合富輝煌總部基地項(xiàng)目定位策劃報(bào)告

巨華·總部基地工程開(kāi)展建議合富輝煌房地產(chǎn)本報(bào)告主要目的本報(bào)告根據(jù)南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)和公寓市場(chǎng)的根本現(xiàn)狀分析，并以此以此導(dǎo)出本工程市場(chǎng)定位和開(kāi)展建議，為本工程辦公樓和其他商業(yè)部分可以勝利的銷(xiāo)售和運(yùn)作提供指點(diǎn)根據(jù)。hope168工程開(kāi)展建議演繹思緒市場(chǎng)分析工程分析工程定位產(chǎn)品配置建議產(chǎn)品分割建議hope168報(bào)告內(nèi)容市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)hope168寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析南昌市商業(yè)寫(xiě)字樓主要分布在八一廣場(chǎng)為中心的老城區(qū)和紅谷灘新區(qū)中心，構(gòu)成兩中心競(jìng)爭(zhēng)共存的局面。老城區(qū)以成熟的辦公、商業(yè)、居住擁有先天的競(jìng)爭(zhēng)力；紅谷灘新區(qū)寫(xiě)字樓那么以高起點(diǎn)、高規(guī)范設(shè)計(jì)以占領(lǐng)辦公高端市場(chǎng)基地如左圖表所示，目前南昌市的寫(xiě)字樓整體租金價(jià)錢(qián)程度較低，大多數(shù)寫(xiě)字樓的租金都在26—45元/㎡之間，且差別較大，租金價(jià)錢(qián)最高的是江信國(guó)際大廈，到達(dá)65元/㎡新舊兩中心共同開(kāi)展，物業(yè)租金較低hope168寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析價(jià)錢(qián)相近的中檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈中檔寫(xiě)字樓供應(yīng)猛烈低端工程租金普遍不高南昌市辦公寫(xiě)字樓價(jià)錢(qián)表高端辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量少寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)hope168寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析未來(lái)入市寫(xiě)字樓眾多，銷(xiāo)售壓力大名稱(chēng)面積入市時(shí)間中航國(guó)際廣場(chǎng)70000－－－博泰江濱29000－－－紅谷凱旋230002010年泰耐克金融大廈27450－－－西格馬商務(wù)廣場(chǎng)324668月中旬正榮創(chuàng)業(yè)國(guó)際2000007年4月總部基地其他項(xiàng)目10993009年左右聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)8000008年中天使商務(wù)廣場(chǎng)1000007年7月2007年入市的寫(xiě)字樓初步估算估計(jì)在15萬(wàn)方左右，到2021年和2021年入市的寫(xiě)字樓將翻一翻，都將達(dá)30萬(wàn)平方以上。因此對(duì)于目前南昌市寫(xiě)字樓市場(chǎng)出租率不高和市場(chǎng)需求不旺的情況下，本工程2021年入市將面臨宏大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。hope168寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析消費(fèi)群體以房產(chǎn)、IT相關(guān)行業(yè)為主導(dǎo)以上數(shù)據(jù)顯示，目前南昌寫(xiě)字樓中從事IT及電子行業(yè)客戶(hù)群占據(jù)第一位，第二位的是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介等以及其相關(guān)的建筑、裝潢等之類(lèi)的行業(yè)，商貿(mào)代理等占據(jù)第三把交椅。把一些特殊行業(yè)的列，環(huán)境維護(hù)、特種設(shè)備、日用品等等行業(yè)歸為一類(lèi)。hope168寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析辦公面積運(yùn)用集中在100－400平方在寫(xiě)字樓中，客戶(hù)辦公面積選擇集中在100－200平方米范圍內(nèi)，占據(jù)第一位；其次是客戶(hù)選擇的辦公面積在200－400平方米的范圍內(nèi)。辦公面積在100－200平方米范圍內(nèi)的公司大多是外鄉(xiāng)中等型公司以及外來(lái)公司的一些辦事機(jī)構(gòu)，而辦公面積在800平方米以上的大多數(shù)是外來(lái)大型企業(yè)公司。hope168寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析本工程所在區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀特點(diǎn)一、沒(méi)有曾經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)的商業(yè)寫(xiě)字樓，目前只需部分企業(yè)利用商務(wù)公寓等進(jìn)展辦公。二、在售寫(xiě)字樓少，目前在售寫(xiě)字樓只需正榮創(chuàng)業(yè)國(guó)際，區(qū)域內(nèi)辦公環(huán)境還是不完善；三、未來(lái)入市寫(xiě)字樓數(shù)量宏大，寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)壓力大，后期有聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、泰耐克國(guó)際金融大廈、中航國(guó)際廣場(chǎng)等特大體量寫(xiě)字樓入市。hope168報(bào)告內(nèi)容市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)hope168公寓市場(chǎng)分析鉑金特區(qū)恒茂湖濱東方巴黎天佑國(guó)際公寓本案豐和都會(huì)尚東大道洪城時(shí)代廣場(chǎng)恒茂國(guó)際華城博泰江濱威尼斯自在都江信國(guó)際金領(lǐng)域居住主題公園(凱旋銀座)金域名都區(qū)域紅谷灘新區(qū)中心區(qū)朝陽(yáng)洲其他數(shù)量7633公寓市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):南昌截至2007年底左右，市場(chǎng)上公寓總體供應(yīng)量將到達(dá)90.15萬(wàn)平方米，已售量大約54.15萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售情況一路飄紅，公寓市場(chǎng)投資潛力宏大，其中，估計(jì)在未來(lái)一年半中將推出量約為38萬(wàn)平方米，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)兩年內(nèi)，南昌市公寓市場(chǎng)依然將堅(jiān)持快開(kāi)展速度，投資空間將繼續(xù)擴(kuò)展。公寓市場(chǎng)供應(yīng)量分析南昌市從早期到目前現(xiàn)有公寓住宅20個(gè)，還有部分未推出工程，市場(chǎng)上比較有影響力的公寓有恒茂國(guó)際華城、博泰江濱、天佑國(guó)際、東方巴黎、鉑金特區(qū)等。未推出的主要公寓有鑫隆廣場(chǎng)三期、泰耐克國(guó)際金融大廈、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、維也納音樂(lè)花園、金域名都等樓盤(pán)的后期。市區(qū)與紅谷灘中心區(qū)為主力供應(yīng)區(qū)域hope168公寓市場(chǎng)分析公寓類(lèi)型操作模式目標(biāo)客戶(hù)租售價(jià)格代表項(xiàng)目普通公寓住宅形式白領(lǐng)知識(shí)青年4800元/平方米以上江信金領(lǐng)域尚東大道恒茂湖濱鉑金特區(qū)服務(wù)式公寓類(lèi)酒店式服務(wù)經(jīng)商及白領(lǐng)一族22-27元/平方米/月東方巴黎恒茂國(guó)際華城海航白金匯產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)分割、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)投資一族經(jīng)商一族11000元/平方米國(guó)恩賓館不同操作方式下的公寓hope168公寓市場(chǎng)分析公寓銷(xiāo)售旺盛，銷(xiāo)售周期短銷(xiāo)售周期123456789101112天使領(lǐng)寓(156套左右)江信金領(lǐng)域(256套〕)鹿璟名居(56套)鉑金特區(qū)(9６0套左右)尚東大道(412套)經(jīng)過(guò)上表可以發(fā)現(xiàn)無(wú)論是何種情勢(shì)和產(chǎn)品的公寓，期銷(xiāo)售速度都非常之快，最長(zhǎng)銷(xiāo)售周期不超越六個(gè)月，證明公寓市場(chǎng)市場(chǎng)吸納才干非常之強(qiáng)大；可以判別，公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力是不大的，那么本工程的未來(lái)主要處理的如何最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的問(wèn)題。銷(xiāo)售率60％銷(xiāo)售率90％銷(xiāo)售率91%2006年銷(xiāo)售率終了2006年推出11月銷(xiāo)售率95％hope168公寓市場(chǎng)分析紅谷灘部分公寓銷(xiāo)售情況海航.白金匯2棟高層，共384套面積47-51平米的小公寓，一期推出100套左右，均價(jià)6000元/平米，7月底推出樣板房，8月開(kāi)盤(pán)。鹿璟名居Q棟28層高層，共56套面積60-65平米的小公寓，現(xiàn)余5套在售，均價(jià)4700元/平米，樓層差價(jià)30元/平米。優(yōu)惠措施：一次性付款享用96折，按揭97折，另外每平米優(yōu)惠88元。江信國(guó)際金領(lǐng)域20號(hào)樓,共256套面積50-65平米的小公寓,已銷(xiāo)售120套左右,均價(jià)4800元/平米。西雅圖國(guó)際公館1、3號(hào)樓小面積公寓大約9，10月推出，大約80套左右。豐和都會(huì)8月推出面積為45－65平方公寓hope168公寓市場(chǎng)分析公寓客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)群體超高收入階層私營(yíng)企業(yè)老板50萬(wàn)以上高收階層10以上中高等階層泛公務(wù)員，企業(yè)技術(shù)、管理人員、個(gè)體業(yè)者8－10萬(wàn)之間公司基層管理人員，公司白領(lǐng)3－8萬(wàn)之間階層職業(yè)家庭資產(chǎn)/收入中等及以下購(gòu)買(mǎi)能夠★個(gè)體經(jīng)商人員，大型企業(yè)高層管理人員★★★★★★★★★★hope168公寓市場(chǎng)分析客戶(hù)以年輕白領(lǐng)和投資客為主低總價(jià)，高單價(jià)的價(jià)錢(qián)特征公寓市場(chǎng)供需兩旺，成為市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀公寓市場(chǎng)依然具有較好的開(kāi)展空間市場(chǎng)趨勢(shì)中低端公寓工程將面臨較猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)錢(qián)特征將延續(xù)，工程間價(jià)差不斷擴(kuò)展主力客戶(hù)群不會(huì)發(fā)生很大變化，高端客戶(hù)群將增多產(chǎn)品多以普通公寓為主，檔次普遍不高從現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)層面中脫穎而出，走市場(chǎng)的差別化，方能獲得公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)權(quán)，擺脫未來(lái)面臨猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)公寓市場(chǎng)小結(jié)hope168報(bào)告內(nèi)容工程分析hope168工程分析工程區(qū)位目前沒(méi)有很大優(yōu)勢(shì)本案紅谷灘中心區(qū)新建縣老城區(qū)昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)本工程所處位置為紅谷灘中心區(qū)與新建縣城之間，與市政府直線(xiàn)間隔1.2千米，到昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)最近間隔4.2千米，到高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)最近10.8千米，到八一廣場(chǎng)直線(xiàn)間隔5.7千米。雖然以昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和市政府間隔較近，但是由于到達(dá)昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的交通條件不便利，因此本工程區(qū)位上根本上無(wú)太多優(yōu)勢(shì)。hope168工程分析工程自然屬性普通工程臨近與通往新建紅谷五路和紅谷灘豐和大道平行的豐和二路，其中目前與紅谷五路有約1－2米高差，與新修豐和二路根本持平。工程地塊土壤為南方典型的紅壤，地塊前期為根本農(nóng)田，地面坡度小，較為平整。位于地塊南面還有較大水面，工程建立中可以進(jìn)展利用或者營(yíng)造。hope168工程分析工程周邊環(huán)境尚可名門(mén)世家商業(yè)用地總部基地本案紅谷五路名門(mén)世家豐和大道豐和二路紅谷灘政務(wù)與商務(wù)中心區(qū)商業(yè)用地有紅谷灘主干道紅谷五路和豐和二路靠于工程，與紅谷灘政務(wù)商務(wù)中心區(qū)臨近，屬于紅谷灘腹地。交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)度很高，就近于南昌紅谷灘政務(wù)和商務(wù)中心和腹地的優(yōu)勢(shì)，根底設(shè)備和配套都將得到逐漸的完善。hope168工程分析工程開(kāi)展前景較好本工程是南昌市政府規(guī)劃的紅谷灘新區(qū)總部基地地塊之一，屬于紅谷灘總部基地范疇，也是南昌市政府大力扶持總部基地六家公司之一的地塊，規(guī)劃和建立上一致接受南昌市政府規(guī)劃。即于處于紅谷灘中心區(qū)的地理位置優(yōu)勢(shì)和南昌市政府對(duì)于工程的政策支持、資金補(bǔ)助和總部基地六家公司共同打造。因此本工程市場(chǎng)開(kāi)展前景較好。政府政策支持紅谷中心區(qū)優(yōu)勢(shì)總部基地規(guī)模優(yōu)勢(shì)CBD中的CBDhope168報(bào)告內(nèi)容工程定位hope168工程定位工程定位原那么1、與政府總部基地打造思緒為原那么；2、定位結(jié)合市場(chǎng)要素，嚴(yán)密與市場(chǎng)相連；3、辦公樓部分與商業(yè)部分定位互為一體，能有機(jī)結(jié)合，表達(dá)整體性，減少對(duì)工程整體籠統(tǒng)的推行費(fèi)用；4、利于后期產(chǎn)品迅速銷(xiāo)售為原那么；5、盡量與開(kāi)發(fā)商行業(yè)背景相結(jié)合為原那么；hope168工程定位整體定位大環(huán)境引導(dǎo)要素本工程為南昌紅谷灘新區(qū)打造的總部基地工程之一，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和影響力。本工程為南昌CBD中的CBD大約念演繹hope168工程定位工程主題定位自然美學(xué)商務(wù)辦公廣場(chǎng)全新商務(wù)與辦公理念,引領(lǐng)進(jìn)入后辦公時(shí)代，從辦公室到酒店公寓都有美學(xué)藝術(shù)熏陶和自然植物的芬芳，從而領(lǐng)會(huì)任務(wù)的高興和享用生活的樂(lè)趣集商品展現(xiàn)場(chǎng)所和銷(xiāo)售場(chǎng)所為一體完善的酒店公寓效力體系和先進(jìn)的辦公環(huán)境設(shè)備生態(tài)商務(wù)與辦公，內(nèi)部采用環(huán)保性資料，最大化減少各類(lèi)污染對(duì)商務(wù)辦公人士的危害自然植物和美學(xué)藝術(shù)得利用，提出全新商務(wù)與辦公概念整體定位hope168工程定位工程功能定位打造一個(gè)集商務(wù)往來(lái)商務(wù)會(huì)議辦公娛樂(lè)產(chǎn)品展銷(xiāo)為一體的綜合性工程功能表現(xiàn)：1、優(yōu)越的辦公條件2、智能化會(huì)議系統(tǒng)3、奢華酒店公寓4、功能齊全的展現(xiàn)銷(xiāo)售系統(tǒng)5、完備的文娛設(shè)備整體定位hope168工程定位工程籠統(tǒng)定位江西商務(wù)辦公生態(tài)港詳細(xì)表現(xiàn)：1、江西第一家商務(wù)辦公港2、辦公、酒店公寓、底層商業(yè)、及商務(wù)會(huì)議共同構(gòu)成商務(wù)主題。3、位于紅谷灘政務(wù)和商務(wù)中心區(qū)域4、功能齊全的展現(xiàn)銷(xiāo)售系統(tǒng)，為產(chǎn)品展銷(xiāo)提供良好平臺(tái)5、全國(guó)首創(chuàng)生態(tài)與藝術(shù)結(jié)合型商務(wù)辦公中心整體定位hope168工程定位整體定位工程推行案名建議卡斯特商務(wù)廣場(chǎng)卡斯特是歐洲最大的葡萄酒貿(mào)易商稱(chēng)號(hào)和著名酒莊稱(chēng)號(hào)，其為葡萄酒莊園，有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和高藝術(shù)質(zhì)量的建筑，代表意思為高貴，含有藝術(shù)質(zhì)量，具有一定的知名度和影響力。商務(wù)闡明本工程根本形狀涵蓋商務(wù)往來(lái)、商務(wù)辦公、商務(wù)會(huì)議等等多重內(nèi)容，表達(dá)工程本質(zhì)意義。hope168工程定位整體定位工程推行案名建議以開(kāi)發(fā)商稱(chēng)號(hào)命名，有利于開(kāi)發(fā)商知名度的提高和品牌價(jià)值的提升。商務(wù)闡明本工程根本形狀涵蓋商務(wù)往來(lái)、商務(wù)辦公、商務(wù)會(huì)議等等多重內(nèi)容，表達(dá)工程本質(zhì)意義。港涵蓋內(nèi)容廣泛，闡明規(guī)模大配置齊全。巨華－江西商務(wù)港hope168工程定位江西建材商務(wù)中心工程推行案名建議整體定位以開(kāi)發(fā)商行業(yè)背景相關(guān)，易于了解。商務(wù)闡明本工程根本形狀涵蓋商務(wù)往來(lái)、商務(wù)辦公、商務(wù)會(huì)議等等多重內(nèi)容，表達(dá)工程本質(zhì)意義。中心，表達(dá)工程在建材行業(yè)的主體位置。hope168工程定位工程推行案名建議整體定位卡布基諾商務(wù)廣場(chǎng)派克商務(wù)廣場(chǎng)九鼎商務(wù)廣場(chǎng)hope168工程定位公寓定位公寓主題定位科技型自然美學(xué)酒店公寓將尖端科技運(yùn)用于公寓產(chǎn)品中，表達(dá)公寓的高端性室內(nèi)自然生態(tài)突出公寓人與自然調(diào)和共生經(jīng)典藝術(shù)長(zhǎng)廊表達(dá)公寓內(nèi)部整體的高雅視覺(jué)效果美學(xué)：是指能讓人感觀和心思上都進(jìn)入一種高雅放松的形狀，也指產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到建造終了都遵照人的心思于感觀要素，也是尊崇人性化的一種方式。hope168工程定位公寓定位公寓籠統(tǒng)定位商務(wù)休閑第一居所自然生態(tài)與人調(diào)和共生，滿(mǎn)足商務(wù)人士在一天任務(wù)終了后需求與自然親近接觸的劇烈愿望；美學(xué)藝術(shù)給予商務(wù)人士高雅的享用，即滿(mǎn)足商務(wù)人士心思需求，同時(shí)也是表達(dá)商務(wù)人士高雅的身份意味；為全國(guó)首個(gè)自然與美學(xué)概念酒店公寓。美學(xué)長(zhǎng)廊自然植物館凡高作品hope168工程定位寫(xiě)字樓定位走常規(guī)思緒擴(kuò)展運(yùn)用面辦公樓面向一切企業(yè)無(wú)差別化普通寫(xiě)字樓定位思緒一hope168工程定位突破常規(guī)道路做專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓辦公樓面向相關(guān)企業(yè)打造江西建材行業(yè)貿(mào)易中心定位思緒二寫(xiě)字樓定位hope168工程定位寫(xiě)字樓定位定位突出點(diǎn)與概念研展點(diǎn)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓普通寫(xiě)字樓江西建材商務(wù)中心與公寓產(chǎn)品一樣自然、美學(xué)主題突出科技或者其他主題方向一方向二普通高端寫(xiě)字樓籠統(tǒng)為突出點(diǎn)與概念研展點(diǎn)卡斯特商務(wù)廣場(chǎng)hope168工程定位工程定位思緒斷定專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓無(wú)差異化普通寫(xiě)字樓直面競(jìng)爭(zhēng)壓力少多面向企業(yè)范圍少多優(yōu)勢(shì)利用本身行業(yè)優(yōu)勢(shì)，獲得大的突破，能更好的集聚同行業(yè)企業(yè)面向的客戶(hù)面更廣，但很難找到突破點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大小在對(duì)于本工程做無(wú)差別化普通寫(xiě)字樓和專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的斷定上，風(fēng)險(xiǎn)上判別專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓更大，但是更容易異軍突起，占領(lǐng)市場(chǎng)。無(wú)差別化普通寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)小，但是很難得到突破?！灿懻摴こ獭硨?xiě)字樓定位hope168工程定位裙樓定位主題定位集商務(wù)會(huì)議、商務(wù)文娛、商務(wù)展現(xiàn)銷(xiāo)售為一體綜合性商務(wù)廣場(chǎng)大小商務(wù)多功能會(huì)議室多種類(lèi)型的文娛生活館先進(jìn)的展現(xiàn)及銷(xiāo)售系統(tǒng)hope168工程定位裙樓定位主要業(yè)態(tài)分布建議一層：名品展銷(xiāo)館獨(dú)立劃分，配合展現(xiàn)指引系統(tǒng)，成為展現(xiàn)及銷(xiāo)售籠統(tǒng)店二層：文娛生活館咖啡廳、餐飲店、運(yùn)動(dòng)館、等三層：小型多功能商務(wù)會(huì)議室HI吧、KTV、可多用途利用，會(huì)議室不利用時(shí)可以改成影院運(yùn)營(yíng)；

hope168報(bào)告內(nèi)容產(chǎn)品配置建議hope168產(chǎn)品建議物業(yè)類(lèi)型分布酒店公寓寫(xiě)字樓多功能會(huì)議區(qū)文娛休閑館名品展售館江西商務(wù)辦公港hope168產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議利用公共空間建立美學(xué)藝術(shù)長(zhǎng)廊復(fù)制世界名畫(huà)對(duì)美學(xué)藝術(shù)長(zhǎng)廊進(jìn)展裝飾，添加雕塑元素，突出高雅精神分為。hope168產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議打造植物館和植物生態(tài)氧吧每層走廊和公共部位擺設(shè)不同風(fēng)格和類(lèi)型的盆景，表達(dá)種類(lèi)和生態(tài)多樣性。hope168產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議硬件設(shè)備