎn)到客戶手中。這些客戶更可以享受租用暫時辦公室和會議室的服務(wù)，這樣一來，他們就可以隨時隨地在頂級寫字樓的豪華氣派的寫字樓里面接待他們的客戶，令到他們客戶對他們刮目相看是顯而易見的。服務(wù)式辦公”是指是指全裝全配的一個辦公室、辦公樓層，或者整棟大樓，由專業(yè)的管理公司管理，并將單獨的辦公室或者樓層出租給其他公司使用，即租即用，無需花費時間裝修和布置。服務(wù)式辦公室也被稱作服務(wù)型辦公室、商務(wù)中心、辦公商務(wù)中心、行政套房或者行政中心，在世界各大城市的商務(wù)區(qū)比較常見，為客戶提供盡可能完整的辦公服務(wù)體系，以服務(wù)性為主的全新辦公出租方式，是辦公室出租的最高級形式。（本項目所指虛擬辦公已經(jīng)包含服務(wù)式辦公，以下再也不作說明。）2.2項目臧項目地點位于青龍街鉑金城19樓，建造面積500余平米，層高5米，裝修完成后實際使用面積可達800平米。項目地處成都傳統(tǒng)商騾馬市是較為成熟的商業(yè)地段，也是成都的新興CDB核心區(qū)域，強大商務(wù)消費實力強力支撐鉑金城成為炙手可熱的高端寫字樓。騾馬市2.3項目SJgA本項目的發(fā)起人為成都文仁傳媒廣告有限公司，公司秉承傳統(tǒng)文化傳播路線的同時，并在文化衍生行業(yè)不斷開辟創(chuàng)新，具備專業(yè)的策劃經(jīng)驗和高效的執(zhí)行團隊。成都文仁廣告?zhèn)髅接邢薰粳F(xiàn)已同鉑金城物業(yè)持有人投資公司簽訂了10年的租賃合同（見附件）。3.1宏觀背量隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已經(jīng)在快速改變西部地區(qū)的經(jīng)濟生態(tài)，成都作為西部經(jīng)濟重鎮(zhèn)，經(jīng)濟發(fā)展迅速，年均地區(qū)生產(chǎn)總值以兩位數(shù)增長，在良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，各類新生企業(yè)和生意不斷浮現(xiàn)，外地來蓉投資、商務(wù)的需求也不斷增長，經(jīng)濟的活躍和人氣的積聚，為成都營造了繁榮的社會經(jīng)濟面貌。3.2區(qū)位特點成都市場體系完善，消費需求強勁，其市場不僅覆蓋四川8700多萬人口，也輻射西南6省市區(qū)2.5億人口，擁有廣闊的市場。目前，成都已初步形成較全面的綜合性工業(yè)體系，完善的產(chǎn)業(yè)配套可以為外來企業(yè)到內(nèi)地發(fā)展提供良好的服務(wù)支撐。城市的發(fā)展，離不開優(yōu)良的硬件基礎(chǔ)，成都作為西南地區(qū)的交通、通信樞紐，擁有公路、鐵路、航空相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)?！败浖蓖瑯邮瞧髽I(yè)發(fā)展不可或者缺的必要條件。成都多年來致力于規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)，不斷深化行政審批制度改革，在同類城市中行政許可項目至少。為企業(yè)提高辦事效率，降低辦事成本。這些使得成都的投資和商務(wù)成本大幅降低，企業(yè)和生意人越來越青睞成都的優(yōu)良商務(wù)環(huán)境。隨著城市大環(huán)境的不斷升級，成都多次被評選為中國最佳商務(wù)城市之一，許多外地企業(yè)在蓉設(shè)立了分公司、辦事處或者后臺服務(wù)中心，外地企業(yè)都把成都作為進軍西南地區(qū)的橋頭堡，帶動了成都在辦公等領(lǐng)域的需求增長，也推動了辦公方式的轉(zhuǎn)變和多元化。4市場、舲和項目定位4.1市場分O?測成都目前仍舊以傳統(tǒng)的辦公方式占領(lǐng)絕對主導(dǎo)地位，各類寫字樓、辦公樓宇仍是經(jīng)營者的首選，但隨著虛擬辦公的引入和虛擬辦公優(yōu)勢的凸顯，已經(jīng)對成都未來辦公市場產(chǎn)生了一些重要的影響。

虛擬辦公室”，作為新生事物，具有積極的時代意義。目前成都有三類虛擬辦公室，具體情況如下：第一類：全球性的跨國集團操作的“虛擬辦公室”，他們在頂級的寫字樓擁有或者租用整層樓面，面積較大，設(shè)備新穎，管理專業(yè)，他們的客戶群體不少是全球500強企業(yè)。因其定位太過于遵循有的模式，未實現(xiàn)本土化，喜好走高端路線，投資額巨于遵循有的模式，未實現(xiàn)本土化，喜好走高端路線，投資額巨大，投入回收期會較長，成都目前這種公司不超過2家。第二類：就是幾乎全部是從業(yè)主那里短期租賃來的幾十個平方或者一百多平方的“虛擬辦公室”和“合租辦公室”，都是剛剛開業(yè)不久，裝修都非常簡陋，工作區(qū)域非常狹窄壓抑，但是價格便宜。這種類型占領(lǐng)成都目前虛擬辦公的主要市場，但其僅能滿足最基本的需求、提供最基本的服務(wù)，定位低端、規(guī)模小、地段差，從而無法產(chǎn)生好的市場口碑和經(jīng)濟效益。第三類：就是公司自己全資擁有辦公物業(yè)的“虛擬辦公室”服務(wù)公司，這在成都也為數(shù)不多。總的來說，成都的虛擬辦公市場越來越得到市場的認可，但市場格局還不明了。市場的需求還得不到滿足，個別區(qū)域還沒有虛擬辦公的介入，市場上但凡硬件環(huán)境較好的虛擬辦公室都處于滿租狀態(tài)，讓有需求的客戶只能去選擇傳統(tǒng)的辦公方式。結(jié)合北京、上海等地虛擬辦公發(fā)展的情況來看，成都這兩年將迎來虛擬辦公發(fā)展的最佳時期。4.2競爭分析(SWOT)⑴優(yōu)勢硬件超前

本項目已經(jīng)完成為了裝修施工方案，裝修、設(shè)施、設(shè)備將具有超前意識，以實用性、舒適性的格調(diào)進行精美裝修，突出以人為本的功能性，做到與眾不同，并在成都目前虛擬辦公行業(yè)內(nèi)能引領(lǐng)潮流②具有顯著的成本費用優(yōu)勢開辦虛擬辦公室的成本費用是影經(jīng)濟效益的一個重要因素，新建虛擬辦公室的租賃或者購買成本是重要的成本費用因素。如香格里拉有家外資虛擬辦公提供機構(gòu)，其經(jīng)營良好，往往處于滿租狀態(tài)，但每月租賃成本和物管費就高達共計近30萬元，大大提供了運營成本。而本項目租金每月每平米僅30元，優(yōu)勢明顯。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢和商項目所處的區(qū)域目前尚無其他虛擬辦公場所，隸屬大型商和商務(wù)黃金地段，將有助于提高項目的知名度、出租率和服務(wù)價格④項目自身優(yōu)勢虛擬辦公相對傳統(tǒng)辦公有以下優(yōu)勢：A、 低廉的開辦成本；B、 尊貴的商務(wù)地址；C、 靈便的租賃期限；D、 免維護，等等品牌知名度本項目致力于建立同行業(yè)最佳品牌，而建立品牌并得到市場認可將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。資金到位時間本項目需要靠投融資實現(xiàn)，資金投入的時間決定了項目能否盡快搶占先機，贏得市場的黃金發(fā)展期。(3)1(1^虛擬辦公處于發(fā)展上升期從目前全國特別是沿海地區(qū)虛擬辦公的情況，結(jié)合成都本土虛擬辦公業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀不難看出，市場的發(fā)展剛剛進入加速期，需求遠未飽和，為項目的發(fā)展提供了難得的機遇。成都經(jīng)濟的發(fā)展隨著國家西部大開辟戰(zhàn)略的實施和成渝經(jīng)濟區(qū)的逐漸成型，成都經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，二線城市的成都在不少方面已經(jīng)越來越接近一線城市的發(fā)展水平，這些都會提供大量的商業(yè)機會，增加成都的商務(wù)、投資機會，為成都辦公行業(yè)的發(fā)展提供了助力。⑷懸傳統(tǒng)辦公市場的競爭辦公行業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，存在激烈的市場競爭，同行業(yè)特別是傳統(tǒng)辦公室的競爭將始終伴有項目的經(jīng)營。經(jīng)濟周期的影響辦公業(yè)作為社會經(jīng)濟的重要組成部份，容易受到經(jīng)濟大環(huán)境的影響，經(jīng)濟蕭條勢必造成辦公、商務(wù)等活動的銳減。4.3 論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過自身努力和正確的經(jīng)營策稍加以彌補，面臨的威脅并不大，應(yīng)當采取增長型進取戰(zhàn)略盡快實施，使本項目能夠在2022年9月前正式投入運營。4.4項目定位根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展狀況、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于服務(wù)式辦公室和虛擬辦公室領(lǐng)域的引領(lǐng)者?？蛻羧褐饕ㄎ挥诟黝愑猩虅?wù)辦公需求的企業(yè)、單位、創(chuàng)業(yè)者等5丄總體以項目經(jīng)營成本費用較低的優(yōu)點為契機，盡快對項目實行硬件打造并建立專業(yè)人材團隊，爭取在2022年9月之前能夠正式營業(yè)，以合理的價格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立項目的競爭優(yōu)勢，通過與物業(yè)公司、中介機構(gòu)合作，結(jié)合項目的自行銷售，在1-2年成為成都市知名辦公方案提供商。在項目運行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或者合作投資，利用已有的經(jīng)營經(jīng)驗，實施戰(zhàn)略擴張，將營業(yè)網(wǎng)點進一步擴展到其他有潛力的區(qū)域，實現(xiàn)戰(zhàn)略提升，創(chuàng)造更大收益。52發(fā)展戰(zhàn)略步驟蹄實現(xiàn)營業(yè)⑴本階段目標本階段需要實現(xiàn)的目標：及時選擇好條件適宜的投融資合作火伴，解決資金瓶頸，完成裝修施工，完成管理人員的選聘工作，對招聘員工進行培訓(xùn)，建立和完善管理體系和服務(wù)體系，快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟效益。⑵工作重點積極尋覓融資渠道，及早完成管理人員和硬件配備，按照高標準的要求建立管理和服務(wù)體系，進行員工培訓(xùn)，完善營運條件，使項目及早進入可正常營運狀態(tài)。本階段計劃在2－4個月內(nèi)完成。iiasam?認可并成為成都知名辦公方榊決膵之一⑴本階段目標通過市場檢驗，在出租率、客戶美譽度、經(jīng)濟效益等方面占領(lǐng)成都的率先地位，成為成都知名的虛擬辦公提供商之一。⑵工作重點加強內(nèi)部管理、進一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴格控制成本費用。加強銷售隊伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高出租率和營業(yè)收入。本階段計劃在1－2年內(nèi)實現(xiàn)。m.實施戰(zhàn)瞄廣張f 提高經(jīng)smss⑴本階段目標本階段需要實現(xiàn)的目標：通過實施戰(zhàn)略擴張，增加項目的營業(yè)網(wǎng)點，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營，提高項目的整體檔次和知名度，進一步大幅提高經(jīng)濟效益。⑵工作重點繼續(xù)提升項目的管理和服務(wù)水平，推出新的營業(yè)網(wǎng)點增加項目的競爭優(yōu)勢。本階段計劃在2-3年后開始。市場營銷6.1目標市場具體如下:⑴服務(wù)式辦公室：普通企業(yè)、外地駐蓉辦事處、分公司、創(chuàng)業(yè)者⑵虛擬辦公室：各類企業(yè)、公司6.2產(chǎn)品和服務(wù)虛擬辦公室、服務(wù)式辦公室以及各類商務(wù)增值、個性化服務(wù)等。63定價定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手的價格策略進行定價以及根據(jù)行業(yè)情況采取差異化的定價方式。6.4銷售mm直接渠道⑴客戶上門；⑵銷售人員推銷；⑶電話營銷。間接渠道⑴通過中介；⑵網(wǎng)絡(luò)定單。6.5宣傳策略加強與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃一些暫時性的新聞報告宣傳。6.6銷售激勵制度本項目將根據(jù)實際情況，制定針對部門的銷售獎勵制度，保證員工促進銷售的積極性。營運和管理7.1業(yè)務(wù)超基本業(yè)務(wù)流程為：咨詢實地查看簽訂合同入住72營運管理初步計劃I.酹項目和湃?66⑴服務(wù)項目①服務(wù)式辦公室；②虛擬辦公室；個性化服務(wù)。⑵基本設(shè)施安排項目的基本設(shè)施決定了服務(wù)能力和條件，項目計劃安排如下基本設(shè)施：①全天候的安保②冷熱空調(diào)系統(tǒng)電信設(shè)施IT設(shè)施和互聯(lián)網(wǎng)，如打印機、復(fù)印機、傳真、掃描等辦公家具茶水間，包括冰箱、微波爐、咖啡機、飲水機以及相關(guān)物料等n.建立并實施完善的超礎(chǔ)具體包括環(huán)境及設(shè)施標準、物料的配備標準、員工狀態(tài)標準、服務(wù)質(zhì)量標準等。HL建立并實施完善的財務(wù)內(nèi)控制度為強化管理，降低運營成本，項目將建立全方位的財務(wù)內(nèi)控制度。7.3機構(gòu)卻項目計劃的機構(gòu)設(shè)置如下圖:7.4人員配備行政秘書：5名保安：1名服務(wù)員：1名后勤：1名其他職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。7.57.5項目的管理團隊核心部份來自于創(chuàng)辦人，部份外聘具有行業(yè)管理經(jīng)驗的人員。&1項目煩網(wǎng)HS目前裝修設(shè)計、施工方案已經(jīng)出爐，資金到位進行裝修并購買相應(yīng)的硬件設(shè)備后即可投入使用，項目計劃于2022年7月初進行裝修，9月之前投入運營。計劃投資總額100萬元。82投髒費用

80萬元。⑵辦公家具費用10萬元。⑶辦公設(shè)備費用5萬元。⑷物料費用和前期流動性支出5萬元。本項目的特點是啟動資金少，但需要準備前期運營的流動資金，實現(xiàn)正常經(jīng)營后即可實現(xiàn)現(xiàn)金流的快速回籠和資金沉淀，估計這個期間在1-3個月。&3收入預(yù)測估計年實現(xiàn)總收入240萬元，年繳納銷售稅金及附加9.3萬元，詳見表1。表1 銷售收入及稅金附加情況表 單位：萬元項目服務(wù)式辦公收入虛擬辦公收入收入15090稅金及附加（收入的項目服務(wù)式辦公收入虛擬辦公收入收入15090稅金及附加（收入的7.51.82409.32409.3合計注：服務(wù)式辦公室出租率按平均80%計算，虛擬辦公室收入按平均每月服務(wù)100家計算；服務(wù)式辦公室按每平米每月200元計算，虛擬辦公每月每戶800元。&4瞬費用預(yù)測估計項目總成本費用每年年60萬元。詳見表2.表2 年總成本費用估算表 單位：萬成本項目金額估算依據(jù)租金費用18租賃協(xié)議物管費用3租賃協(xié)議

人員工資36估測能源消耗（水、電等）3收入的1%總計60&5利潤預(yù)測估計項目投入運營后每年可實現(xiàn)利潤170萬元。詳見表3。表3 損益估算表 單位：萬兀序號項目金額1-營業(yè)收入~2402~稅金附加-9.33-成本費用_'604利潤總額約1709?風(fēng)析9」風(fēng)險（1腭瞬來的風(fēng)險辦公業(yè)的發(fā)展是以客戶需求為依托的，由于決定市場環(huán)境的變化受到經(jīng)濟、習(xí)慣、認知等多方面因素的限制，有可能引起客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化。(2)A*資險由于虛擬辦公室是新的東西，我們的經(jīng)營沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可以完全照搬，從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。⑶市場競爭