【基于主成分探析法的房地產(chǎn)公司盈利能力探析比較實(shí)證8900字（論文）】

基于主成分分析法的房地產(chǎn)公司盈利能力分析比較實(shí)證摘要為了分析2020年我國房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，本文對我國房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，建立了房地產(chǎn)上市公司盈利能力評價(jià)模型。本文選取了7個(gè)財(cái)務(wù)管理指標(biāo)，對20家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司2020年年報(bào)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)可以運(yùn)用主成分研究分析，提取兩個(gè)主成分，通過數(shù)據(jù)計(jì)算主成分得分和綜合能力得分，對該20家公司進(jìn)行盈利能力排名，并對得出的評分給出房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展和投資政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司；主成分分析；財(cái)務(wù)指標(biāo)；盈利能力目錄TOC\o"1-2"\h\u2105第1章行業(yè)情況 120090第2章主成分分析 23548第2.1節(jié)主成分分析的原理 21209第2.2節(jié)主成分分析的步驟 232455第3章數(shù)據(jù)分析 415262第3.1節(jié)指標(biāo)選取 428485第3.2節(jié)數(shù)據(jù)來源 55179第3.3節(jié)數(shù)據(jù)的PCA條件檢驗(yàn) 610827第3.4節(jié)確定公共因子 619250第3.5節(jié)計(jì)算主成分得分 1010606第4章排名比較 1019795第5章行業(yè)展望 1324963第6章結(jié)論 15行業(yè)情況房地產(chǎn)企業(yè)作為中國國民發(fā)展經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國市場經(jīng)濟(jì)的繁榮和社會的穩(wěn)定有著舉足輕重的影響。2020年是將會載入史冊的一年，新冠肺炎突如其來地爆發(fā)，給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的影響。2月和3月，中國經(jīng)濟(jì)被按下暫停鍵，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。隨著中央房地產(chǎn)政策的調(diào)控，金融監(jiān)管的加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)的快速復(fù)蘇，房地產(chǎn)投資的開發(fā)和銷售得到迅速反彈。2020年的新冠肺炎疫情對中國所有行業(yè)都造成了嚴(yán)重影響。鄒士年指出受到疫情影響，2020年第一季度，除房價(jià)外，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)同比均達(dá)到歷史最低位。但隨著疫情得到控制，政府相關(guān)政策出臺社會生產(chǎn)生活開始恢復(fù)，從第二季度中國開始，房地產(chǎn)市場投資和銷售收入持續(xù)回升，商品房銷售速率顯著水平高于2019年，房價(jià)逆市反彈較快，房地產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)企業(yè)管理到位資金穩(wěn)步回升。房地產(chǎn)投資增速恢復(fù)快于恢復(fù)銷售面積增速，全年走出疫情影響REF_Ref30498\r\h[1]。中科院指出，面對經(jīng)濟(jì)停擺甚至可能倒退的壓力，中央政府堅(jiān)持調(diào)控基調(diào)不變，加大了逆周期調(diào)整力度，強(qiáng)調(diào)積極的財(cái)政政策要更加積極主動，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，而且流動性應(yīng)該相當(dāng)充足。地方因城施策，調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策先松后緊。市場成交基本功能恢復(fù)，房價(jià)穩(wěn)中有升，長三角和珠三角地區(qū)生產(chǎn)價(jià)格不斷上漲趨勢明顯。交易規(guī)?；净謴?fù)，交易結(jié)構(gòu)提升，高端需求改善加速釋放。一線城市推地量和優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，帶動底價(jià)上漲。企業(yè)投資強(qiáng)度加大，拿地趨于理性，布局回歸高水平城市REF_Ref32108\r\h[2]。目前千億陣營已有32家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。就房地產(chǎn)市場而言，在2020年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)堅(jiān)持住房而不是投機(jī)的方向，并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r和采取的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。同時(shí)，年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，要高度重視保障性租賃住房的建設(shè)，加快完善長期租賃住房的政策，規(guī)范長期租賃住房市場建設(shè)。上半年，受疫情發(fā)展的影響，第一季度全國房地產(chǎn)行業(yè)市場陷入一片空前的沉寂。在第二季度，隨著社會經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)，市場信息的需求也逐漸釋放。在第三和第四季度，土地和房地產(chǎn)金融市場能夠快速回暖并回歸正軌，一線城市的房價(jià)“打新”過熱場面再此過程中出現(xiàn)。隨著第二季度國內(nèi)疫情得到有效的控制，辦公室租賃活躍度逐漸恢復(fù)，但對辦公樓的需求急劇下降。下半年，隨著商務(wù)管理活動逐漸恢復(fù)工作，以前受到抑制的租賃市場需求也得到了進(jìn)一步釋放。企業(yè)需求以成本控制型為主，企業(yè)辦公中心逐漸向向租金較優(yōu)惠的非中心商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移。業(yè)主方的租金議價(jià)能力大大降低，不斷地出臺優(yōu)惠租賃條件，其服務(wù)能力逐漸增強(qiáng)，辦公空間的配套不斷提升，以滿足多樣化的租賃需求從而增強(qiáng)了客戶的粘性。在金融方面，今年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢相對復(fù)雜。總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨許多困難和挑戰(zhàn)。但是，由于國內(nèi)防疫工作完成較好，有效形成了以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。2020年中央政府將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總體基調(diào)，繼續(xù)積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施，強(qiáng)調(diào)完善金融機(jī)構(gòu)的治理，促進(jìn)社會資本市場健康環(huán)境的穩(wěn)定發(fā)展，努力提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量和效率。同時(shí)，加大企業(yè)金融市場經(jīng)濟(jì)改革力度，繼續(xù)嚴(yán)格監(jiān)管信托行業(yè)，促進(jìn)證券行業(yè)相關(guān)政策紅利的釋放，促進(jìn)我國壽險(xiǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。并繼續(xù)做好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長和防范風(fēng)險(xiǎn)雙管齊下、齊頭并進(jìn)。主成分分析第2.1節(jié)主成分分析的原理主成分分析又叫做主分量分析，主成分分析是一種多元統(tǒng)計(jì)方法，它使用降維的思想在丟失少量信息的前提下將多個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)換為幾個(gè)綜合指標(biāo)。在研究復(fù)雜問題時(shí)，您可以只考慮幾個(gè)主要組成部分而不會丟失太多信息，從而更容易掌握主要矛盾，揭示事物內(nèi)部變量之間的規(guī)律性，簡化問題并提高分析效率。第2.2節(jié)主成分分析的步驟（1）構(gòu)建樣本矩陣X。假設(shè)原始數(shù)據(jù)樣本容量為m，測評指標(biāo)個(gè)數(shù)為n，則根據(jù)m個(gè)樣本指標(biāo)值可以得出樣本矩陣將原始指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，即各數(shù)據(jù)減去均值再除以其標(biāo)準(zhǔn)差。，其中。得到標(biāo)準(zhǔn)化矩陣：對已得的標(biāo)準(zhǔn)化后的變量數(shù)據(jù)，求出相關(guān)系數(shù)的矩陣求出特征值。根據(jù)特征值大小進(jìn)行排序，得到方差貢獻(xiàn)率確定主成分。根據(jù)累計(jì)方差貢獻(xiàn)率選取個(gè)主成分。得出成分得分系數(shù)矩陣。設(shè)通過主成分分析提取的綜合指標(biāo)得分為，構(gòu)建主成分表達(dá)式。計(jì)算綜合得分，綜合得分等于每個(gè)主成分的方差貢獻(xiàn)率乘各自得分之和。數(shù)據(jù)分析第3.1節(jié)指標(biāo)選取對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈利能力進(jìn)行比較排名的首要工作是選取合適的評價(jià)指標(biāo)。在這里一共選取了7個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，除了上面提到的體現(xiàn)盈利能力的3個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，還加入了4個(gè)指標(biāo)，分別是每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、投入資本回報(bào)率、營業(yè)利潤率、營業(yè)毛利率、銷售凈利率。每股收益是普通股股東每持有一股所能享受的企業(yè)凈利潤，通常被用來反映企業(yè)的經(jīng)營成果，衡量普通股的獲利水平及投資風(fēng)險(xiǎn)。凈資產(chǎn)收益率是評價(jià)企業(yè)自有資本及其積累獲取報(bào)酬水平的最具有綜合性與代表性的指標(biāo)，反映企業(yè)資本運(yùn)營的綜合效益?？傎Y產(chǎn)收益率的高低直接反映了公司的競爭實(shí)力和發(fā)展能力，也是決定公司是否舉債經(jīng)營的重要依據(jù)。投入資本回報(bào)率是指投出和使用資金與相關(guān)回報(bào)的比例，用于衡量投出資金的使用效果和評估一個(gè)企業(yè)的歷史績效。營業(yè)利潤率不僅考核主營業(yè)務(wù)的盈利能力，而且考核非主營業(yè)務(wù)，甚至包括投資收益的盈利能力。營業(yè)毛利率反映了企業(yè)營業(yè)活動的初始獲利能力，體現(xiàn)了企業(yè)的獲利空間和基礎(chǔ)。銷售凈利率是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤與銷售收入的對比關(guān)系，用以衡量企業(yè)在一定時(shí)期的銷售收入獲取的能力，該指標(biāo)反映取得多少營業(yè)利潤。第3.2節(jié)數(shù)據(jù)來源本文選取了20家滬深兩市房地產(chǎn)上市公司股票進(jìn)行盈利能力比較排名評價(jià)。這20家公司分別是萬科A、陸家嘴、大悅城、金隅集團(tuán)、招商蛇口、華僑城A、新城控股、金融街、天?；ā⑹烂煞?、金科股份、城建發(fā)展、榮安地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、城投控股、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金地集團(tuán)、南山控股和首開股份。本文選取了這20家公司2020年1月至2020年12月的財(cái)務(wù)指標(biāo)——每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、投入資本回報(bào)率、營業(yè)利潤率、營業(yè)毛利率、銷售凈利率。數(shù)據(jù)來源于各公司的2020年年度報(bào)告及東方財(cái)富數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)詳情見表1。表SEQ表\*ARABIC1財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)Table1FinancialData企業(yè)每股收益凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)收益率投入資本回報(bào)率營業(yè)利潤率營業(yè)毛利率銷售凈利率萬科A3.6220.13%3.30%11.08%19.08%29.25%14.15%陸家嘴0.994521.24%5.20%8.46%45.64%70.65%34.64%大悅城-0.09-2.06%0.58%2.13%7.96%31.44%2.92%金隅集團(tuán)0.274.48%1.80%5.35%6.88%19.90%4.77%招商蛇口1.4614.40%2.50%4.90%18.58%28.69%13.05%華僑城A1.563317.47%3.76%7.57%26.58%49.86%19.21%新城控股6.7933.89%3.29%11.00%15.14%23.50%11.32%金融街0.847.02%1.34%0.59%18.52%32.86%12.24%天保基建0.08591.78%1.00%2.53%18.26%59.77%11.63%世茂股份0.415.90%2.34%4.47%20.30%35.35%14.97%金科股份1.323.26%2.76%5.98%13.95%23.16%11.06%城建發(fā)展0.4444.55%0.87%2.81%10.88%33.16%7.94%榮安地產(chǎn)0.547323.24%3.30%8.62%20.51%26.59%15.90%北辰實(shí)業(yè)0.040.87%0.64%1.65%6.48%23.96%3.20%信達(dá)地產(chǎn)0.536.68%1.81%4.46%11.62%30.00%6.74%城投控股0.33.93%1.52%2.57%16.50%15.49%11.72%華遠(yuǎn)地產(chǎn)0.1764.96%0.47%0.86%8.52%27.17%3.62%金地集團(tuán)2.318.55%4.14%7.74%24.23%32.86%18.22%南山控股0.4814.16%3.51%8.03%20.56%28.40%14.93%首開股份1.131111.42%1.33%3.48%15.07%27.96%9.46%第3.3節(jié)數(shù)據(jù)的PCA條件檢驗(yàn)KMO和巴特利特球形檢驗(yàn)是用于因子分析的適用性檢驗(yàn)。KMO檢驗(yàn)是對原始變量之間的簡單相關(guān)系數(shù)和偏相關(guān)系數(shù)的指標(biāo)，KMO值越接近1，意味著變量間的相關(guān)性越強(qiáng)。巴特利特球形檢驗(yàn)用于檢驗(yàn)相關(guān)陣中各變量的相關(guān)性，是否為單位陣，即檢驗(yàn)各個(gè)變量是否各自獨(dú)立REF_Ref32317\r\h[3]。一般p值<0.05時(shí)說明符合標(biāo)準(zhǔn)。通過SPSS，對本文數(shù)據(jù)進(jìn)行KMO檢驗(yàn)和巴特利特球形檢驗(yàn)，表2為輸出結(jié)果，本文數(shù)據(jù)的KMO值為0.712，表示適合進(jìn)行因子分析。巴特利特球形檢驗(yàn)的結(jié)果顯示，在0.01的顯著性水平下，拒絕協(xié)方差陣為單位陣的原假設(shè)，適合做因子分析。表2KMO和巴特利特檢驗(yàn)Table2KMOandBartlett’sTestKMO和巴特利特檢驗(yàn)KMO取樣適切性量數(shù)。0.712巴特利特球形度檢驗(yàn)近似卡方187.841自由度21顯著性0.000第3.4節(jié)確定公共因子利用SPSS進(jìn)行主成分分析，總方差解釋結(jié)果見表3，成分矩陣見表4，圖1為相應(yīng)碎石圖。由總方差解釋和碎石圖可以看出，前兩個(gè)特征值相對較大，后五個(gè)特征值則較小，而且前兩個(gè)公共因子的累積方差貢獻(xiàn)率為89.402%，基本提取了樣本中包含的信息，因此選擇兩個(gè)公共因子是適合的。第一個(gè)主成分的特征值為4.430，方差貢獻(xiàn)率達(dá)63.281%；第二個(gè)主成分的特征值為1.828，方差貢獻(xiàn)率達(dá)到26.121%。表3主成分分析結(jié)果Table3PrincipalComponentAnalysisResults總方差解釋成分初始特征值提取載荷平方和總計(jì)方差百分比累積%總計(jì)方差百分比累積%14.4363.28163.2814.4363.28163.28121.82826.12189.4021.82826.12189.40230.4145.91895.31940.1922.74998.06850.1041.48499.55260.0280.39399.94570.0040.055100提取方法：主成分分析法。圖SEQ圖\*ARABIC1碎石圖Figure1Curve:ScreePlot表4成分矩陣Table4PatternMatrix成分矩陣a成分12Zscore(每股收益)0.569-0.687Zscore(凈資產(chǎn)收益率)0.839-0.464Zscore(總資產(chǎn)收益率)0.961-0.02Zscore(投入資本回報(bào)率)0.851-0.407Zscore(營業(yè)利潤率)0.8560.486Zscore(營業(yè)毛利率)0.480.754Zscore(銷售凈利率)0.890.413提取方法：主成分分析法。a提取了2個(gè)成分。倆個(gè)主成分的上的載荷不是特別的顯著，為了方便對主因子作出正確的、合理的解釋，對成分矩陣進(jìn)行方差最大旋轉(zhuǎn)，旋轉(zhuǎn)后的總方差解釋、成分矩陣、主成分得分矩陣分別見表5、表6、表7。表5旋轉(zhuǎn)后的總方差解釋Table5ExplanationofTotalVarianceafterRotation總方差解釋成分初始特征值提取載荷平方和旋轉(zhuǎn)載荷平方和總計(jì)方差百分比累積%總計(jì)方差百分比累積%總計(jì)方差百分比累積%14.4363.28163.2814.4363.28163.2813.21845.97545.97521.82826.12189.4021.82826.12189.4023.0443.42789.40230.4145.91895.31940.1922.74998.06850.1041.48499.55260.0280.39399.94570.0040.055100提取方法：主成分分析法。表6旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣Table6CompositionMatrixafterRotation旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣a成分12Zscore(每股收益)0.884-0.114Zscore(凈資產(chǎn)收益率)0.930.233Zscore(總資產(chǎn)收益率)0.7160.641Zscore(投入資本回報(bào)率)0.8990.283Zscore(營業(yè)利潤率)0.2940.939Zscore(營業(yè)毛利率)-0.1640.878Zscore(銷售凈利率)0.3690.91提取方法：主成分分析法。旋轉(zhuǎn)方法：凱撒正態(tài)化最大方差法。aa旋轉(zhuǎn)在3次迭代后已收斂。表7旋轉(zhuǎn)后的成分得分系數(shù)矩陣Table7CompositionScoreCoefficientMatrixafterRotation成分得分系數(shù)矩陣成分12Zscore(每股收益)0.35-0.187Zscore(凈資產(chǎn)收益率)0.312-0.056Zscore(總資產(chǎn)收益率)0.1660.14Zscore(投入資本回報(bào)率)0.292-0.032Zscore(營業(yè)利潤率)-0.040.326Zscore(營業(yè)毛利率)-0.2020.375Zscore(銷售凈利率)-0.0070.302提取方法：主成分分析法。旋轉(zhuǎn)方法：凱撒正態(tài)化最大方差法。根據(jù)表6旋轉(zhuǎn)后成分矩陣可以得出，在第一主成分中，每股收益、凈資產(chǎn)收益率和投入資本回報(bào)率的載荷較高，分別為0.884、0.93、0.899。這三個(gè)指標(biāo)的影響要素中股本、凈資產(chǎn)、投入資本均屬于資本范疇，可以得出該成分包含了更多的資產(chǎn)、資本因素的信息，可以把它稱作“資本經(jīng)營因素”。第二主成分中，所占權(quán)重較高的是營業(yè)利潤率、營業(yè)毛利率和銷售凈利率，其所占權(quán)重分別是0.939、0.878、0.91，這三個(gè)指標(biāo)都與營業(yè)收入，即商品銷售生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)，結(jié)果表明第二主成分包含了更多商品銷售經(jīng)營方面的因素，可以把它稱作“商品經(jīng)營因素”。第3.5節(jié)計(jì)算主成分得分通過矩陣結(jié)果可以得到個(gè)主成分的表達(dá)式。為原始變量標(biāo)準(zhǔn)化后的變量，為提取的兩個(gè)主成分向量。將數(shù)據(jù)帶入上述的公式中，能夠通過計(jì)算可以得出我國房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)上市公司的兩個(gè)主成分得分。然后綜合得分F可由各個(gè)主成分的權(quán)重占比得出：根據(jù)這兩個(gè)主成分得分以及綜合得分，可以對房地產(chǎn)上市公司的盈利能力進(jìn)行排名比較。排名比較通過主成分分析，選取每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、投入資本回報(bào)率、營業(yè)利潤率、營業(yè)毛利率、銷售凈利率這7個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析，最后提取了兩個(gè)主成分，并根據(jù)綜合得分進(jìn)行排名，表8即為排名輸出結(jié)果。表8主成分得分及綜合得分排名Table8PrincipalComponentScoreandComprehensiveScoreRanking公司F1排名F2排名綜合得分排名陸家嘴0.2093.3211.531新城控股2.761-1.11200.792華僑城A0.3671.1920.683金地集團(tuán)0.8930.5240.644萬科A1.512-0.23100.605榮安地產(chǎn)0.7540.1970.436南山控股0.3860.2960.307金科股份0.705-0.47150.128招商蛇口0.208-0.0490.079世茂股份-0.48130.455-0.0210天?；?1.39200.873-0.2611首開股份-0.2110-0.4012-0.2712金融街-0.77160.088-0.3213信達(dá)地產(chǎn)-0.3612-0.4414-0.3614城投控股-0.5214-0.4313-0.4215城建發(fā)展-0.7615-0.3911-0.5216金隅集團(tuán)-0.2411-0.9518-0.5217華遠(yuǎn)地產(chǎn)-0.9317-0.8217-0.7818大悅城-1.1519-0.6816-0.8219北辰實(shí)業(yè)-0.9418-0.9619-0.8520第一主成分主要衡量的是上市公司資本經(jīng)營的盈利能力。資本經(jīng)營是圍繞資本保值增值進(jìn)行經(jīng)營管理，把資本收益作為管理的核心。資本的規(guī)模對該指標(biāo)有很大的影響。比如綜合排名第一的陸家嘴，它的第一成分得分只有第九，它的資本在房地產(chǎn)行業(yè)中算是比較少的，其凈資產(chǎn)為348億，而排名第一第二第三的新城控股、萬科A、金地集團(tuán)則擁有821億、3498億、940億的凈資產(chǎn)。資本越龐大，可以進(jìn)行運(yùn)作、生產(chǎn)要素配置、擴(kuò)張就越多。雖然說也不是絕對，也存在資本較少卻可以充分利用獲得較多利潤的情況，比如排名第五的榮安地產(chǎn)雖然只有105億的凈資產(chǎn)，但凈資產(chǎn)收益率和投入資本收益率卻名列前茅。第二主成分主成分重點(diǎn)衡量的是上市公司的商品經(jīng)營盈利能力。排名前三位的房地產(chǎn)上市公司分別是陸家嘴、華僑城A和天?；āｊ懠易斓母呱唐方?jīng)營的盈利能力得益于其在上海的金融中心地位。陸家嘴大部分項(xiàng)目和土地儲備位于浦東金融貿(mào)易區(qū)，這就使得陸家嘴的商品經(jīng)營可以享受更多的溢價(jià)。而華僑城A的高商品經(jīng)營的盈利能力得益于其經(jīng)營土地獲得環(huán)境資源附加值帶來的利潤溢價(jià)。得益于華僑城獨(dú)特的文旅地產(chǎn)綜合開發(fā)模式，華僑城的拿地成本低于市場平均，擁有較大的成本優(yōu)勢，且不斷提高的文旅收入占比有助于抵抗行業(yè)利潤率下行趨勢。資本經(jīng)營和商品經(jīng)營是企業(yè)經(jīng)營相輔相成的兩個(gè)方面，應(yīng)當(dāng)有機(jī)地結(jié)合起來。商品經(jīng)營始終是企業(yè)運(yùn)作的基本形式，也是資本經(jīng)營的基礎(chǔ)；資本經(jīng)營并不能取代商品經(jīng)營，它通過對生產(chǎn)要素的有效配置，能夠擴(kuò)大企業(yè)市場份額，產(chǎn)生規(guī)模效益，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。綜合排名第一的是陸家嘴，陸家嘴的商品經(jīng)營盈利能力很強(qiáng)，此主成分排名也是第一，但它的資本經(jīng)營的盈利能力主成分排名卻只有第九名。這主要與陸家嘴自身所擁有資本和所從事的主要業(yè)務(wù)和經(jīng)營模式有關(guān)。陸家嘴雖然每股收益、凈資產(chǎn)收益率和投入資本回報(bào)率在行業(yè)中都不差，但這其中利潤獲得與陸家嘴較強(qiáng)的商品經(jīng)營的盈利能力密不可分，不僅僅是由資本經(jīng)營的盈利能力決定的，所以陸家嘴的第一主成分得分較低。陸家嘴自身的凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)在偌大的房地產(chǎn)行業(yè)中并不算大。陸家嘴一直堅(jiān)持以商業(yè)地產(chǎn)為核心，以商業(yè)零售為延展，以金融服務(wù)為紐帶，構(gòu)建起“商業(yè)地產(chǎn)+商業(yè)零售+金融服務(wù)”發(fā)展格局。公司的經(jīng)營戰(zhàn)略方針是長期持有核心區(qū)域的物業(yè)，短期出售或者轉(zhuǎn)讓住宅及零星物業(yè)，做優(yōu)做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，深化與金融板塊的業(yè)務(wù)協(xié)同，推動“地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略取得實(shí)質(zhì)性升級，以達(dá)到公司股東利潤最大化的目標(biāo)。新城控股的第一主成分得分排名第一而第二主成分得分排名倒一，雖然新城控股的銷售額下行，但這并不是反映新城控股的商品經(jīng)營盈利能力不行，而是第二主成分與每股收益負(fù)相關(guān)，同時(shí)新城控股的每股收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他房地產(chǎn)上市公司位列第一。新城控股的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主。公司秉持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的運(yùn)作模式，其商住性質(zhì)越發(fā)受到市場認(rèn)可。購物中心已經(jīng)并將繼續(xù)成為實(shí)體商業(yè)最重要的載體，新城控股商業(yè)地產(chǎn)品牌“吾悅廣場”致力于打造體驗(yàn)式商業(yè)綜合體，充分享受時(shí)代給予的消費(fèi)紅利。2020年新城控股業(yè)績增長明顯、財(cái)務(wù)狀況健康。以“吾悅廣場”為核心的商業(yè)綜合運(yùn)營模式推動商業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模效率提升，其成長速度在同行中處于領(lǐng)先地位。新城控股的銷售由增速為主轉(zhuǎn)向以提高質(zhì)量為主。新城控股商業(yè)勾地方式在拿地成本上具有優(yōu)勢，目前新城控股的土地資源儲備量充足且質(zhì)量較優(yōu)，為其后續(xù)的營收增長以及擴(kuò)張奠定了基礎(chǔ)。。但仍需注意的是，商業(yè)勾地競爭過度，低線城市租金水平不穩(wěn)定。華僑城A相對來說兩個(gè)主成分較為平均。第一主成分和第二主成分的排名分別為第七和第二。華僑城公司2020年的工作重心一直都是銷售回款，以“爭分奪秒”的態(tài)度搶工程抓進(jìn)度，銷售金額和回款均突破千億大關(guān)，華僑城也順利躋身千億房企行列。雖然受到疫情的沖擊，但是華僑城積極采取對應(yīng)措施，全力推動公司文旅產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，恢復(fù)情況遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。作為中國主題公園產(chǎn)業(yè)的開創(chuàng)者和領(lǐng)跑者，華僑城的文旅業(yè)務(wù)基本恢復(fù)，IP與旅游產(chǎn)品不斷融合，促進(jìn)營收。2020年華僑城的地產(chǎn)投資中心轉(zhuǎn)向中西部，優(yōu)質(zhì)的土地儲備能夠支撐其業(yè)績增長。萬科A雖然在此次房地產(chǎn)上市公司盈利能力排名中只有第五位，但是作為龍頭企業(yè)，它的實(shí)力是不容小覷的。萬科A的盈利能力在近幾年有下行的趨勢，其凈利潤率連續(xù)兩年下滑，但這主要是因?yàn)樽≌_發(fā)的拖累。住宅開發(fā)主業(yè)毛利率下滑直接就影響了稅后毛利率，與此同時(shí)另一個(gè)拉低凈利潤的重要因素——計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備同比大幅度增長，且新增的三個(gè)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目全部位于環(huán)京周邊。萬科A實(shí)現(xiàn)的投資收益大幅度增長，這也在一定程度上緩解了萬科A在盈利能力下滑的壓力。但總的來說，萬科A雖然營收略低于預(yù)期，但是已售未結(jié)資源充沛，未來營收增速或超預(yù)期。行業(yè)展望2020年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是轉(zhuǎn)折的一個(gè)年份，不僅僅是因?yàn)橐咔榈某霈F(xiàn)，而是因?yàn)樗且粋€(gè)時(shí)代的落幕，同時(shí)也標(biāo)志這一個(gè)全新時(shí)代的到來。如果僅看銷售數(shù)字，房地產(chǎn)是在疫情下仍能保持增長的少數(shù)行業(yè)之一。但是，比銷售數(shù)字更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭規(guī)則正在發(fā)生深刻的變化。過去，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭可以分為土地紅利和金融紅利。在早期，土地的價(jià)值尚未得到廣泛認(rèn)知，一些獲得大量廉價(jià)和高質(zhì)量土地的公司已經(jīng)享受到了那個(gè)時(shí)代的紅利。而到2002年，“土地招拍掛”制度實(shí)施后，土地紅利時(shí)代就終結(jié)了，取而代之的是金融紅利時(shí)代，而幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵要素由土地變成了金融資源。2020年8月，“三道紅線”的頒布再次改寫了行業(yè)規(guī)則，其影響力不亞于當(dāng)年的土地招拍掛制度。依靠高杠桿，高負(fù)債和高庫存來實(shí)現(xiàn)高增長是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)行業(yè)也從金融紅利時(shí)代正式進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代——“管理紅利時(shí)代”。如果說土地紅利時(shí)代決定了收獲的數(shù)量而金融紅利時(shí)代決定了發(fā)展的速度，那么，管理紅利時(shí)代決定了企業(yè)的生存，在這場全新的浪潮中贏不了就意味著被淹沒。在競爭強(qiáng)度大大增加的新時(shí)代，規(guī)模擴(kuò)張的舊模式必須要摒棄，企業(yè)要更加注重增長的質(zhì)量。于是管理紅利時(shí)代對企業(yè)能力提出了更高的要求?！肮芾怼辈煌凇巴恋亍焙汀敖鹑凇边@兩個(gè)單項(xiàng)的關(guān)鍵資源，它是一項(xiàng)綜合的能力要求，于是管理紅利時(shí)代對企業(yè)能力出了更高的要求。同時(shí)，公司需要更加極致的優(yōu)勢。當(dāng)行業(yè)在經(jīng)營模式和產(chǎn)品服務(wù)上趨于同質(zhì)化時(shí)，為了在競爭中脫穎而出，獨(dú)特的競爭優(yōu)勢必須建立起來。面對更高級別的比賽，在實(shí)現(xiàn)“一切都好，沒有缺點(diǎn)”的同時(shí)，也有必要建立“制勝優(yōu)勢”，這將有助于實(shí)現(xiàn)發(fā)展軌道的飛躍。管理紅利時(shí)代充滿未知和挑戰(zhàn)，但危機(jī)和機(jī)遇始終是同一事物的兩個(gè)方面。在面對變化和風(fēng)險(xiǎn)之后，企業(yè)所要追求詢問的便是機(jī)遇、機(jī)會在哪里？客戶的需求永遠(yuǎn)是公司追求也是機(jī)會，滿足客戶需求是企業(yè)存在的意義。但是客戶需求不是恒定的，而是多變的。當(dāng)網(wǎng)絡(luò)原生一代成為市場主體時(shí)，他們的喜好以前所未有的多樣性出現(xiàn)。所有公司在面對全新的浪潮時(shí)，他們需要更深入地了解客戶的內(nèi)在渴望和期望，誰做得更好，誰才能夠揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。機(jī)會來自城市的發(fā)展。城市是人口和資源匯集而產(chǎn)生的，有人的地方就有機(jī)會，有資源的地方就有機(jī)會。隨著未來城市的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)也會隨之更新升級，從而帶來消費(fèi)的升級。機(jī)會來自存量價(jià)值的挖掘。隨著城市的擴(kuò)張和發(fā)展，住宅，商業(yè)和辦公室等各種形式的城市空間隨著時(shí)間的推移而積累，并形成了巨大的規(guī)模。但是它們不僅僅是凝固的鋼筋水泥，而是還有數(shù)不清的價(jià)值等待被激活。更好的服務(wù)，更精彩的內(nèi)容和更有效的交互可以將沉靜的硬件資源轉(zhuǎn)變?yōu)楦鷦拥拿篮蒙畹妮d