金融危機下-銷租招商融資三環(huán)節(jié)成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

金融危機下-銷租招商融資三環(huán)節(jié)成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。當(dāng)然也出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)項目整體銷售和合作開發(fā)的多樣化方式，一些主動持有并運營成功的案例和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也正在可喜的涌現(xiàn)，但短期內(nèi)還無法成為主流。

銷租

商業(yè)地產(chǎn)租售價格上半年在中國主要大中城市無明顯大起大落，市場租售價格相對平穩(wěn)，但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項目基本上無法啟動，不能按時開工和開業(yè)的項目開始明顯增多。

招商

受大勢的影響，整體商業(yè)零售市場的競爭空前激烈，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進一步加大的趨勢，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項目招商的共性。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)較大的招商壓力，真正招商成功者甚少，直接導(dǎo)致開業(yè)的推遲或者根本無法開業(yè)。

趨勢

2009年將是一個機遇與挑戰(zhàn)并存的年代。全球經(jīng)濟低迷影響中國商業(yè)地產(chǎn)增長有限，投融資與并購壓力仍然不減。

2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對一些資金實力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗甚至被迫和主動退出；即使是一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報的壓力，特別是持有物業(yè)長期經(jīng)營的綜合檢驗，也會調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。

另一方面國家出臺的一系列政策積極擴大內(nèi)需，相對的會拉動商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。

隨著很多大的房地產(chǎn)開發(fā)公司的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運營管理機構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團化開發(fā)和連鎖經(jīng)營將會成為開發(fā)的主流。

隨著國家擴大內(nèi)需政策的實施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會增加，商業(yè)拓展會出現(xiàn)多中心和差異化的局面。

受到城市化進程加快因素的驅(qū)動，中國二、三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會進入一個放量擴展的階段，層次化、多元化的消費需求也將直接推進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費市場每年大概增加900億，增長非常可觀，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

城市化改變了城市擴張的布局，城市群的發(fā)展將極大的推動二、三線城市的發(fā)展和消費升級，比如說珠三角城市群、長三角城市群、環(huán)渤海城市群等等，這些城市群都是近些年形成并壯大的，一些城市和二線城市軌道交通的開通和增加以及城市之間通過高速公路的連接也將刺激國內(nèi)消費的升級，相對的助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

隨著中國中產(chǎn)階級的興起，引發(fā)消費者結(jié)構(gòu)的變化，2009年會帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費升級，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級。業(yè)態(tài)類別會更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點。

根據(jù)中國很多城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的發(fā)展?jié)摿?，確定了許多的區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)副中心。這些規(guī)劃中的或者已在建設(shè)發(fā)展的區(qū)域商業(yè)，會逐步向“多心多點”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域化消費將成為主流，無疑將是2009年中國城市走向多商圈的標(biāo)志，必定拉動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，開發(fā)商之間的競爭主要是營銷和招商。2009年行業(yè)的競爭將是全方位的，從選址到設(shè)計，從招商到營運，從資本到品牌。

受金融危機以及國家信貸政策的影響，必定會對持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進一步繼續(xù)被邊緣化。

受商家開店拓展速度的減緩，對商業(yè)地產(chǎn)的選址會更加有針對性，必然會實行選址優(yōu)化策略，也將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)之間的激烈競爭。

房地產(chǎn)金融

總結(jié)

2008年中國房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢。

上半年樓市瘋狂的最后一沖以及與大陸房企、香港、新加坡，甚至美國、英國和德國等國家的繽紛上市成為中國房地產(chǎn)的饕餮大宴，各種金融創(chuàng)新的呼聲和實驗也風(fēng)起云涌。但是，隨著下半年國家宏觀調(diào)控量變到質(zhì)變的顯效，包括各種天災(zāi)人禍的消極氣氛的蔓延，特別是美國金融海嘯的從天而降以及中國媒體的渲染放大，以地產(chǎn)領(lǐng)袖王石首先唱衰中國樓市，萬科率先降價馴熟彌漫全國，中國房地產(chǎn)業(yè)開始進入迷茫期。

商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑雪上加霜！但依然有像美國黑石基金等中長期的資金和國內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機構(gòu)等，如萬達逆市而動，一是看好中國的資產(chǎn)市場和資產(chǎn)價格，二是借既“趁火打劫”，以更低的價格收購相對優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。

趨勢

以商務(wù)部等部委力促的開放RETIS通道和銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目貸款區(qū)別對待的呼吁得到了國務(wù)院和金融監(jiān)管部門的響應(yīng)，而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及商業(yè)不動產(chǎn)專委會等相關(guān)協(xié)會組織的大力推動，民間機構(gòu)和資金的躍躍欲試，特別是相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備，雖然國際金融大勢不好，但中國實體經(jīng)濟的相對穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后和資金的流動性過剩也為中國，特別是商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎