中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT

11三月2024中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目可行性判斷宏觀城市研究區(qū)域市場環(huán)境項目研究中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT宏觀城市環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)政策密云發(fā)展研究中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT1998年以來，北京GDP發(fā)展趨勢良好，逐年穩(wěn)步提高，年增幅均超過10%以上；自2008年以來，受到國際金融危機(jī)的影響，年增幅下滑趨勢明顯；預(yù)計2009年年增幅將基本在8%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對平穩(wěn)期。GDP與房地產(chǎn)2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對平穩(wěn)期，房地產(chǎn)業(yè)未來仍有發(fā)展空間。中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷提高，2008年北京人均可支配收入達(dá)24725元，實際增長7%。人均可支配收入穩(wěn)步提高，對高價值產(chǎn)品的消費和投資欲望將不斷增強(qiáng)。收入與房地產(chǎn)中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT相關(guān)政策影響45號文明確禁止別墅用地供應(yīng)。2005年七部委清理閑置土地令第二套住宅提高首付及貸款利率提高，限制了購買客群，尤其是投資客群。“90，70”政策將使未來市場大戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。供需同時受限，低密度產(chǎn)品更加稀缺，但低密產(chǎn)品集中入市，典型區(qū)域內(nèi)高端住宅市場競爭加劇。投資成本增加，投資需求得到有效抑制。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向中小戶型，大戶型產(chǎn)品稀缺。中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響總體收入持續(xù)增高，提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化中小戶型主導(dǎo)市場，大戶型低密產(chǎn)品日益稀缺。北京住宅市場總結(jié)及未來發(fā)展預(yù)測宏觀政策影響收緊房地產(chǎn)業(yè)膨脹速度，供需總量均有收縮趨勢。需求結(jié)構(gòu)變化消費趨于合理，投機(jī)行為淡出，投資需求比例下降。中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT密云概況位于北京東北部，距市區(qū)70公里，總面積2226平方公里，常住人口達(dá)45.7萬（密云縣08年人口統(tǒng)計公報）。境內(nèi)山青水秀，旅游資源豐富，素有“北方山水大觀，首都郊野公園”之稱。靜謐宜人，生態(tài)城市中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT密云區(qū)域規(guī)劃密云將主導(dǎo)發(fā)展為休閑旅游度假中心區(qū)和會議培訓(xùn)基地。全縣已開業(yè)旅游景區(qū)18家，目前正在開發(fā)景區(qū)7家；旅游賓館飯店50余家，其中星級飯店24家，星級餐館11家。

一個集休閑、療養(yǎng)、旅游觀光為一體的綜合性旅游區(qū)。

名稱星級總建筑面積客房數(shù)量瑞海姆田園度假村五星4.3萬平方米224間世豪國際酒店五星11萬平方米217間云湖度假村三星4萬平方米302間云佛山旅游度假村三星6萬平方米288間世紀(jì)陽光假日酒店三星1.4萬平方米65間北京云水建國假日酒店三星1.5萬平方米154間北京供電局密云培訓(xùn)中心二星2.8萬平方米108間北京交通云蒙山莊三星1.5萬平方米148間南風(fēng)賓館無--77間中國華電集團(tuán)無1.8萬平方米146間御龍東方紅酒莊園無8萬平方米400間中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT自2000年以來，GDP年均穩(wěn)步提高，2008年全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值106.9億元，同比增長13%。2002-2007年第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值年均增長17.8%，分別高于第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)7.2個和5.4個百分點。2007年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2001年的16.5：47：36.5調(diào)整為13.6：42.5:43.9。旅游和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主要推動因素之一。密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展2008年密云縣GDP占北京市1.01%,整體經(jīng)濟(jì)實力有待提高第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT投資、施工面積、銷售面積、銷售額均在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中名列前茅處于發(fā)展初期2007年創(chuàng)造增加值8.18億，占當(dāng)年全部增加值的8.6%支柱產(chǎn)業(yè)之一新興板塊，具有較大的開發(fā)潛力和升值空間高檔住宅開發(fā)區(qū)密云房地產(chǎn)市場中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展整體經(jīng)濟(jì)實力有待提高，在第三產(chǎn)業(yè)的支撐下有較大的未來提升空間宜居城鎮(zhèn)建設(shè)，主導(dǎo)發(fā)展旅游度假、會議產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而蓬勃發(fā)展，有較大的發(fā)展空間、升值空間密云區(qū)域研究總結(jié)中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目可行性判斷宏觀城市研究區(qū)域市場環(huán)境項目研究中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT區(qū)域市場環(huán)境紅酒莊園市場概況典型案例中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT紅酒莊園———地塊所在地

密云紅酒莊園，出密云縣城東去8公里，緊鄰京承高速，交通便利，占地80平方公里，2萬畝森林，目前是華北地區(qū)最大的生態(tài)旅游度假村，現(xiàn)已建成“澳洲紅酒莊園”和“康乾行宮”兩大園區(qū)。其周圍景點眾多，如密云水庫、古北口長城、司馬臺長城、白龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)、桃園仙谷、黑龍?zhí)?、云岫谷、云蒙山森林公園、南山滑雪場、云佛山滑雪場、金鼎湖滑雪場等。密云紅酒莊園目前尚有三期工程正在續(xù)建中，度假村自然環(huán)境極其優(yōu)美，空氣質(zhì)量終年一級。密云紅酒莊園將成為集度假、旅游、生態(tài)、觀光于一體的國內(nèi)最大的度假村。中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT密云紅酒莊園空氣質(zhì)量一流，每到夏季，園區(qū)的千頃葡萄園漫山遍野中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT樣本項目君山高爾夫別墅、琉森湖、紅螺湖別墅、天恒別墅山君山琉森湖紅螺湖別墅天恒別墅山中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT紅螺湖別墅天恒別墅山君山別墅本案琉森湖樣本項目分布情況中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT區(qū)域主流產(chǎn)品容積率集中在0.4以下，低密度住宅產(chǎn)品舒適度較高。19項目名稱總占地面積總建筑面積總套數(shù)容積率君山112萬平米84.67萬平米東區(qū)403，西區(qū)待定0.42琉森湖30萬（一期9.5萬）11.4萬（一期4萬）一期110，二期待定0.38紅螺湖10.84萬平米4.5萬平米910.23天恒別墅山56萬平米13萬平米3140.32樣本項目規(guī)模及容積率分析中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT區(qū)域市場物業(yè)建筑類型多以獨棟為主，輔以少量疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品；區(qū)域市場項目綠化率均較高，大部分在50%左右，園林規(guī)劃各具特色項目名稱產(chǎn)品類型綠化率園林風(fēng)格君山獨棟45%花島式360度園林景觀，中西結(jié)合,18洞高爾夫球場琉森湖獨棟（一期）、疊拼、聯(lián)排58%北美風(fēng)格園林紅螺湖獨棟84%中式風(fēng)格與局部東南亞風(fēng)格混搭天恒別墅山獨棟50%北歐田園風(fēng)格樣本項目建筑形態(tài)及綠化分析中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT中大戶型較多主力區(qū)間350-500平方米以獨棟為主21項目戶型比例面積分布君山獨棟100%350-600琉森湖獨棟（一期）100%280-500聯(lián)排（二期）——待定疊拼（二期）——待定紅螺湖獨棟100%491-642天恒別墅山獨棟100%350-390樣本項目產(chǎn)品戶型分析中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT在售別墅成交價格基本集中在13000左右。樣本項目價格中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT能否直接享有景觀，對定價影響重大。配套、景觀越充裕，定價條件越寬松。銷售速度較快，吸納量相對旺盛。個案銷售速度差別較大，與產(chǎn)品特質(zhì)有直接關(guān)系。項目名稱本期供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)本期銷售周期月銷售速度本期銷售率成交價格君山四期70（第四期共100套）508個月6-771%13742琉森湖一期113339個月3-430%10907紅螺湖918542個月293%13280天恒別墅山二期76（第二期共116套）665個月13-1486%14025樣本項目價格及吸納量比較中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT區(qū)域板塊日趨成熟，高端休閑度假板塊的市場形象基本樹立項目表現(xiàn)良莠不齊核心價值的獨特性與昭示性成為關(guān)乎成敗的關(guān)鍵有一定的總價限制區(qū)域市場小結(jié)中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT位置密云縣密溪路白河畔項目概況占地面積1680畝建筑面積84.67萬平方米容積率０.42綠化率35%總戶數(shù)東區(qū)403戶，西區(qū)待定銷售報價14000元/平米（350-400平米）20000-25000元/平米（景觀大戶型）入住時間東區(qū)前三期已入住產(chǎn)品情況東區(qū)規(guī)劃403套純獨棟，西區(qū)待定。東區(qū)一期42套、二期33套、三期22套、四期100套、五期206套。（前三期已入住，四期在售，已推出70套）配套情況18洞高爾夫球場20000平方米會所(含少量商業(yè))君山國際高爾夫別墅高爾夫的環(huán)繞與活水系的穿插是規(guī)劃的最大亮點中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT白河?xùn)|A區(qū)總占地52萬㎡，規(guī)劃建設(shè)用地32.67萬㎡，規(guī)劃總面積（其中含地上及地下）18萬㎡，以建筑北美風(fēng)情獨棟別墅為主，共403席。其中前三期已經(jīng)入住；四期正在熱銷；五期正在規(guī)劃設(shè)計之中。白河西B區(qū)總占地60萬㎡，規(guī)劃建設(shè)用地52萬㎡，規(guī)劃建筑面積55萬㎡，包括18000㎡的東南亞風(fēng)情水岸會所以及千余席東南亞風(fēng)情手工獨棟別墅。項目規(guī)劃中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目實景中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT戶型S24總建筑面積384.14戶型圖

地上面積252.61樓層首層戶型分析優(yōu)勢：1家庭室/臥室三面采光2雙平臺設(shè)計3客廳、餐廳方正，采光良好4客廳挑空主力戶型350-400平方米,

景觀最佳位置有少量500-600平方米戶型。以小面積產(chǎn)品最為熱銷戶型設(shè)計中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目客戶主要集中在金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的領(lǐng)袖型客戶年齡為在36-45歲之間的中年成功人士被君山的山水景觀及高爾夫球場所吸引客戶資源中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT群山河湖高爾夫復(fù)合型景觀豪宅三大因素構(gòu)成價值提煉中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目研究地塊條件基本定位方向財務(wù)測算中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目基本情況項目原方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目設(shè)計指標(biāo)m2備注1總建設(shè)用地面積337710.05原規(guī)劃中有2.39萬平米酒店，由于考慮到酒店的經(jīng)營風(fēng)險，認(rèn)為方案應(yīng)調(diào)整，調(diào)整成全獨棟別墅的方案。并且項目為旅游配套用地，可能存在一定的經(jīng)營風(fēng)險。2總建筑面積≤18萬3一期建設(shè)用地面積223585.664一期總建筑面積830004.1地上面積780004.2地下面積50005容積率0.3486建筑密度0.217綠化率0.48機(jī)動車停車數(shù)3209建筑高度〈20中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目基本情況項目一期調(diào)整后方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目面積（平米）備注出讓用地面積223585.66此方案僅為項目一期占地22.3萬平米的方案調(diào)整。其中300平米獨棟164套，450平米獨棟16套?？偨ㄖ娣e57000獨棟別墅銷售面積57000容積率0.25法國園中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目基本情況項目整體調(diào)整后方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目面積（平米）備注出讓用地面積337710.05此方案僅為項目一期占地33.77萬平米的方案調(diào)整。其中300平米獨棟189套，450平米獨棟26套?？偨ㄖ娣e68400獨棟別墅銷售面積68400容積率0.20法國園荷蘭園回歸園中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東側(cè)紅酒莊園已售別墅中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊旁紅酒莊園正在經(jīng)營的三星級酒店中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東北側(cè)紅酒莊園售完的紫霞谷獨棟別墅中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東北側(cè)紅酒莊園售完的四合院中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊低密度住宅及配套已初具規(guī)模地塊周邊現(xiàn)狀考察結(jié)論：也存在如下問題：1、區(qū)域旅游商業(yè)等配套完善，但生活配套設(shè)施較少2、以別墅為主，缺乏大規(guī)模居住區(qū)依托，人氣不足3、除京承高速、101國道和京密路外，輔助性道路嚴(yán)重不足中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目地塊情況地塊現(xiàn)狀圖地塊自然景觀優(yōu)美，但植被欠佳中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目地塊情況地塊現(xiàn)狀圖地塊基礎(chǔ)設(shè)施小市政未達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)，只有電可以從現(xiàn)有別墅區(qū)連接中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT項目地塊情況地塊現(xiàn)狀圖中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPTStrengths優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，具備郊區(qū)化產(chǎn)品開發(fā)的基本資源條件S2.京承高速開口距離本項目3公里S3.地塊周邊已初顯規(guī)模S4.建獨棟別墅的手續(xù)齊全S4.地塊便宜，并且更愿意與國企合作W1.項目距市區(qū)較遠(yuǎn)W2.基本的生活配套缺乏W3.地塊基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)七通一平Opportunities機(jī)會分析Threats威脅分析O1.在奧運利好和北京主動郊區(qū)化加速發(fā)展進(jìn)程下，懷密板塊主場趨勢將進(jìn)一步放大，吸引最大量的主動郊區(qū)化人群O2.經(jīng)濟(jì)回暖，對別墅購買是一大利好因素O3.生態(tài)環(huán)境成為區(qū)域需求核心支持點O4.對獨棟別墅的限制政策加緊，未來低密獨棟別墅市場價值高啟。T1.面臨不能銷售威脅T2.面臨不能借款威脅SWOT分析中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT豐富的景觀資源良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì)化的市場趨勢度假、養(yǎng)生高品質(zhì)S1.擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源S2.京承高速開口距離本項目3公里W2.基本的生活配套缺乏O2.經(jīng)濟(jì)回暖，對別墅購買是一大利好因素O3.生態(tài)環(huán)境成為區(qū)域需求核心支持點中高端人群的堅實需求中/高端階層中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPTO4.對獨棟別墅的限制政策加緊，未來低密獨棟別墅市場價值高啟。W2.基本的生活配套缺乏O1.在奧運利好和北京主動郊區(qū)化加速發(fā)展進(jìn)程下，吸引最大量的主動郊區(qū)化人群客群范圍的泛區(qū)域化項目自身條件不斷完善升值空間配套完善政策條件限制，使之成為稀缺產(chǎn)品中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT市場定位方向◎項目所在懷密板塊，擁有優(yōu)質(zhì)景觀資源◎自身條件的不斷完善◎客群范圍的泛區(qū)域化◎政策使獨棟別墅產(chǎn)品成為市場上稀缺產(chǎn)品支持本項目成為密云中高端低密養(yǎng)生型二居所社區(qū)中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT定位方向項目名稱當(dāng)前成交價格（元/平米）年初成交價格（元/平米）君山1372413000琉森湖1090710500本案時點價格保守估計在12000元/平米項目獨棟別墅價格定位1、琉森湖下月進(jìn)行價格調(diào)整，調(diào)整幅度為每平米增600元。2、由于去年年底、今年年初是近年來房地產(chǎn)的低谷期，在此期間兩項目銷售價格均在10000元/平米以上。3、地塊整體自然景觀遠(yuǎn)好于琉森湖項目。4、本案0.25的容積率，認(rèn)為在產(chǎn)品打造上優(yōu)勢明顯。中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT定位方向1、鑒于市場低密度住宅項目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢，本案低密度住宅產(chǎn)品按照10%-20%的年增幅計算（參考主要參考2007年標(biāo)準(zhǔn)）。2、根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長幅度的不確定性以及房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，因此，保守預(yù)測本案價格增幅在10%左右。3、以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長作為依據(jù)，未來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長；生態(tài)休閑旅游業(yè)的快速發(fā)展；政策對獨棟別墅的進(jìn)一步限制，使得區(qū)域獨棟別墅呈現(xiàn)稀缺的態(tài)勢，因此樂觀預(yù)測本案入市價格增幅在20%左右。兩年后入市保守預(yù)測15000元/平米兩年后入市不保守預(yù)測18000元/平米；項目獨棟別墅價格定位中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT定位方向本案時點價格保守估計在8000元/平米項目疊拼別墅價格定位1、鑒于區(qū)域內(nèi)沒有疊拼產(chǎn)品，因此參考昌平區(qū)疊拼產(chǎn)品與獨棟產(chǎn)品價格關(guān)系，可知差價在4000元/平米。2、本案獨棟產(chǎn)品時點銷售價格在12000元/平米，因此參照昌平區(qū)疊拼與獨棟的差價，本案疊拼產(chǎn)品時點銷售價格在8000元/平米中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT定位方向1、鑒于市場低密度住宅項目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢，本案低密度住宅產(chǎn)品按照10%-20%的年增幅計算（參考主要參考2007年標(biāo)準(zhǔn)）。2、根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長幅度的不確定性以及房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，因此，保守預(yù)測本案價格增幅在10%左右。3、以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長作為依據(jù)，未來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長；生態(tài)休閑旅游業(yè)的快速發(fā)展；政策對別墅的進(jìn)一步限制，使得區(qū)域別墅產(chǎn)品呈現(xiàn)稀缺的態(tài)勢，但其增幅應(yīng)小于獨棟別墅，因此樂觀預(yù)測本案入市價格增幅接近20%。兩年后入市保守預(yù)測9800元/平米兩年后入市不保守預(yù)測11500元/平米；項目疊拼別墅價格定位中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算測算說明：1、項目轉(zhuǎn)讓一期土地，費用按每建筑平米2500元計算，一期總建筑面積按83000平米計。但其僅交12000平米的土地出讓金，其它面積按140元/平米計算，并且可返還40%。2、道路面積按占地面積的15%計；其它均按建筑面積計。3、按照當(dāng)前、未來市場別墅銷售均價：12000/15000/18000元/平方米三檔計算。4、經(jīng)濟(jì)分析成本費用估算以行業(yè)一般取費項目及取費標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，未考慮特殊因素。5、稅費取費標(biāo)準(zhǔn)以北京市土地、城市建設(shè)、房管等部門規(guī)定的為準(zhǔn)。6、土地增值稅按30%的85%計，營業(yè)稅按應(yīng)交的85%計。中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算項目不全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積5700083000獨棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積---35000容積率0.250.37首先，純獨棟別墅方案和將面積做足方案，按當(dāng)前市場售價12000元/平米進(jìn)行對比分析

中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算投資估算表做足面積方案比純獨棟別墅方案開發(fā)總投資成本多1.2億元。序號項目不全面積合計(萬元)全面積合計(萬元)不全面積單價（元/平米）全面積單價（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程費851.771218.271491473建安工程費23875.4633760.06418940674基礎(chǔ)設(shè)施配套費855.001245.001501505管理費用1420.321746.302492106銷售費用1710.002140.003002587財務(wù)費用1935.462379.673402878不可預(yù)見費524.10644.7692789開發(fā)總投資52933.9565120.8592877846中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算銷售收入兩方案對比序號項目不全面積合計（萬元）全面積合計（萬元）不全面積單價（元/平米）全面積單價（元/平米）1銷售收入684008560012000103132銷售稅費3231.94044.65674872.1兩稅一費3197.74001.85614822.2印花稅34.242.8653銷售凈收入65168.181555.4114339826中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算損益表兩方案對比序號項目名稱不全面積合計(萬元)全面積合計(萬元)1銷售收入68400.0085600.002銷售稅費3231.904044.603開發(fā)建設(shè)投資50998.4962741.184財務(wù)費用1935.462379.675開發(fā)利潤12234.1516434.556土地增值稅3119.714190.817所得稅2278.613060.938稅后利潤6835.839182.809稅前投資利潤率23.11%25.24%10稅后投資利潤率12.91%14.10%中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算項目不全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積5700083000獨棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積---35000容積率0.250.37其次，純獨棟別墅方案和將面積做足方案，按未來保守市場售價15000元/平米進(jìn)行對比分析

中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算投資估算表做足面積方案比純獨棟別墅方案開發(fā)總投資成本多1.2億元。序號項目不全面積合計(萬元)全面積合計(萬元)不全面積單價（元/平米）全面積單價（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程費851.771218.271491473建安工程費23875.4633760.06418940674基礎(chǔ)設(shè)施配套費855.001245.001501505管理費用1420.321746.302492106銷售費用2137.502657.503753207財務(wù)費用1935.462379.673402878不可預(yù)見費528.37649.9493789開發(fā)總投資53365.7265643.5393627909中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算銷售收入兩方案對比序號項目不全面積合計（萬元）全面積合計（萬元）不全面積單價（元/平米）全面積單價（元/平米）1銷售收入855001063001500012807.232銷售稅費4039.8755022.675708.75605.14162.1兩稅一費3997.1254969.525701.25598.7382.2印花稅42.7553.157.56.4036143銷售凈收入81460.125101277.32514291.2512202.09中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算損益表兩方案對比序號項目名稱不全面積合計(萬元)全面積合計(萬元)1銷售收入85500.00106300.002銷售稅費4039.885022.683開發(fā)建設(shè)投資51430.2663263.864財務(wù)費用1935.462379.675開發(fā)利潤28094.4035633.806土地增值稅7164.079086.627所得稅5232.586636.798稅后利潤15697.7519910.389稅前投資利潤率52.65%54.28%10稅后投資利潤率29.42%30.33%中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算項目不全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積5700083000獨棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積---35000容積率0.250.37最后，純獨棟別墅方案和將面積做足方案，按未來樂觀市場售價18000元/平米進(jìn)行對比分析

中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算投資估算表做足面積方案比純獨棟別墅方案開發(fā)總投資成本多1.2億元。序號項目不全面積合計(萬元)全面積合計(萬元)不全面積單價（元/平米）全面積單價（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程費851.771218.271491473建安工程費23875.4633760.06418940674基礎(chǔ)設(shè)施配套費855.001245.001501505管理費用1420.321746.302492106銷售費用2565.002806.254503387財務(wù)費用1935.462379.673402878不可預(yù)見費532.65651.4293789開發(fā)總投資53797.5065793.7694387927中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算銷售收入兩方案對比序號項目不全面積合計（萬元）全面積合計（萬元）不全面積單價（元/平米）全面積單價（元/平米）1銷售收入1026001122501800013524.12銷售稅費4847.855303.8125850.5639.01362.1兩稅一費4796.555247.6875841.5632.25152.2印花稅51.356.12596.7620483銷售凈收入97752.15106946.187517149.512885.08中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算損益表兩方案對比序號項目名稱不全面積合計(萬元)全面積合計(萬元)1銷售收入102600.00112250.002銷售稅費4847.855303.813開發(fā)建設(shè)投資51862.0463414.094財務(wù)費用1935.462379.675開發(fā)利潤43954.6541152.426土地增值稅11208.4410493.877所得稅8186.557664.648稅后利潤24559.6622993.929稅前投資利潤率81.70%62.55%10稅后投資利潤率45.65%34.95%中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT地塊測算從目前及未來價格測算看，一期地塊非常值得拿。原因：地塊在市場最不好的情況下，或者產(chǎn)品品質(zhì)一般的情況下，以目前的土地價格獲取，12000元/平米的售價，其獲取的稅后利潤已超10%。說明項目的抗市場風(fēng)險能力非常強(qiáng)。一期測算結(jié)論：中原北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究71PPT本案拿一期地塊，可操作性強(qiáng)，但有3點風(fēng)險值得關(guān)注！風(fēng)險一