項(xiàng)目業(yè)態(tài)特色定位說(shuō)明1127

項(xiàng)目業(yè)態(tài)特色定位說(shuō)明1.0前言大盛魁項(xiàng)目中規(guī)劃有演藝中心、步行街、酒吧街、購(gòu)物中心等,且具有歷史文化及旅游特色，故屬于旅游文化及含有現(xiàn)代商業(yè)元素的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。本方案將著重闡述BC區(qū)規(guī)劃、圪料街、F區(qū)演藝中心以及E區(qū)的酒吧夜店等區(qū)域和項(xiàng)目的特色進(jìn)行分析。2.0背景及依據(jù)2.1根據(jù)大盛魁招商在即的具體工作情況根據(jù)大盛魁商業(yè)街定位----即打造成為吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)全新模式的旅游文化商業(yè)街，根據(jù)具體業(yè)態(tài)及品類的劃分，按照《招商工作正推表》及時(shí)間結(jié)點(diǎn)已經(jīng)進(jìn)入招商期，根據(jù)招商工作的實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r我們?cè)诖笫⒖?xiàng)目總體商業(yè)定位的前提和基礎(chǔ)上，對(duì)我項(xiàng)目BC區(qū)及餐飲、配套和演藝等業(yè)態(tài)進(jìn)行了深入的研討及涉及到各區(qū)域的品牌落位工作階段。2.2前期定位和市場(chǎng)依據(jù)前期深化定位方案是我們商業(yè)招商及運(yùn)作綱領(lǐng)，故根據(jù)大盛魁項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，以及所處的商圈氛圍和《深化定位及財(cái)務(wù)分析報(bào)告》中確立的項(xiàng)目商業(yè)特色及商業(yè)定位，我們結(jié)合目前的旅游文化步行街業(yè)態(tài)特點(diǎn)，進(jìn)一步考察、參照國(guó)內(nèi)同行業(yè)的經(jīng)典案例進(jìn)行了深入和細(xì)致的品牌及功能的優(yōu)化工作。根據(jù)外埠（成都、西安、北京、昆明）商業(yè)街的考察，對(duì)國(guó)內(nèi)有知名度的商業(yè)街進(jìn)行了考察與調(diào)研，結(jié)合旅游商業(yè)街的特色，將大盛魁自身歷史文化條件，及城市與商業(yè)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，且印證出大盛魁必須做旅游文化商業(yè)街，根據(jù)外埠考察調(diào)研情況要做成：集歷史、文化、旅游、民族特色、“吃喝娛購(gòu)游”一站式的旅游文化綜合商業(yè)街。3.0各區(qū)域業(yè)態(tài)特色分述各區(qū)業(yè)態(tài)及品牌定位的理由和依據(jù)：一、BC區(qū)在項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)及功能組合方面，必須結(jié)合項(xiàng)目的自身定位及物業(yè)規(guī)劃的實(shí)際情況整體考慮。ADEF區(qū)是項(xiàng)目的主體商業(yè)風(fēng)格和商業(yè)特色的基礎(chǔ)和方向，只有這些標(biāo)志項(xiàng)目特色的業(yè)態(tài)形成了，項(xiàng)目自身才能形成可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力,進(jìn)而使BC區(qū)域的招商按計(jì)劃進(jìn)行和經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收益最大化,提供有力保障。因此，為了形成獨(dú)有特色，我們選擇在BC區(qū)引進(jìn)具有知名度的品牌工廠店如：阿迪達(dá)斯、耐克、百麗等。運(yùn)動(dòng)品牌及品牌女鞋的工廠店。運(yùn)動(dòng)品類及女鞋品類的品牌商品工廠店，品牌工廠店受到廣大消費(fèi)者給力追捧，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)其實(shí)已經(jīng)有非常多的國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌工廠店，比如像耐克阿迪百麗等等，這些品牌通常并不是只有過(guò)季或者往年款式。往往還有很多較新的款式系列。其另一優(yōu)勢(shì)是由于是源頭供應(yīng)商直接經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然折扣是任何品牌專營(yíng)店都做不到的！2折---5折！工廠店”概念源于西方國(guó)家，“工廠店”即是工廠直接開(kāi)設(shè)的店，工廠店的商品比商業(yè)街上同類商品價(jià)格便宜很多，主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品是剩余或積壓產(chǎn)品、過(guò)季產(chǎn)品等?！肮S店”作為新興的零售模式，它的經(jīng)營(yíng)將使品牌更加大眾化。這種經(jīng)營(yíng)模式恰恰滿足了這些消費(fèi)群體的需求。所謂“工廠店”，既不同于傳統(tǒng)的百貨超級(jí)商場(chǎng)，也不同于Outlet,而是集中了各種名牌商品，由商品制造廠家直接銷售。其特點(diǎn)有三：a、 由于減少中間商業(yè)環(huán)節(jié)，價(jià)格比普通市場(chǎng)價(jià)低至少50%;b、 銷售產(chǎn)品來(lái)自廠家?guī)齑妫軌虮ＷC產(chǎn)品質(zhì)量；c、 集中經(jīng)營(yíng)，種類繁多。d、 經(jīng)營(yíng)模式滿足了這些消費(fèi)群體的需求，故具有很強(qiáng)的聚客能力和吸引客流的效果。二、 各區(qū)域的業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性與前期招商和后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)系。本項(xiàng)目的商業(yè)定位是“旅游文化步行街，所以，我們的業(yè)態(tài)特色和業(yè)態(tài)機(jī)構(gòu)是以ADEF區(qū)為主的，這也是我們項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)定位和形成商業(yè)風(fēng)格的關(guān)鍵所在。三、 BC業(yè)態(tài)組合及品牌優(yōu)化與項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)收益的關(guān)系。本項(xiàng)目的功能配套是項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)未來(lái)預(yù)期的依托和保障，所以，在上述區(qū)域形成特色并實(shí)現(xiàn)良好招商的前提下，BC區(qū)域的招商以及租金收益必然會(huì)得到極大的提升，整體項(xiàng)目也一定會(huì)取得良好的經(jīng)營(yíng)效果。這是商業(yè)運(yùn)作規(guī)律考慮。四、 項(xiàng)目自身?xiàng)l件及商圈因素是定位優(yōu)化基本條件項(xiàng)目所處位置在大南街商圈，與麗江古城、成都錦里、寬窄巷子等項(xiàng)目的具體情況仍然存在有一定的區(qū)別，如和在定位準(zhǔn)確的前提下實(shí)現(xiàn)位的運(yùn)營(yíng)效果？這將是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。實(shí)際上隨著目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和各種零售業(yè)態(tài)的滋生，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的依靠項(xiàng)目自身具備的一些先天條件來(lái)實(shí)現(xiàn)了，更多的是依靠現(xiàn)代化的運(yùn)營(yíng)推廣策略和手段來(lái)實(shí)現(xiàn)，這一點(diǎn)已經(jīng)在很多項(xiàng)目有所體現(xiàn)，不論是百貨店、購(gòu)物中心、商業(yè)街越來(lái)越多的體現(xiàn)出側(cè)重于運(yùn)營(yíng)和服務(wù)、推廣和體現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)思路。這些方法和策略已經(jīng)被廣泛印證。五、招商實(shí)施策略。一些主力品牌的入駐必然帶動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)和輔助品牌的進(jìn)駐，從目前招商和后期運(yùn)營(yíng)方面，我們通過(guò)“抓大帶小，以點(diǎn)帶面”的招商策略實(shí)現(xiàn)招商的高效進(jìn)行。3.1以大盛魁BC區(qū)為重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃在前期項(xiàng)目商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，BC區(qū)是我們重點(diǎn)考慮的區(qū)域，同時(shí)餐飲\配套及演藝要結(jié)合國(guó)內(nèi)類似的成熟項(xiàng)目做出特色。因此，我們將根據(jù)對(duì)前期深化定位的分析，結(jié)合近期外埠考察的情況闡述本案中的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。在前期項(xiàng)目商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，按目前國(guó)內(nèi)的業(yè)態(tài)構(gòu)成發(fā)展趨勢(shì)，我們根據(jù)項(xiàng)目具有BC區(qū)的特點(diǎn)，可以將其打造成為一個(gè)商業(yè)街內(nèi)特色突出的購(gòu)物中心。BC區(qū)連接后結(jié)合華潤(rùn)萬(wàn)家業(yè)態(tài)，根據(jù)超市聚人氣的特點(diǎn)及消費(fèi)習(xí)慣，B區(qū)以運(yùn)動(dòng)休閑、戶外、戶外裝備為主要業(yè)態(tài)。C區(qū)以中高檔鞋品、皮具、配飾及內(nèi)蒙旅游特色產(chǎn)品、紀(jì)念品為主要業(yè)態(tài)，無(wú)論是游客或是中、高端消費(fèi)群體都能從中感受到不同的生活享受！BC區(qū)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)的品牌有：區(qū)域業(yè)態(tài)品牌目標(biāo)客群B運(yùn)動(dòng)、休閑、戶外裝備、服飾等耐克、阿迪達(dá)斯、匡威、生活無(wú)限，司凱樂(lè)等本地年輕時(shí)尚的消費(fèi)群體C少淑裝、鞋品、服裝配飾、民族服飾等百麗、她他、真美詩(shī)、阿依蓮、大嘴猴等本地年輕時(shí)尚、小資女性為主的客群根據(jù)目前國(guó)內(nèi)具有代表性的旅游文化步行街項(xiàng)目，多數(shù)同類項(xiàng)目中，均以步行街特色為主導(dǎo)，由于本項(xiàng)目具備B、C區(qū)這樣的建筑物業(yè)條件，因此，可以規(guī)劃為以零售業(yè)態(tài)為主的服裝、配飾、運(yùn)動(dòng)、戶外商品。3.2圪料街特色定位吃料街是大盛魁項(xiàng)目最具特色的商業(yè)元素，因此，我們?cè)诙ㄎ慌c招商乃至管理方面都力求達(dá)到項(xiàng)目深化定位的質(zhì)量和要求，同時(shí)，也將根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況盡可能的參照國(guó)內(nèi)同行業(yè)的經(jīng)典案例來(lái)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效果。吃料街商品特色定位為：民族特色商品、各地物產(chǎn)商品、旅游紀(jì)念品、游客服務(wù)、特色客棧相關(guān)業(yè)態(tài)，如旅游社、COSTA咖啡等。大盛魁特色客棧將打造為：以激情“偶遇”為推廣噱頭的內(nèi)蒙古特色酒吧文化項(xiàng)目，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)格將結(jié)合“茶葉之路”營(yíng)造一種古樸溫馨舒適的消費(fèi)氛圍和體驗(yàn)效果。特色客棧的定位將和旅行社聯(lián)動(dòng)，結(jié)合大盛魁博覽園實(shí)物及歷史背景，成為旅行社和大盛魁推廣的窗口。吃料街商業(yè)定位是按照國(guó)內(nèi)，我們考察過(guò)的具有代表性的成都錦里、寬窄巷子、北京南鑼鼓巷、云南麗江古城、束河古鎮(zhèn)等旅游文化步行街項(xiàng)目，同時(shí)，結(jié)合大盛魁整體項(xiàng)目定位要著力打造的一條極具民俗旅游特色商品的購(gòu)物街區(qū)。參照上述項(xiàng)目中可提煉的民俗商業(yè)元素，這將成為大盛魁項(xiàng)目極具標(biāo)志意義的一個(gè)商業(yè)亮點(diǎn)。3.3項(xiàng)目E區(qū)（酒吧、夜店）特色E區(qū)定位為特色酒吧夜店。該區(qū)域?qū)⒖己徒梃b北京后海、三里屯、成都寬窄巷子及云南麗江古城酒吧夜店特色項(xiàng)目，打造大盛魁具有鮮明夜生活消費(fèi)理念的文化與時(shí)尚。E區(qū)毗鄰城市主干道大東街，所處區(qū)域位置特殊，規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為吧街、夜店。以新生活為宗旨，全力打造都市娛樂(lè)新文化。大盛魁E區(qū)酒吧夜店定位是我們根據(jù)本項(xiàng)目深化定位，按照E區(qū)毗鄰城市主干道大東街，所處區(qū)域位置特殊，規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為吧街、夜店。項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合的經(jīng)營(yíng)需要打造的“夜色大盛魁”商業(yè)街文化娛樂(lè)的時(shí)尚消費(fèi)理念。3.4項(xiàng)目F區(qū)演藝中心特色定位F區(qū)作為項(xiàng)目歷史文化的中心地帶，打造內(nèi)蒙古歌舞最高端定位-----呼市首個(gè)五星級(jí)演藝中心，以高檔的演藝+餐飲經(jīng)營(yíng)模式，主要以音樂(lè)、舞蹈、以民族文化歷史與現(xiàn)代相結(jié)合的戲園“大觀園”為主題，融合草原文化及特色風(fēng)情演繹的大型文化傳播、或特色餐飲宴會(huì)場(chǎng)所，引領(lǐng)首府文化發(fā)展的新領(lǐng)域。結(jié)合大盛魁博覽園娛樂(lè)演藝酒吧街的時(shí)尚都市新生活的特點(diǎn)，與藝校及民間藝人、演員進(jìn)行定期不同風(fēng)格、不同區(qū)域的互換表演，使消費(fèi)者時(shí)常期待新穎的表演節(jié)目，營(yíng)造獨(dú)特全新的都市文化生活。4.0項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀小品風(fēng)格定位項(xiàng)目?jī)?nèi)部將結(jié)合目前國(guó)內(nèi)類似特色的旅游文化步行街，打造新穎獨(dú)特的景觀文化如：具有創(chuàng)新理念的三維塑像類；具有文化創(chuàng)意的草原激情“偶遇”特色酒吧；具有鮮明民俗特色的客棧、演藝業(yè)態(tài)；具有十足仿古效果又具備現(xiàn)代配置的“五星級(jí)衛(wèi)生間”等。旅游文化步行街業(yè)態(tài)的核心商業(yè)號(hào)召力在于”文化與商業(yè)的結(jié)合，服務(wù)與特色的創(chuàng)新“，因此，在我們借鑒眾多成熟案例經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，我們也根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際條件和特點(diǎn)，賦予大盛魁項(xiàng)目更多有益于前期招商和后