房地產(chǎn)開發(fā)投資決策及風(fēng)險(xiǎn)控制分析

摘要：隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著比較良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系到國計(jì)民生，伴隨我國住房制度、土地使用制度改革工作的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新一輪的發(fā)展變革，在這個(gè)過程中各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著重大的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，投資決策階段是最具風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性的階段，為了更好地控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資收益，本文分析影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的因素，對(duì)于該階段存在的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行羅列，并就房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容及風(fēng)險(xiǎn)控制策略加以探討，以供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資決策；風(fēng)險(xiǎn)控制引言房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)開發(fā)大多具有資金數(shù)額巨大且建設(shè)周期長(zhǎng)等特征，房地產(chǎn)項(xiàng)目收益受到政策、經(jīng)濟(jì)、自然及社會(huì)等諸多因素的影響，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)本身存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。目前強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制水平已經(jīng)成為廣大企業(yè)的共識(shí)。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，主要包含4個(gè)階段，分別是投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工建設(shè)階段、租售管理階段。在整個(gè)的開發(fā)建設(shè)體系當(dāng)中，直接關(guān)乎投資收益和成敗的環(huán)節(jié)就是投資決策。而投資決策階段也是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中不確定性最大且風(fēng)險(xiǎn)最高的階段。為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要著重加強(qiáng)對(duì)投資決策及風(fēng)險(xiǎn)控制的研究，從防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度來優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資決策，提升投資決策的科學(xué)性、可行性和可靠性，以更好確保房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益。一、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的因素（一）市場(chǎng)因素在以盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，提供的商品房具有商品屬性，只要是商品就會(huì)受到市場(chǎng)因素的影響。影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策最主要的市場(chǎng)因素包括市場(chǎng)供需和市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策前期需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，了解相關(guān)區(qū)域商品房供應(yīng)情況、供應(yīng)類型以及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力和購買力，同時(shí)在進(jìn)行投資分析決策時(shí)，還要做好對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)價(jià)格上漲速率是否大于成本上漲速率，如果價(jià)格上漲速率不高，那么則意味著投資風(fēng)險(xiǎn)的增大。雖然我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)并不完全由市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，政府也會(huì)加以必要的干預(yù)和控制，但是市場(chǎng)供求和價(jià)格仍然是影響開發(fā)投資決策的最主要因素，尤其價(jià)格更是與需求緊密相連，在一定程度上決定房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的收益。（二）資源開發(fā)因素房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策在一定程度上還受到資源開發(fā)因素的影響，資源開發(fā)因素包括土地、資金、基礎(chǔ)設(shè)施、建材等。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策的過程中，需要綜合考量資源方面的因素，比如土地位置、土地規(guī)模、土地使用期限等，對(duì)土地資源的開發(fā)和利用情況直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策效益水平。此外，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)，還要考量投資資金的來源、融資渠道，穩(wěn)定的資金來源是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重要前提；在基礎(chǔ)設(shè)施方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所在地的燃?xì)?、電力及交通情況，也直接影響著項(xiàng)目的實(shí)際效益。（三）經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素也是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的重要因素。經(jīng)濟(jì)因素既包含宏觀層面國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的影響，又包含項(xiàng)目建設(shè)成本對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期及商品房產(chǎn)出率的影響。宏觀層面國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)，如果經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于下行狀態(tài)，那么相應(yīng)的大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量就會(huì)減少，項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大；如果缺乏對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)成本的動(dòng)態(tài)分析，不能及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)材料、勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)化調(diào)整相應(yīng)造價(jià)方案，使得成本超出預(yù)期，必然也會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益，增大投資風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題（一）政策風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資決策階段，往往面臨著一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，而這一類政策風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，在某種程度上是難以進(jìn)行規(guī)避的。當(dāng)國家新頒布實(shí)施了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策或者是規(guī)劃，就有可能會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)投資決策面臨相應(yīng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之間的關(guān)系比較密切，所以更加容易受到政策變動(dòng)的影響，常見的政策風(fēng)險(xiǎn)包括土地政策風(fēng)險(xiǎn)、貨幣政策風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)政政策風(fēng)險(xiǎn)等。（二）區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，還存在相應(yīng)的區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)可以簡(jiǎn)單地理解為開發(fā)選址的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于位置非常敏感，一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其選址必然是準(zhǔn)確的、科學(xué)的。在進(jìn)行開發(fā)地塊和位置選擇時(shí)，所要考慮的不僅僅是地理位置和自然資源條件，更重要的是土地地價(jià)、市政配套、城市未來規(guī)劃、教育、交通、醫(yī)療狀況以及人口密集程度等的社會(huì)因素。一般情況下，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，土地地價(jià)相對(duì)較高，但是市政配套設(shè)施也會(huì)更加完善，城市未來規(guī)劃方向更加明確，需求也比較多，在投資決策中區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小；反之，區(qū)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)就有可能會(huì)加大。另外，開發(fā)選址還會(huì)牽制到拆遷安置補(bǔ)償?shù)葐栴}，如果不能做好相應(yīng)的投資決策分析和整體方案的可行性論證，很有可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)。（三）開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)前文提到，市場(chǎng)是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的重要因素，而市場(chǎng)又存在一定的周期性規(guī)律，在進(jìn)行投資決策的過程中，如果不能把握好房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期規(guī)律，不能很好地適應(yīng)當(dāng)前一個(gè)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況和價(jià)格變動(dòng)情況，那么很有可能會(huì)錯(cuò)失最佳的開發(fā)投資時(shí)機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險(xiǎn)增加。一般情況下，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)時(shí)，市場(chǎng)需求比較旺盛，價(jià)格相對(duì)合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)良性周期，在這時(shí)完善相應(yīng)的投資決策，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目落地，更加有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得良好的市場(chǎng)收益；反之，如果是在一個(gè)非良性市場(chǎng)周期內(nèi)，投資決策就要更加謹(jǐn)慎，否則將有可能給企業(yè)造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。（四）開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的過程中，還面臨著開發(fā)物業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)。前面提到開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)水平也不同，像一些商業(yè)建筑，會(huì)受到商業(yè)活動(dòng)淡季和旺季的影響。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型包括住宅建筑、工業(yè)建筑、商業(yè)建筑這三大類，不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同，并且對(duì)位置的敏感度也不同。像商業(yè)建筑對(duì)位置就是最敏感的，因此這一類項(xiàng)目在開發(fā)投資決策中既面臨著物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)，又存在開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，還面臨區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)，因此在進(jìn)行投資決策時(shí)需要慎之又慎。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容相比于國外來說，我國企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理起步比較晚，無論是風(fēng)險(xiǎn)管理模式還是風(fēng)險(xiǎn)分析方法的運(yùn)用都處于初級(jí)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充分認(rèn)識(shí)投資決策各類風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，需要采用相應(yīng)的方法和手段來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，具體的投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容主要包括以下幾點(diǎn)。（一）風(fēng)險(xiǎn)管理與控制方法的運(yùn)用首先是投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理與控制方法的運(yùn)用。針對(duì)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理，要采取全過程管理的方法，通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)地考察，做好投資前外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)控制、事中的投資方案論證以及風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)分析、事后的投資決策追蹤和整體性評(píng)估。通過實(shí)施全過程風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是事前和事中的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制，能夠及時(shí)對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素加以調(diào)整，最大限度提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理與控制水平。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資目標(biāo)的確定在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理中，對(duì)投資目標(biāo)的確定也是重要內(nèi)容。投資目標(biāo)的確定與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否能夠盈利有著密切的關(guān)系，在投資決策階段實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，相關(guān)管理人員要充分依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告以及有關(guān)的項(xiàng)目資料，確定房地產(chǎn)開發(fā)的投資目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)管控。（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資范圍與融資渠道的界定與選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目投資范圍的界定與融資渠道的選擇也是房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容。首先來看房地產(chǎn)項(xiàng)目投資范圍的界定。為了避免由于投資范圍界定不清晰帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段要進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)投資范圍的控制，合理設(shè)置變動(dòng)區(qū)間，并且細(xì)化投資任務(wù)，對(duì)于部分投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解，將其分散到不同的任務(wù)當(dāng)中，從而盡可能降低房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險(xiǎn)。其次來看融資渠道的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新開發(fā)項(xiàng)目投資時(shí)，要想有更為穩(wěn)定的資金來源，就要建立起集房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金、股權(quán)融資、借助外資、企業(yè)并購聯(lián)建于一體的多元融資模式。在拓寬融資渠道的同時(shí)，又能夠?qū)崿F(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移，從而進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理效益和水平。四、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險(xiǎn)控制建議（一）科學(xué)防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新開發(fā)項(xiàng)目的投資決策時(shí)，對(duì)于以政策風(fēng)險(xiǎn)為代表的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)雖然無法完全規(guī)避，但是可以對(duì)其加以科學(xué)防范。首先是要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目的投資決策時(shí)，在投資決策前期，也就是在最初的論證階段要重點(diǎn)關(guān)注國家及行業(yè)最新的政策、規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)年沒有最新政策和規(guī)劃，那么可以重點(diǎn)研究5年內(nèi)的有關(guān)政策。通過對(duì)相關(guān)政策文件的收集整理和分析，生成相應(yīng)的報(bào)告，以便房地產(chǎn)企業(yè)管理層更好進(jìn)行政策研判，進(jìn)而做出最優(yōu)決策，更好把握房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與類型，并且根據(jù)有關(guān)政策對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況加以預(yù)測(cè)，以最大限度防范政策風(fēng)險(xiǎn)，提升風(fēng)險(xiǎn)控制水平。（二）建立完備的信息網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)化可行性論證分析在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證是投資決策的重要一環(huán)?？尚行哉撟C分析包括對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等因素進(jìn)行調(diào)查，并對(duì)擬建項(xiàng)目的區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)加以分析和研究，通過經(jīng)濟(jì)性、可行性和風(fēng)險(xiǎn)性論證，做好項(xiàng)目投資方案的比選?？尚行哉撟C分析的結(jié)果是后續(xù)進(jìn)行投資目標(biāo)、投資范圍確定以及做出最終投資決策的重要依據(jù)。而要想確保可行性分析論證結(jié)果的真實(shí)性和有效性，弱化可行性論證分析結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)，盡可能避免出現(xiàn)信息不對(duì)稱情況，就要建立完備的信息網(wǎng)絡(luò)。通過建立相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機(jī)制，在前期市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)動(dòng)態(tài)化、系統(tǒng)化和全方位地進(jìn)行有關(guān)信息的收集和整理，包括土地政策變動(dòng)信息、土地價(jià)格信息、周邊居民消費(fèi)信息以及市政規(guī)劃信息等，在相關(guān)信息的支持下，保證可行性分析論證結(jié)果的準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)決策失誤，從根本上弱化區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)等。（三）多種路徑實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散與轉(zhuǎn)移在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的過程中，要切實(shí)提升投資風(fēng)險(xiǎn)管理和控制水平，就要更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移。投資風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移的思路可以更為靈活，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的投資策略，比如組合式投資，也就是根據(jù)擬建項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)程度的不同和獲利能力的不同，按照一定原則進(jìn)行項(xiàng)目組合式投資，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)收益和虧損之間的互補(bǔ)。另外，還可以采取合作投資的方式，可以選擇與一些大的財(cái)團(tuán)或者是金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，共同進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這樣不僅能夠更好地分散投資風(fēng)險(xiǎn)，還能夠充分發(fā)揮合作單位的資金優(yōu)勢(shì)來獲得穩(wěn)定的資金來源，消除投資中的資金籌措風(fēng)險(xiǎn)。（四）健全投資決策風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估體系要更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段各類風(fēng)險(xiǎn)的有效管控，房地產(chǎn)企業(yè)還要加快健全投資決策風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估體系。房地產(chǎn)企業(yè)要借助先進(jìn)信息技術(shù)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別網(wǎng)絡(luò)，做好有關(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)