淺談如何做好前期物業(yè)管理工作

『學習改變人生·做成功物業(yè)管理人！』

淺談如何做好前期物業(yè)管理工作做好物業(yè)管理的前期介入和管理是避免物業(yè)管理企業(yè)進入正常的工作中出現(xiàn)矛盾和糾紛，提高物業(yè)管理水平的重要途徑。做好物業(yè)管理的前期工作，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)建設的質量和銷售，有利于維護業(yè)主合法權益，對開發(fā)商利益、業(yè)主權益和社會穩(wěn)定都具有重大意義，本文結合目前物業(yè)管理前期介入的情況，提出如何做好并加強前期的物業(yè)管理。

物業(yè)管理的前期介入早在我國物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開發(fā)建設之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務與長效管理打下了良好基礎。然而，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理前期介入的意義與作用認識不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責任,防范前期物業(yè)管理中的潛在風險，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來關注物業(yè)管理的前期介入。

加強前期物業(yè)管理，應該做好以下幾方面工作：

一、規(guī)范開發(fā)建設企業(yè)的建設行為

一個高質量、高標準設施配套完備的物業(yè)項目能營造一個高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設高標準的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設商、監(jiān)理部門外，還必須通過物業(yè)的前期管理來規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)的建設行為。

1.對物業(yè)的前期設計、規(guī)劃嚴要求

開發(fā)建設企業(yè)的立項、規(guī)劃、設計要立足高起點、高標準，要有超前意識;規(guī)劃管理部門要嚴格把關，對不符合建設要求的不予審批；開發(fā)建設企業(yè)要嚴格按照規(guī)劃設計進行建造，公共的配套設施要與建設同步進行，避免先建物業(yè)后建設施的行為;相關主管部門和質檢部門要定期進行檢查督導，對違規(guī)行為及時進行處理，限期改正。

2.做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作，開發(fā)建設企業(yè)在物業(yè)項目開工、商品房預售前應聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務合同、業(yè)主公約，報物業(yè)管理行政主管部門備案。開發(fā)建設企業(yè)在出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業(yè)管理服務合同的服務內容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門責令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預銷售許可證。

3.按合同規(guī)定進行運營

新建商品房由開發(fā)建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔保修責任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負責保修,應與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托保修合同,明確雙方權利義務和保修責任,并向物業(yè)管理企業(yè)支付質保金。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為

物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應抓好以下幾個環(huán)節(jié)：

1.編制前期物業(yè)管理方案

物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設計情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識（如物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營、建設項目管理、企業(yè)管理、行政

裝修活動的監(jiān)督管理;對裝飾裝修工程進行驗收等幾項工作和人事管理、公共關系等）、財務知識、法律知識（要非常精通行業(yè)法律法規(guī)，熟悉必要的法律知識）。此外，掌握一些房產(chǎn)估價、房產(chǎn)經(jīng)營、建筑工程、預算、城市規(guī)劃等知識，對提升服務的內容和檔次大有幫助。

2.技能

物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養(yǎng)護，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務、專項服務、特約服務、社區(qū)服務和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能，以及時為業(yè)主提供專業(yè)的服務。此外，面對各式各樣的業(yè)主，掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。

3.態(tài)度

①職業(yè)道德。美國的物業(yè)管理強調從業(yè)者必須具有職業(yè)道德。職業(yè)道德首先是為業(yè)主提供忠誠的服務，但這種忠誠并非盲目服從業(yè)主的指令，而是從服務于業(yè)主利益的角度出發(fā)而提供高水平的專業(yè)化管理。職業(yè)道德還強調物業(yè)管理者要有強烈的事業(yè)心和對社會對政府機構的責任，應該積極參與專業(yè)組織的活動，關心社區(qū)福利和公益事業(yè)的發(fā)展。

②服務態(tài)度。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務、專項服務、特約服務而獲得經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，服務是物業(yè)全部管理經(jīng)營活動的中心，因此，全體物業(yè)從業(yè)人員都應樹立用戶至上、服務第一的思想，把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責，在工作中時時處處為業(yè)主著想，盡最大努力為業(yè)主提