項(xiàng)目六被征收土地的估價(jià)(成本法)課件

THEFIRSTLESSONOFTHESCHOOLYEAR項(xiàng)目六被征收土地的估價(jià)(成本法)課件目CONTENTS引言土地估價(jià)基礎(chǔ)成本法概述成本法在土地估價(jià)中的應(yīng)用案例分析總結(jié)與展望錄01引言本課件旨在介紹如何使用成本法對(duì)被征收的土地進(jìn)行估價(jià)，幫助學(xué)員掌握這一重要的估價(jià)方法。隨著城市化進(jìn)程的加速，土地征收成為城市發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。對(duì)被征收土地進(jìn)行合理估價(jià)，是保障各方權(quán)益、實(shí)現(xiàn)公平交易的關(guān)鍵。目的和背景背景目的本課件將詳細(xì)介紹成本法的原理、操作步驟及其在土地估價(jià)中的應(yīng)用。內(nèi)容結(jié)構(gòu)目標(biāo)課件分為理論介紹、案例分析、實(shí)踐操作三個(gè)部分，幫助學(xué)員全面掌握成本法在土地估價(jià)中的應(yīng)用。使學(xué)員能夠獨(dú)立運(yùn)用成本法對(duì)被征收土地進(jìn)行合理估價(jià)，提高學(xué)員的專業(yè)技能和實(shí)踐能力。030201課程簡(jiǎn)介01土地估價(jià)基礎(chǔ)土地估價(jià)是根據(jù)土地估價(jià)原則、程序和方法，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估和確定的過(guò)程。土地估價(jià)定義土地估價(jià)的目的在于為土地交易、投資決策、土地稅收等提供參考依據(jù)。土地估價(jià)目的土地估價(jià)具有地域性、時(shí)間性和動(dòng)態(tài)性等特點(diǎn)，不同地區(qū)、不同時(shí)間的土地價(jià)格存在差異。土地估價(jià)特點(diǎn)土地估價(jià)概述土地估價(jià)應(yīng)以合法原則為基礎(chǔ)，評(píng)估被征收土地的合法價(jià)值。合法原則土地估價(jià)應(yīng)以公平原則為指導(dǎo)，確保評(píng)估結(jié)果客觀、公正。公平原則在無(wú)法確定被征收土地的直接價(jià)值時(shí)，可以采用替代原則，通過(guò)比較類似土地的價(jià)格來(lái)推算被征收土地的價(jià)值。替代原則預(yù)期收益原則是指評(píng)估被征收土地的價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮其未來(lái)的收益能力。預(yù)期收益原則土地估價(jià)的原則出具報(bào)告出具土地估價(jià)報(bào)告，將評(píng)估結(jié)果以書(shū)面形式呈現(xiàn)給相關(guān)方。確定評(píng)估結(jié)果根據(jù)比較分析的結(jié)果，確定被征收土地的評(píng)估價(jià)值。比較分析將被征收土地與類似土地進(jìn)行比較分析，確定被征收土地的價(jià)值。收集資料收集被征收土地的相關(guān)資料，包括地理位置、面積、用途、權(quán)屬等信息?，F(xiàn)場(chǎng)勘查對(duì)被征收土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解土地的現(xiàn)狀、環(huán)境等情況。土地估價(jià)的程序01成本法概述0102成本法定義成本法適用于土地價(jià)值難以通過(guò)市場(chǎng)比較和收益法評(píng)估的情況，例如：土地開(kāi)發(fā)尚未完成、缺乏市場(chǎng)參照物等。成本法是一種評(píng)估土地價(jià)值的方法，它通過(guò)估算土地開(kāi)發(fā)所需的各項(xiàng)成本費(fèi)用，加上一定的利潤(rùn)和稅費(fèi)，得到土地的價(jià)值。成本法適用范圍成本法適用于新開(kāi)發(fā)土地、舊城區(qū)改造、破產(chǎn)企業(yè)土地等評(píng)估。對(duì)于一些特殊類型的土地，如：自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等，成本法可能不適用，需要考慮其他評(píng)估方法。收集土地開(kāi)發(fā)所需各項(xiàng)費(fèi)用資料，包括：土地取得費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。估算各項(xiàng)費(fèi)用和稅費(fèi)，確定適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)和折現(xiàn)率。將各項(xiàng)費(fèi)用和稅費(fèi)折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，累加得到土地價(jià)值。成本法的基本思路01成本法在土地估價(jià)中的應(yīng)用土地取得費(fèi)是指為獲得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，包括土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等。土地取得費(fèi)的計(jì)算應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定和實(shí)際情況進(jìn)行，一般采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法進(jìn)行評(píng)估。土地取得費(fèi)的計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指為了將生地變?yōu)槭斓?，需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所支付的費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)算應(yīng)根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)內(nèi)容進(jìn)行估算，一般包括土地平整、道路、供水、供電、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)算利息和利潤(rùn)的計(jì)算利息是指為了獲得土地使用權(quán)而貸款所產(chǎn)生的利息。利潤(rùn)是指土地開(kāi)發(fā)投資應(yīng)獲得的合理回報(bào)，一般根據(jù)土地開(kāi)發(fā)成本、風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行估算。土地稅費(fèi)是指根據(jù)國(guó)家稅收政策規(guī)定，土地使用者需要繳納的土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)。土地增值是指在土地使用過(guò)程中，由于土地用途、區(qū)位等因素的變化而引起的土地價(jià)值增加。土地增值的計(jì)算應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行評(píng)估。土地稅費(fèi)和土地增值的計(jì)算01案例分析總結(jié)詞：考慮土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)等因素，采用成本法對(duì)住宅用地進(jìn)行估價(jià)。案例一：某住宅用地的成本法估價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋卣魇照吆拖嚓P(guān)法律法規(guī)，確定土地取得費(fèi)為每平方米XX元。土地取得費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方米XX元。開(kāi)發(fā)費(fèi)案例一：某住宅用地的成本法估價(jià)

案例一：某住宅用地的成本法估價(jià)稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)囟愂照吆拖嚓P(guān)法律法規(guī)，確定稅費(fèi)為每平方米XX元。利息根據(jù)借款利率和項(xiàng)目投資回報(bào)率，計(jì)算出利息為每平方米XX元。利潤(rùn)根據(jù)行業(yè)平均利潤(rùn)率，確定利潤(rùn)為每平方米XX元?？偨Y(jié)詞：考慮商業(yè)用地特點(diǎn)，如繁華程度、交通便捷度等，采用成本法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。案例二：某商業(yè)用地的成本法估價(jià)根據(jù)商業(yè)用地特點(diǎn)，選擇合適的土地取得方式，并計(jì)算相應(yīng)的費(fèi)用。土地取得費(fèi)根據(jù)商業(yè)設(shè)施類型和規(guī)模，確定相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)案例二：某商業(yè)用地的成本法估價(jià)根據(jù)商業(yè)活動(dòng)類型和當(dāng)?shù)囟愂照?，?jì)算相應(yīng)的稅費(fèi)。稅費(fèi)根據(jù)商業(yè)投資回報(bào)率和借款利率，計(jì)算相應(yīng)的利息費(fèi)用。利息根據(jù)商業(yè)行業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，確定合理的利潤(rùn)率。利潤(rùn)案例二：某商業(yè)用地的成本法估價(jià)案例三：某工業(yè)用地的成本法估價(jià)總結(jié)詞：考慮工業(yè)用地特點(diǎn)，如產(chǎn)業(yè)類型、工藝要求等，采用成本法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。土地取得費(fèi)根據(jù)工業(yè)用地特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)類型，選擇合適的土地取得方式并計(jì)算相應(yīng)的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)根據(jù)工業(yè)設(shè)施的工藝要求和生產(chǎn)特點(diǎn)，確定相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。案例三：某工業(yè)用地的成本法估價(jià)利息根據(jù)工業(yè)投資回報(bào)率和借款利率，計(jì)算相應(yīng)的利息費(fèi)用。稅費(fèi)根據(jù)工業(yè)活動(dòng)類型和當(dāng)?shù)囟愂照?，?jì)算相應(yīng)的稅費(fèi)。利潤(rùn)根據(jù)工業(yè)行業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，確定合理的利潤(rùn)率。案例三：某工業(yè)用地的成本法估價(jià)01總結(jié)與展望介紹了成本法的概念、原理和適用范圍。通過(guò)案例分析，演示了如何具體應(yīng)用成本法進(jìn)行土地估價(jià)，并給出了相應(yīng)的估價(jià)結(jié)果。詳細(xì)闡述了如何運(yùn)用成本法對(duì)被征收土地進(jìn)行估價(jià)，包括土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)和土地價(jià)格等構(gòu)成部分的計(jì)算方法。強(qiáng)調(diào)了成本法在實(shí)際應(yīng)用中的優(yōu)缺點(diǎn)和注意事項(xiàng)，以幫助讀者更好地理解和掌握該方法。本課程總結(jié)對(duì)比了成本法和市場(chǎng)比較法、收益還原法等其他土地估價(jià)方法的異同點(diǎn)。分析了在何種情況下適用成本法，何種情況下適用其他方法。探討了如何結(jié)合使用多種方法對(duì)土地進(jìn)行