房地產可行性研究報告

北湖·水晶城工程可行性研究報告第一章總論一、工程名稱：北湖·水晶城二、工程擬建地：郴州市同心路2號〔原玻璃廠〕三、工程建設單位：郴州市順原房地產開發(fā)四、工程建設單位概況郴州市順原房地產開發(fā)成立于2005年1月。注冊資本〔實收資本〕人民幣4000萬元；法人代表黃康隹；注冊住所：郴州市同心路；經(jīng)營范圍：房地產開發(fā)及商品房銷售；室內外裝飾工程設計及施工；建筑裝飾材料水電器材銷售033；經(jīng)營期限為50年。房地產開發(fā)資質為為三級。是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產開發(fā)企業(yè)。公司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術人員35人，其它管理人員13人。組織結構完善，下設工程技術部、開發(fā)籌劃部、營銷部、財務部、拆遷安置部、材料設備采購供給部、行政人事部等職能部門。五、工程概況隨著郴州市城市建設的開展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產業(yè)開展勢頭強勁。本次研究工程位于郴州市同心路北湖公園北側，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車總站，距郴州火車站1公里，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學校等生活配套完善，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂、休閑十分便利；工程規(guī)劃用地面積47,784.30M2，其中：住宅用地面積27,135.30M2，公共建筑用地面積5,293.00M2，道路用地面積8,六、編制依據(jù)1、主要依據(jù)：〔1〕《郴州市城市總體規(guī)劃》〔2〕建設部《關于發(fā)布<房地產工程經(jīng)濟評價方法>》的通知”｛建標〔2000〕205號｝〔3〕國家計委、建設部頒發(fā)的《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第二版〕〔4〕郴州市人民政府辦公室《關于修改龍鳳嘉園等8個工程建筑容積率的批復》{郴政辦函［2008］143號}〔5〕郴州市規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃條件通知書》{郴規(guī)〔地〕［2008］108號}〔6〕《建設工程環(huán)境影響報告表》〔7〕郴國用〔2006〕393號國有土地使用權證〔8〕企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產企業(yè)資質證書〔9〕云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院《總平面圖》〔10〕相關各專業(yè)的國家設計標準〔11〕建設單位提供的其它相關資料2、研究范圍：本報告主要依據(jù)國家有關政策、法規(guī)、標準、規(guī)程對工程建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規(guī)模、建設方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等方面進行研究，側重點在財務評價。七、重要經(jīng)濟技術指標序號名稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m247,784.30100.001.1其中：住宅用地m227,135.3056.791.2公建用地m25,293.0011.081.3道路用地m28,060.0016.861.4綠地m27,296.0015.272規(guī)劃總建筑面積m2217,139.98100.002.1其中：住宅建筑面積m2179,502.9182.672.2公建配套設施m24,372.482.012.3地下建筑〔車庫〕面積m233,264.5915.323居住戶〔套〕數(shù)戶〔套〕1,4824居住人口人4,742戶平3.2人5容積率/3.856建筑密度%21.667綠地率%38.618停車位個8679工程總投資萬元44,104.6610銷售收入萬元69,635.9611工程凈利潤萬元13,856.60稅后12內部收益率%23.0813投資回收期年3.2214財務凈現(xiàn)值〔i=12%〕萬元5,323.2015建設總工期年3八、結論與建議1、結論〔1〕本工程符合國家產業(yè)政策，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。本工程的建設可促進區(qū)域經(jīng)濟及城市建設的開展，改善市民居住條件?！?〕本工程的建設，符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū)改造與根底設施建設的決定；有利于完善北湖區(qū)同心路——北湖公園周邊的配套設施建設，促進郴州市旅游資源的開發(fā)?！?〕本工程建設用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側，區(qū)位獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，向東與城市主干道——國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)效勞設施及各項市政設施如水、電、路、通信等根底設施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好?！?〕工程總投資為44,104.66萬元，其中：工程費用28,859.12萬元，其它費用14,168.36萬元〔其中建設期貸款利息2,052萬元〕，預備費577.18萬元，工程周轉用流動資金500萬元；建設資金總額44,104.66萬元，其中：工程資本金19,694.19萬元，申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元，預售收入投入4,410.47萬元。〔4〕從工程建設的經(jīng)濟效益評價來看，工程經(jīng)營收入69,635.96萬元，稅前利潤18,475.47萬元，稅后利潤13,856.60萬元；工程的財務凈現(xiàn)值〔i=12%〕5,323.20萬元；全部投資財務內部收益率〔稅后〕23.08%；投資回收期3.22年；工程投資稅前利潤率41.89%，稅后利潤率31.41%。從以上指標看出，工程有較好的經(jīng)濟效益。且工程當經(jīng)營收入下降5%，工程投資增加5%時，仍有較好的經(jīng)濟指標，工程抗風險能力較強。因此，從經(jīng)濟角度分析，本報告認為工程是可行的。〔5〕該工程建設對增加就業(yè)時機，改善投資環(huán)境，提升郴州市的城市形象，帶動郴州市經(jīng)濟開展也有一定的現(xiàn)實意義。從以上分析可以看出，該工程啟動的各項根底條件已具備，工程的各項優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風險小的特點，既符合國家的有關方針、政策，又能產生客觀的經(jīng)濟效益和良好的時機效益。因此該工程可行。2、建議〔1〕該工程的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該工程早日上馬，早見成效?！?〕建議認真做好工程的招標、施工圖設計和施工工作，加強工程質量監(jiān)控，保證工程質量和施工進度?！?〕在建設中要充分注意公用設施、環(huán)境設施、生活環(huán)境建設?！?〕精心編制工程實施方案，在確保工程質量和進度的同時，要嚴格控制建設投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓工程建設質量，爭取獲得最正確的經(jīng)濟和社會效益。第二章工程建設的必要性一、工程的建設，符合郴州市城市開展總體規(guī)劃，是郴州市城市建設和開展的需要，是不斷完善城市根底設施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該工程的建設對實現(xiàn)城市開展戰(zhàn)略、推進城市提質擴容是有幫助的。二、工程的建設，有利于完善北湖區(qū)尤其是郴州市同心路北湖公園周邊的配套設施建設，有利于加強城市總體功能，促進土地升值，繁榮市場經(jīng)濟，進一步促進該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時，該工程的建設，有助于增加財政收入，籌集城市建設資金，保障城市建設的持續(xù)開展。三、工程的建設，符合國家關于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進郴州市住房貨幣化分配進程，滿足人們日益增長的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時，該工程的建設，可以帶動眾多第三產業(yè)的開展，增加內需，刺激消費，促進郴州經(jīng)濟的開展。同時，工程的建設有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護社會安定。四、工程的建設，有利于建設單位郴州市順源房地產開發(fā)提高企業(yè)的知名度和社會信譽度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實力。第三章市場分析一、全國房地產市場現(xiàn)狀及開展趨勢自2003年開始升溫以來，中國房地產市場持續(xù)增長了將近四年，到2007年到達了頂峰，雖然這種勢頭在2008年出現(xiàn)減緩，全國樓市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%的增長。在政府保增長的決心下，預計2009年GDP仍有望保持8%以上的較快增長，房地產市場的開展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經(jīng)濟轉型國家。對于一個開展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可防止的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產市場的不斷開展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達30年的經(jīng)濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產市場的開展提供了強勁動力。第二，中國是一個體制轉型國家。中國正從嚴格傳統(tǒng)的方案經(jīng)濟體制國家逐漸轉變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在那么已根本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產市場的產生和開展。除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。以上三個方面，分別從不同層面反響了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國房地產市場開展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產市場開展的趨勢就不會改變。而在相當長一段時期內，這些因素很難改變。因此，我們對房地產前景保持樂觀。二、近幾年來郴州市房地產狀況及開展趨勢近幾年來，房地產作為郴州新的經(jīng)濟增長點和城市居民新的消費熱點，對于擴大內需〔包括投資與消費需求〕拉動經(jīng)濟增長，加快城區(qū)擴容提質步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質量等方面作出了積極的奉獻。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和中心城區(qū)建設步伐的加快，郴州房地產開發(fā)投資增幅進一步加快，房地產市場日趨成熟。目前，郴州房地產價格總體來說比擬合理，隨著周邊縣市三、銷售前景預測分析1、工程價格分析位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價高達4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國際，其銷售均價在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤天城，其均價在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷售均價在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮湖畔，8月份開盤其銷售均價預計在3500元/平方米左右。與上述工程比擬，本工程在產品設計、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對優(yōu)勢。根據(jù)工程的定位，以及郴州市總體房價水平，預計本工程2010年至2012年住宅銷售平均價為3,600元/平方米，地下車庫平均銷售價為65,000元/個，超市20,000元/平方米。根據(jù)郴州市目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結合本工程的特點，本報告認為該價格在郴州具有較強的競爭力。2、銷售前景分析本工程定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設計獨特，較其它房地產開發(fā)工程比具有十清楚顯的價格優(yōu)勢?？梢灶A見，本工程具有良好的銷售前景。第四章建設地點及自然條件一、區(qū)域位置郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。地理坐標為東經(jīng)112°13′～114°14′，北緯24°53′～26°50′。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。東界江西，南接廣東，西近廣西，北通衡陽、株洲，是湖南的南大門，是內地通往廣東沿海的咽喉要沖，區(qū)位條件十分優(yōu)越。全市現(xiàn)轄北湖、蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，總面積1.94萬平方公里，人口472萬，其中市中心城區(qū)人口43萬。2008年全市國內生產總值為734.1億元，人均國內生產總值為16,668元，城市居民人均可支配性收入為13,765元。本工程位于北湖區(qū)同心路，東側是汽車總站，西面是107國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒有土地所有權和使用權糾紛。并得到郴州市人民政府土地出讓審批單審批確認，繳納了相關費用，辦理了國有土地使用權證。二、自然條件郴州屬于亞熱帶季風性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新，夏不酷熱，冬無嚴寒，四季清楚，雨量充分，全年無霜期為290天，主要自然條件如下：1、溫度：年平均氣溫：17.8℃年平均最高氣溫：27.8℃年平均最低氣溫：6.5℃2、濕度：年平均相對濕度：79%3、風年平均風速：1.34m/s4、降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：1891.9mm最小月降水量：23.2mm最大積雪厚度：15cm5、地震情況根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》〔GB18306-2001〕，該區(qū)域地震動峰值加速度g=0.05，對照地震根本烈度為Ⅵ度。三、市政根底設施本工程用地處于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的生活區(qū)，現(xiàn)有配套十分完善，背山面水，地理優(yōu)勢明顯，具有優(yōu)越的景觀區(qū)位交通條件，是建設商業(yè)居住理想之地，開發(fā)前景良好。四、建設條件用地呈規(guī)那么的多邊形，南底北高，高差24m，總用地面積71.68畝，符合工程建設要求。第五章主要技術方案一、設計原那么1、符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的原那么，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、平安疏散、環(huán)境保護等要求。2、尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區(qū)。3、“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質。4、消防、環(huán)保必須做到“三個同時”。二、規(guī)劃設計依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制方法》〔2006年4月1日實施〕3、《湖南省〔城市規(guī)劃法〕實施方法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180-93(2002年版〕5、《郴州市城市總體規(guī)劃〔2005-2020年〕綱要》6、郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)發(fā)〔2006〕45號7、郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)〔地〕條〔2008〕108號8、建設方提供的相關資料三、總體規(guī)劃及總平面布置1、以“觀念新穎、整體協(xié)調、定位恰當、切合市場”為指導思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質量。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。2、從城市設計的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區(qū)，結構由北向南分延伸式設計，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開闊空間。綜合考慮采光、通風、消防、視覺、衛(wèi)生等要求確定大于28m的建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風及綠化空間景觀要求，實現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質。同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的根底上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。3、充分考慮住宅的根本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風采光布局，通過設置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m24、小區(qū)的對外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。并以入口廣場為對景，北側及西側均設有次入口，通過小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。小區(qū)內道路主要道路寬4米，次要道路寬3米。采用人車分流形式。從主入口廣場進入小區(qū)，通過豎向交通，沿內部道路直通各棟大樓。5、小區(qū)配套布置幼兒園、衛(wèi)生站、會所、綜合商店、餐飲、社區(qū)效勞中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共效勞設施。配套設施采用集中布置和就近利用的原那么。四、結構方案1、荷載〔1〕根本風壓：W0=0.35KN/m2，根本雪壓：S0=0.35KN/m2?！?〕樓面貨載：住宅樓面貨載標準值取2.0KN/m2，底層車庫貨載標準值取4.0KN/m2。2、結構選型根據(jù)用地周邊已建成結構選型，結構設計按6度抗震設防，多層住宅樓采用框架結構，高層住宅采用框架--剪力墻結構，抗震墻抗震等級為二級。五、供配電及電信工程1、電力負荷預測用電量取值：住宅每戶按0.025KVA/m2，公共效勞設施按0.1KVA/m2，地下車庫按0.005KVA/m2，那么小區(qū)總變配電量為：5091KVA。2、供配電十九層以上消防及應急照明用電按一級負荷，普通客梯、水泵用電按二級負荷，一般電力照明用電按三級負荷。該小區(qū)用電電源由同心路金鑫賓館旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到各配電室。3、電信系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設一個光節(jié)點機房，由同心路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。有線電視由同心路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡結構形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設二個有線電視光節(jié)點機房。電纜干線采用中心分配的星型結構，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。六、給排水和消防1、給水〔1〕用水量預測生活用水量按300升/人·日，消防用水按40L〔2〕水源：同心路下鋪設的城市供水干管。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN200，支管管徑為DN40-DN100。2、排水〔1〕排水采用雨污分流制排水。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。雨水那么經(jīng)區(qū)內的雨水管網(wǎng)收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流設計?！?〕雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN400,次干管為DN300,雨水管管徑為DN300—DN800，雨污管采用混凝土管。室內排水管采用U-PVC材料。3、消防〔1〕消防車道工程南面為城市道路—同心路，內部主道路為4米，次要道路為3米，并通達至各棟建筑，滿足消防車通行的要求?！?〕建筑結構防火設計帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫局部按耐火等級一級要求設計，住宅樓均按二級耐火等級設計?！?〕防火分區(qū)整個小區(qū)按地上、地下室分別設置防火分區(qū)。地下室設自動滅火系統(tǒng)。停車庫每個防火分區(qū)面積均小于4000m2，設備用房單獨為一個防火分區(qū)，分區(qū)面積小于500m2。每個防火分區(qū)設有兩個以上疏散口，防煙分區(qū)小于〔4〕室內消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設在地下室及室外地坪以下。每棟樓均在底層與水平環(huán)網(wǎng)相接。在最高處塔樓上設18m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設消防栓泵二臺，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時在室外設消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設有消防水泵。地下消防池儲水量396m第六章環(huán)境保護、綠化和節(jié)能一、環(huán)境保護該工程由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對自身的環(huán)境質量和環(huán)境保護均有較高要求和標準。擬將噪聲和振動設備盡可能放置在地下室或遠離使用房間。安裝電動設備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設備隔振橡膠墊。局部重要區(qū)域的設備根底采用彈簧減振墊。1、該工程建成后，通過分析，污染的產生主要有如下幾個方面：〔1〕固體廢棄物：如生活垃圾?！?〕生活污水：住宅組團內排出的生活污水?！?〕大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調廢氣?！?〕噪音污染：汽車行駛和鳴笛產生的噪音，空調外機工作時產生的噪音。2、污染治理措施〔1〕固體廢棄物：各類固體垃圾產生后，要求自覺投入設在各處的垃圾收集點內，由專人管理，定時清運至城市垃圾中轉站或垃圾處理場內?！?〕生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達標前方可排入城市排水系統(tǒng)?！?〕大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。廚房的油煙可以建議用專用設備過濾后通過煙道排入天空。另外，嚴格控制進入小區(qū)內的機動車輛，推廣使用無鉛的高標號汽油，大力提倡使用電動車，到達改善汽車燃料結構的目的。嚴禁使用質量低下的空調，提倡使用環(huán)保型空調，控制空調使用時間，以到達減小廢氣的排放量。〔4〕噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內設禁鳴標志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調使用的頻率。設置空調外機隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調。二、綠化小區(qū)公共綠地面積為7,296m2，綠地率為38.三、節(jié)能為減少能源消耗，擬采取以下措施：1、節(jié)水節(jié)電用水用電采用計量制，采用節(jié)能高靈敏度的電表和水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開。變壓器用科技含量高的干式變壓器，室內外路燈設自控節(jié)能開關，大力提倡使用節(jié)能型電器。2、節(jié)約暖通、采光耗能在規(guī)劃和建筑單體設計中，充分考慮各幢建筑物之間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風，從而到達節(jié)約采光、通風的能耗。3、隔熱、保溫在屋頂和外墻的材料運用時，盡可能采用保溫、隔熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等，可到達較好的節(jié)能效果。4、新技術應用在建設工程的各個環(huán)節(jié)上，大力推廣使用新材料、新工藝、新技術、充分運用現(xiàn)代科學技術，取得節(jié)能的綜合效益。第七章工程的組織管理、實施方案一、工程的組織管理分為兩個階段：建設階段和經(jīng)營管理階段。1、建設階段〔1〕組織機構對工程建設實施過程中建設單位的組成機構、人員配備作出初步分析。經(jīng)與建設單位確定，其組織機構如下：建設組織機構圖董事會董事會財務部工程技術部開發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營銷部采購供應部總經(jīng)理〔2〕職工定員此定員系指建設單位從事本工程開發(fā)建設需配備職員。經(jīng)與建設單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號部門人員〔人〕1董事會32總經(jīng)理13行政人事部54財務部35采購供給部46開發(fā)籌劃部47工程技術部108營銷部109拆遷安置部810合計482、經(jīng)營管理階段〔1〕組織機構工程建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設方的意見以及國家公布的小區(qū)物業(yè)管理等有關文件精神，三年之內，擬由建設單位郴州市順源房地產開發(fā)聘請物管資深人士組建物業(yè)管理公司進行管理，實行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司相結合的體制。三年以后，由業(yè)主代表大會決議是否需要對外公開招標聘物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。重大問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理那么由物業(yè)管理公司負責。物業(yè)管理公司各機構的運行經(jīng)費來源，可根據(jù)郴州市政府出臺的《郴州市住宅區(qū)物業(yè)管理方法》及國家公布的有關法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主〔含住戶及經(jīng)營性業(yè)主〕收取一定的費用解決，費用的收取以國家文件為依據(jù)。組織機構圖重大決策重大決策業(yè)主代表大會委員會物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部〔〔2〕職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員〔本報告只作初步分析〕。除聘請全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實行外聘。定員的詳表如下：職工定員表序號部門人員〔人〕備注1經(jīng)理辦公室1專職，設經(jīng)理1名2管理部5負責日常衛(wèi)生、綠化、保安3財務部2由開展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實行有償效勞，負責開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設備維修、維護6合計11二、工程實施進度方案工程的建設得到了有關部門及領導的大力支持，建設單位也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進行，工程的建設實施過程中應做到有條不紊，科學管理，注重施工平安和質量，并協(xié)調好建設和周邊環(huán)境保護的關系，盡量減少對周邊居民生活、生產、學習的影響。經(jīng)與建設單位商定，并根據(jù)工程建設的實際特點，實施進度初步安排如下：2008年5月~2009年10月，完成工程前期各項審批工作；2009年7月~2009年11月，完成場地平整及建筑設計、施工招標；2009年11月~2010年12月，主體工程完工；2010年11月~2011年5月，主體裝修及室外配套工程；2011年7月，竣工驗收。第八章投資估算與資金籌措一、投資估算1、投資概況工程規(guī)劃總用地為47,784.30m2，總建筑面積217,139.98m2，經(jīng)測算，工程總投資為44,104.66萬元，其中：工程費用28,859.12萬元，其它費用14,168.36萬元，預備費577.18萬元，工程投資估算表單位：〔萬元〕工程工程或費用名稱建筑工程費設備及安裝工程費其它費用合計一工程費用1住宅及地下車庫26,404.431,600.0028,004.432公建配套設施524.69330.00854.69工程費用合計26,929.121,930.0028,859.12二其它費用1征地費〔71.68畝〕8,990.808,990.802建設單位管理費538.95538.953勘察設計費217.14217.144監(jiān)理費269.47269.475建設期的借款利息2,052.002,052.006其他規(guī)費等2,100.002,100.00其它費用合計14,168.3614,168.36三預備費577.18577.18四工程周轉用流動資金500.00500.00建設投資合計26,929.121,930.0015,245.5444,104.662、估算依據(jù)及說明〔1〕工程費用，根據(jù)湖南省建設廳頒發(fā)的湘建價〔2001〕第72號文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時參照郴州市目前同類建筑單位工程造價。①土建工程：包括整個建筑物及其它構筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設備投資及安裝費用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資?！?〕安裝工程參照郴州市目前類似工程的造價指標進行估算?！?〕其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設單位管理費、勘察設計費、監(jiān)理費等。征地費，根據(jù)建設單位提供的取得國有土地使用權所支付的本錢進行估算；〔4〕預備費：主要是指因設計變更及施工中增減工程量引起的不可預見費局部，以及考慮價格變動帶來的費用增加。二、資金籌措工程總投資44,104.66萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元，工程資本金19,694.19萬元，預售收入投入4,410.47萬元。工程的資金籌措及運用情況見下表：工程資金籌措及運用表單位：萬元工程合計1建設投資44,104.6644,104.66資金籌措44,104.6644,104.66其中：銀行借款20,000.0020,000.00自籌資金19,694.1919,694.19工程預售收入4,410.474,410.47第九章工程經(jīng)濟評價一、經(jīng)濟分析的主要依據(jù)：1、《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第二版〕；2、《房地產開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》；3、國家及地方有關政策；4、工程設計方案及相關市場調查。二、經(jīng)營設計及營業(yè)收入1、經(jīng)營設計本工程設計用途為商品住宅區(qū)，工程建成后，共形成高層商品住宅177,137.95m2，多層商品住宅2,364.96m2，地下車庫33,264.59m2、營業(yè)收入測算〔1〕價格預測根據(jù)建設單位提供的有關資料以及對工程周邊地區(qū)范圍內的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行德抽樣調查，本報告對水晶城小區(qū)的商品住宅、配套商業(yè)設施〔超市〕、地下車庫的價格預測如下：商品住宅均價為3,600元/m2，配套商業(yè)設施〔超市〕均價為20,000元/m2，車庫65,000元/個?！?〕營業(yè)收入及稅費估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：177,137.95×3,600＝63,769.66萬元配套商業(yè)設施〔超市〕銷售收入：739.4×20,000＝1,478.80萬元地下車庫銷售收入：675×65,000＝4,387.50萬元合計：69,635.96萬元。②銷售稅費稅〔費〕種計稅依據(jù)稅〔費〕率營業(yè)稅銷售收入5%土地增值稅銷售收入1%城市維護建設稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅4.5%根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額：營業(yè)稅：69,635.96×5%＝3,481.80萬元土地增值稅：69,635.96×1%＝696.36萬元城市維護建設稅：3,481.80×7%＝243.73萬元教育費附加：3,481.80×4.5%＝156.68萬元合計：4,578.57萬元。三、營業(yè)本錢費用估算經(jīng)營期間本錢費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務費用。1、營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：69,635.96×2%＝1,392.72萬元2、管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，按銷售收入的1.5%估算：管理費用：69,635.96×1.5%＝1,044.54萬元3、財務費用財務費用按建設期以外的銀行貸款利息估算。本工程除工程貸款20,000萬元外，不考慮其他貸款，估算財務費用為540萬元。4、工程總本錢費用上述各項與工程開發(fā)本錢之和即為工程總本錢費用。經(jīng)測算，其總本錢為46,581.92萬元〔詳見總本錢及費用估算表〕。四、財務效益分析1、利潤估算工程根據(jù)國家計委、建設部1993年4月公布的《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第二版〕的要求進行經(jīng)濟評價。工程總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總本錢費用即得利潤總額〔詳見損益表〕。2、財務盈利能力分析根據(jù)工程本錢與收入情況測算的主要指標如下表所示：工程主要經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內部收益率所得稅前%30.34所得稅后%23.082全部投資回收期所得稅前年3.03所得稅后年3.223全部投資財務凈現(xiàn)值〔Ic=12%〕所得稅前萬元8,932.34所得稅后萬元5,323.20五、工程敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入〔即綜合價格〕、工程總本錢〔主要為開發(fā)本錢、管理費用、銷售費用〕兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對工程收益的影響程度。工程的敏感性分析情況見下表：工程敏感性分析表序號項目財務內部收益率〔%〕財務凈現(xiàn)值〔i=12%)工程凈利潤1現(xiàn)有指標23.085,323.2013,856.602銷售收入下降5%19.173,417.511,416.953工程總本錢上升5%19.413,707.0112,130.03從以上分析看出，本工程當銷售收入下降5%或總本錢支出上升5%時，工程仍有較好的財務指標，說明工程的抗風險能力較強。六、經(jīng)濟評價結論綜上所述，工程經(jīng)營收入69,635.96萬元，稅前利潤18,475.47萬元，稅后利潤13,856.60萬元，財務內部收益率23.08%，財務凈現(xiàn)值5,323.20萬元〔折現(xiàn)率12%〕，投資回收期〔稅后〕3.22年，故本報告認為，工程建設從經(jīng)濟角度分析是可行的。二〇一〇年二月二十九日

附表1銷售收入及銷售稅費估算表單位：萬元序號工程合計201020112012一經(jīng)營收入69,635.966,963.6041,781.5820,890.781商品住宅銷售收入63,769.666,376.9638,261.8019,130.902配套商業(yè)設施〔超市〕銷售收入1,478.80147.88887.28443.643車庫銷售收入4,387.50438.752,632.501,316.25二銷售稅金及附加4,578.57457.862,747.151,373.561營業(yè)稅3,481.80348.182,089.081,044.542土地增值稅696.3669.64417.82208.903城市維護建設稅243.7324.37146.2473.124教育費附加156.6815.6794.0147.00附表2總本錢及費用估算表單位：萬元序號工程合計2009201020112012一工程開發(fā)本錢43,604.6614,253.0618,495.2310,856.37二經(jīng)營本錢及費用2,977.26243.731,305.671,427.861營業(yè)費用1,392.72139.27835.63417.822管理費用1,044.54104.46470.04470.043財務費用540.00540.00三合計46,581.9214,253.0618,738.9512,162.041,427.86附表3損益表單位:萬元序號工程合計2009201020112012一經(jīng)營收入69,635.966,963.6041,781.5820,890.78163,769.666,376.9638,261.8019,130.902商業(yè)配套設施〔超市〕銷售收入1,478.80147.88887.28443.643車庫銷售收入4,387.50438.752,632.501,316.25二銷售稅金及附加4,578.57457.862,747.151,373.561營業(yè)稅3,481.80348.182,089.081,044.542土地增值稅696.3669.64417.82208.903城市維護建設稅243.7324.37146.2473.124教育費附加156.6815.6794.0147.00三本錢及費用46,581.924,604.1927,468.4714,509.261銷售本錢43,604.664,360.4626,162.8013,081.402營業(yè)費用1,392.72139.27835.63417.823管理費用1,044.54104.46470.04470.044財務費用540.00540.00四稅前利潤18,475.471,901.5511,565.965,007.96五所得稅4,618.87475.392,891.491,251.99六稅后利潤13,856.601,426.168,674.473,755.971盈余公積金2,078.49213.921,301.17563.402應付利潤3未分配利