豪宅項(xiàng)目要素支撐分析-豪宅產(chǎn)品亮點(diǎn)打造(中原)

豪宅項(xiàng)目要素支撐分析豪宅產(chǎn)品亮點(diǎn)打造第一部分：豪宅的支撐要素分析第二部分：豪宅的亮點(diǎn)提升第三部分:豪宅的社區(qū)價值構(gòu)建31144報(bào)告內(nèi)容頁碼豪宅的支撐要素分析一、豪宅客戶的基本價值取向環(huán)境豪宅板塊價值取向獨(dú)特性頂級服務(wù)尊貴生活私密性基本價值取向豪宅項(xiàng)目核心競爭力矩陣社會自然(環(huán)境)表現(xiàn)的（外在風(fēng)格/人文）內(nèi)在的(功能,思索,體驗(yàn))華僑城傳統(tǒng)豪宅水榭花都第五園本項(xiàng)目有山海資源，自然環(huán)境的外在表現(xiàn)可以形成項(xiàng)目的核心競爭力之一本項(xiàng)目若能打造高爾夫景觀，引入水系，可以形成雙核競爭力湯臣一品頂級豪宅的發(fā)展歷程不同城市對于豪宅的定義與該城市豪宅所處的發(fā)展階段有關(guān)本項(xiàng)目建議在充分滿足尊貴感的前提下，盡量創(chuàng)造人文價值頂級豪宅的三級支撐元素頂級升華人文價值項(xiàng)目獨(dú)特人文氣質(zhì)的融合與展現(xiàn)關(guān)鍵條件尊貴感配套、產(chǎn)品本身、頂級物管服務(wù)營造尊貴享受精細(xì)化體驗(yàn)精細(xì)化、專享化的硬件定制與配套基礎(chǔ)條件產(chǎn)品創(chuàng)新市場產(chǎn)品亮點(diǎn)創(chuàng)新資源占有稀缺自然資源板塊豪宅板塊頂級豪宅不僅僅依靠自然資源、板塊優(yōu)勢、產(chǎn)品、配套服務(wù)等營造，更需借助人文價值的提升，用最巧妙地人文氣質(zhì)與自然景觀融合，打造獨(dú)一無二的城市名片級作品，原創(chuàng)價值，不可復(fù)制！豪宅發(fā)展趨勢一：高層加別墅的組合模式在高層與別墅的關(guān)系處理上——主要通過景觀水系對兩組團(tuán)形成分割與聯(lián)系；通過高層架空，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀對建筑的滲透，為社區(qū)內(nèi)部打開視野，減少高層對別墅的壓迫感。高層區(qū)+別墅區(qū)組合模式在高層與別墅的營銷節(jié)奏控制上——以別墅產(chǎn)品入市，利用其市場稀缺性，以高品質(zhì)、高形象占位市場，提升項(xiàng)目整體形象，同時成為其他產(chǎn)品的價值標(biāo)桿；聯(lián)動別墅，依托于別墅形成的高端形象，強(qiáng)勢入市。豪宅發(fā)展趨勢二：創(chuàng)新理念引領(lǐng)消費(fèi)者創(chuàng)新產(chǎn)品理念及提升舒適度指標(biāo)在高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面上——高層產(chǎn)品借勢，戶型面積與產(chǎn)品素質(zhì)定位均有提升；通過戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新與改良，對項(xiàng)目整體形象進(jìn)行深化與提升。其他配合策略——通過項(xiàng)目核心展示區(qū)與產(chǎn)品樣本展示區(qū)的營造，打動客戶；通過服務(wù)品質(zhì)的到位展現(xiàn)以及不斷提升，承接項(xiàng)目高形象，推動銷售。舒適度及配套指標(biāo)的表現(xiàn)要點(diǎn)——深入客戶內(nèi)心，做出超越客戶心理預(yù)期的需求設(shè)施；能夠通過展示讓客戶感知價值的硬件設(shè)施。豪宅發(fā)展趨勢三：個性化的服務(wù)和體驗(yàn)獨(dú)有的特色服務(wù)和體驗(yàn)物業(yè)管理的體現(xiàn)出來的尊貴——體察人性是服務(wù)之本,呈現(xiàn)高檔圈層客戶人士生活風(fēng)格;對尊貴的理解不同，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的個性化、特色化。服務(wù)從客戶踏足項(xiàng)目的第一時間就已經(jīng)開始——創(chuàng)建全新的服務(wù)體驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn).把項(xiàng)目的價值點(diǎn)納入體驗(yàn)環(huán)節(jié)之中，帶給客戶愉悅的過程和回憶。豪宅產(chǎn)品的亮點(diǎn)提升二、豪宅的分類：住宅從大的類型來分，有獨(dú)立住宅(即通常所說的別墅類住宅)和集合式住宅(即高層式住宅)北京星河灣別墅類豪宅上海湯臣一品高層類豪宅由于要評判別墅類住宅的豪華程度，應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況；而對高層豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)正是基于這兩類住宅的評判標(biāo)準(zhǔn)完全不同，所以對豪宅的評述應(yīng)該分兩類：獨(dú)立型豪宅(別墅豪宅)及集合型豪宅(高層豪宅)高層豪宅的亮點(diǎn)提升Part2.1高層類豪宅：必須有舒適度和尊貴感的突破，人造環(huán)境是關(guān)鍵三個層面人造環(huán)境的營造是關(guān)乎高層豪宅居住舒適度優(yōu)劣的關(guān)鍵因素設(shè)計(jì)層面1技術(shù)層面2心理層面3包括建筑外觀，戶型的外觀、別墅化的戶型室內(nèi)空間、園林景觀、垂直交通等方面。高層豪宅在這些方面均應(yīng)比普通高層住宅有較大的突破和創(chuàng)新包括在結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造體系和機(jī)電設(shè)備體系方面的創(chuàng)新環(huán)保、節(jié)能、自然健康的高新技術(shù)的采用，迎合精英人士的高尚生活理念采取一些特殊手段使高層豪宅讓人覺得物有所值甚至物超所值，豪華看得見在入戶方式、形態(tài)組合等方面追求獨(dú)門獨(dú)戶的感覺。既有空中別墅的內(nèi)在品質(zhì)，又有不讓公建的豪華氣派外觀高層豪宅亮點(diǎn)提升方式（1/7）：建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格，海浪般的流線型，體現(xiàn)濱海風(fēng)情顏色：淺色調(diào)，如銀色，與高層大面積的觀景玻璃成為一體，營造一種明亮的格調(diào)造型：板式建筑，頂端不建議設(shè)立標(biāo)志性屋頂，運(yùn)用“天際獨(dú)立獨(dú)立屋”的概念打造“天際私家花園”用材：以石材和玻璃為主要用材線條：流線型，高層下的園林規(guī)劃也以流線的線條打造，與高層線條協(xié)調(diào)高層入口示意圖香港貝沙灣立面高層豪宅亮點(diǎn)提升方式（2/7）：充足的室內(nèi)外停車位，對于購買豪宅類產(chǎn)品的人士而言，應(yīng)考慮戶均擁有2-3部私家車地面停車場影響社區(qū)美觀與整潔度，一般用于臨時停車地下停車庫有充足車位，且設(shè)有從地下車庫通往上部建筑的內(nèi)部電梯上海翠湖天地御苑地面停車場上海翠湖天地御苑規(guī)劃戶數(shù)：651戶車位比：1：0.5蘭溪谷二期規(guī)劃戶數(shù)：537戶車位比：1：1.3深圳招商半山海景蘭溪谷地下停車場高層豪宅亮點(diǎn)提升方式（3/7）：大面積、多功能空中花園，即能夠形成景觀，又可以滿足露天私人聚會每戶帶有超大露臺，可布置為空中花園，不計(jì)入面積，對客戶有較大吸引力空中花園設(shè)有獨(dú)立的防盜電子刷卡入戶電梯圖片來源：廣州花都凱旋門實(shí)景考察圖空中花園獨(dú)立入戶電梯高層豪宅亮點(diǎn)提升方式（4/7）：景觀最大化，大面積的落地窗、大露臺和弧形觀景陽臺，設(shè)置觀景浴室，強(qiáng)調(diào)景觀視野的開放性270度觀景陽臺觀景浴室大面積落地窗高層豪宅亮點(diǎn)提升方式（5/7）：頂層復(fù)式作為高層產(chǎn)品中的亮點(diǎn)，在頂層打造若干“天際獨(dú)立屋”，提升整個高層產(chǎn)品的形象借鑒香港新鴻基凱旋門的做法，在頂層打造天際獨(dú)立屋，建泳池、花園等，成為一個絕佳的私人生活空間和觀景臺高層豪宅亮點(diǎn)提升方式（6/7）：局部體現(xiàn)奢華—對大堂、客廳、門窗等客戶直接感受之處采用頂級用材和配置，給客戶奢華體驗(yàn)樣板房的門、主臥、浴室、客廳等視覺易見空間使用頂級裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)以牌示或者紙質(zhì)資料向客戶展示公共空間著重體現(xiàn)空間的開闊性，彰顯豪氣圖片來源：北京星河灣裝修實(shí)景圖“好鋼用在刀刃上”高層豪宅亮點(diǎn)提升方式（7/7）：技術(shù)層面采用高科技，體現(xiàn)智能化和環(huán)保節(jié)能，迎合低碳、節(jié)能的主流價值觀與松下、海爾、美的等商家合作，聯(lián)合打造低碳節(jié)能家具系統(tǒng)，形成社會影響力上海淡水灣花園戶型客廳餐廳南北通風(fēng)主臥獨(dú)立衣帽間三室兩廳155㎡雙陽臺普通高層價值提升（1/6）：必須保障主臥室?guī)б旅遍g、客廳和餐廳南北通透、南北雙陽臺設(shè)計(jì)兩室兩廳148㎡無陽臺北京POPMOMA戶型可以自由分隔的空間將生活創(chuàng)意化，但卻忽略了基本功能的配置享受型城市豪宅144－170普通高層價值提升（2/6）：大面寬、短進(jìn)深，二梯三戶房型設(shè)計(jì)房型端正，多處采光，每套主臥帶衣帽間30m面寬10m進(jìn)深179m284m2170m22/2/1+4/2/2+4/2/2房間采光充足仁恒河濱花園（上海）普通高層價值提升（3/6）：錯躍式設(shè)計(jì)，讓空間更為情趣化客廳上兩步后到達(dá)生活空間，保障功能區(qū)域與生活區(qū)域互不干擾，餐廳肩負(fù)了起居室功能。靚達(dá)名?。飞绞校?80m2京潤珍珠（海南）北京棕櫚國際高層三室兩廳158㎡

增加傭人套房設(shè)計(jì)次臥室轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)主臥室飄窗設(shè)計(jì)普通高層價值提升（4/6）：玄關(guān)增設(shè)小衣帽間改善主臥和次臥窗設(shè)計(jì)、增加傭人套房，讓生活更實(shí)用化上海東方曼哈頓尚東區(qū)三室兩廳156㎡玄關(guān)設(shè)置衣帽間普通高層價值提升（5/6）：多處贈送露臺和飄窗，入戶花園等既美觀又實(shí)用116m2270度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，品味愜意生活105m2跳送6M超高空中露臺，半贈送入戶花園，體現(xiàn)一種廊院生活恒立聽?；▓@（深圳）普通高層價值提升（6/6）：露臺跳送，并較好解決其私密性問題，使露臺更實(shí)用152m2入戶花園露臺和主臥露臺跳送155m2超大露臺，通過百頁或凸窗來提高露臺私密性空中庭院，三個空間共享155m2金地香蜜山（深圳）大平層產(chǎn)品價值提升（1/5）：主臥觀景、雙工人房設(shè)置、多梯入戶、闊綽宴會廳雙工人套房設(shè)置主臥觀景設(shè)計(jì)五步電梯，主家獨(dú)立擁有兩部湯臣一品（上海）434m2大平層產(chǎn)品價值提升（2/5）：闊綽宴會廳與露臺融合、多廳設(shè)計(jì)容納男女主人不同活動空間、設(shè)置可變更空間工人房可變更空間進(jìn)行大型宴會的可分可合空間華府天地（上海）450－460m2大平層產(chǎn)品價值提升（3/5）：90平米觀景圓廳將客廳價值放大、家庭起居室配置讓生活更私密，可考慮在樓王產(chǎn)品中設(shè)置90平方米創(chuàng)意圓廳可舉行晚宴涵蓋了鋼琴的附屬空間盛大金磐（上海）起居室301m2家庭起居室大平層產(chǎn)品價值提升（4/5）：復(fù)式設(shè)計(jì)、客廳挑高、設(shè)置洗衣房適當(dāng)增加別墅房型的功能200平方米的設(shè)計(jì)考量了客廳挑高、主臥觀景等附加功能200m2140m2躍層上空客廳中凱城市之光(上海）洗衣房330m2嘉里華亭(上海）大平層產(chǎn)品價值提升（5/5）：主臥室270度景觀陽臺與增設(shè)空中院館空中院館270度觀景陽臺空中院館可改成一書房轉(zhuǎn)角觀景陽臺別墅豪宅的亮點(diǎn)提升Part2.2別墅豪宅亮點(diǎn)提升方式1：儀式感塑造，建筑外觀要沉穩(wěn)而大氣，氣派的門廊形成儀式感，反襯其主人的地位門廊-溫哥華森林門廊別墅外觀意向圖2別墅外觀意向圖1氣派的門廊形成儀式感，反襯其主人的地位別墅豪宅亮點(diǎn)提升方式2：后退式的建筑布局，將主要度假活動空間放在面海的一面，對景觀要求不高的操作區(qū)放在最前面花園活動區(qū)居住區(qū)操作區(qū)

布局說明充分考慮居住者的行為習(xí)慣，強(qiáng)化了活動空間的景觀打造通過水池、花園、圍墻增加景觀進(jìn)深，彌補(bǔ)海景的缺陷長條型泳池增強(qiáng)了景觀的參與性居住區(qū)以人造水景為主，參與性強(qiáng)別墅豪宅亮點(diǎn)提升方式3：建筑主體采用分離式設(shè)計(jì)，通過連廊或泳池相互連接，實(shí)現(xiàn)完全的主客分區(qū)、動靜分區(qū)Two-BedroomGardenEstateThree-BedroomGardenEstate占地面積1,076~1,230m2占地面積1,662~2,068m2客人活動區(qū)傭人活動區(qū)公共活動區(qū)主人活動區(qū)注：戶型圖為普吉島悅?cè)萸f平面圖別墅豪宅亮點(diǎn)提升方式4：客廳、臥室、浴室采用“大開間寬面寬”的設(shè)計(jì)方式，將室外景觀資源最大化引入視野別墅豪宅亮點(diǎn)提升方式5：可引入水系營造山間流水別墅的感覺,使得海景、山景、水景融為一體，達(dá)到三重層次的景觀效果菲利普.賴特設(shè)計(jì)的流水別墅臨山獨(dú)棟別墅區(qū)也可考慮在面海的一面打造室外面海泳池，營造雙重海景的視覺效果別墅豪宅亮點(diǎn)提升方式6：個性化功能：靈活設(shè)置多功能空間（收藏間或紅酒窖等），滿足客戶的個性化需求多功能空間的功能設(shè)置體現(xiàn)業(yè)主的個人喜好和專屬享受室外活動空間可預(yù)先設(shè)置供業(yè)主聚會的設(shè)施（如燒烤架等）考慮到部分企業(yè)客戶的需求，多功能空間需要在設(shè)計(jì)上有一定的靈活性會議室收藏間紅酒窖燒烤架別墅豪宅亮點(diǎn)提升方式7：社交功能營造，設(shè)置會議室、多間客房（全套間）、多個停車位、藝術(shù)品儲藏室會議室客房地面大型車庫藝術(shù)品收藏室別墅豪宅亮點(diǎn)提升方式8：標(biāo)桿營造，選擇1-2棟打造標(biāo)桿樓王產(chǎn)品，挑出去做平臺，平臺上的一樓設(shè)置大型無邊際泳池深圳天麓八區(qū)挑空層泳池設(shè)計(jì)圖頂層可觀景的月光浴吧標(biāo)桿別墅是本項(xiàng)目的一個形象和價值雙標(biāo)桿產(chǎn)品，在產(chǎn)品打造上使之成為本項(xiàng)目的亮點(diǎn)這類型的產(chǎn)品本身數(shù)量不多，建議多花成本打造跳空平臺，設(shè)置雙泳池，頂層浴室設(shè)置“月光浴吧”等案例—產(chǎn)品創(chuàng)新帶來溢價：流水別墅、長城腳下的公社，創(chuàng)意概念創(chuàng)造項(xiàng)目溢價具有初始的、原型的，超越時間的質(zhì)地，建筑造型和內(nèi)部空間達(dá)到了沉穩(wěn)，堅(jiān)定的效果；座落于巖崖之中，壁爐以自然山巖砌成的，以瀑布形成的雄偉的外部空間；在材料使用上，所有的支柱都是粗獷的巖石，所有混凝土的水平構(gòu)件，看來有如貫穿空間，地坪使用沉重巖石，尤以懸挑的陽臺為最。流水別墅長城腳下的公社由12名亞洲杰出建筑師設(shè)計(jì)建造的私人收藏的當(dāng)代建筑藝術(shù)作品；項(xiàng)目策劃人和投資人積極推動12名亞洲建筑師設(shè)計(jì)建造出極富當(dāng)代精神的私人住宅榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動大獎”手提箱張智強(qiáng)（中國香港）家具屋坂茂（日本）怪院子嚴(yán)訊奇（中國香港）案例—香蜜湖1號：奢華極致定義豪宅標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造項(xiàng)目溢價空間分類品質(zhì)要素居住細(xì)節(jié)居住空間豪宅的闊綽尺度客廳廳寬5.1-6.6米；主臥寬度4.2-6.6米；餐廳寬度3-3.8米（同時適宜的居住空間）功能區(qū)隔式的布局主仆嚴(yán)格區(qū)分/主客分區(qū)（會客廳與家庭廳分別設(shè)置）/主人私享（獨(dú)立書房/獨(dú)立起居室）功能空間常規(guī)功能高層雙花園/鉆石型景觀餐廳/主臥衛(wèi)生間雙洗手臺獨(dú)特的配套功能獨(dú)立曬衣房/私家泳池/酒窖/多個不同功能的會客廳/生活陽臺外設(shè)置設(shè)備平臺/智能電梯直接入戶設(shè)計(jì)公共空間汽車汽車大堂/1：1.68的停車位會所多個有落差連接的無邊際泳池/健身設(shè)施其他大堂/豪華電梯廳/高轎電梯奢華關(guān)鍵點(diǎn)：奢華廳寬，主客仆嚴(yán)格分區(qū)，豪華雙大堂，智能入戶電梯豪宅的社區(qū)價值構(gòu)建三、社區(qū)價值構(gòu)建園林價值構(gòu)建富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)園林景觀體系園林景觀Part3.1園林景觀:采取對稱、尊貴和大氣的中央景觀，其他支點(diǎn)景觀精致活潑、以小見大河道節(jié)點(diǎn)的私家水岸處理入戶路的道路線行處理私家水岸小品水岸庭院的展示中央景觀對稱、尊貴、大氣園林景觀：多種喬木、灌木等植被搭配，形成四季景觀；大片綠地形成開闊視野；保留通向海邊的景觀通道注重項(xiàng)目園林景觀的層次感，強(qiáng)調(diào)景觀主軸線、景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)，保留通向海邊的景觀通道道路設(shè)置曲折，配合植被的自然隔斷，形成移步換景的效果極具震撼力的景觀節(jié)點(diǎn)入海棧道多種植被搭配大片的開闊綠地園林景觀：架空層的功能與外部園林形成結(jié)合和互動，將社區(qū)園林的景觀引入建筑內(nèi)部功能細(xì)節(jié)興奮點(diǎn)1、功能設(shè)施2、架空層園林1、豪宅的架空層不適合為住戶提供聚人氣的運(yùn)動和活動空間；2、豪宅的架空層園林與外部園林形成結(jié)合和互動，豪宅的架空層園林可以當(dāng)作一個小園林來進(jìn)行設(shè)計(jì)1、私密感和領(lǐng)域感2、外部園林對于建筑內(nèi)部的延伸深圳日月府深圳皇御苑園林景觀：利用本項(xiàng)目有部分山地的特點(diǎn)設(shè)置有坡度的景觀小徑，這也是對于親地生活的一種完美體現(xiàn)圖片來源：深圳圣莫利斯項(xiàng)目配套Part3.2配套設(shè)置的總體原則：通過會所的奢華體現(xiàn)項(xiàng)目高端形象，其他配套根據(jù)具體需要設(shè)置高端項(xiàng)目配套主要通過會所（銷售中心）來展示高檔次、強(qiáng)體驗(yàn)感，其他配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及周邊配套設(shè)置項(xiàng)目名稱會所商業(yè)教育醫(yī)療運(yùn)動對本項(xiàng)目啟示香蜜湖1號★★★

★項(xiàng)目規(guī)模較大，配套以會所為主，高檔次，體驗(yàn)感強(qiáng)。星河丹堤★★★★★規(guī)模較大，配套以滿足業(yè)主需求為主，會所面積較大，檔次較高圣莫麗斯★★★★★規(guī)模較大，配套以滿足業(yè)主需求為主，會所檔次高。麥卡倫地★★

★★規(guī)模較小，配套以會所為主。高級會所設(shè)施建議：建議本項(xiàng)目會所主要功能設(shè)施集中于高檔次的健身保健和餐飲會議A健身休閑設(shè)施恒溫游泳池健身室，臺球、按摩池，桑拿，蒸汽浴水療纖體美容SPAB餐飲會議設(shè)施C其它設(shè)施紅酒雪茄吧大堂吧臺……——提供私人健身教練及保健顧問服務(wù)——提供宴會訂制和私房菜上門服務(wù)引入高檔餐廳如湖庭、名軒，成為上流人士聚餐宴會的好去處根據(jù)項(xiàng)目周邊的配套情況，可以考慮設(shè)置雙會所，彌補(bǔ)配套的不足A1區(qū)A2區(qū)會所一會所二案例：深圳圣莫利斯項(xiàng)目針對項(xiàng)目地塊狹長及周邊配套較少的特點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)置了雙會所規(guī)避配套劣勢A3區(qū)深圳圣莫里斯分區(qū)圖物業(yè)服務(wù)體系Part3.3國內(nèi)外服務(wù)體系案例-觀瀾高爾夫：觀瀾高爾夫大宅豪澤會服務(wù)體系；從居家到商務(wù)接待，服務(wù)細(xì)致入微，盡顯尊貴豪澤會會員服務(wù)體系（一）王室會員生活卡：

準(zhǔn)入證，打折卡，享受社區(qū)設(shè)備（四）室內(nèi)家居服務(wù)：

A.專業(yè)酒店式家居清潔

B.草坪維護(hù)

C.專業(yè)工程維修.保養(yǎng)

D.業(yè)主家政和維修服務(wù)項(xiàng)目

E.業(yè)主洗衣服務(wù)

F泳池養(yǎng)護(hù)（六）商務(wù)和禮賓服務(wù)：

A信息咨詢服務(wù)

B商務(wù)服務(wù)：提供過場所和相關(guān)硬件配套承辦商務(wù)會議，提供翻譯，商務(wù)秘書服務(wù)

C接送服務(wù)：提供機(jī)場碼頭車站接送服務(wù)

D代叫出租車服務(wù)

E訂票服務(wù)：飛機(jī)票，火車票，船票等

F鮮花預(yù)定服務(wù)：上門插花，綠色植物租用

G代繳公共事業(yè)費(fèi)

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