寫字樓設(shè)計與營銷中的創(chuàng)新理念研討

寫字樓設(shè)計與營銷中的創(chuàng)新理念當(dāng)“逃離中關(guān)村〞的聲音還在人們心頭回響，SOHU、新浪等知名企業(yè)今年卻突然回潮，SUN、寶潔等國際公司也相繼涌入。真是“忽如一夜春風(fēng)來〞，中關(guān)村再次被推到風(fēng)口浪尖。那里的每一個早晨和黃昏依然在繁忙中顯得有些零亂。每個人臉上洋溢著創(chuàng)新的渴望，寫字樓里的燈光依然徹夜通亮?；貧w、升級，一切，在不經(jīng)意間改變。不變的是，中關(guān)村永恒的以人為本的創(chuàng)新精神。人本主義精神鑄就中關(guān)村創(chuàng)新文化如果說CBD蘊涵著的是一種“財富文化〞，那么中關(guān)村那么始終代表著一種“創(chuàng)新文化〞?！叭栓曌鳛檫@種創(chuàng)新精神的載體，就必然成為所有中關(guān)村地區(qū)商務(wù)樓盤所必須考慮的首要對象?！瓣柟?、綠地、清風(fēng)、流水、花園〞，這十個字已經(jīng)成為李宏的口頭禪，但他描述的不是北戴河的療養(yǎng)勝地，也不是京郊的公園，這是他對中關(guān)村東大門的銀谷大廈的概括。李宏，銀谷地產(chǎn)副總經(jīng)理?！啊吮揪瘛瘡膱?zhí)行的角度看，就是在你力所能及的范圍內(nèi)為你的客戶提供足夠的貼心效勞。〞銀谷大廈整座大樓全部采用落地防火玻璃內(nèi)墻，透明的陽光總在你毫不留意的時候毫不吝嗇灑到你身上。而更為巧妙的是，樓里的六個大型空中花園，讓人一年四季隨時能享受到這個北方城市里珍貴的綠色。“我們希望能夠給入駐銀谷每一個企業(yè)員工提供更加放松、更加能夠激發(fā)靈感的空間。〞他堅信“空間能夠創(chuàng)造靈感、提升效率〞?！氨姸嗥髽I(yè)之所以在今年集體回歸中關(guān)村，是因為他們終于發(fā)現(xiàn)其他區(qū)域的文化、企業(yè)行為方式、企業(yè)生態(tài)環(huán)境與其格格不入。〞首創(chuàng)CEO拓展大廈的總經(jīng)理華軍將現(xiàn)今中關(guān)村企業(yè)回潮現(xiàn)象提升到文化高度，“CBD是財富文化，中關(guān)村是創(chuàng)新文化。〞首創(chuàng)CEO拓展大廈對人文關(guān)心從細(xì)節(jié)上發(fā)揮到了極致。不僅異型的外觀設(shè)計改善了樓內(nèi)的采光，每個工作間都有獨立的茶水間，每層多個衛(wèi)生間縮短了從辦公室到衛(wèi)生間的距離，甚至將電梯從傳統(tǒng)的縱向進(jìn)深改為橫向進(jìn)深，以便縮短出入客梯的時間。“我們也曾陷入盲目追求更多使用面積的誤區(qū)，但是市場調(diào)查的結(jié)果告訴我們，做出有競爭力的產(chǎn)品才是最為重要的。〞而從員工實際享用角度出發(fā)設(shè)計的產(chǎn)品就最具競爭力?？臻g最直觀地表達(dá)人本主義精神。但令銀科大廈銷售總監(jiān)劉雁翔最自豪的，不是傲人的地理位置，不是良好的入駐率，而是其完善的配套效勞?！皢T工餐廳的科學(xué)構(gòu)建，健康飲食的合理搭配，我相信入駐銀科大廈的員工都能心滿意足。〞劉總深諳“要滿足一個人必須先。陳春霆:對未來幾年天津市房地產(chǎn)走勢的一些看法一、2024年及奧運前后的價格走勢本人在2024年初就曾經(jīng)在各種房地產(chǎn)類沙龍和論壇預(yù)測，天津市城區(qū)商品房價格將在2001年均價2500元/平方米左右的情況下快速上升，并將用三年左右的時間在2024年前后突破4000元/平方米均價。這個預(yù)測曾經(jīng)一度被認(rèn)為是天方夜談，因而所寫的文章和發(fā)表的言論媒體沒有進(jìn)行報道，但是事實證明了這個看法是準(zhǔn)確的?，F(xiàn)在，我就未來幾年的走勢進(jìn)行一個預(yù)測，并靜待時間驗證，也請各位看官給予指點批評：1、2024年上半年由于政府推出的廉租房和安居房上市，將拉低總體均價，導(dǎo)致均價上漲勢頭短期內(nèi)受到影響，均價調(diào)整不可防止，但是調(diào)整的幅度并不會太大。2、2024年下半年開始，以北部中心區(qū)為主的海河沿線各工程陸續(xù)推向市場、以及包括梅江在內(nèi)的其它區(qū)域新工程不斷推出，這局部物業(yè)大多售價較高，因而將快速拉動均價；而地產(chǎn)商的價格跟隨戰(zhàn)略和消費者投資信心的進(jìn)一步加強將加劇這個態(tài)勢，天津市房價可能面臨第三次快速上漲〔第一輪快速上漲是2024年9月——2024年3月，第二次快速上漲是2024年8月——12月〕。3、由于奧運會，政府可能宣布自2024開始到2024年年奧運會結(jié)束時停止審批新的開工工程，同時要求在建工程必須在2024年之前完工〔包括爛尾樓〕，這勢必導(dǎo)致供應(yīng)量急劇減少，2024——2024年商品房價格上升成為必然。4、由于奧運后新的工程一時無法上市銷售，預(yù)計由于奧運會導(dǎo)致的供需失衡現(xiàn)象將進(jìn)一步延伸到2024年上半年，價格將繼續(xù)走高，這也將是本世紀(jì)初房地產(chǎn)行業(yè)的第一個高點。至此，房地產(chǎn)業(yè)走完第一輪“趕超〞亞洲經(jīng)濟(jì)開展速度較快的國家和地區(qū)平均價格的行情，我們不妨將這輪自2024年——2024年上半年的行情稱為“趕超行情〞。二、熱點區(qū)域2024年初，筆者曾經(jīng)預(yù)測過天津市商品房的熱點區(qū)域?qū)⒁砸缓印埠：友鼐€〕、兩帶〔地鐵輕軌沿線和東南半環(huán)沿線〕、六點〔華苑掃尾工程、太陽城為中心的麗苑小區(qū)、奧林匹克花園為中心的瑞景小區(qū)、梅江、小海地區(qū)域、奧運板塊〕為主要熱點，博得業(yè)內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。許多媒體都加以報道，很大地鼓舞了我。時至今日，我謹(jǐn)對天津市未來3年左右的熱點區(qū)域進(jìn)行預(yù)測，請各位讀者給予批評指正：1、以北部中心區(qū)為首的海河沿線，以文化產(chǎn)業(yè)為主的商鋪將成為第一個熱點。包括古文獨棟OFFICE——稀缺成就價值從總部基地、置地星座、國投大廈，直至人教社以整棟的大手筆購置的韋伯時代A座，獨棟OFFICE越來越受到實力型企業(yè)的追捧。這種寫字樓市場的新趨勢，是基于不同企業(yè)的需求而產(chǎn)生的相應(yīng)個性化選擇。產(chǎn)品細(xì)分化是日益劇烈的寫字樓市場競爭的必然結(jié)果。如果說購置獨棟OFFICE，可以令客戶將企業(yè)的標(biāo)識永久地銘刻在一座建筑體之上，那這個建筑體所處的位置，那么是代表著這個企業(yè)在整個市場中的恒久地位。因此，對于重量級企業(yè)客戶而言，獨棟OFFICE的地理位置，是其購置物業(yè)工程的絕對先決條件。稀缺成就價值！隨著831政策的正式出臺，北京核心區(qū)位的地段也逐漸進(jìn)入稀缺乃至絕版的狀態(tài)。在此趨勢之下，首府的地理位置也就益發(fā)地令一向重視區(qū)位的地產(chǎn)界格外關(guān)注。首府位于京城不可復(fù)制的北二環(huán)稀缺地段——東城區(qū)中軸路與濱河北岸的交匯處。這是北京作為千年傳統(tǒng)古都的一處重要區(qū)位，由高大的皇家宮殿建筑與周圍平緩開闊的傳統(tǒng)民居構(gòu)成的主次清楚、協(xié)調(diào)有序的城市景觀，毫無疑問地代表著北京的建筑精髓。同時，從首府毗鄰的神華大廈、中國成套進(jìn)出口大廈等老牌商業(yè)寫字樓，到新興建的雍和大廈、德勝置業(yè)等一批新形式商業(yè)建筑，北二環(huán)成為一個商務(wù)氣息日益成熟的新商務(wù)地區(qū)。在人文環(huán)境上，北二環(huán)傳承著京城濃厚的文化：人定湖公園、青年湖公園、地壇公園、雍和宮四大城市公園環(huán)圍其側(cè)，良好的人文環(huán)境同樣令首府顯現(xiàn)著優(yōu)越的辦公條件。在這種優(yōu)越的稀缺地理位置之中，首府的建筑設(shè)計師沒有簡單地將建筑的屬性歸納于商業(yè)建筑，以此來建筑一個簡單而無生氣的龐大樓體，去追求純粹的商業(yè)價值。建筑師帶著一種尊重人的理念，從這里探訪到了這個地塊的一種“自然生態(tài)〞屬性。通過充分地調(diào)查與探討，他們發(fā)現(xiàn)，無論是由護(hù)城河形成的水岸資源，還是成熟的河岸林木綠化帶，無一不是在為首府的“自然生態(tài)建筑〞做足了硬件上的備留。在這種條件下，首府的建筑設(shè)計師通過一個風(fēng)車狀建筑群落，到達(dá)了建筑本體與外部自然環(huán)境進(jìn)行最大接觸的面積。室外的園林規(guī)劃通過靜宜、通透的布局與城市構(gòu)成了清晰的圖底關(guān)系，與周邊的德勝門古城門以及雍和宮的傳統(tǒng)建筑群相存并邸，形成了在城市主干線兩側(cè)，錯落有致天際線中的積極元素。城市核心區(qū)域的稀缺地位、罕見的小體量自然生態(tài)建筑，構(gòu)筑了首府小體量獨棟OFFICE的非凡價值所在。在其周邊林立的高樓大廈的映襯下，首府愈發(fā)地令北京地產(chǎn)界感受到了一個新獨棟時代的頂級寫字樓聚集珠江新城來源:民營經(jīng)濟(jì)報寂靜了十幾年的珠江新城，終于出現(xiàn)了期望中的熱火朝天的開發(fā)景象，十幾個在建的寫字樓工程讓這個廣州未來CBD的雛形隱約可見。與其他寫字樓區(qū)不同，珠江新城起步雖晚風(fēng)格卻高，在開發(fā)商眼里，“高級〞已經(jīng)不是他們的追求，幾年過后，“頂級寫字樓區(qū)〞將是珠江新城的一張閃亮名片。大手筆建頂級物業(yè)富力和保利應(yīng)該是目前珠江新城數(shù)一數(shù)二的“大地主〞了。就寫字樓而言，富力有5個地塊，加上建成的保利總共也有5個工程。富力去年年底一口氣拿下了珠江新城的7塊地，其在珠江新城的地總共有8塊，其中2塊是建五星級酒店，1塊建國際公寓，5塊那么是寫字樓工程。據(jù)了解，這幾個工程分別名為富力盈隆廣場、富力科訊大廈、富力中心大廈、富力名流會，還有一個兩塊連片開發(fā)的寫字樓地塊未命名，這些工程會在2024年全部面世。其中，富力中心大廈是超甲級標(biāo)準(zhǔn)，將會成為富力集團(tuán)的新總部，剩余樓層將會以世界及國內(nèi)的500強企業(yè)為目標(biāo)客戶。富力盈隆廣場、富力科訊大廈等其他工程均為甲級標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)客戶也都是以國內(nèi)外的大中型企業(yè)為主。保利已建成的兩棟寫字樓現(xiàn)已售罄，還有3個工程在規(guī)劃設(shè)計階段，但該集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將對這些工程進(jìn)行國際招標(biāo)，將其打造成頂級的寫字樓物業(yè)。保利是比擬早進(jìn)入珠江新城的開展商之一，現(xiàn)在已經(jīng)嘗到了“頭啖湯〞的滋味。據(jù)了解，其開發(fā)的保利大廈已為一政府部門全棟購置；華普廣場開售以來，售價一直在攀升，已從7000多元/平方米漲到了8000多元/平方米，目前已售出了五六成的單位。另外，城建的星匯國際也是甲級標(biāo)準(zhǔn)，工程總體定位為珠江新城內(nèi)集寫字樓、酒店效勞式公寓、商場為一體的綜合商務(wù)大樓。合景美富也在珠江新城拿到了一塊寫字樓用地。據(jù)了解，該工程現(xiàn)已開工，也是定位為頂級寫字樓，樓體有48層，預(yù)計也是2024年上市。在售寫字樓供應(yīng)量達(dá)9萬m2目前，珠江新城內(nèi)在售的一手寫字樓物業(yè)主要有星匯國際、華普廣場、勤建商務(wù)大廈等，這些物業(yè)推出至今市場反響一直很好。其中，勤建商務(wù)大廈是目前廣州寫字樓市場唯一一個有中空設(shè)計的寫字樓物業(yè)，其內(nèi)部認(rèn)購價是8000元/平方米，現(xiàn)在已升至9000元/平方米；華普廣場目前8000多元/平方米的均價已經(jīng)比剛出售時高了1000多元/平方米；太陽島大廈——羅湖商務(wù)平臺新生代太陽島大廈商務(wù)效率、交通效率、工作效率、資金效率、投資效率、空間效率成就——羅湖商務(wù)平臺新生代太陽島大廈，一個充滿陽光氣息的高檔寫字樓宇，矗立在金色羅湖的核心地帶，與陽光酒店、希爾頓深圳彭年酒店隔街相望，挺拔軒昂，氣質(zhì)天成。佇立太陽島，南可望香港元朗綿延起伏的群山，滿目蔥蘢；近可觀彭年、陽光一帶的車流如織、人流如潮，高樓林立中一派繁華盛世商機無限的景象。太陽島大廈，憑借突出的優(yōu)勢，超高的性價比，將致力于打造羅湖新一代高效商務(wù)平臺。位于羅湖區(qū)東門南路與嘉賓路交匯處的太陽島大廈，由深圳市房地產(chǎn)開發(fā)一類一級企業(yè)城建集團(tuán)傾力打造。城建集團(tuán)是幾乎與特區(qū)同齡的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，成立至今已有二十二年開展歷程，僅在深圳市區(qū)內(nèi)就已奉獻(xiàn)了近八百萬平方米開發(fā)量，為數(shù)十萬深港市民提供了優(yōu)質(zhì)舒適的住宅和各類商務(wù)樓宇。而太陽島大廈，那么是城建集團(tuán)在金色羅湖最繁華成熟的地段開發(fā)的新一代全天候高效商務(wù)平臺，它盡享二十余年高速開展帶來的完美配套，也是成長型企業(yè)的新門戶。黃金地段占盡商機太陽島大廈雄踞寸土寸金的東門南路與嘉賓路交匯處，占有不可比擬的地利優(yōu)勢。太陽島大廈臨近羅湖口岸與文錦渡口岸，直線距離均不超過一千米，屬于雙口岸物業(yè)。隨著CEPA的實施，港深經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)一步向縱深拓展，大量往來深港兩地的客戶會聚于此，帶來源源不斷的商機。另外，在深圳商業(yè)的幅員上，東門商圈與國貿(mào)商圈是比肩并立羅湖的兩大商業(yè)旺地，羅湖商業(yè)的顯赫聲名，與上述商圈的興旺不無關(guān)系。外地人對深圳的認(rèn)識，往往要從東門國貿(mào)來尋根，才能對這個迅速崛起的現(xiàn)代化城市有深刻的理解。而太陽島大廈可說正好處于這兩大商圈交匯的黃金地段，周邊商廈林立，酒樓云集，占據(jù)了現(xiàn)代商戰(zhàn)的前沿制高點，前景無限。而近期太陽島大廈所處片區(qū)的幾大利好，更是增添了投資置業(yè)人士對工程的信心。一是政府投入巨資進(jìn)行的人民南改造工程全面展開，這為羅湖商圈的全面復(fù)興提供了強勁的動力。作為深圳最早的商圈，人民南全面改造工程從2024年末正式啟動，政府總投資約為6.6億元，總面積約1.4平方公里，整個工程將歷時1至2年。改造后的人民南將成為深圳市最具代表性的城市景觀、娛樂、購物密集地。商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步改善，也將進(jìn)一步提高片區(qū)的經(jīng)濟(jì)消費指數(shù)，辦公樓的租金水平以及投資回報也將得到進(jìn)一步提升。北京寫字樓要翻開局面首先應(yīng)解決好兩個問題今天北京的寫字樓要解決兩個問題。第一，如何在一個比擬短的時間內(nèi)，消化市場的急劇放量。北京因為人口總量要加大，它的經(jīng)濟(jì)總量要加大，市場的消化量也會加大，這個角度來說，我認(rèn)為現(xiàn)在的寫字樓市場是沒有問題的，關(guān)鍵是怎么把硬件和軟件做好，怎么把它消化掉，目標(biāo)市場找準(zhǔn)。第二，市場細(xì)分的問題。我們做寫字樓市場目標(biāo)市場一定是非常清晰的。但是在這一點上，我感覺北京的開展商，在目標(biāo)市場的定位上相對來說不能夠很清晰。我個人認(rèn)為，從區(qū)域來看，北京的西部肯定是飽和了。從北京城市開展的趨勢看，未來有兩個方向，第一是東部，第二是南部?？匆豢幢本┑臇|面，比方說通州，看一看北京的南面，比方說大興，有沒有寫字樓？沒有，如果從開展商這個角度，你到通州建一個好的寫字樓，你在大興建一個好的寫字樓，市場肯定不會有問題。企業(yè)與產(chǎn)品有落差中關(guān)村寫字樓進(jìn)入細(xì)分時代北京晚報中關(guān)村寫字樓進(jìn)入細(xì)分時代近來，中關(guān)村寫字樓市場頻頻傳來好消息。首先，融科咨詢中心C座剛開盤，出租面積就達(dá)30%，其次，中保集團(tuán)和新浪租賃了理想國際大廈，搜狐即將入駐清華科技園的威新大廈。相比兩年前眾多企業(yè)搬離中關(guān)村，此次的回遷所帶來的震動，一方面顯示有著科技產(chǎn)業(yè)支撐的中關(guān)村已經(jīng)形成一定的市場凝聚力，另一方面中關(guān)村已然改變了過去落后的形象，出現(xiàn)了高品質(zhì)的寫字樓產(chǎn)品以適應(yīng)市場的需求。但是，短期內(nèi)大量高檔寫字樓的問世，致使中關(guān)村寫字樓市場出現(xiàn)產(chǎn)品單一的狀況，而與需求主力的脫節(jié)，讓本已供量過大的寫字樓市場面臨為難。在如此險惡的市場環(huán)境中，誰又能脫穎而出呢？升級換代導(dǎo)致供求失衡與住宅產(chǎn)品相同，寫字樓也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡，產(chǎn)品升級換代，隨著需求的不斷變化，從早年的商住混跡、新商住概念，到現(xiàn)在高端寫字樓的出現(xiàn)，中關(guān)村的寫字樓市場演繹了一部生動的產(chǎn)品換代故事，徹底改變了中關(guān)村臟、亂、窮的整體市場形象，吸引了相當(dāng)多的跨國公司和大型科技企業(yè)落戶中關(guān)村。產(chǎn)品的升級換來的是中關(guān)村寫字樓整體市場檔次的提升，但片面追求高品質(zhì)和地標(biāo)形象的結(jié)果是造成高端寫字樓的堆積。據(jù)統(tǒng)計，包括今年上半年的新增供應(yīng)，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量已達(dá)420萬平方米左右，其中多為高檔寫字樓，到2024年，中關(guān)村將方案有90萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，在未來將要形成的商務(wù)區(qū)中，高檔寫字樓占75%。由于高端寫字樓的集中放量，給本就競爭劇烈的中關(guān)村寫字樓市場火上澆油，呈現(xiàn)競爭白熱化的態(tài)勢，中關(guān)村寫字樓市場積食難化。相形之下，中關(guān)村的企業(yè)依舊以中、小型企業(yè)為主，與過高的產(chǎn)品和價格產(chǎn)生了巨大的落差，尤其是一些中型高科技企業(yè)，他們的規(guī)模一般為100至300人，由于沒有適宜的辦公物業(yè)，大多棲身于中關(guān)村乙級寫字樓以及檔次和配置較差的商住樓中，物業(yè)為多年前設(shè)計建造，形象較差，沒有像樣的大堂，硬件配置老化，甚至沒有足夠的電信和網(wǎng)絡(luò)支持，周邊沒有適合的商業(yè)配套，解決不了員工每日的就餐。這些中型公司經(jīng)過了一個很長時間的開展，已經(jīng)完成了最初的原始積累，公司的規(guī)模和實力以及行業(yè)內(nèi)的影響力已初步確立，它們出于公司形象和開展的考慮，有更換辦公場所的需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然“智能型大廈〞、“綠色生態(tài)大廈〞等概念不斷推陳出新，但這些舉措并沒有從根本寫字樓市場集中放量中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀中國經(jīng)濟(jì)時報/王小霞“海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在開展壯大后紛紛南遷，上演了‘孔雀東南飛’；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關(guān)村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)開展中遇到的最大挫折。〞海淀區(qū)政府副區(qū)長星志國回憶過去時如此感慨。事隔幾年之后“新海淀、新商務(wù)、新環(huán)境〞仿佛浴火重生，法國電信、IBM公司研發(fā)機構(gòu)、搜狐、湯姆遜、AMD、甲骨文等在內(nèi)的52家國內(nèi)外重點企業(yè)正式簽約入駐中關(guān)村。當(dāng)年曾經(jīng)撤離中關(guān)村的局部企業(yè)開始“回歸〞，一些曾在CBD區(qū)域辦公的大型知名企業(yè)也開始“流向〞中關(guān)村。中關(guān)村的“第二次創(chuàng)業(yè)〞時代來臨了么？寫字樓市場集中放量寫字樓被視為衡量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因素之一。2024年中關(guān)村寫字樓市場銷售業(yè)績似乎不錯：新東方學(xué)校購置了金融中心B座，中國公路工程咨詢建立總公司購置嘉豪國際中心2100平方米，搜狐購置威新國際大廈，中國電力購置輝煌時代大廈。與此同時，新浪、百度、華期資訊、美國存儲技術(shù)等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心C座，沃爾瑪租賃盈都大廈近3萬平方米，佳能、海信也進(jìn)駐銀谷大廈。據(jù)粗略統(tǒng)計，中關(guān)村新增寫字樓的消化面積約50萬平方米。在“中關(guān)村核心區(qū)開展前景暨CEO價值論壇〞上，北京廣廈世紀(jì)投資總經(jīng)理劉芳告訴記者，2024年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因為海淀區(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。中關(guān)村高檔寫字樓目前集中成為現(xiàn)房，大家選擇的空間和余地都比擬大，而且中關(guān)村高檔寫字樓已經(jīng)完全具備了適應(yīng)國際企業(yè)、中資企業(yè)進(jìn)駐的各種條件，其適度的性價比也成為吸引力之一。據(jù)資料顯示，2024年中關(guān)村寫字樓主要新增工程以甲級寫字樓為主，而且集中在中關(guān)村西區(qū)放量。2024年新增供應(yīng)量大概為80萬平方米，截止2024年年底，甲級寫字樓增量加存量大概在140萬平方米，新增寫字樓以銷售型為主。高檔寫字樓獨領(lǐng)風(fēng)騷在2024年中關(guān)村寫字樓快速開展的過程中，首創(chuàng)CEO大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。據(jù)了解，首創(chuàng)CEO大廈位于中關(guān)村西區(qū)，北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙對，正是中關(guān)村的核心地帶，被業(yè)界譽為中關(guān)村里的CBD。與首創(chuàng)CEO甲級寫字樓面臨調(diào)整寫字樓以質(zhì)領(lǐng)跑租金市場上海青年報據(jù)第一太平戴維斯的最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上海甲級寫字樓租金逐步攀升，其中前三個季度中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的租金分別上升3.8%和6.2%，上海寫字樓市場總體上保持良好的上升勢頭。但是在10月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應(yīng)頂峰到來，市場競爭加劇將在所難免。供應(yīng)量空置率雙雙創(chuàng)新低至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)到達(dá)280萬平方米，其中浦東占總存量的41.43%。今年新增的甲級寫字樓供應(yīng)量較低，僅為19萬平方米，這是8年來供應(yīng)量最低的一年?；诮衲昃o縮的新增甲級寫字樓供應(yīng)量以及強勁的市場需求，甲級寫字樓的空置率已從去年年底的9%下跌至第二季度的8%。至第三季度末甲級寫字樓的存量已上升至295萬平方米，但空置率仍降至7.5%。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi)(例如南京西路和淮海中路)的絕大多數(shù)工程在今年大局部時期均保持滿租，而新竣工的工程亦同樣到達(dá)異常之高的預(yù)租水平。例如，和記黃埔在上海的最新投資工程世紀(jì)商貿(mào)城，盡管僅在今年7月完工，至9月底其出租率已高達(dá)80%。寫字樓市場面臨理性調(diào)整10月人民廣場板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求飽和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品開始下調(diào)價格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開始招租，出現(xiàn)了比擬明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓的價格。浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但總體價格仍維持在幾個月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓租賃價格的回落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金10月份再次回到了榜首的位置，由于未來幾個月內(nèi)這兩個區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積的甲級寫字樓上市，因此預(yù)計這一格局在今后的幾個月內(nèi)將不會有很大的變動。總體上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢，這說明消費者在選擇產(chǎn)品時更趨于理智。浦西甲級寫字樓租金在上月的突進(jìn)之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)定的跡象，本月開始小幅回調(diào)，根本回到了今年10月以前的平均水平，浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金表達(dá)出了成熟商務(wù)區(qū)的穩(wěn)定特征，本月走勢仍比擬平穩(wěn)。縱觀本月上海的甲級寫字樓市場，理性調(diào)整是一個很明顯的趨勢特征。供應(yīng)頂峰來臨促使競爭加劇過去兩年有限的寫字樓供加息了地產(chǎn)金融專家教您哪種房產(chǎn)投資更保險上海青年報據(jù)第一太平戴維斯的最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上海甲級寫字樓租金逐步攀升，其中前三個季度中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的租金分別上升3.8%和6.2%，上海寫字樓市場總體上保持良好的上升勢頭。但是在10月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應(yīng)頂峰到來，市場競爭加劇將在所難免。供應(yīng)量空置率雙雙創(chuàng)新低至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)到達(dá)280萬平方米，其中浦東占總存量的41.43%。今年新增的甲級寫字樓供應(yīng)量較低，僅為19萬平方米，這是8年來供應(yīng)量最低的一年?；诮衲昃o縮的新增甲級寫字樓供應(yīng)量以及強勁的市場需求，甲級寫字樓的空置率已從去年年底的9%下跌至第二季度的8%。至第三季度末甲級寫字樓的存量已上升至295萬平方米，但空置率仍降至7.5%。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi)(例如南京西路和淮海中路)的絕大多數(shù)工程在今年大局部時期均保持滿租，而新竣工的工程亦同樣到達(dá)異常之高的預(yù)租水平。例如，和記黃埔在上海的最新投資工程世紀(jì)商貿(mào)城，盡管僅在今年7月完工，至9月底其出租率已高達(dá)80%。寫字樓市場面臨理性調(diào)整10月人民廣場板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求飽和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品開始下調(diào)價格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開始招租，出現(xiàn)了比擬明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓的價格。浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但總體價格仍維持在幾個月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓租賃價格的回落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金10月份再次回到了榜首的位置，由于未來幾個月內(nèi)這兩個區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積的甲級寫字樓上市，因此預(yù)計這一格局在今后的幾個月內(nèi)將不會有很大的變動。總體上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢，這說明消費者在選擇產(chǎn)品時更趨于理智。浦西甲級寫字樓租金在上月的突進(jìn)之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)定的跡象，本月開始小幅回調(diào)，根本回到了今年10月以前的平均水平，浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金表達(dá)出了成熟商務(wù)區(qū)的穩(wěn)定特征，本月走勢仍比擬平穩(wěn)?？v觀本月上海的甲級寫字樓市場，理性調(diào)整是一個很明顯的趨勢特征。供應(yīng)頂峰來臨促使競爭加劇，過去兩年有限的寫字樓供寫字樓市場集中放量中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀“海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在開展壯大后紛紛南遷，上演了‘孔雀東南飛’；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關(guān)村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)開展中遇到的最大挫折。〞海淀區(qū)政府副區(qū)長星志國回憶過去時如此感慨。事隔幾年之后“新海淀、新商務(wù)、新環(huán)境〞仿佛浴火重生，法國電信、IBM公司研發(fā)機構(gòu)、搜狐、湯姆遜、AMD、甲骨文等在內(nèi)的52家國內(nèi)外重點企業(yè)正式簽約入駐中關(guān)村。當(dāng)年曾經(jīng)撤離中關(guān)村的局部企業(yè)開始“回歸〞，一些曾在CBD區(qū)域辦公的大型知名企業(yè)也開始“流向〞中關(guān)村。中關(guān)村的“第二次創(chuàng)業(yè)〞時代來臨了么？寫字樓市場集中放量寫字樓被視為衡量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因素之一。2024年中關(guān)村寫字樓市場銷售業(yè)績似乎不錯：新東方學(xué)校購置了金融中心B座，中國公路工程咨詢建立總公司購置嘉豪國際中心2100平方米，搜狐購置威新國際大廈，中國電力購置輝煌時代大廈。與此同時，新浪、百度、華期資訊、美國存儲技術(shù)等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心C座，沃爾瑪租賃盈都大廈近3萬平方米，佳能、海信也進(jìn)駐銀谷大廈。據(jù)粗略統(tǒng)計，中關(guān)村新增寫字樓的消化面積約50萬平方米。在“中關(guān)村核心區(qū)開展前景暨CEO價值論壇〞上，北京廣廈世紀(jì)投資總經(jīng)理劉芳告訴記者，2024年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因為海淀區(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。中關(guān)村高檔寫字樓目前集中成為現(xiàn)房，大家選擇的空間和余地都比擬大，而且中關(guān)村高檔寫字樓已經(jīng)完全具備了適應(yīng)國際企業(yè)、中資企業(yè)進(jìn)駐的各種條件，其適度的性價比也成為吸引力之一。據(jù)資料顯示，2024年中關(guān)村寫字樓主要新增工程以甲級寫字樓為主，而且集中在中關(guān)村西區(qū)放量。2024年新增供應(yīng)量大概為80萬平方米，截止2024年年底，甲級寫字樓增量加存量大概在140萬平方米，新增寫字樓以銷售型為主。高檔寫字樓獨領(lǐng)風(fēng)騷在2024年中關(guān)村寫字樓快速開展的過程中，首創(chuàng)CEO大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。據(jù)了解，首創(chuàng)CEO大廈位于中關(guān)村西區(qū)，北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙對，正是中關(guān)村的核心地帶，被業(yè)界譽為中關(guān)村里的CBD。與首創(chuàng)CEO大廈同時讓業(yè)界側(cè)目的銀谷大廈坐落于中德勝置業(yè):新辦公時代的“收益〞思維在寫字公寓的市場中，德勝置業(yè)一直以產(chǎn)品本位和中派表情而著稱，即使是經(jīng)過半年的市場推廣，順利的取得銷售50%后亦是如此。在記者的屢次約見之后，向來都不多言的德勝置業(yè)掌門人，北京頤西房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理王沖，在他鋪滿灰色墻磚并點綴著眾多精美文物的中式售樓處里，接受了記者的專訪。坐在接待室里，透過寬大的玻璃窗，清晰可見德勝置業(yè)大廈所有樓座都已封頂，中式圍合庭院的地下二層車庫也進(jìn)入了主體澆注階段。雖然和許多地產(chǎn)老板一樣，王沖也認(rèn)為自己進(jìn)入寫字樓市場是誤打誤撞：“對寫字樓我是剛剛悟通〞，但就憑著在房地產(chǎn)圈里摸爬滾打十幾年的“悟〞，在寫字公寓這個產(chǎn)品領(lǐng)域，王沖硬是走出了自己的路。如今的德勝置業(yè)大廈不僅是西城區(qū)和德勝門地段的熱銷工程，而且它的規(guī)劃設(shè)計理念和產(chǎn)品創(chuàng)新實踐已引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，被業(yè)內(nèi)人士譽為獨門獨派的寫字“另類〞適逢中央新一掄宏觀調(diào)控，身處其中的德勝置業(yè)也深受其影響，在接受記者采訪前，我們的話題首先圍繞著了加息。王沖說：銀行加息應(yīng)該是房地產(chǎn)商感覺的到的事情，但是就加了這么一點為什么有這么強的震動呢？看來還是人們的金融知識增加了，產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的關(guān)聯(lián)度更加緊密了，現(xiàn)在該加的已經(jīng)加了，人們關(guān)心的是今后會不會繼續(xù)增加，加到什么時候為止。不過加息也不是壞事，加息對于房地產(chǎn)行業(yè)從另外一個層面上來看反而是一個利好，因為它可以遏止一局部不標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)行為，通過競爭使抵抗力強的企業(yè)得到更大開展。就象彩電一樣，多少雜牌軍消滅以后，現(xiàn)在我國的彩電在世界上什么地方都有競爭力。訪談關(guān)于市場細(xì)分記者：您作為獨門獨派寫字公寓工程德勝置業(yè)的老總，如何看待北京樓市近三年來寫字公寓市場的種種變化？王沖：可以說，不同性質(zhì)的企業(yè)和客戶群導(dǎo)致相應(yīng)的物業(yè)類型出現(xiàn)：國貿(mào)中心和京廣闊廈這類“超級甲A〞寫字樓是順應(yīng)跨國企業(yè)進(jìn)駐中國的市場需要，為他們提供的辦公場所，經(jīng)營方式非常明確：即只租不賣。辦公樓里多為大型國企和機關(guān)單位工作的場所。商住，即SOHO類物業(yè)是為越來越多的中小型私營企業(yè)提供的辦公場所。這些小公司的特點是：處于開展初期，業(yè)務(wù)狀態(tài)不穩(wěn)定，老板對其未來沒有足夠信心和長遠(yuǎn)方案。商住這種功能模糊的物業(yè)正好符合這些自身定位比擬模糊的小公司。因此，商住物業(yè)最吸引那些小型的私營企業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的開展，不少中小企業(yè)如今也成熟壯大起來，市場上出滬寫字樓市場行情看好CBD辦公樓擠占住宅樓空間來源:東方早報作者:劉秀浩東方網(wǎng)11月30日消息：近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非常活潑。隨著樓宇經(jīng)濟(jì)向城市副中心延伸以及辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機。就在不久前，滬上又有兩幢爛尾樓改辦公樓的工程開工，一處位于火車站北站附近的風(fēng)云國際；另一處那么是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進(jìn)行緊張的外立面施工。此外，包括耀江國際廣場及海上海等新建工程，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大CBD之外，更多的地區(qū)開始關(guān)注樓宇經(jīng)濟(jì)給區(qū)域所帶來的巨大推動力。耀江國際廣場當(dāng)初的設(shè)想是做住宅，出于開展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要，參加了一定比例的辦公樓。這一比例從最初的三七開，提高到四六開，再到超過一半做辦公樓，如今以被完成的純辦公樓盤所取代。這種情形并非一家獨有，目前相當(dāng)多的區(qū)都會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。隨著時間的推移，這一比例正被提得越來越高。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的CBD區(qū)作為開展目標(biāo)，以期提高整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境及品位。與此同時，隨著高科技企業(yè)、律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，大批中小型公司完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所，辦公樓的需求也由此走向旺盛。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月到10月，在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同時很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或?qū)訉懽謽情_發(fā)進(jìn)入一個新的繁榮期。未來兩年需要什么樣的寫字樓未來兩年需要什么樣的寫字樓隨著日前寫字樓市場的迅速開展，原先單一傳統(tǒng)的寫字樓模式已將不再符合市場的需要，寫字樓同樣需要多元化開展，開發(fā)商業(yè)開始注重其功能性以及人性化的設(shè)計，在上海還出現(xiàn)了生態(tài)性寫字樓。投資者應(yīng)該選擇什么樣的寫字樓才能保證其升值潛力，開發(fā)商應(yīng)該給市場帶來什么樣的產(chǎn)品，通過以下幾點對未來寫字樓開展趨勢的總結(jié)，或許能解答這個問題。一、高性價比普通寫字樓套內(nèi)建筑面積實用率一般都低于70%，個別甚至在60%左右甚至更低，高性價比寫字樓應(yīng)注意還應(yīng)該擁有70%以上的高實用率。二、高品位高品位并不意味著豪華或者奢侈。樸素簡約同樣是一種品位的表達(dá)，高品位的產(chǎn)品需要的是由富有內(nèi)涵的設(shè)計，這需要開發(fā)商同樣具有一定內(nèi)涵，也需要建筑是具備一定修養(yǎng)，而隨之吸引來的客戶也同樣具備高的水準(zhǔn)。三、高效勞現(xiàn)在的公司已經(jīng)不再單純是朝九晚五式的，許多公司需要長時間的加班，這對寫字樓物業(yè)的效勞也提出了一個新的要求，從原來朝九晚五的效勞擴大到全天候24小時，寫字樓效勞顯得更加重要，好的物業(yè)也成為寫字樓升值的保證。四、高配套除了寫字樓本身外，以商務(wù)配套為重新的多功能效勞也顯得尤為重要。與現(xiàn)在市場上所流行的商住混合的物業(yè)有本質(zhì)不同，配套應(yīng)該是以實用性為主，強調(diào)工作效率，比方會議室配套，大型多功能廳配套等。五、分租售寫字樓的租售是兩種不同的經(jīng)營方式，最好有所側(cè)重，否那么會帶來很多經(jīng)營上的混亂。六、空間分布合理在對白領(lǐng)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，壓抑是普通寫字樓帶給人的最強烈的感覺，所以這也對寫字樓的空間分布造成了一定要求，譬如層高不能太低。而樓層也最好沒有強制分割，以便公司根據(jù)自己的實際情況輕松的進(jìn)行辦公室的空間布局安排。七、智能化寫字樓要有高標(biāo)準(zhǔn)信息化綜合布線系統(tǒng)，支持高帶寬接入辦公室等。這也為高效率辦公提供了充足的智能化支持。八、良好的采光通風(fēng)寫字樓要具有良好的通風(fēng)采光條件，通風(fēng)換氣需要空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)來解決，未來寫字樓的開展新風(fēng)供應(yīng)量最好是到達(dá)每小時人均50立方米，而且還要增加加濕系統(tǒng)，良好的空氣質(zhì)量可以讓員工心情舒暢。而采光說起來容易，做到卻很難，限于城市開展規(guī)劃要求和建筑自身結(jié)構(gòu)特點，對寫字樓來講，在增加辦公面積之后，自然采光往往很難保證，這也為寫字樓的設(shè)計提辦公樓市場活潑滬ＣＢＤ辦公樓擠占住宅樓空間近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非?；顫姟ｋS著樓宇經(jīng)濟(jì)向城市副中心延伸以及辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機。就在不久前，滬上又有兩幢爛尾樓改辦公樓的工程開工，一處位于火車站北站附近的風(fēng)云國際；另一處那么是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進(jìn)行緊張的外立面施工。此外，包括耀江國際廣場及海上海等新建工程，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大CBD之外，更多的地區(qū)開始關(guān)注樓宇經(jīng)濟(jì)給區(qū)域所帶來的巨大推動力。耀江國際廣場當(dāng)初的設(shè)想是做住宅，出于開展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要，參加了一定比例的辦公樓。這一比例從最初的三七開，提高到四六開，再到超過一半做辦公樓，如今以被完成的純辦公樓盤所取代。這種情形并非一家獨有，目前相當(dāng)多的區(qū)都會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。隨著時間的推移，這一比例正被提得越來越高。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的CBD區(qū)作為開展目標(biāo)，以期提高整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境及品位。與此同時，隨著高科技企業(yè)、律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，大批中小型公司完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所，辦公樓的需求也由此走向旺盛。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月到10月，在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同時很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或?qū)訉懽謽情_發(fā)進(jìn)入一個新的繁榮期。

>>進(jìn)入搜狐焦點上海房地產(chǎn)網(wǎng)，了解更多地產(chǎn)信息與樓盤資料相關(guān)報道：滬寫字樓吸引境外客戶空置率降至10年最低北京晨報"寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"實況二北京晨報"寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"實況清華科技園老總訪談：打造最具有中國特色的硅谷銀行加息對于寫字樓市場的影響中國商鋪展暨投資型商用房地產(chǎn)展會即將舉行更多>>滬寫字樓吸引境外客戶空置率降至10年最低上海寫字樓的空置率已降到10年來最低水平。昨天，國際第二大的物業(yè)咨詢公司高力國際公布的季度報告顯示：目前上海寫字樓的空置率為10%，這說明目前市場高檔寫字樓物業(yè)相對稀缺，這也使得上海甲級寫字樓的平均租金較上季度增長了4.2%，到達(dá)每天0.8美元/平方米。報告顯示，今年三季度，上海僅有一幢甲級寫字樓投放市場，而且近期人民幣匯率調(diào)整預(yù)期致使海外資金加速進(jìn)軍上海，這些因素導(dǎo)致上海甲級寫字樓的空置量降至近10年來的最低點。高力國際的數(shù)據(jù)說明，近一個月來，僅在高力咨詢的境外投資總額就已經(jīng)超過10億美元，主要是歐洲和日本的客戶。與個人投資者偏好高檔商品住宅有所不同，這些境外投資機構(gòu)或大公司看好的是“產(chǎn)權(quán)明晰的寫字樓〞。但是甲級寫字樓的空置率過低并非好事，高力國際上海分公司總經(jīng)理翁琳認(rèn)為，“低空置率〞說明市場供應(yīng)缺乏，客戶會缺乏選擇余地。國際上的經(jīng)驗說明，甲級寫字樓的空置率保持在10％－15％是較為合理的，這樣市場具有一定的供應(yīng)彈性，租金穩(wěn)定。

>>進(jìn)入搜狐焦點上海房地產(chǎn)網(wǎng)，了解更多地產(chǎn)信息與樓盤資料相關(guān)報道：北京晨報"寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"實況二北京晨報"寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"實況清華科技園老總訪談：打造最具有中國特色的硅谷銀行加息對于寫字樓市場的影響中國商鋪展暨投資型商用房地產(chǎn)展會即將舉行商用房產(chǎn)穩(wěn)中有升，下一個出口走向何方？更多>>滬寫字樓市場行情看好CBD辦公樓擠占住宅樓空間滬寫字樓市場行情看好CBD辦公樓擠占住宅樓空間見習(xí)記者劉秀浩近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非?；顫?。隨著樓宇經(jīng)濟(jì)向城市副中心延伸以及辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機。就在不久前，滬上又有兩幢爛尾樓改辦公樓的工程開工，一處位于火車站北站附近的風(fēng)云國際；另一處那么是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進(jìn)行緊張的外立面施工。此外，包括耀江國際廣場及海上海等新建工程，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大CBD之外，更多的地區(qū)開始關(guān)注樓宇經(jīng)濟(jì)給區(qū)域所帶來的巨大推動力。耀江國際廣場當(dāng)初的設(shè)想是做住宅，出于開展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要，參加了一定比例的辦公樓。這一比例從最初的三七開，提高到四六開，再到超過一半做辦公樓，如今以被完成的純辦公樓盤所取代。這種情形并非一家獨有，目前相當(dāng)多的區(qū)都會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。隨著時間的推移，這一比例正被提得越來越高。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的CBD區(qū)作為開展目標(biāo)，以期提高整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境及品位。與此同時，隨著高科技企業(yè)、律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，大批中小型公司完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所，辦公樓的需求也由此走向旺盛。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月到10月，在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同時很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或?qū)訉懽謽情_發(fā)進(jìn)入一個新的繁榮期。2024年京城地產(chǎn)十大新聞作者：張繼峰2024年過去了。京城地產(chǎn)在改革的陣痛中度過了濃墨重彩的一年。在這一年里，宏觀、金融、司法、價格、物管，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的整頓和標(biāo)準(zhǔn)表達(dá)了前所未有的魄力，也到達(dá)了前所未有的高度。在這樣的一年里，在這樣的市場中，在這樣的舞臺上，京城地產(chǎn)上演著一幕幕的悲歡離合，見證著一幕幕的興衰榮辱。在這里，協(xié)成公司評出2024年京城地產(chǎn)十大年度事件，從我們的角度體會京城地產(chǎn)的開展，用我們的目光見證即將過去的2024年。18號文打住唱衰風(fēng)，房地產(chǎn)支柱地位獲得首肯8月31日，對房地產(chǎn)界而言是一個大喜的日子，國務(wù)院正式向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)下發(fā)了首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、表態(tài)支持房地產(chǎn)市場開展的文件——?國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的通知?(國發(fā)(2024)18號文，簡稱“18號文件〞)。9月1日，建設(shè)部在北京召開“全國房地產(chǎn)工作會議〞，曾培炎副總理到會做重要講話。曾培炎副總理深刻分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，論述了促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的重要意義，明確了當(dāng)前的任務(wù)，并對貫徹落實18號文件精神做了部署。建設(shè)部部長汪光燾在會上就文件的形成過程、起草文件的指導(dǎo)思想及文件中涉及的幾點主要問題做了進(jìn)一步說明。汪光燾強調(diào)，“這是指導(dǎo)當(dāng)前和今后一個時期我國房地產(chǎn)市場開展的綱領(lǐng)性文件，下一步的工作重點是把‘目標(biāo)’變‘指標(biāo)’〞。建設(shè)部房地產(chǎn)司司長謝家瑾認(rèn)為：“文件的核心精神總的來講是搞活房地產(chǎn)市場〞。121文件抑制房地產(chǎn)市場過熱6月13日，央行發(fā)布?關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?(銀發(fā)[2024]121號，簡稱121號文件)。?通知?中對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲藏貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項內(nèi)容作了更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)管理。此文件一出，在房地產(chǎn)界及金融界都引起轟動。央行出臺此次政策的本意，主要是防范銀行金融風(fēng)險，抑制房地產(chǎn)市場的過熱。但這條非典期間推出的房地產(chǎn)利空政策無疑為眾多的開發(fā)商增加了不小的心理壓力，本來已經(jīng)倍受非典折磨的京城樓市顯得更加脆弱。從長遠(yuǎn)來看，本政策將對我國金融、地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。套內(nèi)面積賣房引發(fā)連鎖反響12月1日，北京市房地產(chǎn)市場悄悄地發(fā)生了變化，一個決定北京房地產(chǎn)新游戲規(guī)那么的政策——?北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法?正式開始實行，北京市2024年京城地產(chǎn)新盤盤點作者：孫安民新產(chǎn)品面世的數(shù)量和速率是衡量一個行業(yè)市場開展程度的重要標(biāo)志。對于所有京城地產(chǎn)的從業(yè)者來說，與日俱增的新盤既讓人滿足于行業(yè)紅火的境況，又讓人擔(dān)憂于隨之而來的競爭。無論如何，這些新上市的樓盤是倍受矚目的，是頻頻見諸報端的，是跳躍在各工程各式各樣的市場研究營銷分析報告中的，是影響著京城樓市進(jìn)程的。在這里，我們就今年的新盤做一個盤點，希望各位同道能從中獲取或多或少的幫助。由于時間關(guān)系，本次盤點從2024年一月份截止到十一月份。市場供應(yīng)：新盤數(shù)量急劇增長大盤開發(fā)漸入佳境2024年，京城地產(chǎn)的開展態(tài)勢一片大好，截至11月份，新開工程的數(shù)量已經(jīng)到達(dá)296個之多，總供應(yīng)量到達(dá)5112.02萬平方米，無論是工程數(shù)量，還是總供應(yīng)量都大大超過了去年同期，甚至已經(jīng)超出了去年全年的新盤開發(fā)量。這其中，土地交易政策的改變是新盤推量激增的最主要原因，這使得不少“囤積〞在大小開發(fā)商、土地主手中的“協(xié)議地〞倉促入市。根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，前前后后這些被“圈〞的地塊占地面積總量已經(jīng)到達(dá)4000多萬平方米。由于新的土地政策的實行，這些地塊將不得不在今年或明年進(jìn)入市場(否那么土地使用權(quán)有可能被拿到市土地交易市場進(jìn)行公開交易)。在京城地產(chǎn)紛爭四起、弱肉強食的市場環(huán)境中，越來越多的“大塊頭〞、“大家伙〞，如華貿(mào)中心、世紀(jì)城3期、彩虹城、世紀(jì)東方城、太陽星城、陽光上東、萬象新天等工程，憑借著其龐大的“身軀〞、興旺的“肌肉〞擠占著市場，截止到今年11月底，建筑規(guī)模在60萬平方米以上的工程共有14個之多，單這些工程的供應(yīng)量就高達(dá)1823萬平方米。而這些大盤工程也并非像傳說中的那樣“頭腦簡單，四肢興旺〞，“胸〞大的同時，也還擁有相當(dāng)?shù)摹爸腔郇暸c優(yōu)勢。大盤工程由于批量生產(chǎn)、規(guī)模效應(yīng)，土地本錢、建設(shè)本錢和管理本錢都相對較低，作為區(qū)域的市政環(huán)境建設(shè)，拆遷改造的主力軍，一般也都能得到當(dāng)?shù)卣闹С?，會?jié)省不少隱性本錢，這就是大盤工程最大的優(yōu)勢所在。但同時，大盤工程在銷售過程中也顯現(xiàn)出如產(chǎn)品設(shè)計千篇一律、社區(qū)交通壓力大等問題，如何更好地解決上述出現(xiàn)的問題，才是地產(chǎn)大塊頭們得以繼續(xù)生存和開展的重中之重。如果被迫參加到“瘦身男女〞的行列之中，那滋味可是真不好受?。∈袌鲂枨螅簩ξ恍枨笕找嬖龆?，總價因素至關(guān)重要從今年上半年在售的熱銷樓盤看，北京樓市表現(xiàn)出多元化的開展態(tài)勢。各種價位、2024年京城地產(chǎn)金融大勢分析作者：劉丹2024年的北京房地產(chǎn)界可謂經(jīng)歷了大悲大喜：從2024年6月中國人民銀行?關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸的通知?(一般稱為“121號文件〞)發(fā)布，到國務(wù)院18號文件恰逢其時地出臺托市，今年可以說是繼1993年后房地產(chǎn)的又一個驚心動魄的年度。經(jīng)過二十多年的歷程開展到今天，房地產(chǎn)業(yè)似乎依舊在市場與政府、開展商的多方博弈中曲折前行。在變幻莫測的市場環(huán)境中，開發(fā)商們開始了一系列新的地產(chǎn)實驗。這些實驗還不僅僅是一種自救的沖動，更重要的是，它站在整個地產(chǎn)業(yè)角度上的思考，不僅為整個產(chǎn)業(yè)的將來奠定一塊穩(wěn)固的基石，同時也為地產(chǎn)行業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型尋求著出路。再說1212003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了?關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸的通知?(一般稱為〞121號文件〞)，標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容從建筑施工企業(yè)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再到政府土地儲藏機構(gòu)以及個人購房者，根本上涵蓋了房地產(chǎn)貸款的各個環(huán)節(jié)和主體。房地產(chǎn)開發(fā)貸款今后將重點支持符合中低收入家庭購置能力的住宅工程，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等工程。根據(jù)央行公布的信息顯示，目前存在于房地產(chǎn)方面的問題主要包括：少數(shù)商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理要求，為躲避“四證〞管理要求，通過發(fā)放流動資金貸款滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需要；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金，加大了施工企業(yè)負(fù)擔(dān)，形成施工企業(yè)拖欠民工工資的現(xiàn)象；一局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用，一定程度上加劇了局部地區(qū)的房地產(chǎn)炒作，帶動了土地價格和房價過快上漲等。而央行此次的?通知?也是有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細(xì)規(guī)定。銀行的為難從房貸調(diào)整的原因看，金融平安是調(diào)整房貸、減少金融風(fēng)險的重要考慮。現(xiàn)在國內(nèi)銀行的資本充足率和不良貸款情況是：四大國有商業(yè)銀行的資本充足率嚴(yán)格計算應(yīng)在５％左右；不良貸款率平均在２５％以上，實際不良資產(chǎn)數(shù)字可能比公布的數(shù)字多很多。從亞洲金融危機的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)的下跌對資金充足率低、不良資產(chǎn)比例高的商業(yè)銀行的沖擊是致命的。在近年銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷快速增長的情況下，各方面對銀行金融風(fēng)險的關(guān)注也開始增多。而央行此次的?通知?也是有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細(xì)規(guī)定。對于銀行來說，第一重要的是資金的平安性，第二重要的是資金的流動性，第三才是盈利。作為銀行本身，不可能舊城改造，政府和開發(fā)商的一場博弈！2004年10月28日，?深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定?〔以下簡稱?規(guī)定?〕的出臺，猶如平地驚雷般引起了整個深圳業(yè)界的關(guān)注，?規(guī)定?明確，鼓勵國內(nèi)外有實力的機構(gòu)通過競標(biāo)開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造工程。這是深圳在土地實行緊縮政策以來繼爛尾樓整治后的又一大動作。不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，城中村改造〔俗稱舊城改造〕這個“香餑餑〞并不是完全沒有風(fēng)險，入市者必須慎重，要多贏仍需深思。舊城改造突圍土地之困舊城改造并不是新鮮事，但目前聲勢如此強烈，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與日益緊張的土地供應(yīng)不無關(guān)系。深圳雖然只有20多年的城市開發(fā)歷史，但是在國內(nèi)外資金密集的效應(yīng)下，深圳的城市開發(fā)速度走到了世界的前列。目前，深圳面臨的情況是，一方面特區(qū)內(nèi)土地開發(fā)速度過快，關(guān)內(nèi)的土地已經(jīng)開發(fā)得所剩無幾，另一方面，一些前期開發(fā)的房地產(chǎn)工程、工業(yè)園區(qū)以及城中村已經(jīng)與日益現(xiàn)代化的城市格格不入。如何走出現(xiàn)在的困境，深圳市經(jīng)過多方面的綜合權(quán)衡后，祭出了舊城改造的招數(shù)。舊城改造在以往也屢見不鮮，特別是一些商業(yè)旺區(qū)居住需求較大的區(qū)域，舊城改造是惟一的方法。相對于新片區(qū)而言，舊城區(qū)不僅擁有成熟的社區(qū)配套、豐富的人文資源、良好的生活氣氛，而且具有較大的商業(yè)價值，所以在以往的舊城改造中，成功的案例并不鮮見。近的如綠景地產(chǎn)借新洲舊改工程將自己做強做大，中信華南借星光名庭舊改工程成功殺入深圳。遠(yuǎn)的如香港新世界就曾大手筆介入北京南城區(qū)舊改，收益亦相當(dāng)不錯；中遠(yuǎn)開展、新黃浦等上市公司在上海舊改中亦取得不錯的回報；而和記黃埔、德凱置地等外資企業(yè)更是大舉殺入上海等中心城市舊改領(lǐng)域。在深圳的舊改工程中，華強北、東門的成功讓不少開發(fā)商紅眼，東門168、東門天下，華強北的燕南路88號、都市千千匯、金茂禮都等，都取得良好的業(yè)績。綜上所述，正是由于舊改工程存在一定的利潤空間，而且目前由于土地政策的調(diào)整，開發(fā)商在市場上獲得土地的難度越來越大，所以介入舊城改造是開發(fā)商延續(xù)開發(fā)生命或繼續(xù)保持在業(yè)內(nèi)地位的一種方式。就如金地與漁農(nóng)村握手合作一樣，除了此前在上海的格林小鎮(zhèn)嘗到舊改甜頭外，有業(yè)內(nèi)人士分析金地目前在深圳的土地儲藏已經(jīng)不多是促成其著手舊改工程的重要原因。可能解決10年住房需求對于普通市民來講，舊城改造的意義在于是否能夠給他們的購房帶來更多的實惠。深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒稱，目前關(guān)內(nèi)三年內(nèi)無地出讓，土地供應(yīng)京城十大個性TOWNHOUSE評析作者：孫琦最具影響力TOWNHOUSE——一棟洋房榜評：火得有道理被稱為北京Townhouse市場領(lǐng)頭羊。2001年4月入市，一炮而紅。當(dāng)兩年之后我們回憶一棟洋房的開展，將其成功之道總結(jié)為：瞄準(zhǔn)市場空缺可以說在一棟洋房出現(xiàn)以前，北京市沒有Townhouse工程。雖然Townhouse這種產(chǎn)品算不上創(chuàng)新，只是外來產(chǎn)品的外鄉(xiāng)化，或者說是一種移植，但這種源自歐美的新穎的建筑形態(tài)一在北京登陸便引起了消費者和業(yè)內(nèi)人事極大的興趣。總價吸引客戶一棟洋房產(chǎn)品形式多樣，包括獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼等，面積適中〔面積及比例見下表〕，加之6500元〔曾經(jīng)5800〕的均價，使總價很有吸引力。當(dāng)然，這個“低總價〞是相對于別墅和市區(qū)中的高檔公寓而言。這也是使得許多資金實力不是特別雄厚、同時又向往別墅感生活的中產(chǎn)階級趨之假設(shè)騖的主要原因之一。郊區(qū)住宅典范亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的位置和環(huán)境成就了一棟洋房以及今天此地的眾多工程，它們是真正意義上的郊區(qū)化住宅。因為這里屬于城市近郊，同時交通系統(tǒng)又相當(dāng)便捷，生活便利程度也相對較高。宣傳推廣成功從瑯瑯上口又便于記憶的案名，到一系列有文化底蘊、視覺清新的廣告，再到各大媒體發(fā)起對于Townhouse的大討論，一棟洋房以“愜意的小鎮(zhèn)，別墅感的生活〞打動了購房者。個性：影響力。在北京，要說到TownHouse，要說到亦莊，相當(dāng)一局部人第一反響就是——一棟洋房。這就夠了。最具產(chǎn)品創(chuàng)新力TOWNHOUSE——卡爾生活館榜評：創(chuàng)新的代價優(yōu)勢：多個花園的TOWNHOUSE卡爾生活館建筑形態(tài)由“1〞到“一〞的變化，突破了第一代Townhouse的建筑尺度，也突破了前庭后院式的花園排布模式，將第三個花園——中庭收藏入室，創(chuàng)造了采光充分、開闊敞亮、能為所有室內(nèi)空間借景的內(nèi)部趣味空間，而其“十〞字型戶型更是擁有4個花園和8個采光面，僅南向的私家花園面積就到達(dá)了50－90平方米。同時，其超面寬、淺進(jìn)深的設(shè)計使所有的主要功能房間〔如客廳、臥室、次臥、家庭廳等〕均能夠得到最充分的陽光；而輔助空間〔如樓梯間、衛(wèi)生間〕均可實現(xiàn)直接采光。缺乏：“1〞字型排列的局限產(chǎn)品的創(chuàng)新必然會吸引市場的關(guān)注，卡爾生活館的市場知名度和影響力都相當(dāng)不俗。雖然創(chuàng)新是好的，但市場的接納北京晨報"寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"實況11月27日下午，北京晨報特舉辦"字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"，邀請行業(yè)先鋒、專家學(xué)者，共同研討寫字樓的產(chǎn)品趨勢、市場供求以及金融政策。搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)將對此次論壇進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)直播隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的開展，寫字樓產(chǎn)品產(chǎn)生了很大的市場需求，根北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計，今年1-7月的寫字樓預(yù)售量已經(jīng)超過了2024年全年的總和，可謂飛躍式開展。從產(chǎn)品層面上講，如何在開發(fā)及設(shè)計環(huán)節(jié)切實提升寫字樓的內(nèi)在品質(zhì)，增加其技術(shù)含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏，是關(guān)乎寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化將是寫字樓市場的必然開展趨勢?！瘳F(xiàn)場嘉賓海灣地產(chǎn)董事執(zhí)行副總經(jīng)理王海〔新中關(guān)〕北京盛世兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司推廣部經(jīng)理陳靖路〔西奧中心〕住邦2000銷售總監(jiān)董瑞瑞北京九鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司常務(wù)副總經(jīng)理方方〔本家〕北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)李宗昆〔國潤大廈〕北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司籌劃總監(jiān)孟志昕〔佳程廣場〕北京捷聯(lián)投資管理有限公司執(zhí)行董事蔣劍鴻首創(chuàng)置業(yè)CEO首創(chuàng)拓展大廈營銷經(jīng)理劉海波〔CEO大廈〕北京天鴻集團(tuán)幸福村工程總經(jīng)理劉泉〔幸福村〕北京世紀(jì)恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中心租售部經(jīng)理杜衛(wèi)軍〔溫特萊〕北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理梁煒〔財滿街〕北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司籌劃總監(jiān)郝磊首旅華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售總監(jiān)張立江〔華遠(yuǎn)首府大廈〕首旅華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售總監(jiān)孫海燕北環(huán)中心銷售總監(jiān)烏蘭其其格●現(xiàn)場實錄北京晨報產(chǎn)經(jīng)新聞中心主任陳曦【陳曦】北晨報的地產(chǎn)圓桌論壇是一個系列論壇，開了很屢次，很多房地產(chǎn)業(yè)界的朋友，老總，包括地產(chǎn)業(yè)界的專家都在我們論壇里亮過相，這個論壇也是和焦點房地產(chǎn)網(wǎng)做一個合作，每次我們的話題都通過焦點網(wǎng)直播出去，在直播的過程中，還會有一些信息直接反響。今天我們論壇的主題是關(guān)于寫字樓的，寫字樓系列論壇的第二個話題。此前的一輪寫字樓論壇我們請來的專家和幾位老總談的話題是關(guān)于北京目前寫字樓市場的變化，以及創(chuàng)新理念方面新的嘗試，在焦點網(wǎng)寫字樓頻道上都有資料可以檢索?！俱y行加息對于寫字樓市場的影響理的一系列政策的出臺，及銀行嚴(yán)格控制貸款，抑制過熱的行業(yè)投資之后，央行10月29日新公布的人民幣存貸款利率上調(diào)也使得人們對房地產(chǎn)市場未來趨向，眾說紛紛。應(yīng)該說新的加息政策延續(xù)了前一階段“抓大放小、抑制過度投資〞的策略調(diào)整思路，利弊參半，短期來看不會對寫字樓市場造成實質(zhì)性的沖擊。但從長期來看，主要會對以下幾個方面構(gòu)成影響：一、對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其房地產(chǎn)開發(fā)投資來源主要為：自籌資金，各類貸款，預(yù)售回款。目前而言，多數(shù)開發(fā)商的資金主渠道為預(yù)售回款，該比例往往占到了50%以上，高者甚至到達(dá)了70%。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期往往為2-3年。按新的貸款利息計算的融資本錢，相對于房地產(chǎn)的總價格而言，其影響力較小。從預(yù)售回款講，調(diào)息后的10年按揭利息和，較調(diào)息前增加了約1.64%。如100萬元的貸款，10年按揭調(diào)息前后總差額為21659元。該筆支出平均到每月約增加為180元。按等額本息還款方式，前5年比5.76%的貸款利率多支出了15000余元?！驳阮~本息還款方式，前5年利息額較高。分別占到全部利息額：17.4%，16%，14.6%,13%,11.3%〕。相對百萬元以上的10年的長期投資，該數(shù)值是可接受的。二、考慮到本次調(diào)息是試探性，溫和的貨幣政策，但其作為一個升息周期信號，使得投資人對未來房地產(chǎn)市場的價格趨勢，出現(xiàn)了謹(jǐn)慎態(tài)度。這將對寫字樓市場的開發(fā)商資本市場的運作能力，和市場營銷的能力提出了挑戰(zhàn)。由資金實力、品牌實力和藹于資本運作的開發(fā)商例如萬通、首創(chuàng)、萬科將展現(xiàn)其雄厚房地產(chǎn)綜合運作的功底。三、從投資回報角度。假假設(shè)一個物業(yè)的總投資額為100萬元，60萬元貸款，40萬首付款，10年貸款期，客戶希望的總投資回報率為年8%，那么每年的供款額(年供款本息)占總投資的：8.04%。沒有加息前那么為7.91%。因此客戶希望的投資回報將隨著加息周期上升。例如，同樣以10年為例，假設(shè)貸款利率調(diào)至7.2%(即0.27%*4+6.12%)，那么上述情況年供款額到達(dá)總投資的8.43%。目前北京高檔寫字樓的年租金收益根本在10%左右。各別樓盤到達(dá)了12%以上，根據(jù)上海的經(jīng)驗，房屋的租售比150—230屬于合理的范圍。而北京甲級寫字樓月平均租金約在20—23美元。CBD地區(qū)更高一些。其可支撐四、寫字樓工程的客戶特征是企業(yè)客戶要遠(yuǎn)多于個人客戶，企業(yè)客戶對于利息變化相對更為第三季度亞太地區(qū)寫字樓市場總體趨穩(wěn)交易活潑北京現(xiàn)代商報/陳志平世邦魏理仕環(huán)球研究及咨詢部日前發(fā)布了2024年第三季度亞太寫字樓市場分析報告，報告顯示，第三季度亞太地區(qū)各國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)延續(xù)了第二季度的活潑勢頭，寫字樓市場總體趨穩(wěn)但交易活潑，上升勢頭沒有停止?？傮w狀況即使限制措施冷卻了固定資產(chǎn)投資市場，中國主要城市的寫字樓需求依然十分強勁。東京及香港的租賃市場亦在傳統(tǒng)較為平靜的第三季度表現(xiàn)得交投活潑。由于信用卡危機的影響，韓國消費者需求持續(xù)疲軟，同時中國經(jīng)濟(jì)開展速度相對放緩使得漢城寫字樓市場出現(xiàn)零吸納量，然而，隨著預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增長，漢城寫字樓市場將于2024年初恢復(fù)上升勢頭。印度三個主要商業(yè)城市的寫字樓租賃市場因企業(yè)紛紛開展信息技術(shù)與信息技術(shù)延伸效勞及業(yè)務(wù)流程外包范圍而繼續(xù)保持活潑，由此空置率也正在下降。隨著經(jīng)濟(jì)的開展及高級寫字樓的需求旺盛，新加坡寫字樓市場表現(xiàn)活潑。胡志明市方面，跨國公司的需求比上季度有所緩和，取而代之的是本地企業(yè)的租賃需求。亞太南部地區(qū)，澳大利亞市場總體呈現(xiàn)上升趨勢，墨爾本、布里斯班、珀斯市場的需求均十分強勁。悉尼的業(yè)主依然提供租戶很多的租務(wù)優(yōu)惠，但新西蘭卻因需求上升而令租務(wù)優(yōu)惠逐漸減少。區(qū)域分析第三季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓需求繼續(xù)上揚。東部城區(qū)依然是交易最活潑的中心，其中東城、朝陽區(qū)的需求依然最大。同時，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓租金繼續(xù)保持平穩(wěn)的上升態(tài)勢，浦個人投資者動手“開墾〞寫字樓新聞晨報由于租金持續(xù)上漲、銀行可提供5-6成10年的按揭、寫字樓的期房轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在尚未受到限制、一些可售型寫字樓的主力分割面積往往在100平方米左右，滬上可售型寫字樓正成為房地產(chǎn)投資市場的新寵，個人投資者開始把目光投向這一塊原本有些陌生的高回報領(lǐng)地。如果按年平均8%左右的租金回報率來計算，如今用12年左右的租金即可購置所租寫字樓面積。投資購置寫字樓的支出與實際支付租金相差無幾，高品質(zhì)的甲級銷售型產(chǎn)權(quán)寫字樓正在逐步替代以租賃為主的寫字樓市場份額。對投資客來講，一個甲級辦公樓售價為2500-3000美元，如果實際租金以0.55-0.65美元/平方米計算，租金回報率為8％左右，可觀的回報同樣剌激個人投資者躍躍欲試。據(jù)戴德梁行寫字樓部有關(guān)專家介紹，目前上海的可售型寫字樓按照面積可分為3類：即標(biāo)準(zhǔn)型可售寫字樓〔分割面積在100平方米以上〕，小戶型可售寫字樓〔主力面積在100平方米以下〕，其他創(chuàng)新型。按照產(chǎn)權(quán)屬性可分為純辦公性質(zhì)和混合性辦公性質(zhì)。按照樓盤品質(zhì)分為甲級可售型辦公樓和普通可售型辦公樓。目前一些在上海一直租用甲級寫字樓的世界500強企業(yè)，由于其業(yè)務(wù)的不斷擴大，加上租賃寫字樓租金的上漲和擴租面積的限制，也紛紛在打算購置寫字樓，整合其在上海的業(yè)務(wù)部門。據(jù)介紹，從2024年開始，可售型寫字樓的供應(yīng)情況一直就呈現(xiàn)出上升趨勢。目前，市場上供應(yīng)的寫字樓單價在9000～30000元／平方米。區(qū)域同類寫字樓租金及住宅工程的價格是寫字樓物業(yè)定價的主要因素；距離市中心主要高檔甲級寫字樓區(qū)域的遠(yuǎn)近，也成為定價的重要因素之一。現(xiàn)在，售價最低的是北部普陀、閘北區(qū)域，根本處于9000-15000元／平方米之間。市中心區(qū)域可售型寫字樓售價跨度較大，其價格從10000／平方米左右至30000元／平方米不等。西部徐匯和長寧區(qū)域內(nèi)的可售型寫字樓工程售價在全市處于中上水平，主力售價段在15000～25000元／平方米之間。浦東區(qū)域的可售型寫字樓平均單價到達(dá)20000元／平方米以上。目前，租賃寫字樓集中區(qū)域主要在長寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通經(jīng)過，且寫字樓相對集中、辦公氣氛良好。從市場供應(yīng)來看，上海寫字樓市場正從最早的虹橋地區(qū)逐步開展成為目前以浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)為龍頭，以徐家小面積低總價成非主流投資熱點投資客看好小戶型寫字樓來源:青年報作者:李宏濤姜卓東方網(wǎng)11月25日消息：自2024年上半年上海幾十個小戶型酒店式公寓上市后，其誘人的暴利空間使投資普通住宅相形見絀。在這種情況下，敏感的籌劃人，敏感的開發(fā)商都在尋找另外一種更能夠創(chuàng)造高利潤，更能夠滿足市場需求的產(chǎn)品。據(jù)專家分析，小戶型辦公產(chǎn)品產(chǎn)生的宏觀因素在于：一、寫字樓市場的全面回暖升溫。2024年上半年的辦公樓供應(yīng)面積與去年相比，無論是在數(shù)量上還是面積上均有所下降，市場吸納量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前的供應(yīng)量，無論是以大公司為主要客戶的甲級寫字樓，還是以中小投資者為主的小戶型寫字樓，均有不錯的市場前景。二、民營經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展壯大，使辦公樓的需求也隨之增長。全國每年約五萬個中小企業(yè)的誕生，使得小戶型寫字樓物業(yè)更為搶手。中國籌劃研究院房地產(chǎn)籌劃專家委員會委員李驍認(rèn)為，現(xiàn)在一般的小戶型辦公產(chǎn)品表達(dá)的是純辦公的概念，而原來所謂的小戶型辦公樓，是既可以辦公，又是可以住的。無論是從品質(zhì)、物業(yè)管理等各方面而言，現(xiàn)在的小戶型寫字樓都出現(xiàn)了一個質(zhì)的飛躍。對于投資客戶而言，相對于一些高檔住宅來說，價格都是比擬適中的。一旦租賃出去，回報率、收益率都是相比照較穩(wěn)定的。而與甲級寫字樓20甚至30元一平方米的物業(yè)管理費相比，小戶型辦公樓3—6元的物業(yè)管理費和住宅差不多，本錢低廉成為非常重要的優(yōu)勢。有投資回報必會有投資風(fēng)險。第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部的陸先生表示，小戶型物業(yè)的購置者可能不是最終需求者，而最終需求者是租戶。投資回報真正產(chǎn)生效應(yīng)，是從租賃開始的。而目前市場上看到的小戶型物業(yè)，面積多在30—50平方米，銷售總價比擬低，能夠承受的需求群體較為龐大。但是，如果辦公面積只有50平方米，租戶一定都是些小的公司，這些公司正處于事業(yè)的起步階段，正值創(chuàng)業(yè)的高風(fēng)險期；再加之公司規(guī)模小，搬遷靈巧，可能租半年就不租了，物業(yè)頻繁地更換租戶，其中一定會出現(xiàn)空置期，而空置期都會進(jìn)入投資本錢的結(jié)算里，投資價值未必能夠得到很順利的實現(xiàn)。寫字樓是宏觀經(jīng)濟(jì)的“顯示器〞，是房地產(chǎn)市場中抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險最低的物業(yè)。一旦市場狀況不佳，受沖擊最大的必定是辦公樓市場。對于小戶型的寫字樓而言，作為辦公樓的過渡產(chǎn)品，在目前的市場推廣上是較為順暢的：利潤率相當(dāng)高、目前的市場吸納力也相當(dāng)強。這局部市場的供應(yīng)情況應(yīng)該是投資客關(guān)注的焦點。但由于小戶型寫字樓需聚焦徐家匯寫字樓市場近幾年隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速開展，越來越多的境內(nèi)外知名企業(yè)不斷進(jìn)入申城，市場上對于中高檔寫字樓的需求明顯增量，而其中大局部公司在選擇辦公地點時又多集中在CBD〔中央商務(wù)區(qū)〕地區(qū)，從而使得這些地區(qū)甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降、租金不斷上漲。目前，上海較為集中的CBD地區(qū)主要包括以下6大商圈，它們分別是：虹橋、淮海中路、南京西路、人民廣場、陸家嘴和徐家匯。本期“寫字樓〞專版，我們將為廣闊讀者詳細(xì)介紹上述6大CBD地區(qū)之一的徐家匯寫字樓市場。徐家匯商圈內(nèi)甲級寫字樓的代表樓盤有美羅大廈、圣愛廣場、上海實業(yè)大廈、匯銀大廈等，這些甲級寫字樓的客戶主要以各種金融機構(gòu)、商業(yè)機構(gòu)為主。目前區(qū)內(nèi)已集聚拜耳、美孚等國際一流的大集團(tuán)；同時，還有為數(shù)眾多的中小企業(yè)入住其中。依靠良好的人氣以及便利的交通，徐家匯寫字樓市場正處在不斷的增長過程中，還有一批在建中的甲級寫字樓將陸續(xù)上市。良好的經(jīng)濟(jì)氣氛國內(nèi)經(jīng)濟(jì)支持———按照目前10%的經(jīng)濟(jì)增長率推算，預(yù)計到2024年，上海人均GDP將到達(dá)8000美元，GDP總量將超過1200億美元；而以上海為龍頭的長江三角洲大都市經(jīng)濟(jì)圈，其經(jīng)濟(jì)總量將接近或超過目前東京的水平。外部環(huán)境支持———2024年北京奧運會、2024年上海世博會等世界級活動的籌備與舉辦，將為上海帶來無限商機。強勁的環(huán)境優(yōu)勢徐家匯作為上海的城市商務(wù)次中心區(qū)，經(jīng)過近十年的建設(shè)，已經(jīng)形成了交通、商業(yè)等聚集效應(yīng)，各種公共交通、軌道交通交錯縱橫，各商業(yè)中心也在地下形成了一個可與地面相媲美的城市亮點。充分開掘徐家匯地區(qū)的地下資源，以尋求徐家匯商圈的新開展為藍(lán)圖，以建設(shè)一個新的徐家匯地下商業(yè)城〔預(yù)計可以深入地下4-5層〕為目標(biāo)，以國外成功的地下商業(yè)設(shè)施建設(shè)為借鑒，盡快確立和制定與地鐵站點建設(shè)相匹配的徐家匯商貿(mào)產(chǎn)業(yè)開展需求和規(guī)劃，用2-3年的時間，實現(xiàn)徐家匯商圈第二輪開展的實質(zhì)性東擴和西移。優(yōu)越的商業(yè)配套在大型購物中心洗牌零售業(yè)的時代背景下，徐家匯商圈作為一個整體品牌，從全局的角度及時調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，深化錯位經(jīng)營、提升綜合消費，在企業(yè)堅持自主經(jīng)營的根底上，尋求共同提高管理水平、銷售水準(zhǔn)，促進(jìn)市場有序開展。匯金、港匯、美羅城等大型購物、娛樂、商業(yè)綜合中心鱗次櫛比，保證了徐家匯商圈的眾多人流量，而周邊寫字樓中的白領(lǐng)人士也保證了徐家匯娛樂、商用房產(chǎn)穩(wěn)中有升，下一個出口走向何方？前幾日，建外ＳＯＨＯ的一家商鋪以單價每平方米８.８２萬元、總價２９５萬元的價格被人買走，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的話題又再度引起了人們的關(guān)注。同時，北京目前在建的蘋果社區(qū)商業(yè)街、昆泰環(huán)繞商業(yè)街、金泉廣場商業(yè)步行街，散落于北京的幾大旺市，無疑又將給北京的商用房地產(chǎn)帶來一番熱鬧景象。而根據(jù)記者近日的消息，11月底，“2024中國商業(yè)地產(chǎn)周〞及“投資型商用房地產(chǎn)展示交易會〞將在中國國際貿(mào)易中心舉行。以“直觀商用房產(chǎn)，演繹高端平臺〞為主題的此次活動勢必又將給北京的房產(chǎn)界注入一股新鮮血液。這一系列的事實讓我們相信，商用房地產(chǎn)在經(jīng)過一段時間的開展后，逐漸進(jìn)入一個需求旺盛的階段，其蓬勃的開展前景和持續(xù)不斷的活力讓越來越多的投資者關(guān)注這一領(lǐng)域。商用地產(chǎn)蓬勃開展引來各方關(guān)注商用房地產(chǎn)自其出現(xiàn)伊始，就以高回報受到業(yè)界和投資者的極大關(guān)注。幾年來，我國國際化步伐日益加快，特別是參加WTO之后，外鄉(xiāng)企業(yè)迅速地成長起來，對商務(wù)辦公環(huán)境的要求逐漸提高。而隨著中國政府在參加世貿(mào)協(xié)議中的承諾逐步兌現(xiàn)，也促使了外籍客戶大舉進(jìn)京，諸如諾基亞、微軟等世界500強企業(yè)在北京的寫字樓不斷擴租。從今年上半年的實際情況來看，外籍客戶在北京寫字樓市場表現(xiàn)活潑。這種種原因，促進(jìn)了北京商用物業(yè)的迅速崛起。據(jù)戴德梁行最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年CBD區(qū)域甲級寫字樓市場平均租金比上季度上漲了2.7%，實際空置率降至4.4%，成為北京三大寫字樓區(qū)域中空置率最低的區(qū)域。前段時間雖然有不少企業(yè)在搬離CBD，但是，還有更多的企業(yè)在爭相搬進(jìn)CBD，畢竟有需求才會有市場，CBD不斷高漲的租金和不斷降低的空置率就是最好的證明。除了寫字樓之外，目前的社區(qū)商鋪也越來越受到關(guān)注，隨著住宅市場的火爆而帶動的對社區(qū)商鋪的投資熱情已有目共睹。許多開發(fā)商在工程前期進(jìn)行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，力求將工程完美地推向市場?？梢哉f，是這些地產(chǎn)商和投資者帶動了商用房地產(chǎn)的蓬勃開展。記者在與“2024中國商業(yè)地產(chǎn)周暨投資型商用房地產(chǎn)展示交易會〞組織的有關(guān)負(fù)責(zé)人交談中了解到，正是看中了北京商用房地產(chǎn)在開展中所表現(xiàn)出來的活力和前景，主辦方才花大力氣組織這次活動，這是市場開展的需求，也是消費者的需求。在需求旺盛的情況下，重慶寫字樓十年演義重慶寫字樓十年演義寫字樓市場是一塊晴雨表，它表達(dá)著一個城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的冷暖寒暑。重慶寫字樓開展的10年，經(jīng)歷了陽光、也經(jīng)歷了風(fēng)雨，起伏之間我們看到它成長的足跡。重慶寫字樓市場第一個小高潮突現(xiàn)在1993-1995年間。市場熱鬧的大背景源于中國第一波房地產(chǎn)市場熱?？陀^地講，這時的重慶市場，沒有嚴(yán)格意義上的專業(yè)寫字樓需求，市場是在資金的假想中被迅速“做大〞。到九十年代中期時，市場“綜合癥〞就開始突現(xiàn)出來--售價持續(xù)下滑、租金一蹶不振。有資深業(yè)界人士回憶說，對重慶寫字樓而言，1997年具有紀(jì)念性意義，空置率迅速膨脹使寫字樓市場遭遇了前所未有的“滑鐵盧〞。低迷不振在隨后的兩三年間一直彌漫著市場。這一時期，重慶的住宅市場在短暫的盤整之后，再次活潑起來。而寫字樓市場卻始終沉默著。市場的回暖是在2000年前后。伴隨重慶中小型公司的快速成長，市場形成了新一輪商務(wù)用房的需求。這一階段，“酒店式商務(wù)公寓〞是流行一時的詞匯。創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時段營銷的主力客戶。與此同時，重慶寫字樓市場租、售價格漸趨合理，高檔寫字樓市場也逐建浮出水面。這里有兩個明顯的例證，一是大都會寫字樓出租率迅速提升；二是國際甲級寫字樓浪高?凱悅大廈引爆的