徐州新沂城投星河灣項目申請報告

新沂市城投置業(yè)星河灣小區(qū)工程申請報告南京翰尼葳爾環(huán)境科技開展二〇一〇年九月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章申報單位及工程概況 1工程申報單位概況 1工程概況 1工程的建設背景 3工程建設的必要性 4本工程規(guī)劃方向 5建設地點、主要建設內(nèi)容和規(guī)模 6工程總體規(guī)劃方案 8建筑方案 91.9投資規(guī)模 18工程申請報告編制依據(jù) 19主要技術(shù)經(jīng)濟指標 21第二章開展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 23開展規(guī)劃分析 23產(chǎn)業(yè)政策分析 27行業(yè)準入分析 302.4SWOT分析 31第三章市場分析與價格預測 33市場分析 333.2本案環(huán)境分析 373.3區(qū)域戶型設計和面積配比分析 383.4價格定位分析 39第四章資源開發(fā)及綜合利用分析 47資源開發(fā)和利用方案 47工程物料消耗 47資源節(jié)約措施 48第五章節(jié)能方案分析 49用能標準和節(jié)能標準 495.2能耗狀況和能耗指標分析 505.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 51第六章建設用地、拆遷安置及土地利用合理性分析 55工程選址及用地方案 55拆遷安置方案 57土地利用合理性分析 62第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析 65環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 65區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 67污染物排放標準 69污染控制目標 71環(huán)境影響分析 71環(huán)境保護結(jié)論 78第八章勞動保護與平安衛(wèi)生 798.1平安管理 798.2平安管理制度 81第九章組織機構(gòu)與工程管理 829.1組織機構(gòu) 829.2工程管理機構(gòu) 829.3工程管理措施 84工程建設的保障措施 85第十章工程實施進度安排 86工程實施安排 86工程實施進度安排 86第十一章投資估算與資金籌措 87土地費用 87拆遷本錢 87建設本錢 90區(qū)內(nèi)根底設施配套建設費 91開發(fā)期間費用 91工程總本錢費用 92資金籌措 92第十二章工程效益估算 94編制依據(jù) 94銷售收入預測 9412.3相關(guān)指標計算 95不確定性與風險分析 10012.5貸款歸還能力 101第十三章社會影響分析 103社會效益 10313.2社會影響效果分析 103社會適應性分析 10613.4風險性分析 106第十四章工程招投標 111編制依據(jù) 111招標根本情況 111第十五章結(jié)論與建議 113結(jié)論 113建議 113第一章申報單位及工程概況新沂市城市投資開展是經(jīng)新沂市政府批準成立的城投國有獨資公司，該公司的成立是適應國家投融資體制改革要求，轉(zhuǎn)變行政職能，經(jīng)營城市資產(chǎn)，促進城市建設可持續(xù)開展，積極探索經(jīng)營城市的有效途徑。公司目前正在貫徹落實市委市政府制定的各項開展戰(zhàn)略，為加快新沂市城市建設步伐，創(chuàng)新城市建設投融資機制，構(gòu)筑新的城市建設融資平臺，通過高起點規(guī)劃、高效率運作、高質(zhì)量建設，實施新沂市各類工程工程建設和經(jīng)營，公司秉承“創(chuàng)新、求實、和諧〞的開展理念，以建設一流的城投公司為開展目標。新沂市城投置業(yè)為新沂市城市投資開展全資子公司，主要從事新沂市老城區(qū)改建、居民安居工程建設等工作，成立至今為新沂市城市建設作出了突出的奉獻。工程名稱：星河灣小區(qū)建設單位：新沂市城投置業(yè)建設地址：新沂市市府路南側(cè)、臨沭南路西側(cè)、利民路東側(cè)、教師新村北側(cè)拆遷規(guī)模：該工程拆遷范圍西至利民路、南至教師新村、北至市府路、東至臨沭路。拆遷范圍約376188平方米〔564畝〕。該區(qū)域拆遷居民約計3290戶，工廠、企事業(yè)單位9個，拆遷房屋總建筑面積約平方米，其中產(chǎn)權(quán)住宅房屋平方米，產(chǎn)權(quán)營業(yè)房屋6500平方米，違章及無證房屋面積平方米，單位用房平方米。建設規(guī)模：規(guī)劃總用地面積376188平方米〔564畝〕，總建筑面積1581200平方米，其中高層住宅建筑〔18~33層〕面積共計1128000平方米，地下人防建筑面積110000平方米，商業(yè)建筑及公建建筑面積153200平方米，架空層及車庫建筑面積190000平方米。工程總投資及資金籌措：星河灣小區(qū)總投資601705.88萬元〔含拆遷本錢〕，所需資金由新沂城投置業(yè)自籌解決。本工程開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；三是銷售收入用于投資局部。工程為分期建設，一期工程企業(yè)自有資金為10000萬元，申請銀行貸款20000萬元，其余為銷售資金再投入；二期工程投資組成為：一期工程工程利潤加10000萬元為自由資金，申請銀行貸款20000萬元，其余為預銷售收入；三期工程投資組成為：前兩期工程利潤加上10000萬元為自有資金，申請銀行貸款20000萬元，其余為預銷售收入；四期工程投資組成為：前兩期工程利潤加上10000萬元為有資金，申請銀行貸款20000萬元，其余為預銷售收入。建設周期：8年〔分期拆遷、分期建設〕企業(yè)法人：公司地址：新沂市新安鎮(zhèn)鐘吾路51號聯(lián)系人：聯(lián)系：1.3工程的建設背景近年來，新沂市緊緊圍繞“建設東隴海線上第三大城市〞這一目標，以創(chuàng)立全國衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)保模范城市為抓手，堅持以推進城市化和城市現(xiàn)代化為第一方略，組織實施以“兩城〞、“兩河〞、“兩環(huán)〞為重點的八大類30項工程建設，進一步完善城市功能、拓寬城市開展空間，增強城市綜合競爭力，加快城市現(xiàn)代化進程，率先開展、科學開展、和諧開展，努力打造品位高、功能全、形態(tài)美、環(huán)境優(yōu)的現(xiàn)代化中等城市。本工程所選地塊位于新沂市市府路南側(cè)、臨沭南路西側(cè)、利民路東側(cè)、教師新村北側(cè)，工程所在區(qū)域根底設施完善，交通方便，資源環(huán)境優(yōu)越，附屬設施齊全，居住條件良好，無工業(yè)污染企業(yè)。工程選址方園2000米內(nèi)，有鐘吾中學、人民醫(yī)院、中醫(yī)院、人民公園、體育館、農(nóng)貿(mào)市場等多家單位，綠色健康的生活環(huán)境在這里觸手可及，是市民居住、商貿(mào)的理想選擇地。由于本工程規(guī)模和所處地段的特殊性，根據(jù)新沂市規(guī)劃局提供的用地地形圖、新沂市規(guī)劃局已核發(fā)的規(guī)劃設計要求，進行星河灣一期建設。作為市總體規(guī)劃的一局部，在該地塊建設“低碳、生態(tài)、運到、國際化〞居住小區(qū)。這對于我市形成布局合理、設施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代化園林特色的新城市，具有積極面現(xiàn)實的意義。1.4工程建設的必要性〔1〕本工程建設是滿足住房消費的需求住房是人們生活的根本要素之一，也是當前城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的問題之一。隨著社會經(jīng)濟的開展、人們生活水平的提高、消費個性化傾向開展等因素，促使人們對住房的需求無論在量和質(zhì)上都日趨增強。隨著生活節(jié)奏的加快，在繁忙的工作之余擁有一個舒適的休息環(huán)境已成為人們迫切的愿望。改善人們的居住條件，提高人們的住房水平，是實現(xiàn)這一愿望的必由之路。本工程位置優(yōu)越，建造商住小區(qū)，有助于和諧社會的構(gòu)建，改善提高當?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設的需要。為形成現(xiàn)代城市氣息的現(xiàn)代風貌，所以對本工程有較高的規(guī)劃理念和藝術(shù)要求，使設計既滿足環(huán)境的和諧又具有自身的特點，使其成為城市的亮點和地標式建筑。滿足消費者的心理需求，創(chuàng)造出價格、地理位置、建筑質(zhì)量、環(huán)境等優(yōu)勢，獲得新沂老百姓的認可，必將成為消費者購房的首選樓盤?！?〕此工程的實施是提升城市商業(yè)水平進程的需要工程所在地交通優(yōu)越，屬于我市人流、物流量較大的地區(qū)。此工程的實施可以推進工程區(qū)域的城市化進程，從本工程的實際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟的開展，人們的各種消費需求也越來越迫切。市委、市政府將按照省委、省政府“東隴海線上第三大城市、第三大工業(yè)城市〞的要求，著力做大、做強、做優(yōu)、做美新沂城市，加快城市現(xiàn)代化建設步伐，上述市委、市政府的決策，將給本工程的開發(fā)帶來千載難逢的大好機遇。本工程的實施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能，該工程的實施，是按照我市城市總體規(guī)劃要求，加快城市中心地段城市化建設步伐的有力舉措，具有綜合的社會經(jīng)濟效益。。〔3〕本工程建設是社會與經(jīng)濟開展和區(qū)域開展的需要本工程建設占有土地376188平方米〔564畝〕，住宅建筑層數(shù)為高層，綠地比例為36％，符合國家集約節(jié)約土地資源的政策要求。成片開發(fā)的住宅小區(qū)建設是住宅建設的重點。本工程價格合理，既可以滿足中等收入居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供給結(jié)構(gòu)，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫〞；所開發(fā)的商業(yè)建筑不低于三層，對于提升我市的物流水平和商貿(mào)交易能力，提高三產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位，具有重要作用。綜上所述，本工程建設具有較好的經(jīng)濟意義和社會意義，因此，工程建設是可行的，也是十分必要的?！?〕規(guī)劃范圍本工程位于新沂市市府路南側(cè)、臨沭南路西側(cè)、利民路東側(cè)、教師新村北側(cè)，工程所在區(qū)域根底設施完善，交通方便，規(guī)劃總占地面積376188平方米〔564畝〕?！?〕規(guī)劃思路1〕從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位；2〕優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃；3〕積極保護生態(tài)，堅持可持續(xù)開展的原那么；4〕注重彈性規(guī)劃，強調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性?！?〕規(guī)劃重點1〕以《新沂市城市總體規(guī)劃》〔2004——2023〕為根底，結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)研分析與相關(guān)規(guī)劃研究，確定地區(qū)功能定位，調(diào)整功能布局，優(yōu)化地區(qū)環(huán)境，改善居住品質(zhì)；2〕結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，合理調(diào)整土地使用；3〕明確六線控制范圍，兼顧規(guī)劃合理性與可操作性；4〕完善公共效勞配套與市政根底設施；5〕合理組織交通結(jié)構(gòu)，充分利用對外交通優(yōu)勢；6〕確保城市生態(tài)綠地，控制城市景觀，塑造地方特色。1.6建設地點、主要建設內(nèi)容和規(guī)模〔1〕建設位置新沂市市府路南側(cè)、臨沭南路西側(cè)、利民路東側(cè)、教師新村北側(cè)。〔2〕建設規(guī)模與目標規(guī)劃總用地面積376188平方米〔564畝〕，總建筑面積1581200平方米，其中高層住宅建筑〔18~33層〕面積共計1128000平方米，地下人防建筑面積110000平方米，商業(yè)建筑及公建建筑面積153200平方米，架空層及車庫建筑面積190000平方米?！?〕主要建設條件1〕規(guī)劃條件建設單位依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設工程規(guī)劃設計條件，委托有資質(zhì)的單位編制建設方案，方可辦理規(guī)劃的報批工作。2〕土地條件土地用途為商住混合用地。3〕拆遷情況該工程所在地為居民區(qū)，已根本達成拆遷協(xié)議，拆遷工作建設單位操作。本工程關(guān)系到原有建筑物拆遷的經(jīng)濟補償問題，至工程開工之前，原有建筑拆遷的安置補助、青苗、附著物補償費用由建設單位按照新沂市人民政府指示，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《徐州市城市房屋拆遷管理方法》、《新沂市城市房屋拆遷管理方法》要求，合理安排，妥善解決。4〕根底設施情況工程所在地現(xiàn)已規(guī)劃為商住混合區(qū)。該地塊交通便利，各項根底設施完善，適合于房地產(chǎn)開發(fā)。5〕周邊環(huán)境分析本工程位于新沂市市府路南側(cè)、臨沭南路西側(cè)、利民路東側(cè)、教師新村北側(cè)。南側(cè)為教師新村；西側(cè)為鐘吾中學及商住建筑；北側(cè)為供電局及居民區(qū)；東側(cè)為沭河景觀帶及沭河。工程所在區(qū)域根底設施完善，交通方便，資源環(huán)境優(yōu)越，附屬設施齊全，居住條件良好，無工業(yè)污染企業(yè)。工程總體規(guī)劃方案〔1〕規(guī)劃設計方案要求本工程規(guī)劃設計充分開掘和利用工程自身景觀價值，建設工程內(nèi)部視覺通廓。建筑的色彩組合，造型效果應該與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。本工程規(guī)劃設計本著以人為本的指導思想，充分考慮以上要求，從建筑空間、室外環(huán)境、房型、建筑風格四方面求特色，以特色迎合擁護對個性化的追求?！?〕工程總體規(guī)劃的幾點說明1〕該工程建設開發(fā)周期8年〔含拆遷期〕，在規(guī)劃設計中既立足現(xiàn)實，又著眼未來，充分表達可持續(xù)開展的策略。2〕總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境，尤其注意工程建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建〞和“公建中的綠地〞兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。3〕總體上來說，規(guī)劃方案中建筑單體設計采用了靈活的戶型和變化的立體效果。4〕小區(qū)的目標顧客屬中等收入的工薪階層及高收入人群，在未來，私家車逐步增多，在規(guī)劃上，在小區(qū)的交通方面，也充分考慮了人車分流并且規(guī)劃好地下停車位。5〕在設計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭〞的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。1.8建筑方案本工程位于新沂市中心駐地新安鎮(zhèn)，擬建場地呈方形，本工程嚴格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設計：本工程在規(guī)劃設計中，充分利用地形、地勢和工程所處的環(huán)境，處理好建筑、綠地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復雜的功能分區(qū)的各個進出口巧妙分開、互不干擾。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關(guān)系是建設性契合。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內(nèi)的功能組合以及配套設施、道路、綠化、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認真考慮，給人們提供一個舒適的活動空間。高層設計采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，嚴格按國家標準及有關(guān)標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設施。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別致，具有現(xiàn)代感。新沂市地質(zhì)構(gòu)造以走向近東西的斷裂和褶皺為主，次為北東或北西斷裂。構(gòu)造運動是構(gòu)成南北山脊走向近東西，中間為東西見長的橢圓形山間斷陷盆地的主要原因。根據(jù)GB18306-2001《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》，該區(qū)地震動峰值加速度值為0.2g〔地震烈度Ⅷ度〕，建筑物需要參考《建筑抗震設計標準》〔GB50011-2001〕要求進行抗震設防。1、建筑方案描述〔1〕建筑特征與風格本工程在建筑風格上充分表達現(xiàn)代化城市的風格，同時要求功能實用、配套設備齊全。住宅單體設計表達現(xiàn)代化城市建筑風范。本工程建筑風格多樣，以現(xiàn)代風格為主。采用多種風格使建筑設計起來不受拘束和限制，而且也容易獲得客戶們的認同。在整體建筑設計上要具有現(xiàn)代意識，采用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。建筑造型設計首先注重整體形態(tài)的塑造，強調(diào)天際輪廓線的流暢和韻律美。建筑單體的設計那么相對簡約，以大面積通透的玻璃窗，淺色調(diào)的墻體實面構(gòu)成干練的主體。再通過精致的屋頂飄板，局部鮮明顏色的色塊勾勒出陽光燦爛，充滿朝氣，大度又不失浪漫的現(xiàn)代建筑風格。建筑立面設計中適當強調(diào)建筑盡端及立面線條的處理，以強調(diào)建筑的挺拔感、建筑感和體量感，以表達工程通透大氣、經(jīng)典恒久、韻味深長的產(chǎn)品氣質(zhì)。〔2〕建筑單體設計與功能1〕精心設計的戶型格局讓每戶人家均有超過兩個居室南北朝向，住宅戶型依據(jù)新沂地理氣候特征與居民生活習慣，主臥室布置在南向，廳、臥、廚、衛(wèi)全明設計。最大限度地利用冬季太陽能，夏季穿堂風調(diào)節(jié)室內(nèi)氣候。2〕戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適當保持獨立，既保證了各空間的使用便捷和流動性，又保持了相對私密性。3〕建筑單體的設計要相對簡約，以大面積通透的玻璃窗，淺色調(diào)的墻體實面構(gòu)成干練的主體。再通過精致的屋頂飄板，局部鮮明顏色的色塊勾勒出陽光燦爛，充滿朝氣，大度又不失浪漫的現(xiàn)代建筑風格。4〕整體拼接靈活、體型豐富、對規(guī)劃適應，可根據(jù)地形組織各種空間，使土地利用和空間利用發(fā)揮到最正確。5〕局部設計，要更能表達人性化的特點。6〕建筑立面造型以現(xiàn)代、簡潔風格為出發(fā)點、利用墻面、玻璃、線角共同構(gòu)筑感觀效果，結(jié)合結(jié)構(gòu)的外露，更能表達整體的宏偉，把握現(xiàn)代設計的主題。7〕外立面裝修主要以外墻磚和涂料為主，涂料均采用保溫材料。外立面的色彩簡潔、明快，富有現(xiàn)代氣息。建筑外立面采用乳膠漆飾面，外墻保溫采用聚苯乙烯擠塑板做保溫材料。窗框采用斷熱鋁合金型材，窗戶玻璃采用中空玻璃。8〕統(tǒng)一設計空調(diào)機位和空調(diào)冷凝水下水管。9〕商用局部的設計為區(qū)域中的特殊設計，整體造型上力求塑造標志性建筑為出發(fā)點。聚交人眼視線。整體造型和整區(qū)的建筑風格把握統(tǒng)一。10〕屋頂根據(jù)建筑風格，屋頂設計也多樣化，與立面結(jié)合和風格結(jié)合得比擬恰當。11)嚴格遵守《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》〔國辦發(fā)〔2006〕37號〕和《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的假設干意見》〔建住房[2006]165號〕明確規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須到達開發(fā)建設總面積的70%以上〞的規(guī)定。〔3〕建筑物與城市的協(xié)調(diào)小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。2、平面布置和功能要求〔1〕住宅平面設計和功能要求住宅房型設計立足以人為本，引進“景觀房〞的概念。以景觀面為主導，首先確立觀景客廳位置，在以此為核心展開各功能空間布局，做到流線清晰明了、動靜分區(qū)、污凈別離，采用活的空間布局，滿足各功能的根本要求。尊重當?shù)鼐用竦木幼『蜕盍晳T，戶型朝向多為正南和東南朝向，并且南北通透。客廳、餐廳分開設計，局部客廳有朝北朝西設計。〔2〕總平面布置和功能要求工程總平面布置方案，吸收國內(nèi)外現(xiàn)代先進的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點，采用獨特的總體對稱布局結(jié)構(gòu)形式。并利用地形變化，根據(jù)地形特點，自然環(huán)境、氣候特點，使之形成樓與樓之間上下搭配，形成風格獨特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。3、配套設施〔給排水、供電、供熱、燃氣、通風、空調(diào)等〕〔1〕給排水1〕給排水設計設計依據(jù)：a、建筑專業(yè)提供的條件圖。b、建設方提供的有關(guān)設計條件。c、國家現(xiàn)行的設計標準、規(guī)程。d、本工程建筑、結(jié)構(gòu)、暖調(diào)、電氣和總圖等專業(yè)提供的作業(yè)條件圖和設計資料。2〕給水工程：a、用水水質(zhì)：符合國家《生活飲用水衛(wèi)生標準》。本工程水源為城市自來水，供水壓力為0.20-0.25MPa?；刂車姓o水管為環(huán)狀管網(wǎng)。b、用水水壓：本工程分別新沂市政給水管道上接二根DN150mm的引入管。建筑紅線內(nèi)經(jīng)水表井后，與小區(qū)給水管相連接。市政給水壓力為0.20MPa。c、給水系統(tǒng)：考慮屋面太陽能和低層住戶入戶壓力的要求，本工程生活給水共設兩套加壓系統(tǒng)：建筑的5層以上局部為高區(qū)，其余局部為低區(qū)。二次加壓給水系統(tǒng)采用恒壓變量生活給水變頻調(diào)速泵組供水，其供水流量為設計秒流量。在地下室設食品級不銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓泵組。d、管材：給水支管采用PPR塑鋁穩(wěn)態(tài)復合管S4系列，熱熔連接。立管采用PSP鋼塑復合壓力管，采用內(nèi)外壁雙熱熔連接。工作壓力為1.0MPa。e、保溫：地下停車庫無采暖設施，給水管采用電伴熱泡沫橡塑管殼保溫。吊頂內(nèi)給水管采用泡沫橡塑管殼進行防結(jié)露隔熱。3〕排水工程：a、排水制度：本小區(qū)內(nèi)采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統(tǒng)。室內(nèi)采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。室內(nèi)地面層〔±0.000m〕以上的生活污水重力流排出；地下室廢水采用排水溝聚集至集水坑內(nèi)，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水聚集并經(jīng)化糞池處理后，排入城市污水管道系統(tǒng)。b、管材、接口及敷設方式：污、廢水管道系統(tǒng)均為單立管排水系統(tǒng)。排水管道除地下室內(nèi)為明裝外，其余局部均暗裝在管道井、吊頂或墻槽內(nèi)。排水管采用PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式PVC-U雙壁波紋管，橡膠圈接口，并采用混凝土根底。雨水管采用承插式PVC-U雙壁波紋管，橡膠圈接口。并設混凝土根底。〔2〕空調(diào)、通風設計可根據(jù)空調(diào)的設計條件，在建筑、結(jié)構(gòu)及容量等設計，一次到位，分步實施，同時應考慮自然通風?！?〕電氣設計1〕設計依據(jù)a、小區(qū)概況；b、相關(guān)專業(yè)提供的設計資料；c、建設單位提供的《設計任務書》及《設計要求》；d、國家現(xiàn)行的有關(guān)標準、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標準；e、其它有關(guān)現(xiàn)行國家標準、行業(yè)標準及地方標準。2〕供電電源本工程采用二路10kV獨立電源供電。3〕電氣照明照度按現(xiàn)行國家標準《建筑照明設計標準》GB50034-2004執(zhí)行?！?〕防雷本工程預計雷擊次數(shù)各樓有所不同，0.04＜Ng＜0.3，均按第三類防雷建筑設防；在樓座屋頂設避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)根底內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設備接地相連?！?〕燃氣由燃氣公司通過管道輸送液化氣至小區(qū)用戶?！?〕電視、、智能化等工程普通住宅每戶按2門設計,物業(yè)管理部門預留辦公外線，配套建筑〔如商店等〕均按建設單位設置。在小區(qū)綜合布線網(wǎng)的根底上建立小區(qū)內(nèi)部高速局域網(wǎng)，用于傳輸數(shù)據(jù)和語音，配置相應的網(wǎng)站設備并通過公共配套設施，與公用網(wǎng)進行高速連接。每戶引入一根超五類八芯雙絞線至家庭信息箱，在客廳與主臥室各設置一個信息插座。4、建筑方案的幾點說明〔1〕住宅建筑設計說明1〕住宅的設計的適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，本工程充分考慮了今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。2〕住宅設計充分表達“以人為本〞的原那么，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都表達出對人的關(guān)心和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本〞。每一戶型內(nèi)部布置都盡量按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計。3〕住宅外觀設計采用目前流行的現(xiàn)代簡約風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。4〕在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，在已建成或正在建成具有“后小康時代〞特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%?！?〕小區(qū)配套設施說明1〕交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，小區(qū)的目標顧客屬中等收入的階層，在未來，私家車逐步增多，因此在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。2〕會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，設計建設一個會所，內(nèi)設健身房、圖書館、茶座、娛樂室等休閑活動設施。3〕當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為開展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)引領(lǐng)智能化生活新潮流，引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)擬實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體效勞、網(wǎng)絡教育等多方位的網(wǎng)絡效勞。4〕每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。5〕小區(qū)內(nèi)設有小型超市、商場、酒店等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便,充分表達出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。〔3〕環(huán)境藝術(shù)設計說明1〕隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境〞的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。2〕基于上述原因和工程自身的環(huán)境優(yōu)勢，公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設計。1.9投資規(guī)模星河灣小區(qū)總投資601705.88萬元〔含拆遷本錢〕，所需資金由新沂城投置業(yè)自籌解決。本工程開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；三是銷售收入用于投資局部。工程為分期建設，一期工程企業(yè)自有資金為10000萬元，申請銀行貸款20000萬元，其余為銷售資金再投入；二期工程投資組成為：一期工程工程利潤加10000萬元為自由資金，申請銀行貸款20000萬元，其余為預銷售收入；三期工程投資組成為：前兩期工程利潤加上10000萬元為自有資金，申請銀行貸款20000萬元，其余為預銷售收入；四期工程投資組成為：前兩期工程利潤加上10000萬元為有資金，申請銀行貸款20000萬元，其余為預銷售收入。表1.9-1工程資金籌措及使用方案一覽表序號工程金額〔萬元〕1資金籌措企業(yè)初始自有資金10000銀行貸款80000預銷售收入2使用方案拆遷本錢建設本錢開發(fā)期間費用工程申請報告編制依據(jù)1、國家主席令第29號《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和第91號《中華人民共和國建筑法》；2、國務院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；3、《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的意見》〔徐州市建設局〕；4、國務院[2003]379號《物業(yè)管理條例》；5、《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理方法》；6、中華人民共和國招標投標法及2000年4月4日國務院批準由國家開展方案委員會發(fā)布的從2000年5月1日起落實的《工程建設工程招標范圍和規(guī)模標準確定》的內(nèi)容；7、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程實行招投標的通知》；8、中華人民共和國監(jiān)理法和建設部2003年《工程質(zhì)量建設標準》〔強制局部〕；9、國家計委[2003]編制的《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)與案例實用手冊》；10、建標[2000]205號發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》；11、《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》〔國辦發(fā)〔2006〕37號〕；12、《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的假設干意見》〔建住房[2006]165號〕；13、《江蘇省建筑工程定額》和徐州市關(guān)于《建筑材料估價表》及物價上漲情況和有關(guān)類似工程的計算資料；14、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》；15、《徐州市城市房屋拆遷管理方法》；16、《市政府關(guān)于實行拆遷工作屬地負責制的意見》，徐政發(fā)[2007]21號；17、《市政府關(guān)于進一步加強城市房屋拆遷管理工作的意見》，徐政發(fā)[2007]22號；18、《徐州市市政重點工程拆遷補償安置實施意見》，徐政發(fā)[2007]23號；19、《徐州市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)那么》；20、新沂市城市總體規(guī)劃〔2004——2023〕；21、新沂市土地利用總體規(guī)劃(2005一2023年)；22、《江蘇省安裝工程計價依據(jù)》；23、《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要》；24、《江蘇省國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要》；25、新沂市開展改革和經(jīng)濟貿(mào)易委員會文件〔新發(fā)改經(jīng)貿(mào)投資意見[2023]45號〕；26、各種稅費的取值執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定；27、建設單位提供的其它有關(guān)資料。主要技術(shù)經(jīng)濟指標工程產(chǎn)品定位為高檔次的住宅新區(qū)，建筑形式采用高層建筑，并初步確定工程主要技術(shù)指標如下：表1.11-1綜合技術(shù)經(jīng)濟指標工程單位數(shù)值備注地塊面積m2376188564畝工程總投資萬元工程周期年8分期拆遷、建設其中拆遷本錢萬元含拆遷補償建設本錢萬元開發(fā)期間費用萬元含貸款利息籌措方案企業(yè)初始自有資金萬元10000銀行貸款萬元80000預銷售收入萬元改造工程規(guī)模拆遷局部拆遷建筑物m2拆遷居民戶3290大約值建設局部建設規(guī)模m21581200高層住宅m21128000架空層及車庫m2190000商業(yè)及公建m2153200地下人防m(xù)2110000容積率建筑密度%居住戶數(shù)戶11280居住人口人39480人/戶綠地率%36銷售收入萬元801163營業(yè)稅及附加萬元5土地增值稅萬元5利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元投資利稅率%投資利潤率%投資凈利潤率%財務內(nèi)部收益率％稅前財務內(nèi)部收益率%投資回收期年含建設期稅前投資回收期年含建設期第二章開展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟〔如土地資源配置、城市開展規(guī)劃等〕和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導才能真正走上健康開展道路。從工程立項開始，房地產(chǎn)工程的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如工程開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。投資時機孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為根底性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出按照市場化道路要求，加快開展效勞業(yè)，堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、標準市場，提高效勞業(yè)的比重和水平。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力。促進建材建筑業(yè)健康開展大力開展和推廣使用節(jié)能環(huán)保的新型建筑材料、保溫材料以及綠色裝飾裝修材料。推進建筑業(yè)技術(shù)進步，完善工程建設標準體系和質(zhì)量平安監(jiān)管機制，開展建筑標準件，推進施工機械化，提高建筑質(zhì)量。豐富消費性效勞業(yè)適應居民消費結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)開展主要面向消費者的效勞業(yè)，擴大短缺效勞產(chǎn)品供給，滿足多樣化的效勞需求。提升商貿(mào)效勞業(yè)鼓勵開展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售、餐飲等商貿(mào)效勞。積極開展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。開展房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，重點開展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原那么，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，標準開展住房消費信貸和保險。標準物業(yè)管理行為，提高市場化程度。促進效勞業(yè)開展的政策打破壟斷，放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、標準的行業(yè)準入制度。鼓勵社會資金投入效勞業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟比重。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持效勞業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的開展。健全效勞業(yè)標準體系，推進效勞業(yè)標準化。城市要把開展效勞業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成效勞經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會大力開展循環(huán)經(jīng)濟，加強公共建筑和住宅節(jié)水設施建設，節(jié)約用水?？刂瞥鞘写髲V場建設，開展節(jié)能省地型公共建筑和住宅。到2023年實現(xiàn)所有城市禁用實心粘土磚，節(jié)約土地。推行產(chǎn)品生態(tài)設計，推廣節(jié)約材料的技術(shù)工藝，鼓勵采用小型、輕型和再生材料，節(jié)約材料。提高建筑物質(zhì)量，延長使用壽命，提倡簡約實用的建筑裝修。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要》及《江蘇省國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出，堅持走新型工業(yè)化道路，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，推進產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化升級。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速開展現(xiàn)代效勞業(yè)。加快重點領(lǐng)域效勞業(yè)開展。優(yōu)先開展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務和科技效勞業(yè)；加快開展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、滲透性強的信息效勞業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極開展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民效勞業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)，要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，形成適應不同消費需求的房地產(chǎn)市場。注重開展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，開展建筑特色鮮明、效勞功能完善的綜合社區(qū)；積極開展工業(yè)、商務及為其他行業(yè)效勞的房地產(chǎn)業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，形成在全國有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)集團。住房是人們的根本需求，加上城鎮(zhèn)化進程的加速推進，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。2007年以來，政府雖然加大了調(diào)控力度，收緊“銀根〞“地根〞、限制外資炒房等等，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資本錢，使開發(fā)節(jié)奏大大放緩。但從總體來看，當前房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標方向開展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；2023年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工工程快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，局部城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。進入9月后，國家出臺了減息政策，對宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，全國房價不會出現(xiàn)大幅波動產(chǎn)生了積極的推動作用，但在依然從緊的貨幣政策影響下，房價漲幅將會有所下降。但從長期看，我國城鎮(zhèn)住宅市場供不應求的格局并未根本改變，房價長期上漲趨勢將在一定時期內(nèi)存在。房地產(chǎn)市場來看，自2006年以來，隨著涉房調(diào)控政策“國六條〞、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，連新沂市房地產(chǎn)供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷標準，開發(fā)理念和購房行為日趨成熟。目前，高層住宅已經(jīng)成了新沂城區(qū)住宅建設開發(fā)的一個熱點，銷售量一直遠大于竣工量，高層及小高層住宅已是市民安家落戶首選的一大品牌。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟根底產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會重要物質(zhì)載體。最近幾年，新沂市房地產(chǎn)業(yè)開展成效顯著。但也要看到，新沂市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀與“規(guī)模根本適度、結(jié)構(gòu)根本合理、價格根本穩(wěn)定〞的宏觀調(diào)控目標還有距離、與廣闊市民對住房性價比綜合要求還有偏差。對此，新沂市政府已經(jīng)引起高度重視，在堅決不移貫徹落實好上級宏觀調(diào)控政策的同時，在“有保有壓、區(qū)別對待〞總體原那么指導下，深入研究本地個性化特征、新沂市政府采取一系列切實可行舉措，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展。1〕從地理位置來看，隨著新沂市城市規(guī)劃的出臺，整個地區(qū)開始重視人居條件的改善，這期間，新沂市成為外來房地產(chǎn)投資的重要場地，外地開發(fā)商攜重資參加新沂市新一輪大開發(fā)熱潮當中，為新沂市房地產(chǎn)業(yè)注入新鮮力量，成為推動新沂市房地產(chǎn)瀑開展的重要力量。隨著新沂市大力開展戰(zhàn)略決策的落實，房價還將會不斷地攀升。在此環(huán)境的影響下新沂市已成為最具生氣的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。2〕從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳一衛(wèi)戶型的市場主力地位，受市場的青睞。3〕從價格上看，5000元/平方米左右的高檔高層商品住宅房是逐漸被市場接受，也是市民購置高檔商品住宅房時認為最為合理的價位。4〕從樓盤設計上看，2023年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2023年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅表達了房地產(chǎn)開展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。5〕從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，和追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2023年新沂市開展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。開展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。6〕從樓盤配套設施來看，2023年不少開展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套效勞。7〕從樓盤的賣點來看，2023年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入新沂市的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。8〕從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購置決策會起到很重要的作用。9〕以“購置安心、質(zhì)量放心、居住舒心〞為特點的樓盤，成為市民購房的首選。本工程嚴格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。設計嚴格按國家有關(guān)標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設施，注重建筑節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關(guān)鍵技術(shù)開發(fā)和材料的推廣使用。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2005年本)》第一類：鼓勵類“十八、建筑〞1．節(jié)能省地型建筑暨綠色建筑的開發(fā)，2．高層建筑與空間結(jié)構(gòu)技術(shù)開發(fā)，注重建筑節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關(guān)鍵技術(shù)開發(fā)和材料的推廣使用?！笆?、城市根底設施及房地產(chǎn)〞7.城鎮(zhèn)燃氣工程。13.先進適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和住宅部品研發(fā)和推廣。11．城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設?？梢哉J定該工程屬于新沂市城區(qū)拆遷改造房地產(chǎn)節(jié)能省地型高層建筑建設工程，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》要求，屬國家鼓勵工程，工程也符合新沂市城市開展規(guī)劃。工程所在地建成區(qū)內(nèi)的閑置用地，具有較大的挖掘潛力，是未來城市開展的重要備用地。目前新沂市開展尚不興旺，該區(qū)域規(guī)劃居住面積較大，應加強建成區(qū)內(nèi)部用地的整合利用，節(jié)約土地資源，應通過重新規(guī)劃建設，提高其開發(fā)強度和土地利用率，減少新增城市建設用地的增加。1998年國務院發(fā)出了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》〔國發(fā)[1998]23號〕，這是我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件。該《通知》以住房商品化、社會化為目標，決定停止住房實物分配，開辟了房地產(chǎn)開發(fā)銷售商業(yè)化的新篇章。建設單位根據(jù)市場需求和城市開展需要，進行新北花苑一期建設，符合國家及社會需要，滿足相關(guān)政策要求。1998年國務院發(fā)出了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》〔國發(fā)[1998]23號〕，這是我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件。該《通知》以住房商品化、社會化為目標，決定停止住房實物分配，開辟了房地產(chǎn)開發(fā)銷售商業(yè)化的新篇章。徐州市萬福房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)市場需求和城市開展需要，進行第一大道工程的建設，符合國家及社會需要。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》〔建設部第77號令〕，本工程建筑構(gòu)筑物的建筑與結(jié)構(gòu)設計均由國內(nèi)有相關(guān)資質(zhì)的設計單位完成。本工程在規(guī)劃中，充分利用地形、地勢和工程所處的環(huán)境，根據(jù)現(xiàn)在整體布置，建筑內(nèi)的功能組合，以及配套設施、道路、綠化建筑、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認真考慮。設計采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)承荷擬采用樁徑500mm的預應力管樁根底，嚴格按國家有關(guān)標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設施。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。本工程嚴格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地，符合相關(guān)行業(yè)準入標準的規(guī)定。SWOT分析優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢：本工程位于新沂市市府路南側(cè)、臨沭南路西側(cè)、利民路東側(cè)、教師新村北側(cè)，處于新沂市城區(qū)中心板塊，本區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，非常適宜居住，后期有較大的升值潛力。規(guī)模優(yōu)勢：從工程本身看，本工程是一個規(guī)模居住社區(qū)，其完善配套設施將會吸引中高端客戶群體。劣勢新沂作為三線城市，目前缺乏國內(nèi)大型品牌開發(fā)商工程，商品房開發(fā)量小，整體開發(fā)品質(zhì)、消費環(huán)境仍然有待提升。從工程本身看，工程周邊大環(huán)境有待提升，生活配套有待完善。時機從宏觀環(huán)境看，自2023年下半年以來，國內(nèi)一線城市房價出現(xiàn)上漲的同時，局部二、三線城市房價也迅猛上漲。漲幅甚至超過一線城市。在這種狀況下，原本不起眼的二、三線城市成了國內(nèi)房地產(chǎn)商們新的市場增長點，很多知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉足三線城市。從近期已公布的30多家地產(chǎn)公司的年報看到，進入二、三線城市開發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)成為主流。品牌開發(fā)商的進駐將大大提升城市居住品質(zhì)，客觀上為房地產(chǎn)提供了更加良好的開發(fā)環(huán)境。從微觀環(huán)境看，新沂目前正處于飛速開展階段。建設工作如火如荼，商業(yè)配套日趨完善。因此，本工程不僅面臨良好的市場環(huán)境，同時能借此擴大企業(yè)品牌的知名度和美譽度。威脅根據(jù)中原對標桿性房企的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，標桿房企在二三線城市的土地儲藏量十分充足，2023年和2023年標桿房企在一線城市土地儲藏的比重僅為20%左右，而在其他城市的土地儲藏比例高達80%。因此，在一線城市擴容仍存壓力的情況下，二三線城市將成為主力市場。按照建設周期，2023年，這些已有的土地儲藏將陸續(xù)相應轉(zhuǎn)入開發(fā)建設及銷售階段，因此，2023年二三線城市將迎來開發(fā)及銷售的頂峰期。第三章市場分析與價格預測近年來，新沂市從本地實際出發(fā)，堅持科學開展觀，在貫徹落實國家各項宏觀調(diào)控政策的同時，穩(wěn)步推進城市化和工業(yè)化進程，為房地產(chǎn)業(yè)的全方位啟動與開展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)的快速開展，為提升新沂市的城市形象和品位，拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平作出了積極的奉獻。當前，房地產(chǎn)開發(fā)投資總體呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，市場供求根本平衡，房價穩(wěn)中趨升。2023-2023年的三年間，新沂市房地產(chǎn)業(yè)總體保持了良好的開展態(tài)勢，并帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速開展。從總體情況看，近年來，新沂市房地產(chǎn)業(yè)的開展主要呈現(xiàn)以下特點：

〔1〕開發(fā)隊伍不斷擴大?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長，對拉動新沂市投資增長做出了積極的奉獻?！?〕住宅投資增勢強勁。〔4〕近三年房屋施工面積、新開工面積都在不同程度程度的增長?！?〕房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)價升量增的旺銷局面。2.1.22023年新沂市房地產(chǎn)開展趨勢及政策盤點〔一〕房地產(chǎn)開展趨勢1、城市化進程購房成為新增住房消費主力

城市人口增加對房屋的需求主要包括兩局部，一局部是城市新增人口的住房需求。2、改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭

隨著消費水平的提升，一局部高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進入二次乃至三次置業(yè)階段，這局部人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費群體。

3、舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求

這局部需求相對穩(wěn)定，隨著城市化和郊區(qū)化擴張，這局部消費成為郊區(qū)很多工程的主力購置群體。對這局部消費的把控，成為工程能否成功銷售的關(guān)鍵因素。4、經(jīng)濟持續(xù)快速開展促進房地產(chǎn)業(yè)開展

新沂市GDP連續(xù)多年保持穩(wěn)步增長勢頭，經(jīng)濟的持續(xù)快速開展、人均可支配收入的穩(wěn)步提高為改善居住條件提供了可能。5、土地供給減少和土地儲藏匱乏，導致房價增長過快

隨著優(yōu)質(zhì)土地供給的減少，開發(fā)商在工程開發(fā)方面更趨于理性，對工程的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來獲取合理回報，土地本錢在房價中所占的比例也將進一步提高，在這種情況下，未來房地產(chǎn)價格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層以上住宅，受供給量偏緊影響，價格可能繼續(xù)上漲?！捕痴弑P點20232023年12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年。2023年12月14日，中央經(jīng)濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。2023年12月14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議上，提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態(tài)。遏制房價過快上漲。2023年12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計署聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定開發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。2023年12月23日，財政部、國家稅務總局正式下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》細那么，明確了從明年起，缺乏5年的普通住宅轉(zhuǎn)讓，將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業(yè)稅，非普通住房那么將全額征收,并強調(diào)各地要嚴格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅。2023年1月10日，國務院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知》，包括：增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，加強風險防范和市場監(jiān)管，加快推進保障性安居工程建設，落實地方各級人民政府責任五大方面共11條措施，簡稱?°國十一條。2023年1月12日，中國人民銀行宣布從2023年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率個百分點。2023年2月20日，銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行方法》和《個人貸款管理暫行方法》，出拳打擊炒房者和投機行為；〔三〕重點政策解讀90平米以下戶型須占70%：直接結(jié)果是市場上的中低價位、中小面積房源的供給會大大增加，在單價平穩(wěn)上漲的的局面下有效控制總價。土地出讓、限戶型、限房價：將套型、房價的規(guī)定納入招標要求，抑制了土地拍賣中價格的非理性上漲，防止房價的水漲船高。但政府干預過多，可能會增加市場風險，不被市場認可。全額征收營業(yè)稅年限延長至5年：該政策對于投機性購房的打壓更為明顯。二手房銷售本錢增加，銷售時客戶勢必將本錢轉(zhuǎn)加，進一步增加購房者的壓力。加強房屋買賣營業(yè)稅及個人所得稅的征收，目前出臺的個人所得稅征收細那么是住宅商鋪統(tǒng)一征收5%，總體來說增加了購房者的購房本錢。按揭貨貸首付提至三成：提高購房本錢，打擊投機與限制投資行為，減少金融風險。受此影響，不少人的購房方案將受到影響。加大對閑置土地的處理力度，滿2年未開工的，無償收回土地使用權(quán)：打擊占用資源的行為，加快閑置土地的利用率。2.1.32023年房地產(chǎn)市場預測新沂房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出高速開展時期，土地開發(fā)量繼續(xù)增加，房價將繼續(xù)上漲，2023年新沂市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速開展穩(wěn)中有升的開展局勢。2.1.4新沂市房地產(chǎn)市場板塊構(gòu)成新沂市按開展狀況和開發(fā)特征可以形成三大開展板塊：〔1〕城中板塊城中板塊主要由老城區(qū)組成是新沂市的傳統(tǒng)中心。該區(qū)域以住宅、商業(yè)為主，住宅多為多層和小高層，代表性工程有四季陽光、世紀豪園、中央公園、瀚景園等諸多工程。價格在3500元-4900元之間。星河灣就處于這個板塊的東側(cè)?！?〕東區(qū)板塊東區(qū)板塊主要以無錫工業(yè)園區(qū)為主。東區(qū)地處新沂市城市開展中心區(qū)域。該區(qū)域住宅開展速度較快，形成了具有代表性的中高檔樓盤如國信金邸世家、達信國際、羅馬名城、金地花園等諸多樓盤?！?〕南區(qū)板塊南區(qū)是新沂市行政中心，交通便利，經(jīng)濟地理位置良好。具有代表性的住宅有金鼎名城、巨融國際豪園、玉景美廬等隨著房地產(chǎn)市場蓬勃開展形成了一批開發(fā)規(guī)模較大的樓盤，現(xiàn)階段住宅均價在3500元—5200元之間。3.2本案環(huán)境分析本案位于新沂市市中心東側(cè)，北臨市府路，東依沭河觀光帶、西接利民路；市府路、利民路、南京路形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡。工程距距離火車站5分鐘車程，汽車站8分鐘車程，市民廣場3分鐘車程，大型購物中心3分鐘車程，與沭河景觀帶零距離。3.2.2工程周邊環(huán)境分析周邊主要單位有新沂市政府、3公里范圍內(nèi)涵蓋、蘇果超市、華聯(lián)超市、時代超市、永利步行街、新華書店、瑞豐國際酒店等；公交線路有105路、101路、102路、15路、8路等；教育配套有，新沂市鐘吾中學、新沂市第十中學、新沂市第三中學、新安小學，機關(guān)幼兒園等；醫(yī)療配套有：人民醫(yī)院、市中醫(yī)院等；休閑配套有：沭河景觀帶、人民公園、市民廣場等；綜合分析：星河灣所在位置是新沂市目前最正確位置，有最繁華的商業(yè)、最優(yōu)秀的教育體系、最健全的醫(yī)療衛(wèi)生體系、最優(yōu)美的人居環(huán)境。這樣的一個地理環(huán)境為將來的工程推出創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，為打造新沂最高檔社區(qū)提供了先天條件。3.3區(qū)域戶型設計和面積配比分析圖3.3-1城中區(qū)住宅戶型配比圖從上圖可以看出，城中區(qū)的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型。圖3.3-2城中區(qū)住宅面積配比圖從面積配比而言，90—110平米為主力戶型，其次為110平米以上和70-90平米的戶型，70平米以下的小戶型所占比例較低,說明了新沂樓市還處于待開發(fā)和傳統(tǒng)需求消費階段.通過城中區(qū)面積和戶型配比分析，對本案戶型和面積配比(本著戶型好買且又能表達單價較高)建議如下:表3.3-1建議戶型與面積配比戶型面積(㎡)比例二房60-8010%三房85-13055-65%四房130-16015-20%五房200-3005-8%3.4價格定位分析圖3.4-1城中區(qū)房地產(chǎn)價格走勢圖從上圖可以看出，城中區(qū)住宅的價格最近幾年一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，08年上漲速度尤其較快。上漲主要受供給量減少購置需求增多等諸多影響，同時受連續(xù)價格上漲影響，價格滯漲的壓力也在增大。因此在本案的定價中，因充分借鑒該片區(qū)工程定價和價格上漲趨勢，以該片區(qū)中高價位為宜。在充分建立領(lǐng)導品牌形象的同時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標。〔1〕目標客戶定位A、客戶區(qū)域：重點區(qū)域：城中區(qū)二次置業(yè)、剛性需求；無錫工業(yè)園區(qū)客戶；有效區(qū)域：新沂城區(qū)及郊區(qū)客戶；潛在區(qū)域：除以上區(qū)域以外的新沂全市和外來務工人員；B、客戶特征職業(yè)特征：公務員、生意人、私營業(yè)主、企事業(yè)職工、外來人口、拆遷戶；年齡特征：25—45歲，其中以30—40歲的為主；消費心理特征：——要求交通方便，去市中心、孩子上學有公交車〔最好直達〕；——長期居住，對該片區(qū)有較強的認同感；——價格合理，戶型適合三口之家居??；——規(guī)劃設計有一定的超前性，有一定生活品位；表3.4-1目標消費群購房關(guān)注因素分析圖地段、價格和戶型是我們營銷的三大核心要素，在此根底上，應充分考慮環(huán)境、質(zhì)量、配套和開發(fā)商品牌建設；〔2〕產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃特點：小區(qū)景觀打造完美——無論從風格上、材質(zhì)使用、苗木種植設計上、水景打造上都在塑造完美。人車分流——一般小區(qū)都是人車混流，在造成行車不便的同時也給行人造成一定人身威脅。合理的人車分流既保證了車輛的正常行駛，也讓在道路上行人平安。業(yè)態(tài)多元化——住宅、產(chǎn)權(quán)式公寓、寫字樓、購物公園、酒店豐富的業(yè)態(tài)將是星河灣成為新沂一道亮麗風景線，成為新沂對外的一張精美名片。270度景觀陽臺——工程臨近沭河，與沭河景觀帶融為一體。加上工程內(nèi)部景觀，270度景觀陽臺將景色全景表達。環(huán)保建筑材料——環(huán)保建筑材料真正將健康、生態(tài)、低碳理念融入生活，讓業(yè)主在生活中享受高科技；架空層——新沂首家將沭河景觀完全融入工程，架空層讓工程的水景更好的呈現(xiàn)在業(yè)主眼前；工程核心價值：地段、環(huán)境、高檔——主城區(qū)標桿生態(tài)人文大盤！地段環(huán)境高檔地段環(huán)境高檔主城區(qū)標桿生態(tài)人文大盤！主城區(qū)標桿生態(tài)人文大盤！便利，公交路出門便是，通達市區(qū)及城市的每個角落；教育強大的學區(qū)配套讓孩子足不出戶便可就地成材；購置、醫(yī)療、銀行、休閑等環(huán)伺工程周邊；舒適，離市區(qū)很近，又遠離繁華，是都市靜謐生活理想居所，生活人追求生活品質(zhì)和向往美好的歸屬；戶型適中，戶型面積不大，卻生活機能完備，三口之家盡享天倫之樂，四口之家歡聚一堂；簡潔時尚又不乏現(xiàn)代感外立面，與自然和諧搭配，力圖營造一個純潔安謐的建筑空間，自然和光影流動、秩序井然，色彩純潔、讓人親近。3.4.2住宅價格預測本報告擬采用權(quán)重系數(shù)定價法參考周邊小區(qū)價格進行價格預測。A、太湖東郡根據(jù)地段因素、人流量因素、物業(yè)因素的修正，運用理論和其他工程的實際操作經(jīng)驗，確定為：修正因素地段因素人流量因素物業(yè)因素報價㎡/M2權(quán)重80％10％10％太湖東郡1113800本案那么本案的比擬價格I為3800×1.2×80%＋3800×1.2×10%＋3800×1.2×10%＝4560㎡/M2B、中央公園根據(jù)地段因素、人流量因素、物業(yè)因素的修正，運用理論和其他工程的實際操作經(jīng)驗，確定為：修正因素地段因素人流量因素物業(yè)因素報價㎡/M2權(quán)重80％10％10％中央公園1114500本案11那么本案比擬價格II為4500×1×80%＋4500×1×10%＋4500×1.3×10%＝4635㎡/M2C、瀚景園根據(jù)地段因素、人流量因素、物業(yè)因素的修正，運用理論和其他工程的實際操作經(jīng)驗，確定為：修正因素地段因素規(guī)劃因素物業(yè)因素報價㎡/M2權(quán)重80％10％10％瀚景園1114200本案那么本案比擬價格III為4200××80%＋4200××10%＋4200××10%＝5166㎡/M2D、四季陽光根據(jù)地段因素、人流量因素、物業(yè)因素的修正，運用理論和其他工程的實際操作經(jīng)驗，確定為：修正因素地段因素規(guī)劃因素物業(yè)因素報價㎡/M2權(quán)重80％10％10％四季陽光1114750本案那么本案比擬價格IV為4750××80%＋4750××10%＋4750××10%＝5700㎡/M2從上述已得出的三個比擬價格，再進行算數(shù)平均，那么價格定位為〔4560+4635+5166+5700〕/4＝5015㎡/M2結(jié)合上述分析，本工程住宅最終均價應該為5018元/平米。以上定價方法，可以看出本案高層的銷售價格集中在5018元/平米左右。因此初步價格定位在5018元左右。實際銷售時銷售價格以大環(huán)境價格為基準，在5018元價格的根底上，運用市場定價法修正。3.4.3商鋪價格分析〔1〕影響商鋪價格因素商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟學的理論，開發(fā)商在土地本錢根底上加上開發(fā)本錢、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況并非如此簡單。商鋪定價因素的內(nèi)容很多，有經(jīng)濟環(huán)境、有商鋪的房地產(chǎn)因素，有商鋪的商業(yè)因素，還有供求關(guān)系以及投資市場的資金狀況等，也就是天時、地利、人和。所謂天時，是指經(jīng)濟形勢與投資商鋪的時機把握。從總體上說，經(jīng)濟形勢良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的適宜時機，在商業(yè)興旺地區(qū)或商業(yè)繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得本錢很高。反之，卻是到是一個良好機遇；從局部上看，在有開展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的適宜時機，投資者可以在較大的范圍進行商鋪選址。所謂地利是指商鋪選址中的房地產(chǎn)諸要素，它包括了商鋪的地理位置、路段、朝向、結(jié)構(gòu)形式、形狀、層高、柱距、配套設施等。上述因素并不是普通意義上的房地產(chǎn)因素，而是表達商鋪商業(yè)特性的房地產(chǎn)因素。所謂人和是指商鋪所在商圈內(nèi)購置力的狀況，這是關(guān)系到商業(yè)生存和開展的關(guān)鍵因素。人和，包括購置力的數(shù)量和質(zhì)量、消費傾向。商鋪價值需要研究的主要內(nèi)容就是商圈內(nèi)居住和流動人口的就業(yè)狀況、學歷、年齡構(gòu)成、住宅售價、交通方式、以及消費水平等?！?〕本工程價格1〕工程氣氛工程利民路和市府路屬市區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)。商業(yè)氣氛濃厚有規(guī)模的商業(yè)市場。2〕定價〔均價〕周邊住宅價格的定價在5018元/平米左右，在商圈影響較強的情況下商鋪的定價一般為住宅價格的3-5倍左右〔一層價格〕，本工程商鋪一層的價格應在18000元左右。綜合：為減少各項定價方法的主觀性，平均以上價格，使其接近真實的價格，初步認為商鋪價格最終為：11000元/平米〔三層〕，實際銷售時銷售價格以大環(huán)境價格為基準，在11000元價格的根底上，運用市場定價法修正。第四章資源開發(fā)及綜合利用分析本工程主要耗用水泥、建筑砂石、墻磚及防腐保溫等原材料和木材等，所有原輔材料的來源立足國內(nèi)市場，均為本地市場采購，建筑施工臨時用水和生活用水均采用本地城市自來水，做好施工現(xiàn)場雨水、污水的收集處理和循環(huán)利用，對本地地表〔下〕水等其它資源不會造成不利影響。工程總建筑面積1581200平方米，經(jīng)查《江蘇省建筑工程定額》，其消耗混凝土、玻璃、磚等原輔材料情況見表4.2-1。表4.2-1工程所需建筑材料消耗狀況表材料名稱消耗量水泥萬t砂萬m3石子萬m3生石灰萬t玻璃萬m2磚萬塊鋼筋萬t工程工程物料消耗總量較大，擬分期實施，在工程施工過程中按15天的用量進行儲存，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)設置占地1000m2的臨時堆場4個，同時為方便環(huán)衛(wèi)部門對施工期生活垃圾的收集，在施工區(qū)內(nèi)設置臨時施工便道。工程所需主材均采購于江蘇、山東等地，運輸方便。所有材料承建單位均與供給商簽定合同，保障供給，進場前需要進行復試，合格前方可使用。水和電由建設單位向新沂市供水、供電部門申請報批，滿足工程建設使用要求，所有材料按比質(zhì)比價的原那么進行擇優(yōu)采購。本工程主要耗能為電力，作為生活和建筑施工用水取用清潔的城市自來水。為最大限度的利用原材料，減少廢棄物的產(chǎn)生：設計方面在嚴格遵守國家建筑業(yè)相關(guān)標準規(guī)定的同時，注重引進和消化國內(nèi)外先進的建筑理念和技術(shù)，使用建筑保溫、節(jié)能門窗、高效節(jié)能設備、節(jié)水器具。施工方面要加強施工用電用水管理，從初期就選用節(jié)能高效施工設備，提高設備運行效率。做好工程的供配電的技術(shù)設計和用電計量管理等工作，推廣綠色照明技術(shù)、產(chǎn)品和節(jié)能型家用電器。建筑施工臨時用水，建設單位需事先到市、區(qū)節(jié)水管理部門辦理臨時用水手續(xù)。加強現(xiàn)場管理，降低施工現(xiàn)場能耗和材耗；大力推廣利用太陽能加熱施工現(xiàn)場淋浴和廚房用熱水，加強施工現(xiàn)場雨水、污水的收集利用和循環(huán)利用，施工現(xiàn)場要安裝節(jié)能燈具、節(jié)水器具和先進高效的節(jié)能機械設備，并設專人負責節(jié)能降耗工作，防止長流水、長明燈等浪費現(xiàn)象，合理安排物流，降低施工機械能耗，減少建筑構(gòu)配件的破損率。此外，要注意加大新型墻體材料推廣、提高建筑物使用壽命，有效降低對建筑材料消耗。推廣應用高強鋼筋和高性能混凝土。第五章節(jié)能方案分析用能標準和節(jié)能標準目前中國正處于房屋建筑的頂峰時期，建筑規(guī)模之大，是歷史上前所未有的。2003年，我國城鄉(xiāng)建筑竣工面積達20.3億平方米(其中城鎮(zhèn)12.7億平方米)，超過所有興旺國家年建成建筑面積的總和。但令人憂慮的是，在新竣工的建筑中，節(jié)能建筑面積不到1億平方米，尚缺乏竣工建筑的5%。至今，在我國城鄉(xiāng)既有建筑約400億平方米(其中城市約140億平方米)，其中只有3.2億平方米房屋是節(jié)能建筑，不到全國既有建筑的1%。專家表示，假設能把日益增加的建筑能耗減少一半，進而逐步到達發(fā)達國家的能耗水平，就可大大減少煤礦、電站等能源設施建設的規(guī)模。如果我國城鎮(zhèn)建筑全部到達節(jié)能標準，到2023年每年就可節(jié)省3.35億噸標準煤、減少8000萬千瓦時空調(diào)頂峰負荷，相當于每年節(jié)省電力建設投資約1萬億元。推廣節(jié)能住宅，既可改善居民居住條件，減少居民用于能源的支出，又可緩解電力供給緊張狀況，可謂利國利民、一舉多得。國家政策及、標準：1、《建設部關(guān)于推進節(jié)能省地型建筑開展的指導意見》2、《設備及管道保溫技術(shù)通那么》GB4272-923、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》4、《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-20055、《綠色建筑評價標準》GB/T50378-20066、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JCJ134-20017、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-20048、《建筑照明設計標準》GB50034-20049、《建筑采光設計標準》GB/T50033-200110、《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導那么》(GB3485-83)11、《評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導那么》(GB/T3486-93)12、《建設部關(guān)于推進節(jié)能省地型建筑開展的指導意見》13、《設備及管道保溫技術(shù)通那么》GB4272-9214、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》15、《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-200516、《綠色建筑評價標準》GB/T50378-200617、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JCJ134-200118、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-200419、《建筑照明設計標準》GB50034-200420、《建筑采光設計標準》GB/T50033-200121、《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導那么》(GB3485-83)22、《評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導那么》(GB/T3486-93)5.2能耗狀況和能耗指標分析本工程所需能耗主要有水、電等，本工程的能源消耗種類和數(shù)量見下表：表5.2-1工程年能耗指標表序號工程單位設計值折算系數(shù)能耗(噸標準煤)備注1電萬kWh11351139492水萬m3112常溫合計142375.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析節(jié)能措施〔1〕外墻保溫隔熱技術(shù)外墻采用240mm厚加氣混凝土砌塊，加氣混凝土砌塊導熱系數(shù)小于，符合夏熱冬冷或溫和地區(qū)的舒適性能認定要求。在外墻外表再做外墻外保溫，外墻外保溫擬采用德國stothermceramic外墻外保溫技術(shù)，其外墻保溫隔熱結(jié)構(gòu)為：10mm面磚+50mmEPS保溫層+240mm加氣混凝土砌塊。能滿足節(jié)能住宅的要求?！?〕屋面保溫隔熱技術(shù)屋頂保溫隔熱選用級塑聚苯乙烯保溫隔熱材料做保溫層，該保溫博板具有施工簡單，施工不受天氣的影響。屋頂防水層采用倒置式工藝，把防水材料設置在機構(gòu)層之上，保溫隔熱材料之下。其優(yōu)點是由于保溫隔熱材料的保護作用，使防水材料防止了受到室外空氣溫度的劇烈波動變化、紫外線輻射作用及施工人員來回走動的損害，從而大大延長了防水材料的使用年限，有效地解決了屋面的漏水問題。屋頂保溫隔熱性能優(yōu)良，屋頂平均傳熱系數(shù)不超過。防水材料擬用柔性水泥基防水材料，具有透氣不透水功能。〔3〕底層樓面保溫處理建筑物一樓地面做保溫處理，防止熱量通過一樓地面?zhèn)鞒?。能滿足住宅地面保溫要求?！?〕門窗保溫隔熱技術(shù)采用保溫鋁材，是綠色環(huán)保產(chǎn)品，節(jié)能50%左右。在新技術(shù)新材料的應用上有如下特點：①在鋁型材空腔中灌注有隔熱性能好的樹脂材料，將鋁壁斷開形成斷橋，有效阻止了熱量的傳導。②采用中空玻璃，提高了保溫性能。③推拉窗采用嚴格的密封結(jié)構(gòu)和平開窗利用等壓原理，采用硬密封和軟密封雙密封結(jié)構(gòu)。④采用高檔附件，操作靈活，平安可靠。經(jīng)測定，保溫窗的抗風壓性、氣體滲透性、保溫性、隔聲性均到達國家規(guī)定標準，也沒有普通鋁合金窗結(jié)露問題的困擾，能滿足門窗節(jié)能要求。住宅進戶門采用鋼木門，保溫隔熱性能良好，滿足建筑節(jié)能規(guī)定的要求。表5.3-1節(jié)能指標表項目單位細那么限值設計指標體形系數(shù)外墻平均傳熱系數(shù)W/(m2.k)建筑物耗熱量指標W/m2采暖耗煤量指標Kg/m21.使用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器具選擇節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器具時，除了要考慮價格因素和使用對象外，還要考察其節(jié)水性能的優(yōu)劣。①以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。在水壓相同的條件下，節(jié)水龍頭比普通水龍頭有著更好的節(jié)水效果，節(jié)水量為3%~50%，大局部在20%~30%之間。②使用小容積水箱大便器，采用延時自閉式水龍頭和光電控制式水龍頭的小便器、大便器水箱。延時自閉式水龍頭在出水一定時間后自動關(guān)閉，可防止長流水現(xiàn)象。2.開發(fā)第二水資源——中水中水來源于建筑生活排水，包括人們?nèi)粘Ｉ钪信懦龅纳钗鬯蜕顝U水。生活廢水包括冷卻排水、沐浴排水、盟洗排水、洗衣排水及廚房排水等雜排水。不含廚房排水的雜排水稱為優(yōu)質(zhì)雜排水。中水指的是各種排水經(jīng)過處理后，到達規(guī)定的水質(zhì)標準，可在生活、市政、環(huán)境等范圍內(nèi)雜用的非飲用水。本工程擬采用中水回用設備，并在保證供水水質(zhì)的條件下，實現(xiàn)了分質(zhì)供水，節(jié)水效果相當顯著。3.雨水利用雨水利用就是將雨水收集起來，經(jīng)過一定的設施和藥劑處理后，得到符合某種水質(zhì)指標的水再利用的過程。類似于中水，處理后的雨水作為一種可以利用的水資源可以用于廁所沖洗、城市綠化、景觀用水以及其他適應中水水質(zhì)標準的用水。本工程收集雨水的一般結(jié)構(gòu)為：由導管把屋頂?shù)挠晁嗽O在地下的雨水沉沙池，經(jīng)沉積的雨水流人蓄水池，由水泵送入雜用水蓄水池，經(jīng)加氯消毒后送人中水道系統(tǒng)。節(jié)電措施1、采用高效節(jié)能的關(guān)鍵設備，主要設備全部多數(shù)考慮了高效率、低能耗等措施。2、生產(chǎn)設備應根據(jù)工藝流程順序布置。3、采用節(jié)能變壓器，采用電容集中補償，提高功率因數(shù)。4、變配電站、動力用房等設施應盡量靠近負荷中心，以減少線路、管網(wǎng)損耗。5、能使用節(jié)能型電器與燈具的地方應盡量使用節(jié)能型的。6、總圖布置中考慮物流短捷、合理、節(jié)省能源。節(jié)能效果工程通過采用生態(tài)設計，改善區(qū)域熱環(huán)境與空氣品質(zhì)；建筑應通過增強建筑圍護結(jié)構(gòu)、隔熱性能和提高空調(diào)設備能效比等節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量和衛(wèi)生換氣指標的前提下，與未采取節(jié)能措施前相比空調(diào)能耗節(jié)約45％。雖然從本錢的角度進行分析，節(jié)能住宅與非節(jié)能住宅相比，建安造價會有所增加，但隨之產(chǎn)生的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益十分巨大，它對節(jié)約能源、保護環(huán)境、提高建筑物的工程質(zhì)量，改善居住舒適度，實施經(jīng)濟可持續(xù)開展等具有重大意義。第六章建設用地、拆遷安置及土地利用合理性分析〔1〕地點與地理位置本工程位于新沂市市府路南側(cè)、臨沭南路西側(cè)、利民路東側(cè)、教師新村北側(cè)，該地塊地勢平坦、交通便利，地理位置優(yōu)越，周圍資源條件齊全。〔2〕場址土地權(quán)屬類別及占地面積本工程宗地總面積376188平方米〔564畝〕，原為市政府一招、武裝部、新安法庭、新沂市教育局、上海通用第三制藥廠、衛(wèi)生職工中等專業(yè)學校、城關(guān)實業(yè)總公司、民政局軍干所等多個單位用地約130畝，居民居住用地434畝。根據(jù)《新沂市城市總體規(guī)劃》(2004-2023年)，該區(qū)域?qū)倬幼?、商貿(mào)綜合區(qū)，工程用地性質(zhì)為居住用地和商業(yè)用地。新沂市城投置業(yè)在新沂市國土資源局舉行的國有土地使用權(quán)掛牌會上，獲得了該宗土地使用權(quán)?！?〕現(xiàn)有場址利用情況該地段區(qū)域原為市政府一招、武裝部、新安法庭、新沂市教育局、上海通用第三制藥廠、衛(wèi)生職工中等專業(yè)學校、城關(guān)實業(yè)總公司、民政局軍干所等多個單位用及居民區(qū)，大局部建筑為七八十年代建設的磚木結(jié)構(gòu)的居民用房，原建筑房屋質(zhì)量低劣，布局錯亂無序，影響市容?！?〕空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況1〕工程用地上方無高壓線，僅有大量電線桿存在。2〕工程用地內(nèi)無需要保存的文物等設施。3〕工程用地存在城市市政設施管網(wǎng)，本工程拆遷后統(tǒng)一建設，主要針對現(xiàn)有建筑進行撤除，并對土地進行整理，故需要對市政設施管網(wǎng)進行撤除。4〕工程用地內(nèi)無城市人防設施。5〕工程用地內(nèi)無大型城市公共配套設施及其他大型建筑物、構(gòu)筑物。6.1.2場址條件〔1〕地形、地貌條件基地范圍內(nèi)地勢整體平坦?！?〕地質(zhì)災害危險性評估情況新沂市地質(zhì)構(gòu)造以走向近東西的斷裂和褶皺為主，次為北東或北西斷裂。構(gòu)造運動是構(gòu)成南北山脊走向近東西，中間為東西見長的橢圓形山間斷陷盆地的主要原因。根據(jù)GB18306-2001《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》，該區(qū)地震動峰值加速度值為〔地震烈度Ⅷ度〕，建筑物需要參考《