【買(mǎi)賣(mài)合同中所有權(quán)保留問(wèn)題探究8600字】

買(mǎi)賣(mài)合同中所有權(quán)保留問(wèn)題研究目錄一、所有權(quán)保留制度概述 5（一）所有權(quán)保留制度概述 5（二）所有權(quán)保留制度我國(guó)立法現(xiàn)狀 5二、所有權(quán)保留的相關(guān)問(wèn)題 5（一）所有權(quán)保留的適用范圍 5（二）買(mǎi)受人的期待權(quán) 6（三）出賣(mài)人的取回權(quán)制度 7三、所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)存問(wèn)題研究 7（一）客體范圍未作合理限制 7（二）買(mǎi)受人期待權(quán)保護(hù)制度不完善 8（三）出賣(mài)人取回權(quán)制度不完善 8（四）公示方式未作明確規(guī)定 9四、所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)相關(guān)問(wèn)題的改善 9（一）明確所有權(quán)保留的適用范圍 9（二）完善買(mǎi)受人的期待權(quán)的保護(hù) 10（三）構(gòu)建出賣(mài)人的取回權(quán)的保護(hù)制度 11（四）構(gòu)建所有權(quán)保留的公示制度 11

一、所有權(quán)保留制度概述（一）所有權(quán)保留制度概述所有權(quán)的保留制度,是一種泛指在進(jìn)行商品貿(mào)易的過(guò)程中,以國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)或者雙方當(dāng)事人之間的合同約定作為其依據(jù),出賣(mài)者將標(biāo)的物直接轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)者和賣(mài)主人自己占有,而標(biāo)的物所有權(quán)并沒(méi)有因此而發(fā)生任何轉(zhuǎn)移。出賣(mài)者雖經(jīng)把標(biāo)的物先交給了買(mǎi)受者,并由買(mǎi)受者占有、使用、收益,"但是在該標(biāo)的物價(jià)格中一部分或全部支付給買(mǎi)受者之前,或?qū)⑺麄兯s定的具體條件全部付清后,標(biāo)的物所有權(quán)才能夠發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)移"劉郁武.所有權(quán)保留研究[J].法學(xué)家,1998(02):22-30.劉郁武.所有權(quán)保留研究[J].法學(xué)家,1998(02):22-30.（二）所有權(quán)保留制度我國(guó)立法現(xiàn)狀財(cái)產(chǎn)所有權(quán)保留制度在我國(guó)的法律中最早出現(xiàn)在了民法通則中,所有權(quán)保留制度首次以法律的形式被確立下來(lái)。但是法律上的相關(guān)規(guī)定模糊不清,后由司法解釋明確了對(duì)所有權(quán)的保留制度的含義,承認(rèn)了其他附條件所有權(quán)流轉(zhuǎn)的效力,為所有權(quán)保留制度預(yù)留了發(fā)展空間。買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋,第34條到第37條完善我國(guó)買(mǎi)賣(mài)合同所有權(quán)和保留制度的基本制度框架構(gòu)建,進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)該制度的發(fā)展、及在我國(guó)實(shí)踐中的應(yīng)用。2020年我國(guó)進(jìn)入民法典時(shí)代,《民法典》立足國(guó)情、反映我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求,從中國(guó)的實(shí)踐出發(fā),解決我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中的實(shí)踐問(wèn)題,充分彰顯了中國(guó)特色。《民法典》合同編,協(xié)調(diào)了買(mǎi)賣(mài)合同性的擔(dān)保權(quán)利和其他擔(dān)保物權(quán)之間的關(guān)系,進(jìn)一步地補(bǔ)充和完善了對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同的所有權(quán)和其他買(mǎi)賣(mài)行為的準(zhǔn)則。合同編在本次買(mǎi)賣(mài)合同中已經(jīng)明確規(guī)定,出賣(mài)者對(duì)于標(biāo)的物所有者保留其共同財(cái)產(chǎn)的所有權(quán),未經(jīng)注冊(cè)或者登記,不得相互抵觸和對(duì)抗其他善意的第三人，這就從一定的程度上徹底解決了各種擔(dān)保方式的受償順位。構(gòu)筑了合同化擔(dān)保授予權(quán)的注冊(cè)和使用制度。二、所有權(quán)保留的相關(guān)問(wèn)題（一）所有權(quán)保留的適用范圍我國(guó)的法律規(guī)定把對(duì)所有權(quán)保留制度的適用范圍界定為對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的保護(hù)。但是在買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)中需要確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的是否具有一定的權(quán)利和特征,既包含了動(dòng)產(chǎn),也可能包含了不動(dòng)產(chǎn),存在較多爭(zhēng)議。司法解釋中采用"財(cái)產(chǎn)"這一概念,未能準(zhǔn)確地說(shuō)明自己是動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)?！逗贤ā返?34條中明確規(guī)定了采用"標(biāo)的物"的一種提法,也未具體地確定其所有權(quán)被保留的適用范圍。王利明先生觀點(diǎn)認(rèn)為?！熬筒粍?dòng)產(chǎn)而言,在絕大多數(shù)的情況下,不必要地采取其他所有權(quán)的保留模式,”王利明.所有權(quán)保留制度若干問(wèn)題探討——兼評(píng)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》相關(guān)規(guī)定[J].法學(xué)評(píng)論,2014,32(01):176-183.在侵害不動(dòng)產(chǎn)的案件中,當(dāng)事人只需要對(duì)其進(jìn)行注冊(cè)登記,便可以保障了雙方當(dāng)事人的權(quán)益,而不再訴諸于其他所有權(quán)被保留的條款。同時(shí),在雙方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的變更做了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整登記后,仍然明確約定了所有權(quán)被保留,就沒(méi)有其實(shí)際意義。王利明.所有權(quán)保留制度若干問(wèn)題探討——兼評(píng)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》相關(guān)規(guī)定[J].法學(xué)評(píng)論,2014,32(01):176-183.（二）買(mǎi)受人的期待權(quán)“期待在我國(guó)民法中就是一種純粹的未來(lái)獲得權(quán)利的期待和希望”申衛(wèi)星.期待權(quán)理論研究[D].中國(guó)政法大學(xué),2001.具體而言,就是指權(quán)利人可以依據(jù)契約的規(guī)定或者法律上的規(guī)定,對(duì)未來(lái)的權(quán)利一種預(yù)期。期待權(quán)是指在發(fā)展過(guò)程中的權(quán)益和將來(lái)獲得的權(quán)益?！皬膬蓚€(gè)方面看起:一方面是在價(jià)金完全交易以前,所有權(quán)還沒(méi)有真正地發(fā)生任何移轉(zhuǎn),權(quán)利的獲得也尚未完善;另一方面,買(mǎi)主雖然并未完全按照交易方式支付其價(jià)金,但已對(duì)于最終獲得所有權(quán)的交易者產(chǎn)生了合理期待。”龍著華.論所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)與善意第三人的保護(hù)[J].當(dāng)代法學(xué),2005(03):55-60.“實(shí)際上買(mǎi)受人并不享有所有權(quán)，但對(duì)取得所有權(quán)卻持有期望,因此，有必要保護(hù)買(mǎi)受人的期待權(quán)?！蓖趵?所有權(quán)保留制度若干問(wèn)題探討——兼評(píng)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》相關(guān)規(guī)定[J].法學(xué)評(píng)論,2014,32(01):176-183.性質(zhì)上看期待權(quán)是一種債權(quán)而非物權(quán)。期待權(quán)的發(fā)生具有相應(yīng)的發(fā)生效力,需要以有效性合同有效性為前提。若是買(mǎi)賣(mài)合同被迫解除,該項(xiàng)權(quán)益也將永遠(yuǎn)地停止。但是合同中的債權(quán)又具有某種特殊屬性,在買(mǎi)方自己享有到期待權(quán)。買(mǎi)受者無(wú)權(quán)要求出售者轉(zhuǎn)售他人,除非其向他人支付全部的價(jià)款,出售者不得解除合同,因?yàn)檫@種買(mǎi)賣(mài)合同已成立且正式生效。只有當(dāng)買(mǎi)受者完成了約定的交易條件,買(mǎi)主方對(duì)于賣(mài)主的期待權(quán)才可以生效。其次,出賣(mài)者在滿足某種特定條件時(shí)享有自己的取回權(quán),而且由于買(mǎi)受者所享有的期待權(quán)并不是能夠直接對(duì)抗于出賣(mài)者。申衛(wèi)星.期待權(quán)理論研究[D].中國(guó)政法大學(xué),2001.龍著華.論所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)與善意第三人的保護(hù)[J].當(dāng)代法學(xué),2005(03):55-60.王利明.所有權(quán)保留制度若干問(wèn)題探討——兼評(píng)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》相關(guān)規(guī)定[J].法學(xué)評(píng)論,2014,32(01):176-183.我國(guó)相關(guān)司法解釋明確規(guī)定,買(mǎi)受者在已向標(biāo)的物支付了總價(jià)款百分之七十五以上后,出賣(mài)者將不再擁有取回權(quán)。同時(shí)在當(dāng)前出售者喪失了取回標(biāo)的物權(quán)利條件下,買(mǎi)方在事實(shí)上己經(jīng)取得了標(biāo)的物權(quán)利,取得了對(duì)標(biāo)的物權(quán)利進(jìn)行占有、使用或者獲取收益等。“在買(mǎi)受人的期待權(quán)受到第三人侵害的情況下，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求該第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，比較法上一般承認(rèn)所有權(quán)保留中買(mǎi)受人的期待權(quán)可以作為侵權(quán)行為的客體”王利明.所有權(quán)保留制度若干問(wèn)題探討——兼評(píng)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》相關(guān)規(guī)定[J].法學(xué)評(píng)論,2014,32(01):176-183.。在此條件下,買(mǎi)受人所享有的債權(quán)雖已具備了部分物權(quán)效力,但是卻不宜被認(rèn)定為物權(quán)。在目前我國(guó)的現(xiàn)行立法中,并沒(méi)有明確地承認(rèn)當(dāng)事人的期待權(quán)是否可以接受到侵權(quán)法律的保障,其本質(zhì)上還是屬于某種債權(quán)。在被第三人構(gòu)成侵害的特殊情況下,不能根據(jù)物權(quán)問(wèn)題而主張購(gòu)買(mǎi)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán),買(mǎi)方和賣(mài)主只能以購(gòu)買(mǎi)物權(quán)的占有權(quán)受到了侵害的為由向第三人提出賠償。王澤鑒，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》[D]，臺(tái)北三民書(shū)局，1975年版，第235-236頁(yè)。在所有權(quán)保留中,因?yàn)槌鲑u(mài)人享有權(quán)利證書(shū)，出賣(mài)人雖未占有動(dòng)產(chǎn)，但其仍可能就標(biāo)的物設(shè)定擔(dān)保或者再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)@對(duì)買(mǎi)受人買(mǎi)受人的期待權(quán)極為不利，對(duì)買(mǎi)受人而言風(fēng)險(xiǎn)很大。對(duì)于買(mǎi)受者來(lái)說(shuō),要是為了想加強(qiáng)買(mǎi)受者享有的期待權(quán)對(duì)于買(mǎi)受者的保護(hù),弱化其風(fēng)險(xiǎn),就必須從法律上明確確認(rèn)賣(mài)受者享有的王利明.所有權(quán)保留制度若干問(wèn)題探討——兼評(píng)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》相關(guān)規(guī)定[J].法學(xué)評(píng)論,2014,32(01):176-183.王澤鑒，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》[D]，臺(tái)北三民書(shū)局，1975年版，第235-236頁(yè)。（三）出賣(mài)人的取回權(quán)制度在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中,法律設(shè)置了以保護(hù)所有權(quán)出售者的合法利益,而其他所有權(quán)保留條款規(guī)定。在標(biāo)的物設(shè)定時(shí)沒(méi)有保留所有權(quán)的情況下,為了防止被買(mǎi)受人在向標(biāo)的物支付完全部?jī)r(jià)款之前,擅自對(duì)標(biāo)的物予以處分,導(dǎo)致被賣(mài)人的所有債權(quán)無(wú)法得到切實(shí)實(shí)現(xiàn)。標(biāo)的物在實(shí)際交付、所有權(quán)被移轉(zhuǎn)于購(gòu)買(mǎi)人之前,在購(gòu)買(mǎi)人不按合同約定地履行義務(wù)、不當(dāng)?shù)厥褂脴?biāo)的物或者擅自對(duì)標(biāo)的物作出處分,損害了出賣(mài)人合法權(quán)益的特殊情況下,出賣(mài)人有權(quán)要求其取回標(biāo)的物?！巴瑫r(shí)為了充分發(fā)揮所有權(quán)的擔(dān)保功能，在承認(rèn)所有權(quán)保留制度的前提下，為保障出賣(mài)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，法律通常承認(rèn)出賣(mài)人享有取回權(quán)。”柴振國(guó),史新章.所有權(quán)保留若干問(wèn)題研究[J].中國(guó)法學(xué),2003(04):69-76.取回權(quán)的性質(zhì)可以定性為出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物的保全行為,防止擔(dān)保物價(jià)值的減少,并導(dǎo)致將來(lái)的變價(jià)減少，以至于出賣(mài)人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)。且該保全區(qū)別于傳統(tǒng)抵押權(quán)保全與質(zhì)權(quán)保全。行使取回權(quán)的行為便成為保全所有權(quán)保留的手段。柴振國(guó),史新章.所有權(quán)保留若干問(wèn)題研究[J].中國(guó)法學(xué),2003(04):69-76.三、所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)存問(wèn)題研究目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，所有權(quán)保留制度的法律規(guī)定已經(jīng)跟不上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展腳步，為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所有權(quán)保留制度的完善是必須要解決的問(wèn)題。所有權(quán)保留制度在我國(guó)的起步比較晚，研究也較少，我國(guó)的所有權(quán)保留制度和其他國(guó)家相比不夠完善。主要存在以下問(wèn)題。（一）客體范圍未作合理限制所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的范圍，雖然我國(guó)絕大多數(shù)的學(xué)者也認(rèn)為,動(dòng)產(chǎn)本身就是所有權(quán)被保留的主要客體,但是不動(dòng)產(chǎn)本身能否成為所有權(quán)被保留的主要客體卻仍然是一個(gè)值得研究和探索的問(wèn)題?，F(xiàn)有所有權(quán)保留的客體范圍，也不太能適應(yīng)法律的發(fā)展進(jìn)程。原因以下:第一,由于目前我國(guó)境內(nèi)現(xiàn)有的房屋預(yù)告注冊(cè)登記管理制度還是不夠健全和完善的,不能徹底地保護(hù)房屋的出售者,所有權(quán)的保留對(duì)于房屋的出售者來(lái)說(shuō)最重要的作用之一就是保護(hù)他們的房屋價(jià)金和債權(quán),為了維護(hù)房屋出售者和他們的利益,在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)適用并允許買(mǎi)賣(mài)雙方的當(dāng)事人按照約定的所有權(quán)和債務(wù)保留的條款;第二,我國(guó)的民法意思自治為基本原則,法律允許了雙方的當(dāng)事人自行進(jìn)行約定,而且所有權(quán)中被保存的這種約定是出于當(dāng)事人的意思和自治,能夠很好地尊重雙方當(dāng)事人的意志,是雙方當(dāng)事人在合意上達(dá)成共識(shí)和結(jié)果,能夠很好地根據(jù)雙方當(dāng)事人的意志和自己的意愿,保護(hù)雙方當(dāng)事人中任何一方的安全和利益;第三，“所有權(quán)保留在性質(zhì)上是一種非典型擔(dān)保，既然具有擔(dān)保功能，就應(yīng)當(dāng)讓其在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中發(fā)揮其應(yīng)有的擔(dān)保作用，如果禁止把所有權(quán)保留適用于不動(dòng)產(chǎn)，就違背了所有權(quán)保留的性質(zhì)的初衷?！表n芹芹.所有權(quán)保留制度研究[D].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué),2020.韓芹芹.所有權(quán)保留制度研究[D].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué),2020.同時(shí)也有學(xué)者反對(duì)適用于不動(dòng)產(chǎn)，他們的認(rèn)為依據(jù)物權(quán)法定主義的原則。物權(quán)變動(dòng)要通過(guò)法律來(lái)規(guī)定，是確定不可變的，當(dāng)事人之間不可以進(jìn)行自由約定。關(guān)于所有權(quán)保留客體范圍是否適用干不動(dòng)產(chǎn)，目前的爭(zhēng)議較大。相關(guān)法律、司法解釋?xiě)?yīng)該作出明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)盡快以立法的形式將所有權(quán)保留的客體范圍確定下來(lái)。（二）買(mǎi)受人期待權(quán)保護(hù)制度不完善所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人占有標(biāo)的物享有該物的收益權(quán)，此時(shí)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)享有相應(yīng)的權(quán)利以保障出賣(mài)人的相應(yīng)權(quán)益，買(mǎi)受人的期待權(quán)卻沒(méi)有被明確的規(guī)定。在約定所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人是標(biāo)的物的占有者，買(mǎi)受人享有占有人應(yīng)有的權(quán)利，為保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，出賣(mài)人的權(quán)利要受到買(mǎi)受人相應(yīng)權(quán)利的限制。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生活中,出賣(mài)者和第三人都是一個(gè)，侵害購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于其他商品或者服務(wù)所享有的期待權(quán)利的對(duì)象和主體,卻沒(méi)有明確的相關(guān)法律規(guī)定去保護(hù)其他購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于其他商品或者服務(wù)所享有的期待權(quán),應(yīng)當(dāng)將對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于其他商品或者服務(wù)所享有的期待權(quán)利保護(hù)制度以相關(guān)立法的形式進(jìn)行確定,來(lái)平衡購(gòu)買(mǎi)者與賣(mài)方或者其他當(dāng)事人之間的權(quán)力和義務(wù),保護(hù)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于其他商品或者服務(wù)的合法權(quán)益。（三）出賣(mài)人取回權(quán)制度不完善出賣(mài)人保留所有權(quán)是為了確保其所有的價(jià)金債權(quán)能夠很好的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)的物作為買(mǎi)賣(mài)的核心，其價(jià)值要保持平穩(wěn)的狀態(tài)才能保證讓出賣(mài)人更好地實(shí)現(xiàn)其權(quán)益。買(mǎi)受人實(shí)際占有標(biāo)的物，其行為有危害出賣(mài)人的利益的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)健全取回權(quán)制度保護(hù)取回權(quán)。但是我國(guó)法律，出賣(mài)人取回權(quán)的行使條件、取回的程序、取回權(quán)的限制法律規(guī)定未作詳細(xì)，甚至對(duì)取回權(quán)的定義、性質(zhì)、適用范圍存在爭(zhēng)議，以至于出賣(mài)人的取回權(quán)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中受到限制，沒(méi)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用，我國(guó)的所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)的相應(yīng)立法，應(yīng)當(dāng)盡快的完善出賣(mài)人的取回權(quán)制度。（四）公示方式未作明確規(guī)定在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中，標(biāo)的物的所有權(quán)和使用者所有權(quán)之間是相互分離的,他人無(wú)法從外表得知標(biāo)的物的所有權(quán)屬和狀態(tài),此時(shí)當(dāng)涉及達(dá)到了善意之目的的第三人時(shí),當(dāng)事人的一方擅自給予處分標(biāo)的物時(shí),會(huì)嚴(yán)重地侵害或者影響到另一方當(dāng)事人的其他合法權(quán)益,此時(shí)因?yàn)闆](méi)有把其他所有權(quán)被保留的條款作為公示,無(wú)法對(duì)抗善意的第三人的。每個(gè)國(guó)家關(guān)于保護(hù)所有權(quán)的公示規(guī)定都是不一樣的。一是不登記主義。所有權(quán)保留在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的應(yīng)用非常廣泛,該制度可以由雙方當(dāng)事人自由約定,相比其他擔(dān)保制度更加簡(jiǎn)便且交易成本低,手續(xù)簡(jiǎn)化。目前大多數(shù)國(guó)家都選擇不登記的主義,所有權(quán)被保留時(shí)只需要通過(guò)雙方當(dāng)事人之間的協(xié)商達(dá)成一致,而且無(wú)需登記即可以獲得生效或與第三人進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。不登記主義的交易模式特點(diǎn)就是無(wú)須登記、交易費(fèi)用成本較低,但是其缺點(diǎn)主要在于,由于無(wú)須登記,缺少公示,所有權(quán)被保留的約定使任何第三人都沒(méi)法被知道,善意使任何第三人的利益都得不到很好地保護(hù),也不利于資本市場(chǎng)的交易安全。二,登記主義,登記主義主要包含兩種模式,一是登記生效主義,登記生效主義模式的優(yōu)點(diǎn)是使雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系更加明晰,第三人也就可以知道物權(quán)的變動(dòng)情況,這樣更有利于保護(hù)各方的合法利益。它的缺點(diǎn)是在于注冊(cè)生效主義的模式,這種不利于維護(hù)企業(yè)的個(gè)人隱私和商務(wù)秘密,不利于社會(huì)信用經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。二是對(duì)抗登記主義,所有權(quán)的保留成立僅僅需要買(mǎi)賣(mài)雙方的當(dāng)事人之間已經(jīng)達(dá)成了一致的意見(jiàn),然而不能夠進(jìn)行對(duì)抗登記則無(wú)法對(duì)抗任何具有良好實(shí)際情況的善意第三者。該模式優(yōu)點(diǎn)在于，它在一定程度上彌補(bǔ)了登記生效主義的缺陷，標(biāo)的物在登記以后，其所有權(quán)歸歸屬更加清晰明了。登記對(duì)抗主義缺陷在于，存在當(dāng)事人規(guī)避法律規(guī)定，為了個(gè)人利益不去進(jìn)行登記，這種情況下，登記對(duì)抗主義的立法目的就沒(méi)法實(shí)現(xiàn)了。對(duì)于第三人而言，為了查清某個(gè)物上是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)，還得去登記機(jī)關(guān)查閱是否有物上負(fù)擔(dān)的存在，在一定程度上加重了第三人的負(fù)擔(dān)，但是如果第三人沒(méi)有去登記機(jī)關(guān)查閱，導(dǎo)致自己利益受損，就違背了登記對(duì)抗主義想要保護(hù)第三人利益的初衷。相較于其他國(guó)家的規(guī)定，我國(guó)的規(guī)定尚不全面，我國(guó)應(yīng)從我國(guó)國(guó)情出發(fā)結(jié)合司法實(shí)踐需要，完善我國(guó)關(guān)于所有權(quán)保留公示的規(guī)定。四、所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)相關(guān)問(wèn)題的改善（一）明確所有權(quán)保留的適用范圍所有權(quán)的保留可以是適用于各種不同的財(cái)產(chǎn),主要是適用于動(dòng)產(chǎn),但也不必絕對(duì)地禁止其他所有權(quán)被保留到不動(dòng)產(chǎn)之中。筆者認(rèn)為,機(jī)械、絕對(duì)地禁止合同約定的內(nèi)容在不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置中所有權(quán)被保留,太過(guò)絕對(duì)和僵化。第一,所有權(quán)的保留是出賣(mài)個(gè)人為了保全他們的權(quán)利而進(jìn)行交易的一種手段,雖然就對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交易而言,有著與預(yù)告登記等相關(guān)的制度予以保護(hù),但在法律上仍然可以提供給當(dāng)事人進(jìn)行更多的選擇,由于當(dāng)事人需要根據(jù)具體情況自行采取各種相應(yīng)的權(quán)利保證措施,尤其特別是在目前的我國(guó),當(dāng)事人們因?yàn)闊o(wú)法辦理這些預(yù)告登記中往往會(huì)遇到多種困難,有必要的所有權(quán)被保留的形式去維護(hù)自身權(quán)利。第二，所有權(quán)保留是當(dāng)事人的合意?；谝馑甲灾卧瓌t，合同內(nèi)容可以由當(dāng)事人進(jìn)行自由約定。只要當(dāng)事人之間的協(xié)議公平公正，而且沒(méi)有嚴(yán)重侵犯國(guó)家和社會(huì)的公共利益,未違背法律法規(guī)和公序良俗的法律就沒(méi)有必要給予禁止。在不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)中,所有權(quán)保留條款的作用可為其他制度而取代,但是當(dāng)事人依然具有約束力,并且還享有對(duì)是否繼續(xù)進(jìn)行所有權(quán)保留的自由。第三,在本合同中涉及不動(dòng)產(chǎn)的條件情形下,如果買(mǎi)賣(mài)雙方既沒(méi)有注冊(cè)又未交付此時(shí),當(dāng)事人即使按照合同約定的所有權(quán)被保留了出來(lái),也只能是因?yàn)槠渚哂辛藗鶛?quán)屬于合同的性質(zhì)。如果買(mǎi)賣(mài)雙方已交付了一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)而尚未注冊(cè)或登記,此時(shí),是否還存在著約定所有權(quán)被保留的合理和必要性?在此種情況下,當(dāng)事人仍然可以按照意思自治的原則對(duì)其所有權(quán)被保留的合理性進(jìn)行了約定。第四,在現(xiàn)代社會(huì)里,擔(dān)保業(yè)務(wù)越多,對(duì)債權(quán)人的安全性和保障也就越充分。所有權(quán)和保留制度正隨著現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步而被廣泛使用,它們也滿足了現(xiàn)代社會(huì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的需求。所有權(quán)保留作為非典型的擔(dān)保,禁止約定在不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置中進(jìn)行的所有權(quán)保留,這樣做可能并且是不利于充分發(fā)揮所有權(quán)保留的風(fēng)險(xiǎn)性和擔(dān)保職責(zé)。只要房地產(chǎn)所有權(quán)和保留物管理體系能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)所有者和投資者之間的交換和擔(dān)保職責(zé),就沒(méi)有必要對(duì)其適用加以禁止。（二）完善買(mǎi)受人的期待權(quán)的保護(hù)我國(guó)的相關(guān)司法解釋還有待于進(jìn)一步加以完善,其中存在著明顯的不足,需要針對(duì)買(mǎi)方或者受人的預(yù)付期限做出具體的規(guī)定?，F(xiàn)行的交易方式下,買(mǎi)主期待權(quán)所得到的保護(hù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容,防止賣(mài)方的利益被侵害及對(duì)第三者的利益被損失。第一，出賣(mài)人的侵害。在標(biāo)的物所有權(quán)被保留購(gòu)買(mǎi)中,標(biāo)的物雖然是需要進(jìn)行交付,但是買(mǎi)受者事實(shí)上就已經(jīng)占有了該標(biāo)的物。出賣(mài)者基于依法享有本公司對(duì)標(biāo)的物所有權(quán),可能會(huì)嚴(yán)重?fù)p害標(biāo)的物,使標(biāo)的物的功能破壞或者價(jià)值減損。在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成了買(mǎi)賣(mài)合同之后,出售者基于對(duì)標(biāo)的物擁有權(quán),又與別人簽署了標(biāo)的物購(gòu)買(mǎi)合同,損害了買(mǎi)受者的利益。其次就是出售者在標(biāo)的物上確認(rèn)了另一種擔(dān)保的物權(quán)。如果賣(mài)主設(shè)置了抵押品,且第三人不知情，同時(shí)原買(mǎi)賣(mài)合同未有相關(guān)公示，則第三人此時(shí)取得抵押權(quán)。但并不代表原期待權(quán)被取代，且不能阻止其向完整物權(quán)的轉(zhuǎn)化。若第三人惡意，鑒于我國(guó)法律制度體系中對(duì)惡意者的不保護(hù)，此時(shí)的抵押權(quán)設(shè)定行為應(yīng)為無(wú)效。

第二，第三人侵害標(biāo)的物的情況下，買(mǎi)受人所享有的權(quán)利本質(zhì)上仍為債權(quán)，并不是物權(quán)，在是在買(mǎi)受人已經(jīng)支付75%以上價(jià)金的情形下，買(mǎi)受人所享有的權(quán)利仍非物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。在買(mǎi)受人權(quán)利經(jīng)過(guò)登記之后，則因?yàn)橥瓿闪斯痉椒ǎI(mǎi)受人所享有的權(quán)利就具有了對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。預(yù)告登記與期待權(quán)保護(hù)結(jié)合道路探究。預(yù)告登記制度使得債權(quán)行為具備了物權(quán)性質(zhì)。預(yù)告登記制度很好的彌補(bǔ)了所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中公信力不足的問(wèn)題。出賣(mài)人與第三人對(duì)買(mǎi)方期待權(quán)侵害的大多數(shù)情形里,都是因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同的公示力度不夠。預(yù)告登記制度與所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)的結(jié)合，可以?xún)H僅是作為一個(gè)增強(qiáng)公信力的選擇而并不是義務(wù)。對(duì)于諸如買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間信任程度不高，而買(mǎi)受人又十分看重標(biāo)的物的交易，則可經(jīng)雙方協(xié)商，適用預(yù)告登記制度，提高交易安全性。預(yù)告登記采取對(duì)抗主義，預(yù)告登記應(yīng)該涵蓋取回權(quán)和期待權(quán)，將買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容公示，明晰物權(quán)歸屬，定分止?fàn)?。（三）?gòu)建出賣(mài)人的取回權(quán)的保護(hù)制度即構(gòu)建出賣(mài)人的取回權(quán)的保護(hù)制度。首先是取回權(quán)的行使條件規(guī)定的完善，一是對(duì)買(mǎi)受人支付價(jià)金的方式的限制。如果買(mǎi)受人僅僅因一次支付方式不符合要求，出賣(mài)人就可以行使取回權(quán)，不符合誠(chéng)信的要求，更沒(méi)有充分地保護(hù)買(mǎi)受人的期待權(quán)。二是遲延的期限的限制遲延履行的情況下出賣(mài)人不能直接行使取回權(quán)，出賣(mài)人必須要催告買(mǎi)受人履行支付。關(guān)于取回權(quán)的行使與合同解除。如合同中約定了取回權(quán)，則出賣(mài)人在符合約定條件時(shí)行使取回權(quán)，只是導(dǎo)致買(mǎi)受人占有的喪失，合同并不解除。只有買(mǎi)受人不行使回贖權(quán)，才會(huì)導(dǎo)致合同的解除。出賣(mài)人取回的標(biāo)的物不僅屬于出賣(mài)人所有物更是該擔(dān)保債權(quán)的擔(dān)保物，取回標(biāo)的物的行為形式上屬于出賣(mài)人取回自身的財(cái)產(chǎn),“實(shí)質(zhì)上所取回的是擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保物,作為一種非典型的擔(dān)保,”王源建，《讓與擔(dān)保制度研究》，王源建，《讓與擔(dān)保制度研究》，[J],民商法論叢，法律出版社，1999年版.（四）構(gòu)建所有權(quán)保留的公示制度所有權(quán)保留作為一種擔(dān)保方式缺乏公示方法，其也需要登記。“所有權(quán)保留制度最大的缺點(diǎn)缺乏公示，不利于保護(hù)當(dāng)事人的利益，也會(huì)對(duì)第三人的利益構(gòu)成侵害?！蓖鯘设b，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》[D]，臺(tái)北三民書(shū)局，1975年版，第185頁(yè).強(qiáng)化對(duì)相關(guān)當(dāng)事人的利益保護(hù)，必須建立了登記制度。具體而言:

“所有權(quán)保留導(dǎo)致了占有和所有權(quán)歸屬之間的分離?！蓖鯘设b，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》[D]，臺(tái)北三民書(shū)局，1975年版，第18王澤鑒，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》[D]，臺(tái)北三民書(shū)局，1975年版，第185頁(yè).王澤鑒，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》[D]，臺(tái)北三民書(shū)局，1975年版，第184頁(yè).買(mǎi)受人雖然享有期待權(quán)，但其權(quán)益存在瑕疵，對(duì)買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù)不充分。出賣(mài)人享有標(biāo)的物所有權(quán)，出賣(mài)人可能再次處分標(biāo)的物，對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利構(gòu)成侵害。買(mǎi)受人的期待權(quán)可以對(duì)抗出賣(mài)人，但不能對(duì)抗一般的交易第三人。設(shè)置相應(yīng)的預(yù)告登記制度在買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款時(shí)即可取得標(biāo)的物所有權(quán)，即便在其未支付全部?jī)r(jià)款，買(mǎi)受人也享有優(yōu)先取得標(biāo)的物所有權(quán)的權(quán)利。通過(guò)建立