【湖濕地公園旅游與地產(chǎn)融合發(fā)展問(wèn)題研究8900字（論文）】

四潘安湖濕地公園旅游與地產(chǎn)融合發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題分析（一）發(fā)展現(xiàn)狀旅游產(chǎn)業(yè)作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠極大地改善當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨剑哂忻黠@的“富民”作用[17]。旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也具有明顯的推動(dòng)效應(yīng)，對(duì)住宅地產(chǎn)的推動(dòng)效應(yīng)也強(qiáng)于商業(yè)地產(chǎn)；而城市旅游的開發(fā)助力本地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的主要方法是促進(jìn)外來(lái)人口的流入，從而提高本地區(qū)的城市化水平，進(jìn)而促進(jìn)本地區(qū)房?jī)r(jià)上漲[17]。究其原因：第一，旅游作為現(xiàn)代城市的重要功能，隨著當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化水平的提高，更能吸引旅游開發(fā)的各種要素的集聚，促進(jìn)旅游新業(yè)態(tài)的培育和發(fā)展。隨著城市旅游功能的不斷加強(qiáng)和新的旅游業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，地價(jià)將不斷上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。第二，區(qū)域城市化水平的持續(xù)改善將促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜蔚陌l(fā)展。1.潘安湖濕地公園景區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀潘安湖濕地范圍介于東經(jīng)117°21′52″~117°23′21.07″，北緯34°21′33.45″~34°22′34.10″。面積4.67平方公里，濕地總面積達(dá)5005畝，濕地率為71.50%。景區(qū)門票種類如表3所示：表3潘安湖濕地公園景區(qū)門票種類門票種類單價(jià)單位濕地公園大門票40元/人次水鎮(zhèn)大門票30元/人次潘安湖+潘安水鎮(zhèn)+往返觀光車套票60元/人次潘安湖+潘安+水鎮(zhèn)+鳥島動(dòng)物園+往返畫舫船套票90元/人次注：景區(qū)內(nèi)其它消費(fèi)項(xiàng)目需另行購(gòu)票根據(jù)筆者實(shí)地調(diào)研，潘安湖旅游景區(qū)在旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)方面，各類旅游服務(wù)設(shè)施已具相當(dāng)規(guī)模，景區(qū)內(nèi)橋梁、道路、停車場(chǎng)、碼頭、健身步道等基礎(chǔ)設(shè)施已相當(dāng)完備。游客服務(wù)中心、快捷賓館、餐飲娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議中心等旅游服務(wù)接待設(shè)施齊全。潘安湖濕地公園的年均游客接待量大致在250萬(wàn)人次，游客來(lái)源大多以徐州本地居民為主。以生態(tài)旅游為主要賣點(diǎn)的潘安湖濕地公園，水域面積達(dá)9.21平方公里，擁有大小19座濕地島嶼，有果樹35種，綠植類143種，花卉152種，藥類119種，有白鷺、天鵝等鳥類200余種，刺猬、鼴鼠等哺乳動(dòng)物20余種，青魚、鰱魚等魚類40余種，動(dòng)植物資源豐富。2.潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃四期工程，自2018年10月項(xiàng)目一期開盤以來(lái)，至今項(xiàng)目一期、項(xiàng)目二期和項(xiàng)目三期的所有戶型均已售罄，僅有項(xiàng)目四期還尚存部分戶型未售?？備N售信息如表4（日期截止：2021年4月10日）：表4潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)總銷售信息（數(shù)據(jù)來(lái)源：徐房信息網(wǎng)）數(shù)據(jù)名稱數(shù)量單位總?cè)刖W(wǎng)套數(shù)6801戶總銷售套數(shù)已售套數(shù)不可售套數(shù)總?cè)刖W(wǎng)面積已售面積未售面積銷售比例65335944268870836.19756372.3876877.6390.98%戶戶戶㎡㎡㎡——為使數(shù)據(jù)更具有說(shuō)服力，筆者還搜集了周邊其他開發(fā)商所投資樓盤的銷售狀況，如表5所示：表5賈汪區(qū)部分住宅成交面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：徐房信息網(wǎng)）項(xiàng)目名稱總?cè)刖W(wǎng)面積已售面積銷售比例大華·潘安湖首府315010.41㎡265722.78㎡77.79%融創(chuàng)潮啟東郡中鈺翡翠天境中昂博觀禹州鷺湖朗廷綠地運(yùn)河小鎮(zhèn)長(zhǎng)基·榮華之光弘陽(yáng)·公園大道130611.86㎡82848.18㎡173932.72㎡214206.97㎡377561.12㎡23928.73㎡234089.95㎡117908.45㎡51862.87㎡162210.94㎡204032.34㎡307082.00㎡15025.05㎡123467.29㎡96.44%65.24%94.22%98.82%85.03%66.15%57.72%根據(jù)徐房信息網(wǎng)顯示賈汪區(qū)部分樓盤的銷售面積大多低于潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)的銷售面積，潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)來(lái)源于兩個(gè)方面：第一，眾多購(gòu)房者基于悠久的歷史文化氛圍、美麗的自然、文化和生態(tài)旅游景觀而選擇購(gòu)買潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)的房產(chǎn)，這在一定程度上反映了潘安湖景區(qū)對(duì)恒大地產(chǎn)房產(chǎn)銷售的促進(jìn)作用。地產(chǎn)企業(yè)的入駐，刺激了旅游景區(qū)與房地產(chǎn)行業(yè)的加速融合，使得購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)更傾向于購(gòu)買設(shè)施配套齊全，周邊環(huán)境優(yōu)美的潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)的房產(chǎn)；第二，恒大地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，企業(yè)資質(zhì)雄厚，實(shí)力強(qiáng)大，也使得購(gòu)房者的購(gòu)房意愿傾向于潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)。以下圖1和圖2分別是潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)的平均房?jī)r(jià)走勢(shì)及徐州近年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖： 圖1潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)走勢(shì)圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客）圖2徐州房?jī)r(jià)走勢(shì)圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客）根據(jù)安居客顯示，潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)除今年1月份漲幅較大，突破10000元/㎡外，潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)的平均房?jī)r(jià)走勢(shì)基本保持在8000~9300元/㎡之間，與徐州平均房?jī)r(jià)相比較，潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)的平均房?jī)r(jià)總體保持平穩(wěn)。（二）存在問(wèn)題在恒大潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)的地產(chǎn)項(xiàng)目和景區(qū)之間的互動(dòng)方面，圍繞旅游與地產(chǎn)融合發(fā)展這一核心問(wèn)題的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)分析和筆者的實(shí)地調(diào)研，我們可以發(fā)現(xiàn)潘安湖在旅游與地產(chǎn)融合發(fā)展方面還存在以下突出問(wèn)題，不少地方亟需進(jìn)一步改進(jìn)與完善。1.資金投入比例不合理，存在“重地產(chǎn)，輕旅游”的現(xiàn)象潘安湖景區(qū)自恒大托管以來(lái)，恒大江蘇公司及賈汪區(qū)政府皆對(duì)潘安湖景區(qū)進(jìn)行了大量投資。2017年9月，恒大江蘇公司與賈汪區(qū)簽約，500億投資潘安湖生態(tài)文化旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目。但在市場(chǎng)規(guī)則下，企業(yè)更傾向于將資金投入到回報(bào)快的地產(chǎn)項(xiàng)目之中。至今為止，恒大陸續(xù)在潘安湖拿了12塊地，其中多數(shù)則是以地產(chǎn)為主的住宅項(xiàng)目。而在景區(qū)的運(yùn)營(yíng)方面所獲得的資金投入則少之又少。加之房地產(chǎn)項(xiàng)目在開盤后會(huì)有大量的購(gòu)房者前來(lái)看房，這一部分人在售樓處工作人員的帶領(lǐng)下繞過(guò)景區(qū)大門直接進(jìn)入景區(qū)，一來(lái)造成景區(qū)的門票收入與實(shí)際接待游客數(shù)量不符，二來(lái)大量的人員涌入加大了景區(qū)的日常維護(hù)壓力。也是由于資金投入的不足，景區(qū)內(nèi)部分景點(diǎn)景觀和服務(wù)設(shè)施存在日常維護(hù)不到位，影響景區(qū)整體質(zhì)感。2.旅游從業(yè)者數(shù)量短缺，部分人員專業(yè)素養(yǎng)不夠隨著居民收入水平的不斷提高，人們的旅游意愿也愈發(fā)強(qiáng)烈。近年來(lái)，潘安湖景區(qū)游客接待數(shù)量逐年攀升，但景區(qū)內(nèi)的旅游服務(wù)人員一直沒(méi)有擴(kuò)充。在節(jié)假日這種游客流量大的時(shí)間段，因服務(wù)人員數(shù)量不足，不能實(shí)時(shí)對(duì)游客的行為進(jìn)行管理約束，部分游客存在故意破壞景區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的不文明現(xiàn)象，致使部分景點(diǎn)和服務(wù)設(shè)施的損壞。且大量的服務(wù)人員是從景區(qū)周邊村鎮(zhèn)招募而來(lái)，人員的專業(yè)素質(zhì)良莠不齊，不能為游客提供更加滿意的旅游接待服務(wù)。3.旅游交通有待進(jìn)一步改善潘安湖景區(qū)與徐州市區(qū)相距較遠(yuǎn)，且市區(qū)內(nèi)沒(méi)有直達(dá)潘安湖景區(qū)的旅游大巴和公交線路，游客必須在火車站中轉(zhuǎn)才能到達(dá)潘安湖景區(qū)。且節(jié)假日火車站人流量較大，更容易造成交通擁堵，公共交通時(shí)長(zhǎng)通常在60~110分鐘之間，大大降低了游客的旅游體驗(yàn)。同時(shí)，景區(qū)內(nèi)各主要景點(diǎn)之間距離都比較遠(yuǎn)，又缺乏便捷的代步工具，旅游者徒步則需要耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，因此，景區(qū)內(nèi)的旅游交通也亟需進(jìn)一步改善。4.旅游服務(wù)項(xiàng)目規(guī)劃不足，景區(qū)“生態(tài)旅游”賣點(diǎn)難以凸顯潘安湖景區(qū)在賈汪區(qū)的全域旅游規(guī)劃中，景區(qū)內(nèi)旅游服務(wù)項(xiàng)目匆匆上馬，與同區(qū)域的鳳鳴海景區(qū)相比，旅游項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。加之潘安湖景區(qū)內(nèi)的獨(dú)有的動(dòng)植物旅游資源未能充分挖掘，景區(qū)主打的“生態(tài)旅游”賣點(diǎn)不凸顯，未能形成對(duì)游客的獨(dú)特旅游吸引力，從而導(dǎo)致游客的滿意度較低。5.景區(qū)對(duì)外宣發(fā)力度不足潘安湖作為徐州僅有的幾處4A級(jí)景區(qū)，但對(duì)外宣發(fā)卻僅僅局限于徐州賈汪地區(qū)，徐州市區(qū)極少能夠看到潘安湖的景區(qū)宣傳廣告，使得潘安湖景區(qū)的知名度遠(yuǎn)不如徐州市區(qū)的其它幾家景區(qū)。

五潘安湖濕地公園旅游與地產(chǎn)的融合發(fā)展建議從以上的分析之中，我們能夠發(fā)現(xiàn)潘安湖濕地公園的景區(qū)和地產(chǎn)之間的存在明顯的互動(dòng)關(guān)系，它在目前的發(fā)展過(guò)程中顯現(xiàn)出地產(chǎn)與旅游之間既存在兩者的良性互動(dòng)關(guān)系，也存在諸多兩者融合發(fā)展方面的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，為了能更好的促進(jìn)潘安湖景區(qū)內(nèi)旅游與地產(chǎn)的和諧發(fā)展、良性互動(dòng)，以達(dá)到旅游與地產(chǎn)的雙贏目標(biāo)，未來(lái)的賈汪區(qū)政府和潘安湖景區(qū)托管企業(yè)（恒大江蘇公司）應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：（一）政府部門應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度首先，賈汪區(qū)的旅游主管部門，應(yīng)結(jié)合賈汪全域旅游的既定方略，整合全區(qū)內(nèi)各景區(qū)的旅游資源，出臺(tái)促進(jìn)潘安湖景區(qū)發(fā)展的政策措施，深入挖掘潘安湖景區(qū)的旅游潛力，揚(yáng)長(zhǎng)避短，突出潘安湖景區(qū)獨(dú)特旅游吸引力，避免與其它景區(qū)因旅游項(xiàng)目的同質(zhì)化而造成的游客滿意度降低；其次，旅游主管部門應(yīng)建立有效的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，制定監(jiān)管制度。不能因與企業(yè)（恒大江蘇公司）簽訂托管合同后就對(duì)景區(qū)的發(fā)展放任不管，要定期對(duì)景區(qū)的發(fā)展和企業(yè)的合同履行進(jìn)行抽查，避免因監(jiān)管不力而出現(xiàn)旅游地產(chǎn)蠶食景區(qū)資源的現(xiàn)象發(fā)生。（二）企業(yè)應(yīng)有效履行合同，提高對(duì)景區(qū)運(yùn)營(yíng)的資金投入恒大江蘇公司作為恒大集團(tuán)在長(zhǎng)三角的橋頭堡，涵蓋住宅、文旅小鎮(zhèn)、商業(yè)等物業(yè)類型。作為潘安湖景區(qū)的托管公司，對(duì)景區(qū)的發(fā)展負(fù)有主要責(zé)任。在潘安湖景區(qū)與地產(chǎn)的融合發(fā)展中，恒大江蘇公司資金投入大多傾向于地產(chǎn)項(xiàng)目，致使景區(qū)的發(fā)展比較緩慢，景區(qū)的旅游資源未能得到有效開發(fā)，甚至存在部分地產(chǎn)項(xiàng)目蠶食景區(qū)資源的現(xiàn)象。企業(yè)在提升經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，決不能放棄社會(huì)效益。企業(yè)應(yīng)在日后加大對(duì)景區(qū)旅游項(xiàng)目的資金投入，挖掘景區(qū)旅游發(fā)展的潛力，開發(fā)特色旅游項(xiàng)目，進(jìn)一步提高旅游與地產(chǎn)的融合度。（三）大力培養(yǎng)優(yōu)秀的旅游人才，提供高質(zhì)量的游客接待服務(wù)因?yàn)槲覈?guó)旅游業(yè)的起步相對(duì)較晚，從業(yè)人員進(jìn)入門檻低，潘安湖景區(qū)招募的部分人員文化層次相對(duì)偏低，缺乏專業(yè)的旅游服務(wù)理念和管理經(jīng)驗(yàn)。因此，在面對(duì)全域旅游大開發(fā)的背景下，特別是針對(duì)潘安湖旅游景區(qū)生態(tài)旅游的發(fā)展趨勢(shì)和前景，應(yīng)該大力引進(jìn)和培養(yǎng)旅游管理人才，要致力于培養(yǎng)具有能夠進(jìn)行旅游管理、宣傳推廣、營(yíng)銷策劃、外部溝通協(xié)調(diào)和能應(yīng)對(duì)旅游突發(fā)事件等綜合能力的旅游一線人才隊(duì)伍，以適應(yīng)景區(qū)生態(tài)旅游的發(fā)展，為游客提供高質(zhì)量的旅游接待服務(wù)。（四）改善旅游交通服務(wù)，設(shè)立專門的旅游交通專線和旅游集散點(diǎn)應(yīng)設(shè)立徐州市區(qū)至潘安湖景區(qū)的旅游專線，避免因路途遙遠(yuǎn)而使游客的滿意度降低。設(shè)立徐州市區(qū)前往潘安湖濕地公園的交通運(yùn)輸點(diǎn)，在市區(qū)內(nèi)人流聚集的場(chǎng)所增加游客集散點(diǎn)，比如在徐州火車站、徐州東站、高校等場(chǎng)所增設(shè)交通運(yùn)輸點(diǎn)，方便旅游者前往潘安湖濕地公園游覽參觀。景區(qū)內(nèi)也應(yīng)增加適當(dāng)?shù)慕煌ㄔO(shè)施，如環(huán)保自行車、電瓶車租賃點(diǎn)；增加景區(qū)停車場(chǎng)的停車位，滿足自駕游游客的基本需求。（五）加大潘安湖濕地公園的宣發(fā)力度，努力提高景區(qū)的知名度潘安湖濕地公園的生態(tài)改造取得了重大成就，以至于習(xí)近平總書記在實(shí)地調(diào)研潘安湖濕地公園時(shí)高度稱贊潘安湖治理取得的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)。潘安湖應(yīng)該抓住契機(jī)，拓寬宣傳推廣渠道的廣度和深度，如在火車站、高鐵站、汽車站和戶外廣告牌等場(chǎng)所投放宣傳廣告；在電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)媒體和報(bào)刊雜志等宣傳媒介上擴(kuò)大景區(qū)的知名度；在商場(chǎng)、飯店、高校等人流量較大的公共區(qū)域放置廣告牌等措施來(lái)提升潘安湖在游客心中的影響力。六結(jié)語(yǔ)本文對(duì)潘安湖濕地公園自2018年恒大正式托管以來(lái)旅游與地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)挖掘、實(shí)地調(diào)研和發(fā)展