A市xxx項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究DOC63

【經(jīng)典案例】：A市×××工程房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究工程根本情況1.1.1位置本工程位于A近郊××鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口約14公里。距離A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。1.1.2用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：首期用地包括廣園東沿線和大洲島約75萬(wàn)平方米〔合約1200畝〕，可建筑面積34萬(wàn)平方米；整個(gè)地塊約9500畝，包括仙村鵝桂洲，可建面積待定。地塊現(xiàn)狀：地塊目前主要為耕地、工業(yè)用地及局部河灘地。首期用地中包括兩個(gè)自然村，共200多戶人口，其余為農(nóng)田和水面。鵝桂洲與大洲島均四面環(huán)水，江面最寬處達(dá)180米，周邊視野開闊。大洲島上有大量茂密的荔枝樹，與水景一起構(gòu)成良好的自然景觀；工程所在地××鎮(zhèn)之前的主要產(chǎn)業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數(shù)不少的水泥廠，其中局部尚未完全停產(chǎn)。在地塊的視線范圍內(nèi)，均可看見大小不等的煙囪，它們有的位于××鎮(zhèn)，有的位于鄰近的沙浦鎮(zhèn)，有的那么位于東莞市中堂鎮(zhèn)。1.2工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔詳細(xì)、見表14-1至14-6〕連體別墅區(qū)用地平衡表表14-1工程計(jì)量單位數(shù)量所占比值用地總面積ha42居住區(qū)用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共綠地ha819連體別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表14-2項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量所占比值備注用地總面積ha42居住戶〔套〕數(shù)戶〔套〕884居住人數(shù)人3094戶均人口人/ha4總建筑面積平方米22計(jì)算容積率建筑總面積萬(wàn)平方米22100住宅建筑面積平方米20434094規(guī)劃平方米204340保存平方米0公建面積平方米156606規(guī)劃平方米15660保存平方米0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積平方米/人26停車數(shù)個(gè)1000連體別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表表14-3工程符號(hào)設(shè)施名稱建筑面積用地面積備注文化娛樂(lè)文化活動(dòng)站50009000小計(jì)50009000教育幼兒園18002500小計(jì)18002500商業(yè)效勞沿街商鋪60006000飲食店800電訊營(yíng)業(yè)所300300郵電所300300儲(chǔ)蓄所200200肉菜分銷店300中西藥店300書店300小計(jì)85006800行政管理居委會(huì)200小計(jì)200公共設(shè)施變電房60變電房50公廁50小計(jì)180總計(jì)1566018300獨(dú)立別墅區(qū)用地平衡表表14-4項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占比值〔%〕用地總面積ha33居住區(qū)用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共綠地ha720獨(dú)立別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表14-5工程計(jì)量單位數(shù)值所占比重備注用地總面積Ha32居住戶〔套〕數(shù)戶〔套〕320居住人數(shù)人1280戶均人口人/戶4總建筑面積萬(wàn)平方米12計(jì)算容積率建筑總面積萬(wàn)平方米12100住宅建筑面積平方米11510096規(guī)劃平方米115100保存平方米1公建面積平方米49004規(guī)劃平方米4900保存平方米0人口密度人/ha39住宅容積率％35綜合容積率36總建筑密度％30綠地率％40人均公共綠地面積平方米/人52停車數(shù)個(gè)370獨(dú)立別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表表14-6工程符號(hào)設(shè)施名稱建筑面積〔平方米〕用地面積〔平方米〕備注文化娛樂(lè)文化活動(dòng)站30006000小計(jì)30006000教育幼兒園18002500小計(jì)18002500公共設(shè)施變電房50公廁50小計(jì)100490085001.3工程主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)工程主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)匯總表評(píng)價(jià)結(jié)果工程總投資〔萬(wàn)元〕108288工程總銷售收入〔萬(wàn)元〕135270利潤(rùn)總額〔萬(wàn)元〕17324稅后利潤(rùn)〔萬(wàn)元〕11606投資利潤(rùn)率10.72％稅前全部投資FNPV〔萬(wàn)元〕7259稅后全部投資FNPV〔萬(wàn)元〕2661稅前全部投資FIRR11.33％稅后全部投資FIRR8.61％稅后自有資金FNPV〔萬(wàn)元〕2824稅后自有資金FIRR9.85％盈虧平衡點(diǎn)銷售率86.21％工程開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1A經(jīng)濟(jì)發(fā)掌狀況〔略〕2.2A市經(jīng)濟(jì)發(fā)狀趨勢(shì)分析〔略〕2.3工程地塊臨近城市經(jīng)濟(jì)開展分析〔略〕2.4A市住宅市場(chǎng)分析2.4.1住宅市場(chǎng)供給情況分析〔略〕2.4.2住宅市場(chǎng)需求情況分析〔略〕2.5A市新興住宅區(qū)域的分布分析〔略〕2.6工程開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)綜上所述，本工程開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點(diǎn)：2.6.1A市是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)開展最為迅速的地區(qū)之一。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),根底設(shè)施及交通環(huán)境日益改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的開展奠定了有力的根底。2.6.2A市的住宅市場(chǎng)規(guī)模龐大，從總體上呈現(xiàn)過(guò)剩與短缺并存，挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的局面。商品房空置高達(dá)600多萬(wàn)平方米，買方市場(chǎng)已經(jīng)形成，各樓盤均面臨巨大的價(jià)格與營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)壓力，但適銷對(duì)路，質(zhì)量上乘。環(huán)境與品牌優(yōu)勢(shì)明顯的樓盤仍然暢銷無(wú)阻。2.6.3A市的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)如下根本特征：郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊及局部遠(yuǎn)郊樓盤開展迅速。前幾年是番禺洛溪一帶，近年來(lái)向北〔××板塊〕，向南〔華南板塊〕及向東〔廣園東板塊〕的開展引人注目。主題特征日益明顯：住宅市場(chǎng)細(xì)分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占具明顯的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，以體育運(yùn)動(dòng)，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的工程各呈繽紛，吸引了眾多的買家。品牌因素日益走強(qiáng)：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。如中海物業(yè)，合生創(chuàng)展，碧桂園，麗江花園等。這些品牌在消費(fèi)者心中留下了深刻的印象，成為他們?cè)谫?gòu)置商品房時(shí)首選的因素之一。A較大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、××區(qū)的南湖、××大道一線、廣園東路一線。由于廣園東二期工程的開工，廣園東及其延長(zhǎng)線一帶的開展勢(shì)頭引人注目。A城市總體規(guī)劃描述3.1A市2021年總體城市規(guī)劃根據(jù)A市總體城市規(guī)劃，至2021年A城區(qū)將從1992年的187平方公里〔指建成面積〕，擴(kuò)張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。2000年9月評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的?A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要?，確定了A市都會(huì)區(qū)空間布局的根本取向?yàn)椋耗贤?、北?yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。新規(guī)劃中將A市原有區(qū)、番禺大局部和增城新塘、永和一帶，確定為A市主要的城市開展密集地區(qū)，“東進(jìn)〞中明確提出：未來(lái)A市特別是舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要向黃埔－新塘一線集中轉(zhuǎn)移，利用A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的根底和港口條件，形成密集的產(chǎn)業(yè)開展帶。A市城區(qū)的城市中心大組團(tuán)、城市東翼大組團(tuán)〔天河新城市中心〕、城市北翼大組團(tuán)叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來(lái)。3.2A市開展戰(zhàn)略目標(biāo)A市城市開展的戰(zhàn)略目標(biāo)是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿(mào)、資訊中心和交通樞紐等城市功能，堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)開展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)資源開發(fā)利用和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，穩(wěn)固、提高A市作為華南地區(qū)的中心城市和全國(guó)的經(jīng)濟(jì)、文化中心城市之一的地位與作用，使A市在21世紀(jì)開展成為:一個(gè)繁榮、高效、文明的國(guó)際性區(qū)域中心城市；一個(gè)適宜創(chuàng)業(yè)開展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。珠江三角洲城市群以東岸廣深〔香港〕城市帶、西岸廣珠〔澳門〕城市帶作為區(qū)域開展主軸，構(gòu)造了一個(gè)“人〞字形的開展構(gòu)架。應(yīng)當(dāng)共同開展為開放式的“區(qū)域組合城市〞，城市之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，保持經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與開展?jié)摿?。A市正處于珠江三角洲開展主軸的交匯點(diǎn)，在“人〞字的焦點(diǎn)上，同時(shí)還是7條拓展軸的輻射源。3.3.2A市域A市城市開展規(guī)劃將全市劃分為都會(huì)區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)等五個(gè)片區(qū)?！苍斠姳?4-8〕A市各片區(qū)概況表14－8序號(hào)片區(qū)土地面積〔平方公里〕備注1都會(huì)區(qū)包括A市轄八區(qū)、永和鎮(zhèn)、新塘鎮(zhèn)以及番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北地區(qū)2花都花都區(qū)行政范圍3增城增城市域扣除永和鎮(zhèn)、新塘地區(qū)4從化5南沙番禺區(qū)扣除沙灣水道以北、東涌鎮(zhèn)的地區(qū)都會(huì)區(qū)：原城市規(guī)劃開展區(qū)，增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)，番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北的廣闊建設(shè)用地規(guī)劃控制區(qū)稱都會(huì)區(qū)?；ǘ?、從化、增城、南沙等城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對(duì)較遠(yuǎn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上明確其各自的相對(duì)獨(dú)立性，形成有相當(dāng)規(guī)模的綜合開展區(qū)－片區(qū)，但強(qiáng)化了它們?cè)趨^(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)和功能。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要開展高科技工業(yè)和資金密集型對(duì)外加工業(yè)，適當(dāng)開展重工業(yè)，協(xié)調(diào)開展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。規(guī)劃將本區(qū)域建成一個(gè)以港口產(chǎn)業(yè)、外向型加工業(yè)和三高農(nóng)業(yè)為主的片區(qū)。增城片區(qū)，廣汕公路以南的城鎮(zhèn)以開展外向型工業(yè)為主，以北的城鎮(zhèn)以開展三高農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游為主。行政區(qū)劃整合可以將國(guó)家與地方扶持A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)擴(kuò)散到增城，從而推動(dòng)增城地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)的開展?；ǘ计瑓^(qū),交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯得十分突出。可以依托新機(jī)場(chǎng)開展成為A市地區(qū)的物流中心和航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和效勞業(yè)基地。從化片區(qū)，具有良好的農(nóng)業(yè)開展條件和優(yōu)越的旅游資源?？衫闷洫?dú)有的環(huán)境及旅游自有優(yōu)勢(shì)，開展旅游業(yè)和三高農(nóng)業(yè)。二十一世紀(jì)的A確立了“生態(tài)優(yōu)先〞的建設(shè)戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應(yīng)對(duì)開展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問(wèn)題的城市開展模式。以A市豐富的地形地貌，“山、城、田、海〞并存的自然根底，構(gòu)建“山水城市〞的框架，最大限度的降低開發(fā)與資源保護(hù)的沖突，減低對(duì)自然生態(tài)體系的沖擊。構(gòu)筑生態(tài)廊道，保護(hù)“云山珠水〞，營(yíng)造“青山、名城、良田、碧海〞的山水城市。傳統(tǒng)的城市格局使A市空間開展捉襟見肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問(wèn)題嚴(yán)重制約了城市未來(lái)的開展?jié)摿ΑＰ姓^(qū)劃調(diào)整解決了城市向南開展的政策門檻，使A有可能從傳統(tǒng)的“云山珠水〞的自然格局躍升為具有“山、城、田、海〞特色的大山大海格局，為建設(shè)生態(tài)平安的國(guó)際性區(qū)域中心城市提供了歷史性的機(jī)遇。A市開展存在的問(wèn)題只有在開展中通過(guò)控制和引導(dǎo)解決，要采用有機(jī)疏散、開辟新區(qū)、拉開建設(shè)的措施，力爭(zhēng)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保護(hù)名城，形成具有嶺南特色的城市形象。規(guī)劃確定東、南部為都會(huì)區(qū)開展的主要方向，確定都會(huì)區(qū)空間布局的根本取向?yàn)椋耗贤亍⒈眱?yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。南拓：南部地區(qū)具有廣闊的開展空間，未來(lái)大量基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和資訊社會(huì)開展的新興產(chǎn)業(yè)、會(huì)議展覽中心、生態(tài)島、大學(xué)園區(qū)、A新城等將布置在都會(huì)區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。北優(yōu)：北部是A市主要的水源修養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新××國(guó)際機(jī)場(chǎng)在花都，在保證貫徹“機(jī)場(chǎng)控制區(qū)〞規(guī)劃的前提下，將適當(dāng)開展臨港的“機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)區(qū)〞，，建設(shè)客流中心，物流中心。東進(jìn)：以A市21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動(dòng)城市開展重心向東拓展，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔－新塘－線轉(zhuǎn)移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，利用港口條件，在東翼大組團(tuán)形成密集的產(chǎn)業(yè)開展帶。西聯(lián)：西部直接毗鄰A市直接吸引區(qū)－佛山、南海等城市，將加強(qiáng)A市通這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)開展，加強(qiáng)廣佛都市圈的建設(shè)，同時(shí)對(duì)西部舊城區(qū)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護(hù)名城，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。A市未來(lái)城市空間結(jié)構(gòu)為：以山、城、田、海的自然格局為根底，沿珠江水系開展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)路型城市結(jié)構(gòu)。兩條城市功能拓展軸東進(jìn)軸：規(guī)劃以珠江新城和天河中心商務(wù)區(qū)拉動(dòng)城市商務(wù)中心功能東移，形成自中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“東進(jìn)軸〞。該區(qū)目前尚有200平方公里的土地儲(chǔ)藏，有良好的交通及根底設(shè)施條件，產(chǎn)業(yè)開發(fā)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)母?。南拓軸：地鐵四號(hào)線和京珠高速公路的定線，串連了一批基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和資訊產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從A科學(xué)城、琶洲國(guó)際會(huì)展中心、A生物島、A大學(xué)城到A新城、南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南沙新港，可以提供約200平方公里區(qū)位優(yōu)良的城市用地儲(chǔ)藏。規(guī)劃確定該開展軸線為“南拓軸〞。三條沿江城市開展帶結(jié)合A城市沿江開展獨(dú)特景觀，重塑珠江“母親河〞形象，形成“江城一體〞的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。規(guī)劃設(shè)置三條沿江開展帶。沿珠江前航道開展帶，約432平方公里；沿珠江后航道開展帶，約163平方公里；沿沙灣水道開展帶，約184平方公里。兩個(gè)轉(zhuǎn)移帶：××山西側(cè)“北部轉(zhuǎn)移帶〞，是A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能疏解和開展的繼續(xù)，必須采用嚴(yán)格控制下的低強(qiáng)度開發(fā)。作為舊城功能的補(bǔ)充，開展全市性的商貿(mào)物流中心，開發(fā)低強(qiáng)度的居住區(qū)。海珠區(qū)－市橋“南部轉(zhuǎn)移帶〞，市舊城人口的主要疏散地區(qū)。由于傳統(tǒng)的商貿(mào)功能仍舊要依賴舊城開展，因?yàn)槌鞘袀鹘y(tǒng)的兩個(gè)增長(zhǎng)方向仍然會(huì)有一定的開展慣性。綜上所述，工程開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點(diǎn)：3.4.1A市正在致力于建設(shè)一個(gè)“繁榮、高效、文明的國(guó)際性區(qū)域中心城市〞與“既適宜創(chuàng)業(yè)開展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市〞，以迎接入世后新一輪的國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。3.4.2A市城市建設(shè)概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略開展目標(biāo)是“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)〞，其中“東進(jìn)〞的內(nèi)涵為：A市區(qū)將往東部推進(jìn)到增城的新塘、永和一線。工程所在地的增城片區(qū)將是未來(lái)A市對(duì)外加工汽車配件、化工、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、出口加工的基地，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)將有較快開展。3.4.3A市新規(guī)定的城市結(jié)構(gòu)以“山、城、田、海〞的自然格局為根底，沿珠江水系開展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。工程所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。4工程所在地區(qū)域環(huán)境分析4.1區(qū)域定義本工程位于A東部××鎮(zhèn)，未來(lái)可由廣園東路延長(zhǎng)線直接與A市區(qū)相連，鑒于區(qū)域交通特點(diǎn)及已經(jīng)逐步形成的廣園東房地產(chǎn)開發(fā)板塊，現(xiàn)將區(qū)域定義為廣園東快速路全線，西起沙河立交，穿A市區(qū)天河、黃埔，過(guò)增城新塘、永和、沙鋪到仙村工程所在地，兼顧荔城，現(xiàn)對(duì)本區(qū)域內(nèi)有關(guān)規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)供給狀況作分析如下。所研究區(qū)域跨A兩個(gè)區(qū)〔天河區(qū)、黃埔區(qū)〕與增城的四個(gè)鎮(zhèn)〔新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和××鎮(zhèn)〕。其中天河區(qū)珠江新城與天河北一帶已經(jīng)成長(zhǎng)為A市新的中心商務(wù)區(qū)，新的城市中軸線穿越其中。黃埔區(qū)歷來(lái)是A石化等產(chǎn)業(yè)基地，黃埔港也是A目前主要深水港口；位于黃埔區(qū)內(nèi)的A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國(guó)家首批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過(guò)十多年快速開展，已經(jīng)形成高科技產(chǎn)業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)規(guī)模巨大。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，效勞業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)也有很大開展。在A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與新塘的影響和帶動(dòng)下，永和、沙鎮(zhèn)等地也建立了許多工業(yè)園區(qū)。由于九運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館的落成和根底設(shè)施的日趨完善，本區(qū)域目前已成為地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。4.2.2區(qū)域規(guī)劃開展方向、本工程分析的廣遠(yuǎn)東快速路板塊可屬于兩個(gè)片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會(huì)區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。前者屬于城市“東進(jìn)拓展軸〞，位于A著力打造的東翼大組團(tuán)產(chǎn)業(yè)開展帶，其開展方向是建設(shè)為A制造業(yè)的基地、高新技術(shù)開發(fā)和生產(chǎn)中心和A21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心區(qū)域之一。而工程所在的增城片區(qū)南部，依托東翼大組團(tuán)，以外向型工業(yè)為主要開展方向，正逐步引進(jìn)國(guó)家與地方扶持A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)，來(lái)推動(dòng)地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)的開展。目前該地區(qū)與A的交通主要依靠廣園東快速路和107國(guó)道。廣園東快速路已通到新塘，按照方案，2003年底將實(shí)現(xiàn)全線通車，屆時(shí)，作為A“東進(jìn)〞戰(zhàn)略重要交通線的廣園東快速路將一直延伸至東莞中堂鎮(zhèn)，從A至東莞的路途也將由目前的一個(gè)半小時(shí)縮短至45分鐘。另廣深鐵路已獲得國(guó)家開發(fā)銀行一項(xiàng)為期5年、上限為28億元貸款〔授信額度〕，主要用于興建從A至新塘的城市列車線路，并可能在年內(nèi)開工。如果這一方案實(shí)施，將大大增強(qiáng)增城與A市區(qū)之間的快速集體運(yùn)輸能力?？梢灶A(yù)見未來(lái)兩三年，除了現(xiàn)有的廣深高速、廣深公路、廣園東快速路、廣深鐵路、廣汕公路外，還有廣惠高速、A北三環(huán)和廣園東快速路三期等道路經(jīng)過(guò)增城，這些道路設(shè)施將增城與珠三角連成一片，驅(qū)車1個(gè)半小時(shí)內(nèi)可到達(dá)珠三角任何城市。這些設(shè)施的投建，將直接為區(qū)域內(nèi)，尤其是道路沿線樓盤帶來(lái)升值空間。區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來(lái)已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党?；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。另?yè)?jù)悉香江集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團(tuán)開發(fā)的廣園東錦繡香江工程預(yù)計(jì)年底上市，供給量在可預(yù)見的未來(lái)將進(jìn)一步放大。同質(zhì)樓盤供給量大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將不可防止。由于新塘與本工程距離近，可以認(rèn)為工程的投建受此影響最大，特列出未來(lái)三年內(nèi)新塘地區(qū)供給量預(yù)測(cè)表〔表14-9〕：新塘地區(qū)供給量預(yù)測(cè)表表14-9開發(fā)商名稱地塊面積〔公頃〕總建筑面積〔萬(wàn)平方米〕投放市場(chǎng)時(shí)間香江集團(tuán)錦繡香江5742502002年底碧桂園碧桂園鳳凰城6673302002年初香港新世界新世界花園422002年中羅蘭德地產(chǎn)紫云山莊約10080已建成雅居樂(lè)增城雅居樂(lè)2001202004年合生創(chuàng)展266約1302004年新康地產(chǎn)新康花園30約50已落成幾期合計(jì)186610025.工程開發(fā)條件分析5.1地塊概況本工程地塊瀕臨東江，位于××℃℃℃，年平均降水量1869毫米，7～9月份的降水量可達(dá)600～700毫米，無(wú)霜期為360天左右。地下水較豐富，東江流經(jīng)地塊南緣。5.2地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃2002年?A市政府工作報(bào)告?中指出：東部地區(qū)應(yīng)以天河區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)拉動(dòng)城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的加工工業(yè)向黃埔至新塘一線轉(zhuǎn)移，利用港口條件，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，形成東部密集的產(chǎn)業(yè)開展帶。同時(shí)?A市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十個(gè)五年方案綱要?提出，黃埔－新塘－荔城地區(qū)開展東翼大組團(tuán)，強(qiáng)化制造業(yè)基地功能；以A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積極吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在加強(qiáng)對(duì)飲用水保護(hù)的前提下，繼續(xù)開展工業(yè)、港口運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)以及休閑觀光和特色農(nóng)業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙鋪、寧西、仙村及周邊鎮(zhèn)組成。目前已規(guī)劃“新塘工業(yè)園區(qū)〞60平方公里。?增城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十個(gè)五年方案綱要?提出把增城建設(shè)成為“區(qū)域性重要物流中心〞。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來(lái)將開展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導(dǎo)的A市新的工業(yè)中心。5.3交通5.3.1公路廣深公路〔107國(guó)道〕、廣深高速公路出入口離仙村鎮(zhèn)約8公里。廣惠高速公路〔A－惠州〕設(shè)置了仙村出入口。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。A北三環(huán)高速公路〔荔城－花都機(jī)場(chǎng)〕、增莞深高速公路〔增城－東莞－深圳〕和新坪公路〔新塘至從化太坪場(chǎng)〕，正在規(guī)劃興建。未來(lái)兩三年，將有廣深、廣惠、A北三環(huán)和廣園東等高速及快速路經(jīng)過(guò)增城，目前已通車的A至新塘廣園東快速路，將連接增城南部諸鎮(zhèn)，延伸至東莞中堂鎮(zhèn)。廣園東路全長(zhǎng)14公里的廣園東路延長(zhǎng)線已于2002年八月中旬開工，建成后A至東莞的車程只需45分鐘。據(jù)了解，目前廣園東路一期工程沙河立交至黃埔豐樂(lè)立交路段已納入年票制收費(fèi)范圍，二期工程豐樂(lè)立交至增城新塘荔新路段至今仍未實(shí)施收費(fèi)。但廣園東路是國(guó)家批準(zhǔn)立項(xiàng)、省政府同意收取車輛通行費(fèi)的城市快速路。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為樂(lè)歸還貸款，廣園東路必須實(shí)行收費(fèi)，在廣園東路一、二期工程報(bào)批時(shí)有關(guān)部門就確定了收費(fèi)方案，并已上報(bào)市物價(jià)局。真正實(shí)行收費(fèi)時(shí)，廣園東路一期工程仍可能納入年票制度統(tǒng)一收費(fèi)，但會(huì)允許相關(guān)部門從中提成；二、三期那么可能會(huì)采取封閉式設(shè)點(diǎn)收費(fèi)的方式。廣園東路延長(zhǎng)線與已建成通車的廣園東路一期和二期相接，總長(zhǎng)度為47公里，14公里的延長(zhǎng)線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開始，經(jīng)該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過(guò)沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過(guò)仙村涌，經(jīng)十字窖島，跨過(guò)東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點(diǎn)。5.3.2鐵路廣九鐵路在地塊所在鎮(zhèn)設(shè)有車站，以貨運(yùn)為主，每天只有對(duì)開兩班往返穗深的客車停靠站，對(duì)人流輸送并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)作用。但根據(jù)?A市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十個(gè)五年方案綱要?，在十五期間，方案利用廣深鐵路線開通中心城區(qū)經(jīng)黃埔至增城方向的“穗新線〞城市列車，終點(diǎn)站設(shè)在新塘。據(jù)悉，這一方案已得到有關(guān)部門的初步同意，國(guó)家開發(fā)銀行也已向廣深鐵路發(fā)放一項(xiàng)為期五年，授信額度為28億元的貸款。雖然城市列車并未直達(dá)仙村，但可通過(guò)短距離的公路交通與之相連，相信必對(duì)改善該地區(qū)交通，尤其是聯(lián)系A(chǔ)市區(qū)的交通有正面影響。碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開闊，少波浪，有假設(shè)干裝卸貨物的碼頭，但沒(méi)有客運(yùn)碼頭。綜上所述：目前出入該地塊必須穿越××鎮(zhèn)區(qū)，交通仍十分不便，到天河中心區(qū)需50分鐘車程，這主要是由于廣園快速路的延長(zhǎng)工程尚未完成，沒(méi)有直達(dá)道路所致。估計(jì)到2003年底，廣園快速路延長(zhǎng)工程完成后，本地塊將與珠三角將建成一片，1個(gè)半小時(shí)可到達(dá)珠三角任何一個(gè)城市。5.4地塊周邊環(huán)境地塊所在的××鎮(zhèn)是遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)〞。由于靠近鐵路運(yùn)輸線，附近石灰石資源又很豐富，開展水泥行業(yè)的條件得天獨(dú)厚。改革開放后，仙村的水泥廠如雨後春筍般涌現(xiàn)，頂峰時(shí)達(dá)有100多家，增城市水泥廠也設(shè)于此。水泥廠的年生產(chǎn)能力從幾千噸到十幾萬(wàn)噸不等，水泥行業(yè)在該鎮(zhèn)財(cái)政收入中的比重一度到達(dá)7成。然而，眾多水泥廠大量噴吐的粉塵嚴(yán)重危害著當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量，水泥粉塵可造成土壤板結(jié)，影響植物生長(zhǎng)，對(duì)人體長(zhǎng)期刺激還可能引起結(jié)膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃體炎、濕疹、消化道潰瘍乃至職業(yè)病“塵肺〞。由于水泥廠嚴(yán)重污染了環(huán)境，上世紀(jì)90年代中以來(lái)，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級(jí)政府部門加大治理力度，限制其過(guò)度開展。增城市人大曾制訂方案，對(duì)年生產(chǎn)4萬(wàn)噸以上的水泥廠實(shí)行限期整改，要求其破碎機(jī)、生料機(jī)、熟料機(jī)、立窯卸料口、包裝機(jī)、立窯配備收塵設(shè)施、粉料運(yùn)輸帶和提升機(jī)密閉傳輸，除塵率要到達(dá)90％以上，1998年底前完成30％，1999年底前完成50％，到2000年底前全部治理完畢。2000年9月，增城市政府更決定關(guān)閉年產(chǎn)4萬(wàn)噸〔含4萬(wàn)噸，按機(jī)組設(shè)計(jì)能力界定〕以下的水泥廠，收繳營(yíng)業(yè)執(zhí)照，停止供水供電。目前，××鎮(zhèn)已關(guān)閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當(dāng)?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。但由于水泥廠是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的主要來(lái)源，短期內(nèi)全部關(guān)閉地塊周邊所有的水泥廠可能性不大。雖然經(jīng)過(guò)整治后，空氣質(zhì)量有所改善，但對(duì)于建設(shè)大型居住區(qū)來(lái)說(shuō)，仍然是一大隱患。地塊鄰近新塘大墩，是印染洗水布行業(yè)較集中的地區(qū)。印染業(yè)排放的污水曾一度嚴(yán)重威脅東江水質(zhì)。A市目前大力加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質(zhì)明顯改善。而目前該地區(qū)洗漂印染企業(yè)通過(guò)二期治理工程達(dá)標(biāo)一批、停產(chǎn)一批、關(guān)閉一批后，水環(huán)境質(zhì)量有了明顯變化。該地塊有沿江景觀的優(yōu)勢(shì)，但假設(shè)不能徹底解決水污染的問(wèn)題，這一優(yōu)勢(shì)也可能變成一個(gè)劣勢(shì)。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對(duì)地塊環(huán)境和景觀構(gòu)成一定威脅。5.5該地塊建設(shè)大型住宅區(qū) 分析5.5.1優(yōu)勢(shì)(S)5.5.1.1開展商注重文化氣氛、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的工程形象，以較低本錢迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。前房地產(chǎn)市場(chǎng)豪強(qiáng)林立，有些開發(fā)商以很快的速度實(shí)施擴(kuò)張，但往往容易使消費(fèi)者產(chǎn)生“粗制濫造〞的印象，本工程開展商與之恰成鮮明比照。十年用心經(jīng)營(yíng)一個(gè)工程的專注，文學(xué)社區(qū)、精品住宅的口碑，都為公司積累了巨大的品牌知名度，如繼續(xù)延用公司已成功的品牌開發(fā)，較易打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群，并能給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴集團(tuán)以較低推廣費(fèi)用支出迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，并有力地支援工程在長(zhǎng)期開發(fā)中地保持較優(yōu)價(jià)格。水道環(huán)境，自然景色優(yōu)美本工程地塊為東江支流環(huán)抱，河網(wǎng)縱橫，水面開闊，大洲和鵝桂洲上界果樹成林，自然條件好?？筛鶕?jù)地塊原始地貌特征與沿江的地理特點(diǎn)規(guī)劃布置住宅組團(tuán)，充分利用景觀優(yōu)勢(shì)，迎合A市人“樂(lè)水〞“好林〞的居住習(xí)慣，打造以水為特色，水上運(yùn)動(dòng)，水上娛樂(lè)，水上風(fēng)景為賣點(diǎn)的住宅區(qū)，形成別具一格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“臨水而居〞也恰恰是目前廣園東各住宅樓盤欠缺的賣點(diǎn)。5.5.1.3土地面積較大，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的；工程投資巨大，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)促進(jìn)較大，也更容易獲得政府優(yōu)惠和支援。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設(shè)的用地。工程首期征地1200畝，可征地面積近9600畝，面積之巨，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的。工程投資額高，本研究報(bào)告初步估算，僅首期1200畝用地的開發(fā)，即需投入逾10億資金，吸引數(shù)千中高收入居民遷入，對(duì)于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經(jīng)濟(jì)都有不可估量的作用。而且工程所在的鎮(zhèn)隨著傳統(tǒng)的水泥產(chǎn)業(yè)萎縮，也正積極尋求新的地方經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)。參考附近大型住宅工程〔碧桂園鳳凰城與錦繡香江等〕的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相信工程的投建，也能獲得地方政府在地價(jià)、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。5.5.1.4該地區(qū)是開發(fā)商尚未涉足的處女地，未來(lái)開展?jié)摿^大。目前廣園東板塊樓盤也僅開展到新塘，工程所在地還屬于大規(guī)模住區(qū)開發(fā)的處女地，因此具有較大的未來(lái)開展?jié)摿Α?.5.1.5該地塊位于A市城市開展“東進(jìn)〞戰(zhàn)略軸線，按照開展目標(biāo)，該地塊臨近的新塘、荔城兩鎮(zhèn)將開展成重要的工業(yè)基地，從而帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速開展。5.5.2劣勢(shì)〔Weakness〕據(jù)?A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃?，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會(huì)區(qū)，而地塊所在的××鎮(zhèn)那么歸入增城片區(qū)，不作為都市未來(lái)重點(diǎn)開展區(qū)域。如前面已經(jīng)論述，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會(huì)區(qū)，作為都市邊緣區(qū)域開展，在根底設(shè)施等的配建上將逐步與都市看齊；而地塊所在的鎮(zhèn)那么歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，根底設(shè)施〔尤其是A都會(huì)區(qū)交通設(shè)施〕的建設(shè)上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進(jìn)一步拉大差距，“穗新線〞城市軌道只開通到新塘即使表現(xiàn)之一。5.5.2.2隨著開發(fā)商圈地情況的增多，“圈地現(xiàn)象〞已引起立法部門及各級(jí)政府的高度重視，大面積征地作為土地儲(chǔ)藏的做法面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。由于A省尤其是A市區(qū)周邊開發(fā)商大面積圈地的情況愈演愈烈，省人大已關(guān)注到這一問(wèn)題,正考慮立例標(biāo)準(zhǔn)管理。省國(guó)土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)供地方案，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地實(shí)行總量控制，進(jìn)一步完善經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)工程用地公開交易制度；建立土地收購(gòu)儲(chǔ)藏制度，建立健全用地資訊效勞體系，標(biāo)準(zhǔn)土地供給市場(chǎng)。增城市政府已于2000年10月公布實(shí)施?增城市閑置土地處理暫行規(guī)定?。該規(guī)定明確提出：對(duì)用于房地產(chǎn)開發(fā)地土地，在取得土地使用權(quán)后，未按土地出讓合同規(guī)定地開工開發(fā)日期開工建設(shè)滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費(fèi)；對(duì)于兩年未開工建設(shè)的，可依法無(wú)償收回。盡管到目前為止，還未有一塊土地被收回，但據(jù)我們了解，處理閑置土地將是該市國(guó)土部門今后工作的一個(gè)重點(diǎn)?？梢灶A(yù)見，集團(tuán)希望以較低本錢圈下大塊土地作為儲(chǔ)藏的經(jīng)營(yíng)模式，將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。5.5.2.3工程所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)欠興旺，目前生活配套很不完善，離A市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。工程地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了工程配建設(shè)施的壓力。由于遠(yuǎn)離A市區(qū)，大城市完善的生活配套對(duì)本工程幾乎不能起到任何的彌補(bǔ)作用。一切依靠工程自己建設(shè)，開發(fā)本錢將有所提高。5.5.2.4目前交通條件尚不盡人意，與新塘附近的樓盤相比有一定差距。由于廣園東路目前只修建到新塘，地塊對(duì)外交通還要穿過(guò)××鎮(zhèn)區(qū)，接駁荔新路，出入不便。即使明年全線通車，由將出臺(tái)的?廣園東路分級(jí)收費(fèi)方案?看，從A市區(qū)到××的收費(fèi)要比到新塘的高一級(jí)，路程也遠(yuǎn)了一截。即將開工興建的“穗新線〞城市列車，也只能開通到新塘。與新塘等地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本工程在交通條件上尚有一定缺乏之處。5.5.2.5工程地塊臨近珠江，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理本錢費(fèi)用較高。地塊臨近東江，地勢(shì)低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會(huì)淹沒(méi)局部土地。所以工程開發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來(lái)大量土石方工程費(fèi)用的支出。同時(shí)由于土質(zhì)松軟，進(jìn)行大型公建施工時(shí)，地基處理也將是一筆不能防止的開支。這些都增加了工程的開發(fā)建設(shè)本錢。5.5.2.6鎮(zhèn)區(qū)面貌比擬落后，影響工程形象。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)欠興旺，××鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對(duì)落后，將會(huì)影響工程形象。5.5.2.7污染源依然存在，水環(huán)境及空氣環(huán)境質(zhì)量有待提高，景觀亦受到一定影響。雖說(shuō)水泥廠等污染源已關(guān)停了大半，但仍有一些在生產(chǎn)，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質(zhì)量有待提高。而屬于××鎮(zhèn)的海景、沙灣水泥廠，東莞中堂鎮(zhèn)的紙廠和水泥廠等，由于臨近地塊，其高聳的煙囪、生產(chǎn)時(shí)排出的煙塵，還直接影響到工程的景觀“水泥鎮(zhèn)〞，使附近潛在消費(fèi)者心存顧慮?！痢伶?zhèn)為遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)〞，空氣環(huán)境及水環(huán)境受到一定影響，盡管正在治理整治之中，但人們印象較深，短期內(nèi)會(huì)對(duì)知情者產(chǎn)生不利影響。5.5.3開展時(shí)機(jī)〔Opportunity〕“A－東莞－深圳－香港〞經(jīng)濟(jì)走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開發(fā)得當(dāng)，能吸引當(dāng)?shù)?、A市區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買家。5.5.3.2政府環(huán)境保護(hù)力度必會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，解決現(xiàn)有水泥廠污染問(wèn)題的前景比擬樂(lè)觀。據(jù)了解，增城市政府對(duì)整治水泥廠污染態(tài)度很明確，所有水泥廠發(fā)出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再續(xù)牌。即是說(shuō)，到2005年中，根本上可以解決水泥廠由于生產(chǎn)粉塵污染的問(wèn)題。5.5.3.3有歷史文化資源和旅游資源可供整合利用，利于休閑渡假工程開發(fā)?！痢伶?zhèn)有比擬深厚的歷史文化資源，南朝宋元嘉中起設(shè)立縣治，距今1000多年，相傳晉代葛洪在此得道成仙，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)存有駙馬祠等古跡，××鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)豐富，出產(chǎn)得絲苗米、荔枝等都是佳品。工程附近還有占地1500畝的仙村國(guó)際高爾夫球場(chǎng)。這些都是休閑度假型工程開發(fā)投資可利用資源。5.5.3.4廣園東路延長(zhǎng)線直抵工程地塊，將使本工程的交通條件大大改善。5.5.4面臨的威脅(T)5.5.4.4鄰近地區(qū)住宅供給量大，面臨嚴(yán)峻的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。5.5.4.2A市住宅空置量居高不下，面臨市場(chǎng)營(yíng)銷壓力。5.5.4.3投資期長(zhǎng)，前期投入大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。5.5.4.4在郊外大盤越開越多的同時(shí)，基于各種考慮，購(gòu)房者回遷市區(qū)有所增多。6工程開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6.1區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析〔略〕6.2其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析〔略〕本工程開發(fā)面臨的或潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有如下特征：6.3.1.1規(guī)模大，價(jià)格低；廣園東“碧桂園〞、“鳳凰城〞占地面積500萬(wàn)平方米；“紫云山莊〞占地100萬(wàn)平方米，“中?？党迁曊嫉?5萬(wàn)平方米.......均是大規(guī)?；虺笠?guī)模工程，其銷售價(jià)格都在3000元/平方米左右；依靠?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)吸引了大批顧客。6.3.1.2開發(fā)商實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，位于廣園東路板塊的物業(yè)開展商，均是具備強(qiáng)大實(shí)力的強(qiáng)手。6.3.1.3品牌效應(yīng)強(qiáng)，環(huán)境建設(shè)力度大，眾多開發(fā)商在多年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中已經(jīng)創(chuàng)立了自己良好的社會(huì)形象和品牌。在工程建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。6.3.1.4售后效勞及物業(yè)管理到位。6.3.2.1本工程最重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于廣園東延長(zhǎng)線一帶的大型物業(yè)。6.3.2.2本工程面臨的最大競(jìng)爭(zhēng)壓力是環(huán)境建設(shè)及營(yíng)銷價(jià)格。如果本工程不在環(huán)境建設(shè)上獨(dú)樹一幟，開創(chuàng)自己的特點(diǎn)，不在價(jià)格上占優(yōu)勢(shì)地位，將面臨較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。工程雖地處××鎮(zhèn)，目標(biāo)客戶應(yīng)包括當(dāng)?shù)亍⑿绿恋鹊仄髽I(yè)和富裕居民，但作為用地面積達(dá)9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個(gè)更大的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)只能是A。為此，A市潛在購(gòu)房者的根本情況值得我們關(guān)注。通過(guò)對(duì)相關(guān)市場(chǎng)需求問(wèn)卷調(diào)查，我們得到本工程的市場(chǎng)需求分析報(bào)告如下。7.1根底數(shù)據(jù)分析〔略〕從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購(gòu)置者的一些特征，作為目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的參考，如：7.2.1年輕的購(gòu)房者占的比重大，工程開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費(fèi)群體的生活習(xí)慣與需要，如果適當(dāng)增加休閑娛樂(lè)設(shè)施與運(yùn)動(dòng)設(shè)施。7.2.2購(gòu)房者普遍受教育程度高，對(duì)居住文化有自己獨(dú)到的見解，屬于“行為積極〞型消費(fèi)者，為他們?cè)O(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，可沿用集團(tuán)過(guò)往工程成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營(yíng)造，分期分批開發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。7.2.3郊區(qū)購(gòu)房者中外地到穗開展的人口比重較大，沒(méi)有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人〞的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對(duì)這一群體做營(yíng)銷時(shí)應(yīng)盡量少使用方言等。7.2.4企業(yè)管理人員購(gòu)房比例高，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂(lè)于采用“供樓〞的付款方式。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點(diǎn)，對(duì)通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在工程推出初期就配備。7.2.5在目前郊區(qū)住宅消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，仍以自住為主，以投資為目的購(gòu)置住房的比重只有1％，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)投資物業(yè)升值的期望低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買家自用為根底，突出“方便〞、“舒適〞等使用者關(guān)心的元素?！靶蓍e度假〞的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時(shí)推出的工程類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。但如果貴集團(tuán)擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對(duì)市場(chǎng)需求作進(jìn)一步的研究?！坝绊戀?gòu)置因素〞統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映消費(fèi)者對(duì)“樓宇質(zhì)量〞、“物業(yè)管理與效勞〞及“周邊環(huán)境及景觀〞的最關(guān)注，表達(dá)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點(diǎn)。建議工程的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利于盡早取得購(gòu)房者的認(rèn)同。“對(duì)樓盤主題的偏好〞統(tǒng)計(jì)反映出現(xiàn)在的購(gòu)房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與工程自然風(fēng)貌很契合。建議在工程開發(fā)中，盡可能保護(hù)大洲島上的原生樹木，保存自然生態(tài)。同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)“江景〞、“湖景〞和“運(yùn)動(dòng)〞的喜好度也很高，正可充分利用工程臨近東江的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，開發(fā)堤岸，改善景觀，開展水上運(yùn)動(dòng)，將“水〞的主題與“動(dòng)〞的元素有機(jī)結(jié)合，甚至建立游艇俱樂(lè)部，從整體上提高工程品味。主要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)嘏c東莞的富裕人群，在A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員，進(jìn)而開拓A市區(qū)、深圳等周邊地區(qū)市場(chǎng)。由于當(dāng)?shù)丶庸すI(yè)興旺，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套，精致的園林綠化景觀，優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。A市區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等地的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有品味，價(jià)格吸引，交通條件能為他們所接受〔一般以單程通勤時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)為限〕，相信可以吸引一定數(shù)量的買家。工程遠(yuǎn)離市區(qū)，珠水環(huán)抱，又可資利用的歷史文化資源，在概念選擇上，“水〞的主題不可或缺，從“有位佳人，在水一方〞引申出“有我小鎮(zhèn)，在水一方〞的概念定位，盡可能拉大與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位概念上的差距，強(qiáng)化高貴而典雅工程形象。如果按集團(tuán)設(shè)想在鵝桂洲興建高爾夫球場(chǎng)，那么概念的選擇應(yīng)更重于休閑、娛樂(lè)、度假等主題。在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)上亦應(yīng)大大突出水的地位，如修建環(huán)島林蔭道〔仿珠海情侶路〕，建設(shè)游艇碼頭等水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施。以水上運(yùn)動(dòng)，水上風(fēng)光為主題，作為工程賣點(diǎn)。8.3.2配精裝修，盡量減少二次施工“近水而居〞的特點(diǎn)，打好水景牌。如修建江堤觀景道、碼頭，建游艇俱樂(lè)部等，提高工程檔次。8.3.4整合麗江文化地產(chǎn)概念，提供優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)和倡導(dǎo)新的生活方式?！肮こ啼N售均價(jià)確實(shí)定〞〕本工程的開發(fā)周期為6年，共分四期建設(shè)，其中第一期建設(shè)連體別墅，第一年內(nèi)地施工完畢，在第二年開始銷售；第二期建設(shè)獨(dú)立別墅，第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開始銷售；第三期建設(shè)連體別墅，第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開始銷售，第四期建設(shè)獨(dú)立別墅，第四年內(nèi)施工完畢，在第五年開始銷售。整個(gè)銷售活動(dòng)在第六年內(nèi)完成。詳見工程進(jìn)度表〔表14-10〕工程進(jìn)度表表14-10本工程的土地使用權(quán)年限為70年，計(jì)算時(shí)間設(shè)定為半年一個(gè)計(jì)算期，各期本錢費(fèi)用按當(dāng)期的支出計(jì)算，雷擊到期末。9．1．2工程總投資與本錢估算(以下數(shù)據(jù)使用“大大房地產(chǎn)工程投資可行性研究與分析系統(tǒng)〞計(jì)算而來(lái))工程參數(shù)設(shè)定引用代碼名稱數(shù)據(jù)備注_TDPMJJ“土地本錢〞多方案比擬每次加價(jià)(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積22平方米_JZSYL年基準(zhǔn)(期望)收益率%,年_TDLY土地來(lái)源(1-土地拍賣2-其它)1(1-土地拍賣2-其它)_JSQ工程分成幾個(gè)計(jì)算期12最大200,單位:按計(jì)算期單位_JSQDW計(jì)算期單位(1-年2-半年3-季4-月)2(1-年2-半年3-季4-月)_JSQQSNF第1個(gè)計(jì)算期所在年份2005(4位數(shù)的完整年份)_JSQQSXH第1個(gè)計(jì)算期是該年的第幾半年/季/月?1自動(dòng)判斷單位。當(dāng)_JSQDW為年時(shí)不起作用_TDMJ土地面積平方米_YYSSL營(yíng)業(yè)稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營(yíng)收入)_CJSSL城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)稅率%,(計(jì)算基數(shù):營(yíng)業(yè)稅)_JYFFJSL教育費(fèi)附加稅率%,(計(jì)算基數(shù):營(yíng)業(yè)稅)_FHGCFSL防洪工程維護(hù)稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營(yíng)收入)_YHSSL交易印花稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營(yíng)收入)_JYFWFSL交易效勞管理費(fèi)稅率%,(計(jì)算基數(shù):銷售收入)_FCSSL房產(chǎn)稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):租賃收入)_ZZSJSFS增值稅計(jì)算方式(1-國(guó)家規(guī)定2-綜合稅率)2(1-按國(guó)家規(guī)定2-按綜合稅率)_ZZSZHSL增值稅綜合稅率(計(jì)算基數(shù):銷售收入)%,(增值稅=銷售收入×綜合稅率)_QYSDSSL企業(yè)所得稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):稅前利潤(rùn))_GJJBFB公積金百分比%,(計(jì)算基數(shù)：稅后利潤(rùn))_JYZJLL經(jīng)營(yíng)資金年利率%_ZYZZLL自有資金年利率%_JDKLL默認(rèn)借款年利率(可在借款還本付息中設(shè)定)%,年_HDBFB當(dāng)按每期經(jīng)營(yíng)收入的n%還貸時(shí),n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契稅稅率(契稅應(yīng)并在“土地本錢〞中)%_WYGLFFL物業(yè)管理費(fèi)元/平方米_ZYZJBFB自有資金比例(僅供參考用)%,填入負(fù)數(shù)那么按實(shí)際大小_CZBDFS當(dāng)投資額發(fā)生變動(dòng)時(shí),默認(rèn)變動(dòng)的籌資內(nèi)容1-自有資金2-借款資金3-經(jīng)營(yíng)收入再投入9．1．2．1開發(fā)本錢估算A土地本錢：本工程地塊需投入16，440萬(wàn)元。詳見表14-11土地本錢編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1土地拍賣價(jià)塊159612土地契稅塊479土地拍賣價(jià)×3%TOTAL合計(jì)16440B前期工程費(fèi)：2，373萬(wàn)元，詳見表14-12前期工程費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)1472取建安工程費(fèi)×3%2水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)項(xiàng)74取建安工程費(fèi)×0.15%3籌建開辦、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)項(xiàng)1226取建安工程費(fèi)×2.5%4可行性研究費(fèi)項(xiàng)74取建安工程費(fèi)×0.15%5FGJFGJGFJ-393TOTAL合計(jì)2453C建安工程費(fèi):47,460萬(wàn)元。詳見表14-13①連體別墅建安工程費(fèi)=1430*20.434=29221〔萬(wàn)元〕②獨(dú)立別墅建安工程費(fèi)=1630*11.51=18761〔萬(wàn)元〕③商鋪建安工程費(fèi)=1265*0.85=1075〔萬(wàn)元〕總建安工程費(fèi)=①+②+③=49057〔萬(wàn)元〕建安工程費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1一、工程地塊A158501、根底工程平方米5002、土建工程平方米80003、內(nèi)裝修工程平方米50004、安裝工程平方米10005、消防工程平方米6006、入網(wǎng)平方米2507、智能化系統(tǒng)平方米5002二、工程地塊B126801、根底工程平方米4002、土建工程平方米64003、內(nèi)裝修工程平方米40004、安裝工程平方米8005、消防工程平方米4806、入網(wǎng)平方米2007、智能化系統(tǒng)平方米4003其他20527TOTAL合計(jì)49057D根底設(shè)施費(fèi)〔紅線內(nèi)外工程費(fèi)〕：12021萬(wàn)元。詳見表14-14根底設(shè)施費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1供電平方米4502供水平方米10803綠化工程平方米18004道路工程平方米9005煤氣接入平方米2706橋梁平方米3247三通一平平方米180000.0009008其他平方米19HHH6286TOTAL合計(jì)12021e.公建配套設(shè)施費(fèi)：3096萬(wàn)元。詳見表14-15。公共設(shè)施配套費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1工程地塊A1452文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)1001.3居委會(huì)項(xiàng)800球場(chǎng)項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)22工程地塊B1352文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)800球場(chǎng)項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)23FGHFGHFGH292TOTAL合計(jì)3096f.開發(fā)期間稅費(fèi)：4148萬(wàn)元。詳見表14-16開發(fā)期間稅費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)元2698建安工程費(fèi)×5.5%2質(zhì)量平安監(jiān)督費(fèi)元196建安工程費(fèi)×0.4%3供電用電負(fù)荷費(fèi)項(xiàng)576商業(yè)：8千伏/100平方米,400元/千伏4招標(biāo)活動(dòng)費(fèi)元98建安工程費(fèi)×0.2%5監(jiān)理費(fèi)元638建安工程費(fèi)×1.3%6物業(yè)管理基金元981(用戶指定計(jì)算公式)7其他元491建安工程費(fèi)×1%8YYYYYYYYYYYYY-1530TOTAL合計(jì)4148G不可見預(yù)見費(fèi)。4227萬(wàn)元，取以上a~f6項(xiàng)之和的5%。不可預(yù)見費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1不可預(yù)見費(fèi)(_TDCB+_QQGCF+_JAGCF+_JC項(xiàng)4360可預(yù)見開發(fā)本錢×5%2YYYYYYYYYYYYYTOTAL合計(jì)4360開發(fā)本錢。91656萬(wàn)元，以上a~g7項(xiàng)合計(jì)。9.1.2.2開發(fā)費(fèi)用估算。a管理費(fèi)用：2616萬(wàn)元，取以上9.1.2.1中a~f6項(xiàng)之和的3%。管理費(fèi)用編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1管理費(fèi)用(_TDCB+_QQGCF+_JAGCF元2616可預(yù)見開發(fā)本錢×3%2AAAAAAAAAAAATOTAL合計(jì)2616B經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：8793萬(wàn)元.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣項(xiàng)6764銷售收入×5%2銷售代理費(fèi)項(xiàng)2705(用戶指定計(jì)算公式)3其他攤消費(fèi)用項(xiàng)2029銷售收入×1.5%4AAAAAAAAAAAAAA-2705TOTAL合計(jì)8793C財(cái)務(wù)費(fèi)用：5314萬(wàn)元，詳見?貸款還本付息表?。開發(fā)費(fèi)用：16722萬(wàn)元，前面1~3項(xiàng)之和。9.1.2.3總本錢費(fèi)用詳見總本錢費(fèi)用估算匯總表〔表14-18〕?？偙惧X費(fèi)用估算匯總表表14-18序號(hào)工程合計(jì)〔萬(wàn)元〕得房本錢〔米/㎡〕連體別墅獨(dú)立別墅商鋪一開發(fā)本錢915652685301523591土地本錢164405015015012前期工程費(fèi)24537282633建安工程費(fèi)490571430163012654根底設(shè)施費(fèi)120213503993105公共設(shè)施配套費(fèi)3096841216開發(fā)期間稅費(fèi)41481211381077不可預(yù)見費(fèi)4360127145112二開發(fā)費(fèi)用167224875564311管理費(fèi)用26167687672銷售費(fèi)用87932562922273財(cái)務(wù)費(fèi)用5314155177138合計(jì)108288317235712791工程投資與資金籌措方案和工程貸款方案本工程開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資局部。本工程開發(fā)商投入自有資金32987萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款23000萬(wàn)元用于投資，剩余局部49413萬(wàn)元由銷售收入補(bǔ)充，總投資為108288萬(wàn)元，其中10469.7萬(wàn)元的銀行貸款利息從住宅的銷售收入中支付。詳細(xì)投資方案表〔第1張/共2張〕編號(hào)名稱實(shí)際小計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1開發(fā)本錢估算9156521488142591668910346711710402土地本錢1644091497291建安工程費(fèi)49057606090893752562860599089根底設(shè)施費(fèi)120213003300330023003公共設(shè)施配套費(fèi)3096854854694694前期工程費(fèi)245313651088開發(fā)期間稅費(fèi)4148512768317476513768不可預(yù)見費(fèi)43605455455455455455452開發(fā)費(fèi)用估算114091050135556464411241455管理費(fèi)用2616259388160240259388銷售費(fèi)用87937919674044048651067TOTAL合計(jì)10297422538156141725310990824111857詳細(xì)投資方案表〔第2張/共2張〕編號(hào)名稱實(shí)際小計(jì)72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1開發(fā)本錢估算9156546156649土地本錢16440建安工程費(fèi)4905737525628根底設(shè)施費(fèi)12021公共設(shè)施配套費(fèi)3096前期工程費(fèi)2453開發(fā)期間稅費(fèi)4148318476不可預(yù)見費(fèi)43605455452開發(fā)費(fèi)用估算1140911151194948745607608管理費(fèi)用2616160240131130130131銷售費(fèi)用8793955954817615477477TOTAL合計(jì)10297457307843948745607608投資方案與資金籌措表〔第1張/共2張〕編號(hào)名稱實(shí)際小計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1投資總額(不含借款利息)102974225381561417253109908240118571.1建設(shè)投資102974225381561417253109908240118572資金籌措10297422538156141725310990824011857自有資金3207714538961450591796128942借款資金230008000600060003000經(jīng)營(yíng)收入再投入4789761946194811210915投資方案與資金籌措表〔第2張/共2張〕編號(hào)名稱實(shí)際小計(jì)72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1投資總額(不含借款利息)10297457297843948746608608建設(shè)投資102974572978439487466086082資金籌措10297457297843948746608608自有資金32077借款資金23000經(jīng)營(yíng)收入再投入4789757297843948746608608根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本工程需向銀行貸款23000萬(wàn)元用于投資，在第一年和第二年分四期分別向銀行貸款8000萬(wàn)元、6000萬(wàn)元和3000萬(wàn)元。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從第三年開始還本付息，第六年還清。根據(jù)中國(guó)人民銀行2002年2月調(diào)整后的利率，五年以上的貸款年利率為5.76％。目前A市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國(guó)人民銀行公布的貸款利率乘以1.1的系數(shù)，即本工程當(dāng)前融資本錢為：年利率：5.76％*1.1＝5.803％本工程合計(jì)需支付利息5314萬(wàn)元。借款還本付息表〔第1張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1期初已借款累計(jì)8232146452124424948221322期初再借款230008000600060003000(參數(shù))---還款方式:2222(參數(shù))---開始還款計(jì)算期:5555(參數(shù))---分幾期進(jìn)行還款:8888(參數(shù))---借款利率(%,年):3期末應(yīng)計(jì)利息53142324135997037246424期末還本付息28312353935395期末剩余借款累計(jì)82321464521244249482213219235(“還款方式〞說(shuō)明：1-利息照付、一次還本2-等額還本付息3-利息照付、等額還本4-取借款開始后的每期經(jīng)營(yíng)收入的50.000%,直到還清所有本息)借款還本付息表〔第2張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1期初已借款累計(jì)19235162541318710030678234392期初再借款23000(參數(shù))---還款方式:(參數(shù))---開始還款計(jì)算期:(參數(shù))---分幾期進(jìn)行還款:(參數(shù))---借款利率(%,年):3期末應(yīng)計(jì)利息53145584723832911971004期末還本付息283123539353935393539353935395期末剩余借款累計(jì)16254131871003067823439(“還款方式〞說(shuō)明：1-利息照付、一次還本2-等額還本付息3-利息照付、等額還本4-取借款開始后的每期經(jīng)營(yíng)收入的50.000%,直到還清所有本息)9.1.4.1用市場(chǎng)比擬法確定銷售價(jià)格的上限〔平均價(jià)格〕〔詳見表14-23至14-26〕連排別墅本工程連體別墅售價(jià)市場(chǎng)比擬法綜合修正系數(shù)表表14-23工程名稱修正因素估價(jià)對(duì)象碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園成交均價(jià)〔米/㎡〕420055004600交易情況修正1111交易時(shí)間修正1區(qū)域因素修正11.25個(gè)別因素修正1本工程的相對(duì)價(jià)格〔米/㎡〕404933743616本工程連體別墅銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表表14-24工程名稱碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園相對(duì)價(jià)格392937743616權(quán)重加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格2025943904本工程的銷售價(jià)格3872獨(dú)立別墅本工程獨(dú)立別墅售價(jià)市場(chǎng)比擬法綜合修正系數(shù)表表14-25工程名稱修正因素估價(jià)對(duì)象碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園成交均價(jià)〔米/㎡〕530043006200交易情況修正1111交易時(shí)間修正1區(qū)域因素修正1個(gè)別因素修正11本工程的相對(duì)價(jià)格〔米/㎡〕486243125061本工程獨(dú)立別墅銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表表14-26工程名稱碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園相對(duì)價(jià)格486243125061權(quán)重加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格194517251012本工程的銷售價(jià)格4682經(jīng)比擬計(jì)算得本工程住宅銷售單價(jià)為：連體別墅均價(jià)約為3872元/㎡；獨(dú)立別墅均價(jià)約為4682元/㎡。9.1.4.2用本錢法確定銷售價(jià)格得下限〔平均價(jià)格〕。連體別墅銷售單價(jià)：2685*〔1+10％〕＝2954元/㎡獨(dú)立別墅銷售單價(jià)：3015*〔1+10％〕＝3317元/㎡9.1.4.3建議銷售單價(jià)：連體別墅銷售單價(jià)：3800元/㎡獨(dú)立別墅銷售單價(jià)：4600元/㎡商鋪銷售單價(jià)：5500元/㎡根據(jù)本錢估算及方案的工程進(jìn)度，整個(gè)銷售過(guò)程按四個(gè)組團(tuán)分四批進(jìn)行，確定連體別墅局部從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年開始出售，均價(jià)為3800元/㎡；獨(dú)立別墅局部從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第三年開始出售，均價(jià)為4600元/㎡；商鋪局部從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年開始出售，均價(jià)為5500元/㎡；預(yù)計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第六年全部售出。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際的銷售總收入。銷售收入〔第1張/共2張〕編號(hào)名稱備注收入小計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年第2年上半年連體別墅10%77657765獨(dú)立別墅商鋪第2年下半年連體別墅10%77657765獨(dú)立別墅商鋪第3年上半年連體別墅10%77657765獨(dú)立別墅15%79427942商鋪20%935935第3年下半年連體別墅15%1164711647獨(dú)立別墅15%79427942商鋪20%935935第4年上半年連體別墅15%11647獨(dú)立別墅10%5295商鋪30%1402第4年下半年連體別墅15%11647獨(dú)立別墅10%5295商鋪30%1403第5年上半年連體別墅10%7765獨(dú)立別墅15%7942商鋪第5年下半年連體別墅5%3882獨(dú)立別墅15%7942商鋪第6年上半年連體別墅5%3882獨(dú)立別墅10%5295商鋪第6年下半年連體別墅5%3882獨(dú)立別墅10%5295商鋪TOTAL合計(jì)135270776577651664220524銷售收入〔第2張/共2張〕編號(hào)名稱備注收入小計(jì)72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年第2年上半年連體別墅10%7765獨(dú)立別墅商鋪第2年下半年連體別墅10%7765獨(dú)立別墅商鋪第3年上半年連體別墅10%7765獨(dú)立別墅15%7942商鋪20%935第3年下半年連體別墅15%11647獨(dú)立別墅15%7942商鋪20%935第4年上半年連體別墅15%1164711647獨(dú)立別墅10%52955295商鋪30%14021402第4年下半年連體別墅15%1164711647獨(dú)立別墅10%52955295商鋪30%14031403第5年上半年連體別墅10%77657765獨(dú)立別墅15%79427942商鋪第5年下半年連體別墅5%38823882獨(dú)立別墅15%79427942商鋪第6年上半年連體別墅5%38823882獨(dú)立別墅10%52955295商鋪第6年下半年連體別墅5%38823882獨(dú)立別墅10%52955295商鋪TOTAL合計(jì)1352701834418345157071182491779177經(jīng)營(yíng)稅金及附加〔第1張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1銷售收入1352707765776516642205242銷售稅金及附加830847747710211260營(yíng)業(yè)稅67623883888321026城市維護(hù)建設(shè)稅47227275872教育費(fèi)附加20612122531防洪工程維護(hù)費(fèi)122771518交易印花稅6844810交易管理費(fèi)678393983103fgjhgjghjgh1ghjghjghjghjgh3租賃收入4租賃稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加防洪工程維護(hù)費(fèi)交易印花稅房產(chǎn)稅ddddddddddddddd1115土地增值稅135378781662056VVVVVVVVVVVV8所得稅5716328328704868TOTAL可運(yùn)用資金119892688268821475118191經(jīng)營(yíng)稅金及附加〔第2張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1銷售收入13527018344183451570711824917791772銷售稅金及附加830811271127965726564564營(yíng)業(yè)稅6762917917785591459459城市維護(hù)建設(shè)稅472646455413232教育費(fèi)附加206282824181414防洪工程維護(hù)費(fèi)1221717141188交易印花稅68998655交易管理費(fèi)678929279594646fgjhgjghjgh1ghjghjghjghjgh3租賃收入4租賃稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加防洪工程維護(hù)費(fèi)交易印花稅房產(chǎn)稅ddddddddddddddd1115土地增值稅135318318315711892926VVVVVVVVVVVV8所得稅5716775775664500388388TOTAL可運(yùn)用資金1198921625916260139211048081338133a全部投資的所得稅后投資利潤(rùn)率＝〔所得稅后利潤(rùn)總額/總投資額〕*100%＝10.72％b全部投資的所得稅前投資利潤(rùn)率＝〔所得稅前利潤(rùn)總額/總投資額〕*100%＝16.00％按目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率10％的水平，本工程的靜態(tài)盈利能力是可以接受的。損益表〔第1張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1銷售收入1352707765776516642205242租賃收入3總本錢費(fèi)用(包括借款利息)1082866216621613322164304銷售稅金及附加8308477477102112605租賃稅金及附加6土地增值稅135278781662057VVVVVVVVVVVV8所得稅57183283287048689稅后利潤(rùn)116066666661429176110盈余公積金1161676714317611可分配利潤(rùn)1044459959912861585稅前全部投資:投資利潤(rùn)率(%)16稅后全部投資:投資利潤(rùn)率(%)全部投資:投資利稅率(%)損益表〔第2張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1銷售收入13527018344183451570711824917791772租賃收入3總本錢費(fèi)用(包括借款利息)1082861468514686125749465734673464銷售稅金及附加8308112711279657265645645租賃稅金及附加6土地增值稅135218318315711892927VVVVVVVVVVVV8所得稅57187757756645003883889稅后利潤(rùn)11606157415741347101578778710盈余公積金1161157157135101797911可分配利潤(rùn)10444141714171212913708708稅前全部投資:投資利潤(rùn)率(%)16稅后全部投資:投資利潤(rùn)率(%)全部投資:投資利稅率(%)資金來(lái)源與運(yùn)用表〔第1張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1資金來(lái)源190347225381561418824125611677021466銷售收入135270776577651664220524租賃收入自有資金3207714538961450591796128942借款資金2300080006000600030002資金運(yùn)用146664225381561418136118731367017729建設(shè)投資(不含借款利息)10297422538156141725310990824011857借款還本付息2831235393539銷售稅金及附加830847747710211260租賃稅金及附加土地增值稅13527878166205VVVVVVVVVVVV所得稅57183283287048683盈余資金43683688688310037374累計(jì)盈余資金688137644768213資金來(lái)源與運(yùn)用表〔第2張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1資金來(lái)源1903471834418345157071182491779177銷售收入1352701834418345157071182491779177租賃收入自有資金32077借款資金230002資金運(yùn)用14666411353134676273562951915191建設(shè)投資(不含借款利息)10297457297843948746608608借款還本付息28312353935393539353935393539銷售稅金及附加830811271127965726564564租賃稅金及附加土地增值稅13521831831571189292VVVVVVVVVVVV所得稅57187757756645003883883盈余資金436836991487894346195398639864累計(jì)盈余資金152042021229516357113969743683對(duì)本工程進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益.。工程評(píng)價(jià)的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見全部投資現(xiàn)金流量表〔表14—30〕、自有資金現(xiàn)金流量表〔表14—31〕。注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值累積等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映處工程所占用資金的盈利率，即反映處工程的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，那么認(rèn)為其盈利率能力已滿足最低要求。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將工程計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察工程在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的工程是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率〞作為基準(zhǔn)收益率，本工程貸款利率為6.336％，故基準(zhǔn)收益率Ic取為7％。全部投資現(xiàn)金流量表〔第1張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1現(xiàn)金流入135270776577651664220524銷售收入135270776577651664220524租賃收入2現(xiàn)金流出118352225381561418136118731013114190建設(shè)投資10297422538156141725310990824011857銷售稅金及附加830847747710211260租賃稅金及附加土地增值稅13527878166205VVVVVVVVVVVV所得稅57183283287048683凈現(xiàn)金流量(稅前)22636-22538-15614-10043-3780721572024累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前)22636-22538-38152-48195-51975-44760-375585折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(稅前)7259-22538-15086-9375-3409628760646累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(稅前)7259-22538-37624-46999-50409-44121-380577凈現(xiàn)金流量(稅后)16918-22538-15614-10371-4108651163348累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅后)16918-22538-38152-48523-52631-46120-397869折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(稅后)2661-22538-15086-9681-37055674533310累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(稅后)2661-22538-37624-47305-51011-45337-40004稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(年Ic＝7%)7259財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%,年)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(年Ic＝7%)2661財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%,年)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)全部投資現(xiàn)金流量表〔第2張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)72021年上半年82021年下半年92021年上半年102021年下半年112021年上半年122021年下半年1現(xiàn)金流入1352701834418345157071182491779177銷售收入1352701834418345157071182491779177租賃收入2現(xiàn)金流出118352781499282734209016521652建設(shè)投資10297457297843948746608608銷售稅金及附加830811271127965726564564租賃稅金及附加土地增值稅13521831831571189292VVVVVVVVVVVV所得稅57187757756645003883883凈現(xiàn)金流量(稅前)226361130591921363710234791379134累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前)22636-26253-17061-3424681014723226365折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(稅前)725991977225103567509561054206累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(稅前)7259-28861-21636-11280-3771183972597凈現(xiàn)金流量(稅后)16918105308417129739734752575258累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅后)16918-29256-20839-786618689393169189折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(稅后)266185666616985271425335515410累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(稅后)2661-31437-24822-14970-7828-24932661稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(年Ic＝7%)7259財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%,年)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(年Ic＝7%)2661財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%,年)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)自有資金現(xiàn)金流量表〔第1張/共2張〕編號(hào)名稱合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1現(xiàn)金流入13527077657765166422052