福州某項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案

1、江南名城年度物業(yè)服務(wù)管理方案CCPM/MCWY2007江南名城管理處日期：2007年11月10日名城物業(yè)管理股份江南名城管理處目錄1.0項(xiàng)目基本情況2.0管理處愿景、使命和主要績效目標(biāo)3.0項(xiàng)目分析4.0管理處的人力資源配置5.0物業(yè)管理日常運(yùn)作客戶服務(wù)客戶服務(wù)承諾2007年關(guān)鍵客戶清單（每年更新）業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作管理處公共關(guān)系的建立入住與裝修管理二次裝修管理方案安全管理護(hù)衛(wèi)崗位設(shè)置平面圖江南名城護(hù)衛(wèi)崗位布置方案江南名城巡邏方案布防圖治安情況2007年應(yīng)急預(yù)案2007年主要危險(xiǎn)源管理方案4停車場(chǎng)管理現(xiàn)有交通狀況分析改進(jìn)交通狀況的設(shè)想非機(jī)動(dòng)車和臨時(shí)貨車（搬家車輛）管理方案消防管理消防演習(xí)方

2、案存在隱患分析與整改設(shè)想保潔服務(wù)保潔員責(zé)任區(qū)域分工與排班表保潔計(jì)劃保潔工作應(yīng)急方案2007年度環(huán)境管理方案園藝養(yǎng)護(hù)5.7.1小區(qū)綠化平面圖5.7.2主要苗木清單與養(yǎng)護(hù)要點(diǎn)5.7.3園林保養(yǎng)計(jì)劃共用設(shè)施設(shè)備管理2007年度房屋本體2007年度機(jī)電設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃與公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃2007年設(shè)備設(shè)施大中修（更新改造）計(jì)劃2007年電梯大中修計(jì)劃2007公共能耗使用計(jì)劃2006年設(shè)備設(shè)施狀況評(píng)估社區(qū)文化社區(qū)文化活動(dòng)業(yè)主需求：2008年社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃節(jié)假日小區(qū)美化裝飾布置方案5.10標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的管理6.0財(cái)務(wù)管理7.0供應(yīng)商管理1.0項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱江南名城倉山區(qū)金山大道518號(hào)乘

3、坐13路3972273978953942606公交車可到達(dá)小區(qū)占地面積（M2）13609.12容積率2.1綠化率30%總建筑面積（M2）114954.75收費(fèi)面積114954.75m2竣工時(shí)間2005年12月4日入住時(shí)間2005年12月25日發(fā)展商簡(jiǎn)介名城地產(chǎn)（）是由、印尼、新加坡等財(cái)團(tuán)共同出資經(jīng)省外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)于2001年成立并擁有房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的外商獨(dú)資企業(yè)，主要從事全國圍的綜合房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)涉足化工、酒店等行業(yè)?，F(xiàn)已成立了“東福實(shí)業(yè)發(fā)展”、“東星房地產(chǎn)開發(fā)”、“名城地產(chǎn)（）”、“名城地產(chǎn)（）”、和“名城化工（）”、“名城物業(yè)管理”、“名城酒店管理”、“新都電子”、“三力電子（）”等多

4、家獨(dú)資企業(yè)。名城地產(chǎn)奉行“誠信經(jīng)營、品牌經(jīng)營”的戰(zhàn)略，秉持“以人為本、讓生活更加精彩”的開發(fā)理念，遵循“質(zhì)量第一、信譽(yù)至上”的經(jīng)營原則，陸續(xù)開發(fā)了“大名城”、“時(shí)代名城”、“江南名城”、“利偉商廈”等多個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)面積已超過100萬平方米。2004年名城地產(chǎn)在東江濱推出總占地面積1400畝，規(guī)劃建筑面積近150萬平方米的“名城港灣”超大型項(xiàng)目和國際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的“名城假日酒店”，此外，名城地產(chǎn)還將陸續(xù)在、等省市投資30億元人民幣，在全國圍發(fā)展“名城地產(chǎn)”連鎖公司，以每年不低于100萬平方米的開發(fā)量、不低于35億兀人民幣的銷售額打造一個(gè)中國房地產(chǎn)的航空母艦。開發(fā)商名城地產(chǎn)（）股份承建商中國建筑第七

5、工程局三公司建筑設(shè)計(jì)中國建筑東北物業(yè)管理名城物業(yè)管理優(yōu)美景觀東臨最大的綠化帶南江濱公園（步行15分鐘）文化設(shè)施實(shí)驗(yàn)幼兒園住宅回1積（M2）10753.6多層（13）棟（58577.39）M，小高層（5）棟（48953.21）Mr高層（0）棟（0）M公建（幼兒園、小學(xué)）：2000M2其他：M2戶數(shù)748套優(yōu)美景觀商業(yè)面積（7497.17）M2（一）層，共（13）棟會(huì)所（M2）300電梯十八部停車場(chǎng)停車位共（215）個(gè)；其中地下停車位共（159）個(gè)，地上停車位（56）個(gè)，租（0）個(gè)，售（9）個(gè)停車場(chǎng)出口共（1）個(gè)，入口共（1）個(gè)；小區(qū)出入口（1）個(gè)摩托車（）輛，電瓶車（）輛住宅748商鋪188商住

6、比例25%常住人口338暫住人口180租貸比例13%垃圾站1個(gè)化糞池4個(gè)水池（箱）1個(gè)（消防水箱）燃?xì)馐姓細(xì)?；口專用燃?xì)庹荆豢谄渌喊踩季庸艿酪夯瘹馔恋厥褂媚晗拮≌?0年（2003年6月10日一2073年6月9日）店面40年（2003年6月10日一2043年6月9日）預(yù)售許可證號(hào)（2004）榕房許字1909號(hào)宗地號(hào)榕國用（2003）第000243000124號(hào)土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)深地合字（1997）2039號(hào)當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水費(fèi)住宅用水：2.05元/噸商業(yè)用水：2.5元/噸電費(fèi)住宅用電：0.4463元/度商業(yè)用電：0.8708元/度管理費(fèi)多層：0.68元/M2/月小高層：1.08元/M2/月高

7、層：元/M2/月商業(yè)：1.65元/M2/月管理費(fèi)收繳率：約85%出售停車位管理費(fèi)：70元/月出租停車位管理費(fèi)：70元/月經(jīng)營資源清單1、地下車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，場(chǎng)地出租費(fèi)歸地產(chǎn)所有，管理費(fèi)歸物業(yè)公司所有，地卜車庫向積7577.09itf車位215。2、商業(yè)店面188間建筑面積7371.53itf均已出售。3、小區(qū)外移動(dòng)信號(hào)履蓋站空置房情況共計(jì)83戶未交房，其中小高層35戶，多層50戶，地下車位150項(xiàng)目榮譽(yù)獲：名城物業(yè)2006年度團(tuán)隊(duì)合作獎(jiǎng)名城物業(yè)五一登山，乒乓球團(tuán)體賽冠軍名城物業(yè)2007年“群星爭(zhēng)霸”藍(lán)球文化節(jié)男子三人籃球?qū)官惖谌ㄒ妶D片）主要設(shè)備設(shè)施情況江南名城主要公共用設(shè)施設(shè)備包括

8、電梯、柴油發(fā)電機(jī)組、配電設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備、水泵、通風(fēng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)、可視監(jiān)控系統(tǒng)等。主要設(shè)備清單廳P設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格出廠編號(hào)安裝位置1MC-13-A-1.1-(I)變頻水泵LEC-2HS-1.509141-11號(hào)樓2MC-13-A-1.2-(I)變頻水泵LEC-2HS-1.509141-38號(hào)樓3MC-13-A-1.3-(I)變頻水泵LEC-2HS-309141-43號(hào)樓4MC-13-A-1.4(I)變頻水泵LEC-2HS-309141-29號(hào)樓5MC-13-A-1.5(I)變頻水泵LEC-2HS-309141-512號(hào)樓6MC-13-A-1.6(I)變頻水泵LEC-2HS-3091

9、41-613號(hào)樓7MC-13-A-1.7(I)變頻水泵LEC-2HS-309141-718號(hào)樓8MC-13-A-1.8(I)變頻水泵LEC-2HS-1.509141-811號(hào)樓9MC-13-A-1.9(I)變頻水泵LEC-2HS-1.509141-915號(hào)樓10MC-13-C-3.1-(I)乘客電梯CT-JXF050715893號(hào)樓1梯11MC-13-C-3.2-(I)乘客電梯CT-JXF050715913號(hào)樓2梯12MC-13-C-3.3-(I)乘客電梯CT-JXF050715903號(hào)樓3梯13MC-13-C-9.1-(I)乘客電梯CT-JXF050715929號(hào)樓1梯14MC-13-C-9

10、.2-(I)乘客電梯CT-JXF050715939號(hào)樓2梯15MC-13-C-9.3-(I)乘客電梯CT-JXF050715949號(hào)3梯16MC-13-C-9.4-(I)乘客電梯CT-JXF050715959號(hào)樓4梯17MC-13-C-12.1-(I)乘客電梯CT-JXF0507159612號(hào)樓1梯18MC-13-C-12.2-(I)乘客電梯CT-JXF0507159712號(hào)樓2梯19MC-13-C-12.3-(I)乘客電梯CT-JXF0507159812號(hào)樓3梯20MC-13-C-12.4-(I)乘客電梯CT-JXF0507159912號(hào)樓4梯21MC-13-C-13.1-(I)乘客電梯CT

11、-JXF0507160013號(hào)樓1梯22MC-13-C-13.2-(I)乘客電梯CT-JXF0507160113號(hào)樓2梯23MC-13-C-13.3-(I)乘客電梯CT-JXF0507160213號(hào)樓3梯24MC-13-C-13.4-(I)乘客電梯CT-JXF0507160313號(hào)樓4梯25MC-13-C-18.1-(I)乘客電梯CT-JXF0507160418號(hào)樓1梯26MC-13-C-18.2-(I)乘客電梯CT-JXF0507160518號(hào)樓2梯27MC-13-C-18.3-(I)乘客電梯CT-JXF0507160618號(hào)樓3梯28MC-A-13-H-5(II)-電子巡更系統(tǒng)DS1990

12、A消安控中心29MC-13-G-1(II)-火災(zāi)報(bào)警控制器QT-GST5000消安控中心30MC-13-D-1柴油發(fā)電機(jī)G128ZLD2C0507172地下室31MC-13-H-1-(H)1.118.3(54)部門禁安防系統(tǒng)GST-DJ6106各梯位門口32MC-13-A-3(I)噴淋泵200L-4813地下室33MC-13-A-2消防泵160L-4813地下室34MC-13-I-2-1.1(I)低壓柜-G02-02030511045地下室35MC-13-I-2-1.2(I)低壓柜-G02-02030511046地下室36MC-13-I-2-1.3(I)低壓柜-G02-02030511047地

13、下室37MC-13-I-2-1.4(I)低壓柜G02-02030511048地下室38MC-13-I-2-1.5(I)低壓柜G02-02030511049地下室39MC-13-I-2-1.6(I)低壓柜G02-02030511041地下室40MC-13-I-2-1.7(I)低壓柜G02-02030511042地下室41MC-13-I-2-1.8(I)低壓柜G02-02030511043地下室42MC-13-I-2-1.9(I)低壓柜G02-02030511044地下室43MC-13-I-2-1.10(I)低壓柜6602-39A030511050地下室44MC-13-I-2-1.11(I)低壓柜

14、6602-39A030511051地下室45MC-13-I-2-1.12(I)低壓柜6602-39A030511052地下室46MC-13-B-1-1.1(II)正壓風(fēng)機(jī)HTFC(DT)A5915地下室47MC-13-B-1-1.1(II)正壓風(fēng)機(jī)HTFC(DT)A5914地下室48MC-13-B-1-1.1(II)正壓風(fēng)機(jī)HTFC(DT)A5913地下室49MC-13-B-2-1.1(II)排煙風(fēng)機(jī)HTFC(DT)A5912地下室50MC-13-B-2-1.1(II)排煙風(fēng)機(jī)HTFC(DT)A5911地下室1.3物業(yè)管理用房清單在舁廳P房屋類型位置回積（m2）原設(shè)計(jì)用途租金備注1客戶服務(wù)中心

15、13#座底層77.81衛(wèi)生服務(wù)站無2管理處工程部辦公室13#座底層58.45管理中心無3消防控制室13座底層57.37消防控制室無4居委會(huì)13座底層135居委會(huì)無5活動(dòng)中心13座底層308.65活動(dòng)中心無6公廁3#西側(cè)74.99公廁無7食堂8#西廁1808.04幼兒園無8員工宿舍13#座底層132居委會(huì)無9門崗、9#、10#樓進(jìn)出口610倉庫13#樓2個(gè)、12#樓1個(gè)90合計(jì)2748.311.4項(xiàng)目房屋本體、設(shè)備設(shè)施遺留問題由于原設(shè)計(jì)原因，小區(qū)架空層除物業(yè)和配套用房外，就是店面，使小區(qū)無非機(jī)動(dòng)車車位，成車輛管理難點(diǎn)；小區(qū)原配套設(shè)施在小區(qū)5#樓設(shè)計(jì)休閑亭，地基已制作完成，但整體未完成；小區(qū)消防管

16、網(wǎng)漏水（已聯(lián)系單形式報(bào)請(qǐng)地產(chǎn)公司2次，施工方來我處查漏水點(diǎn)3次，均無結(jié)果，至今無常使用）；6#樓2梯天井，9齦3,4梯存在雨天積雨水較多；3#、12#、13齦多層休息平臺(tái)均存在雨天雨水飄進(jìn)樓道，有流進(jìn)電梯的危險(xiǎn)；2.0管理處愿景、使命和主要績效目標(biāo)：管理處愿景：為業(yè)主提供更標(biāo)準(zhǔn)、更專業(yè)、更貼心、更完善的服務(wù)管理處使命：真誠服務(wù)每一天2.32008年度主要績效目標(biāo)：指標(biāo)名稱費(fèi)用收繳率預(yù)算執(zhí)行率管理責(zé)任事故顧客滿怠度職員滿意度指標(biāo)值85%90%0起80853.0項(xiàng)目分析3.1客戶群體分析項(xiàng)目客戶需求分析表需要分析的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析容（目的）需要的服務(wù)特質(zhì)（關(guān)鍵成功因素）擬采取的對(duì)策或措施客戶群體特征分

17、析業(yè)主年齡段區(qū)間學(xué)齡前兒童（7歲以下）79人、學(xué)生（718歲）131人、18歲30歲238人、3050歲338人、50歲以上361人。小區(qū)中老年居多占到區(qū)總?cè)藬?shù)61%個(gè)性服務(wù)的設(shè)計(jì)（例如夕陽紅學(xué)校、四點(diǎn)半學(xué)校、幼兒托管等）業(yè)主溝逋方式的確定、社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、興趣團(tuán)隊(duì)的組建業(yè)主籍貫分布小區(qū)業(yè)主以與五區(qū)八縣為主，共中平潭的有115戶。業(yè)主職業(yè)分布公務(wù)員：16人；經(jīng)商83人；企業(yè)職員100人；在家的80人；其余為青少年和老人。業(yè)主興趣愛好乒乓球、登山首次/二次/多次置業(yè)比例房屋用途（自用/投資）二次置業(yè)的有36套其中有200戶為投資型費(fèi)用收繳方式、房屋中介服務(wù)家庭人口數(shù)比例每戶3人左右車輛擁啟量

18、目前小區(qū)共有汽車72部，臨時(shí)車位為56個(gè)，地卜車位售出9個(gè)，全未啟用停布位分配方案、停車場(chǎng)管理租戶比例3%租戶搬出入管理、租賃用途的控制特殊客戶群體12#301業(yè)主有精神病史，休息在家，由于沒有錢，沒有方法上精神病院，暫時(shí)也交不起物業(yè)費(fèi)。（已有半年）對(duì)特殊客戶，物業(yè)經(jīng)常溝通，了解家中的情況，在業(yè)主發(fā)病期物業(yè)曾派護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行幫助。寵物飼養(yǎng)/家電5#106養(yǎng)了3只，其中有一只藏豪；15#404養(yǎng)1只；12#201養(yǎng)2只；7#102養(yǎng)2只。管理費(fèi)敏感性根據(jù)居住群體與房屋購價(jià)制定相應(yīng)服務(wù)方案，提供匹配的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目管理特征分析物業(yè)類型與建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格悠閑、寧靜的空間品質(zhì)，現(xiàn)代、雅致、靜默的建筑形式，力圖

19、表達(dá)現(xiàn)代新都市居住環(huán)境獨(dú)有的簡(jiǎn)約和時(shí)尚。二次裝修管理方案項(xiàng)目/周邊配套設(shè)施完善情況小區(qū)設(shè)有二級(jí)茶業(yè)市場(chǎng)；。2周邊有金山公園、烏龍江濕地公園、南江濱公園；。3市二醫(yī)院金山門診；O金山文體中心（榕城廣場(chǎng)，含足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)跑道）；好日子生鮮超市；06三中金山校區(qū)、金山小學(xué)、教育附三中、融信小學(xué)（建設(shè)中）；金山展覽城（每年承辦大型展銷會(huì)）。生活家政服務(wù)安裝、維修服務(wù)商務(wù)服務(wù)地理位置與交通狀況位于金山大道（中段）518號(hào)，位居金山主干道開發(fā)商銷售承諾兌現(xiàn)O承諾物業(yè)費(fèi)為0.8元/平方，無法兌現(xiàn)；承諾小區(qū)5#前的休閑亭，至今沒有完成。當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情周邊自然景觀豐富，南有金山公園，西有烏龍江，東有南江濱公

20、園。靠近大學(xué)城，使這一帶聚柒了大量的大學(xué)教師等高素質(zhì)人群，人文氣息濃厚。商業(yè)住宅比例25%工程遺留問題詳見附見1項(xiàng)目的封閉情況實(shí)行全封閉管理客戶需求分析客戶群體根據(jù)江南名城住戶結(jié)構(gòu)性劃分情況，江南名城客戶群體主要為：1、炒房的比較多；2、普通職員居多；3、家庭主婦居多保安形象：a.工作儀表、服務(wù)禮儀b.主動(dòng)服務(wù)意識(shí)c.護(hù)衛(wèi)班長應(yīng)在小區(qū)出入口等關(guān)鍵部位當(dāng)值d.注意車輛疏導(dǎo)結(jié)合2006年業(yè)主意見調(diào)查問結(jié)果分析，業(yè)主需求或表示對(duì)當(dāng)前服務(wù)最為不滿為以下幾項(xiàng)：認(rèn)為電梯樓的1.08元收費(fèi)消殺服務(wù)水平需要進(jìn)一步提高；希望增加小區(qū)老人、小孩的活動(dòng)設(shè)施；項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)分析容摘要重點(diǎn)難點(diǎn)分析共用設(shè)施設(shè)備存在

21、的主要，程遺留問題由于原設(shè)計(jì)原因，小區(qū)架空層除物業(yè)和配套用房外，就是店面，使小區(qū)無機(jī)動(dòng)停車位，造成車輛管理難點(diǎn)；小區(qū)原配套設(shè)施在小區(qū)5#樓設(shè)計(jì)休閑亭，地基已制作完成，但整體未完成；小區(qū)消防管網(wǎng)漏水(已聯(lián)系單形式報(bào)請(qǐng)地產(chǎn)公司2次，施工方來我處查漏水點(diǎn)3次，均無結(jié)果，至今無常使用)；(46#樓2梯9#1-3梯等多個(gè)梯位均存在雨天積雨水較多；3#、12#、13#樓多層休息平臺(tái)均存在雨天雨水飄進(jìn)樓道，有流進(jìn)電梯的危險(xiǎn)。物業(yè)權(quán)屬糾紛首先要根據(jù)政府批準(zhǔn)項(xiàng)目，規(guī)劃總平圖進(jìn)行正確解釋來闡述物業(yè)隸屬關(guān)系；群體性投訴首先進(jìn)行分類，然后屬物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)虛心聽取，與時(shí)糾正；,物業(yè)服務(wù)圍已外投訴，認(rèn)真聽取，進(jìn)行解釋，耐心

22、宣導(dǎo)、引導(dǎo)與其按法律程序向后關(guān)部門反應(yīng)；過激維權(quán)首先掌握維權(quán)事項(xiàng)與動(dòng)機(jī)，虛心聽取，耐心解釋，根據(jù)維權(quán)事項(xiàng)聯(lián)系街居政府相關(guān)部門予以協(xié)調(diào)解決，物業(yè)做好配合工作；重大法律訴訟立即報(bào)請(qǐng)公司法律部門與律師，按法律程序進(jìn)行辦理；開發(fā)商在開發(fā)管理上存在的問題、問題的歷史情況做詳細(xì)的分析部分業(yè)主堅(jiān)持買樓時(shí)開發(fā)商承諾的0.8兀/平米，/、愿承受現(xiàn)在實(shí)行的價(jià)格；小高層曾物委訂價(jià)1.19元業(yè)處進(jìn)行收取，但無法收取又作了下調(diào)為現(xiàn)在的1.08元。費(fèi)用的多次變動(dòng)，產(chǎn)生了業(yè)主對(duì)物業(yè)的不信任感。項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素；做好前期介入管理工作；按照物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，把好物業(yè)各項(xiàng)交接；針對(duì)項(xiàng)目情況已人為本，科學(xué)合理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行人力資源計(jì)劃

23、分配;嚴(yán)格按照公司管理體系進(jìn)行管理；(5融洽物業(yè)與業(yè)主關(guān)系，提供良好的物業(yè)服務(wù)；管理處的人力資源配置管理處組織架構(gòu)圖項(xiàng)目經(jīng)理（1名）客戶服務(wù)中心主管（1名）務(wù)（1名）（1名）保安隊(duì)長（1名）物管 助理（3名）1班班長（1名）2班班長（1名）3班班長（1名）程員名隊(duì)員（7名）隊(duì)員（6名）隊(duì)員（7名）4.2人力資源編制計(jì)劃職位崗位職責(zé)編制（人）總編制（人）經(jīng)理主持管理全向工作11收款員負(fù)責(zé)做好收費(fèi)與報(bào)表工作11廚師全面負(fù)責(zé)員工的伙食烹飪調(diào)節(jié)保證伙食衛(wèi)生可口11勤雜工協(xié)助廚師做好食堂各項(xiàng)，作11客戶主管全面負(fù)責(zé)客戶中心的全面管理工作11護(hù)衛(wèi)主管全面負(fù)責(zé)保安部的管理監(jiān)督協(xié)調(diào)等工作11工程主管負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)

24、目公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和管理11客戶助理客戶中心各項(xiàng)業(yè)務(wù)的受理33負(fù)責(zé)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的日44常巡查護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)物業(yè)公共秩序的維護(hù)23234.3管理職員主要職責(zé)分工職位主要職責(zé)預(yù)期績效月度年度實(shí)際績效玲經(jīng)理全面負(fù)責(zé)完成2007年全部目標(biāo)梁文大工程主管公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和，保持運(yùn)行正常設(shè)備設(shè)施運(yùn)行事故0次,裝修違章糾正與時(shí)率100%物料采購費(fèi)用控制在預(yù)算華護(hù)衛(wèi)主管安全防、交通秩序維護(hù)、消防安全，盜竊發(fā)案率為0,交通秩序投訴每月不超過兩次。周燕客戶主管客戶中心投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)收費(fèi)，檔案、合同整理社區(qū)文化活動(dòng)不少于4次紀(jì)曉榕收款員管理處現(xiàn)金、發(fā)票、收據(jù)、賬薄進(jìn)行管理，物

25、料的出入庫管理按公司要求做好極致軟件的使用、與完成各類報(bào)表玉萍客戶助理客戶中心投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)收費(fèi)，檔案、住戶信息更新與時(shí)率100%年收費(fèi)率在85%官幼悌客戶助理客戶中心投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)收費(fèi)，檔案住戶信息更新與時(shí)率100%年收費(fèi)率在85%倪清云客戶助理客戶中心投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)收費(fèi)，檔案住戶信息更新與時(shí)率100%年收費(fèi)率在85%4.4管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)時(shí)間授課人培訓(xùn)容參加人員備注12007.1.8玲物業(yè)收費(fèi)大家談參加例會(huì)人員22007.1.15玲對(duì)癥下藥“醫(yī)治”收費(fèi)難參加例會(huì)人員32007.1.22玲首層業(yè)主該交電梯費(fèi)嗎？參加例會(huì)人

26、員42007.1.29玲業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)屢遭敗述之反思參加例會(huì)人員52007.2.5玲服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費(fèi)全體樓管員62007.2.12玲電梯應(yīng)急指南全體維修班人員72007.2.26玲西平組織緊急集合培訓(xùn)各班長、護(hù)衛(wèi)員82007.2.28玲黃力剛組織單個(gè)護(hù)衛(wèi)員動(dòng)作之具備和禮儀全體維修班人員92007.3.5玲培訓(xùn)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)難的11招。全體樓管員102007.3.12玲培訓(xùn)2007年2月份發(fā)布的物業(yè)管理處職位說明書資料。全體樓管員112007.3.19玲學(xué)習(xí)“顧客滿意”的理念在物業(yè)管理中的重要性。全體樓管員122007.3.26玲培訓(xùn)2007年2月份發(fā)布的物業(yè)管理處職位說明書資料。全體樓管員

27、132007.3.23玲西平組織全隊(duì)培訓(xùn)滅火器使用方法。各班長、護(hù)衛(wèi)員142007.3.12玲梁文大培訓(xùn)發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程與倒閘操作。各工程部維修人員152007.4.2玲培訓(xùn)2007年2月分發(fā)布的物業(yè)管理處職位說明書、ISO9000基礎(chǔ)知識(shí)、質(zhì)量管理原則應(yīng)用、質(zhì)量體系-要求標(biāo)題客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口162007.4.9玲1、2007年度職能部門月度績效評(píng)估管理方法2、成立績效評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)小客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口組的決定3、各部門需提交各類表單、報(bào)告單172007.4.16玲培訓(xùn)名城物業(yè)體系文件“客戶服務(wù)管理”作業(yè)指導(dǎo)書中的客戶投訴受理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口182007.4.23玲培訓(xùn)名城物業(yè)體

28、系文件“客戶服務(wù)管理”作業(yè)指導(dǎo)書咨詢、建議受理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口192007.4.30玲培訓(xùn)名城物業(yè)體系文件“客戶服務(wù)管理”作業(yè)指導(dǎo)書其它事務(wù)受理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口202007.4.6玲華作業(yè)指導(dǎo)書容，大堂崗服務(wù)護(hù)衛(wèi)員212007.4.20玲華按作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行車場(chǎng)崗服務(wù)、護(hù)衛(wèi)員服飾配置培訓(xùn)各班長、護(hù)衛(wèi)員222007.4.24玲華組織全體護(hù)衛(wèi)員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交接班培訓(xùn)各班長、護(hù)衛(wèi)員232007.4.27華按作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行消防安全管理培訓(xùn)各班長、護(hù)衛(wèi)員242007.4.16玲梁文大培訓(xùn)各種設(shè)設(shè)備新表單的使用。各工程部維修人員252007.5.8玲學(xué)習(xí)作業(yè)指導(dǎo)書客戶助理禮儀標(biāo)準(zhǔn)客戶口、工程口、護(hù)

29、衛(wèi)口262007.5.14玲學(xué)習(xí)作業(yè)指導(dǎo)書接聽禮儀標(biāo)準(zhǔn)客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口272007.5.21玲學(xué)習(xí)作業(yè)指導(dǎo)書客服中心環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口282007.5.28玲學(xué)習(xí)作業(yè)指導(dǎo)書報(bào)修受理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口292007.5.11玲華按作業(yè)指導(dǎo)書護(hù)衛(wèi)器材配置務(wù)管理各班長、護(hù)衛(wèi)員302007.5.18玲華按作業(yè)指導(dǎo)書緊急集合小區(qū)布防各班長、護(hù)衛(wèi)員312007.5.25玲華按作業(yè)指導(dǎo)書常見公共秩序處理突發(fā)事件處理各班長、護(hù)衛(wèi)員322007.5.29華隊(duì)列訓(xùn)練、護(hù)衛(wèi)員禮儀標(biāo)準(zhǔn)各班長、護(hù)衛(wèi)員332007.5.9玲梁文大培訓(xùn)加強(qiáng)勞動(dòng)紀(jì)律全體工程人員342007.5.21玲梁文大培訓(xùn)物業(yè)管理體

30、系文件全體工程人員352007.6.4玲學(xué)習(xí)江南名城管理處答客問1-20條客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口362007.6.11玲學(xué)習(xí)江南名城管理處答客問21-40條客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口372007.6.18玲案例分析止確處理業(yè)主在小區(qū)意外受傷客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口382007.6.25玲案例分析業(yè)主損壞共公設(shè)施拒絕賠償怎么辦客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口392007.7.2玲學(xué)習(xí)江南名城管理處答客問4155條客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口402007.7.9玲學(xué)習(xí)小區(qū)特約服務(wù)價(jià)目表容與價(jià)格客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口412007.7.16玲案例分析業(yè)主遛寵物污染環(huán)境怎么辦客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口422007.7.23玲案例

31、分析業(yè)主不在家，物業(yè)打洞欲停水客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口432007.7.30玲學(xué)習(xí)作業(yè)指導(dǎo)書人力資源職位管理中責(zé)任人問責(zé)制客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口442007.8.6玲學(xué)習(xí)流程資源服務(wù)供方管理中的物料管理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口452007.8.13玲案例分析小區(qū)綠地突起爭(zhēng)端客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口462007.8.20玲案例分析漏水事件案例客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口472007.8.27玲學(xué)習(xí)流程資源資源服務(wù)供方管理中外委工程管理15占八、客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口482007.9.3玲學(xué)習(xí)流程資源資源服務(wù)供方管理中外委工程管理6-11占八、客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口492007.9.10玲案例分析客服服務(wù)柔小

32、有剛客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口502007.9.17玲案例分析精打細(xì)算客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口512007.9.24玲學(xué)習(xí)流程資源學(xué)習(xí)流程資源前期與入伙管理中裝修管理17點(diǎn)裝修審批要點(diǎn)522007.10.8玲學(xué)習(xí)流程資源學(xué)習(xí)流程資源前期與入伙管理中裝修管理中的各項(xiàng)表單各尸口、工程口、護(hù)衛(wèi)口532007.10.15玲案例分析服務(wù)的真諦在于真誠的關(guān)懷客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口542007.10.22玲案例分析單車丟失管理處不賠客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口552007.10.29玲學(xué)習(xí)流程資源園藝與保潔管理中保潔（消殺）服務(wù)管理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口562007.11.5玲學(xué)習(xí)流程資源園藝與保潔管理中化糞池管理客戶

33、口、工程口、護(hù)衛(wèi)口572007.11.12玲學(xué)習(xí)流程資源園藝與保潔管理中園藝養(yǎng)護(hù)管理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口582007.11.19玲案例分析挨打/、還手客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口592007.11.26玲案例分析職員的增值工作客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口602007.12.3玲學(xué)習(xí)流程資源園藝與保潔管理中農(nóng)藥使用管理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口612007.12.10玲學(xué)習(xí)流程資源客戶服務(wù)管理中管理處客戶服務(wù)客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口622007.12.17玲學(xué)習(xí)流程資源客戶服務(wù)管理中咨詢建議受理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口632007.12.24玲學(xué)習(xí)流程資源客戶服務(wù)管理中車位租賃受理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口64200

34、7.12.31玲入伙與裝修手續(xù)辦理流程與裝修施工監(jiān)管須知客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口652007.5.15梁文大培訓(xùn)技H崗位職責(zé)工程人員662007.5.30梁文大培訓(xùn)設(shè)施設(shè)備管理體系工程人員672007.6.15梁文大培訓(xùn)設(shè)施設(shè)備管理體系工程人員682007.6.30梁文大培訓(xùn)設(shè)施設(shè)備管理體系工程人員692007.8.15梁文大小區(qū)弱電系統(tǒng)介紹與常見故障排除（周界對(duì)射、門禁、閉路監(jiān)控等）工程人員702007.8.30梁文大發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程與倒閘操作工程人員712007.9.15梁文大電梯運(yùn)行基礎(chǔ)知識(shí)工程人員722007.9.30梁文大停布場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)工程人員732007.10.15梁文大電梯困梯解救

35、流程工程人員742007.10.30梁文大突發(fā)事件處理工程人員752007.11.15梁文大消防控制系統(tǒng)、消防泵啟動(dòng)工程人員762007.11.30梁文大地下電房的操作工程人員772007.12.15梁文大突發(fā)事件處理工程人員782007.12.30梁文大給排水系統(tǒng)走向工程人員792007.6.5華停布場(chǎng)責(zé)任險(xiǎn)管理全體護(hù)衛(wèi)員802007.6.122007.7.242007.9.42007.10.9華體能訓(xùn)練全體護(hù)衛(wèi)員812007.6.19華監(jiān)控中心管理全體護(hù)衛(wèi)員822007.6.262007.8.72007.9.182007.11.232007.11.30華隊(duì)列訓(xùn)練全體護(hù)衛(wèi)員832007.7.

36、3華滅火應(yīng)急管理全體護(hù)衛(wèi)員842007.7.17華護(hù)衛(wèi)服務(wù)管理全體護(hù)衛(wèi)員852007.7.31華測(cè)試作業(yè)指導(dǎo)書容全體護(hù)衛(wèi)員862007.8.14華消防理論常識(shí)全體護(hù)衛(wèi)員872007.8.21華培訓(xùn)消防水帶拋接全體護(hù)衛(wèi)員882007.8.28華裝修管理全體護(hù)衛(wèi)員892007.9.11華投訴受理全體護(hù)衛(wèi)員902007.9.16華消防實(shí)戰(zhàn)演練全體護(hù)衛(wèi)員912007.10.16華職員自動(dòng)活動(dòng)全體護(hù)衛(wèi)員922007.11.9華部溝通全體護(hù)衛(wèi)員932007.11.16華案例分析全體護(hù)衛(wèi)員942007.11.23華消防水帶拋接全體護(hù)衛(wèi)員5.0物業(yè)管理日常運(yùn)作5.1客戶服務(wù)5.1.1客戶服務(wù)承諾客戶服務(wù)承諾表

37、項(xiàng)目容目標(biāo)運(yùn)作時(shí)間客戶服務(wù)中心每天08:30-18:00（夏）每天08:30-17:30（冬）投訴處理緊急事件立即處理口頭投訴2天回復(fù)書面投訴3天回復(fù)電梯故障有人被困15分鐘救援無人被困2小時(shí)恢復(fù)運(yùn)行供水中斷一般情況1小時(shí)到場(chǎng)處理非辦公時(shí)間2小時(shí)到場(chǎng)處理供電中斷一般情況1小時(shí)到場(chǎng)處理非辦公時(shí)間2小時(shí)到場(chǎng)處理電梯系統(tǒng)保養(yǎng)檢查半月檢、季檢、年檢供電系統(tǒng)發(fā)電機(jī)檢查每半月空載運(yùn)一次每半年保養(yǎng)并試機(jī)一次配電房檢查半年保養(yǎng)、年保養(yǎng)全面檢查每年全面檢查一次供水系統(tǒng)保養(yǎng)檢查每月保養(yǎng)每年全面檢查一次消防系統(tǒng)一般檢查每月一次全面檢查每年全面檢查一次防火演習(xí)有業(yè)主參加每年必須至少進(jìn)行2次全管理處的火火應(yīng)急力殺的演練

38、，其中應(yīng)當(dāng)至少1次需要組織小區(qū)客戶參與。客戶滿怠度測(cè)評(píng)測(cè)評(píng)每年1次（10月份進(jìn)行）上述服務(wù)承諾，我們定必竭盡所能，務(wù)求達(dá)到指定目標(biāo)。24/885.1.22007年關(guān)鍵客戶清單（每年更新）在舁廳P業(yè)主歷p聯(lián)系方式出生日期教育程度特長愛好工作單位備注1林明志3#7031974.12.10.性格開朗。.個(gè)人特點(diǎn)；.為何列為管理處關(guān)鍵客戶等2許平3#305877443811963.9.26本科很不講道理3吳水華3#2031978.12.21碩士在業(yè)主論壇很活躍4倪建平5#2081962.8.15被列入地產(chǎn)公司，享受鉆石級(jí)客戶待遇5郭輝5#602833970721969.8.4大學(xué)在業(yè)主論談上很活躍61

39、傅勇清7#40213860680661976.9本科支隊(duì)少尉很會(huì)講物業(yè)理論，難于勾通7仁梅8#501特別壞，拒交物業(yè)費(fèi)，十分不講理8林永生9#505特別好的業(yè)主，特別理解物業(yè)的工作。9盧松9#406特別不講道理，不交物業(yè)費(fèi)。10勛12#4021977.12.26大學(xué)中國人壽保險(xiǎn)在勝利家園的江南名城業(yè)主論談很活躍11青松12#9021972.4.6省測(cè)試所勝利家園業(yè)主論談版主112夏葉清12#7011976.8.24很難勾通的業(yè)主，從未交納過物業(yè)費(fèi)，可是又說不出不交費(fèi)的理由13柳濤13#7031979.11.22在業(yè)主論談I分的14王其德13#8041987.10.4不講道理，不交物業(yè)費(fèi)15黃修

40、枝14#5021969.12.12大學(xué)福清一都中心小學(xué)小區(qū)居委員代表16桂花15#4031967.8.14茶亭搬遷難于勾通17騰濤15#106惡意在小區(qū)里種龍眼樹拒交物業(yè)費(fèi)18雪琴15#2011963.7.1小區(qū)大客戶，擁有套房十幾套19阮玉濤16#1011991年是雪琴的孩子，擁有11套房子，幾十間店向20周金霞17#302特別好的業(yè)主，特別支持物業(yè)的工作21文斌18#1021359943601此人性格粗暴，脾氣很大，野蜚/、講埋，拒交物業(yè)費(fèi)。22；林圣民18#20287635820不好交流，性格向23圣干18#106不交物業(yè)費(fèi)，不好交流，不講道理24林發(fā)欽18#903不交物業(yè)費(fèi)，不好交流，

41、不講道理25荀名紅店向（嚴(yán)龍玉）是茶城的大股東，在江南名城共有154間店向招租，本人有74間店26嚴(yán)龍玉9#10、11店1977.4.2金山茶城財(cái)務(wù)金山茶城財(cái)務(wù)，負(fù)責(zé)茶城工作27農(nóng)行店向18#14-20店文豪（主任）、88077821管理處關(guān)鍵客戶數(shù)量：27戶；占小區(qū)總戶數(shù)比例：2.9%5.1.3業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作根據(jù)國務(wù)院物業(yè)條例，建設(shè)部業(yè)主大會(huì)規(guī)章，省建設(shè)廳關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制定建設(shè)網(wǎng)絡(luò)意見。入住達(dá)到50%有50%Z上業(yè)主簽字按業(yè)主大會(huì)規(guī)程進(jìn)行運(yùn)作。根據(jù)入住1/3業(yè)主簽名，向物業(yè)所在地街居呈送，要求成立業(yè)主委員會(huì)報(bào)告.上報(bào)有關(guān)主管部門經(jīng)批準(zhǔn)后，成立業(yè)主大會(huì)籌備組，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，在街居指導(dǎo)

42、下，召開業(yè)主大會(huì)，依法選舉，成立業(yè)主委員會(huì)。5.1.4管理處公共關(guān)系的建立市政服務(wù)熱線聯(lián)系巾政服務(wù)熱線建新執(zhí)法局83741147電力服務(wù)熱線9559883742977電業(yè)局倉山營業(yè)廳83093308倉山執(zhí)法局11083474934電業(yè)局抄表董小姐83093656市執(zhí)法局四大隊(duì)83704660（隊(duì)）83093845倉山規(guī)劃執(zhí)法局83436820抄表員小市執(zhí)法局83335761掛廣告牌廣電服務(wù)熱線968896倉山執(zhí)法局8347493483462214有線電視管理站有線電視工程隊(duì)83753676T隊(duì)長（執(zhí)法）電信林經(jīng)理22290195居安煤氣公司83851717（搶險(xiǎn)）蜘蛛人（勝）煤氣搶修熱線837

43、3424728578911煤氣改管道83223638余師傅（開鎖）87226376建新派出所83119751煤氣公司莊經(jīng)理83119752煤氣公司經(jīng)理83856120黃段警煤氣公司項(xiàng)總83851770戶籍管理83119981煤氣客服熱線83856122建新鎮(zhèn)長自來水公司87505482建新鎮(zhèn)辦公室主任自來水搶修金亭社區(qū)居委會(huì)87548855主任建新鎮(zhèn)計(jì)生辦倉山教育局837411468344176483055871主任二次裝修管理方案.門外：(1)不能改變?nèi)霊糸T的樣式、顏色與門牌號(hào)，請(qǐng)勿在門上另加防盜門或安裝推拉柵欄門。(2)不能在門口設(shè)置神壇或懸掛其它牌匾、標(biāo)志等與占用公共樓梯間堆放物品。.強(qiáng)

44、電：(1)不能移動(dòng)強(qiáng)電箱，取消漏電保護(hù)開頭或隨意更換開關(guān)，增加開關(guān)容量。(2)電箱增容須進(jìn)行申請(qǐng)報(bào)批。3.弱電：(1)不能隨意拆、改弱電系統(tǒng)，如需更改可聯(lián)系管理處，由原智能化施工單位提供服務(wù)，費(fèi)用自理，切勿自行改動(dòng)。.裝修材料：(1)木夾板、木龍骨一定要刷防火涂料，做吊頂應(yīng)盡量用阻燃裝飾材料。(2)天花板上預(yù)留線路應(yīng)套防火阻燃管。.液化氣表與管道：不能私自改動(dòng)或封閉，有移動(dòng)要求的請(qǐng)聯(lián)系管理處或液化氣公司。.給排水：(1)請(qǐng)?jiān)谘b修之前，對(duì)廚、衛(wèi)部分進(jìn)行防水施工，由業(yè)主、裝修施工單位進(jìn)行閉水試驗(yàn)，48小時(shí)后業(yè)主方可驗(yàn)收。(2)廚、衛(wèi)的上下水管、吊頂若封閉，請(qǐng)預(yù)留檢修口，并一定將水管接口處理好，防止

45、滲水、漏水。(3)地漏應(yīng)做好防護(hù)措施，防止裝修過程中的泥沙將其堵塞。(4)水表表前部分請(qǐng)勿私自移動(dòng)，此方面的改動(dòng)須管理處書面同意。7.排煙道：(1)請(qǐng)勿拆改排煙道，排煙應(yīng)按預(yù)留的位置，打孔如有改動(dòng)會(huì)造成煙氣倒灌。(2)若室安裝燃?xì)鉄崴鳎艢夤苷?qǐng)勿接入煙道。8.地面：(1)廚、衛(wèi)的地面建議不要鋪石，以免樓板負(fù)荷超重影響安全。(2)建議不采用大量紅磚做隔斷，重新隔墻請(qǐng)用輕質(zhì)材料。(3)裝木地板、打木龍骨孔時(shí)，應(yīng)限制鉆頭深度在5公分之，避免打穿樓板。9.廚房、衛(wèi)生問：(1)不能改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和使用功能，或?qū)]有防水要求的房間與陽臺(tái)改為廚房、衛(wèi)生問，嚴(yán)禁交生活污水排入雨水管道。(2)廚房、衛(wèi)

46、生間地面已做防水處理，如需改動(dòng)請(qǐng)做好防水工程。.陽臺(tái)：(1)請(qǐng)勿改變欄桿、外墻的顏色。(2)請(qǐng)勿拆除、加高原欄桿。(3)陽臺(tái)不能封閉。(4)陽臺(tái)上可安裝升降式晾衣架，晾曬衣物不能超出陽臺(tái)。(5)不能封閉陽臺(tái)排水管的檢修口。(6)不能安裝防盜網(wǎng)。.天臺(tái):(1)不能封閉大臺(tái)。(2)天臺(tái)圍欄顏色、樣式、高度不能改變。(3)不能加建雨蓬、蓋頂或另行搭建房間。(4)天臺(tái)地面設(shè)計(jì)不適宜直接覆土，住戶如有綠化需求，請(qǐng)擺放盆栽植物。(5)不能搭建花架。.建筑主體與外觀：(1)嚴(yán)禁改動(dòng)或損壞房屋的承重墻、梁、柱、樓板、外墻、屋面。(2)嚴(yán)禁另行開門、窗或改變?cè)虚T、窗尺寸。(3)嚴(yán)禁改變?cè)型鈮Υu樣式與涂料顏色

47、。(4)嚴(yán)禁在外墻加裝飾物或其他物品。(5)拉閘門與窗花應(yīng)參照物業(yè)處提供之樣式制作，窗花須安裝在窗戶側(cè)。(6)空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置，得隨意掛放外機(jī)。(7)不能隨意在外墻打洞鉆孔。.裝修過程中，若有超出原施工設(shè)計(jì)圖紙圍，且改動(dòng)與施工量較大者，應(yīng)由業(yè)主匯同裝修單位到物業(yè)管理處提供圖紙備案。裝修完畢后請(qǐng)?zhí)峁┛⒐D，并通知物業(yè)管理處驗(yàn)收。.商戶廣告牌管理中廣告牌制作應(yīng)通過政府部門審批、廣告牌制作尺寸按統(tǒng)一規(guī)安裝、廣告牌應(yīng)安裝牢固，確保安全。5.2.2裝修流程5.3.1護(hù)衛(wèi)崗位設(shè)置平面圖江南名城崗位設(shè)置圖1；進(jìn)口崗2;出口崗3;12#樓（中心廣場(chǎng)）4;巡邏崗5;巡邏崗6;監(jiān)控崗7；班長巡邏岡8;晚班固

48、定崗（外圍）9;晚班固定崗（外mu已mxnnrnrm-地T(am_AA10L，1Li5.3.2江南名城護(hù)衛(wèi)崗位布置方案一班二班三班崗位備注黃立剛夏先鋒克銀7號(hào)伯：負(fù)責(zé)店面巡邏徐巧文蘭新溫江1號(hào)崗：車場(chǎng)入口舒本燦喬正紅蔡福禧2號(hào)崗：車場(chǎng)出口黃忠振凌清鄒志楷3號(hào)伯：中心廣場(chǎng)斌訓(xùn)東興國4號(hào)崗：110號(hào)樓巡邏培東王平德氾5號(hào)崗：1118號(hào)樓巡邏保興平金偉國6號(hào)法i：監(jiān)控室賢機(jī)動(dòng)人員：替崗說明：7號(hào)崗負(fù)責(zé)江南名城園區(qū)外圍店面巡邏和監(jiān)控各崗位操作情況；1#崗負(fù)責(zé)車輛進(jìn)入，和進(jìn)出人員盤查登記，與時(shí)通知各崗位進(jìn)入小區(qū)的陌生人員進(jìn)行跟蹤；2#崗負(fù)責(zé)車輛出去收費(fèi)檢查，與進(jìn)出人員的盤查登記；3#崗負(fù)責(zé)12#14梯位

49、門陌生人的盤查工作，負(fù)責(zé)對(duì)中心花園車輛秩序的維護(hù);4#崗負(fù)責(zé)巡視小區(qū)與對(duì)車輛亂停放與時(shí)給予制止，對(duì)梯位門進(jìn)行管理，可疑人員進(jìn)行盤查，與對(duì)公共設(shè)施巡查；5#崗負(fù)責(zé)巡視小區(qū)與對(duì)車輛亂停放與時(shí)給予制止，對(duì)梯位門進(jìn)行管理，可疑人員進(jìn)行盤查，與對(duì)公共設(shè)施巡查；6#崗負(fù)責(zé)小區(qū)重點(diǎn)部位的監(jiān)控，配合各崗位與班長處理各項(xiàng)事宜，對(duì)可疑人員與時(shí)通知各崗位進(jìn)行跟蹤。5.3.3江南名城巡邏方案5.3.3.1巡邏路線圖:在舁廳P巡更點(diǎn)位置力殺一（單日）力殺一（雙日）力殺二（節(jié)假日）方案四118#樓0:010:510:302幼兒園0:030:530:3338#樓0:040:570:3441#樓0:080:050:3852#

50、樓0:090:140:3963#樓0:110:160:4174#樓0:130:180:438地卜車庫（四聞）0:140:190:441個(gè)小9地卜車庫（東面）0:160:210:46時(shí)巡邏10地卜車庫（東面）0:170:220:47完所有11地卜車庫（四聞）0:180:230:48簽到點(diǎn)12地卜車庫（四聞）0:210:260:511317#樓0:230:280:5314物業(yè)處0:250:300:551514#樓0:270:320:5716外圍（銀行）0:340:390:0417外圍（3#4#之間）0:380:430:0818外圍（1#樓）0:430:480:13說明：巡邏時(shí)間從早9:00到早6:

51、00（早班巡邏4次、時(shí)間9:00-11:00;下午13:0015:00;中班巡邏3次19:0022:00;晚班巡邏6次時(shí)間0.006.00）5.3.3.2巡邏管理嚴(yán)格按巡邏路線巡邏，按時(shí)簽到，前后誤差不超過5分鐘。每三大護(hù)衛(wèi)主管將巡更棒數(shù)據(jù)導(dǎo)入電腦，檢查巡邏情況。布防圖江南名城布防圖住尸自防小區(qū)巡邏各梯位門禁系統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)圍墻紅外線對(duì)射系統(tǒng)大門口監(jiān)控系統(tǒng)治安情況治安情況分析江南名城小區(qū)位于金山大道中段北側(cè)518號(hào)，東臨匯創(chuàng)小區(qū)，西臨交通樞紐中心南向的麗景天成小區(qū)，北面金亭小區(qū)，隸屬建新派出所，建新街道金亭社區(qū)居委會(huì)。此地段大路兩旁也全是住宅區(qū)，橘園洲附近外來人口較多，人員復(fù)雜，是市發(fā)案率較高

52、的區(qū)域，周邊治安狀況也較差，小區(qū)辦公司的，外來租戶較多，人員進(jìn)出較雜，因此做好安全防工作是迫在眉捷之事。治安控制狀況和設(shè)想加強(qiáng)對(duì)小區(qū)出租屋的管理，對(duì)小區(qū)已有的出租屋的進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括人數(shù)、職業(yè)；對(duì)新搬進(jìn)業(yè)主、租戶由當(dāng)值值班人員引導(dǎo)到客戶中心進(jìn)行登記，做好身份確認(rèn)；通知巡邏崗做好重點(diǎn)部位的巡查、巡防工作；在培訓(xùn)過程中，有針對(duì)性的進(jìn)行“抓可疑人”、模擬演習(xí)、隊(duì)員互動(dòng)、找埋藏點(diǎn)等拓展訓(xùn)練，以便對(duì)租戶造成威懾力；（5每周二、周五下午15:30培訓(xùn)前，帶領(lǐng)護(hù)衛(wèi)員圍繞小區(qū)跑步，增強(qiáng)對(duì)周邊的威懾力；重點(diǎn)時(shí)間段如：凌晨3:005:00,4#、5#崗對(duì)小區(qū)外圍進(jìn)行巡邏檢查。要求消防中心值班人員通過監(jiān)控系統(tǒng)關(guān)注物流

53、、人流，特別是進(jìn)出口出去的物品。2007年應(yīng)急預(yù)案（具體包括：A、停電；B、停水；G停熱；D燃?xì)庑孤?；E、刑事（治安）事件；F、失竊；G外來人員挑釁滋事；H、自殺；I、意外傷亡（觸電、溺水、煤氣中毒）；J、病危人員救助；K、跑水；L、防汛；M防風(fēng)（臺(tái)風(fēng)或沙塵暴）；N恐怖襲擊；Q公共衛(wèi)生事件（如傳染病等）；P、地震；Q電梯困人；R聚眾集會(huì)；S、媒體曝光T設(shè)施設(shè)備故障、損壞U、車輛損壞、割傷、V簡(jiǎn)易交通事故處理等）；突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案A、停電突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案定義停電事件是指在非正常情況下市電突然大面積的沒有供給。適用圍適用本小區(qū)突發(fā)停電職責(zé)與組織機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對(duì)突發(fā)停電事件的發(fā)生，管理處成立防治小組

54、，做到統(tǒng)一指揮，分工協(xié)作。組長：玲副組長：梁文大組員：行安馬光輝祥根許成周燕夏先鋒小組的職責(zé)：根據(jù)公司的指示，負(fù)責(zé)本小區(qū)在突發(fā)停電事件時(shí)能與時(shí)做好組織、指揮協(xié)調(diào)、展開等工作，準(zhǔn)確了解和掌握本小區(qū)在突發(fā)停電時(shí)的動(dòng)態(tài)，與時(shí)向上級(jí)和客戶通報(bào)停電的相關(guān)信息。工作流程:演習(xí)要求：管理處每年要組織一次突發(fā)停電的演習(xí)、培訓(xùn)，使管理處的每位員工都能掌握突發(fā)停電處理的程序。B、停水突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案定義突發(fā)停水事件是指在沒有任何通知的情況下突然沒有自來水供給，致使大面積客戶家無水。適用圍：適用本小區(qū)突發(fā)停水工作流程：序號(hào)工作容執(zhí)行人工作要點(diǎn)備注1確認(rèn)停L水：巡邏崗立即通知當(dāng)值技工到現(xiàn)場(chǎng)查看2查明J京因,當(dāng)值工

55、程人員是市政供水問題、是市政突然停電還是本小區(qū)供水、供電系統(tǒng)問題應(yīng)急彳共水1J梁文大尋找供水點(diǎn)4張貼水溫突發(fā)停馨提示）周燕向業(yè)主做好解釋工作，說明突發(fā)停水的原因5（總結(jié)報(bào)）玲總結(jié)此次突發(fā)停水處理的情況，找出不足之處為了應(yīng)對(duì)突發(fā)停水事件的發(fā)生，管理處成立防治小組，做到統(tǒng)一指揮，分工協(xié)作組長：玲副組長：梁文大組員：行安馬光輝祥根許成周燕華小組的職責(zé)：根據(jù)公司的指示，負(fù)責(zé)本小區(qū)在突發(fā)停水事件時(shí)能與時(shí)做好組織、指揮協(xié)調(diào)、展開等工作，準(zhǔn)確了解和掌握本小區(qū)在突發(fā)停水時(shí)的動(dòng)態(tài)，與時(shí)向上級(jí)和客戶通報(bào)停水的相關(guān)信息。C、刑事突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案組長：玲組員：華夏先鋒黃立剛克銀周燕小組的職責(zé)：根據(jù)公司的指示，負(fù)責(zé)

56、本小區(qū)在突發(fā)刑事事件時(shí)能與時(shí)做好組織、指揮協(xié)調(diào)、展開等工作，準(zhǔn)確了解和掌握本小區(qū)在突發(fā)刑事事件時(shí)的動(dòng)態(tài)，與時(shí)向上級(jí)和客戶通報(bào)刑事的相關(guān)信息工作流程：演習(xí)要求管理處每年要組織一次突發(fā)刑事的演習(xí)、培訓(xùn)，使管理處的每位員工都能掌握突發(fā)刑事處理的程序D失竊突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案定義失竊事件是指由外來因素致使物品、財(cái)物丟失。適用圍適用本小區(qū)突發(fā)失竊事件職責(zé)與組織機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對(duì)突失竊事件的發(fā)生，管理處成立防治小組，做到統(tǒng)一指揮，分工協(xié)作。組長：玲副組長：華組員：夏先鋒黃立剛克銀梁文大周燕小組的職責(zé)：根據(jù)公司的指示，負(fù)責(zé)本小區(qū)在突發(fā)失竊事件時(shí)能與時(shí)做好組織、指揮協(xié)調(diào)、展開等工作，準(zhǔn)確了解和掌握本小區(qū)在突發(fā)失竊事

57、件時(shí)的動(dòng)態(tài)，與時(shí)向上級(jí)和客戶通告失竊的相關(guān)信息。工作流程序號(hào)工作容執(zhí)行人工作要點(diǎn)備注1確認(rèn)多竊事件華完整、清楚的表達(dá)自己的位置與事由3保護(hù)現(xiàn)F場(chǎng)、d當(dāng)值班班長與巡也岡無關(guān)人員不得入、圍觀，不得動(dòng)任何物品4尸張貼溫示LF馨提周燕說明突失竊的原因，提示客戶注意防事項(xiàng)5（總?cè)5玲總結(jié)此次突發(fā)失竊處理的情況，找出不足之處。演習(xí)要求管理處每年要組織一次突發(fā)失竊的演習(xí)、培訓(xùn)，使管理處的每位員工都能掌握突發(fā)失竊取事件處理的程序0E、外來人員挑釁滋事突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案定義外來人員挑釁滋事突發(fā)事件是指外來人員來本小區(qū)鬧事，影響本小區(qū)正常工作、生活等秩序的事件。適用圍適用本小區(qū)突發(fā)外來人員挑釁滋事職責(zé)與組織機(jī)

58、構(gòu)為了應(yīng)對(duì)突外來人挑釁滋事事件的發(fā)生，管理處成立防治小組，做到統(tǒng)一指揮，分工協(xié)作。組長：玲副組長：華組員：夏先鋒黃立剛克銀周燕小組的職責(zé)：根據(jù)公司的指示，負(fù)責(zé)本小區(qū)在突發(fā)外來人員挑釁滋事事件時(shí)能與時(shí)做好組織、指揮協(xié)調(diào)、展開等工作，準(zhǔn)確了解和掌握本小區(qū)在突發(fā)外來人員挑釁滋事事件時(shí)的動(dòng)態(tài)，與時(shí)向上級(jí)和客戶通告外來人員挑釁滋事的相關(guān)信息。工作流程序號(hào)工作容執(zhí)行人工作要點(diǎn)備注1確認(rèn)突來人員滋事事V發(fā)外挑釁件J當(dāng)值班長迅速到現(xiàn)場(chǎng)查看，根據(jù)情況應(yīng)急處理，通知非當(dāng)值人員緊急集合2/撥才T1警10報(bào)_華完整、清楚的表達(dá)自己的位置與事由3保護(hù)X現(xiàn)場(chǎng):當(dāng)值班班長與巡也岡無關(guān)人員不得入、圍觀4張貼溫馨提示周燕說明突

59、發(fā)外來人員挑釁滋事的原因，提示客戶注意防事項(xiàng)5結(jié)報(bào)玲總結(jié)此次突發(fā)外來人員挑釁滋事處理的情況，找出不足之處。演習(xí)要求管理處每年要組織一次突發(fā)外來人員挑釁滋事的演習(xí)、培訓(xùn)，使管理處的每位員工都能掌握突發(fā)失外來人員挑釁滋事事件處理的程序。F、自殺突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案定義自殺突發(fā)事件是指由于自己傷害自己的身體而引發(fā)的事件。適用圍適用本小區(qū)突發(fā)自殺事件職責(zé)與組織機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對(duì)突外來人挑釁滋事事件的發(fā)生，管理處成立防治小組，做到統(tǒng)一指揮，分工協(xié)作。組長：玲副組長：華組員：梁文大周燕夏先鋒克銀小組的職責(zé)：根據(jù)公司的指示，負(fù)責(zé)本小區(qū)在突發(fā)自殺事件時(shí)能與時(shí)做好組織、指揮協(xié)調(diào)、展開等工作，準(zhǔn)確了解和掌握本在小區(qū)突發(fā)

60、自殺事件時(shí)的動(dòng)態(tài)，與時(shí)向上級(jí)和客戶通告自殺的相關(guān)信息。工作流程演習(xí)要求管理處每年要組織一次突發(fā)自殺事件的演習(xí)、培訓(xùn)，使管理處的每位員工都能掌握突發(fā)失自殺事件處理的程序0G意外傷亡突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案定義意外傷亡突發(fā)事件是指在意識(shí)之外，意識(shí)到但末防好而發(fā)生傷害事件。適用圍適用本小區(qū)突發(fā)意外傷亡事件。職責(zé)與組織機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對(duì)意外傷亡突發(fā)事件的發(fā)生，管理處成立防治小組，做到統(tǒng)一指揮，分工協(xié)作組長：玲副組長：華組員：梁文大周燕夏先鋒克銀黃立剛小組的職責(zé)：根據(jù)公司的指示，負(fù)責(zé)本小區(qū)在意外傷亡突發(fā)事件時(shí)能與時(shí)做好組織、指揮協(xié)調(diào)、展開等工作，準(zhǔn)確了解和掌握本在小區(qū)意外傷亡突發(fā)事件時(shí)的動(dòng)態(tài)，與時(shí)向上級(jí)和客戶通告