論租賃權的物權保護

論租賃權的物權化保護摘要：租賃權的性質是一種物權化的債權？還是因具備某些債權特征而被擬制為債權的物權？學術上一直沒有形成共識。而傳統(tǒng)的物權請求權與債權請求權在請求權規(guī)范和保護方式上的巨大差別，使得租賃權的救濟在實際審判工作中無法達到應有的效率和效果。本文試從租賃權的性質出發(fā)，對其適用物權化保護的相關問題展開討論。

關鍵詞：租賃權

物權

債權

租賃權物權化

占有權

一、租賃權演變中的兩個歷史階段

租賃是指一方將特定物交于他方使用收益，他方支付租金并于租賃關系終止后返還租賃物的契約行為。租賃行為規(guī)范起源于羅馬法，后由德國民法繼受并加以改造，并由此確立了現(xiàn)代租賃行為規(guī)范的基本原則――買賣不破租賃，形成了現(xiàn)代租賃行為規(guī)范的大體框架。

（一）、租賃權規(guī)范的羅馬法階段

租賃行為的法律規(guī)范起源于古羅馬，但羅馬法上的租賃遠比現(xiàn)代法上的租賃更為廣泛，在羅馬法中，根據(jù)租賃標的不同，分為物件租賃、勞務租賃和勞動成果租賃，分別相當于現(xiàn)代法上的租賃、雇傭和承攬

。它是基于租賃而在當事人之間產(chǎn)生的債權債務關系，在羅馬法上就被定位為債權。羅馬法規(guī)定，在物的租賃中，承租人只是持有物，僅僅取得針對出租人的債權

。由于羅馬法時代并沒有明確的債權和物權體系的劃分（當然也就不存在請求權的概念），只有對人之訴和對物之訴（羅馬法僅有訴權的概念），而租賃權的債權定位使得承租人的依契約占有成為一種不受法律直接保護的占有――持有，因此，承租人針對第三人提起的租賃權保護之訴成了訴訟機制上的缺失，只有憑借出租人的所有權保護之訴才能實行對第三人的對抗。然而，羅馬法中的“物權優(yōu)先效力”原則在邏輯上很自然地衍生出了另一個原則“買賣破壞租賃”，這正式宣告承租人的租賃權救濟成為空中樓閣。

（二）、“買賣不破租賃”原則的確立階段

由于羅馬法對于租賃權的救濟力過于羸弱，為了維護承租人的利益，羅馬帝政時期對租賃權規(guī)范作出了一項意義深遠的改良：凡買賣中附有維持租約效力條款的，買受人即有遵守的義務，“買賣破壞租賃”的原則也就被限制了

。這是“買賣不破租賃”原則的雛形，而這一原則的最終確立則得益于社會制度的變革和資產(chǎn)階級力量的壯大。封建制度的基礎是封建土地私有制，在歐洲由封建制向資本主義過渡時期，它成為資本主義發(fā)展的一大障礙，新興資產(chǎn)階級有資金而無土地，只能通過租賃來取得土地使用權。隨著資產(chǎn)階級力量的壯大，立法態(tài)度開始傾向于保護土地利用者的權利?！百Y本主義的發(fā)達，強化了土地租賃權；土地租賃權的強化，支持了資本主義的發(fā)達；法律與經(jīng)濟互為影響來推動社會的發(fā)展”

。

1896年，德國民法典在此基礎上首先正式確立了“買賣不破租賃”這一原則，在本質上，德國民法典仍然承認租賃權屬債權范疇，但該法典吸收了日耳曼法的特點，并深受德國實用主義哲學理念的影響，對所有法律關系都從外部作用上把握，不進行抽象性、觀念性的概念賃權一言以蔽之。租賃合同履行的結果應是出租人取得租金，承租人享有對租賃物使用、收益和占有的權利。也就是說租賃權產(chǎn)生的基礎關系是租賃關系，一直以來我們犯的錯誤是將租賃權的基礎關系作為租賃權的定性依據(jù)，進而推導出租賃物屬于債權這一論斷。這實際上混淆了權利產(chǎn)生的原因與權利本身的性質。

那么，在此我們應當拋開租賃權在租賃合同關系上的債權表現(xiàn)，而將租賃權的性質表現(xiàn)剝離租賃合同進行分析。將租賃權與物權進行比較，我們能發(fā)現(xiàn)：1、承租人的使用收益權是基于對租賃物的直接支配的權利，在租賃物交付后，其能夠依自己的意志享受對物的利益，無需他人權利的介入。2、當承租人享有使用收益的權利之后，在租賃物上就不得再成立與之內(nèi)容相同或相沖突的權利，此為使用收益權的排他效力。這與物權法上的“一物一權”原則效力相同。3、承租人的使用收益權優(yōu)于債權，對于此后設立的物權亦有此效力。租賃權可以對抗租賃物新的所有權人，租賃物所有權的轉移不影響承租人對租賃物繼續(xù)進行使用收益。此外，在租賃合同成立后，出租人又在租賃物上設立他物權的，此時租賃權優(yōu)于他物權。法律賦予不動產(chǎn)承租人優(yōu)先購買權，也是租賃權優(yōu)先效力的表現(xiàn)。4、不動產(chǎn)租賃權存續(xù)期具有長期性的特征也是其物權表現(xiàn)之一。5、承租人在一定情況下具有對租賃物的處分權。承租人對租賃財產(chǎn)不享有所有權，因此在原則上不得為處分行為，但若其處分對出租人并無不理或合乎法律的特殊規(guī)定，承租人則可享有一定限度的處分權，即可以轉租或讓與租賃權。

從以上分析可知，租賃權（尤其是不動產(chǎn)租賃權）已經(jīng)完全具備了物權的特征，承租人的目的在于用益，因此，租賃權更接近用益物權，將租賃權納入債權的范疇只是立法者基于公共政策的考慮所作的法律擬制行為，以致長此繼往的法律沿襲而已。有學者認為，用益物權產(chǎn)生的基礎是債權，用益物權首先作為債的關系而存在，用益物權與債權可能僅有一步之遙，是“站在債權關系與物權關系的交界線上”，用益物權具備物權的基本特征，實現(xiàn)這一轉化的法律機制主要是類型法定化和內(nèi)容法定化

。從地上權和永佃權的產(chǎn)生來看，他們的確是從租賃發(fā)展而來的。在羅馬，地上權是指支付地租，利用他人土地建房使用的權利，后世民法把地上權擴張到其他工作物和培植林木。這種租賃關系最初只是當事人之間債的關系，到了羅馬共和國末期，立法者為適應社會生活的需要，加強了對承租人的保護，規(guī)定如承租人取得出租人同意而于租賃土地上建房，承租人即對所建房屋取得所有權，受到第三者侵害后，可以物權人名義提起訴訟，這樣才把長期使用他人土地建房的地上權與單純的租用土地建房的債權關系區(qū)別開來。永佃權的產(chǎn)生也是如此，最初也只是債的關系，只是因其期限較長，承租人可以將這種權利轉讓繼承，立法者遂給予承租人類似于所有權的保護，債權關系遂變?yōu)槲餀嚓P系。法國民法典中沒有地上權和永佃權，與之想類似的是長期租賃契約和建筑租賃契約，但是已經(jīng)歸為物權的類別。臺灣“土地法”把已經(jīng)登記的土地租賃權視為地上權，日本借家法規(guī)定，只要有建物之登記，土地租賃權會因建筑物的存在而具有對第三人的對抗力。我國民法通則也將承包經(jīng)營權納入用益物權的范疇。這些都是法律賦予租賃權以物權化的保護方式。

三、我國《物權法》時代的租賃權保護

前文已經(jīng)提到德國民法典對租賃權的物權化保護是通過占有權來實現(xiàn)的，即“租賃權―占有權－物權保護”的模式，以占有權為銜接實現(xiàn)租賃權物權化保護的意義是十分重大的，因為在將租賃權定性為債權的普遍立法前提下，租賃權的保護僅限于合同法上的債權請求權和侵權行為法上的債權請求權，前者針對合同相對人，后者則針對實施侵權行為的第三人。而債權請求權和物權請求權在租賃權保護上發(fā)揮的作用有著巨大的差別：（一）、權利內(nèi)容不同。債權請求權的內(nèi)容主要是財產(chǎn)的給付或一定行為的履行，就租賃權而言，僅限于基于侵權行為產(chǎn)生的對第三人的賠償請求和基于合同而產(chǎn)生的對出租人的合同履行請求。物權請求權的內(nèi)容包括排除妨害請求權、返還原物請求權和消除危險請求權，這是債權請求權無法替代的。(二)、產(chǎn)生條件不同。侵權行為請求權的產(chǎn)生一般要求加害人有過錯，而物權請求權無須舉證加害方的過錯。(三)、法律效力不同。由于物權請求權的性質是物權，顯然具有優(yōu)先于債權的效力。當同一物上既有物權請求權又有債權請求權時，物權優(yōu)先于債權。因此，在《物權法》頒布以前，承租人僅能基于《合同法》上的合同之債和《民法通則》上的侵權之債提出請求權，當承租人需要以排除妨害、返還原物、消除危險的方式來保護自己對租賃物的使用收益權利時，物權請求權規(guī)范的不能適用導致了此類救濟方式的缺失。

我國2007年3月16日頒布的《物權法》單獨設置了“占有”編，從而架設了租賃權物權化保護的橋梁。占有是指對物的事實上的支配和管領。占有是所有權的基礎，占有人于占有物上行使的權利，可以推定其合法擁有此權利。占有制度在民法理論上被稱為類物權制度，是因為占有權與所有權和他物權制度的關聯(lián)，也是羅馬法規(guī)范調(diào)整的重要內(nèi)容。占有是行使權利的前提，也是行使權利的表現(xiàn)，還是權利的公示方法之一。租賃權實現(xiàn)的第一步就是出租人將租賃物移轉給承租人實際支配和管領，即直接占有。租賃期間就是其合法占有的期間，在此期間內(nèi)，出租人的所有權占有因出租而轉化為間接占有，已不是對物事實上的占有，不能從外觀上認定，原作一種自然占有，法律將是視為一種占有的目的，在于使沒有直接占有物但對物享有一定物權的人能夠準用占有制度的規(guī)定，享有占有制度規(guī)定的占有權與直接占有一樣受占有制度的法律保護，從而維護間接占有人的利益。

占有的客觀條件是對物的管領事實，該事實須為絕對的、完全的、排他的，不僅占有人有為各種管理行為并使用收益的權能，而且可以排除其他人對該物為任何行為。因此，承租人對租賃物的直接占有排除了出租人對物的管理使用收益的可能，也排除了第三人對租賃物的管理行為。租賃權因承租人的直接占有而具備了對抗效力，該效力跳出了債權相對性的桎梏，具有完整圓滿的對世效力?！段餀喾ā吠ㄟ^創(chuàng)設占有權及其物權請求權規(guī)范，使得租賃權的物權化保護成為一種常態(tài)普遍的保護。

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