【《房地產(chǎn)上市公司的盈余管理問題及優(yōu)化策略：以中海地產(chǎn)為例》論文10000字】

1房地產(chǎn)上市公司的盈余管理問題及完善對策研究一以中海地產(chǎn)為例【摘要】目前，隨著資本市場競爭的不斷加劇，上市公司的盈余管理現(xiàn)象越來越普遍，房地產(chǎn)行業(yè)作為投資相對較大的國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，其盈余管理行為不僅對投資者的投資決策產(chǎn)生影響，而且影響到中國證券市場的健康發(fā)展。不同的時期企業(yè)管理者盈余管理的目的、使用的手段不盡相同，使其產(chǎn)生的社會影響也具有顯著的差別。本文以中海地產(chǎn)為研究對象，借助于相關的理論和研究方法對其盈余管理行為進行研究，對揭示房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的主要目的、動機和采用的方法具有一定的現(xiàn)實意義。本文對國內外相關領域研究成果的梳理和選題背景為切入點。以中海房地產(chǎn)為例分析了房地產(chǎn)上市公司盈余管理的現(xiàn)狀及問題，并提出相關措施，這些措施對于規(guī)范我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理行為有一定的借鑒意義?！娟P鍵詞】上市公司房地產(chǎn)盈余管理 2 2(二)國內外文件綜述 21.國外相關文件論述 22.國內相關文件論述 3二、中海房地產(chǎn)的盈余管理現(xiàn)狀、問題及原因分析 4(一)中海地產(chǎn)概況 4(二)中海集團盈余管理的手段 41.調節(jié)收入確認時點 42.公允價值計量模式變更 53.資產(chǎn)減值 6(三)中海地產(chǎn)盈余管理的問題 71.企業(yè)財務報表信息造假 72.損害外部利益相關者的利益 83.社會資源的優(yōu)化配置受到不利影響 84.影響了資本市場的健康發(fā)展 85.對中海地產(chǎn)的長遠利益造成不利影響 8 82 8 9 9 9 9 9 9 一、緒論隨著我國證券市場的快速發(fā)展，投資者日趨理性，上市公司年度財務報告中的盈余信息逐漸成為投資者進行投資決策時的重要參考依據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風險高收益的特點，房地產(chǎn)上市公司作為其中的重要代表，其盈余信息更受到許多投資者的關注。然而在我國目前的證券市場上，我國上市公司的盈余管理現(xiàn)象日趨嚴重，房地產(chǎn)上市公司也不例外。上市公司的盈余管理行為不僅影響投資者投資，對于我國資本市場的發(fā)展也是極為不利的，由于房地產(chǎn)上市公司市值在資本市場中占有非常大的比重，房地產(chǎn)上市公司的盈余管理會對整個資本市場的健康發(fā)展造成很大的影響。因而有必要揭示出房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為，并提出有效的治理措施，從而保護我國資本(二)國內外文件綜述1.國外相關文件論述在William.Scott關于財會理論的書中，他提出，盈余管理是企業(yè)在公認會計準則范圍內，為了滿足企業(yè)管理層自身的利益以及為了使企業(yè)的價值達到預定目標，管理層通過對準則所允許的會計政策進行選擇或其他利用會計方法進行的行為。KathehneSchipper也提出類似的觀點，她認為盈余管理是一些企業(yè)經(jīng)營者為了滿足個人的目的，對企業(yè)財務信息的結果施加影響。3保羅(PaulHealy)和詹姆斯(JamesWahlen)的觀點是，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為決策，就會在會計準則允許的范圍內對企業(yè)的南達等人對盈余管理也持有類似的意見。他們認為益，會通過對投資者得到的信息施加影響，從而給企業(yè)帶計準則的應用，特別是生產(chǎn)經(jīng)營的過程中發(fā)生的一些具體的項余管理行為所選擇的入手點。通過盈余管理，企業(yè)可以獲得理的動機和方法，他認為企業(yè)會為了自身業(yè)績和獲取資金由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，該行業(yè)的盈余管理問題也越來越被重視，相關理論研究也更加深入和多元化，晉峰龍(2009)從新舊會計準則角度進行了研究，研究發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理問題普遍存在，曾繁(2009)通過對房地產(chǎn)上市公司的年度財務報告進行的實證研究分析得出房地劉維(2009)使用實證分析法，對我國房地產(chǎn)上市公司財務特理的持續(xù)性進行了分析，并基于投資角度，認為企業(yè)的余管理的動機，企業(yè)可能通過盈余管理提高企業(yè)利潤，從而總結出數(shù)種上市公司常用的盈余管理手段，主要4提出了一些針對抑制盈余管理的對策及建議。對投資者而言考找出房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理程度較高的時期，抓住監(jiān)管重點，維持經(jīng)濟市場的穩(wěn)定性；就學術研究而言，可以加強基于房地產(chǎn)行業(yè)視角的盈余管理(一)中海地產(chǎn)概況中海地產(chǎn)集團有限公司是香港恒生指數(shù)成份股--中國海外發(fā)展有限公司(香港交易(二)中海集團盈余管理的手段結合一般企業(yè)進行盈余管理的方式方法，并通過對中海集團2012-2015年四個會計足，首先必須保證房屋工程已竣工并通過了驗收，其式合同，并且經(jīng)過客戶的驗收后辦理好入住相關手續(xù)體大小和其他細節(jié)，房屋所有權所附帶的風險和報酬此時還在戶。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依然持有房屋的控制權和管理并驗收之后才簽署，并且關于房屋面積和質量問題5房地產(chǎn)企業(yè)應當在簽訂了銷售合同并且確認合同有效的情況表1中海集團2012-2015年預收款項金額變化情況(單位：萬元)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預收款的方式收取售房海集團的預收款金額變化情況，在2014年比2013年的增幅高達218%,除了銷售規(guī)模的企業(yè)為了減少當期增值稅等的繳納會延遲確認收入，根據(jù)我國現(xiàn)行會計準則的相關規(guī)定，企業(yè)應該在資產(chǎn)負債類似的房地產(chǎn)價格及其他相關信息。這就表示企業(yè)應當從一個允價值，而當無法通過公開市場獲得同類項值進行定價。我國的市場經(jīng)濟發(fā)展至今，機制雖然在逐步完善導致房地產(chǎn)行業(yè)的市場也仍處在不成熟階段，在我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司只能依靠使用各種評估機構對資對公允的價值，或者是通過對同類項目的市場價格來作為參考，于現(xiàn)行的會計準則中并未對公允價值的計量方法做出明6置很容易受到主觀判斷的影響，加上模型本身的復雜和不確定性以及會計準則中缺乏對模型選擇和參數(shù)設置的規(guī)范，企業(yè)更有可能選擇關聯(lián)方的評估機構對目標進行估價，這樣一來，得到的公允價值評估結果就有很大的管理空間，因此企業(yè)通過操作公允價值的定價來進行盈余管理，滿足自身的利益需要，也就成為可能。如表2,中海集團在年報中指出了集團采用公允價值計量的項目，且在附注中說明企業(yè)對存在活躍市場的金融資產(chǎn)或負債的公允價值都采用活躍市場的公開報價確定，并且不會扣除未來對這些金融資產(chǎn)的處置所發(fā)生的交易費用。從表中可以看出公允價值對企業(yè)當期利潤的影響顯著增加。首先，萬科集團就交易性金融資產(chǎn)在持有期間的公允價值產(chǎn)生的損益計入公允價值變動損益科目，這就對當期的損益造成也影響，而這一部分收益只表現(xiàn)為賬面上的“富足”,并不能轉化為現(xiàn)金流入企業(yè)。其次，萬科集團將可供出售的金融資產(chǎn)在持有期間的公允價值變動產(chǎn)生的損益累計計入資本公積，不會影響當期的損益，但是當企業(yè)的經(jīng)營狀況不好時，管理層就出手可供出售金融資產(chǎn)，累計計入資本公積的公允價值變動就一次性釋放出來，計入損益科目，從而為企業(yè)的盈余管理提供3.資產(chǎn)減值在房地產(chǎn)行業(yè)中，會計準則有如下規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨和自用房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用房地產(chǎn)時，應當使用公允價值模式進行計量，并且在此過程中產(chǎn)生的公允價值與賬面價值之差應當計入當期損益或所有者權益。這一規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)可以通過關聯(lián)方來規(guī)避企業(yè)會計準則中關于資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認不得轉回的規(guī)定。企業(yè)通過簽訂租賃合同將房地產(chǎn)或存貨轉變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)，使用公允價值進行后續(xù)計量，與此同時將已計提的固定資產(chǎn)減值準備予以轉回，并且不用計提固定資產(chǎn)的折舊費用。企業(yè)再通過將此投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)，轉換過程中發(fā)生的公允價值與賬面價值間的差額計入當期損益或所有者權益，再繼續(xù)對其計提折舊。也就7是說，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以上的轉換方式，規(guī)避了企業(yè)會計準則中關于資產(chǎn)減值損失的規(guī)定，不但能夠取得由公允價值變動帶來的收益，并且可以降低固定資產(chǎn)的累計折舊費用，增加資產(chǎn)的賬面價值。從表中我們可以看出，2013年中海集團的存貨跌價準備大幅提高，這一現(xiàn)象的主要原因在當年年報中披露為“公司2013年凈利潤較2012年減少，與計提存貨跌價準備的影響基本相當。因為公司在業(yè)績較好時多提準備，以便為隨后的會計期間做好“業(yè)績”儲備。報告期內市場房價、地價均出現(xiàn)明顯調整，基于審慎的財務策略，公司根據(jù)市場情況對可能存在風險的項目計提存貨跌價準備62468.052元”,在2013年根據(jù)最新市場及銷售情況，公司對所有項目進行了減值狀況的測試，特別針對2012年末計提跌價準備的項目進行了跟蹤評估。另外，中海集團在2013年將可供出售金融資產(chǎn)減值準備及長期投資減值準備全額沖銷，在當年年報中相關附注部分有如下解釋：當可供出售金融資產(chǎn)發(fā)生減值時，企業(yè)應將公允價值下降產(chǎn)生的損益從所有者權益中轉出并計入當期損益。當其他長期股權投資發(fā)生減值時，企業(yè)將其賬面價值與市場上同類金融資產(chǎn)的收益率和未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值進行比對，二者之間的差額作為長期股權投資的減值損失計入當期損益。這些減值準備的計提，是屬于會計估計的范疇，計提方法和計提比例的不確定性使得企業(yè)利用這一手段進行盈余管理的可能性增大。(三)中海地產(chǎn)盈余管理的問題1.企業(yè)財務報表信息造假8含的會計信息質量可靠性明顯降低。事實上對盈余管理行為的過度應用，己經(jīng)成為中海地產(chǎn)會計信2.損害外部利益相關者的利益對于中海地產(chǎn)的外部投資者或者其他利益相關者，如何來判斷中海地產(chǎn)的經(jīng)營績效，最重要的一個渠道就是中海地產(chǎn)的財務報表。由于盈余管理導致的會計信息不能被真實、充分的在財務報表中體現(xiàn)，直接影響外界的投資者、債權人、國家監(jiān)督管理部門等會計信息的使用者對這些公司的財3.社會資源的優(yōu)化配置受到不利影響中海地產(chǎn)在發(fā)展中一直把自身的經(jīng)濟利益放在首位，企業(yè)只會按照公司的需求對財務報表數(shù)據(jù)進行“管理”,向投資者、國家監(jiān)督管理部門傳遞不真實的盈余信息。外界的投資4.影響了資本市場的健康發(fā)展中海地產(chǎn)對盈余的過度調整導致明顯的信息不對稱。公司的管理者掌握真實的收益、未來投資的風險信息，而外界利益相關者則并沒有掌握這一信息，甚至于完全被誤導。中海地產(chǎn)盈余管理行為的存在，導致產(chǎn)權雙方出現(xiàn)了“沖突性矛盾”,一方是為了獲取更大的風險，只不過這種風險并沒有被真實披露，另一方卻難以對這種行為實施有效監(jiān)督，導致產(chǎn)權約束被弱化，影響了資本市場的健康發(fā)展，最后可能導致資本市場的決策、運行出現(xiàn)失誤或者失靈，對5.中海地產(chǎn)的長遠利益受到損害中海地產(chǎn)過度的盈余管理行為，短期內，或許可以給企業(yè)的發(fā)展帶來好處，為了避免退市現(xiàn)象的發(fā)生，往往會在連續(xù)三年中的某個會計年度調增企業(yè)的盈余，這種行為從短期來看，有利于中海價值鏈斷裂，中海地產(chǎn)就會面對更巨大的風險，公司市場價值下降，甚至破產(chǎn)等。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)之一，過度的盈余管理行為在某些情況下甚至會給國家的政策制定者造成誤導，使他們對中海地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢的判斷出現(xiàn)偏差，最終導致企業(yè)長遠的經(jīng)濟利益1.證券市場有關制度的限制中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，上市公司中房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量截止2012年2月底已經(jīng)達到了127家。企業(yè)數(shù)量眾多，而資本市場的容量有限，為了進行融資，中海地產(chǎn)的管理者就產(chǎn)生了很強的盈余管92.外部監(jiān)管缺失3.降低企業(yè)所得稅4.避免違反債務契約5.降低政治成本三、中海房地產(chǎn)盈余管理的對策(一)建立健全會計準則制度為了盡可能避免盈余管理行為，首先需要健全和完善會計準則和制度，更加清晰得界定不同經(jīng)濟業(yè)務應該使用的會計方法和估計模型，以保證會計信息的質量和信息披露的真實性。房地產(chǎn)行業(yè)的預算機制，使收入確認時點和成本費用的結轉以及預收賬款的管理，公允價值計量模式的變更，各項減值準備的計提比例，政府監(jiān)管環(huán)節(jié)存在的疏漏在會計處理上基本上都是要根據(jù)財務人員的職業(yè)素質或者順從企本身的發(fā)展，也有利于國家經(jīng)濟市場的發(fā)展，統(tǒng)一的規(guī)范使會計規(guī)范，這樣一來使會計人員在實踐過程中可以更合理地對信對企業(yè)產(chǎn)生的影響外，還應該把整個行業(yè)的信息披露情況反映出在對公允價值的計量模式進行選擇時，要考慮到整個房地產(chǎn)市場理性程度，避免投資者過度投機而引起公司股價大幅度(二)加強外部監(jiān)督體系的建設選擇一個與企業(yè)完全沒有利益關聯(lián)的會計事務所，才能解決平公正問題。與企業(yè)沒有利益關聯(lián)，會計事務所就可以大膽發(fā)現(xiàn)理問題進行披露，并且沒有了企業(yè)利益的約束，審計這業(yè)的上述信息有了大幅波動，即使不是人為的盈余管理的結果，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟社會的主導產(chǎn)業(yè)，這也就使得系應該更加完善和健全，才能保證其健康穩(wěn)定發(fā)展其財務信息披露程度，保證財務信息和生產(chǎn)經(jīng)營信息的及時所和監(jiān)管機構應該起到外部監(jiān)督作用，對房地產(chǎn)行業(yè)的相關新(三)優(yōu)化內外部環(huán)境理結構，二是要健全內部控制系統(tǒng)。如果企業(yè)內部治理層進行盈余管理的機會，并且大大增加盈余管理的實現(xiàn)難度。在會計處理上的錯誤，對會計信息進行監(jiān)督，也從企業(yè)內部保證(四)加強企業(yè)的誠信道德建設場上的參與者沒有誠信，制度規(guī)范也無法起到改善市場環(huán)境的實道德深入人心，用道德規(guī)范來影響整個市場經(jīng)濟，才能維護整個政府應該做好誠信觀念和誠信意識的強化工作，將道德和教(五)適當減少政府對房地產(chǎn)行業(yè)的干預現(xiàn)階段我國的市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，這一帶有中國特色場發(fā)展方向