如何解決二手房糾紛

如何解決二手房糾紛1.如何退定金在二手房交易中，中介公司一般要求買方先交定金，先把要買的房子定下來，一般是交一萬元或二萬元，也有要求交五萬元的，數(shù)額不等。如果買房人因自己或賣方或中介公司的原因想退定金，那么是相當困難的，因為中介公司往往在定金方面做文章，設(shè)置陷阱。產(chǎn)生定金糾紛主要有四個方面的原因，第一個方面就是中介公司說假話，不披露房屋交易方面的真實信息，引買方上鉤，待買方交了定金，發(fā)現(xiàn)問題后想退定金中介公司說買方違約，不想要這套房了，因此定金不退。二是房主方面的原因。房主有時覺得房子的價格賣低了，不想賣了，找理由提高交易的成本或提交買方的支出，這樣導(dǎo)致交易不成，三是房主自己的原因，交定金時一時沖動，冷靜下來后不想買了，想退定金。四是買賣雙方或買賣雙方與中介公司三方對買賣合同的履行方式達不成一致意見，比如是付款在前還是過戶在先，最終合同不能簽訂。這四種情況，無論出現(xiàn)什么情況，定金都是很難退的。在這四種情況當中，大多數(shù)是中介公司的問題，中介公司利用二手房交易的經(jīng)驗，占有定金可謂屢屢得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：一是以不存在假房屋詐騙，收取定金。這種情況屬于刑事犯罪。二是簽訂的合同對中介公司非常有利，一旦買房人與賣房人不能簽訂買賣合同，則中介公司就說買房人沒有來簽合同，是買房人單方不想要房了，屬于買房違約，定金當然要扣了。三是在簽訂買賣合同時中介公司對買房人的合理要求不同意寫在合同中，導(dǎo)致不能簽訂合同，如果購房人起訴到法院，在購房人陳述完不能簽訂合同的理由時中介公司馬上會說合同的條款我們?nèi)?，簽訂不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把這套房子賣給你，但起訴到法院買房人一般不會再買這套房屋了，也可能買了別的房子了，中介公司正是抓住這點說購房人不想買了，屬于單方違約。四是中介公司與賣方串通，一般中介公司與賣方都有一個約定，如買方違約，買方的定金不退，賣方與中介公司一人一半，這樣賣方就與中介公司結(jié)成了利益方面的統(tǒng)一戰(zhàn)線”。五是一般定金都由中介公司收取，如果買房人要求退定金時，中介公司說定金已經(jīng)交給房主了，你找房主，中介公司又不把業(yè)主的住址及聯(lián)系方式給買房人，即使找到房主，買房人也不能確定該定金就是房主收了，即使起訴到法院，房主說我沒收，那買房人沒有證據(jù)肯定會敗訴。如何解決定金陷阱并能順利退回定金呢？筆者建議采用下列方式：一是將交給中介公司或房主的錢約定為預(yù)付款，比如“買方繳納賣方（或中介公司）1萬元，屬于預(yù)付款，如果買賣雙方?jīng)]有簽訂協(xié)議了，此款全部退還買方”。按照法律規(guī)定，預(yù)付款與定金的法律性質(zhì)不同，無論什么原因，只要合同沒有簽成，預(yù)付款都是可以退的，而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買房了，則定金不退，有時并非買方不想買房了，而是沒有證據(jù)證明。二是不與中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協(xié)議，因為交納定金并不是簽訂買賣合同的必經(jīng)程序。三是如果交定金，控制在一千元以下，這樣做一是表明誠意，二是一旦有糾紛，定金退不回來這樣損失會小。四是如果交了定金，寫明一定時間之內(nèi)（比如30天），買賣雙方或者買賣雙方與中介方?jīng)]有簽署正式的房屋買賣協(xié)議，定金交給誰誰退還。五是簽訂定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭，將對自己有利的條款寫入?yún)f(xié)議或合同，購買二手房在簽訂認購協(xié)議時與一手房存在很大不同，一手房的定金協(xié)議很難改，但二手房的認購協(xié)議比較好改，只要購房人堅持基本都能成功，因為中介公司有幾千元利潤也想賺，不想讓這筆錢跑掉，因此會在協(xié)議的內(nèi)容上讓步，購房人正可以抓住中介公司想賺錢的弱點，簽訂對自己有利的協(xié)議，如果沒有這方面的專業(yè)知識，可以聘請專業(yè)人士幫助。2?集體土地所建房屋上市再出售問題集體土地上所建的房屋有兩類，一是沒有任何審批手續(xù)違法建設(shè)的房屋，二是有規(guī)劃許可證的房屋，是舊村改造項目或者農(nóng)村集體集資建房，沒有產(chǎn)權(quán)證。第一類房屋因沒有合法的審批手續(xù)，是非法的房屋，是違章建筑；第二類雖然有合法的審批手續(xù)，但沒有房屋所有權(quán)證。無論是哪類房屋，都因為沒有房屋所有權(quán)證而不能買賣。如果買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，標的物屬于法律規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓或非法的標的物，是不受法律保護的，因此所簽訂的合同也屬于無效合同，買方是可以退房的。3.中介公司與售房人采取欺詐、脅迫手段與購房人簽訂的合同如何處理中介公司或售房人采?。海ㄒ唬┢墼p、脅迫手段；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；四種方式簽訂的買賣合同是無效合同，購房人可以向人民法院或仲裁機構(gòu)申請確認合同無效。如果購房人在簽訂合同時對合同有重大誤解或者在訂立合同時顯失公司的，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。如果法院確定合同無效或者合同被撤銷，則購房人就可退房，售房人應(yīng)將房款返還購房人。4.一房兩售如何處理售房人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋，購房人可以退房。5?在簽訂合同時存在重大誤解的解決辦法購房人與售房人或中介公司所簽合同顯失公平，存在重大誤解，購房者可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以撤消，要求退房。就目前而言，在二手房買賣合同的簽署過程中，購房者與中介公司相比由于知識及經(jīng)驗的不足往往處在一個弱者的地位，而中介公司則憑借其自身實力及優(yōu)勢與購房者簽訂顯失公平的合同，比如購房者想通過按揭貸款付款的，在簽訂合同時以為該房屋能辦理個人住房公積金貸款，而事實上該房屋不能辦理貸款，購房人又不能通過其它方式支付房款，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。再比如購房人簽訂合同時認為購買的是甲房屋，而實際上是購買的卻是乙房屋。又比如中介公司在合同中約定，無論中介公司或賣方是否存在違約行為、存在何種違約行為，購房人都不能提出解除合同的請求。從以上這些條款中，可以明顯看出合同中買賣雙方或中介公司之間的權(quán)利、義務(wù)明顯不對等，顯失公平，或者購房人對合同有重大誤解。對這種合同，購房者可在合同訂立起一年內(nèi)，請求法院或仲裁機構(gòu)予以撤消。合同撤消后，雙方應(yīng)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，即購房者將房屋退還，售房人或中介公司應(yīng)返還購房者的房價款和相應(yīng)的利息。6?逾期交房的解決辦法目前二手房買賣合同并沒有格式合同，因此在簽訂合同時應(yīng)約定賣方于規(guī)定的日期交付房屋，逾期超過一定期限仍未交付的，購房者有權(quán)解除合同，有權(quán)退房，并要求返還房價款及相應(yīng)的利息，并要求售房人承擔相應(yīng)的違約責任。這里需要明確一點，即只有逾期交房超過了合同約定的期限，在售房人構(gòu)成根本違約的條件下，售心人才承擔退房的義務(wù)；如果逾期交房沒有超過合同的期限，那么售房人不構(gòu)成根本違反合同，購房人不能解除合同，只能要求售房人承擔逾期交房的義務(wù)。如果雙方在買賣合同中沒有約定具體的交房日期，那么處理起來相對來說比較困難，因為構(gòu)成逾期交房的時間長短與根本違約有著直接的聯(lián)系，究竟多長時間算是根本違約，足以導(dǎo)致解除合同，雙方可能會存在爭議，在沒有約定的情況下，只能按法律規(guī)定的時間確定?！逗贤ā凡]有規(guī)定多長時間可解除合同，只規(guī)定了守約方在催告的情況下，違約方在合理的期限內(nèi)應(yīng)履行合同，如果不履行合同，守約方可提出解除合同。雖然《合同法》并沒有規(guī)定具體的期限，但在司法實踐中合理的期限”一般是三個月，也就是說，過了交房的日期三個月售房人仍不交房的，買房人可以解除合同，要求退房款及相應(yīng)違約賠償。7?不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的解決辦法在合同約定的期限或法律規(guī)定期限內(nèi)仍不能辦理完畢房產(chǎn)證的，買方是可以解除的。在正常情況下，辦理過戶手續(xù)有一天的時間就足夠了，比如海淀區(qū)當天就可以拿到房產(chǎn)證，有些區(qū)辦理手續(xù)有半天或一天的時間足夠，但取得房產(chǎn)證的時間相對來說長一些，一般承諾二十個工作日，也就是說，正常情況下房產(chǎn)證一個月之內(nèi)一定可以辦理完畢，如果不能辦理完畢，雙方就要協(xié)商解決處理的辦理。對于房產(chǎn)證的問題，買賣雙方也應(yīng)在合同中約定，存在中介公司代辦的情形，也要對中介公司的辦理時限進行限制，超過一定期限就會承擔違約責任。買賣雙方或與中介公司約定超過三個月仍未辦理完畢的，買方有權(quán)解除合同，并由賣方或中介公司來承擔違約責任。如果合同沒有約定，在協(xié)商不成的情況下只能起訴到法院，由法院確定是否解除合同及解除合同后的違約賠償數(shù)額。8?室內(nèi)有害氣體超標的解決方式在二手房交易中，有些出售的房屋是剛剛裝修完的，因為裝修項目過多或者裝修材料不符合環(huán)保標準，導(dǎo)致房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，遇到這種情況買房人應(yīng)與售房人協(xié)商解決。如果不能協(xié)商解決，買方人可以到法院起訴，要求解除合同?，F(xiàn)在一手房買賣當中，北京市使用25年3月15日版本的格式合同中約定了室內(nèi)有害氣體超標可以解決合同，但因二手房買賣合同沒有格式合同，一般雙方對此也沒有約定，只能根據(jù)法律規(guī)定來處理。買房人購買房屋的目的是為了居住，因室內(nèi)有害氣體超標影響買方居住，合同的目的不能實現(xiàn)，因此依據(jù)合同法的規(guī)定，符合解除合同的條件，因此買房人據(jù)此可以退房。但有害氣體超標的嚴重影響程度需要法院的確定。9.合同約定的退房條件出現(xiàn)時能退房嗎合同中約定的退房條件出現(xiàn)，可以退房。比如合同中約定賣方的戶在一個月內(nèi)不遷走可以退房，在實際履行過程當中，賣方的戶兩個月還沒有遷走，買方據(jù)此可以要求退房。10.在房屋買賣合同履行的各階段如何辦理退房手續(xù)二手房買賣不同于其它日常生活消費品的買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對程序要求比較嚴格。但因為這樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因：一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見，四是雙方都違約，但協(xié)商達不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡單介紹一下在購房的不同階段出現(xiàn)退房情況時如何辦理相關(guān)的手續(xù)。訂金(定金或認購金)階段：這個階段雙方的買賣合同還沒有成立，嚴格來說不存在退房的問題，實際上是退定金的問題。讀者可以參照本書中退定金的問題解決。已簽合同但未實際履行。這種情況下如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式解除合同協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔等問題。雙方達成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容對方都有權(quán)要求其履行，也可以通過訟訴或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，主張解除合同的一方，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達不成解除合同協(xié)議，可直接向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。已簽訂合同且已部分履行。買賣雙方簽訂合同后，買方已付房款，辦理了入住，但房產(chǎn)證還沒有辦理下來。這個階段解除合同既有買方的原因，也有賣方的原因，比如賣方覺得房子漲價了，不想賣了，想反悔。這個階段除與上述(二)要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，確定裝修損失。買方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同。如達不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。⑷房產(chǎn)證辦理完畢階段。房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不能退房的。如果賣方已為買方辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，或者中介公司墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔相應(yīng)的損失。另外，在房產(chǎn)證辦理完畢后房屋出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題也是可以退房的。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機關(guān)辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)?？傊?，為了避免出現(xiàn)退房的情況出現(xiàn)，還是希望買賣雙方都謹慎從事，買方將房屋了解清楚之后再做決定，賣方應(yīng)履行法律法規(guī)的規(guī)定及自己的承諾。11.合同無效返還的房款利率按什么標準計算按照合同法的規(guī)定，合同無效自始無效，對雙方均不產(chǎn)生法律約束力，因此有關(guān)違約內(nèi)容的約定也無效，對雙方不產(chǎn)生約束力，因此不能按違約條款的約定來解決糾紛。合同無效法院都會判決返還房款并支付利息，但法院對利息的計算標準并沒有一個統(tǒng)一的規(guī)定，有的按活期利率計算，有的按存款利率計算，也有的按貸款利率計算。12.違約金約定過低不足以彌補損失怎么辦合同約定過低違約金可申請增加到實際所受損失。有些買房人或售房人對法律規(guī)定不太了解，在對方的要求下簽訂合同時將逾期交房或逾期付款等的違約金比例定得比較低，比如約定1%的違約金，也有極端的情況將因售房人違約解除合同時違約金比例定為0.1%，且不能更改，也就是說，買一套價值1萬的房屋，如果讓賣方承擔違約責任，那么賣方只承擔10元的違約金。而實際情況是，如果買方已實際入住該房屋并對其進行了裝修，那么裝修損失至少也要幾萬元，如果買方通過銀行貸款購買此房，那么還要支付銀行的貸款利息、保險費、律師費、公證費、抵押登記費、契稅、印花稅等費用，買方的實際損失可能大約占總房款的10%左右，雙方事先約定的0.1%或1%根本無法彌補買方的實際損失。遇到這種情況，購房人可請求增加違約金的數(shù)額，增加到實際損失的數(shù)額。按照《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少，因此當事人雙方約定的違約金過高或過低雙方都可以要求調(diào)整。13?什么情況下可獲雙倍賠償目前還沒有專門針對二手房買賣的法律規(guī)定或相關(guān)的法院的解釋?，F(xiàn)在一手房最高院的司法解釋有雙倍賠償?shù)囊?guī)定。在法律沒有規(guī)定的情況下，二手房買賣不能要求雙倍賠償，但是雙方在合同中約定了雙倍賠償?shù)膬?nèi)容，按照合同法的規(guī)定，只要是雙方真實的意思表示，是可以要求雙倍賠償?shù)?。買賣雙方可以在合同中約定，如果售房人一房兩售、明知抵押不能解除仍出售、明知法院查封仍出售，對購房人利益造成損失的，如果在合同中做了雙倍賠償?shù)募s定，都可以要求雙倍賠償。14.貸款辦不下來怎么辦貸款辦不下來的原因很多，有中介公司與售房人的原因，也有銀行的原因，還有購房人的原因。中介公司與售房人的原因一般是將貸款資料丟失，或者售房人不配合辦貸款，銀行的原因一般是政策的變化，比如提高首付款比例，購買第二套房屋時首付款不低于40%,再比如提供財產(chǎn)擔保等要求，或者對貸款材料的審查較嚴格，比如購房人單位營業(yè)執(zhí)照未年檢等原因，都會導(dǎo)致貸款不能成功，銀行的原因有時購房人無法左右，只能消極應(yīng)對，最好的辦法是換一家銀行，因為每一家銀行審查的標準有一些細小的差別，換一家銀行也許就能辦下來。個人的原因辦不下來的也有，比如不具備銀行要求的還款能力，出具虛假證明等。如果采取其他措施仍不能辦理貸款的話，那么就只好與售房人協(xié)商，采用一次性付款的方式，或者分期付款的方式，或者解除合同退還房款。15?解除合同時銀行貸款怎么辦買賣雙方商定以貸款方式付款、貸款申請未獲批準時，買賣雙方可解除合同，售房人人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人，但前提條件是：因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人才可以請求解除合同。如果因當事人一方原因未能訂立貸款合同并導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。如果購房人簽訂商品房合同后不辦理貸款手續(xù)，那么售房人可以要求解除合同并要求購房人承擔違約責任。購房合同無效購房人可解除與銀行貸款合同。因二手房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除貸款合同的，法院應(yīng)予支持。16?解除合同時裝修損失如何確定如果購房人先行入住，對房屋進行了裝修，那么退房時裝修的投入屬于損失，如果是售房人違約應(yīng)當賠償，這是毫無疑問的，但賠償?shù)臉藴释蔀闋幾h的焦點。購房人希望按實際損失即花了多少裝修費就賠多少，售房人希望越少越好，一般達不成一致意見。遇到退房要求裝修損失時首先要明確購房人入住后對哪些部分進行了裝修。確定裝修的項目可以對照商品房買賣合同的附件裝修標準中列名的項目及房屋裝修的現(xiàn)狀確定購房人裝修了哪些項目。另外裝修公司的報價單及裝修合同也可作為裝修部位及項目的依據(jù)，因此購房人一定要保管好購房合同及裝修合同。其次在掌握證據(jù)的基礎(chǔ)上與售房人協(xié)商，協(xié)商不成準備起訴。起訴后購房人可申請法院委托專業(yè)機構(gòu)做評估。鑒定結(jié)果做出后，如果程序合法法院會以鑒定的結(jié)果作為判決賠償?shù)囊罁?jù)。鑒定機構(gòu)在鑒定時會考慮材料、人工及折舊等因素，對房屋裝修的現(xiàn)狀價值做一綜合評估，最后得出一具體數(shù)額。最后在起訴時購房人可申請法院委托專業(yè)機構(gòu)對裝修損失進行鑒定。17.預(yù)付款能退嗎如果買賣雙方?jīng)]有簽訂房屋買賣合同，而買方將首付款交給了賣方，這時雙方合同沒有成立，買房人所付款項并非首付款，也不是定金，而是預(yù)付款，不能按照定金的法律規(guī)定處理，當然也不能按照違約的法律規(guī)定來處理，因為合同沒有成立，不存在違約的問題。這種情況在法律上稱為不當?shù)美?，因為售房人與購房人沒有簽訂合同，沒有合同依據(jù)，卻收取了購房人款項，而購房人卻未取得利益，沒有對價，給購房人造成了損失，如果售房人不退已付款，購房人可以不當?shù)美睦碛善鹪V售房人，售房人應(yīng)當將取得的不當利益返還受損失的人，購房人完全有理由要求售房人退回所謂的首付款。18?如何解決物業(yè)管理費用的糾紛有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及天然氣、暖氣費、水、電費用長期拖欠，尤其是某些高檔住宅，物業(yè)管理費用比較高，幾年下來拖欠一二十萬，如果買受人不知道拖欠物業(yè)的情況，購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。如果買受人不同意承擔，則物業(yè)公司因找不到售房人可能會轉(zhuǎn)而向買受人要求承擔，如果買受人不同意物業(yè)公司可能會設(shè)置障礙，為買受人與物業(yè)公司日期的糾紛留下隱患。如果央產(chǎn)房在交易之前沒有結(jié)清物業(yè)費，交易中心不給辦理過戶手續(xù)，因此也會影響買賣雙方的交易。因此筆者建議買房人在辦理過戶手續(xù)前即結(jié)清所有的費用，或者在合同中約定，交接之前產(chǎn)生的一切費用由賣方承擔，交接之后產(chǎn)生的費用由買方承擔，并在過戶前辦理物業(yè)的交接手續(xù)。買方在簽訂合同之前最好將賣方所欠物業(yè)費、供暖費的情況查清。一方不履行合同另一方堅決要求履行如何處理買賣雙方合同簽訂后，因某種原因，比如房價上漲較快，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續(xù)履行的，遇到這類問題應(yīng)該如何處理？按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，另一方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一是雙方協(xié)商確定的，從其約定；二是雙方不能協(xié)商確定的按下列方式處理：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。房屋質(zhì)量糾紛的處理辦法如果買方購買的房屋質(zhì)量存在問題，售房人應(yīng)否對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔責任？目前在二手房交易中，買方很少提出房屋質(zhì)量方面的問題，在合同中也不約定。在買賣方的主觀評價中，房屋質(zhì)量與我無關(guān)，房屋就是這樣，買方只要買了房子，質(zhì)量問題就別在找賣方了，與賣方無關(guān)。事實上如果賣方出售的房屋存在質(zhì)量問題，是應(yīng)該由賣方負責的。買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標的物向買受人承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任。如果是一般的質(zhì)量問題，買方可以要求賣方修復(fù)，如果賣方不修復(fù)，買方可以自己修復(fù)，但修復(fù)的費用應(yīng)由賣方負責。如果房屋的主體不合格，無法修復(fù)，或者房屋存在質(zhì)量問題，嚴重影響居住的，買方可以向賣方提出退房，解除合同并要求賠償。但如果買方在實際使用房屋一段時間后再出現(xiàn)質(zhì)量問題，從理論上來說就不能要求賣方承擔質(zhì)量問題的責任了。但由于“二手房”買賣中的標的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔賠償責任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)