二手房評估價征稅的影響分析戰(zhàn)略研究中心課件

關(guān)于二手房評估價征稅的政策分析二級市場戰(zhàn)略研究中心2011.06Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,2010深圳7月11日起實施二手房交易評估價征稅

市場傳言了多年的“二手房交易評估價征稅”政策終于塵埃落定

6月9日，深圳市地稅局召開的存量房（二手房）評估征稅政策新聞發(fā)布會，公布新的二手房稅收政 策：今年7月11日起，深圳將對交易價格明顯偏低且無正當理由的存量房（二手房），實行按計稅

參考價格核定計征各項稅款。Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,2010評估價征稅內(nèi)容：

適用范圍：存量住房（即二手房，暫限于住宅部分） 征收方式：深圳實行最低計稅參考價格的征收方式 此次制定的計稅參考價格是稅務(wù)機關(guān)確定納稅人申報的合同成交價格是否偏低的主要依據(jù)。 申報的成交價格>或=計稅參考價格，按申報的成交價格作為計稅價格計算征稅； 申報的成交價格<計稅參考價格，按計稅參考價格計算征稅。 計稅參考價格的確定：由市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心定期更新 根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場交易的情況定期進行更新，并經(jīng)市財委、市地稅局和市規(guī)劃國土委確認后使 用。市場情況發(fā)生重大變化的，市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心應(yīng)及時進行更新調(diào)整，并經(jīng)市財委、市地 稅局和市規(guī)劃國土委確認。（該系統(tǒng)是否對外開放目前尚不清楚）Codeofthisreport|4?CopyrightCentalineGroup,2010評估價征稅之個人所得稅征稅：在政策實施之初，核定征收成本更低

二手房交易中涉及的稅費主要有營業(yè)稅及附加，契稅、個人所得稅等等，評估價征稅出臺后賣方的 個人所得稅的征收有較大的改變，現(xiàn)主要有核實征收和核定征收兩種方式。核實征收

個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、能夠提供合法有效的房地產(chǎn)購買合 同、房地產(chǎn)原值憑證、以及合理費用相關(guān)憑證的，按 照核實征收方式計征個人所得稅。 計算公式：應(yīng)納個人所得稅=（計稅價格-房地產(chǎn)原值- 轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金-合理費用）*20% 采用核實征收方式計征個人所得稅的，如果只有房地 產(chǎn)原值憑證，沒有相關(guān)合理費用的，由深圳市房地產(chǎn) 登記中心直接代征個人所得稅；如果既有房地產(chǎn)原值 憑證，又有相關(guān)合理費用憑證的，應(yīng)先到稅務(wù)機關(guān)辦 理核實手續(xù)。核定征收

個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中有下列情形之一的，按照核定 征收方式計征個人所得稅：（1）未能提供合法、有 效的房地產(chǎn)買賣合同和構(gòu)成房屋原值相關(guān)憑證，不能 正確計算房地產(chǎn)原值的；（2）未能提供支付合理費 用相關(guān)憑證，不能正確計算合理費用的；（3）未能 提供主管稅務(wù)機關(guān)房屋買賣完稅憑證或“核實征收” 手續(xù)的。 計算公式：應(yīng)納個人所得稅=計稅價格*征收率（*普通 住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%） 采用核定征收方式計征個人所得稅的，由深圳市房地 產(chǎn)登記中心直接代征個人所得稅。交易人稅種征稅條件及方式應(yīng)納稅額的計算公式免征條件賣方營業(yè)稅及附加購買不足五年內(nèi)計稅價格*5.6%購買超過5年（含五年）個人所得稅核實征收（計稅價格-房產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金、合理費用）*20%自用滿5年（含5年）且是家庭唯一住房核定征收計稅價格*核定征收率，核定征收率標準為：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%買方契稅家庭唯一住房，90平方米及以下計稅價格*1%——家庭唯一住房，90平方米以上計稅價格*1.5%非家庭唯一住房計稅價格*3%Codeofthisreport|5?CopyrightCentalineGroup,2010二手房交易相關(guān)稅收征收方法——普通住宅交易人稅種征稅條件及方式應(yīng)納稅額的計算公式免征條件賣方營業(yè)稅及附加購買不足五年計稅價格*5.6%——購買超過（含）五年（計稅價格-購買價格）*5.6%個人所得稅核實征收（計稅價格-房產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金、合理費用）*20%自用滿5年（含5年）且是家庭唯一住房核定征收計稅價格*核定征收率，核定征收率標準為：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%買方契稅計稅價格*3%——Codeofthisreport|6?CopyrightCentalineGroup,2010二手房交易相關(guān)稅收征收方法——非普通住宅單位：萬元7月11日之前7月11日之后增加額購買不足五年營業(yè)稅100*5.6%=5.6200*5.6%=11.25.6個人所得稅0200*1%=22契稅（買方）100*1%=1200*1%=22合計6.615.29.60購買超過五年營業(yè)稅000個人所得稅0200*1%=22契稅（買方）100*1%=1200*1%=21合計143Codeofthisreport|7?CopyrightCentalineGroup,2010案例：一套普通住房交易所需要繳納的稅費

假設(shè)一套原價為100萬，現(xiàn)評估價為200w的房產(chǎn)，且面積在90平米以下的普通住宅，該住房對于 賣方不是家庭唯一住房，對于買房是家庭唯一住房，前后稅費情況對比如下：單位：萬元7月11日之前7月11日之后增加額購買不足五年營業(yè)稅100*5.6%=5.6300*5.6%=16.811.2個人所得稅0300*1.5%=4.54.5契稅（買方）100*3%=3300*3%=96合計8.630.321.7購買超過五年營業(yè)稅0（300-100） *5.6%=11.211.2個人所得稅0300*1.5%=33契稅（買方）100*3%=3300*3%=63合計320.217.2Codeofthisreport|8?CopyrightCentalineGroup,2010案例：一套非普通住房交易所需要繳納的稅費

假設(shè)一套原價為100萬，現(xiàn)評估價為300萬的房產(chǎn)，屬于非普通住宅，該住房對于賣方不是家庭 唯一住房，對于買房是家庭唯一住房，前后稅費情況對比如下：單位：萬元7月11日之前7月11日之后增加額稅收增加比例增加部分的稅收占房款比例普通住宅（原價100w，現(xiàn)價200w）購買不足五年6.615.29.60145%4.8%購買超過五年143300%1.5%非普通住宅（原價100w，現(xiàn)價300w）購買不足五年8.630.321.7252%7.2%購買超過五年320.217.2573%5.7%Codeofthisreport|9?CopyrightCentalineGroup,2010對近年來升幅較大的非普通住宅影響大

上述案例說明，評估價征稅后，新政給近年來房價上漲較大的非普通住宅交易影響較大，主要是 房屋原價低，漲幅大，個人所得稅和營業(yè)稅增加額較大，下表顯示稅收費用最高已經(jīng)占了總房款 的7.2%。單位：萬元營業(yè)稅個人所得稅契稅普通住宅（原價100w，現(xiàn)價200w）購買不足五年74%13%13%購買超過五年050%50%非普通住宅（原價100w，現(xiàn)價300w）購買不足五年55%15%30%購買超過五年55%15%30%Codeofthisreport|10?CopyrightCentalineGroup,2010購買超過五年的二手普宅受歡迎

從上述案例看，營業(yè)稅占總稅收的比重比較高，而如果房產(chǎn)購買超過五年，普通住宅的可免征營 業(yè)稅，二手市場上購買超過五年的普宅將更受歡迎。Codeofthisreport|11?CopyrightCentalineGroup,2010評估價征稅的罰則：中介違反規(guī)定每套房罰款5萬元

2010年9月1日起實施的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》曾明確規(guī)定： 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得“為交易當事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費或者其他非法目的，就同一 房地產(chǎn)簽訂不同交易價款的不同合同提供便利”，違反者“由主管部門責(zé)令限期改 正，處5萬元罰款。” 這一罰則無疑會對中介形成一定的壓力，但5萬元的罰款比起陰陽合同下產(chǎn)生的稅收仍 少的多，所以規(guī)定發(fā)布后仍然效果不佳，這一罰則結(jié)合評估價征稅政策，會對市場行 為起到有效的規(guī)范作用。Codeofthisreport|12?CopyrightCentalineGroup,2010

關(guān)于評估價征稅的疑問：1.關(guān)于計稅參考價格（評估價）的確定 計稅參考價格的高低直接影響稅收的多少，特別是對營業(yè)稅額的影響較 大。政府會根據(jù)市場情況定期更新價格，目前，全市145萬套住宅都有了 相對應(yīng)的評估價。如果政府采取較為嚴格的執(zhí)行方式，即更接近真實價格 的評估價，對市場影響非常大。 但我們預(yù)計，在政策實施之初，政府更有可能采取相對保守的評估價以緩 和政策對市場的影響。特別是一些房產(chǎn)證原價較低的房產(chǎn)，如果一次性將 近年來房產(chǎn)增值的受益計算到一個買家身上，也難免會有失公允。Codeofthisreport|13?CopyrightCentalineGroup,2010

關(guān)于評估價征稅的疑問：2.“申報價格偏低且無正當理由的行為”，什么行為是正當理由呢？是否存 在避稅的可能？ 例如以較低價格買企業(yè)內(nèi)部房產(chǎn)或者低價賣給朋友等，算不算正當理由？ 對于這一點政府部門也沒有統(tǒng)一的口徑，最終把控權(quán)在稅務(wù)部門。 市地稅局相關(guān)負責(zé)人介紹，如果賣方覺得理由正當，可以向房產(chǎn)所在地 的地方稅務(wù)局提出申請，陳述理由，經(jīng)稅務(wù)部門核實之后，可以以申報價 格成交。Codeofthisreport|14?CopyrightCentalineGroup,2010評估價征稅：上海案例

上海是已經(jīng)執(zhí)行了按照評估價征稅幾個城市之一，上海的做法與深圳類似，購房客與業(yè)主達成協(xié)議 之后，將合同送交交易中心指定的評估機構(gòu)進行評估，若評估機構(gòu)認定合同價符合市場價，則可以 送交交易中心過戶；若評估機構(gòu)認為合同價過高或者過低，則不準許過戶或按照評估價過戶。達成協(xié)議評估機構(gòu)評估合同價過 戶評估價過 戶合同價不低于評估價合同價低于評估價評估依據(jù)政府部門提供房源成交記 錄系統(tǒng)，一周更新一次Codeofthisreport|15?CopyrightCentalineGroup,2010上海二手房評估價征稅：部分區(qū)出現(xiàn)半公開的亂收費現(xiàn)象，深圳評估價由政府決定，透明度不高，是否存在尋租機會尚不確定

上海二手房交易按照評估價征稅也存在一些問題，例如：1.2.3.部分區(qū)例如虹口區(qū)就只有指定一家公司進行評估，如果別的有資質(zhì)的公司通過的評估價格在指定公司可能存在通不過的問題。部分評估機構(gòu)與政府的密切關(guān)系導(dǎo)致權(quán)利尋租問題，這樣機構(gòu)可以以較低評估價格幫助客戶過戶，但必須收取遠高于評估費（通常為千分之一）的好處費，一般為節(jié)省稅收費用的30-40%左右。由于部分中介人員與評估機構(gòu)之間存在利益關(guān)系，部分“關(guān)系較好”的中介人員通過“喝茶費”等各種名目幫客戶打點，也可以以較低的價格過戶。（而深圳的評估價由政府確定，價格透明度不高，是否也存在尋租機會目前尚不清楚）但通常而言，盡管存在各種方法做低評估價，但一般評估價最多做到市場價的70%，否則很難通過，這對于深圳目前的“陰陽合同”而言已經(jīng)有很大的改進。Codeofthisreport|16?CopyrightCentalineGroup,2010實施評估價征稅，短期對總體市場的影響有所平抑，成交量和價格沒有出現(xiàn)較大的波動。中長期看上海的二手房價也僅在2008年底受金融海嘯的影響有所回落外，其他時間一致保持穩(wěn)步上升的趨勢。250002200019000160001300010000 7000 40000701070507090801080508090901090509091001一手（全市）二手(I全市）上海評估價征稅對樓市的影響

上海市虹口區(qū)最早在2006年實行了二手房交易評估價征稅，2007年黃浦區(qū)成為第二個實施的地 區(qū)，目前已經(jīng)有9個行政區(qū)房地產(chǎn)交易中心在二手房繳稅過戶前要求房價評估。

上海一二手房價走勢

短期內(nèi)，由于上海按照各區(qū)逐步數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺Codeofthisreport|17?CopyrightCentalineGroup,2010深圳龍崗區(qū)曾經(jīng)實行過評估價征稅，長期看對市場影響不大深圳市龍崗區(qū)曾在2006年前后實行了二手房交易評估價征稅，這一政策在2008年底取消。短期看，由于當時市場較為平穩(wěn)，龍崗評估價征稅政策的實施和取消均沒有產(chǎn)生較大的市場影響。長期看，二手房評估價征稅對市場的影響并不大，特別是價格，龍崗區(qū)和寶安區(qū)價格走勢非常一致，可見市場受供求關(guān)系影響更大。0200001600012000 8000 400006/106/907/509/510/110/908/1寶安區(qū)

08/9龍崗區(qū)060050040030020010006/106/907/508/108/909/510/110/9寶安區(qū)龍崗區(qū)中原成交寶安龍崗兩區(qū)二手房套數(shù)數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺中原成交寶安龍崗兩區(qū)二手房價格單位：萬元房屋總價評估價征稅的稅收中介費稅費占房款的比例普通住宅（原價100w，現(xiàn)價200w）購買不足五年20015.2610.6%購買超過五年200465%非普通住宅（原價100w，現(xiàn)價300w）購買不足五年30030.3913.1%購買超過五年30020.299.7%Codeofthisreport|18?CopyrightCentalineGroup,2010評估價征稅對一手房市場是利好，開發(fā)商可利用機會積極推盤

前述案例看，二手房稅收和中介費最少占到房款的5%以上，有的房產(chǎn)的稅費比例甚至高達10%以 上，因此一手房的優(yōu)勢非常明顯，在有可替代的產(chǎn)品時，客戶可能更愿意接受一手房，而不愿選 擇二手房。Codeofthisreport|19?CopyrightCentalineGroup,2010客戶心態(tài)：二手房稅費多，寧愿買新房

水榭春天三期6月11日開盤，而這恰好是政府召開新聞發(fā)布會公布二手房評估價征稅政 策的第二天，這一政策令不少還在猶豫的客戶立即做出購買的決定。 開盤現(xiàn)場某女士表示： 自己購房是換房需求，屬于改善性需求。所以非常珍惜本次購房名額，而如果二手房 稅費要多一二十萬，那么寧愿價格高點買新房，而且新房自己住也舒服，也不在乎等 到入伙的時間。?CopyrightCentalineGroup,2010200250150100 50 0 010203040506070809101112010203040506070809101112010203040520092010

2011Codeofthisreport|20一手面積二手面積對一手房市場是利好，開發(fā)商可利用機會積極推盤

自2010下