旅游地產(chǎn)項目策劃案課件

告莊西雙景項目戰(zhàn)略策劃報告終稿王志綱工作室2009年3月旅游地產(chǎn)項目策劃案報告目錄第一部分：定位篇第二部分：構(gòu)建篇旅游地產(chǎn)項目策劃案第一部分定位篇1.1城市背景分析1.2項目價值分析1.3總體定位旅游地產(chǎn)項目策劃案中國東南亞西雙版納清邁瑯勃拉邦城市背景分析：西雙版納未來戰(zhàn)略清晰，然尚缺乏強(qiáng)有力的發(fā)展引擎！后衛(wèi)變前鋒中國西南邊緣死角大金三角樞紐旅游升級換代傳統(tǒng)旅游觀光城市國際級熱帶雨林休閑城市旅游地產(chǎn)項目策劃案麗江有束河古鎮(zhèn)，九寨有九寨天堂，西雙版納急需本土標(biāo)桿！九寨天堂束河古鎮(zhèn)？？？目前，有些項目停留于僅僅依賴自然資源階段，有些項目僅有文化特色卻缺乏有競爭力的功能及業(yè)態(tài)，有些項目則過于現(xiàn)代過于單薄而缺乏文化底蘊。外來大開發(fā)商，能帶來最有競爭力的業(yè)態(tài)，能快速帶動區(qū)域的全面提升，但缺乏本土文化浸淫的耐心，不容易成為本土標(biāo)桿。（束河古鎮(zhèn)及九寨天堂開發(fā)商皆為本省企業(yè)）西雙版納急需出現(xiàn)一個能站在城市戰(zhàn)略的高度，具有國際視野，能將文化和休閑最佳結(jié)合，最能代言西雙版納的集大成之作！目前絕大多數(shù)項目都未能跳出版納的局限，沒能站在大金三角乃至更高的角度，缺乏異域元素，缺乏國際水準(zhǔn)休閑載體，缺乏國際人群。原汁原味的文化現(xiàn)代休閑業(yè)態(tài)有生命力的文化業(yè)態(tài)本土神韻國際元素國際水準(zhǔn)旅游地產(chǎn)項目策劃案項目價值分析：區(qū)位價值：毗鄰中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著；毗鄰昆曼高速，是由公路進(jìn)入景洪的必經(jīng)之地。位于景洪東北部江北片區(qū)，西起宣慰大道，東至高管宿舍區(qū)以東約200米，北至“景洪-橄欖壩”公路，南至瀾滄江湄公河，屬于規(guī)劃中的滄江新區(qū)核心區(qū)。資源價值：濱江資源價值，擁有千米濱江岸線及堤岸資源；擁有景洪面積最為開闊的水面資源，可供進(jìn)行品類豐富的休閑體驗產(chǎn)品開發(fā)。規(guī)模價值：可建設(shè)用地1200畝，涉及可利用的水面資源7500畝，規(guī)模優(yōu)勢突出。基地機(jī)場勐泐故宮景區(qū)通往昆明通往橄欖壩通往老城旅游地產(chǎn)項目策劃案根植景洪：立足于景洪深厚的城市底蘊，以昔日景洪盛景“九塔十二寨”為藍(lán)本打造，全方位營造最原汁原味的西雙版納。放眼大金三角：同時又不局限于西雙版納的本土特色，以昔日“五景之首”的視野放眼大金三角，整合以緬甸、老撾、泰北為主的東南亞區(qū)域文化精華，匯聚于景洪，重塑西雙版納的文化中心地位。打通脈絡(luò)：通過本案的示范作用及樞紐地位的確立，以此為支點，全方位帶動西雙版納升級為“金三角樞紐”。樹立標(biāo)桿：西雙版納成長為國際級的旅游休閑區(qū)域的過程中需要國際水準(zhǔn)的示范項目，并以此為標(biāo)桿帶動其他項目的升級，從而帶動西雙版納的全面開花。定位思路：根植景洪，放眼大金三角，打通脈絡(luò)，樹立標(biāo)桿旅游地產(chǎn)項目策劃案定位思路：引進(jìn)強(qiáng)勢聯(lián)盟伙伴合作，一級開發(fā)與二級開發(fā)并進(jìn)通過與滄投的合作，將若干公共性質(zhì)的項目作價充當(dāng)土地款，一方面減輕前期土地投入的壓力，另一方面亦減輕過多自持物業(yè)的資金壓力。利用滄投的政府資源，控制資源，如水面經(jīng)營權(quán)等。編號項目占地1湄公河國際集散服務(wù)中心26畝2湄公河劇院及中心廣場、塔寺25畝3湄公河濱江休閑公園及碼頭30畝4國際學(xué)校40畝5湄公河熱帶雨林公園120畝6湄公河水面休閑區(qū)7500畝合計——旅游地產(chǎn)項目策劃案定位思路：整合資源，提升項目價值。一方面整合政府政策資源，將本項目打造成為“文化產(chǎn)業(yè)示范基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”等；另一方面整合相關(guān)旅游職能部門，將本項目打造成集旅游行政職能與旅游服務(wù)于一體的旅游集散中心；第三，整合國內(nèi)外旗艦性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)資源，以其促進(jìn)本項目高起點大手筆的建設(shè)及運營。

文化產(chǎn)業(yè)示范基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)

……旅游地產(chǎn)項目策劃案戰(zhàn)略定位：金三角國際旅游集散中心戰(zhàn)略定位釋義：云南省對接“大湄公河次區(qū)域”旅游戰(zhàn)略及文化戰(zhàn)略合作的重要門戶及示范區(qū)。云南省旅游二次創(chuàng)業(yè)，發(fā)展休閑旅游的示范性標(biāo)桿項目，將成為云南的下一個“束河古鎮(zhèn)”，成為“熱帶雨林休閑標(biāo)桿”；重要的文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，大傣文化的重點展示區(qū)，省級重點文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。西雙版納新的城市名片、城市客廳，西雙版納新戰(zhàn)略實施的首要引擎，促進(jìn)西雙版納更快的升級為國際知名的集旅游目的地及集散地于一身的熱帶雨林休閑城市，中國-東南亞跨國旅游的出發(fā)臺及回歸臺。旅游地產(chǎn)項目策劃案產(chǎn)業(yè)定位：

產(chǎn)業(yè)定位為旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè),形成以旅游產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以文化產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核，以房地產(chǎn)業(yè)為平臺和消費載體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。旅游產(chǎn)業(yè)（會展業(yè)、酒店業(yè)、旅行社業(yè)、旅游景區(qū)業(yè)、主題公園、休閑餐飲、旅游商業(yè)、游船業(yè)等）文化產(chǎn)業(yè)（博覽業(yè)、娛樂業(yè)、演藝業(yè)、影視業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計等）房地產(chǎn)業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)等）文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)景區(qū)城區(qū)園區(qū)旅游地產(chǎn)項目策劃案功能定位：成為景洪“城中之城”，打造“四大中心”國際水準(zhǔn)的熱帶雨林休閑中心：散步于湄公河畔的上千間的休閑傣樓，讓我們的休閑深入骨髓。從高端如五星級主題休閑酒店、奢侈休閑會所、小型精品酒店、休閑SPA到中高端的小資酒吧、茶吧、咖啡吧到大眾型的休閑傣式餐飲娛樂，業(yè)態(tài)應(yīng)有盡有，建筑各具個性，景觀別具風(fēng)情。湄公河流域大傣文化體驗中心：從神圣莊重的佛教文化、皇宮文化，到大眾參與的民俗手工藝、農(nóng)耕文化、歌舞文化、龍舟文化，到區(qū)域獨有的雨林文化、動物文化，從版納的本土特色，到老撾緬甸泰國的異域風(fēng)情，從規(guī)劃理念到建筑景觀到每一個細(xì)節(jié)，我們的文化無處不在。大金三角國際旅游集散中心：一方面打通中國及東南亞兩大扇面，促進(jìn)區(qū)域多方元素及信息流動，另一方面通過多國文化、人流、信息流等元素的精華集聚，樹立示范標(biāo)桿，從而成為物質(zhì)及精神層面的雙重樞紐。湄公河國際水上游樂中心：力抓湄公河水路游樂的潛力增量市場，打響湄公河流域品牌。旅游地產(chǎn)項目策劃案市場定位：以傳統(tǒng)團(tuán)隊觀光市場為基礎(chǔ)市場，重點拓展會議及獎勵旅游市場，積極逐步培育散客市場。A、傳統(tǒng)觀光市場：以團(tuán)隊為主；B、會議及獎勵旅游市場：大型商務(wù)會議/企業(yè)獎勵旅游/會議培訓(xùn)/拓展/政府會議；C、散客市場：省內(nèi)自駕游/國內(nèi)中產(chǎn)小資/大資休閑/老外背包客。市場發(fā)展策略：以高帶低，以外促內(nèi)A、高舉高打，通過核心論壇及高端酒店的帶動，樹立品牌，加速各類市場的培育速度，帶動招商，促進(jìn)銷售；B、通過部分老外背包客市場的帶動，促進(jìn)國內(nèi)中產(chǎn)小資市場的培育。旅游地產(chǎn)項目策劃案鏈接：版納現(xiàn)有旅游市場分析市場份額低，已大幅落伍于麗江及大理年份旅游接待（萬人）云南西雙版納所占份額麗江所占份額大理所占份額200570112733.89%

404

5.8%

660

9.41%20068116359.74.43%

460

5.67%

766

9.44%200794455035.33%

535

5.67%

895

9.48%年份旅游總收入（億元）云南西雙版納所占份額麗江所占份額大理所占份額2005430

24.4

5.67%

399.07%

48

11.16%200650027.3

4.89%

469.2%

53

10.6%200755834

6.08%

5810.39%

70

12.54%旅游地產(chǎn)項目策劃案現(xiàn)有客源分析：常規(guī)觀光團(tuán)為主，消費力較差注：未得到確切比例，僅為定性模擬旅游地產(chǎn)項目策劃案市場定位思路一：不放棄現(xiàn)有主流客源市場，以傳統(tǒng)觀光客為基礎(chǔ)，降低培育風(fēng)險很長一段時間內(nèi)，中國的觀光旅游還將持續(xù)，觀光市場仍較龐大。短時間內(nèi)，版納的現(xiàn)狀難以改變。版納處于轉(zhuǎn)型之中，但觀光團(tuán)仍將在較長時間內(nèi)占據(jù)主流地位。旅游地產(chǎn)項目策劃案放棄高票價的競爭，主攻旅游購物、團(tuán)隊餐飲及團(tuán)隊住宿

據(jù)有關(guān)資料顯示，世界旅游消費結(jié)構(gòu)中，旅游購物的比重在不斷增加。在旅游業(yè)較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，旅游購物收入一般占旅游業(yè)總收入的40%以上，如新加坡占到59.6%，美國占到54.7%，法國占到52.1%，我國香港特別行政區(qū)占到49.6%。即使在旅游業(yè)發(fā)展中國家，旅游購物收入的比重一般也在20%以上。旅游購物消費數(shù)值可觀，如美國在2004年第三季度，酒店住宿、機(jī)票和紀(jì)念品銷售為5550億美元；酒店化妝品、機(jī)場餐飲和與旅游紀(jì)念品相關(guān)的物品為4224億美元。而我國香港特別行政區(qū)的入境旅游購物消費更是逐年增加，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地個人游旅客在港的人均消費額超過了8600港元，其中5600港元花在購物上，占所有花費的65%。旅游購物及其所依存的旅游商品生產(chǎn)和銷售已經(jīng)成為現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，并與旅游交通和旅游住宿一起成為現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)的重要支撐點。

旅游地產(chǎn)項目策劃案案例：泰國實行“OTOP”策略

泰國為將自己塑造成為亞洲的購物天堂，超過免稅的新加坡和香港，吸引更多外國游客來泰國購物消費，除了有低廉的價格以外，目前政府正在全國各地方大力發(fā)展各具特色的產(chǎn)品，以擴(kuò)大其市場份額，稱之為“一區(qū)一產(chǎn)品(OTOP)”政策。在曼谷的“OTOP展覽會”，你可在同一時間盡覽泰國七千個村莊的特色商品。為了讓每一個村都能將獨特的產(chǎn)品推向全國，亦為了讓貧窮山村能與外界交流，政府向每個村莊撥款一百萬泰幣，令每一個村子能制造出一種既傳統(tǒng)又富特色、更可令現(xiàn)代社會接受的產(chǎn)品，如各類紡織品、手工編織物、木制品、陶瓷及祭神用品、食物、飲品及草藥等。事實證明，泰國政府這一措施非常成功，每一件產(chǎn)品都精致美觀，令人愛不釋手。清邁的OTOP銷售在國內(nèi)市場上每月能賺取100萬泰銖，出口定單價值2000萬泰銖的經(jīng)濟(jì)效益。

旅游地產(chǎn)項目策劃案市場定位思路二：重點切入會獎旅游市場，以此為發(fā)展引擎通過“湄公河論壇”的帶動，高舉高打切入會議市場。重點發(fā)展會議主題酒店，抓兩頭，主推五星級酒店及高性價比的經(jīng)濟(jì)型酒店。旅游地產(chǎn)項目策劃案對于很多旅游服務(wù)公司而言，傳統(tǒng)旅游業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊，自駕游、休閑游體驗游、自由行盛行，這一趨勢將對旅游業(yè)產(chǎn)生重大影響，甚至有公司認(rèn)為2-3年時間，行業(yè)內(nèi)將會重新布局。比如，對這一趨勢，中青旅普遍非常重視，推出了“百變自由行”計劃，未來3-5年將重點發(fā)展自由行中的目的地服務(wù)項目，目前已經(jīng)開始在中青旅聯(lián)盟內(nèi)部推廣。桂旅等公司也提到將營銷重點轉(zhuǎn)向自駕游，通過新渠道建設(shè)進(jìn)行推廣，如通過自建網(wǎng)站，與攜程的合作、甚至可能與中國移動合作進(jìn)行市場推廣。市場定位思路三：積極培育散客市場，以此為長線發(fā)展引擎自上世紀(jì)80年代以來，世界旅游市場呈現(xiàn)出“散客化”的趨勢，目前，歐美各主要旅游接待國的散客市場份額占到了70%至80%，經(jīng)營和接待散客旅游的能力，已經(jīng)成為衡量一個國家或地區(qū)旅游業(yè)成熟度的主要標(biāo)準(zhǔn)。近年來，我國散客旅游市場發(fā)展迅速。據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，我國散客旅游的比例雖然低于旅游發(fā)達(dá)國家，但近年來發(fā)展十分迅速，已超過市場的半壁江山，特別是一些大中城市和沿海地區(qū)，散客比例更大。旅游地產(chǎn)項目策劃案客源市場總結(jié)分析：市場引力培育難度會議及獎勵旅游散客常規(guī)觀光團(tuán)基礎(chǔ)市場重點市場重點市場旅游地產(chǎn)項目策劃案形象定位：案名：五景十二寨備選案名：湄公河明珠/告莊西雙景案名釋義：“五景十二寨”旨在寓意歷史上景洪作為大傣文明體系下的“五景之首”之地位，是對項目文化線索的精確提煉；同時利用“五景文明”在湄公河流域獨特的號召力與吸引力，與西雙版納打造“金三角國際旅游樞紐城市”的戰(zhàn)略掛檔，借此賦予項目唯一性、權(quán)威性與排他性的品牌地位、品牌形象與品牌價值。旅游地產(chǎn)項目策劃案第二部分構(gòu)建篇2.1表現(xiàn)理念建議2.2整體規(guī)劃布局建議2.3整體開發(fā)思路及產(chǎn)品分析旅游地產(chǎn)項目策劃案2.1表現(xiàn)理念建議旅游地產(chǎn)項目策劃案項目建筑理念：將最時尚的元素、最現(xiàn)代的材料融入最傳統(tǒng)、最有韻味的民族建筑中，在反差和交錯中彰顯區(qū)域文化。這不是單純意義上的古寨群，而是融合傳統(tǒng)建筑神韻的基礎(chǔ)上，融合現(xiàn)代元素，居住現(xiàn)代人群的升級版傣寨群。記憶之城：能夠喚起人們對版納的記憶，代表著人們對版納的想象；未來之城：能夠符合新興人群的居住及消費需求，與時代同步。國際之城：國際元素的交匯，國際人群的聚集。對于原住民而言，是外面的；對于外面而言，是本地的；對于傳統(tǒng)而言，是現(xiàn)代的；對于現(xiàn)代而言，是傳統(tǒng)的。旅游地產(chǎn)項目策劃案傣樓建議：古今結(jié)合，形成豐富的體系總體思路：不局限于傳統(tǒng)的傣寨，部分傣寨更多的考慮舊瓶新酒，用時尚的元素表達(dá)，形成新的傣寨，最后形成豐富的傣寨體系。傣樓體系：原生古寨版納地區(qū)傳統(tǒng)竹樓老緬泰等地傳統(tǒng)傣樓新興傣樓：保持傣樓基本神韻的基礎(chǔ)上的升級，包括材料上加上時尚的元素，形式上更加簡約，線條簡潔。旅游地產(chǎn)項目策劃案新傣樓建議：旅游地產(chǎn)項目策劃案傣寨特點：傳統(tǒng)傣寨多依水而建，內(nèi)部都有佛塔（中心和外圍兩形式），以寨心和廣場為中心，住宅以點狀布局，道路為十字型，各傣寨均為兩層的獨幢式住宅，低密度建設(shè)，綠地率相對較高。整體為同心圓結(jié)構(gòu)。傣寨元素：寨門、寨心、佛寺、住宅、水井、水體。鏈接：傳統(tǒng)傣族的空間布局旅游地產(chǎn)項目策劃案鏈接：曼旦村空間布局寨門、寨心、佛寺、住宅水井、水體。水體寨心佛寺寨門旅游地產(chǎn)項目策劃案鏈接：曼朗村借鑒1、建筑布局：采用獨幢式，以兩層為主，木結(jié)構(gòu)。2、道路布局：道路以人行為主，寬度約3米左右。道路通而不暢。缺點：1、容積率過高，達(dá)到1.8左右。2、建筑密度過大，達(dá)到60以上。3、建筑間距不足，影響私密性。旅游地產(chǎn)項目策劃案鏈接：曼朗村借鑒1、建筑布局：采用獨幢式，以兩層為主，木結(jié)構(gòu)。2、道路布局：道路以人行為主，寬度約3米左右。道路通而不暢。缺點：1、容積率過高，達(dá)到1.8左右。2、建筑密度過大，達(dá)到60以上。3、建筑間距不足，影響私密性。旅游地產(chǎn)項目策劃案項目文化理念：以文化為主線，貫穿項目始終。在“自由、開放”的理念之下，以佛祖造訪西雙版納，歷經(jīng)九塔十二寨的故事為統(tǒng)領(lǐng)，系統(tǒng)且各有側(cè)重的表現(xiàn)宗教文化、民族文化、雨林文化、農(nóng)耕文化。成為西雙版納“文化復(fù)興”的核心平臺打造云南省級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)申請國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)旅游地產(chǎn)項目策劃案文化線索：重點線索一：宗教線（佛教文化、貝葉經(jīng)、原始宗教文化）重點線索二：民族線（民俗、風(fēng)俗、歌舞、動物）告莊西雙景宗教文化民族文化雨林文化農(nóng)耕文化旅游地產(chǎn)項目策劃案2.2整體規(guī)劃布局建議旅游地產(chǎn)項目策劃案基地范圍：旅游地產(chǎn)項目策劃案

一國道從項目西面經(jīng)過（主要來自昆明），項目是國內(nèi)游客從公路進(jìn)入景洪的必經(jīng)區(qū)域。項目北面，現(xiàn)狀為12米寬道路，政府計劃加寬為16米寬的一級道路，加強(qiáng)至橄欖壩景區(qū)的交通通達(dá)性。兩路相交的地方有一大型的交通島。隨遠(yuǎn)期版納地位的提高，過往車輛將帶來一定程度的壓力。本區(qū)通過西雙版納大橋與景洪市區(qū)聯(lián)系，但項目地段內(nèi)存在一收費站，收取大橋建設(shè)費，每次三元。它的存在，對本項目的交通有一定程度的影響割裂作用。

道路分析：至昆明至橄欖壩至景洪收費站交通島旅游地產(chǎn)項目策劃案十二寨項目設(shè)想：B3五星級酒店60畝B2濱水公建片區(qū)25畝B1集散中心片區(qū)45畝1、大劇院及廣場20畝2、佛塔地標(biāo)群5畝1、停車場20畝2、旅游綜合服務(wù)中心6畝3、購物中心5畝4、湄公河度假村14畝B5國際學(xué)校40畝C4雨林公園120畝C2濱水公園C1水寨C3湄公河水天堂A3景蘭寨125畝A9景亮寨60畝A10景保寨80畝A11景法寨80畝A12景棟寨140畝A2景德寨20畝A5景匡寨65畝A6景罕寨50畝A4景真寨50畝A7景勐寨45畝A8景宰寨60畝A1景傣寨30畝旅游地產(chǎn)項目策劃案A1濱水示范寨30畝A3國際村125畝一期開發(fā)60畝B3五星級酒店60畝B2濱水公建片區(qū)25畝B1集散中心片區(qū)45畝1、大劇院及廣場20畝2、佛塔地標(biāo)群5畝1、停車場20畝2、旅游綜合服務(wù)中心6畝3、購物中心5畝4、湄公河度假村14畝A10預(yù)留地塊80畝B5國際學(xué)校40畝A5雨林部落65畝C4雨林公園120畝A6禪修古寨50畝A4湄公河集市50畝A9創(chuàng)意流域60畝A11預(yù)留地塊80畝A12國際村二期140畝C2濱水公園A7愛在湄公河45畝A8影視部落60畝C1水寨C3湄公河水天堂十二寨項目設(shè)想：A2湄公河美食寨20畝旅游地產(chǎn)項目策劃案編號十二寨產(chǎn)品占地畝容積率建筑面積B1——游客服務(wù)中心、停車場、購物中心及湄公河度假村450.7021000B2——大劇院、佛塔及濱水廣場250.183000B3——五星級酒店600.5020000B4——國際學(xué)校400.7520000A1景傣寨示范寨300.7515000A2景德寨美食寨200.7510000A3景蘭寨國際村1250.4235000A4景真寨湄公河集市500.8428000A5景匡寨雨林部落650.8336000A6景罕寨禪修古寨500.8428000A7景勐寨愛在湄公河450.8024000A8景宰寨影視部落600.6325000A9景亮寨創(chuàng)意流域600.8534000A10景保寨預(yù)留地塊801.1360000A11景法寨預(yù)留地塊801.1360000A12景棟寨國際村二期1400.4340000合計9750.71459000旅游地產(chǎn)項目策劃案2.3整體開發(fā)思路及產(chǎn)品分析旅游地產(chǎn)項目策劃案開發(fā)思路：前期高舉高打，出手快準(zhǔn)狠，搶占高點，橫空出世出形象：示范區(qū)超越版納之前所有項目，令人耳目一新；立品牌：樹立湄公河系列品牌，為項目加冕；搶資源：整合核心資源，搶占現(xiàn)有團(tuán)隊市場。后期精耕細(xì)作，將前期資源及品牌最優(yōu)利用價值最大化：出利潤，出效益；精品提升策略：在前期的基礎(chǔ)上，最優(yōu)的配置有限的資源；長短相濟(jì)，租售結(jié)合旅游地產(chǎn)項目策劃案第一階段產(chǎn)品分析旅游地產(chǎn)項目策劃案A1濱水示范寨30畝A3國際村125畝一期開發(fā)60畝B3五星級酒店60畝B2濱水公建片區(qū)25畝B1集散中心片區(qū)45畝1、大劇院及廣場20畝2、佛塔地標(biāo)群5畝1、停車場20畝2、旅游綜合服務(wù)中心6畝3、購物中心5畝4、湄公河度假村14畝第一階段項目設(shè)想：

湄公河集市25畝旅游地產(chǎn)項目策劃案第一階段項目指標(biāo)建議：編號十二寨產(chǎn)品占地畝容積率建筑面積B1——游客服務(wù)中心、停車場、購物中心及湄公河度假村450.7021000B2——大劇院、佛塔及濱水廣場250.183000B3——五星級酒店600.5020000A1景傣寨示范寨300.7515000————湄公河集市250.7212000A3景蘭寨國際村600.4216800合計2450.5487800旅游地產(chǎn)項目策劃案重點產(chǎn)品一：示范寨定位：數(shù)百間的低密度休閑傣樓的示范起步區(qū)，未來將逐步延伸生長，逐步培育成各種級別的酒吧群及客棧群，未來里面將會有大量的酒吧、咖啡吧、書吧、攝影吧、面包房，各國風(fēng)情餐廳、婚紗攝影俱樂部、戶外探險俱樂部以及大量的客棧、會所及精品酒店等現(xiàn)代時尚業(yè)態(tài)，未來里面將會生活著大量的歐美背包客、國內(nèi)各類大資小資人士，是無數(shù)休閑人群及觀光游客的田園都市、理想之城。選址：濱水，共30畝，建筑面積1.5萬平米。旅游地產(chǎn)項目策劃案

規(guī)模及構(gòu)成：占地30畝，容積率0.7，建筑面積15000平米。由40-50棟傣樓組成，基本以二層傣 樓為主，局部三層，面積從200-2000不等。自持9400平米，銷售5600平米。投資：土地成本：20萬/畝*30畝=600萬；建設(shè)成本：3000萬左右；總投資成本：3600萬。銷售：銷售其中的28套，約5600平米，單價4000元，總售價約2240萬。23116141312五星級酒店湄公河457寨門水幕電影寨心寨樹19810寨井小舟161517旅游地產(chǎn)項目策劃案旅游地產(chǎn)項目策劃案表現(xiàn)形式：風(fēng)格：體現(xiàn)各國風(fēng)情要素。小品：建議寨心區(qū)域，打造體現(xiàn)六國友好的“木棉花”雕塑，暗含六國從“罌粟花”到“木棉花”的友好合作發(fā)展；體現(xiàn)各國風(fēng)情的雕塑、壁畫等做情景裝飾。園林：各組團(tuán)以體現(xiàn)各國特色風(fēng)情的園林裝飾。水幕電影：區(qū)域水面可打造豐富多彩的水幕電影（60-80萬），與岸上互動。旅游地產(chǎn)項目策劃案旗艦餐飲：康篤夜宴

定位：西雙版納首個古傣皇宮主題餐飲，版納最具團(tuán)隊接待能力及特色的大型餐飲服務(wù)機(jī)構(gòu)，面向外來旅行團(tuán)、會議團(tuán)、散客等游客市場，以及本地婚慶、活動慶典等本地市場。規(guī)模：占地面積5畝，建筑面積約2000㎡，最多可容納600人同時就餐。選址：靠近大戲院的濱水主題餐廳。內(nèi)容：特色康篤夜宴。典型的泰國傳統(tǒng)宮廷晚宴的王府風(fēng)味餐，俗稱帝王餐晚餐是一種典型的泰國傳統(tǒng)宮廷晚宴的王府風(fēng)味餐，俗稱帝王餐。桌子是一種帶有基座的小圓餐桌，用柚木或竹子制成。旅游地產(chǎn)項目策劃案

主題：康篤，泰式宮廷主題，從傣族皇室文化建筑裝飾角度出發(fā)做到突出地域民族特色風(fēng)格建筑與裝飾；吸收泰國康篤晚宴表演節(jié)目如指甲舞、蝴蝶舞、刀舞、蠟燭舞等。經(jīng)營模式：自營、招商聯(lián)營、租賃經(jīng)營大戲套票：觀看大戲團(tuán)隊可免費在此享用自助餐招商資源建議：邦萊章康多：位于淮庫路2巷99/4號的蓮花PSK酒店的7樓泳池旁電話(053)22433卡萊爾芭莎：位于長康路的夜市廣場(NightBazzarChangklanRd)，電話(053)272067坤康多：位于淮庫路50號(50HuayKaewRd),電話(053)223119-23那空拉娜：位于長康路84號(84ChangklanRd),電話(053)818428-9老清邁文化中心：老清邁文化中心位於舊城南部的哇萊路，電話為66-53818249.旅游地產(chǎn)項目策劃案主力酒吧群、主力餐飲。一層：1、酒吧/咖啡吧/書吧/攝影吧/電影吧，可利用外部濱水空間，擴(kuò)大營業(yè)面積。2、少量客?？头炕驘o。二層：以客房為主。總客房數(shù)8-15間。模式：低租金長約方式招商吸納。招商建議：旗艦酒吧、客棧旅游地產(chǎn)項目策劃案鏈接一：完美生活客棧位于束河。一樓酒吧現(xiàn)場音樂，各式精致西餐美食，看臨街風(fēng)景；二樓播放經(jīng)典老電影，含書吧、攝影吧，能聽到青龍河清澈的流水聲；納西庭院里不定期推出篝火晚會，可以玩“殺人游戲”，可以玩吉他、手鼓，可以吃燒烤喝酒聊天；另配2套蜜月情侶房，需提前預(yù)訂。旅游地產(chǎn)項目策劃案鏈接二：藍(lán)蓮花客棧位于束河。是個小四合院，300多平方米的客棧，15個小房間。旅游地產(chǎn)項目策劃案附：麗江酒吧街若干商戶資料1、小巴黎酒吧位于古城新華街翠文段111號的小巴黎酒吧，主人薛和來自法國的先生樂，被麗江古城濃郁的生活氣息，獨特的民族文化以及遍布古城的清流深深吸引著，因為想在麗江生活便經(jīng)營起了這個酒吧。電話：(0)2、櫻花屋1996年，古城里有了第一家可以讓旅行者落腳的酒吧“SAKURA櫻花屋”。位于古城新華街翠文段123號。小店的特色飲食韓式燒烤、石頭飯、日本料理等，加上牟鑫先生和韓國太太金明愛女士待人接物的嫻熟得體和手繪的“SAKURA"酒吧廣告地圖，一時成為古城中街談巷議的新聞。他們的口號是：全世界喜歡泡吧的人聯(lián)合起來！愛音樂的人大團(tuán)結(jié)！電話:3、自由公社在古城眾多的酒吧中,當(dāng)?shù)厝碎_辦，布置簡潔明快,通間不加修飾的木質(zhì),以及大幅的落地窗,迎著河水,給人非常自由和舒適的感覺.從“自游公社”就可以看出,酒吧除了為顧客提供一般酒吧提供的餐飲服務(wù)外,還為自游者提供“驢行”咨詢,代訂客房,刻錄光盤,上網(wǎng)等各類服務(wù)。電話:0888--51031814、古樹吧位于瀘沽湖畔落水村，因酒吧觀景臺有一棵千年的核桃樹而得名。酒吧的主體是摩梭人傳統(tǒng)的木楞房，由兩個外地年輕人經(jīng)營。酒吧提供了摩梭人的特色餐飲、自磨的咖啡、醇香茶水、各種酒類，再配以優(yōu)美的音樂，書刊。。電話:5、駱駝酒吧位于四方街左側(cè),供應(yīng)中西餐,酒類,一樓熱鬧,二樓清靜6、左岸咖啡吧百歲坊中段,供應(yīng)咖啡,英式下午茶,意大利批薩。電話：77、倫勃朗百歲坊6號,供應(yīng)咖啡,西餐,可上網(wǎng)。電話：8、王公公攝朗酒館新華街科貢坊,有臺灣風(fēng)味小吃,烤肉,內(nèi)設(shè)攝影暗房。9、風(fēng)的顏色新義街和善巷五五號,有西餐,可看DVD。電話：旅游地產(chǎn)項目策劃案10、木屋故事位于木府正對門,提供酒水,飲料,每個角落均可留言。電話：11、麗江驢窩提供酒水,風(fēng)味小吃,可上網(wǎng),提供數(shù)碼照片刻碟服務(wù)。電話：12、摩梭吧新華街翠文段8號,有摩梭小吃,是古城中唯一的一家摩梭酒吧。電話：13、三里屯新華街翠文段114號,有京味小吃。電話：14、布拉格酒吧新義街密士巷80號,同時也提供住宿(店內(nèi)的院子即為：旅行者之家客棧)。電話：15、藍(lán)鳥新義街百歲坊3號16、CafeBuenaVista北沙鄉(xiāng)三元村，電話：17、浮圖咖啡新義街積善巷16號,提供咖啡,西餐,上網(wǎng),住宿,自行車出租。電話：18、藍(lán)木瓜古董店光義街50號,供應(yīng)中西餐。電話：19、青鳥酒吧四方街邊20、阿酷咖啡麗江古城大研鎮(zhèn)新義街積善巷50號電話：21、驢友酒吧四方街(近新華街)22、媽媽付餐廳古鎮(zhèn)新義街(納西古樂宮對面)23、尼雅畫廊咖啡館大石橋百歲坊9號24、藍(lán)頁BluePage新義街密士巷69號(近溢燦古井)有素食西餐電話：25、前生緣餐廳古城七一街八一上段25號電話：26、37度2束河古鎮(zhèn)老四方街旁電話：27、大石橋小吃四方街五號大石橋旁28、背包者戶外俱樂部位于新義街積善巷、簡愛咖啡屋對面，是麗江唯一一家開展戶外運動的俱樂部。每隔一段時間，俱樂部門外的小黑板上就會推出一條背包探險線路，這種方式吸引了很多老外的參與。俱樂部樓上有一個網(wǎng)吧。29、達(dá)達(dá)娃酒吧位于新華街26號，店內(nèi)有引人入味的咖啡，墻角一排小書架，你可以隨意瀏覽。樓上可以看DVD，有時間可泡一天。30、西藏屋西餐館位于新義街積善巷56號。小橋流水，最適合曬著午后的太陽喝咖啡。旅游地產(chǎn)項目策劃案建面：800平米。每單元40平米，上下兩層打通。一個商家80平米，共10家。酒吧/咖啡吧/面包房為主，少量客棧居住。主力店招商方向：以當(dāng)?shù)刂隇橹?，如美美咖啡、湄公咖啡、山寨咖啡、望天樹面包房等。招商建議：小酒吧旅游地產(chǎn)項目策劃案名稱內(nèi)容AnantaraSpa梵文，意為無邊無際的水境，素以泰式按摩配合東、西方水療特色而著稱。Anantara在西方薰香按摩的基礎(chǔ)上加入泰式香料，這些大多來自本土的純天然草本植物，名目繁多，檀香、廣藿香、熏衣草香、姜香……AngsanaSpa悅椿SPA借用了青龍樹花朵的這種品質(zhì)，所使用的材料大多來自椰子、香蕉、木瓜、羅望子等具滋養(yǎng)效果的熱帶水果，共有２８種療程。包括古印度按摩、融合按摩、安珊娜按摩、傳統(tǒng)泰式草藥護(hù)理和香蕉泥護(hù)膚等……BanyanTreeSpa主要療程分為身體按摩、身體護(hù)理、臉部保養(yǎng)３種。這個世界知名的SPA系統(tǒng)，特別強(qiáng)調(diào)從香草、藥草等天然植物與礦物中提煉療材，透過專業(yè)按摩師傅，依照人體的構(gòu)造，運用不同力道按摩身體，促進(jìn)血液循環(huán)，減輕肌肉壓力，再搭配不同香氣的精油，達(dá)到真正舒緩放松的功效。MandaraSpa主要療程分為精油按摩、身體護(hù)理、臉部及足部護(hù)理3種，所使用的療材都是從天然植物及礦物中提煉出，較受歡迎的療程為精油按摩的兩人四手芳香療法，可以促進(jìn)血液循環(huán)，減輕肌肉壓力，配合精油的香氛，頓時感覺身體如羽蝶般輕舞的舒暢。著名泰式SPA品牌招商建議：SPA店旅游地產(chǎn)項目策劃案旅游地產(chǎn)項目策劃案招商建議：國外特色店

瑯勃拉邦特色小店：BaanKhily畫廊：這個古老建筑里面收藏了老撾的手工藝品,都是獨特仔細(xì)挑選的,包括手工制作的sǎa紙(桑葚樹皮做成的).畫廊促進(jìn)了sǎa藝術(shù)在老撾的復(fù)興.這里的書籍有和地理美術(shù)相關(guān)的書,樓上還有一個旋轉(zhuǎn)式展廳,有一位知識淵博的解說,客人還可以在陽臺上喝茶聊天.PathanaBoupha古董店：在這個給人印象深刻的法國建筑里,有大量古雕像,珠寶,銀制工藝品,老撾皇室錢幣和老照片,大部分都是從老撾私人收藏獲得的.這里也賣高質(zhì)量的紡織品,既有原物也有復(fù)制品,是從不同民族那里收集而來的。電話071212262(info)

瑯勃拉邦特色正餐廳：TumTumCheungRestaurant&CookingSchool(Tel:252019;ThSakkarin；餐食10000～30000kip;午餐和晚餐)這個餐館兼烹飪學(xué)校以其出色的烹飪課程而聞名，這里的老撾菜一流。從市中心往北走一小段路，就在WatKhilli寺旁邊一個寧靜的村內(nèi)。這幢木質(zhì)建筑臨街開放，所以很適合享用午餐和晚餐。YongkhouneRestaurant(ThSisavangvong；餐食10000～20000kip；早餐、午餐和晚餐)餐館坐落在主路旁，很適合觀看街上的人來人往，每到旺季，這里就會聚集很多老外！rHong’sCoffeeshop&Restaurant（洪先生咖啡屋暨咖啡館；Tel:253533;ThThomkham；餐食8000～18000kip；早餐、午餐和晚餐）非常熱情的洪先生以其價格合理的老撾菜和泰國菜吸引了一批固定的食客，也有很多素菜可供選擇，還有烈性雞尾酒和一個讓人放松的電影播放室，洪先生知道背包客需要什么。MalyLaoFood（Tel:252013;ThPhuVao；餐食10000～30000kip；午餐和晚餐）特色菜包括用水牛肉、鹿肉或魚肉做成的laap、tomjaewpaa(辣味魚茄子湯)、kaengawm（很苦很辣的燉品）和saa(加了檸檬草和生姜的魚或雞肉沙拉)。餐館還有自釀的酒水，如果你還沒有品嘗過lao-lao的話，不妨來這里試試看吧。Samsara(ThSisavangvong；餐食15000～40000kip；午餐和晚餐)這里的內(nèi)部裝修和餐桌布置很時髦，甚至連菜單設(shè)計都很漂亮。盡管現(xiàn)代的印度支那菜肴可以幫你換一換老撾菜的口味，但是還沒有達(dá)到跟餐館的外表一樣高的標(biāo)準(zhǔn)，而且與價錢也不相符。DragonGirl(龍女；TelThKhemKhong:餐食15000kip；晚餐)強(qiáng)烈推薦你來這家在星空之下的河邊餐館，嘗嘗火鍋。Nao’sPlace(Tel:253497;ThSisavangvong；餐食8000～25000kip；早餐、午餐和晚餐)西餐是這家餐館的特色。Nazim(ThSisavangvong；餐食10000～25000kip；早餐、午餐和晚餐)可以品嘗到南印度菜肴Nisha(ThSisavangvong；餐食10000～20000kip；早餐、午餐和晚餐)競爭對手、也經(jīng)營南印度的咖喱和馕。旅游地產(chǎn)項目策劃案重點產(chǎn)品二：標(biāo)志性佛教建筑定位：通過“湄公河之塔、佛足石、圣泉、許愿臺”等系列標(biāo)志性建筑，紀(jì)念昔日傳說中佛祖造訪西雙版納，打造湄公河流域獨具特色的文化地標(biāo)，形成西雙版納最具文化意義的地標(biāo)。旅游地產(chǎn)項目策劃案規(guī)模及構(gòu)成：占地5畝，建議由地標(biāo)性佛塔、佛足石、圣泉、許愿臺等構(gòu)成。佛塔、佛足石、圣泉：地標(biāo)性建筑，與九塔十二寨的主題呼應(yīng)。體現(xiàn)西雙版納及湄公河流域小乘佛教文化精髓，宏偉高大，設(shè)計精美，可視性、可識別性強(qiáng)。許愿臺：濱水許愿臺，增強(qiáng)游客的參與及體驗性。緣起：在云南傣族聚居區(qū)，凡傳說中佛陀到過的地方或佛陀留下過遺跡的地方都修建了塔。相傳釋迦牟尼曾三次出巡西雙版納，如景洪的莊莫塔、莊董邦友塔都是在佛祖巡游之處修建的；景洪的曼飛龍塔下的巖石上有一足形印記，相傳是佛祖留下的。而且邊上還有一眼井，傳說此井也是佛祖用禪杖戳出來的，傳說此圣水能解除愚昧、增長智慧。意義：告莊西雙景旨在重現(xiàn)九塔十二寨的盛景，而古老傳說中的佛祖三次出巡版納是古時版納最輝煌的傳說之一；因此作為告莊西雙景的地標(biāo)建筑，為了紀(jì)念佛祖造訪版納，建筑大佛塔很有必要。本案旨在通過大佛塔、佛足石、圣泉等的建筑，紀(jì)念佛祖，供奉舍利、經(jīng)書等，代言版納，弘揚小乘佛教文化。佛塔佛足石圣泉許愿臺湄公河旅游地產(chǎn)項目策劃案設(shè)想一：貝葉文化中心

打造成為集觀光、展覽、文化研究、文化體驗、旅游購物為一體的塔狀貝葉文化中心。將成為一座具有南傳佛教色彩的中性化的公共場所，可以作為慶典禮堂，可以作為展覽館，可以作為活動中心，亦可以作為民俗體驗區(qū)。建議把它分為上下兩部分。下部為一座2-3層樓層，形狀為佛教須彌座形狀（亞字形），為貝葉文化中心的核心功能平臺，建筑面積500平米左右。功能一：貝葉經(jīng)收藏及展覽中心（貝葉經(jīng)來源1：版納州；來源2：東南亞各處佛寺收集）；功能二：民研所辦公研究中心（與州政府合作）；功能三：民間藝人貝葉經(jīng)制作（整合版納現(xiàn)有藝人資源，以固定工資或銷售分成的模式合作）；功能四：貝葉經(jīng)禮品銷售（通過包裝及營銷，提升其附加值）。上部為塔身，頂端是銅制的塔剎，南傳佛教稱為天笛，據(jù)說風(fēng)一吹會發(fā)出聲響，奏出虎嘯龍吟佛界涅槃境界的樂曲。可以做一首樂曲，像報時鐘一樣，正點播響。上部是金色的，嵌以彩飾；下部是紅色的，嵌以金飾，整座建筑在青山綠水中，非常耀眼，特別在晨曦暮霞中更顯光彩。 其周邊為小塔林。可打造五個代表老緬泰柬越的小塔，圍繞著貝葉文化中心。旅游地產(chǎn)項目策劃案設(shè)想二：湄公河之塔，塔林

組合形式：采用塔林的形式，“1+4”模式，中間一個大塔帶周邊四個特色小塔。以大塔為核心，象征景洪昔日五景之首的地位，以及中國在湄公河流域發(fā)展中的主導(dǎo)地位。圍繞著中間的大塔，周邊是四個特色小塔，分別代表另外四景，塔的建筑形式可模仿其區(qū)域歷史上具有代表意義的塔。通過“1+4”的塔林，形成了豐富多彩、各具個性且極具文化濃縮代言意義的文化地標(biāo)，亦是告莊西雙景試圖重現(xiàn)勐泐王國輝煌，再現(xiàn)五景之首盛況這一理念的核心體現(xiàn)。概念：融合“和平、合作、發(fā)展”理念，與湄公河流域區(qū)域一體化合作的大背景相吻合。旅游地產(chǎn)項目策劃案設(shè)想三：集中資金將單塔建到極致，形成震撼效果。旅游地產(chǎn)項目策劃案設(shè)想四：打造高難度的佛教建筑群，且通過技術(shù)實現(xiàn)低成本。旅游地產(chǎn)項目策劃案預(yù)計投資額：建議控制在500萬之內(nèi)。旅游地產(chǎn)項目策劃案重點產(chǎn)品三：湄公河大劇院旅游地產(chǎn)項目策劃案定位：最具湄公河風(fēng)情的文化名片，貫徹本項目文化理念的核心平臺之一。以“一臺大戲”為引擎，增強(qiáng)對團(tuán)隊及散客旅游市場的吸引力，進(jìn)而聚集人氣，拉動項目餐飲、購物、娛樂等的全面繁榮。規(guī)模及構(gòu)成：總占地約20畝，包括大劇院及室外濱水廣場，建筑面積約3000

㎡，1200個座位。目標(biāo)市場：以旅行團(tuán)為主，散客市場為輔。發(fā)展思路：

可分兩期打造。前三年靠軟實力營造核心競爭力，先行盡快占領(lǐng)演繹市場份額，硬件可暫以半露天舞臺為主；待時機(jī)成熟后再行升級，軟實力進(jìn)一步提升，同時硬件打造到位，以高聲光電效果、室內(nèi)外互動山水實景大劇場結(jié)合文化軟實力，成為全國知名的“一臺大戲”。旅游地產(chǎn)項目策劃案大戲發(fā)展方向：

與央視“同飲一江水”欄目合作，迎合國家及云南的文化戰(zhàn)略，聯(lián)手打造同品牌的一臺大戲“同飲一江水”，打造全世界最能系統(tǒng)體現(xiàn)湄公河流域文化的的一臺大戲。特色：三景合一。舞臺上點睛的表演；背景大屏幕上不斷播出的精華簡介版同飲一江水；室外的湄公河，以及濃縮了湄公河文化精華的告莊西雙景；造就了一場完美的文化體驗之旅。在這基礎(chǔ)上，整合楊麗萍作為合作方，利用其名人品牌效應(yīng)。旅游地產(chǎn)項目策劃案

打造最地道的湄公河文化一站式體驗：①地道的本地藝人：短時間內(nèi)組建高水平成熟的歌舞演繹團(tuán)隊較難。在前期，可考慮在中等水準(zhǔn)的固定歌舞演繹團(tuán)隊的基礎(chǔ)上，通過我方整合的本地藝人群體，突出本地藝人的戲份，將其歌舞演繹作為點睛之筆。讓觀眾能夠見識到最地道最原生態(tài)的民族樂器、民族音樂、民族舞蹈等。②神秘的異域元素：整合緬甸、老撾及泰國等地的藝人及其他特殊人群（如陰陽人等），將地道的異域元素作為大戲的重要吸引物，展示地道的湄公河元素。多彩的互動環(huán)節(jié)設(shè)置：①增加與觀眾的互動環(huán)節(jié)，增加民俗體驗戲份，如民族婚禮、行酒、民族語言、民族音樂、民族舞蹈互動等。這是最有經(jīng)濟(jì)效率的環(huán)節(jié)。②常年的水上煙花會演，大型的煙花將形成一道獨特的湄公河風(fēng)景線，同時還有水幕電影；以及多彩的室外廣場篝火晚會互動體系。豐富的一站式體驗：①可仿照“湄公河之夜”的做法，將自助燒烤納入門票體系，讓觀眾得到更豐富的文化及餐飲體驗。②利用好大象、孔雀等動物元素，部分環(huán)節(jié)可設(shè)置動物表演時間，并且加強(qiáng)與觀眾間的互動，讓觀眾領(lǐng)略到區(qū)域獨有的動物元素特色。大戲發(fā)展策略：旅游地產(chǎn)項目策劃案大戲劇情方向設(shè)想：

第一場《湄公河流域》：開局、綜述。神秘而多彩的湄公河流域，人稱東方多瑙河，自神圣的青藏高原流出，孕育了絢麗多彩的六國文明，滋養(yǎng)了這一方平和而富饒的土地。神奇而美麗的中國西南邊陲，佛塔之國緬甸，叢林王國老撾，佛國之地泰國，吳哥古跡的故鄉(xiāng)柬埔寨，九龍入海之地越南。第二場《雨林水鄉(xiāng)》：集中體現(xiàn)農(nóng)耕文化、雨林文化、水文化。這是一片自由的土地，樸實的土地，和諧的土地，熱帶雨林和水鄉(xiāng)在這里交織。稻谷飄香，鮮花遍地，河水蔓延，萬象入江，水上集市、手工藝品、傣族姑娘，眾多元素交匯成一幅最自然最令人向往的畫面。第三場《孔雀公主》：集中體現(xiàn)孔雀文化、歌舞文化、愛情文化。這里是孔雀的王國，這里是歌舞的海洋。召樹屯與南若娜的傳說美麗動人，悠遠(yuǎn)流長，早已成為這片土地上的標(biāo)志。第四場《佛塔之光》：集中體現(xiàn)佛教文化。如林的佛塔，數(shù)不盡的寺廟，造就了這片土地上最獨特的天際線。佛法神圣的光芒，始終存在于這一方子民心里最揮之不去的深處。人們目光堅定，生來虔誠。第五場《同飲一江水》：結(jié)尾，展望未來。這里曾經(jīng)平靜，這里依然平靜，卻不再封閉。本著“和平、友誼、合作、發(fā)展”主旨，“中、緬、老、柬、泰、越”六國區(qū)域合作升溫，這片土地的未來將更加美好。旅游地產(chǎn)項目策劃案投資：1、大劇院及軟件投資費用：前期投入約1500萬；三年后升級，二次投入追加至5000-6000萬。2、廣場：10畝×667×500（單價）=330萬。收入：成熟運營期，預(yù)計年演出700場（平均每天2場），1200個座位，平均入座率80%，則總客流量為67萬人次，預(yù)估門票平均收入60元（已除去團(tuán)隊回扣部分），則年門票收入4000萬。而年運營成本可控制在1000萬以內(nèi)（參照例子宋城一年約1000萬），因此年利潤預(yù)計超過3千萬，且培育期短，見效快。發(fā)展模式：經(jīng)營收入分配：演出利潤收入由企業(yè)、文化合作資源等方面按一定比例劃分。經(jīng)營渠道整合：整合旅行社資源，門票收入按行規(guī)給予旅行社及導(dǎo)游提成，成為游客團(tuán)隊到西雙版納必看的演出之一。投資運營：旅游地產(chǎn)項目策劃案名稱類別位置投資（劇院及演出）規(guī)模（座位）門票價格收益情況夢幻之旅山水實景演出九寨天堂1.5億1600180元宋城千古情大型室內(nèi)舞臺劇杭州宋城6000萬120080元、100元2億/年（演出收入9200萬，旅行社收入9000萬）天禪大型室內(nèi)舞臺劇深圳東部華僑城1億1300平時50元、80元周末80元、100元印象劉三姐山水實景演出陽朔6000萬2500門市價:188元優(yōu)惠價:138元1.8億/年【鏈接：國內(nèi)旅游度假區(qū)代表性演出】名稱總投資年收入200520062007瀾湄篝火晚會約900萬3200萬13.4822.1732.27勐巴拉納西1300萬1400萬11.8113.9416.17【鏈接：西雙版納代表性演出年接待人次（單位：萬人）】旅游地產(chǎn)項目策劃案案例：宋城千古情大型歌舞秀，及其對其他行業(yè)的帶動作用旅游與文化結(jié)合典范之一，與法國巴黎紅磨坊以及美國拉斯維加斯0秀，并稱為“世界三大歌舞秀”。演出歷史：1996-2008占地：18畝建筑面積：4000平米座席：1200座票價：門市價180元、預(yù)訂價125元、宋城景區(qū)聯(lián)票100元演出場次：占據(jù)了杭州旅游演藝市場的90%。1000多場/年；每天兩場固定，多則5-6場。每年吸引游客200多萬，其中外國游客占了50多萬。演出地點：宋城景區(qū)/宋城大劇院演出時長：60分鐘演出內(nèi)容：《良渚之光》、《宋宮舞宴》、《金戈鐵馬》、《美麗的西子，美麗的傳說》、《世界在這里相聚》等旅游地產(chǎn)項目策劃案演員規(guī)模：300多位演員投資收益：至今投入6000萬元，年創(chuàng)收達(dá)到1.82億元（其中宋城景區(qū)收入9200萬元，旅行社收入9000萬元）。平均每年演出800場，至今連續(xù)演出12年，累計觀眾達(dá)1000多萬人次。龐大的衍生效應(yīng)：《宋城千古情》一年收入2億元，每年間接給旅游、商業(yè)等周邊行業(yè)帶來超過十個億的經(jīng)濟(jì)效益。每年撬動200多萬客流量的夜游演藝市場，催生出一條杭州夜游文化產(chǎn)業(yè)鏈鏈接：宋城大劇院概況。宋城大劇院位于杭州市之江大道148號宋城景區(qū)內(nèi)，2002年建成并投入使用。集餐飲、貴賓接待、商務(wù)洽談于一體，可承接大型室內(nèi)演出，是宋城景區(qū)旅游觀演場所。建筑面積4000M2，觀眾廳座位數(shù)1200座，臺口寬33M、臺口高6.5M、臺深30M、空間高11M，副臺總面積259.5M2。化妝間3間，總面積371.7M2。舞臺吊桿50道，其中燈光吊桿25道。舞臺燈光總負(fù)荷量600KW，燈光總回路數(shù)200路。調(diào)音臺采用雅馬哈GA24/12設(shè)備，24路，功放17.2KW。配置中央空調(diào)。旅游地產(chǎn)項目策劃案第一場《版納神韻》

第二場《孔雀吉祥》

第三場《潑水歡歌》

第四場《圣潔祝福》

第五場《一江春水》鏈接：勐巴拉娜西第一場《版納神韻》

時間：夢幻時代

地點：西雙版納

劇情：美麗的西雙版納好似一顆璀燦的明珠，鑲嵌在祖國的西南邊陲，這里有迷人的亞熱帶風(fēng)光，濃郁的民族風(fēng)情、寺廟遍布，是一個古老、神奇、美麗的地方。這里居住著漢、傣、哈尼、布朗、基諾等十多個民族。他們勤勞、勇敢、善良，全民信仰上座部佛教。這就是“勐巴拉娜西”的古老美麗、神奇，同時，又是一個改革開放，多元文化與自然和諧共榮的樂土！

總創(chuàng)意：李麟李士琦

投資商：云南吉鑫集團(tuán)公司香港蘭德投資公司

總導(dǎo)演：何利山(東方歌舞團(tuán)、國家一級編導(dǎo))

唐文娟(中國歌舞團(tuán)、國家一級編導(dǎo))

燈光設(shè)計：沙曉嵐(東方歌舞團(tuán)、國家一級設(shè)計師)

舞臺美術(shù)：苗培如(中國兒童藝術(shù)劇院、國家一級美術(shù)設(shè)計師)

服裝設(shè)計：朝春啟(北京舞蹈學(xué)院設(shè)計系主任、國家一級服裝設(shè)計師)

音樂設(shè)計：伍嘉冀(中國歌舞團(tuán)、國家一級作曲家)

舞臺監(jiān)督、節(jié)目統(tǒng)籌：疆嘎張星林陽

舞臺機(jī)械制作設(shè)計：張公安(天津中科舞臺工程設(shè)計中心)

舞美制作：北京點彩文化藝術(shù)中心

服裝制作：北京舞潮服裝廠

音響燈光安裝：昆明百智論文化傳播公司

演出單位:云南吉鑫宴舞演藝有限公司旅游地產(chǎn)項目策劃案第二場：《孔雀吉祥》

時間：古代

地點：金湖畔

劇情：云南是植物王國、動物王國和歌舞的海洋，美麗的云南西雙版納就是一個活態(tài)的博物館。傣家人把美麗的孔雀稱為“吉祥鳥”，孔雀是她們崇拜的圖騰。有一部敘事長詩《召樹屯與南若娜》，相傳有一天，天上的“七仙女”變成七只美麗的孔雀，飛到西雙版納原始森林的金湖中洗澡。這時，正好王子召樹屯騎著大象來到湖邊，見七位仙女在湖中嬉戲。其中最小的姑娘南若娜天真善良。二人脈脈相許，傾心相戀，雙雙在起舞，成了終身伴侶，這就是美麗、善良的“孔雀公主”。

第三場：《潑水歡歌》

時間：傣歷新年(“潑水節(jié)”)

地點：瀾滄江畔

劇情：相傳，在古代有一個性情兇殘惡魔統(tǒng)治著西雙版納，他殺人成性、百般欺壓百姓，弄得人們痛苦不堪。美麗的公主南粽布為了除掉惡魔，她深入魔穴，打聽到只有用惡魔的頭發(fā)，勒住惡魔的脖子，方能消除他的魔法，勒死惡魔。在眾受害姐妹幫助下，南粽布公主灌醉了魔王，剪下他的頭發(fā)，勤死了魔王，人民獲得新生。人們?yōu)榱讼吹裟萧詹脊魃砩系难E，用清水潑在公主身上。后來習(xí)以成俗，就形成了一年一度的潑水節(jié)，也就是傣歷的新年。潑水節(jié)現(xiàn)成為西雙版納各民族共同的節(jié)日，歡快、喜慶、熱烈、隆重，整個版納沉浸在一片節(jié)日氣氛之中，成為“歌舞海洋”，快樂的天堂。旅游地產(chǎn)項目策劃案第四場：《圣潔祝福》

時間：古代

地點：宮廷

劇情：傣族是一個歷史悠久，能歌善舞的民族。這里“會說話的都會唱歌，會走路的都會跳舞”，民間有荷花舞、孔雀舞；宮廷舞、金剛舞、長甲舞、蠟條舞等。她們身著盔甲和菩薩裝，金碧輝煌，一派皇家風(fēng)范。燭光象征著光明，圣潔的佛光蕩滌一切污垢，給人們帶來幸福吉祥！

第五場：《一江春水》

時間：當(dāng)代

地點：景洪

劇情：“君在江之頭，我在江之尾，日日思君不見君，共飲—江水”——摘自《陳毅元帥詩選》。素有東方多瑙河之稱的“瀾滄江—湄公河”，一江湛藍(lán)的江水。沿岸的山脈、田園、村莊、佛寺，好似一條多姿多彩的風(fēng)情畫廊。它滾滾東去，穿越中、緬、老、柬、泰、越等六個國家，連結(jié)“金五角”，進(jìn)行著經(jīng)濟(jì)和文化的交流。美麗的西雙版納，是我國進(jìn)入東南亞的水陸通道?！爸袊獤|盟自由貿(mào)易區(qū)”的建設(shè)，改革開放的春風(fēng)，給西雙版納帶來了勃勃生機(jī)，給南亞大陸造就了輝煌！旅游地產(chǎn)項目策劃案重點產(chǎn)品四：湄公河國際旅游集散中心定位：西雙版納國際旅游中心樞紐，集旅游交通、購物、住宿等功能于一體。打造旅游客運平臺、旅游購物平臺、旅游信息平臺、旅游綜合服務(wù)平臺。是西雙版納旅游升級的重要抓手。構(gòu)成：共占地45畝名稱占地畝容積率建筑面積入口廣場及停車場2000游客服務(wù)中心及展覽中心區(qū)614000多彩湄公河（購物中心）51.24000湄公河度假村141.413000合計450.721000旅游地產(chǎn)項目策劃案1、游客服務(wù)中心及展覽中心區(qū)：構(gòu)成建筑面積游客服務(wù)中心1000游客服務(wù)中心區(qū)商鋪1500國際旅游展覽中心500國際旅游展覽中心區(qū)商鋪1000合計4000平米

規(guī)模及構(gòu)成：占地6畝，建筑面積4000㎡。旅游地產(chǎn)項目策劃案A、游客服務(wù)中心：建筑面積約1000平米，建議兩層

票務(wù)中心及候車廳：主要提供旅游公交專線車票、湄公河游輪船票銷售及預(yù)定，建筑面積約300㎡。咨詢中心：景區(qū)門票、客房預(yù)訂、車輛租賃維護(hù)、旅游投訴受理等，建筑面積約100㎡。多國簽證中心：以西雙版納為集散平臺，國外游客入境游及國內(nèi)游客出境游服務(wù)中心，得到政府部門授權(quán)，辦理護(hù)照、簽證等國際旅游服務(wù)業(yè)務(wù)。建筑面積約200㎡。游輪碼頭：依托“景洪港”，形成的湄公河區(qū)域國際游輪?？?、游客集散碼頭。商務(wù)中心：呼叫中心，國內(nèi)外游客以版納為樞紐到湄公河六國及中國云南旅游的電話及網(wǎng)絡(luò)呼叫應(yīng)答服務(wù)平臺，可通過電話線路咨詢、預(yù)定門票、酒店、租車服務(wù)等；海城國際旅行社辦公區(qū)；集散中心其它部門辦公區(qū)。建筑面積約200㎡。培訓(xùn)中心：導(dǎo)游及其他服務(wù)人員培訓(xùn)中心。建筑面積約200㎡。旅游地產(chǎn)項目策劃案B、國際旅游展覽中心：建筑面積約500平米，建議一層

通過聲光電圖文并茂方式，面向國外游客展示以旅游集散中心為出發(fā)臺與回歸臺，到西雙版納、云南及中國的旅游線路、旅游風(fēng)情及旅游產(chǎn)品；面向國內(nèi)游客展示以此為中心到湄公河流域旅游風(fēng)情、旅游線路、旅游產(chǎn)品。C、周邊小商鋪：合計約2500平米，其中游客服務(wù)中心區(qū)商鋪1500平米，國際旅游展覽中心商鋪約1000平米，建議一層。20平米-40平米之間的小商鋪，平均戶型約25平米，約100間。業(yè)態(tài)以小型旅游購物店（如土特產(chǎn)、小型工藝品等）及特色小吃冷飲等為主。旅游地產(chǎn)項目策劃案經(jīng)營模式：企業(yè)主導(dǎo)，政府經(jīng)營。海誠負(fù)責(zé)旅游集散中心的硬體建設(shè)，建成后轉(zhuǎn)交政府成立專門公司經(jīng)營，并予以以下政策支持：將“西雙版納游客集散中心”作為“旅游巴士專線”的客運集散樞紐。州政府與旅游局等合作，成立專門的“旅游巴士專線”運營公司，統(tǒng)一線路、統(tǒng)一車輛、統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一管理，系統(tǒng)配置，將旅游集散中心作為“旅游巴士專線”的客運集散樞紐，出發(fā)臺與回歸臺。將“西雙版納游客集散中心”作為“景點景區(qū)聯(lián)網(wǎng)售票”的一站式服務(wù)中心。州政府、旅游局整合州內(nèi)旅游資源，實現(xiàn)景區(qū)門票聯(lián)網(wǎng)銷售服務(wù)，促進(jìn)散客旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)升級。將“多國簽證中心”、“國際游輪?？看a頭”作為促進(jìn)“西雙版納旅游集散中心”向“金三角旅游集散中心”升級的重要保障。面對大湄公河次區(qū)域龐大客源市場，背靠國內(nèi)旅游客源市場，滇西南黃金旅游線，西雙版納極具優(yōu)勢打造以景洪為中心、輻射州內(nèi)及湄公河次區(qū)域跨國旅游的國際旅游樞紐。為此，特建議政府主導(dǎo)將“多國簽證中心”、“湄公河國際游輪?？看a頭（依托景洪港，作為專門的游客集散碼頭）”落戶“西雙版納游客集散中心”，以促進(jìn)其中遠(yuǎn)期升級為面向湄公河流域、金三角區(qū)域的國際旅游服務(wù)中心。政府授權(quán)海誠集團(tuán)以“西雙版納旅游集散中心”硬體項目為依托，指定海誠集團(tuán)組建西雙版納一級國際旅行社，成為西雙版納作為金三角樞紐與國外旅行社對接的指定性權(quán)威機(jī)構(gòu)，整合境內(nèi)境外旅游社資源，跨國經(jīng)營，以促進(jìn)以版納為中心，境內(nèi)境外兩個扇面市場的打通互動。旅游地產(chǎn)項目策劃案建筑形式：傣式風(fēng)格現(xiàn)代建筑。此外，入口區(qū)（整個項目的寨門）應(yīng)精心設(shè)計，充分考慮與本案主題的融合，起到入口形象區(qū)的作用。建議可考慮“夢回勐泐”的情景設(shè)計，以及設(shè)置入口大屏幕，不斷播放關(guān)于九塔十二寨及湄公河流域的相關(guān)傳說，引起游客的整個項目的想象。投資估算：土地成本：20萬/畝*6畝=120萬；建設(shè)成本：4000元/㎡*1500㎡=600萬；總投資成本：720萬。銷售估算：商鋪面積2500平米，每平米約5000；則銷售總額為1250萬。旅游地產(chǎn)項目策劃案2、停車場：

規(guī)模：占地20畝，約停放旅游大巴100-150輛。投資：土地成本：20萬/畝*20畝=400萬；建設(shè)成本：400元/㎡*13333㎡=533萬；總投資成本：930萬。旅游地產(chǎn)項目策劃案定位：西雙版納旅游購物定點的大型商城。規(guī)模：占地5畝，建筑面積4000㎡目標(biāo)市場：團(tuán)隊及散客旅游資源構(gòu)成：玉器區(qū)1000㎡；傣醫(yī)藥區(qū)500㎡；茶區(qū)500㎡；土特產(chǎn)：1000㎡；工藝品500㎡；傣銀飾500㎡

建筑形式：傣式風(fēng)格現(xiàn)代建筑，一棟2層單體建筑組合構(gòu)成，分為四區(qū)，1區(qū)玉器、2區(qū)傣醫(yī)藥+茶葉、3區(qū)土特產(chǎn)、4區(qū)工藝品+傣銀。投資：土地成本：20萬/畝*5畝=100萬；建設(shè)成本：1500元/㎡*4000=600萬；總投資成本：700萬。3、多彩湄公河（購物中心）旅游地產(chǎn)項目策劃案

商業(yè)模式：持有物業(yè)，以旅游超市模式規(guī)范價格統(tǒng)一經(jīng)營，商品自選。將技術(shù)監(jiān)督部門、物價管理部門、旅游管理部門等監(jiān)督監(jiān)察部門主動請進(jìn)商場，保證明碼實價、保證絕無假冒偽劣商品，不滿意保證退貨、換貨等，并設(shè)有郵局，為游客現(xiàn)場提供打包托運服務(wù)。與商品供應(yīng)商之間：“聯(lián)營+自營”模式。聯(lián)營，玉器、傣醫(yī)藥、茶葉、土特產(chǎn)等具有龍頭開發(fā)企業(yè)的商品，引入上游商品供應(yīng)商以銷售額抽成方式合作經(jīng)營；自營，工藝品、傣銀飾等缺乏龍頭開發(fā)企業(yè)的商品，引進(jìn)商品通過進(jìn)銷差價盈利，統(tǒng)一經(jīng)營。與旅行社之間：合作抽成模式，將本案劃入旅行社團(tuán)隊游必到地點，依照行規(guī)為旅行社（含導(dǎo)游）提供30%-40%的銷售額返點。旅游地產(chǎn)項目策劃案

操作建議:建議以方案一為首選方案一：品牌及管理輸出合作。與大型專業(yè)運營商如“七彩云南”采用品牌及管理輸出的模式合作，利用其品牌及商業(yè)管理經(jīng)驗，通過固定管理費或營業(yè)收益分成的模式合作。這樣既可最大化的利用其品牌、商業(yè)管理經(jīng)驗及營銷利好因素，又能規(guī)避了長線利益的喪失，為首選方案。方案二：自營。我方自己整合主力供應(yīng)商，玉器如金版納；傣醫(yī)藥如西雙版納版納藥業(yè)；茶葉如慶灃祥茶莊、豐源茶莊；土特產(chǎn)如怡然咖啡，椰子林食品、云煙、果脯、泰國食品等；工藝品如版納各種民俗工坊特色工藝品；傣銀飾如民間各種手工銀飾及傣族特色服飾品等。這一方案，上游資源及購物中心的品牌皆由我方掌控，具有較強(qiáng)的核心競爭力。同時，對遠(yuǎn)期物業(yè)的控制及收益有著相對更強(qiáng)的控制能力。方案三：整體外包。引進(jìn)大型專業(yè)運營商如“七彩運營”，以低價賣地或低租金的模式整體外包。這樣既能利用其品牌、商業(yè)管理、上游渠道資源及營銷利好因素，亦能減少本方的操作難度。但弊端在于利潤基本全被其分走，而且上游資源及品牌皆不由我方掌控，缺乏核心競爭力，很容易被代替。旅游地產(chǎn)項目策劃案【鏈接：七彩云南】概況：七彩云南地處昆明市石安公路12公里處，是從昆明到石林的必經(jīng)之路。占地面積360.5畝，園區(qū)總經(jīng)營面積39000平方米，集旅游商品生產(chǎn)、旅游觀光、旅游購物、旅游餐飲為一體的旅游定點的大型商城。建筑風(fēng)格上具有濃郁的云南少數(shù)民族特色，以傣族、白族、彝族、納西族民居建筑為主調(diào)，下設(shè)有翡翠珠寶商城、慶灃祥茶莊、怡心園大酒店、名藥館、土特產(chǎn)館、工藝品館、植物精油館、七彩云南孔雀園八大經(jīng)營場館，主要經(jīng)營“七彩云南”翡翠和“慶灃祥”茶葉兩大品牌商品及67000多種云南特色商品，是目前全國經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營檔次最高的旅游購物中心。旅游地產(chǎn)項目策劃案4、湄公河度假村

定位：東南亞風(fēng)情主題酒店公寓，三星級標(biāo)準(zhǔn)，四星級服務(wù)，作為投資型物業(yè)投資回報較高，作為經(jīng)濟(jì)型酒店性價比較為突出（物業(yè)銷售面向本地投資市場。消費市場以接待旅行團(tuán)為主，中產(chǎn)散客游及家庭游等為輔）。規(guī)模：占地14畝，建筑面積13000㎡，容積率1.4，400套房間，套均建筑面積約30㎡。表現(xiàn)形式：東南亞風(fēng)情主題，建筑提高土地使用率，東南亞風(fēng)格現(xiàn)代建筑?？煽紤]高密度傣樓形式/泰北風(fēng)情。建議以4層為主。構(gòu)成：酒店公寓：三星級標(biāo)準(zhǔn)，四星級服務(wù)，約400套酒店式公寓房間。建筑面積約1.2萬平米；分為六棟樓組成：A樓100套，3000平米；B樓60套，1800平米；C樓60套，1800平米；D樓60套，1800平米；E樓60套，1800平米；F樓60套，1800平米。主題會所：東南亞風(fēng)情主題會所，包括大堂、健身房、康樂中心、乒乓球室、戶外游泳池、中西餐廳等，建筑面積約1000㎡旅游地產(chǎn)項目策劃案（一）開發(fā)及銷售階段：土地成本：20萬/畝*14畝=280萬。開發(fā)投入：400間客房，建筑面積13000平米；開發(fā)成本1800每平（不含裝修），合計2340萬。銷售收入：銷售面積12000平米，銷售均價2200，合計2640萬。利潤：大致持平。（二）運營階段：返租成本：400間客房，每間租金450元/月；則一年租金為216萬。裝修成本：總面積13000平米，裝修單價1000，合計1300萬?？头窟\營利潤：a、客房收入：平均房價按220元/間估計，第一年入住率估計30%，第二年40%，第三年50%，第四年之后穩(wěn)定在55%。B、客房成本：按客房收入的45%估計。分類2010201120122013a、客房收入（萬）482128516061767房間數(shù)200400400400平均房價220220220220入住率30%40%50%55%b、運營成本（萬）217578723795c、運營收益（萬）265707883972（三）結(jié)論：基于較大的裝修成本，2010年本項目的凈現(xiàn)金流量約-1300萬，但大致到2012年即可收回裝修成本；自2013年之后即進(jìn)入穩(wěn)定的運營收益期。同時，基于前期房價及入住率的保守估計，假如情況向好，回收期限還會進(jìn)一步縮短。附：景蘭酒店2008年運營數(shù)據(jù)：總收入：1507萬，其中客房收入1233萬；總運營成本約600萬，其中能源損耗93.5萬，人工成本260萬，食品原材料成本167萬，其他原材料32萬，洗滌成本40萬?？傔\營成本約占總收入的40%-50%之間。附：銷售返租測算：銷售單價2200，戶型30平，則每間總價6.6萬。首付30%約2萬；每間租金450元/月，則年租金5400元，一次性返租兩年租金約10800元；則相當(dāng)于一次性首付1萬。商業(yè)模式：全部銷售，售后按版納單身公寓標(biāo)準(zhǔn)租金統(tǒng)一返租，統(tǒng)一以酒店方式運營。共400間客房，分兩期開發(fā)，一期200間。旅游地產(chǎn)項目策劃案重點產(chǎn)品五：湄公河集市定位：版納最具特色的美食大本營；最具本地特色的集市。湄公河流域特色風(fēng)情園，體現(xiàn)湄公河區(qū)域六國風(fēng)情，穿插六國建筑元素、植被、以及大象、孔雀表演等。旅游地產(chǎn)項目策劃案規(guī)模：占地約25畝，建筑面積約120000㎡容積率：0.72目標(biāo)市場：以團(tuán)隊市場為主，散客市場為輔，本地市場為前期培育基礎(chǔ)市場。構(gòu)成：趕擺集市：招商經(jīng)營及出售攤位形式，引入西雙版納及湄公河流域各國特色小吃攤位，如燒烤、粑粑、拋餅、鮮榨果汁、炸牛皮、喃咪、骨頭糝、涼粉、及各種熱帶水果攤位等，形成最地道的西雙版納休閑美食大本營及夜市。美食主力店：招商引入約6家西雙版納最具市場號召力的特色餐飲。民俗工坊主力店：前期以傣陶為代表，后期逐步擴(kuò)散。夜市中心舞臺：小型大象、孔雀等表演小舞臺。

投資：土地成本：20萬/畝*25畝=500萬建設(shè)成本：1200元/㎡*12000㎡=1440萬總投資成本：1940萬總銷售金額：4000元/㎡*9800㎡=3920萬總利潤：總銷售金額-總成本=約2000萬旅游地產(chǎn)項目策劃案類型業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶單體面積合計規(guī)模經(jīng)營模式傣式燒烤如金濠水300-400㎡(1棟傣樓)2000㎡招商聯(lián)營特色大型餐飲如阿卡寨、情人橋區(qū)域特色傣味、思茅牛肉等300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營特色大型餐飲300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營特色大型餐飲300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營特色大型餐飲300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營特色大型餐飲300-400㎡(1棟傣樓)招商聯(lián)營傣陶主力店傣陶藝人200㎡(1棟傣樓)200㎡招商聯(lián)營大型餐飲商鋪湄公河及版納區(qū)域大型餐飲店300-400㎡(約8-10棟傣樓)3500㎡出售小型餐飲商鋪湄公河及版納區(qū)域小型餐飲名店150-250㎡(約30棟傣樓)5800㎡出售特色小吃攤位湄公河及版納區(qū)域特色小吃平均約5㎡/個小型售賣攤位，約100-120個500㎡出租、出售合計——————12000㎡出售部分約9800㎡12345671452367舞臺旅游地產(chǎn)項目策劃案旅游地產(chǎn)項目策劃案【案例：祈福新村祈福食街】概況：廣州番禺祈福食街內(nèi)設(shè)有50多間中西餐廳,建筑面積約6000平方米，提供全國各省的正宗地道食品,有番禺、澳門、中山、順德、潮州、上海、四川、浙江、遠(yuǎn)至湖南、東北、蒙古等等，間間都各有特色，而且一般小菜都只是十多元，大眾化消費，價廉物美。商業(yè)模式：自持物業(yè)，開發(fā)商與經(jīng)營商戶以銷售額抽成模式快速招商、風(fēng)險共擔(dān)、合作經(jīng)營。旅游地產(chǎn)項目策劃案重點產(chǎn)品六：五星級酒店

定位：大湄公河流域最具文化特色的高端度假酒店之一；區(qū)域高端接待的首選地。旅游地產(chǎn)項目策劃案

規(guī)模：占地60畝，容積率0.5，建筑面積2萬，250間客房。發(fā)展思路：基于“湄公河論壇”的不確定性，其遠(yuǎn)景設(shè)想的實現(xiàn)可與會展中心項目結(jié)合；可形成會展中心項目承擔(dān)大型會議，其部分高端客房接待可與告莊項目互動，共同組成大型會議的接待平臺。因此本酒店的會議設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)將適當(dāng)降低。走特色路線，以文化理念及設(shè)計水準(zhǔn)為核心，融合湄公河流域文化精髓，借鑒泰國、老撾等區(qū)域精品酒店的設(shè)計精髓，專注于細(xì)節(jié)，不走奢華投資路線。酒店組成上盡可能減少公建面積，通過與周邊寨子的互動，外置部分功能