房地產(chǎn)市場研究報告 新景祥長春吳中項(xiàng)目市場定位思路及產(chǎn)品建議報告

NEWVISUALANGLE服務(wù)創(chuàng)造價值長春吳中項(xiàng)目—市場定位思路及產(chǎn)品建議報告—

中國地產(chǎn)商域網(wǎng)工程認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢工程定位思路和物業(yè)開展建議工程開發(fā)主題初探工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)工程宗地分析[特征及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)][工程背景信息]本案地處工程位于長春市寬城區(qū)亞泰大街以西，北三環(huán)以南，九臺路以東，養(yǎng)正高中以北。[工程根本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]工程規(guī)劃用地：22公頃整體分布：住宅+公建容積率：地塊一：2；地塊二、地塊三：1.5。地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)那么形。西南為中心公園，但與證大光明城相比不占優(yōu)勢，目前工程附近日常生活商業(yè)配套匱乏。地塊外部環(huán)境[四至]北南西東項(xiàng)目宗地地塊南面是養(yǎng)正高級中學(xué)，是地塊附近較有優(yōu)勢的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時也提升了地段的自然價值。地塊東側(cè)為北亞泰大街，為城市南北交通大動脈。道路系統(tǒng)完善，東側(cè)為棚戶改造區(qū)域，目前配套較差、居住氣氛缺乏。地塊西面為空地和舊水塔等，未來將規(guī)劃體育中心、社會停車場。具有遠(yuǎn)景配套優(yōu)勢。西南為區(qū)政府所在地，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地段價值帶動作用大。地塊北面吉林糧油公司，臨街面為三環(huán)路，交通道路設(shè)施較好，幾路公交車在此有站點(diǎn)。給居民出行帶來便利地塊理解配套條件目前生活購物、休閑娛樂等配套設(shè)施匱乏，配套環(huán)境總體較差。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程規(guī)模中等偏大，三塊土地分割相對較為均勻，利于工程的分期操作及組團(tuán)規(guī)劃。區(qū)位條件目前是長春棚戶區(qū)面積最大、經(jīng)濟(jì)落后的老城區(qū)，也是北部新城規(guī)劃中城市效勞中心的核心區(qū)域，是未來的北部新城重點(diǎn)開展區(qū)域。地塊條件地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大工程整體規(guī)劃的難度。同時地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。交通條件交通道路系統(tǒng)較為完善，有幾路公交線路直達(dá)鐵南和市區(qū)，居民出行較便利。環(huán)境條件目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側(cè)為養(yǎng)正高級中學(xué)、東南方向規(guī)劃有重點(diǎn)初中，地塊內(nèi)有小學(xué)、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套缺乏的先天條件。地塊開發(fā)既要符合開展商利益，又要受市場歡送產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值地塊價值解析之一：

寬城城市效勞中心的建設(shè)將極大提升區(qū)域土地價值寬城區(qū)政府辦公中心極大提升區(qū)域土地價值經(jīng)濟(jì)帶動和發(fā)展前景寬城城市效勞中心區(qū)將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)開展提供足夠動力。地塊處于北部新城核心——區(qū)政府辦公中心附近，未來的開展將會成為區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)?，F(xiàn)工程周邊存在較多空地，尚未正式開發(fā)，預(yù)計(jì)整個片區(qū)在未來三年內(nèi)會有巨大變化。地塊價值解析之二：養(yǎng)正中學(xué)養(yǎng)正中學(xué)“長春第一校〞本工程地塊南側(cè)是有百年歷史、號稱“長春第一校〞的養(yǎng)正高級中學(xué)。這是一個是由原長春市十二中和長春市四中組建而成的省級重點(diǎn)高中。也是長春市繼市實(shí)驗(yàn)、十一高、市二實(shí)驗(yàn)之后的第四所現(xiàn)代化省級示范性重點(diǎn)高中。長春市十二中的前身是長春第一所官辦學(xué)?！B(yǎng)正書院，至今已有123年的歷史，有“長春第一校〞的美譽(yù)；四中建于1907年，今年剛好是建校100周年。在“建設(shè)北部新城〞的熱潮中，是長春市委、市政府全力打造的鐵北重點(diǎn)高中和省級示范性高中。工程優(yōu)劣勢研判優(yōu)勢〔Strength〕劣勢〔Weakness〕地塊所在區(qū)位處于寬城區(qū)城市效勞中心，與寬城區(qū)政府斜角相望，有較好的開展前景；工程南側(cè)緊鄰養(yǎng)正高級中學(xué)，為居民高中入學(xué)提供方便；地塊周邊未來的配套開展環(huán)境較好：東側(cè)為規(guī)劃醫(yī)院〔醫(yī)大三院〕、七十二中，西側(cè)為規(guī)劃中的寬城區(qū)體育中心、社會停車場等，給工程帶來較大升值和開展空間。工程距離中心公園較近，西側(cè)地塊有局部的景觀資源。開發(fā)商為知名上市公司，曾在蘇州成功開發(fā)多個樓盤，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的開發(fā)理念。本案所處地段是以前的偏僻地區(qū)，綜合環(huán)境較差，客戶認(rèn)可度較差；工程周邊目前生活、商業(yè)等配套匱乏，不能滿足根本生活需要；居住氣氛缺乏，生活條件很不成熟；地塊所處區(qū)域歷年開發(fā)工程檔次普遍較低，房價同比一直不高，給工程提升帶來不利因素；區(qū)域居民消費(fèi)水平較低，居住混雜，目前缺少中高端人群。區(qū)域內(nèi)土地儲藏?cái)?shù)量加大,競爭壓力較大，潛在競爭對手不斷增多定位的核心問題點(diǎn)如何利用工程現(xiàn)有的區(qū)位條件，營造工程的優(yōu)勢？如何彌補(bǔ)地塊及周邊生活配套嚴(yán)重缺乏給居民生活帶來的不便？如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮工程的競爭優(yōu)勢？北部新城中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象較差地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套待建工程南靠養(yǎng)正高中、地塊內(nèi)有生活、教育的公建規(guī)劃工程周邊潛在競爭較多，產(chǎn)品如何定位可使工程在市場中取得先機(jī)？工程南側(cè)、東側(cè)、北部為大盤或待開發(fā)地塊工程的地塊猶如一塊璞玉，品牌、區(qū)政府所在地及區(qū)域未來配套開展前景、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰養(yǎng)正中學(xué)是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛?；诘貕K獨(dú)有的核心優(yōu)勢，如何去雕琢我們的“和氏璧〞，這將成為我們研究地塊價值最大化的根本命題。讓我們結(jié)合工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀與趨勢，來看看我們所要面臨的市場環(huán)境，從而確定工程利潤與品牌價值最大化的策略。宏觀環(huán)境綜合審視工程認(rèn)知與理解房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢工程定位思路和物業(yè)開展建議工程開發(fā)主題初探工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)經(jīng)濟(jì)總量不高/人均GDP突破3000美元，房地產(chǎn)處于快速開展階段長春GDP總量在省會城市中處于中間水平，但GDP在06、07年的快速增長表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)上漲的良好勢頭，同時將帶動城市房地產(chǎn)市場的開展；人均GDP超過3000美元，根據(jù)國際衡量標(biāo)準(zhǔn)，城市房地產(chǎn)市場處于快速開展階段，房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并存；第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高〔50.4%〕，工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整。投資對區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展拉動明顯，消費(fèi)能力有待提高自2004年開始，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，2007年固定資產(chǎn)投資占GDP比重65％，對拉動城市的開展起到了明顯的作用，對經(jīng)濟(jì)拉動初顯領(lǐng)航之勢；城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入持續(xù)快速增長，07年同比增幅為12％，處于同類城市上游行列，但絕對值仍較低；由于歷史原因城市經(jīng)濟(jì)一度缺乏活力，城市居民消費(fèi)能力有限，但隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，城市居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意識正在逐年提高。城市化進(jìn)程加速，市場擴(kuò)容現(xiàn)象明顯城市化水平平均增速0.575%，在2006年增速超過3%，城市化率為47.2%。說明自2006年起，城市化開展加速，城市化進(jìn)程加快以滿足城市的開展需求，從而將帶動城市整體房地產(chǎn)業(yè)的開展；城市化進(jìn)程處于快速開展階段，這與城市工業(yè)根底雄厚有著密切聯(lián)系戶均人口數(shù)呈縮小趨勢，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，核心家庭正逐漸成為主要的家庭構(gòu)成。城市開展方向及規(guī)劃[城市定位]全國重要的汽車工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工基地和科教文貿(mào)城市；[城市開展方向]長春市“南拓東展，北優(yōu)西控〞的城市空間開展戰(zhàn)略，重點(diǎn)開展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū)，打造東南生態(tài)住區(qū)，建設(shè)南部和北部新城中心城區(qū)。主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“雙心三翼、多組團(tuán)〞：“雙心〞分別指人民廣場一帶主中心和人民大街南端的南部副中心，“三翼〞分別指西南、東南和東北三個主要城市開展方向，多組團(tuán)是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式；大力開展工業(yè)的戰(zhàn)略引擎政策扶持長春政策吉林省政策中央政策振興老東北工業(yè)基地加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國有企業(yè)改革改組改造；著力振興裝備制造業(yè)，促進(jìn)資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；全面推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提升和優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)；大力開展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整中增加勞動力就業(yè)。開展壯大汽車、石化、農(nóng)產(chǎn)品三大支柱產(chǎn)業(yè)；加快開展中西藥、電子信息、生物、材料等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)；培育開展能源、冾金、建材、輕紡等特色產(chǎn)業(yè)。大力開展汽車、食品、光電信息和生物與醫(yī)藥四個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；結(jié)合長春城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)開展，構(gòu)建主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、根底設(shè)施、社會事業(yè)、生態(tài)環(huán)境和縣域經(jīng)濟(jì)五大工程支撐體系；加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，進(jìn)一步提升城市功能。隨著工業(yè)的快速發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機(jī)會，增加城市的吸納力，從而對市場的消費(fèi)需求具有積極的促進(jìn)作用良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場迎來持續(xù)開展的契機(jī)GDP及人均GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人均可支配收入總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口城市化率市區(qū)人口城市化進(jìn)程加快，對房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進(jìn)作用工業(yè)的快速開展，為房地產(chǎn)市場奠定良好的開展根底經(jīng)濟(jì)上升良好勢頭，帶動房地產(chǎn)市場快速開展房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢工程認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視工程定位思路和物業(yè)開展建議工程開發(fā)主題初探工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)土地供給到達(dá)1400萬方，房地產(chǎn)開發(fā)有明顯郊區(qū)化趨勢按平均容積第1.5計(jì)算，在未來3-5年內(nèi)，將陸續(xù)有2100萬㎡的商品房上市。預(yù)計(jì)在2021年，長春市商品房的上市量將到達(dá)600～800萬㎡。2007年前11個月的商品住宅成交量達(dá)551萬㎡，預(yù)計(jì)年底成交量可突破600萬平方米，按此銷售面積計(jì)算，需要3.5年的去化時間。隨市場需求的擴(kuò)容，現(xiàn)在的供給仍然難于滿足市場需求。近三年土地出讓量相對較大，而土地出讓宗數(shù)根本保持平穩(wěn)，單塊出讓土地面積加大，城市地產(chǎn)開發(fā)呈明顯的郊區(qū)化趨勢；未來幾年將有近1400萬的土地開始陸續(xù)開發(fā)建設(shè)2005、2006年未開發(fā)土地約：240萬㎡、480萬㎡；2007年全年土地出讓473萬㎡；2021年長春棚改土地為200萬㎡。國家對土地的宏觀調(diào)控開始有所顯現(xiàn)。2007年方案供給土地850萬㎡；截止至12月14日，土地出讓僅為473萬㎡。長春市房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀——供需兩旺2007年前11個月，長春商品房市場供求比為1：1.06，商品住宅供求比為1：1.16，尚有些供不應(yīng)求；2007年新開工908.4萬㎡，同比增長2.7%；其中住宅754.6萬㎡，同比增長0.8%。截止2007年11月，累計(jì)可售商品房551.7萬平米。因此，從2007年度可售面積來看，2007年的房地產(chǎn)供給相對較低，存在開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。商品住宅銷售面積由2006年的311萬㎡，爆增至2007年前11月的486萬，住宅銷售增幅高達(dá)74.9%，房地交易量的漲幅之大，可見市場的需求迅速擴(kuò)容，和市場的旺盛需求。套數(shù)（套）面積（萬㎡）總額（億元）成交價格（元/㎡）住宅住宅住宅住宅2004年26024—288.7—64.1—2224—2005年20083—217.8—48.6—2231—20063239029591338.7311.277.267.726712515.82007（1～11月）5421846797551.5485.7169.6141.23076.12908.3同比增長率（%）——51.274.972.6100.614.214.7長春市商品房價格穩(wěn)步上漲，屬需求的理性自然上漲長春市的商品房銷售價格自2006年起迅速提升。房地產(chǎn)秩序的標(biāo)準(zhǔn)、外埠開發(fā)商的介入、市場整體開發(fā)水平的提高、中高端產(chǎn)品的大量出現(xiàn)，以及土地、建安等開發(fā)本錢的提高，加上城市化進(jìn)程加快、人均生活水平的提高，都使房價一路看漲。由于屬于品質(zhì)提升和需求拉動的自然上漲，仍在房地產(chǎn)市場理性的上漲區(qū)間范疇內(nèi)。專題研究：需求結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾需求逐漸凸現(xiàn)數(shù)據(jù)顯示，長春市新建商品房供給和銷售中：90㎡以下中小戶型供給和銷售量逐月增加，大戶型供給和銷售量逐月減少。市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于理性，群眾需求成為主流方向。同時，低價位住房比重在減少，高價位住房比重在加大，說明批準(zhǔn)預(yù)售商品住房的平均價格重心在上移。新建商品住房價格將有小幅上揚(yáng)的空間。商品房供給和交易均以群眾需求為主流市場實(shí)際表現(xiàn)：07年戶型面積需求有明顯回歸跡象居民住房消費(fèi)理念有了積極變化，很多人已經(jīng)不再盲目貪大。60-90㎡的中小戶型將會成為特定人群的主流需求，特別是相同面積可做成三房的戶型會成為2021年購房者的首選。2007年1-11月長春市成交登記的90平方米以下的中小戶型占商品住房成交總量的26.9%，比去年全年提高近5.1個百分點(diǎn)。小面積戶型、總房款少、購置門檻低、投資回報度高等優(yōu)勢，面為眾多投資購房者關(guān)注的焦點(diǎn)，并迎合了很大一局部目標(biāo)客群，比方家庭人口很少，經(jīng)濟(jì)根底較弱、首次置業(yè)的中青年消費(fèi)者，市場需求較為旺盛。國家90/70〔90平米以下占70%〕政策在地方政府的進(jìn)一步落實(shí)將有效調(diào)整市場供給結(jié)構(gòu)，同時也將促進(jìn)群眾需求的快速釋放。從工程運(yùn)營的層面來看，未來的市場競爭將更多的集中于中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、創(chuàng)新與規(guī)劃！房地產(chǎn)市場趨勢潛在供給呈爆發(fā)式增長，但現(xiàn)供給仍然難于滿足市場需求長春市房地產(chǎn)市場呈雙心兩翼開展趨勢，近幾年城市郊區(qū)化進(jìn)程加快；隨著土地、建安等開發(fā)本錢的提高，城市化進(jìn)程加快，人均生活水平不斷提高，消費(fèi)群體購置力加強(qiáng)，房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。市場擴(kuò)容現(xiàn)象明顯區(qū)域板塊已初步形成，由工程競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競爭，競爭進(jìn)一步加劇；城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，增加居民對住房要求房產(chǎn)快速開展階段審視全城，把握城市房產(chǎn)市場的大勢；立足板塊、方可沉著謀略一域。

下面通過市場板塊的橫向比照剖析板塊特征，從營銷全城的角度去關(guān)注區(qū)域板塊之爭，探悉板塊脈搏，從而發(fā)現(xiàn)時機(jī)、掘出工程價值之魂！專題研究：寬城區(qū)地產(chǎn)格局與發(fā)展歷程長春市房地產(chǎn)市場板塊分布示意綠園區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)局部寬城區(qū)、局部二道區(qū)二道區(qū)、經(jīng)開區(qū)南關(guān)區(qū)局部、高新區(qū)局部、凈月開發(fā)區(qū)朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)比照——戰(zhàn)略全局之上中部Textinhere北部東部南部城市中心地段，都市核心的中央生活區(qū)，擁有豐富的商業(yè)資源，根底設(shè)施完備，配套齊全，其市場一直備受關(guān)注，房價穩(wěn)步上升。但因中心城區(qū)可開發(fā)用地較小，工程規(guī)模相對較小，而且開發(fā)多以高端工程及商務(wù)工程為主。區(qū)域板塊房地產(chǎn)開展相對較緩慢。擁有伊通河的良好資源優(yōu)勢，隨著龍嘉國際機(jī)場的通航，使得該區(qū)位優(yōu)勢凸顯。因以舊城區(qū)為主，目前房地產(chǎn)工程多為棚戶區(qū)改造工程，區(qū)域房地產(chǎn)屬穩(wěn)步開展階段。隨著市政府的南遷及凈月生態(tài)城的建設(shè)，南部板塊依托極好的資源優(yōu)勢，云集數(shù)家國家一線的房地產(chǎn)開發(fā)商同時打造高端地產(chǎn)工程，強(qiáng)勢樹立城市居住價格標(biāo)桿。近幾年房地產(chǎn)開展迅速，開發(fā)產(chǎn)品多以高端產(chǎn)品為主，成為城市開展的重要房地產(chǎn)板塊區(qū)域?yàn)槌鞘行聟^(qū)，生態(tài)優(yōu)勢明顯，開展?jié)摿Υ蟆膮^(qū)域投資情況看，長春市資本正逐步向西部轉(zhuǎn)移，從潛在競爭力看，區(qū)域毗鄰一汽及新建的汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，居住人口容量大，潛在購置力強(qiáng)，板塊內(nèi)主要以中高檔樓盤為主。由于區(qū)域市政配套建設(shè)較慢，影響了板塊房地產(chǎn)的迅速開展。原屬老工業(yè)區(qū)，土地資源豐富，早期因根底設(shè)施落后，經(jīng)濟(jì)開展緩慢，開發(fā)以中端及以下工程為主。隨著鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略的提出和北部新城建設(shè)的實(shí)施，區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入起步開展階段。但因受區(qū)域環(huán)境的影響，其區(qū)域優(yōu)勢低于西部板塊及其它板塊。西部回憶——?dú)v史之痛鐵北板塊鐵北經(jīng)濟(jì)較鐵南落后：占寬城區(qū)總面積超過80%的鐵北財(cái)政收入?yún)s只占到全區(qū)財(cái)政收入的40%。鐵北生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)開展水平低下，具體表達(dá)在：環(huán)境質(zhì)量差、污染嚴(yán)重：長春市區(qū)各監(jiān)測點(diǎn)空氣質(zhì)量平均值已符合國家二級標(biāo)準(zhǔn)，而鐵北2個監(jiān)測點(diǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)都顯示空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；目前長春每天都有55萬噸左右的污水分別排入流經(jīng)市區(qū)的8條河流之中，這8條河最終都聚集或流經(jīng)鐵北。棚戶房較多、棚戶區(qū)面積較大：棚戶區(qū)占全市總面積的46%。城市根底設(shè)施落后，城市道路等級低。區(qū)域之間主干路網(wǎng)尚未形成，斷頭路、破損路多。鐵北區(qū)域有街路222條，完好的僅8條。農(nóng)村面積大，市區(qū)面積小。寬城區(qū)城市面積僅占全區(qū)總面積的8.55%，其他都是農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部。區(qū)域居民整體收入水平有限，消費(fèi)能力低。困惑——生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)開展水平低下歷史原因、區(qū)域環(huán)境條件惡劣、經(jīng)濟(jì)水平落后等造成長春市民對區(qū)域認(rèn)可度不高！總體思路：打造長春北部現(xiàn)代中心區(qū)城市定位：生產(chǎn)開展、生活舒適、生態(tài)良好、城市功能完善、人居與投資適宜的新城功能定位：北部門戶，重要工業(yè)區(qū)之一，商品貨物集散、交通樞紐、居住中心區(qū)之一。思路——開展規(guī)劃與鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施北部現(xiàn)代中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將吸引投資、通過就業(yè)人數(shù)的增加而產(chǎn)生更多的房地產(chǎn)市場需求，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速開展?！耙惠S、兩帶、三區(qū)〞的空間結(jié)構(gòu)體系：“一軸〞：指以人民大街為主線，沿線布置省級行政辦公中心、市級商貿(mào)中心、區(qū)級綜合效勞中心?！皟蓭Ж暎褐秆刂鴧^(qū)內(nèi)串湖和伊通河兩條水系，形成寬城西部生態(tài)廊帶?！叭齾^(qū)〞：將寬城區(qū)分割成三個開展區(qū)。南部是各項(xiàng)主要功能的綜合載體；東部是未來建設(shè)用地開展的主要拓展空間，由城市工業(yè)區(qū)、城市開展備用地和生態(tài)濕地組成；西部是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)農(nóng)業(yè)開展的復(fù)合區(qū)。希望——區(qū)域建設(shè)加速開展未來前景看好區(qū)域城市根底設(shè)施及重點(diǎn)配套的建設(shè)加速了北城核心區(qū)功能優(yōu)勢的形成，有利于城市核心區(qū)居住氣氛的形成。區(qū)域規(guī)劃推進(jìn)北部新城房地產(chǎn)的快速開展，能夠逐漸形成長春居住向北遷徙的現(xiàn)象，成為長春的“第二個東南板塊〞。隨著規(guī)劃實(shí)施：長春站北站的開通、汽車客運(yùn)站的北遷、北人民大街開通、光復(fù)路老商圈的北遷以及規(guī)劃建設(shè)環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)將會帶動一批購房人群北移，給工程區(qū)域開展帶來前所未有的時機(jī)。區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域根底設(shè)施，生態(tài)環(huán)境的改善，將為樓盤高檔定位提供外部因素支撐，改變鐵北房地產(chǎn)市場中低端產(chǎn)品為主的板塊形象。寬城區(qū)政府的北遷、中心公園的建成將改觀鐵北地區(qū)生態(tài)人文環(huán)境，吸引和帶來更多的市民在此生活和居住，因而帶來大量的住房需求。新的規(guī)劃使城市不斷向外擴(kuò)張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會提高。影響—區(qū)域規(guī)劃將對區(qū)域房產(chǎn)形成利好，未來將形成開發(fā)熱點(diǎn)新一輪城市規(guī)劃建設(shè)及鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，將會帶動一輪新的購房置業(yè)投資熱潮，并形成區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn)；受區(qū)域市場環(huán)境及規(guī)劃影響，未來幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資和商品房市場供給量將持續(xù)走高。2021年區(qū)域內(nèi)的開發(fā)形式將由中低檔次逐漸向中高檔次轉(zhuǎn)化，房價仍會呈上漲趨勢。區(qū)域需求市場將由區(qū)域內(nèi)客戶逐漸轉(zhuǎn)向長春市其他城區(qū)，甚至吸引大批外地來長打工的置業(yè)人群。隨著2007年長春市重點(diǎn)開發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來一個新的開展機(jī)遇。證大、華大、吳中等全國性的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐和開發(fā)，為寬城區(qū)注入了新的活力。外鄉(xiāng)的東田、中東等房地產(chǎn)的公司迅速崛起，使得該區(qū)域迎來了一個新的春天。趨勢——寬城區(qū)房地產(chǎn)已步入快速開展階段2006年，在鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略提出伊始，證大光明城、青年城、天朗國際超級大盤先后進(jìn)入和布局區(qū)域市場，鐵北開始出現(xiàn)證大光明城和包豪斯國際社區(qū)為代表的中高檔樓盤，到2007年末均價到達(dá)3450元/平方米。2021年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開發(fā)量要到達(dá)400萬平方米；保守統(tǒng)計(jì)鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?00萬㎡的商品房同時上市，市場競爭也將白熾化，并成為長春房地產(chǎn)市場的繼東南、城西之后的的熱點(diǎn)區(qū)域。喜憂參半——大盤進(jìn)入，房價出現(xiàn)上升拐點(diǎn)，同期上市量集中區(qū)域外客戶對區(qū)域的認(rèn)可度正開始轉(zhuǎn)變階段居住便利性

01.北部新城核心區(qū)的的規(guī)劃政府行政辦公區(qū)的規(guī)劃和搬遷行政事業(yè)單位的建成及投入使用02.鐵北物流規(guī)劃與建設(shè)站前商圈北拓，打造環(huán)鐵商貿(mào)園及大型商圈08年光復(fù)路商圈北遷03.核心區(qū)配套建設(shè)的實(shí)施中心公園、文體中心的打造人民大街的北拓、地鐵一號線的規(guī)劃建設(shè)與實(shí)施無集中的大型商圈無集中的政商、文體中心無客流較大的運(yùn)輸樞紐交通站寬城區(qū)以前是經(jīng)濟(jì)落后、交通配套落后的的老城區(qū)，居民購房大多為原地居民。隨著新城建設(shè)和大盤進(jìn)入，區(qū)域樓盤檔次已經(jīng)跳出中低檔怪圈，出現(xiàn)中高檔樓盤。2021，環(huán)線居住掃描南環(huán)：代表工程中海城、弗朗明哥雖還未上市，但其綜合性高端品質(zhì)已引起了市場的廣泛關(guān)注。西環(huán)：代表工程綠地長春上海城，最初入市鎖定的目標(biāo)客群是一汽廠區(qū)，主打工程品牌，以工程的品質(zhì)、產(chǎn)品、效勞等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。后期在知名度完全翻開的情況下，客源由一汽廠區(qū)轉(zhuǎn)而擴(kuò)大到整個長春市。目前已成為長春西環(huán)之代表作。東環(huán)：代表工程東方之珠：工程屬長春市中高端居住產(chǎn)品，集別墅、多層、小高層于一身，采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，景觀與工程建設(shè)一同進(jìn)行，成為了長春市東環(huán)線上中高端產(chǎn)品的一大亮點(diǎn)。北環(huán)：代表工程樂嘉茗園：位于北環(huán)城路中東首座3300元、樂嘉茗園2600元/㎡，銷售成績良好。華大天朗國際浮出水面，受到了市場的普遍關(guān)注。由此可見，隨著城市的擴(kuò)張，環(huán)線的郊區(qū)印象正在逐漸弱化，而環(huán)線也在一定程度上成為連接居民跨區(qū)域置業(yè)的紐帶！外環(huán)線工程開展研究——外環(huán)逐漸成為熱點(diǎn)輻射環(huán)線跳出區(qū)域競爭近年長春城市開展環(huán)線遞進(jìn)的特征日益明顯，這一點(diǎn)隨著環(huán)線的不斷延伸得到證明，無論是經(jīng)濟(jì)文化還是房產(chǎn)開發(fā)，都隨著環(huán)線外擴(kuò)而不斷產(chǎn)生新的熱點(diǎn)。城市向北開展，把握南客北遷時機(jī)的同時，挖掘環(huán)線價值，借北外環(huán)橫向延伸的可能輻射區(qū)域，使目標(biāo)客群最大程度上跨區(qū)域購房成為可能。

躲避同質(zhì)提升競爭力目前，區(qū)域市場及北部環(huán)線各工程的開發(fā)，無論檔次、價格、產(chǎn)品、配套等都根本相同，使得各工程的客戶存在嚴(yán)重的交叉現(xiàn)象，造成市場競爭劇烈。

本案要立足區(qū)域，利用競爭對手沒有做足的方面，走差異化的路線，形本錢案獨(dú)有的亮點(diǎn)，做出具有特色的差異化產(chǎn)品和居住文化，有效躲避同質(zhì)化競爭，擴(kuò)大影響，樹立品牌。外環(huán)線工程開展研究——借勢區(qū)位優(yōu)勢，挖掘環(huán)線價值寬城區(qū)的產(chǎn)品供給模式分析MODELA北部核心區(qū)、中高檔大盤依傍新城城市效勞中心和配套優(yōu)勢。如：證大光明城。MODELD經(jīng)濟(jì)型住宅·地段相對較偏，配套相對齊全，居住氣氛較差的經(jīng)濟(jì)型住宅產(chǎn)品。如：樂嘉茗園等MODELC復(fù)合型60萬以上大盤通過工程周邊資源及自身內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)共同營造品質(zhì)感．建筑形態(tài)為多層、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：華大天朗國際、東田青年城、美景天城、澳城莊園。MODELB宜居型住宅·處于配套相對較為齊全，居住氣氛較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：包豪斯、中東首座等。典型案例1：上海證大光明城—核心區(qū)百萬超級大盤開發(fā)商：長春證大置業(yè)工程位置：寬城區(qū)北亞泰大街以西,九臺路以東,鐵乙一路以南,慶豐路以北。開盤時間：2007-9-28占地面積：65萬平方米；建筑面積：95萬平方米面積區(qū)間：50-136㎡，主力戶型75-85㎡，占一期50%以上價格：3500元/㎡工程評析：工程分三期開發(fā)，一期用地面積9.32萬平方米，總建筑面積11.45萬平方米，位于亞泰大街偏僻位置，共規(guī)劃23棟多層和3棟高層。所有戶型采用正南正北，大開間，小進(jìn)深，動靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。證大以城市營造商的自身定位，預(yù)計(jì)5-7年完成，推廣主題是北部新城核心區(qū)、超百萬平米希望之城。推廣口號是“為長春未來造一座城。〞證大品牌形象的塑造使其成為目前區(qū)域客戶理想大盤1.規(guī)模，核心區(qū)第一超級大盤

2.地段，締造北城居住核心3.環(huán)境緊靠區(qū)政府和中心公園緊鄰大型商業(yè)中心5.配套區(qū)內(nèi)超級會所、大賣場和文化娛樂中心等，締造生活核心4.生態(tài)景觀中心公園+主題公園“雙景觀〞公園模式6.實(shí)力=品牌+品質(zhì)品牌上市公司打造、戶型合理、新現(xiàn)代主義風(fēng)格的社區(qū)典型案例2：華大·天朗國際——公園地產(chǎn)模式工程評析：工程今年9月末開始拆遷，分期開發(fā)，預(yù)計(jì)5年完成。前期開發(fā)以多層產(chǎn)品為主，后期準(zhǔn)備做少量小高層產(chǎn)品；一期戶型以60-70平米的面積區(qū)間為主。工程一、二兩期絕大局部產(chǎn)品將會保守開發(fā)做成以符合區(qū)域內(nèi)群眾需求的90平米以下中小戶型為主。該工程在區(qū)域地塊打造兩個公園，推行公園地產(chǎn)模式。開發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開發(fā)工程位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、長哈鐵路以西開盤時間：預(yù)計(jì)08年4-5月開盤占地面積：52萬㎡建筑面積：60萬㎡面積區(qū)間：50-110㎡工程進(jìn)度：局部地塊拆遷價格：預(yù)計(jì)均價2500元/㎡入市典型案例3：東田·青年城——體育地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)工程評析：東田青年城工程內(nèi)配套設(shè)施完善：20萬平米北城第一商業(yè)中心，3公里沿街商鋪，5萬平米奧林匹克中央公園，北城首座2萬平米全民健身中心，2000平米室內(nèi)游泳館，2000平米幼兒園，建成后將成為長春市北城集休閑、購物、運(yùn)動于一體的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)。產(chǎn)品形式有多層、高層、小高層組成，預(yù)計(jì)4—5年全部開發(fā)完畢。一期開發(fā)建設(shè)21棟多層，9棟高層，戶型面積65㎡—140㎡之間，預(yù)計(jì)2021年6月上市。典型案例4：包豪斯國際社區(qū)——中檔宜居型住宅工程評析：工程位置和根本配套條件較好，2007年7月上市，在證大之前率先打破鐵北房價的3000元/㎡大關(guān)，做了寬城房價第一個吃蟹者，并獲得巨大成功，住宅在短短5個月的時間內(nèi)便已銷售一空，目前只剩余少量商業(yè)。開發(fā)商：長春森帝房地產(chǎn)開發(fā)工程位置：北亞泰大街與長新路交匯處開盤時間：2007-7-8交房時間：2007-12占地面積：3.8萬㎡建筑面積：6.6萬㎡共718套住宅和2萬㎡商業(yè)面積區(qū)間：55-150㎡；主力為77-90兩房兩廳價格：3300元/㎡市政配套：市場、醫(yī)院、學(xué)校綜上，寬城區(qū)房地產(chǎn)工程的表現(xiàn)：性價比高從產(chǎn)品的去化速度情況來看，功能齊全90平米以內(nèi)的小二房、二房成為此區(qū)域需求的主流產(chǎn)品，而面積較大的戶型在銷售中有一定的抗性存在。區(qū)域內(nèi)群體從購房群體來看，區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)工人、小營業(yè)主和座地戶較多，周邊低收入人群和外來打工人事。但區(qū)域外客源較少。呈兩個區(qū)間價格范圍呈現(xiàn)兩個區(qū)間：2400-3000元的中低檔樓盤，3300-3500元的中檔偏高樓盤。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在銷售中面積大、總價偏高會遇到一定的抗性。目標(biāo)客戶群體價格情況主流產(chǎn)品分析：區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對很少，中檔價位精品住宅是需求主力。而中、低檔客戶對于住房有著強(qiáng)烈的需求，即需求中低價格的同時，也逐漸要求樓盤具有中高端生活的品位和檔次。：專題研究：項(xiàng)目如何尋找競爭中的差異化板塊內(nèi)競爭參考對象的鎖定根據(jù)工程所在區(qū)域、位置、規(guī)模，尋找區(qū)域周邊的有參照和可比的工程，據(jù)此將區(qū)域內(nèi)以下樓盤做為本次市場定位參考分析中的主要對象：中高端：上海證大光明城東田青年城中端：華大天朗國際包豪斯國際鉆石禮都中東首座低端：美景天城、樂嘉茗園競爭工程根本情況比較開發(fā)商品牌方面，2006年以來證大、森帝、華大等外埠開發(fā)商相繼進(jìn)入，改變了區(qū)域主要以外鄉(xiāng)開發(fā)商為主的現(xiàn)狀，對拉升區(qū)域市場的整體開發(fā)水平起到很大帶動作用。在產(chǎn)品規(guī)模方面可以看出，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤規(guī)模都在20萬㎡以上；板塊近年土地的規(guī)模放量，對于區(qū)域內(nèi)開發(fā)商來說區(qū)域競爭將更加劇烈，更加白熾化。從工程景觀資源看，證大光明城占據(jù)了緊鄰鐵北中心公園的景觀優(yōu)勢，華大另辟捷徑在工程用地范圍內(nèi)建設(shè)了公園，但是由于區(qū)域現(xiàn)階段生活相關(guān)配套比較匱乏及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境較差的整表達(dá)狀，制約了區(qū)域地塊的開發(fā)檔次。差異化：挖掘項(xiàng)目稀缺資源，前瞻性的整合——需求強(qiáng)烈的優(yōu)勢配套項(xiàng)目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型占地（萬㎡）建面（萬㎡）規(guī)劃棟數(shù)面積區(qū)間（㎡）入市時間證大光明城上海證大多層、高層64100一期26棟50-13507-9-28包豪斯國際森帝房產(chǎn)多層、小高層3.86.611棟55-15007-7-8鉆石·禮都天元房產(chǎn)多層、小高層1326兩期共19棟75-13305-8美景天城澳星海多層4260103棟43-117未開盤東田·青年城星火房產(chǎn)多層、高層4270一期21棟65-140未開盤樂嘉茗園華泰房產(chǎn)多層16.42155棟49-13307-10-14華大天朗國際大連華大多層5262一期20棟50-110未開盤中東首座中東地產(chǎn)多層81025棟60-11007-11-11競爭工程銷售情況及目標(biāo)客戶目前區(qū)域市場各工程檔次差距不明顯，價格區(qū)間集中，買家交叉現(xiàn)象比較突出，市場競爭劇烈。通過區(qū)域內(nèi)主力戶型及其去化速度可以看出，鐵北各工程的主流供給面積在75—90㎡〔2房2廳〕左右，此類面積消化速度較快；但同樣這也說明區(qū)域市場同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。在客戶方面，各工程多數(shù)為區(qū)域居住型買家：客群以周邊工廠企業(yè)職工、原地居民及少局部來長打工、低收入人群、小營業(yè)主及寬城區(qū)的教師、白領(lǐng)和公務(wù)員為主。結(jié)合實(shí)際銷售來看，客戶多數(shù)選擇離單位就近的區(qū)域選擇購房，跨區(qū)域購房依然不明顯。差異化：強(qiáng)勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新是關(guān)鍵，戶型方面小二房、小三房是主力項(xiàng)目名稱面積區(qū)間主力面積主力房型主力銷售率目前均價入市時間現(xiàn)銷售主力客群證大光明城50-13575-852室2廳98%345007-9-2897%大部分還是區(qū)域內(nèi)的中高檔收入者：公務(wù)員、老師、白領(lǐng)等。包豪斯國際55-15077-902室2廳100%345007-7-8100以站前商圈附近個體戶為主，其他區(qū)域客戶也有一些，但所占比例不多。鉆石·禮都75-1331002室2廳100%335005-897%寬城區(qū)光復(fù)路、黑水路小營業(yè)主和少量區(qū)域內(nèi)的教師、公務(wù)員為主要購房客群美景天城43-117902室2廳——2600未開盤——未開盤，但已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，主要面對客群為區(qū)域內(nèi)原住居民。東田·青年城65-140——————----未開盤——面對客群以客車廠和車輪廠員工為主，年齡趨于年輕化，30歲左右為主樂嘉茗園49-13360-702室1廳100%260007-10-1498%大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)換房族，也有來自外地打工客戶和其余區(qū)域的低收入人群。天朗國際50-11060-802室2廳——2500未開盤——未售，但就其現(xiàn)有資源來看，主流客群主要面向區(qū)域周邊的在住居民。中東首座60-11068-902室1廳100%330007-11-1195%客群以項(xiàng)目周邊居民為主工程周邊潛在競爭情況以上各工程同在北部新城，但開發(fā)或者按照開發(fā)順序都是靠近鐵南，對本工程直接影響相對不大。但從規(guī)模上看，團(tuán)山地塊依托伊通河稀缺資源以及絕對的規(guī)模優(yōu)勢將會對區(qū)域板塊產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響，目前為拆遷階段。差異化：受大盤威脅和品牌需要，提高產(chǎn)品附加值和競爭力，以規(guī)避劣勢。項(xiàng)目團(tuán)山地塊金茂地塊春鐵新城位置北環(huán)路以南，伊通河以西，東榮大路以北北十條東至亞泰大街，西至九臺路，南至鞍三路開發(fā)商萬德房地產(chǎn)金茂地產(chǎn)長春鐵路房地產(chǎn)占地196.7萬㎡，一期88萬㎡10萬㎡13.1萬㎡綜上，本案核心價值元素如下：市場面

市場供求關(guān)系良好；市場擴(kuò)容現(xiàn)象明顯；區(qū)域認(rèn)知度開始轉(zhuǎn)變，未來前景看好競爭面市場同質(zhì)化競爭劇烈；市場同期入市量較大；證大光明城對本工程形成的客群爭奪與價格壓制；促進(jìn)群眾需求的快速釋放，未來的市場競爭將更多的集中于精致中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新、工程配套整合以及生活理念的塑造；基地面規(guī)模優(yōu)勢，具有開展多元化物業(yè)的先天條件；品牌優(yōu)勢，為工程提供靈魂和主線；先天基地的優(yōu)勢，有塑造中高端物業(yè)的潛質(zhì)。強(qiáng)勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵以魅力化產(chǎn)品品質(zhì)超越現(xiàn)有障礙點(diǎn)，以主題開發(fā)理念塑造獨(dú)特生活方式，最終打破市場壁壘由此看來，本工程欲成就功業(yè)，必須挖掘市場空白和市場需求興奮點(diǎn)，以“品牌＋差異化〞策略搶占先機(jī)，贏得市場……工程開發(fā)主題初探工程認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視工程定位思路和物業(yè)開展建議房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)新一輪的長春城市規(guī)劃，給這個城市帶來了前所未有的的歷史機(jī)遇；借著“鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略和北部新城建設(shè)〞的東風(fēng)，鐵北的春天到來了，我們的工程展現(xiàn)出了別樣的勃勃生機(jī)。同時，我們也應(yīng)該正視，我們的工程處于鐵北北端這個到目前為止正在喚醒市民注意的區(qū)域，與生活直接相關(guān)的配套還極度匱乏；市場的供給向整個城市集中放量，同時區(qū)域的規(guī)模開發(fā)才剛剛開始。我們可能有理由讓人們的目光往北、但又有什么理由讓我們的地塊對本區(qū)域或者鄰近區(qū)域有一定的感召力？如何才能激發(fā)潛在客群的強(qiáng)烈購置欲望和置業(yè)激情？我們要做的不僅是08年區(qū)域需求的的正常消化，我們更要考慮3、4年周期內(nèi)的絕對突圍！引子本案絕對突圍之舉—總體定位打造以中高檔宜居生活為主，集購物、休閑、娛樂等商業(yè)功能為一體，具有“一站式〞教育、節(jié)能環(huán)保的大型英倫風(fēng)情國際街區(qū)。40萬㎡純粹英倫國際生活街區(qū)強(qiáng)勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵英倫風(fēng)情國際街區(qū)是我們擺脫同質(zhì)化競爭、魅力化產(chǎn)品品質(zhì)的主題規(guī)劃理念、以及營造的獨(dú)特生活方式。節(jié)能環(huán)保是目前長春市場產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新的一把利劍！“節(jié)能環(huán)保〞主題定位的闡述與可行性論證論證一：引領(lǐng)長春市場的節(jié)能系統(tǒng)打造現(xiàn)代綠色健康住宅隨著人們生活水平的不斷提高，居住理念也在悄然發(fā)生改變，自然、健康、節(jié)能的住宅已越來越被人們所接受和喜愛。建設(shè)能耗小的健康、舒適、節(jié)能住宅，不僅表達(dá)在全面引導(dǎo)長春居住理念、在將來滿足人們對舒適居住的需求，更是吳中集團(tuán)對社會可持續(xù)開展、改善居住生態(tài)環(huán)境的高度社會責(zé)任感和強(qiáng)烈的品牌意識。論證三：迎合需求、借東風(fēng)創(chuàng)造全方位示范工程根據(jù)我司對長春市場消費(fèi)理念與需求的調(diào)研，人們對舒適型住宅需求的日益提高。產(chǎn)品研發(fā)上表達(dá)節(jié)能省地的設(shè)計(jì)思想：板式小進(jìn)深方正戶型，多層住宅的保證客廳主臥均為南向，南北自然通風(fēng)，無通風(fēng)死角；小高層房型平面合理緊湊，采用中空浮法玻璃窗等，這些舉措即節(jié)能、提高性價比，又符合長春市民置業(yè)選擇的特征和潮流。“教育〞主題定位的闡述與可行性論證：古孟母，擇鄰處。孟母三遷為了孩子教育?，F(xiàn)代人對子女教育的渴望更是超越古人。事實(shí)證明，教育房地產(chǎn)從廣東的碧桂園到桃源居、從長春的萬科到中海無不是以此牽住市場鼻子，取得大盤開發(fā)的成功。另外，根據(jù)我們對區(qū)域市場的調(diào)研和了解，教育性社區(qū)將會直接觸動區(qū)域內(nèi)外居民：即減弱對本區(qū)域配套匱乏的擔(dān)憂現(xiàn)狀，也實(shí)現(xiàn)對良好教育配套渴望的置業(yè)需求，直接刺激置業(yè)消費(fèi)。養(yǎng)正新校園投資1.3億，學(xué)校辦學(xué)規(guī)模為50個教學(xué)班，2800名學(xué)生。挖掘我們的優(yōu)勢：第一所官辦學(xué)?！B(yǎng)正書院百年歷史名校、“長春第一?！泵雷u(yù)長春第四所現(xiàn)代化省級示范性重點(diǎn)高中毗鄰百年名校、借勢“長春第一校〞“名企+名校〞的模式，即企業(yè)配套與名校的優(yōu)質(zhì)教育資源、先進(jìn)教育理念相結(jié)合，以“托管〞、“聯(lián)姻〞等方式建立新的名校，實(shí)現(xiàn)名校資源最大化。稀缺的名校資源注定這種“傍〞名校的開發(fā)模式僅適用那些附近有名校或者社區(qū)規(guī)劃學(xué)校配套的的少數(shù)樓盤。整合我們的資源：針對不同的購置人群，對教育配套會有階梯式的需求。建議引進(jìn)外省的名?；蛘唛L春著名的幼兒園或小學(xué)，如省機(jī)關(guān)直屬國際雙語幼兒園、樹勛小學(xué)、第一試驗(yàn)小學(xué)、東北師范附小等。引入“名企+名校〞的開發(fā)模式重拳突擊與名校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同推動國際全程教育體系，即是開發(fā)商品牌的需要，也是市場銷售需要。在規(guī)劃之初就將從幼兒園到小學(xué)的全程教育納入到整個工程的規(guī)劃之中。對開發(fā)商來說，意味著開發(fā)商必須把樓盤的名校含金量辦得成色十足，方能真正打響“教育地產(chǎn)〞的牌子。這個工程到底要開發(fā)成怎樣的樓盤，新景祥公司反反復(fù)復(fù)在思考：是異國情調(diào)還是中國古老的風(fēng)水建筑文化？還是人文社區(qū)？最終我們定位于打造名校名盤，成就現(xiàn)代人文社區(qū)，其載體就是教育。只有教育才對工程市場有絕對的感召力！關(guān)于節(jié)能住宅，我們認(rèn)為：證大光明城已經(jīng)先入為主、景觀優(yōu)勢明顯且存在規(guī)模效應(yīng)，位置上更是截流本工程客源。本工程既要提高市場競爭，又要樹立公司和工程在長春的品牌，因而我們選擇了環(huán)保節(jié)能、綠色住宅。科技節(jié)能是行業(yè)的開發(fā)趨勢，是開發(fā)商樹立行業(yè)標(biāo)桿的需要和品牌宣揚(yáng)的需要。同時節(jié)能住宅更是要做足市場熱點(diǎn)產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競爭力。定位之后的思考：而國際街區(qū)的提出，無論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國際的建筑形式的特征，實(shí)際更是為了迎合市場消費(fèi)心理和需求特征，以及提升本樓盤復(fù)合型的樓盤氣質(zhì)和性價比，同時也是本工程整合和推廣的需要。英倫風(fēng)情英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格：靈感來自世界戲劇大師莎士比亞的故土——英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯?！睸tratford〕，這是一個文化根源很深并與長春市發(fā)源地——寬城區(qū)的歷史開展較為相似的地方。斯特拉斯福小鎮(zhèn)風(fēng)格獨(dú)特：斯特拉特福德的每個街區(qū)中間都有很大的步行商業(yè)空間，貫穿整個中心鎮(zhèn)區(qū)，街區(qū)廣場有Stratford標(biāo)志性的現(xiàn)代塑像：象征著高貴典雅、不銹鋼的兩只天鵝。小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。斯特拉斯福的建筑風(fēng)格那么是被譽(yù)為最富貴族氣息的Tudor〔譯為都繹〕。Tudor

house,

顧名思義,就是Tudor王朝時期建筑的房屋.

Tudor王朝是英國歷史上相對和平繁榮的時期。這一時期的房屋多以厚重的橡木為結(jié)構(gòu)配合磚墻或石灰墻.露在外面的木框多涂著黑漆,形成獨(dú)特的浪漫外觀.

后人承襲這一建筑特色,在現(xiàn)代建筑的外墻加上Tudor式的裝飾，演繹成了近現(xiàn)代Tudor

house風(fēng)格。純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動氣氛的風(fēng)情小品，與考究的Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，表達(dá)獨(dú)特的居住品質(zhì)和檔次。2021年擁有悠久歷史的Tudor建筑風(fēng)格與長春城市發(fā)源地傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。人在鐵北，生活在英倫——

對于高層建筑，莊嚴(yán)門廊立柱，簡潔的外立面、素雅的色調(diào)，氣勢上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢之中透顯雅致韻味。拉開北城教育地產(chǎn)英倫街區(qū)的序幕除了給區(qū)域居民帶來良好的就學(xué)配套環(huán)境外、滿足人們對稀缺資源的渴望，工程在地塊規(guī)劃上的商業(yè)配套優(yōu)勢——英倫國際商街也是消費(fèi)者選擇的另一個重要原因……教育地產(chǎn)：

利用名校效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)地塊價值和客源最大化結(jié)合區(qū)位和地塊特征，本工程商業(yè)整體規(guī)劃定位：——STREETMALL——

STREETMALL是一個全新的概念創(chuàng)造。英文原意為“購物的林蔭道”，被引申為“休憩式商業(yè)街區(qū)”；

MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合“開放、多元、共享”的特點(diǎn)，消費(fèi)者對其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封閉場所內(nèi)的經(jīng)營，而STREETMALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營，具備全新的吸引點(diǎn)；

同時STREETMALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場價值得以提升。STREETMALL內(nèi)涵及外延STREETMALL是一種流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門市、大型商業(yè)街、MALL等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢，全新整合而產(chǎn)生的一種復(fù)合型商業(yè)形態(tài)；STREETMALL是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置各類專賣店、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬象的一站式購物消費(fèi)、一站式休閑娛樂；STREETMALL具有“開放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、共享式經(jīng)營〞的特點(diǎn)，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個建立在居住社區(qū)根底上的集成式業(yè)態(tài)；STREETMALL涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀等多重空間，并以針對性的景觀規(guī)劃體系使各個局部構(gòu)建圍合成一個整體，能夠最大限度的激發(fā)消費(fèi)能量。本案的STREETMALLSTREETMALL將英倫風(fēng)情與建筑新商業(yè)模式融為一體，使整個工程的商業(yè)構(gòu)成和諧統(tǒng)一的新商業(yè)業(yè)態(tài)的英倫國際商街STREETMALL的一般構(gòu)成STREETMALL休憩式商業(yè)街區(qū)休閑商業(yè)區(qū)生活商業(yè)區(qū)文化商業(yè)區(qū)通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。社區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比方社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活效勞型商業(yè)。本工程商業(yè)規(guī)劃安排地塊臨街面較多，分別為九臺路、北外環(huán)、北亞泰大街、鐵北支路和二十一路，建議除了沿主干街道建開放式街區(qū)外，垂直于九臺路的二十一路和垂直于亞泰大街的鐵北支路營造開放式風(fēng)情商業(yè)街——生活商街和休閑、文化商街。生活商街的早期開發(fā)彌補(bǔ)一期生活根本配套的缺乏，地塊第三期開發(fā)時同時打造商街升級版——英倫休閑、文化商街，英倫國際商街的全部完成，足以填補(bǔ)社區(qū)配套缺乏的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。位于一期地塊的生活商街有：超市、干洗店、快餐店、美容美發(fā)店、藥店、煙酒專賣店等，充分保障一期園區(qū)居民的生活居住氣氛。在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開發(fā)節(jié)奏與分期示意。第一期2021年開發(fā)，以多層為主，共計(jì)6萬方第二期2021年開發(fā)，以多層為主，小高層為輔第一期開發(fā)的示范性英倫國際商街—生活商業(yè)街第三期開發(fā)的英倫國際商街—情景式、休閑商業(yè)和文化商業(yè)街第三期2021年開發(fā)，多層花園洋房開發(fā)為主第四期2021年左右開發(fā)，中高層開發(fā)為主，小高層為輔北環(huán)路開放式商業(yè)根據(jù)公建比例大小可考慮保存與否三期一期四期二期工程定位思路和物業(yè)開展建議工程認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢工程開發(fā)主題初探工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)依托本案的核心價值元素，

誰將成為我們的核心目標(biāo)客戶？工程客群定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶類別鎖定：不同的客戶會有不同的利益要求，我們將目前市場有需求的大型客戶分為五類：A、地段取向型：例如，“我只選擇住習(xí)慣的鐵北板塊"；B、價格取向型：例如，“我的預(yù)算就是30萬以內(nèi)"；C、品質(zhì)取向型：例如，“我要求建筑品質(zhì)要好〞“我要住在離學(xué)校近的小區(qū)〞D、時間取向型：例如，"我要在2021年內(nèi)進(jìn)住"；E、效勞取向型：例如，"我要求購置前、購置中、購置后的良好效勞"細(xì)分方案是建立客戶買樓時只考慮一個利益要素的前提下進(jìn)行的，事實(shí)上，客戶會追求不同的利益組合。例如，地段──價格取向型、地段──質(zhì)量取向型、地段──時間取向型、地段──效勞取向型等多種演化類型。同時，通過分析我們發(fā)現(xiàn)，價格因素和品質(zhì)因素將是本案的強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把營銷重點(diǎn)放在價格取向型和品質(zhì)取向型的細(xì)分市場上。在這個城市里有這樣一群人：他們是------對區(qū)域有濃厚的區(qū)域情懷、看好北部開展前景或者由于工作原因北遷的新中產(chǎn)階級北尚階層——目標(biāo)客群來源分析寬城區(qū)以及市中心中小私營業(yè)主25歲-35歲，外地人，這局部人接受教育一般，主要分布在亞泰大街商圈、光復(fù)路商圈、黑水路站前商圈，依靠一己之力在長春打拼，做農(nóng)貿(mào)果品蔬菜生意、跑物流等，經(jīng)過相當(dāng)年限的積累有了一定的積蓄，希望舉家在長春定居，或者因?yàn)榭紤]孩子上學(xué)對配套會有一定選擇，支付能力較強(qiáng)。棚戶區(qū)改造及動遷的周邊居民

因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會考慮重新置業(yè)，選擇相對好的區(qū)位安家落戶。他們已經(jīng)以關(guān)于本區(qū)域的生活，借區(qū)域大開發(fā)的東風(fēng)改善居住條件或者換房，支付能力一般。外來進(jìn)城置業(yè)客群

有一定購房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為真正長春居民的人群。年齡在25-40歲之間，已經(jīng)習(xí)慣了本區(qū)域的生活和社會環(huán)境。游離客戶關(guān)注和看好本區(qū)域未來幾年內(nèi)的開展前景和升值空間，會在開發(fā)伊始把購房置業(yè)當(dāng)作中長期投資的一種理財(cái)方式，支付能力較強(qiáng)。Diagram2家庭分立2房/3房

Diagram2在消費(fèi)需求中，抓主力市場時機(jī)換房族2房/3房高品質(zhì)住房消費(fèi)需求遠(yuǎn)未滿足，剛性需求量大城市新遷入人群：2房/2房自身現(xiàn)狀消費(fèi)心理總價承受力一般，單價承受力較強(qiáng)對高品質(zhì)生活的向往與自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力之間的矛盾對大戶型的需求與總價承受力之間的矛盾喜歡戶型功能齊全，面積相對較小。注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購置能夠表達(dá)身份地位的產(chǎn)品比較容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品目標(biāo)客群需求推斷：小二房、小三房宜居戶型本工程之主流客群：28～40歲的北尚階層目標(biāo)客群需求推斷：經(jīng)濟(jì)高速增長支撐商品房購置力整體市場預(yù)期穩(wěn)步健康開展中高端市場商品房價格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場根底是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力軍新進(jìn)入人口本地置業(yè)：2房/3房新婚人口比例突顯：2房較多高收入階層需求：3房較多未來市場賦予的戰(zhàn)略時機(jī)，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢明顯本工程之主流客層：北尚階層客群需求描述：涵蓋中產(chǎn)階層低端到高端產(chǎn)品的彈性組合。潛在客群分析結(jié)論那么，工程該打造什么樣的產(chǎn)品？如何使得工程的產(chǎn)品在滿足目標(biāo)客戶需求的前提下，又能有效躲避競爭，實(shí)現(xiàn)地塊價值最大化？工程產(chǎn)品戶型界定：精致小二房、小三房為主力戶型的精品住宅戶型面積配比首期開發(fā)面積區(qū)間戶型約占比例45～55㎡一房二廳一衛(wèi)5%65～80㎡二房二廳一衛(wèi)（小二房）30%85～95㎡三房二廳二衛(wèi)（小三房）30%100～105㎡三房二廳二衛(wèi)（精致三房）25%115～125㎡三房二廳二衛(wèi)（舒適三房）10%65-70平方米兩室兩廳舉例70-80平方米兩室兩廳舉例85-95平方米三室兩廳舉例100-105平方米兩室兩廳舉例125平方米兩室兩廳舉例戶型魅力化建議□多層住宅短進(jìn)深，客廳、主臥均為南向，南北通風(fēng)，無通風(fēng)死角；□有生活陽臺或者雙陽臺、有利觀景、又有具有通風(fēng)和晾曬衣物等實(shí)用功能?！蹴攲铀吐杜_、底層帶花園，提高樓層價值；□主臥室轉(zhuǎn)角凸窗或休閑陽臺□結(jié)合立面造型，采用健康大氣的外挑飄窗設(shè)計(jì)；□升級產(chǎn)品戶戶帶花園：考慮入戶花園設(shè)計(jì)，營造出空中花園、立體綠化的社區(qū)形象；入戶花園示意陽光露臺示意工程總體規(guī)劃建議工程認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視工程定位思路和物業(yè)開展建議工程開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢本案總體思路(Contents)國際街區(qū)規(guī)劃理念[傳統(tǒng)]功能主義規(guī)劃的非人性化

隨著城市的拓展，眾多的商品房小區(qū)、洋房社區(qū)拔地而起，但常見的小區(qū)生活卻讓人感到壓抑：小區(qū)內(nèi)部和外部是完全隔絕的，城市的景觀被四處的高墻阻隔。同時，隨著社會上功利的東西越來越多，人與人之間變得冷漠，鄰里相處多年，很多人甚至不知道對方的名字。因此，開放的規(guī)劃，賦予多種功能，強(qiáng)調(diào)街道的作用，注重街坊鄰里的溝通——開展街區(qū)住宅，正在成為城市學(xué)家、規(guī)劃師、建筑師們的共同建議。[開展]和諧居住催生“街區(qū)地產(chǎn)〞因此，街區(qū)生活要“把房子里的人拉出來〞，不以封閉式小區(qū)規(guī)劃來對抗城市：通過街道、廣場和公共空間等元素，重新建立內(nèi)外開合、巧妙相融的街區(qū)，傳承城市中轉(zhuǎn)淡的人情味和城市習(xí)慣。街區(qū)的營造，要給予人們精神上強(qiáng)烈的歸屬感。和諧的尺度，強(qiáng)調(diào)交互性，社區(qū)是一種綜合的社會場所是街區(qū)的特點(diǎn)?！俺鞘惺敲β档模謪^(qū)是舒緩的。〞有休閑氣質(zhì)的情趣特色街，品茶、飲酒、談情說愛，孩子們在公共空間中嬉戲玩耍、鄰居們在街邊店鋪前散步聊天，街坊們在上班途中會意地點(diǎn)頭問候……現(xiàn)代時尚的休閑氣息在不經(jīng)意間就滲透在生活之中，讓人真正感受到“日子緩緩，生活散散〞。[升華]街區(qū)地產(chǎn)，不是簡單“回歸〞而是開展中的提升——塑造街區(qū)生活是居住和生活商業(yè)的集中融合，街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套，將街區(qū)與居住、購物、休閑、娛樂等組合在一起，從建筑規(guī)劃上創(chuàng)造一種現(xiàn)代城市的居住和生活模式，表達(dá)了居住與環(huán)境的全新結(jié)合關(guān)系。它本身向城市空間開放，具備一定的規(guī)模，能聚集一定數(shù)量的人口，又有親切和諧的鄰里關(guān)系?！謪^(qū)住宅代表著城市住宅的開展方向，隨著社會的進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)開展，這種趨勢越來越明顯。在歐美許多國家，街區(qū)式生活已是人居的主流模式。如倫敦的牛津街、意大利的米蘭街區(qū)、美國的環(huán)球CITYWALK、圣地亞哥霍頓中心、日本惠比壽花園城，都是享譽(yù)世界的國際街區(qū)。作為40萬平米國際風(fēng)情街區(qū)，本案必須表達(dá)“住宅與商業(yè)共融、居住與生活共生〞的規(guī)劃理念，又能表達(dá)“和諧共生、良性開展、共同繁榮〞國際化生活形態(tài)和生活方式，這種理念為街區(qū)住宅規(guī)劃理念街區(qū)住宅規(guī)劃理念根據(jù)興旺國家的開展經(jīng)驗(yàn)，“純居住生活區(qū)〞的開展模式正逐漸向“居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、效勞和交通〞綜合開發(fā)模式演變，稱為“街區(qū)住宅〞規(guī)劃理念。“街區(qū)住宅〞開展新模式是新城市主義思潮，它強(qiáng)調(diào)城市功能包括居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、效勞和交通六方面內(nèi)容。居住——開放的居住理念，營造和諧的友鄰生活空間；生態(tài)——尊重自然的體驗(yàn)，詩意的棲息之地；健康——注重健康生活品質(zhì)；商業(yè)——完善、便利、成熟的國際街區(qū)消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)；效勞——國際化物業(yè)管理水準(zhǔn)，人性化的關(guān)心之本；交通——城市與生活零距離，安居樂業(yè)就在城市中體驗(yàn)。規(guī)劃原那么●大開放、小圍合的組團(tuán)規(guī)劃，公共街區(qū)開放、組團(tuán)封閉式管理，組團(tuán)分區(qū)明確，每個組團(tuán)規(guī)模適宜〔5萬平米左右〕，識別感、領(lǐng)域感增強(qiáng)?！窠謪^(qū)生活配套齊全，主題購物、社區(qū)中心、超市、商業(yè)餐飲等生活設(shè)施一應(yīng)俱全?！癖憷虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置分散，每個組團(tuán)都有屬于自己的便利商業(yè)范圍，并結(jié)合組團(tuán)的進(jìn)口進(jìn)行布置，使生活的方便性提高?！裰饕獌?nèi)部道路的街道氣氛濃厚，商業(yè)與住宅的關(guān)系、交通與生活的關(guān)系融洽?！謪^(qū)布局、大開放、小圍合的組團(tuán)規(guī)劃原那么——街區(qū)住宅的規(guī)劃要求國際公園生活實(shí)際上就是現(xiàn)代化、國際化、強(qiáng)調(diào)以“人〞為中心的生活縮影，主要表現(xiàn)在：－強(qiáng)調(diào)圍合的舒適性；－強(qiáng)調(diào)街區(qū)的尺度；－強(qiáng)調(diào)組團(tuán)與組團(tuán)之間的均好性、平等性；－強(qiáng)調(diào)建筑的現(xiàn)代元素整合，強(qiáng)調(diào)百年建筑責(zé)任感。園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議根據(jù)組團(tuán)主題規(guī)劃主題景觀+休憩小品，并提高北方水景、園林設(shè)施的實(shí)用性雕塑、小品——凝固的語言?雕塑小品，是園林景觀中凝固的語言，是人類精神世界的舞者;?要根據(jù)園林整理風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)，好的設(shè)計(jì)畫龍點(diǎn)睛，給予住戶思想啟迪。利用地形高差，設(shè)計(jì)完全自然采光通風(fēng)的景觀車庫陽光車庫——陽光，在這里可以流到地下園林與地下車庫結(jié)合，塑造陽光景觀車庫。結(jié)語：

鑄就名校名盤

締造純粹英倫街區(qū)生活夢街區(qū)規(guī)劃理念是我們的詩意棲居之創(chuàng)想。讓我們尊重地塊、客戶、開發(fā)商的理念、價值觀與夢想。[和諧完美崇高]ThankYou!?房地產(chǎn)籌劃大全—房地產(chǎn)市場研究報告?

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