資源稅土地稅

第七章資源稅和

土地增值稅法Contents第一節(jié)資源稅納稅義務人、稅目與稅率第二節(jié)資源稅計稅根據(jù)與應納稅額的計算第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理第四節(jié)土地增值稅納稅義務人與納稅范圍第五節(jié)土地增值稅稅率應稅收入與扣除工程第六節(jié)土地增值稅應納稅額的計算第七節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠征收管理第一節(jié)資源稅納稅義務人、稅目與稅率資源稅是對在中華人民共和國領域及管轄海域從事應稅礦產(chǎn)品開采和消費鹽的單位和個人課征的一種稅。納稅義務人稅目稅率扣繳義務人資源稅納稅義務人在中華人民共和國領域及管轄海域開采應稅資源的礦產(chǎn)品或者消費鹽的單位和個人留意境內消費或開采征收，進口不征資源稅開采或消費應稅資源進展銷售或自用的一次性征收，價內稅資源稅的納稅義務人不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)【特例中外協(xié)作開采石油、天然氣】獨立礦山、結合企業(yè)和其他收買未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務人例題資源稅納稅義務人例題【多項選擇題】〔2021年〕以下各項中，屬于資源稅納稅義務的人有〔〕。

A.進口鹽的外貿(mào)企業(yè)

B.開采原煤的私營企業(yè).

C.消費鹽的外商投資企業(yè).

D.中外協(xié)作開采石油的企業(yè)BC

資源稅進口不征，出口不退；中外協(xié)作開采石油企業(yè)暫不征收資源稅，因此，正確選項為BC資源稅稅目目前7大類〔例題〕原油。不包括人造石油。天然氣。煤礦消費的天然氣暫不納稅煤炭。原煤，不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品其他非金屬礦原礦。是指除上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。黑色金屬礦原礦。有色金屬礦原礦。鹽。伴采的應稅礦產(chǎn)品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一概按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅未列舉稱號的其他，由省級政府決議征收或暫緩征收。資源稅納稅義務人例題【多項選擇題】以下各項中，應征資源稅的有〔〕。

A.開采的大理石.

B.進口的原油

C.開采的煤礦瓦斯

D.消費用于出口的鹵水.AD

資源稅進口不征、出口不退；開采的煤礦瓦斯暫不征收資源稅資源稅稅率礦產(chǎn)品稅率形式具體標準原油、天然氣比例稅率5%－10%煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽固定稅額礦產(chǎn)品差別、地區(qū)差別

0.3－60元/噸自2021年11月1日起，原油和天然氣由從量定額改為從價定率征收資源稅。自此，資源稅采取從價定率或者從量定額的方法計征。資源稅扣繳義務人獨立礦山、結合企業(yè)收買未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應稅產(chǎn)品稅額規(guī)范，根據(jù)收買的數(shù)量代扣代繳資源稅其他收買單位收買的未稅礦產(chǎn)品，按稅務機關核定的應稅產(chǎn)品稅額規(guī)范，根據(jù)收買的數(shù)量代扣代繳資源稅。第二節(jié)資源稅計稅根據(jù)與應納稅額的計算計稅根據(jù)應納稅額的計算從量：課稅數(shù)量×單位稅額從價〔原油天然氣〕：〔不含增值稅〕銷售額×稅率留意資源稅以初級礦產(chǎn)品作為課稅數(shù)量與增值稅之間的關系：增值稅應稅礦產(chǎn)品按價錢交；資源稅〔只對初級礦產(chǎn)品〕，大部分按數(shù)量交例題資源稅計稅根據(jù)從價定率——銷售額

全部價款和價外費用,不包括銷項稅額從量定額——銷售數(shù)量實踐銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量不能準確銷售數(shù)量的，以產(chǎn)量或折算比換算應稅和減免稅工程分別計算延續(xù)加工前無法正確計算：原煤加工煤炭：按綜合回收率復原金屬和非金屬礦產(chǎn)品：按選礦比復原例題液體鹽加工固體鹽：外購液體鹽已納稅額準予抵扣例題資源稅計稅根據(jù)例題1【多項選擇題】某銅礦2021年9月銷售銅精礦4000噸〔選礦比為1:5〕，每噸不含稅售價1500元，當?shù)劂~礦石資源稅每噸1.2元，應納資源稅和增值稅稅額為〔〕

A.資源稅1.68萬元

B.資源稅2.4萬元.

C.增值稅78萬元

D.增值稅102萬元.BD

應納資源稅＝4000×5×1.2＝24000〔元〕

應納增值稅＝1500×4000×17%＝1020000〔元〕資源稅計稅根據(jù)例題2【單項選擇題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，2021年5月份以外購液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產(chǎn)液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當月銷售固體鹽1500噸，獲得銷售收入300萬元，知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應交納資源稅〔〕。

A.20000元

B.35000元

C.45000元.

D.60000元C

1500×40－3000×5＝45000〔元〕資源稅應納稅額例題某縣內資原煤消費企業(yè)為增值稅普通納稅人，2021年1月發(fā)生以下業(yè)務

〔1〕開采原煤10000噸。采取分期收款方式銷售原煤9000噸，每噸不含稅單價500元，購銷合同商定，本月應收取1/3的價款，但實踐只收取不含稅價款120萬元。

〔2〕為職工宿舍供暖，運用本月開采的原煤200噸；另將本月開采的原煤500噸無償贈送給某有長期業(yè)務往來的客戶

〔3〕銷售開采原煤過程中產(chǎn)生的天然氣125千立方米，獲得不含銷售額25萬元

〔該煤礦所在地原煤的資源稅稅額為5元/噸，天然氣資源稅稅額為10元/千立方米〕

要求：根據(jù)上述資料，計算該企業(yè)當月應交納的資源稅資源稅=9000×5×1/3＋〔200＋500〕×5＝18500第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理減免稅開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅不測事故或自然災禍，由省級政府酌減免地面抽采煤層氣〔煤礦瓦斯〕暫不征收資源稅原油天然氣自用于延續(xù)消費原油天然氣的，不繳；自用于其他方面視同銷售進口不征，出口不退例題納稅義務發(fā)生時間與增值稅根本一樣，留意扣繳義務人例題納稅地點：開采或消費地，扣繳義務人為收買地例題資源稅稅收優(yōu)惠例題【多項選擇題】以下各項關于資源稅減免稅規(guī)定的表述中，正確的有〔〕。

A.對出口的應稅產(chǎn)品免征資源稅

B.對進口的應稅產(chǎn)品不征收資源稅.

C.開采原油過程中用于修井的原油免征資源稅.

D.開采應稅產(chǎn)品過程中因自然災禍有艱苦損失的可由省級政府減征資源稅.BCD資源稅征收管理例題1【多項選擇題】以下各項中，符合資源稅納稅義務發(fā)生時間規(guī)定的有〔〕。

A.采取分期收款結算方式的為實踐收到款項的當天

B.采取預收貸款結算方式的為發(fā)出應稅產(chǎn)品的當天.

C.自產(chǎn)自用應稅產(chǎn)品的為移送運用應稅產(chǎn)品的當天.

D.采取其他結算方式的為收訖銷售款或獲得索取銷售款憑據(jù)的當天.BCD資源稅征收管理例題2甲縣某獨立礦山2021年7月份開采銅礦石原礦3萬噸，當月還到乙縣收買未稅銅礦石原礦5萬噸并運回甲縣，上述礦石的80%已在當月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，那么該獨立礦山7月份應向甲縣稅務機關交納的資源稅為〔〕。

A.12萬元.

B.15萬元

C.32萬元

D.40萬元A收買未稅礦產(chǎn)品應該向收買地稅務機關交納資源稅。向甲縣稅務機關交納的資源稅＝3×80%×5＝12〔萬元〕第四節(jié)土地增值稅納稅義務人與納稅范圍轉讓國有土地運用權、地上建筑物及其附著物，并獲得收入的單位和個人。包括內外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。留意：只需有償轉讓房地產(chǎn)，均為納稅義務人，不論經(jīng)濟性質、內外資等?！径囗椷x擇】轉讓國有土地運用權、地上建筑及其附著物并獲得收入的〔〕，都是土地增值稅的納稅義務人。

A.學校.B.稅務機關.C.外籍個人.D.國有企業(yè).【答案】ABCD納稅范圍納稅范圍納稅范圍的三個規(guī)范：轉讓的土地運用權能否國家一切土地運用權、地上建筑物及其附著物能否發(fā)消費權轉讓轉讓房地產(chǎn)能否獲得收入根本納稅范圍詳細事項的納稅情況例題根本納稅范圍基本征稅范圍不屬于征稅范圍1.轉讓國有土地使用權，包括出售、交換和贈與；2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；3.存量房地產(chǎn)的買賣。1.不包括國有土地使用權出讓所取得的行為；2.不包括未轉讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為，如房地產(chǎn)的出租。有關事項是否屬于征稅范圍出售1）出售國有土地使用權，征。（出讓不征）

2）取得國有土地使用權后開發(fā)建造房屋出售，征。

3）存量房地產(chǎn)買賣，征。繼承、贈予繼承不征(無收入)。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征；非公益性贈要征。房地產(chǎn)交換單位之間換房，征；個人之間互換自住房不征。房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，以房產(chǎn)抵債，征。以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）轉讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉讓，征。投資、聯(lián)營企業(yè)屬房地產(chǎn)開發(fā)，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房進行投資和聯(lián)營，征收。合作建房建成后自用，不征；建成后轉讓，征。其他不征、免征事項企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)、代建房、出租、房地產(chǎn)重新評估、國家收回房產(chǎn)權、市政搬遷納稅范圍例題【單項選擇】以下各項中，該當征收土地增值稅的是〔〕。

A.公司與公司之間互換房產(chǎn).

B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)

C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)獲得房產(chǎn)

D.雙方協(xié)作建房后按比例分配自用房產(chǎn)【答案】A【多項選擇】以下工程中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有〔〕。

A.國家機關轉讓自用的房產(chǎn)

B.稅務機關拍賣欠稅單位的房產(chǎn)

C.對國有企業(yè)進展評價增值的房產(chǎn).

D.由于國家建立需求而被政府征用的房產(chǎn).【答案】CD第五節(jié)土地增值稅稅率、應稅收入與扣除四級超率累進稅率增值率

（增值額占扣除項目金額比例）稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%級數(shù)工程應稅收入與扣除工程增值率200%050%100%超率累進稅率30%40%50%60%稅率了解：〔1〕對增值額納稅〔2〕增值額越高稅率越高，但只需超越的部分適用高稅率〔3〕判別能否超越規(guī)范并適用高稅率的根據(jù)是增值率，即扣除工程×比率綜上：用扣除工程×級差比率，將增值額分為假設干段，分別適用稅率，然后計算總和。例題例題及速算扣除系數(shù)【例題】某房地產(chǎn)公司轉讓商品樓收入9000萬元，計算土地增值額準允扣除工程金額4200萬元，那么土地增值稅為：增值額＝9000－4200＝4800增值率＝4800÷4200×100%=114%，第三級稅率50%應納稅額=4200×50%×30%＋4200×〔100%－50%〕×40%＋〔4800－4200〕×50%＝1770萬速算扣除系數(shù)：為便利計算而運用的閱歷數(shù)速算扣除系數(shù)計算方法：增值額×稅率－扣除工程×速算扣除系數(shù)計算〔2〕4800×50%－4200×15%＝1770萬應稅收入與扣除工程確實定土地增值額＝應稅收入－扣除工程詳細新建存量房地產(chǎn)企業(yè)〔扣5項〕非房地產(chǎn)企業(yè)〔扣4項〕房屋〔扣3項〕土地〔扣2項〕加計扣除房屋評價價扣除工程詳細轉讓性質扣除項目新建轉讓1.取得土地使用權所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（依據(jù)前2計算）4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目存量轉讓

1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。2.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。3.房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率例題

不能取得評估價格不能獲得評價價錢舊房及建筑物的評價價錢：發(fā)票金額×〔1+持有年數(shù)×5%〕持有年數(shù)：購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超越一年，未滿12個月但超越6個月的，可以視同為一年。某公司2006年1月購入一棟房屋，價款80萬元，并獲得發(fā)票，2021年8月將房屋轉讓，獲得價款200萬元，不能獲得評價價錢，那么評價價錢＝？解答：評價價錢＝80×〔1＋5×5%〕＝100〔萬元〕購房時交納的契稅，能提供契稅完稅憑證準扣，不作加計5%的基數(shù)既沒有評價價錢，又不能提供購房發(fā)票的，核定征收。新建房地產(chǎn)開發(fā)本錢納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實踐發(fā)生的本錢包括6項：土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費根底設備費公共配套設備費開發(fā)間接費用留意和應稅收入進展配比〔總結〕地價款配比：全部地價款→本期開發(fā)面積→出賣部分開發(fā)本錢配比：本期開發(fā)本錢→出賣部分例題【例題·綜合題節(jié)選】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年1月～2021年2月開發(fā)“東麗家園〞住宅工程，相關業(yè)務如下：

〔1〕2021年1月經(jīng)過競拍獲得一宗國有土地運用權，合同記載總價款17000萬元〔契稅稅率5%〕，并規(guī)定2021年3月1日開工開發(fā)。由于資金短缺2021年5月才開工。因超期1年被政府相關部門征收土地受讓總價款20%的土地閑置費。

〔2〕支付拆遷補償費、前期工程費、根底設備費、公共配套設備費和間接開發(fā)費用合計2450萬元，支付給施工方的施工費為3150萬元。

〔3〕2021年4月開場銷售，可售總面積為45000m2，截止2021年8月底銷售面積為40500m2，獲得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。要求：〔1〕在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對交納的土地閑置費能否可以扣除？房地產(chǎn)開發(fā)本錢例題房地產(chǎn)開發(fā)本錢例題〔續(xù)〕〔2〕計算2021年9月進展土增值稅清算時可扣除的土地本錢金額?！?〕計算2021年9月進展土增值稅清算時可扣除的開發(fā)本錢金額。解答：〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)交納的土地閑置費在土地增值稅稅前不得扣除，但在企業(yè)所得稅稅前可以扣除?！?〕已售40500平方米的建筑面積，占全部可銷售面積45000平方米的90%，可以扣除的土地本錢金額＝〔17000＋17000×5%〕×90%＝16065〔萬元〕〔3〕可以扣除的開發(fā)本錢金額＝〔2450＋3150〕×90%＝5040〔萬元〕新建房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用：兩個公式房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+〔獲得土地運用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×5%以內房地產(chǎn)開發(fā)費用=〔獲得土地運用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×10%以內【例】支付的地價款為280萬元，開發(fā)本錢為520萬元納稅人能按轉讓工程分攤利息支出，金融機構貸款證明：利息扣實發(fā)(不含加罰息)，其他不超越〔280+520〕×5%。納稅人不能分攤，或不能提供金融機構證明：開發(fā)費用總扣除限額〔280+520〕×10%＝80萬元全部運用自有資金：10%既有借款，又有其他借款的：選其一，不能都適用。土地增值稅清算：利息支出從開發(fā)本錢調至財務費用計算新建房地產(chǎn)有關的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“兩稅一費〞營、城、教育費附加印花稅含在管理費用非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三稅一費〞營、城、教費、印新建房地產(chǎn)其它扣除工程財政部規(guī)定的其它扣除工程〔加計扣除〕〔獲得土地運用權支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×20%【單項選擇】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出賣了其新建的商品房，與商品房相關的土地運用權支付額和開發(fā)本錢合計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計算分攤銀行借款利息；該工程所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該工程轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房工程交納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除工程〞的金額為〔〕

A.1500萬元B.2000萬元C.2500萬元D.3000萬元.【答案】D例題2其它扣除例題2【例題·多項選擇題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的以下相關稅費，可列入加計20%扣除范圍的有〔〕

A.支付建筑人員的工資福利費.

B.占用耕地交納的耕地占用稅.

C.銷售過程中發(fā)生的銷售費用

D.開發(fā)小區(qū)內的道路建立費用.ABD銷售過程中發(fā)生的銷售費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能加計扣除。存量房地產(chǎn)轉讓例題【例題】某市轎車消費企業(yè)轉讓10年前建成的舊消費車間，獲得收入1200萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。該車間經(jīng)有權機構評價，成新度為30%，目前建造同樣的消費車間需求1500萬元；轉讓舊消費車間時向政府補繳出讓金80萬元，發(fā)生其他相關費用20萬元；

要求：計算該企業(yè)應交納的營業(yè)稅、城市維護建立稅和教育費附加、土地增值稅……存量房地產(chǎn)轉讓例題解答營業(yè)稅1200×5%＝60萬城建稅和教育費附加60×〔7%＋3%〕＝6萬土地增值額=1200－1500×30%－80－20－66=1200－616=584〔萬元〕增值率=584÷616×100%=94.81%應交納土地增值稅=584×40%-616×5%=233.6-30.8=202.8〔萬元〕第六節(jié)土地增值稅應納稅額的計算增值額確實定〔計稅根據(jù)〕土地增值額=轉讓收入－扣除工程金額按房地產(chǎn)評價價計算土地增值稅的情形應納稅額計算應納稅額=增值額×適用稅率－扣除工程×速算扣除系數(shù)計算步驟：

〔1〕扣除工程金額

〔2〕計算增值額=應稅收入－〔1〕

〔3〕增值額占扣除工程的比率〔2〕/〔1〕——選稅率

〔4〕計算土地增值稅例題1例題2例題3例題4土地增值稅清算應納稅額例題1【例題】2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，獲得銷售收入1.4億元，知該公司支付與商品房相關的土地運用權費及開發(fā)本錢合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房交納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應交納的土地增值稅為〔〕?！?005年〕

A.2256.5萬元B.2445.5萬元.

C.3070.5萬元D.3080.5萬元【答案】B

扣除金額=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010

土地增值額=14000－7010=6990

增值率=6990÷7010×100%=99.7%，稅率40%、系數(shù)5%

土地增值稅=6990×40%－7010×5%=2445.5應納稅額例題2某房地產(chǎn)開發(fā)公司：〔1〕開發(fā)商品房對外出賣，售房合同上注明售房總金額4000萬元，2002年獲得一次性售房收入1600萬元，獲得銀行按揭分期付款方式售房收入2400萬元；〔2〕支付獲得土地運用權的金額800萬元；〔3〕開發(fā)本錢本錢1500萬元；〔4〕向銀行借款2000萬元，一年期，利率4%，向非銀行金融機構借款800萬元，支付利息60萬元，均能按轉讓房地產(chǎn)工程分攤利息；管理銷售費用300萬元，除利息外允許扣除比例為5%要求：計算該公司全年應交納的土地增值稅。應納稅額例題2解答〔新〕(1)應交納營業(yè)稅=〔1600+2400〕×5%=200(萬元)(2)應交納城市維護建立稅=200×7%=14(萬元)(3)應交納教育費附加=200×3%=6(萬元)(4)應交納土地增值稅：扣除工程金額=800+1500+2000×4%+〔800+1500〕×5%+〔200+14+6〕+(800+1500)×20%=3175(萬元)扣除工程金額=800+1500+〔800+1500〕×10%+〔200+14+6〕+(800+1500)×20%=3210(萬元)②增值額=4000－3210=790(萬元)③增值率=790÷3207≈25%④應交納土地增值稅=790×30%=237(萬元)應納稅額例題3某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于2003年8月正式簽署一寫字樓轉讓合同，獲得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定交納了有關稅金(營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅額的7%，教育費附加征收率為營業(yè)稅額的3%，印花稅稅率為0.5‰)。知該公司為獲得土地運用權而支付的地價款和按國家一致規(guī)定交納的有關費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)本錢為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元(不能按轉讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例按最高確定。要求：計算該公司轉讓此樓應納的土地增值稅稅額。應納稅額例題3解答(1)確定扣除工程金額①獲得土地運用權所支付的金額為3000萬元②房地產(chǎn)開發(fā)本錢為4000萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(3000+4000)×10%=700(萬元)④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為：15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(萬元)⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除：(3000+4000)×20%=1400(萬元)⑥轉讓房地產(chǎn)的扣除工程金額：3000+4000+700+825+1400=9925(萬元)(2)計算轉讓房地產(chǎn)的增值額：15000－9925=5075(萬元)(3)計算增值額與扣除工程金額的比率：5075÷9925≈51%第二級(4)計算應納土地增值稅稅額：應納土地增值稅稅額=5075×40%－9925×5%=1533.75(萬元)某外商投資企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，2021年有關運營情況如下：

〔1〕2月1日與當?shù)亟y行簽署借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。

〔2〕2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的運用權用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地運用權為60年，2月末辦完相關權屬證件。

〔3〕第一期工程〔“三通一平〞和第一棟寫字樓開發(fā)〕于11月30日開工，按合同商定支付建筑承包商全部土地的“三通一平〞費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。1應納稅額例題4-1212〔4〕到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽署了售房合同，每平方米售價0.32萬元，合計收入16000萬元，按售房合同規(guī)定全部款項于12月31日均可收回，有關土地權證和房產(chǎn)證次年為客戶辦理。其他的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日簽署租賃合同商定出租時間先定一年，租金從12月1日起計算，每月收租金21萬元，合同共記載租金252萬元，租金每月收一次；另外3000平方米轉為本企業(yè)固定資產(chǎn)作辦公用。11月30日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關出租、資產(chǎn)轉賬手續(xù)，于當日全部交付并從12月1日起運用。

〔5〕在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費用1500萬元；發(fā)生管理費用〔不含印花稅〕900萬元〔其中交際應付費80萬元〕。

〔闡明：計算土地增值稅開發(fā)費用的扣除比例為10%〕

根據(jù)上述資料。按以下序號計算有關納稅事項，每問需計算出合計數(shù)：應納稅額例題4-21212應納稅額例題4解答1〔1〕銷售和出租的房屋應交納的營業(yè)稅?！敬鸢浮夸N售和出租的房屋應交納的營業(yè)稅=16000×5%+21×5%=801.05〔萬元〕〔2〕該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應交納印花稅?！敬鸢浮吭摲康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應交納印花稅=2000×0.05‰+5/10000+〔400+7200〕×0.3‰+16000×0.5‰+252×1‰=10.63〔萬元〕〔3〕征收土地增值稅時應扣除的獲得土地運用權支付的金額?！敬鸢浮空魇胀恋卦鲋刀悤r應扣除的獲得土地運用權支付的金額=2800×〔12000/40000〕×〔50000/60000〕=700〔萬元〕〔4〕征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)本錢金額?！敬鸢浮空魇胀恋卦鲋刀悤r應扣除的開發(fā)本錢金額=400×〔12000/40000〕×〔50000/60000〕+7200×〔50000/60000〕=6100〔萬元〕1212應納稅額例題4解答2〔5〕征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他工程金額?！敬鸢浮渴胀恋卦鲋刀悤r應扣除的開發(fā)費用和其他工程金額=〔700+6100〕×〔10%+20%〕=2040〔萬元〕〔6〕2021年應交納的土地增值稅?！敬鸢浮渴杖牒嫌?16000萬元

扣除工程合計=700+6100+2040+800×〔1+7%+3%〕〔銷售房屋應交納的營業(yè)稅〕=9560〔萬元〕

增值額=16000－9560=6280〔萬元〕

增值額÷扣除工程=6280÷9560×100%=65.69%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%

應納土地增值稅=6280×40%－9560×5%=2034〔萬元〕……1212土地增值稅清算清算單位例題1審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程分期開發(fā)：分期工程包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算清算條件納稅人該當進展土地增值稅的清算例題2主管稅務機關可要求納稅人進展土地增值稅清算例題3非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定土地增值稅的扣除工程〔教材〕例題應報送的資料和審核鑒證核定征收：5個條件清算后再轉讓的處置清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金土地增值稅清算例題1【單項選擇題】〔近三年考題〕對房地產(chǎn)開發(fā)公司進展土地增值稅清算時，可作為清算單位的是〔〕。

A.規(guī)劃申報工程

B.審批備案工程.

C.商業(yè)推行工程

D.設計建筑工程B土地增值稅清算例題2【多項選擇題】以下情形中，納稅人該當進展土地增值稅清算的有〔〕。

A.直接轉讓土地運用權的.

B.整體轉讓未開工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的.

C.房地產(chǎn)開發(fā)工程全部開工并完成銷售的.

D.獲得銷售〔預售〕答應證2年仍未銷售完的ABC土地增值稅清算例題3【綜合題】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年4月開場銷售開發(fā)工程，可售總面積為45000m2，獲得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。

2021年2021年9月主管稅務機關