時代廣場項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

1洪山時代廣場工程商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議2021-9-8宇東置業(yè)本案亮點打造“武昌南門戶〞標志性建筑打造白沙洲人文藝塑步行街打造武漢“時空隧道〞室內步行街打造白沙高架長廊“觀光餐廳〞打造白沙洲地下休閑美食城打造洪山學生“夢工廠〞寫字樓目錄前言工程地塊概略工程整體開展戰(zhàn)略工程整體戰(zhàn)略落實工程定位白沙大道商業(yè)現(xiàn)狀工程客群定位工程籠統(tǒng)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃時代廣場運營方式定位投資效益評價4一、前言經過對白沙洲大道中段工程區(qū)域商業(yè)市場的深度和專項研討，本報告的定位更具根據(jù)，工程定位為集大型購物中心、KTV文娛休閑、地下美食、觀光餐飲、商務酒店、寫字樓、公寓為一體的綜合性的商業(yè)綜合體完全是可行的，符合對白沙洲張家灣商圈開展的趨勢。本報告經過商業(yè)業(yè)態(tài)的特點，自創(chuàng)類似工程的案例，結合本工程本身物業(yè)條件和規(guī)劃特點，提出工程業(yè)態(tài)差別化規(guī)劃規(guī)劃建議。本報告經過對工程銷售價錢的評價，測算工程投資收益產出，確定工程投資如何平衡，未來預期的收入以及商業(yè)的運營方式。二、工程地塊概略白沙洲大道時代廣場地塊位于武漢工學院南鑫宇花園旁，總占地面積近40畝，西臨白沙洲大道，東至鑫宇花園，北靠工學院郵政銀行，南至張家灣故居民道路入口。規(guī)劃以商業(yè)為主，住宅為輔的商住區(qū)，容積率≤3.5，建筑密度29%，總建筑面積11萬平方米，商業(yè)建筑面積比例重50%。初步規(guī)劃一座4層的大型購物中心、一棟寫字樓和一棟酒店式公寓，四層底商；三棟住宅，1-2層為商鋪，配套有地下停車場，商業(yè)面積20210平方米，寫字樓和soho公寓39230平方米，住宅37440平方米。工程地塊總平圖7工程內部要素判別三、工程整體開展戰(zhàn)略A、工程總規(guī)模11萬平方米，商業(yè)5-6萬平方米，商業(yè)規(guī)模在洪山區(qū)屬于中等規(guī)模。B、工程定位為商住綜合體，但偏重商業(yè)形狀的打造。C、工程商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，可以自在組合。工程外部要素判別A、從武漢商圈格局開展，白沙洲新城必將成為繼南湖商圈后的下一個商住中心區(qū)，張家灣將有望成為白沙大道中心商圈的代名詞。B、工程3公里半徑內輻射北到武泰閘、南至三環(huán)，東至南湖、西到長江的擁有30萬人口的消費力，為工程提供充足的客群根底。C、工程面臨南湖商圈、武昌火車站商圈、中南街道口和白沙新城商圈的競爭。工程市場時機點發(fā)掘A、目前白沙大道還沒有構成商圈，隨著鸚鵡洲、楊泗港長江橋的開通，內環(huán)和二環(huán)南移橫穿白沙大道，將逐漸構成商圈。B、白沙大道以建材市場為中心，周邊雜亂，業(yè)態(tài)雖包含超市、百貨、專業(yè)市場、文娛休閑等，業(yè)態(tài)齊全。但整個商圈內檔次較低，時髦流行類品牌專賣店少，高檔餐飲文娛休閑業(yè)態(tài)較為稀缺；8白沙洲大道沒有大型商業(yè)圈，本案尋求突破，從以下兩方面來打造本身的中心競爭力：一是走差別化的道路，晉級白沙大道商業(yè)檔次業(yè)態(tài)豐富程度，打造白沙洲大道中心商圈；二是提升消費者文娛購物體驗，打造文娛購物體驗點，加強工程的旅游價值和文娛性。工程整體開展戰(zhàn)略9四、工程整體開展戰(zhàn)略落實差別化運營打造體驗點明確工程商圈在哪里明確工程的目的消費群體是那些明確工程的功能定位是什么明確工程的運營定位是什么明確工程的業(yè)態(tài)如何規(guī)劃明確工程運營方式如何選擇明確工程的市場定位是什么10五：工程定位城市定位-時代廣場是武昌南門戶根據(jù)<武漢城市總體規(guī)劃(2021-2020)>以及“十二五規(guī)劃〞給出的指點性方針，白沙洲版塊為武漢城市總體規(guī)劃中主城外圍10個綜合居住組團之一。新區(qū)內將建成一個市級商業(yè)副中心，超越10萬人口入住于此，各項配套全面改善。白沙洲版塊規(guī)劃了武漢未來最新的過江通道鸚鵡洲大橋和楊泗港過江通道；白沙洲大道和高架橋已通車，將白沙洲地域與武昌繁華城區(qū)垂直銜接；地鐵5號線和7號線將搭建未來最便利的地鐵路網。未來的城市高速通道——四環(huán)，武咸城際鐵路，軌道交通5號線，也都將經過白沙洲版塊。商圈定位—輻射范圍中心商圈〔2KM范圍內〕：清江錦城40萬平方米綜合體。延伸商圈〔3-5KM范圍內〕：萬科金色城、新四商圈。目前這個區(qū)域內商業(yè)體量小，市場競爭壓力小，未來交通系統(tǒng)到達，白沙洲新城是本工程重要的客流區(qū)域。鸚鵡洲長江大橋和楊泗港長江大橋的建立，地鐵5號線南下黃家湖大學城，南內環(huán)和二環(huán)貫穿白沙洲片區(qū)，白沙新城的號召力將逐漸加強。南三環(huán)內的開發(fā)將加快進度。外延商圈〔5KM〕：該商圈是工程最遠能輻射區(qū)域，已根本覆蓋整個漢陽使館區(qū)域及武昌火車站和南湖部分區(qū)域。但該商圈由于間隔較遠交通不便，輻射力有限。二環(huán)線內環(huán)線三環(huán)線13客戶導入-公交線路本工程擁有多達6條公交線路，鏈接黃家湖大學城和武昌中心區(qū)，為工程今后客戶導入提供了良好了根底。14特征-商圈級別白沙新城清江錦城商業(yè)規(guī)劃為市級商業(yè)中心，張家灣可以定位為區(qū)級商業(yè)中心，區(qū)域商業(yè)潛力未來開展前景看好。目前，武昌南片區(qū)已成型的商圈武漢火車站商圈、南湖商圈。未來南內環(huán)和南二環(huán)長江大橋接通，地鐵5號和7號線開通，必將對白沙洲和南湖商圈產生深化影響。六、白沙洲大道商業(yè)現(xiàn)狀白沙洲大道兩側已有、在建和規(guī)劃中的中小型商業(yè)單體的總體量在10萬方〔除專業(yè)市場外〕，以該商圈3公里以內的總人口為30萬人計算，根據(jù)人口及區(qū)域消費才干確定法，根據(jù)國際閱歷，區(qū)域內人口按0.7-0.9平方的商業(yè)配套，白沙大道沿線30萬人口需求21-27萬平方米的商業(yè)。16所處區(qū)域內酒店賓館有10多家，但上檔次的僅有湯池錦悅酒店、九龍大酒店，且接近武泰閘，與本工程地間隔比較遠：商圈現(xiàn)狀-酒店所處區(qū)域內餐飲機構有20多家，但上檔次和規(guī)模的僅有四家，簡樸寨、余記、外婆家鄉(xiāng)和武漢人家、食錦等，且分布在白沙洲大道北段。商圈現(xiàn)狀-餐飲目前在白沙洲大道上有樂購、中百、武商、結合一百、萬隆等購物中心，除了萬隆和中百在烽火一帶，本工程附近沒有大型購物中心。商圈現(xiàn)狀-購物特征-商圈資源白沙洲大道高架橋范圍內，有10多家休閑文娛場所，但主要集中在烽火市場附近，未來該區(qū)域城市改造，文娛場所將被遷出，市場空缺很大。七、工程客群定位經過工程前期進展的商業(yè)市場研討、周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)及分布的調研，結合本工程的區(qū)位，道路交通、商業(yè)開發(fā)規(guī)模以及市場定位，思索未來市場開展趨勢及與周邊工程競爭要素，對目的客群建議如下：目的客群層級：工程商圈內客戶收入程度不高，中等或中等偏下收入的可曾占本工程目的市場的比較較大，同時吸引大量中等收入的客層，能構成一定規(guī)模的目的客層，以支撐工程的商業(yè)體量；從人口年齡構造上，以25-55歲人群為目的客層，該類人群在消費志愿，消費才干及消費自主性均較高。同時，該類人群也是對時髦，潮流的追逐愿望最強。從周邊房地產住宅開發(fā)來看，未來工程周邊將聚集一定中高收入群體，經過工程本身的獨特性吸引其前來消費；客群定位中心客戶群周邊客戶群輻射客戶群1000米范圍武漢工學院師生鑫宇花園張家灣其他小區(qū)居民光霞、烽火村毛坦、長征村生意群體和居民2000-3000米范圍武泰閘周邊黃家湖大學城3000-5000米范圍客群定位23商圈定位—概述商圈范圍商圈級別商圈體量商圈資源商圈客源導入商圈客源概略2公里范圍內區(qū)域城市副商業(yè)中心，未來城市商業(yè)中心40萬平方米競爭體量，競爭猛烈眾多新開發(fā)工程商業(yè)及老商業(yè)專業(yè)市場規(guī)劃中兩條地鐵線及近6條公交線路以中等收入群體為主，中青年客群居多白沙洲新城區(qū)域優(yōu)勢&跨區(qū)域影響力24總體定位規(guī)模環(huán)境業(yè)態(tài)檔次從工程規(guī)模、購物環(huán)境、業(yè)態(tài)豐富度、商品檔次〔價錢〕四個方面來確定本工程總體定位范圍清江錦城萬科金色城市萬隆廣場本案規(guī)模：本工程在規(guī)模上與周邊競爭工程相比不具備規(guī)模優(yōu)勢，在業(yè)態(tài)的涵蓋上不能夠全面。本案需求在環(huán)境、業(yè)態(tài)及檔次上需求突破和差別化。環(huán)境：本工程在規(guī)劃上注重對消費者體驗感的打造，有效與周邊工程構成差別，為消費者發(fā)明了良好的購物環(huán)境。業(yè)態(tài)：本工程定位為“一站式〞購物中心，但思索到本身規(guī)模的要素和業(yè)態(tài)交融性的影響，不思索大型主力店及專業(yè)賣場等業(yè)態(tài)，打造工程差別性。檔次：本工程檔次因構成錯位，防止同質化競爭。在檔次上僅次于清江錦城40萬商業(yè)綜合體，與萬科金色城市的商業(yè)同檔次。25一站式休閑購物思索到與周邊工程競爭關系，本工程在商業(yè)功能定位上應強化餐飲、文娛、休閑功能。經過工程主題的打造，使工程增添了玩耍價值，成為城市一座景點。在購物功能上，應留意對目前商圈業(yè)態(tài)的差別化和對目的客戶群體的需求特征，走青春，時髦，潮流道路。運營定位—功能定位26八、時代廣場籠統(tǒng)定位時代時髦廣場社會籠統(tǒng)文化籠統(tǒng)人文籠統(tǒng)具有檔次的潮流風景不斷更新的商品咨訊非常豐富的品類品牌動感的活力文娛前沿休閑愜意的體驗空間面子美味的餐飲引領理念安康生活27九：業(yè)態(tài)規(guī)劃時代廣場工程規(guī)劃想象打造“武昌南門〞標志性建筑打造白沙洲人文藝塑步行街打造武漢“時空隧道〞室內步行街打造白沙高架長廊“觀光酒樓〞打造白沙洲地下休閑美食城打造武漢學生“夢工廠〞寫字樓標志性建筑引人注目時代廣場位于白沙大道之東側，白沙大道全長7公里，是全武漢最長的高架長廊，是進入武昌的南大門，白沙大道沿線是武昌南城區(qū)的城市籠統(tǒng)，時代廣場在建筑設計上，依托高架長廊為導向，在接近白沙大道一側建立兩座100米高的雙子塔，外型為門的外形，寓意“武昌之門〞，作為白沙大道標志性建筑，表達了武昌南大門的現(xiàn)代昌盛。高級商業(yè)中心產生強大吸附力時代廣場建立工程是“白沙洲新城〞的一部分，該工程沿白沙高架長廊，把高架長廊融入工程一體，成為一道長廊風光帶，工程以建筑、社會與人調和為理念，旨在打造商務酒店、學生公寓、創(chuàng)業(yè)孵化器“夢工廠〞、“時空隧道〞步行街、購物中心、休閑美食、高級KTV、居住一體的武昌南大門中心商住圈。商業(yè)分布詳細如以下圖，A區(qū)是4層的主力店，方案引進福建商業(yè)企業(yè)“華都商場〞或“永輝超市〞，引爆本區(qū)域商業(yè)；B區(qū)為“武昌之門〞兩棟100的寫字樓和公寓，寫字樓規(guī)劃為學生的夢工廠，滿足工學院和黃家湖大學城的學生創(chuàng)業(yè)，“武昌之門〞底商為4層，一樓和二樓規(guī)劃為“時空隧道〞步行街，運營各種前衛(wèi)和過去式的服裝和飾品皮具，三樓引進連鎖KTV，四樓為高級觀光餐吧。C區(qū)底商兩層定位為時代美食街。31工程業(yè)態(tài)定位時代廣場商圈定位作為武漢中心城區(qū)七大商圈之一、規(guī)劃中的武漢次級商業(yè)中心——白沙洲新城商業(yè)圈，未來將成為武漢多個商業(yè)中心的一極。時代廣場商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀目前白沙大道商圈業(yè)態(tài)較為完善，但不叫分散，沒有構成集中商業(yè)氣氛。同時檔次低，工程必需錯位及特征運營，以防止同質化競爭。時代廣場商圈商業(yè)體量白沙洲商圈商業(yè)體量將聚集40萬方，未來市場競爭猛烈，本案要實行差別化道路，以防止惡性競爭。工程商圈客群檔次本工程商圈輻射范圍內聚集約10萬消費人群，周邊擁有眾多的大型企業(yè)、多個住宅工程?？腿合虮薄９こ踢\營總體定位本工程在規(guī)模上雖不及競爭工程，但本案從業(yè)態(tài)、檔次、購物體驗上進展超越。本案業(yè)態(tài)也定位為中高檔次，實行錯位運營，對張家灣商圈進展晉級和補充的開展戰(zhàn)略。同時，該業(yè)態(tài)定位也有利于工程今后的招商，符合區(qū)域今后的開展趨勢。32工程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)類別目標商家說明主力型華都購物市場體現(xiàn)項目經營檔次和規(guī)模，展示項目形象特色型星巴克、哈根達斯、無印良品、創(chuàng)意集等體現(xiàn)項目經營個性，聚集人氣功能型服務型：通訊、銀行、SPA等人氣型：餐飲、電玩、游樂城滿足項目完善功能，聚集人氣，為其他業(yè)態(tài)提供消費可能填充型ONLY、MODA、G-STAR、SWATH等為項目提供充足的租金收益33工程業(yè)態(tài)分布目前白沙洲商圈業(yè)態(tài)雖比較完善，但多集中在超市、專業(yè)市場和百貨、餐飲方面，業(yè)態(tài)分分規(guī)劃，商業(yè)動線簡單乏味，缺乏購物體驗。本工程面臨清江錦城40多萬方商業(yè)體量的競爭壓力，差別化、特征化的工程開展戰(zhàn)略和本工程多業(yè)態(tài)符合的業(yè)態(tài)組合的需求。A區(qū)1-3樓為華都購物廣場，負一樓連通B區(qū)為特征小吃街4樓為電影院B區(qū)負一樓為特征小吃街1樓2樓為精品室內步行街和肯德基西餐廳3樓為健身會所和KTV4樓為觀光酒樓北塔樓為夢工廠寫字樓南塔樓5-10層為酒店11-26層為高級公寓C區(qū)一樓為步行街二樓為咖啡吧和網娛中心D區(qū)一二樓為連鎖餐飲白沙洲風情步行街業(yè)態(tài)集中分布＼互動1、在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，A區(qū)引進福建新華都購物中心。以新華都主力店帶動商業(yè)步行街，在Ａ區(qū)和Ｂ區(qū)地下，是特征小吃餐飲業(yè)態(tài)。2、Ｂ區(qū)１－２樓中間為人行天橋，為室內步行街，不分業(yè)種，不分男女、兒童、成人進展混合搭配。保證不同業(yè)態(tài)、業(yè)種間的互動性。3、利用Ａ區(qū)廣場空間，舉行各種活動，來聚集人氣，表達本案商業(yè)的籠統(tǒng)和文化內涵。4、C區(qū)2層為集中特征美食街。武昌之門建筑效果圖部分印象洪山時代廣場位于武漢南方省市進入武昌的重要通道—白沙洲大道旁，獨特的地理位置決議了其門戶位置，因此，武昌之門更具有時代意義。36時代廣場主力店—新華都商業(yè)廣場和商業(yè)街表示圖部分印象新華都購物廣場是福建知名的商業(yè)企業(yè)，是A版上市企業(yè)，其連鎖機構遍及福建各縣市，并逐漸輻射多個內地城市。全國著名的打工皇帝“唐駿〞曾經就職于新華都集團，其董事長陳發(fā)樹06年在中國福布斯排名29位，他是全國十大金礦企業(yè)—紫金礦業(yè)的第二大股東。在白沙洲大道沒有商業(yè)步行街，而工學院附近龐大的消費人群更是需求繁華步行街。步行街可以把方圓3公里內的人群吸引過來，構成強大的商業(yè)圈氣氛。部分印象白沙洲藝塑風情步行街時髦個性潮流白沙洲藝塑風情步行街白沙洲風情步行街塑造了白沙洲勞動人民變化歷史的文化，成為洪山區(qū)一道獨特的民俗文化藝術風景，是洪山區(qū)的重要人文旅游勝地。部分印象白沙洲橫店影視城打造白沙洲新城第一影視城，3D、4D，各種功能影視廳。地下美食街地下商業(yè)永遠充溢奧秘感，美食永遠是年輕人渴求的，時代廣場美食街正滿足了武漢工學院1萬多名師生和張家灣、烽火市場5萬居民的最大亮點。商家展現(xiàn)41步行街商家品牌籠統(tǒng)示范42步行街商家品牌籠統(tǒng)示范43步行街商家品牌籠統(tǒng)示范44步行街商家品牌籠統(tǒng)示范十、時代廣場運營方式定位1、A區(qū)一至三樓引進福建大型商超集團“華都購物廣場〞主力店，在白沙洲大道產生強力商圈，四樓為影劇院。2、對B區(qū)室內步行街和藝塑步行街商鋪實行分割，以投資型產品對外出賣，然后按照規(guī)劃品牌招商一致營運管理，給予業(yè)主一定比例的投資報答。3、對B區(qū)寫字樓包裝，向大學城各校師生引薦“夢工廠〞扶持學生創(chuàng)業(yè)，以優(yōu)惠的政策吸引他們入駐。4、對酒店公寓實行一致運營管理，業(yè)主獲得報答的方式運營。區(qū)域商業(yè)市場分析白沙洲區(qū)域是新興的城區(qū)，白沙洲新城處于開發(fā)階段，三環(huán)內除了以前的專業(yè)市場外，沒有大型的綜合商業(yè)中心，目前附近城際花園有底商均價在2萬元，萬科商業(yè)和清能商業(yè)體尚未建成，張家灣安頓房和佳兆業(yè)底商未成型，工學院附近的商業(yè)目前均價在3萬元左右。時代廣場商業(yè)體的建成，將彌補了白沙中段的大型商業(yè)體的缺失，大大的滿足當?shù)厝巳旱馁徺I需求。47十一：投資效益評價48工程價值預估—租金測算影響因素影響比重詮釋地段因素5%↑本案位置地段優(yōu)勢明顯，附近工學院客群大。規(guī)劃因素10%↑本案屬商業(yè)內街，是工學院商業(yè)街項目品質35%↑本項目屬于新開發(fā)項目，在商業(yè)環(huán)境，購物體驗均高于沿街商鋪采用市場比較法，本案周邊目前沿街商鋪的租金程度在100元/平方米/月，以此為計算基價，來測算本案的租金程度。本工程租金價錢為：100×〔1+5%+10%+25%〕=150元/平方米/月注：工程詳細的價錢定位需結合當時工程市場價錢來確定49工程價值預估——商業(yè)價值根據(jù)工程商業(yè)價值實現(xiàn)程度來分析，商業(yè)租金按樓層層層遞減，且商業(yè)運營難度和風險也越來越大。商業(yè)街位置的商業(yè)價值相對集中商業(yè)較低，取集中商業(yè)租金70%計算。根據(jù)閱歷和工程周邊市場行情，-1樓價錢和租金按1樓的80%計取，23樓按1樓的70%計取，以此