石家莊房地產(chǎn)市場（酒店、公寓）基本情況

石家莊房地產(chǎn)市場（酒店、公寓）基本情況第一部分酒店市場酒店概念酒店（HOTEL）一詞來源于法語，當時的意思是貴族在鄉(xiāng)間招待貴賓的別墅，在港澳地區(qū)及東南亞地區(qū)被稱為“酒店”，在臺灣被稱為“酒店”，在中國大陸被稱為“酒店”、“飯店”、“賓館”、“旅店”、“旅館”的。一般地說來就是給賓客提供歇宿和飲食的場所。具體地說酒店是以它的建筑物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù),從而獲得經(jīng)濟收益的組織。酒店分類和等級1、酒店的分類（1）酒店的分類①商務(wù)型酒店。它主要以接待從事商務(wù)活動的客人為主，是為商務(wù)活動服務(wù)的。這類客人對酒店的地理位置要求較高，要求酒店靠近城區(qū)或商業(yè)中心區(qū)。其客流量一般不受季節(jié)的影響而產(chǎn)生大的變化。商務(wù)性酒店的設(shè)施設(shè)備齊全、服務(wù)功能較為完善。②度假型酒店。它以接待休假的客人為主，多興建在海濱、溫泉、風景區(qū)附近。其經(jīng)營的季節(jié)性較強。度假性酒店要求有較完善的娛樂設(shè)備。③長住型酒店。為租居者提供較長時間的食宿服務(wù)。此類酒店客房多采取家庭式結(jié)構(gòu)，以套房為主，房間大者可供一個家庭使用，小者有僅供一人使用的單人房間。它既提供一般酒店的服務(wù)，又提供一般家庭的服務(wù)。④會議型酒店。它是以接待會議旅客為主的酒店，除食宿娛樂外還為會議代表提供接送站、會議資料打印、錄像攝像、旅游等服務(wù)。要求有較為完善的會議服務(wù)設(shè)施（大小會議室、同聲傳譯設(shè)備、投影儀等）和功能齊全的娛樂設(shè)施。⑤觀光型酒店。主要為觀光旅游者服務(wù)，多建造在旅游點，經(jīng)營特點不僅要滿足旅游者食住的需要，還要求有公共服務(wù)設(shè)施，以滿足旅游者休息、娛樂、購物的綜合需要，使旅游生活豐富多彩、得到精神上和物質(zhì)上的享受。=6\*GB3⑥經(jīng)濟型酒店：經(jīng)濟型酒店多為旅游出差者預(yù)備，其價格低廉，服務(wù)方便快捷。特點可是說是快來快去，總體節(jié)奏較快，實現(xiàn)住宿者和商家互利的模式。=7\*GB3⑦連鎖酒店：連鎖酒店可以說是經(jīng)濟型酒店的精品，諸如莫泰、如家等知名品牌酒店，占有的市場份額也是越來越大。=8\*GB3⑧公寓式酒店：酒店式公寓吸引懶人和忙人酒店式服務(wù)公寓，最早始于1994年歐洲，，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務(wù)，又能享受居家的快樂，住戶不僅有獨立的臥室、客廳、衛(wèi)浴間、衣帽間等等，還可以在廚房里自己烹飪美味的家肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務(wù)員清掃；需要送餐到房間、出差定機票，只需打電話到服務(wù)臺便可以解決了，很適合又懶又忙的IT小兩口。由于酒店式服務(wù)公寓主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi),集住宅、酒店、會所多功能于一體，因此今后要是出租，價格一般都不低。（2）按酒店建筑規(guī)模分類目前對酒店的規(guī)模旅游行政部門還沒有一個統(tǒng)一的劃分標準。較通行的分類方法是以客房和床位的數(shù)量多少，區(qū)分為大、中、小型三種①小型酒店，客房在300間以下；②中型酒店，客房在300—600間之間；③大型酒店，客房在600間以上。2、酒店星級劃分標準一星飯店：設(shè)備簡單，具備食、宿兩個最基本功能，能滿足客人最簡單的旅行需要，提供基本的服務(wù)，屬于經(jīng)濟等級，符合經(jīng)濟能力較差的旅游者的需要。二星飯店：設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等基本設(shè)備外，還有賣品部、郵電、理發(fā)等綜合服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量較好，屬于一般旅行等級，滿足旅游者的中下等的需要。以法國波爾多市阿加特二星旅館為例，共有七層樓房148個房間，每個房間有兩到三張床，面積13.5平方米(包括一個2.5平方米的衛(wèi)生間，有抽水馬桶、洗澡盆及淋浴噴頭)，房內(nèi)有冷熱風設(shè)備、地毯、電話，家具較簡單，收費低廉，經(jīng)濟實惠。三星飯店：設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還有會議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合服務(wù)設(shè)施。每間客房面積約20平方米，家具齊全，并有電冰箱、彩色電視機等。服務(wù)質(zhì)量較好，收費標準較高。能滿足中產(chǎn)以上旅游者的需要。目前，這種屬于中等水平的飯店在國際上最受歡迎，數(shù)量較多。四星飯店：設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項目多，服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良，講究室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)?？腿瞬粌H能夠得到高級的物質(zhì)享受，也能得到很好的精神享受。這種飯店國際上通常稱為一流水平的飯店，收費一般很高。主要是滿足經(jīng)濟地位較高的上層旅游者和公費旅行者的需要。五星(或四星豪華)飯店：這是旅游飯店的最高等級。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會廳、會議廳、綜合服務(wù)比較齊全。是社交、會議、娛樂、購物、消遣、保健等活動中心。環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)質(zhì)量要求很高，是一個親切快意的小社會。收費標準很高。主要是滿足上層資產(chǎn)階級、政府官員、社會名流、大企業(yè)公司的管理人員、工程技術(shù)人員、參加國際會議的官員、專家、學者的需要。石家莊酒店市場概況1、石家莊酒店市場概況石家莊，河北省省會，距離北京最近的省會城市，但與相臨的山東，河南，山西乃至內(nèi)蒙相比，酒店的發(fā)展卻一直處于落后的地位。全市5星級酒店僅為3家，裝修檔次、服務(wù)標準均為準5星級。市區(qū)高端酒店較少，主要是城市高端消費水平較低，城市經(jīng)濟的發(fā)展對于酒店行業(yè)的支撐不足，商務(wù)、旅游資源匱乏也是造成高端酒店缺乏的一個重要原因。另一方面市區(qū)經(jīng)濟型酒店分布廣泛，主要分布在商業(yè)繁華、政府機關(guān)、高校、大型醫(yī)院等周邊區(qū)域，交通便利、價位較低、經(jīng)濟快捷。居住環(huán)境干凈整潔，配套設(shè)施相對完善，價位低廉，適宜于石家莊城市經(jīng)濟發(fā)展水平。2、石家莊酒店分布1）石家莊星級酒店分布酒店名稱區(qū)域星級標準地址樓層入住時間總客房數(shù)入住率面積區(qū)間標間價格（元）世紀大飯店橋西五星中山西路145號地上29層，地下3層2000年41165%-75%20-35408世貿(mào)皇冠長安五星中山東路303號26層2002年32068%-73%40-70598中茂海悅（原河北賓館）裕華五星石家莊市裕華路育才街168號（槐北路與育才街交叉口）地面30層，地下3層2009年6月45060%-70%40-110490國際大廈長安四星中山東路301號樓高18層，附樓高3層1986年22075%-80%26-55360國賓橋東四星石家莊市中山東路99號樓高16層1988年21365%-75%25-31335華庭時尚商務(wù)裕華四星石家莊市中山路與建設(shè)大街交叉口的東南角樓高26層2006年12月26085%-90%24-35278西美橋東四星石家莊市橋東區(qū)建設(shè)南大街6號樓高28層2003年38670%-80%25-110335燕春花園酒店長安四星長安區(qū)中山東路195號樓高22層2001年20060%-75%30-45330燕山大酒店橋西四星裕華西路40號（南小街與裕華西路交叉口西行50米）主樓地下2層，地上26層，裙樓4層1999年9月23460%-70%25-60298中國大酒店橋西四星石家莊市自強路127號樓高21層2001年25555%-65%32-64338陽光大廈（準四星）橋東四星石家莊市平安南大街33號樓高24層1997年6月18555%-65%29-70230亞太大酒店裕華四星石家莊市青園街215號樓高12層2004年12月29965%-75%36-55180/310凱旋金悅大酒店長安四星裕華東路與東大街交叉口北行50米樓高16層，箭神附樓高7層，2004年21055%-70%25-35338石家莊新東方商務(wù)酒店開發(fā)區(qū)四星石家莊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃河大道141號（高新區(qū)管委會西100米）樓高主樓12層；輔樓4層2002年9月14250%-65%33-70294金圓大廈新華四星中華北大街與民族路交叉口主樓高32層1997年28555%-70%30-40298美東國際長安準四星石家莊市廣安大街18號樓高12層2005年5月9655%-65%26.8-66288美麗華大酒店長安四星石家莊市體育北大街56號樓高28層2009年5月23950%-65%18-35218石家莊星級酒店主要分布在市中心區(qū)域，以北國商圈、廣安大街商圈、新百商圈為主的區(qū)域，交通便利、商業(yè)繁華、商務(wù)高端人士集中。2）石家莊經(jīng)濟快捷酒店分布石家莊快捷經(jīng)濟酒店市區(qū)范圍內(nèi)均有分布，主要分布在商業(yè)繁華、政府機關(guān)、高校、大型醫(yī)院等周邊區(qū)域，交通便利、價位較低、經(jīng)濟快捷。3、石家莊酒店參數(shù)對比1）石家莊酒店星級石家莊五星級酒店較少，主要集中在城市核心CBD?？旖萁?jīng)濟酒店市區(qū)范圍內(nèi)分布廣泛，主要分布在商業(yè)繁華、政府機關(guān)、高校、大型醫(yī)院等周邊區(qū)域，交通便利、價位較低、經(jīng)濟快捷。2）石家莊酒店樓層石家莊酒店樓層在15層以上較少，64%酒店樓層數(shù)在15層以下。5星級酒店主要全部為25層以上，4星級酒店主要在15-30層之間，其中金圓大廈酒店主樓高32層為石家莊最高，部分4星級酒店在10-15層，全經(jīng)濟型酒店在4-15層之間。整體酒店市場建筑較為普通，無明顯特點，建筑檔次也較低。主要反映城市高端消費水平較低。3）石家莊酒店房間數(shù)石家莊大規(guī)模酒店較少，房間數(shù)在150套以下的占主要比例為62%，主要原因是經(jīng)濟型酒店為主。5星級酒店房間數(shù)全部在300套以上，其中中茂海悅450套房間為石家莊最多。4星級酒店房間數(shù)主要在150-300套之間，經(jīng)濟型酒店全部在150套以下。酒店規(guī)模普遍較小。4）石家莊酒店標間面積石家莊酒店標間面積較小，主要面積集中在30平米以下占77%，部分5星級和4星級酒店標間面積在30平米以上，整體市場面積標準偏低。5）石家莊酒店標間價位石家莊酒店標間價位較低，主要面積集中在200元以下占59%，主要原因是經(jīng)濟型酒店為主。400元以上酒店全部為5星級，其中世貿(mào)皇冠為598元是石家莊最貴，4星級酒店根據(jù)服務(wù)標準、區(qū)域位置、裝修程度不同價位在200-400元之間，經(jīng)濟型酒店價位全部在200元以下，其中有家客棧（和平店）為108元是最便宜酒店。石家莊酒店市場總結(jié)1、石家莊高檔酒店多分布在交通便利的核心商圈范圍內(nèi)，依托周邊高端商務(wù)人群或政府機關(guān)的政務(wù)人群；2、市區(qū)高端酒店較少，主要是城市高端消費水平較低；3、石家莊高檔酒店的管理模式趨向聘請酒店管理公司進行運營管理；4、各高檔酒店都有自己穩(wěn)定的需求客群，能夠保持較高入住率；5、石家莊高檔酒店服務(wù)標準仍有待于提高，客房服務(wù)設(shè)施細節(jié)仍有待于進一步完善；6、石家莊經(jīng)濟型酒店分布廣泛，主要分布在商業(yè)繁華、政府機關(guān)、高校、大型醫(yī)院等周邊區(qū)域，交通便利、價位較低、經(jīng)濟快捷。經(jīng)濟型酒店開立條件目前，從物業(yè)角度而言，比較常見的加盟經(jīng)濟型酒店的方式有兩種，一為長期租賃房產(chǎn)，并對其進行改造從而達到加盟品牌的統(tǒng)一要求；二為按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物業(yè)。不管是何種方式，特許方都對加盟者的物業(yè)提出了一定的量化的要求。如見下表：品牌物業(yè)要求錦江之星建筑面積在5000平方米左右如家快捷建筑面積3000～6000平方米莫泰168120個以上的房間速860～200個房間，建筑面積大約在3000～10000平方米格林豪泰80～150個房間，建筑面積大約在4000～6000平方米如果按照目前在經(jīng)濟型酒店中常見的平均每個客房25平方米計算，那么錦江之星和如家快捷所要求的房間應(yīng)分別為200間和120間～240間。從這些數(shù)據(jù)分析，各特許商對于物業(yè)的要求差別并不是十分明顯。但對于投資者而言，可以根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的實際情況進行挑選，所持物業(yè)建筑面積足夠大的投資者相對而言選擇面更為充分一些。除了物業(yè)面積上的要求之外，各特許商對于物業(yè)所處的地理位置都有一套判定標準。單從這一條而言，各家的取舍十分統(tǒng)一，概括言之，無非如下兩種：位于城市的市級商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿(mào)交易中心、大型游樂中心、中高檔(大型)居民住宅區(qū)等商業(yè)成熟區(qū)域；或近火車站、機場、碼頭、長途汽車站、公路高速客運中心區(qū)域、近地鐵沿線、\o"高速公路"高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心等交通要塞。它們所共同具備的條件是交通流動性好，進出口便利寬敞，并且有良好的可視性和可進入性。從以上兩種選址傾向而言，建議投資者在入住率可以維持在一定高度的情況下，不要過分追求黃金地段，但是交通便利非常必要。因為在租金價格水平不低的上海市場，控制有高額租金成本帶來的風險十分必要。但是，畢竟在一個城市中的理想地理位置有限，目前已經(jīng)出現(xiàn)同一區(qū)域有兩家甚至更多品牌的經(jīng)濟型酒店相鄰。對于這一現(xiàn)象，如家酒店連鎖的市場總監(jiān)鄔蘋和莫泰連鎖旅店的營運總監(jiān)許錚錚都表現(xiàn)得十分樂觀，他們認為出現(xiàn)區(qū)域競爭的地理位置必定是城市的黃金地段，客源比較充足，就現(xiàn)階段而言，相鄰的幾個品牌經(jīng)濟型酒店都保持著較高的入住率，客源因競爭分流的情況并不明顯，相反會在滿員時進行一些調(diào)劑補充。與很多可供加盟的特許項目相比，經(jīng)濟型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個原因就是它有著較高的準入門檻。見下表：品牌前期項目投資總額錦江之星750萬～1250萬元（以建筑面積5000平方米，每平方米投資2000元計算，包括土建改造、\o"裝修"裝修、設(shè)備及營運物資準備）1750萬元（在空地上新建，不含土地費用）如家快捷至少594.5萬元莫泰168約800萬~1000萬元速8338萬~538萬元（以100間房，每間房改造費用3萬～5萬計算，加上38萬元加盟金）格林豪泰約500萬～700萬元錦江之星的品牌使用費是依據(jù)加盟店的設(shè)計客房數(shù)，按3500元/間計算(推廣期間優(yōu)惠以2500元收取)；此外還將收取20萬元技術(shù)服務(wù)費作為錦江之星為加盟者提供建設(shè)方案、人員培訓、總臺管理軟件、管理與業(yè)務(wù)模式手冊、開業(yè)指導(dǎo)等各項服務(wù)的費用。這些都是小頭，更大的資金壓力來自物業(yè)投資——按錦江之星的標準，新建門店每平米投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬元上下。如家快捷的前期投資主要分為幾項：不少于50萬元的物業(yè)改造資金、30萬元的一次性特許品牌使用費、10萬元的特許加盟保證金不低于50萬元的流動資金以及為期約占四個月的工程籌備期管理費，每月1萬元。需要指出的是，其中10萬元保證金并不需要扣押至合約結(jié)束，而是在合作一年之后便可以得到有息返還。在各特許品牌中，莫泰168是開展加盟業(yè)務(wù)較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無錫、寧波3家加盟店，上海市內(nèi)的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營運總監(jiān)許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經(jīng)濟型酒店的投資總額在800萬～1000萬元。與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細致之處，除去38萬元的特許品牌使用費外，速8根據(jù)所改造物業(yè)的原先用途，平均至每間客房的改造費用也會有所不同。如，之前物業(yè)用途為\o"寫字樓"寫字樓，那么攤到每間客房的投資費用為3萬～5萬元。格林豪泰在計算前期投資時也有其特別之處，即特許品牌使用費以房間數(shù)的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬元，前期投資總額在500萬～700萬元。以上計算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準，如新建物業(yè)，前期投資額需翻上一倍左右。第二部分公寓市場公寓概念公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經(jīng)濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務(wù)員居?。贿€有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。公寓可能戶主自行購買的，或者自業(yè)主租入的。公寓普遍的特點是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。居住人群主要以長住的商務(wù)客群為主，看重的是便利的位置和準酒店式的居住體驗，同時比酒店低的租金。由于帶有部分的投資屬性，所以小戶型，低總價就是很重要的特點。公寓分類1、功能分類=1\*GB2⑴出租型。它以出租給租客使用為目的，因此這類公寓可稱之為出租公寓（RentalapartmentBuilding）。=2\*GB2⑵自住型（Owner-occupied）。如果是自住型的公寓，公寓的每個單位屬于不同的擁有者，有獨立的產(chǎn)權(quán)。=3\*GB2⑶即混合型（Mixed）?；旌闲屯ǔＳ幸徊糠譃樯虡I(yè)用的辦公室、店鋪、醫(yī)生診所等，另一部分為自主寓所單位。2、性質(zhì)分類=1\*GB2⑴普通公寓（居住型公寓）用地性質(zhì)：一般為住宅產(chǎn)權(quán)類型：公寓產(chǎn)權(quán)年限：70年特點：戶型面積小，30~60平米精裝修交房標準，拎包即可入住配套設(shè)施完善物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售價格一般高于區(qū)域整體水平=2\*GB2⑵商務(wù)公寓用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商?。┗蛏虡I(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年特點：一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司價格相對寫字樓較低首付最低可達2成，按揭可達20-30年（如深圳）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓=3\*GB2⑶酒店式公寓用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：公寓或商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年特點：面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便按照星級酒店的設(shè)施標準進行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費也較高石家莊公寓市場概況1、石家莊公寓市場概況石家莊從開始2004年開始推出的自由港、樂模、紅人公館等都是主打小戶型的公寓，多為兩居和一居室面積從49.28---56.99平方米不等，占市場總量的比例不斷提高；以前市場上很少見到純粹小戶型項目，如今小戶型受到購房者和發(fā)展商的共同關(guān)注，新項目層出不窮。小戶型以面積小，總價低，受到自住客戶和投資客戶的青睞。目前石家莊市場純公寓/綜合體內(nèi)的公寓項目，體量均在5萬平米左右，少數(shù)純公寓項目體量在10萬左右甚至更高。在售公寓產(chǎn)品的均價區(qū)間為6000元/平米—8000元/平米，略高于同地段普通住宅價格。主力面積區(qū)間在35—65㎡之間，居住型公寓偏大，面積上限達到120㎡。多數(shù)公寓為精裝修，簡裝/毛坯的公寓較少。2、石家莊公寓分布區(qū)域樓盤名稱建面開盤時間開盤均價當前均價主力戶型后期用途裝修情況長安區(qū)官鯉1237752008年12月65008000起34-90loft商住型精裝中宏匯景國際700002009年4月66002#樓650050-120商住型簡裝3#樓7000酒店型精裝新華區(qū)唯C時尚廣場200002009年2月3600430037-140居住型簡裝裕華區(qū)萬隆國際570002007年8月4600650040-90居住型簡裝橋東區(qū)濱江尚城國際390002009年10月7300750049-56居住型精裝阿卡白領(lǐng)生活館336002008年7月5500680045-89居住型精裝橋西區(qū)萬象天成250002008年10月7000780049-68商住型精裝金世界300009年12月咨詢60008000以上37-120可拆分居住型