淺析共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

中國(guó)最大在線法律服務(wù)平臺(tái)（www.66L）淺析共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在司法實(shí)踐中，按份共有的某一共有人轉(zhuǎn)讓或出賣(mài)其所占有的份額財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人未盡通知義務(wù)或擅自處分的糾紛處理中，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，在審判實(shí)踐中存有爭(zhēng)議，本文就共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律特征、行使條件、實(shí)現(xiàn)方式作以粗淺的探討。一、共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律特征所謂優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利①。而共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指共有人在共有財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時(shí)，就可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。(一)權(quán)利法定性《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓?zhuān)诔鍪蹠r(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！薄睹穹ㄍ▌t若干問(wèn)題意見(jiàn)(試行)》第九十二條規(guī)定共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！段餀?quán)法》第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。《民法通則》與《物權(quán)法》關(guān)于共有中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定內(nèi)容具有一致性的。立法目的主要是為了保護(hù)已經(jīng)存在的共有關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定和所有共有人的利益。同時(shí)，避免和減少共有人之間的糾紛的發(fā)生。(二)權(quán)利物權(quán)性共有中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否具有物權(quán)性質(zhì)存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為共有中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不具有物權(quán)性質(zhì)。認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)附隨于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，法律設(shè)定此項(xiàng)權(quán)利是應(yīng)當(dāng)視為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的組成部分，對(duì)出賣(mài)人設(shè)定附加的義務(wù)，是債權(quán)屬性，不是有物權(quán)性質(zhì)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)②。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性③。筆者同意第三種觀點(diǎn)。理由是1、符合物權(quán)法定原則?！段餀?quán)法》第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容由法律規(guī)定。”依法律規(guī)定共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律對(duì)共有人的特定保護(hù)。2、共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，符合物權(quán)法律特征。3、若將共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)視為債權(quán)，當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵害時(shí)，是權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)，按照債權(quán)理論，共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵害只能依債權(quán)被損害而要求合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任、不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的違約責(zé)任、損害結(jié)果的不可確定性，在司法實(shí)踐中難以操作，使法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不具有實(shí)際意義，不利于維護(hù)共有關(guān)系和保護(hù)被侵害共有人的權(quán)益。變向的鼓勵(lì)出賣(mài)人，不履行通知義務(wù)而擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。(三)共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利人在任何時(shí)候都享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利。僅是出賣(mài)人在出賣(mài)自己份額時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，其權(quán)利表現(xiàn)方式為可能性，其前提條件是出賣(mài)人出賣(mài)自己的份額。另外一個(gè)條件是“在同等條件下”。只有這兩個(gè)條件均滿(mǎn)足，這種可能性的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。因此說(shuō)共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。(四)共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種附條件的形成權(quán)所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人可以自己一方的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利。④當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人滿(mǎn)足了共有人出賣(mài)自己份額，具有“同等條件”，且沒(méi)有合同約定時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣(mài)人與第三人簽訂合同的可能。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，共有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不是形成權(quán)，因?yàn)樵摍?quán)利只是在某一共有人要出賣(mài)其份額時(shí)其他共有人較之有關(guān)系以外的第三人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，而不是直接使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，直接與出賣(mài)人形成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。⑤筆者贊成第一種觀點(diǎn)共有關(guān)系若不附加上述條件，不符合形成權(quán)法律特征，即不能憑自己一方意思表示而直接發(fā)生法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，但附加條件成就時(shí)，其完全可以對(duì)抗共有關(guān)系以外的第三人，并完全可以形成與出賣(mài)人的轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)份額的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。因此不是絕對(duì)的形成權(quán)而是附條件的形成權(quán)。二、共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使由于共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)和附條件的形成權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利人的行使條件也必然是嚴(yán)格和受到限制的，其具體條件為：(一)共有關(guān)系存在。共有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)共有基礎(chǔ)存在，若不存在則不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。另外出賣(mài)人的共有份額必須是明確無(wú)爭(zhēng)議的，若共有關(guān)系中的共有份額不確定，則應(yīng)首先確定各自共有份額。其次，出賣(mài)人共有財(cái)產(chǎn)必須是沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)采取控制性措施和處分性措施的財(cái)產(chǎn)。如共有房屋中，出賣(mài)人的共有份額若被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)查封或?qū)⒈粡?qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條第二項(xiàng)的分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。因此，行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的共有人依照上述規(guī)定請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。第二觀點(diǎn)認(rèn)為共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律設(shè)定的保護(hù)共有人的一項(xiàng)重要權(quán)利，具有物權(quán)性質(zhì)。而善意取得第三人與轉(zhuǎn)讓人是基于債權(quán)而取得物權(quán)，并且《特權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，善意取得第三人符合三項(xiàng)情形取得動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的限制條件為“除法律另有規(guī)定外”。既然法律已規(guī)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。就應(yīng)首先保護(hù)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)讓的共有財(cái)產(chǎn)份額為不需要登記的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓人與第三人的轉(zhuǎn)讓合同有效，若轉(zhuǎn)讓的共有財(cái)產(chǎn)份額為需要登記的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)認(rèn)定第三人與轉(zhuǎn)讓人的合同無(wú)效。筆者贊成第三種觀點(diǎn)。理由是要對(duì)共有人享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與第三人交易安全二者之間要具體情況具體分析的予以平衡。首先，針對(duì)是不需要登記的動(dòng)產(chǎn)，要對(duì)第三人設(shè)定過(guò)多的注意義務(wù)，無(wú)疑增加了交易成本，同時(shí)也不利于交易安全。此時(shí)針對(duì)不需要登記的動(dòng)產(chǎn)在第三人符合《物權(quán)法》一百零六條規(guī)定的情形下，應(yīng)保護(hù)其所有權(quán)的取得。共有人針對(duì)不需登記的動(dòng)產(chǎn)，在市場(chǎng)流通中的再重新取得也并非難事。因此，共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)讓位于第三人的善意取得。但是針對(duì)需登記的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。共有人較之于對(duì)不需登記的動(dòng)產(chǎn)其盡的管理義務(wù)較多，與之聯(lián)系較第三人更為緊密，其重新取得也更為困難，針對(duì)上述兩項(xiàng)財(cái)產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓人與第三人的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，應(yīng)優(yōu)先考慮共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。理由，1、需登記的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓第三人在交易中應(yīng)盡到注意義務(wù)。如果轉(zhuǎn)讓的是共有的不動(dòng)產(chǎn)份額，由于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)人或者使用人為數(shù)人共有，第三人就應(yīng)知道其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這時(shí)第三人還與共有人之一簽訂部分不動(dòng)產(chǎn)份額的轉(zhuǎn)讓合同，就證明其違反了法律的規(guī)定，因此應(yīng)該認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。⑦2、不致使法律規(guī)定的共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)懸空，法律既然設(shè)定了共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就應(yīng)保障該權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，若確認(rèn)第三人與轉(zhuǎn)讓人合同有效。共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何實(shí)現(xiàn)呢?共有人若基于共有人要求轉(zhuǎn)讓人承租合同責(zé)任，以違約為由，大多共有關(guān)系中對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都無(wú)違約條款規(guī)定，要求出讓人承擔(dān)違約責(zé)任很難實(shí)現(xiàn);若基于侵權(quán)責(zé)任，其侵權(quán)后果在實(shí)踐中難以確定，使共有人的主張難以保護(hù);若基于不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任，缺少明確的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。綜上都是以債權(quán)的保護(hù)方式則忽視了“公告購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)。使共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法定權(quán)利徹底懸空。3、不利于共有