四川xx小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告74

四川xx小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告74房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

項(xiàng)目名稱：“××××”項(xiàng)目企業(yè)名稱：四川××房地產(chǎn)有限公司評(píng)估單位：

二ΟΟ三年十一月二十九日目

錄一、借款人評(píng)判二、項(xiàng)目評(píng)判三、市場(chǎng)評(píng)判四、投資籌資評(píng)判五、財(cái)務(wù)評(píng)判六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判七、評(píng)估結(jié)論第二章

借款人評(píng)判一、借款人概況二、經(jīng)營(yíng)者素養(yǎng)及治理水平三、信用狀況評(píng)判四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評(píng)判八、企業(yè)前景評(píng)判第三章

項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)判一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)判四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)判五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)判六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)判七、環(huán)境愛護(hù)評(píng)判一、市場(chǎng)供求狀況及其進(jìn)展趨勢(shì)分析二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)定位分析四、市場(chǎng)推測(cè)分析五、項(xiàng)目分析第五章

投資估算和籌資評(píng)判一、投資估算二、投資來源及籌資評(píng)判三、項(xiàng)目投資打算評(píng)判四、有關(guān)講明一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益推測(cè)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運(yùn)用分析四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估五、項(xiàng)目敏銳性分析第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)判一、定量分析二、定性分析三、貸款擔(dān)保評(píng)判依照四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。依照項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)覺狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估方法”的要求，評(píng)估組采納必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情形及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及推測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下：一、借款人評(píng)判四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬元，分不由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)刻里，在成都市猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。四川××在工行×××支行開有一樣結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益出現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積存增加,對(duì)負(fù)債的依靠程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。二、項(xiàng)目評(píng)判“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排不墅319套、復(fù)式不墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，估量在2002年12月完工交房。三、市場(chǎng)評(píng)判依照企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境獨(dú)樹一幟等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排不墅平均售價(jià)5391元/m2，復(fù)式不墅平均售價(jià)4183元/m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排不墅43466.61萬元，復(fù)式不墅6061.17萬元,估量可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。四、投資籌資評(píng)判依照企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情形，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(要緊為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流淌資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動(dòng)投入13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。五、財(cái)務(wù)評(píng)判通過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬元；2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬元；4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；由以上能夠看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，講明該項(xiàng)目在運(yùn)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)可行。六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。通過定量運(yùn)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的通過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。七、評(píng)估結(jié)論評(píng)估小組通過對(duì)企業(yè)綜合情形、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資打算可行，財(cái)務(wù)評(píng)判符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的通過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后治理工作。第二章借款人評(píng)判一、借款人概況并通過了“四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬元，分不由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。四川××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格治理，建立了一整套嚴(yán)格的治理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開拓中國(guó)西部市場(chǎng)的橋頭堡，四川××在最初的兩年要緊代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。“××××”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)刻里，在成都市猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001年度“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。二、經(jīng)營(yíng)者素養(yǎng)及治理水平四川××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素養(yǎng)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。四川××房地產(chǎn)有限公司要緊領(lǐng)導(dǎo)人差不多情形如下：法人代表：×××，男，39歲，碩士?？偨?jīng)理：×××，男，39歲，碩士。副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。三、信用狀況評(píng)判

該公司在工行×××支行開有一樣結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。四、資產(chǎn)負(fù)債分析：企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表

(單位:萬元)項(xiàng)目2000年2001年2002年9月總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482流淌資產(chǎn)170142667821172流淌負(fù)債01044213482所有者權(quán)益200013567852資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63%流淌比率（%）255%157%速動(dòng)比率（%）112%77%（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析：下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較):資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表

(單位:萬元)項(xiàng)

目2000年2001年2002年9月資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)163909798-5463增長(zhǎng)百分比2686%

57%-20%負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)1499010442-11960增長(zhǎng)百分比149900%69%-47%權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)1400-6446496增長(zhǎng)百分比

233%-32%479%

從上表能夠看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長(zhǎng)專門快,2000年末比1999年末增長(zhǎng)了2868%,2001年較2000年末增長(zhǎng)了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，要緊是該公司2000年4月代××××集團(tuán)在成都建行貸款15000萬元，投入“××花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提早收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益出現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，講明企業(yè)自身積存增加,對(duì)負(fù)債的依靠程度減小。（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析項(xiàng)

目2000年2001年2002年9月資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63%利息保證倍數(shù)0-1.2213.7流淌比率（%）255%157%速動(dòng)比率（%）112%77%資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此能夠看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日差不多處于一個(gè)良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流淌比率2001年是255%，2002年9月是157%，盡管2002年較2001年有所下降，但仍舊屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，盡管2002年較2001年有所下降，但仍舊屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保證倍數(shù)2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，講明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。（三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化緣故分析：通過對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表

單位：萬元項(xiàng)

目2000年2001年2002年9月項(xiàng)

目2000年2001年2002年9月總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482一、流淌資產(chǎn)170142667821172一、流淌負(fù)債01044213482其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000應(yīng)收帳款007759應(yīng)對(duì)帳款002短期投資000其他應(yīng)對(duì)013434728其他應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870預(yù)付帳款0337存貨01492710711其他000二、長(zhǎng)期負(fù)、長(zhǎng)期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益200013567852其中：固定資產(chǎn)清理77其中：股本200020002000固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無形及遞延資產(chǎn)-14-54未分配利潤(rùn)0-6445852變動(dòng)講明:1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購(gòu)房款。2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，要緊緣故是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬元收回。3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。4、其它應(yīng)對(duì)款：2002年較2001年增加3385萬元，要緊是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，要緊是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。6、長(zhǎng)期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬元，要緊是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬元，提早歸還。五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率該企業(yè)2002年9月差不多實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5852萬元，銷售利潤(rùn)率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。單位：萬元項(xiàng)目2000年2001年2002年9月銷售收入06123650利潤(rùn)總額0-6445852銷售利潤(rùn)率(%)0-806.56%27.82%總資產(chǎn)利潤(rùn)率0-2.4%27.43%凈資產(chǎn)利潤(rùn)率0-47.42%74.53%存貨周轉(zhuǎn)率00148.32%成本費(fèi)用利潤(rùn)率0034.93%利息保證倍數(shù)0-1.2213.7從上表能夠看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤(rùn)總額大幅增加，講明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬元，銷售利潤(rùn)率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤(rùn)率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是-47.42%，資金運(yùn)用效率較低，具體緣故要緊是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。該公司的“××××”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，因此反映出來是利潤(rùn)總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“××××”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次要緊對(duì)公司2002年9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬元，占整個(gè)銷售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷售情形分析，由于“××××”項(xiàng)目為聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅小區(qū)，開發(fā)期較長(zhǎng)，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，講明企業(yè)的營(yíng)銷能力及內(nèi)操縱度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤(rùn)率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保證倍數(shù)為13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤(rùn)率能夠看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保證倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，講明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也講明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷能力和償還債務(wù)的能力。六、現(xiàn)金流量分析下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）：項(xiàng)目行次金

額2000年2001年2002年9月一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1現(xiàn)金流入20644235762現(xiàn)金流出3160021438219610經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~4-16002-794016152二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量5現(xiàn)金流入610013現(xiàn)金流出7013724投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~810-137-11三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量9現(xiàn)金流入1016400100002000現(xiàn)金流出110184816398籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~12164008152-14398五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，講明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。七、信用狀況評(píng)判該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：項(xiàng)

目存款貸款備

注工行×××支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息×行×支行1420×行××支行3182000無拖欠本息××營(yíng)業(yè)部920××銀行10010××納稅專戶1300合

計(jì)22409000經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，四川××房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時(shí)，被中國(guó)人民銀行××分行營(yíng)業(yè)治理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)（詳見附件）。八、企業(yè)前景評(píng)判第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)判一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。四川××房地產(chǎn)有限公司依靠××××那個(gè)強(qiáng)大的母體和借用××××多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積存的體會(huì)，此次推出的“××××”是成都市唯獨(dú)的大規(guī)模的聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅住宅小區(qū)，也是××集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。成都市政府通過對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南進(jìn)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南進(jìn)展規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心都市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)進(jìn)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案依照成都市打算委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅，聯(lián)排不墅前后均有花園，復(fù)式不墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為：建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例聯(lián)排不墅A225102.48%聯(lián)排不墅C23913734.00%聯(lián)排不墅E26416440.69%聯(lián)排不墅L29881.99%雙復(fù)式不墅N11604210.42%雙復(fù)式不墅N21854210.42%合計(jì)403100%該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑都市設(shè)計(jì)公司和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下：1、“××××”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排不墅、5棟四層復(fù)式不墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、治理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。2、小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排不墅住戶每戶均有半地下車庫(kù)，復(fù)式不墅在樓前有露天車位解決住戶停車咨詢題，同時(shí)不阻礙小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的阻礙。3、“××××”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情形復(fù)雜，所有建筑均采納了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。4、整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采納防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車治理系統(tǒng)；充分表達(dá)出小區(qū)建筑的智能化。5、小區(qū)外墻采納外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波浪瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，要緊房間為透亮中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)判該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有：成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書》；成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]272號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”；成都市國(guó)土局：成國(guó)土錦[2000]出讓合同第××號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；成都市國(guó)土局：成國(guó)用2001字第××號(hào)《國(guó)有土地使用證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；成都市建委：××，××,××,××,××,××,××號(hào)《施工許可證》。成都市房地產(chǎn)治理局：成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××、××、××、××、××號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，估量在2002年12月完工交房。四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)判“××××”小區(qū)建設(shè)用地為都市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷咨詢題。整個(gè)施工場(chǎng)地平坦開闊，施工場(chǎng)地四周道路平坦通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直截了當(dāng)與市政管線碰接。小區(qū)采納環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完成以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并托付具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)判該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。新加坡××××設(shè)計(jì)公司聚攏了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作體會(huì)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)判工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表：承建單位名稱公司資質(zhì)等級(jí)承建規(guī)模（平方米）成都市××區(qū)建筑工程總公司壹級(jí)31,777成都市××建筑工程公司-16,840四川省××建筑工程公司壹級(jí)12,690成都市建××筑工程公司-15,435成都市××區(qū)建筑安裝工程公司貳級(jí)22,336成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。七、環(huán)境愛護(hù)評(píng)判“××××”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，專門是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，鄰近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，可不能對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采納分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入都市污水管網(wǎng)，雨水則順都市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計(jì)符合都市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直截了當(dāng)采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代都市建設(shè)與環(huán)境和諧進(jìn)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境域，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒服、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。綜合以上分析認(rèn)為，四川××房地產(chǎn)有限公司的“××××”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范疇，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)判可行。一、市場(chǎng)供求狀況及其進(jìn)展趨勢(shì)分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)固的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，堅(jiān)持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)專門是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地點(diǎn)各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售治理、物業(yè)治理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面愛護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)、健康進(jìn)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。（二）成都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依靠于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長(zhǎng)22.5％，其中地點(diǎn)財(cái)政收入77.6億元，比上年增長(zhǎng)了32.1％。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的進(jìn)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長(zhǎng)32.2％；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長(zhǎng)59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分不增長(zhǎng)了2.63倍和14倍。2000年成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)推測(cè)到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭差不多購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中49.1%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購(gòu)房空間寬敞，開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了都市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整專門是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，估量用3-5年的時(shí)刻對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時(shí)刻內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001年12月底共累計(jì)完成差不多建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分不比去年同期增長(zhǎng)23.3%、32.6%,使都市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。都市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為適應(yīng)，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情形。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色制造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐步意識(shí)到差異化進(jìn)展才能在猛烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化進(jìn)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。依照《成都市“九五”及2018遠(yuǎn)景進(jìn)展規(guī)劃》，市房管部門推測(cè)2000－2018年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，專門是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅治理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速進(jìn)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有寬敞的進(jìn)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大進(jìn)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-1：成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表

表4-1

單位：萬平方米名稱1996年1997年1998年1999年2000年住宅施工面積630.20730.13726.531003.571244.38住宅竣工面積235.40314.45359.90375.18464.77住宅銷售面積208.43262.62310.92336.91400.12住宅銷售額（億元）27.2635.3043.1454.4364.32住宅空置面積82.42122.3761.9985.90100.75據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-2：成都市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表

表4-2

單位：萬平米名

稱1996年1997年1998年1999年2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積16.2617.1211.9722.2822.09商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元）3.015.443.998.679.57商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積8.717.8118.3025.5022.78從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以30％的平均增長(zhǎng)率高速進(jìn)展；住宅竣工面積1999、2000年分不比上年增長(zhǎng)4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分不比上年增長(zhǎng)8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分不比上年增長(zhǎng)26.17％、18.17％。在過去的2001年房地產(chǎn)共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分不比去年同比增長(zhǎng)32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長(zhǎng)59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長(zhǎng)75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加23.6％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)進(jìn)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于成都市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)猛烈。成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表4－3。表4-3

成都市房地產(chǎn)價(jià)格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指數(shù)966970994993983996辦公指數(shù)10071006984964946947商用指數(shù)965948925911910909都市綜合指數(shù)965956973980972982從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）成都市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)固，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）（三）成都市2002年1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資71.45億元，比去年同期增長(zhǎng)42.7％；住宅投資比重連續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長(zhǎng)49.6％，占房地產(chǎn)投資額的75.5％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)都市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長(zhǎng)15.3％，商業(yè)用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，達(dá)112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年購(gòu)置土地達(dá)401.1萬平方米，增長(zhǎng)1.8倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)顯現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。成都市商品房銷售通過去年下半年的連續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒有顯現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的阻礙，前幾個(gè)月顯現(xiàn)小幅回落，6月份開始出現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)顯現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和都市化的進(jìn)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，進(jìn)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和專門的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展帶來了歷史性的機(jī)遇，××都市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期，顯現(xiàn)了以下的趨勢(shì)：1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫(kù)，小區(qū)環(huán)境一樣，依照市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫(kù)的高檔不墅，將成為需求的新趨向。2、開發(fā)規(guī)?；Ｔ缙陧?xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××都市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。3、土地增值潛力大。隨著城東操縱性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐步升溫，土地也隨之增值，專門是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有龐大的升值空間?？偠灾?，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。三、市場(chǎng)定位分析××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)依舊空白，××××的修建正好補(bǔ)償了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。隨著成都經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐步提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的不墅小區(qū)逐步成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來新起的××花園不墅、××花園、××都市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心都市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)進(jìn)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的進(jìn)展空間。聯(lián)排不墅在成都興起時(shí)刻不長(zhǎng)。目前，成都市聯(lián)排不墅要緊集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，要緊有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排不墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱藏性好等特點(diǎn)，且一樣都帶有私家車庫(kù)、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保證，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排不墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。依照估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔不墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間，而這些不墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排不墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱藏性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保證。同時(shí)××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保證，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型要緊選擇為225-298平方米的聯(lián)排不墅及160、185平方米復(fù)式不墅，總價(jià)相對(duì)來講合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。由于能購(gòu)買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)治理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層治理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。四、市場(chǎng)推測(cè)分析1、項(xiàng)目差不多情形××××位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽(yáng)名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條要緊道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。依照成都市打算委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排不墅319套，復(fù)式不墅84套。2、售價(jià)的確定本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采納房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公布市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷策略，本著慎重原則確定測(cè)算價(jià)格。通過對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過程如下詳見附表）：（1）、聯(lián)排不墅：依照“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取A××都市花園、B××花園、C×園、D××花園四個(gè)銷售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情形、交易時(shí)刻、區(qū)域因素、個(gè)不因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采納簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：5391元/平方米（2）復(fù)式不墅：依照“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選?。拧痢粱▓@、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情形、交易時(shí)刻、區(qū)域因素、個(gè)不因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采納簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：4183元/平方米３、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果依照企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)推測(cè)全部銷售收入為49527.78萬元，具體銷售情形明細(xì)如下表：銷售推測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積(m2)單位售價(jià)(元/m2)銷售金額(萬元)備注1聯(lián)排不墅銷售收入80628.115391.0043466.61319戶2復(fù)式不墅銷售收入144904183.006061.1784戶合

計(jì)49527.78403戶4、銷售期的選定依照企業(yè)營(yíng)銷策略、區(qū)域樓盤銷售情形，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)刻因素，本次按季度測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情形測(cè)算）見下表：銷售比例表2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月百分比32%6%8%10%10%6%8%10%10%銷售收入15848.892971.673962.224952.784952.782971.673962.224952.784952.785、實(shí)現(xiàn)銷售打算風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判要實(shí)現(xiàn)如上打算，第一整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按打算進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將阻礙銷售打算的實(shí)現(xiàn)。五、項(xiàng)目分析1．“××××”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)：A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來講，類似高檔不墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了專門大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了專門大的提高。B．“××××”居住小區(qū)總平面布局采納行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采納錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地點(diǎn)特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××專門的賣點(diǎn)。C.“××××”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排不墅和復(fù)式不墅居住小區(qū)，這在目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排不墅來講，在通風(fēng)、采光、隱藏性方面都略勝一籌，同時(shí)較單一的戶型也促成了購(gòu)買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營(yíng)造較高的居住質(zhì)量。D.四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，××集團(tuán)已在全國(guó)成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)治理?！痢恋钠放拼_實(shí)是對(duì)其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在以后3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，專門是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值。2．“××××”項(xiàng)目有如下劣勢(shì)：A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的進(jìn)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情形對(duì)其有直截了當(dāng)?shù)淖璧K。Ｂ.盡管政府對(duì)沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在專門大的難度，整個(gè)過程至少需要３至５年的時(shí)刻，在這段時(shí)刻里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。C．“××××”居住小區(qū)盡管小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等然而目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式不墅，復(fù)式不墅不帶私家車庫(kù)，盡管開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上阻礙小區(qū)的美觀及車輛的通行。E.該項(xiàng)目要緊針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)盡管存在，然而如何講有限，同時(shí)“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排不墅，消費(fèi)者選擇較多。“××××”項(xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情形可不能太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營(yíng)銷力度。第五章

投資估算和籌資評(píng)判一、投資估算(一)投資估算的范疇及依據(jù)1、估算范疇：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排不墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室的四層復(fù)式不墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測(cè)算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波浪瓦。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、治理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。2、評(píng)估依據(jù)：“××××”工程投資估確實(shí)是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級(jí)不與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD1-2000、《四川省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD2-2000、《四川省安裝工程計(jì)價(jià)定額》SGD3－6-2000、《四川省工程費(fèi)用定額》SGD7-2000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格運(yùn)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情形，本著“客觀、公平、慎重”原則測(cè)算的。（二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(要緊為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見附表。投資估算明細(xì)表單位：萬元；平方米序號(hào)費(fèi)用名稱投資額萬元單位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占總投資%備注工程量單位指標(biāo)合計(jì)40573.09平方米116092.113494.91100.00%(該指標(biāo)不含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)）一土地費(fèi)用17286.52平方米122622.001409.7442.61%凈地1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)15770.00平方米122623.001286.0638.87%凈地2土地使用費(fèi)24.52平方米122624.000.200.06%按10年交，不含代征地3契稅、手續(xù)費(fèi)266.00平方米122624.0021.690.66%按實(shí)際支出4土地出讓金1226.00平方米122624.00100.003.02%按合同二前期工程費(fèi)792.89平方米122624.0064.661.95%1土地勘測(cè)費(fèi)90.95平方米122624.000.000.22%按合同2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)417.00平方米122624.000.001.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)3可研報(bào)告費(fèi)11.00平方米122624.000.000.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)4三通一平183.94平方米122624.0015.000.45%參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5開口占道費(fèi)84.00米283.000.21%參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6小區(qū)招標(biāo)6.00平方米1226243.000.01%按實(shí)際發(fā)生額三房屋開發(fā)費(fèi)15407.29平方米116092.111327.1637.97%1建安工程費(fèi)10588.93平方米111162.11952.5726.10%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1聯(lián)排不墅9026.02平方米93194.51968.5122.25%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.1主體土建6714.90平方米93194.51720.5316.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.2初裝費(fèi)用1339.57平方米93194.51143.743.30%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.3給排水347.90平方米93194.5137.330.86%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.4照明系統(tǒng)362.71平方米93194.5138.920.89%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.5弱電系統(tǒng)260.94平方米93194.5128.000.64%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2復(fù)式不墅1562.92平方米17967.60869.853.85%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.1主體土建1148.99平方米17967.60639.482.83%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.2初裝費(fèi)用224.67平方米17967.60125.040.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.3給排水67.06平方米17967.6037.320.17%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.4照明系統(tǒng)71.90平方米17967.6040.0190.18%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.5弱電系統(tǒng)50.29平方米17967.627.990.12%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算2附屬工程費(fèi)1453.06平方米49303.58%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算3室外工程費(fèi)3365.308.29%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算四其他費(fèi)用95.12萬平方米9.51181110.000.23%按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)六治理費(fèi)用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業(yè)平均水平七銷售費(fèi)用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業(yè)平均水平八財(cái)務(wù)費(fèi)用1922.23萬元38650.864.00%4.74%按同期國(guó)庫(kù)券利率加融資費(fèi)率計(jì)1其中：土地利息1067.66平方米122624.001%2.63%從2000年9月簽合同次月開始運(yùn)算(見財(cái)務(wù)費(fèi)用）九不可預(yù)見費(fèi)462.22萬元15407.33.00%1.14%按房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)十相關(guān)報(bào)建集資費(fèi)1635.17萬平方米9.511811171.914.03%1綜合報(bào)建費(fèi)1331.65萬平方米9.511811140.003.28%按目前成都市有關(guān)規(guī)定2自來水集資貼費(fèi)100.00萬元0.25%供水表口徑150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。3電貼費(fèi)44.33戶4031100.000.11%戶表工程。4天然氣集資費(fèi)159.19戶4033950.000.39%按目前成都市有關(guān)規(guī)定。(三)投資估算講明1、土地費(fèi)用按企業(yè)與××國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬元運(yùn)算，土地治理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證24.52萬元運(yùn)算。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬元。2、前期工程費(fèi)

依照合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為792.88萬元。3、房屋開發(fā)費(fèi)(1)建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)采納投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排不墅319套，復(fù)式不墅84套。聯(lián)排不墅建筑按968.51元/平方米，復(fù)式不墅按869.85元/平方米運(yùn)算，小區(qū)附屬工程1453.06萬元，其中文化活動(dòng)中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛(wèi)及大門46.64萬元、網(wǎng)球場(chǎng)19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。(2)室外工程費(fèi)按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價(jià)3365.30萬元，其中土石方及場(chǎng)平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng)749.40萬元、弱電系統(tǒng)277.18萬元、園區(qū)綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。4、治理費(fèi)用包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)覺場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政治理部門為治理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。治理費(fèi)用依照該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬元。5、銷售費(fèi)用系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或托付銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。依照該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬元。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用要緊為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資)的時(shí)刻成本，按三年期國(guó)債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素運(yùn)算(利率確定按4%運(yùn)算)，時(shí)刻為2年，并假設(shè)這期間資金為平均投入，合計(jì)為1922.23萬元。7、不可預(yù)見費(fèi)用是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)取,合計(jì)462.22萬元。8、其他費(fèi)用要緊包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)治理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情形確定為10元/平方米估算，合計(jì)為95.12萬元。9、相關(guān)費(fèi)稅(1)按照成都市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)為1331.65萬元。(2)自來水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬元;(3)電集資、貼費(fèi):44.33萬元;(4)天然氣集資費(fèi):159.19萬元。

以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為1635.17萬元。二、投資來源及籌資評(píng)判依照企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：截止2002年9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬元，××集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款4626.11萬元，自籌資金合計(jì)為12478.55萬元，占項(xiàng)目估量總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。三、項(xiàng)目投資打算評(píng)判依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月，即2001年8月—2002年12月。該項(xiàng)目2001年8月往常為購(gòu)買土地、籌備報(bào)建，其投資額約為16693萬元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為15919.95萬元，要緊是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資打算合理，該項(xiàng)目投融資可行。四、有關(guān)講明本章投資估算和資金籌措評(píng)判基于以下前提條件：1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)難及阻礙工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；2、初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化；3、國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無大的調(diào)整；4、企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益推測(cè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)判是依照國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、運(yùn)算項(xiàng)目直截了當(dāng)發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，運(yùn)算評(píng)判指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判不項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。(一)推測(cè)數(shù)據(jù)的選定1.本次項(xiàng)目推測(cè)建設(shè)期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。3.經(jīng)營(yíng)期成本及費(fèi)用的推測(cè)(1)按銷售比例分運(yùn)算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。(2)營(yíng)業(yè)稅金及附加推測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的5%運(yùn)算，都市愛護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%運(yùn)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%運(yùn)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%運(yùn)算，所得稅按33%計(jì)提。(3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的3%運(yùn)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(4)治理費(fèi)用：各年推測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%運(yùn)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：依照建設(shè)期進(jìn)行運(yùn)算，詳見第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用講明。4.財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算假設(shè)條件(1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。(2)成都市房地產(chǎn)專門是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素阻礙造成的大的波動(dòng)。(3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在推測(cè)期全部銷售完畢。5.專門處理因在成本測(cè)算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開發(fā)企業(yè)不再?gòu)馁?gòu)房者中單獨(dú)收取。(二)靜態(tài)效益指標(biāo)經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率分不為：表6-1

靜態(tài)效益指標(biāo)表指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值單位備

注利潤(rùn)總額6131.60萬元凈利潤(rùn)4108.17萬元總成本利潤(rùn)率15.11%銷售凈利潤(rùn)率8.29%二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析通過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下(詳見評(píng)估主表2)：1.內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為3341.04萬元；3.動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；由以上能夠看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，講明該項(xiàng)目在運(yùn)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)判可行。三、資金來源與運(yùn)用分析依照第五章投資來源及籌資評(píng)判，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運(yùn)用，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見評(píng)估主表1。四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估項(xiàng)目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表能夠看出，項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表：項(xiàng)目借款償還期0.97年；項(xiàng)目借款綜合保證比3.41。五、項(xiàng)目敏銳性分析(一)盈虧平穩(wěn)分析因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平穩(wěn)點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平穩(wěn)分析，按以下公式運(yùn)算盈虧平穩(wěn)點(diǎn)：

開發(fā)成本+治理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用盈虧平穩(wěn)點(diǎn)=

[1-(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]×平均單價(jià)通過運(yùn)算當(dāng)銷售面積達(dá)到82630.58m2時(shí)或銷售面積達(dá)到建筑面積的86.87%就可收回靜態(tài)投資?；蛘咴陧?xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售的情形下，綜合銷售均價(jià)為4523元/平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平穩(wěn)。通過推測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(二)單因素敏銳性分析本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏銳性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情形下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的阻礙程度。從“項(xiàng)目敏銳性分析表”能夠看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為“××××”開發(fā)項(xiàng)目敏銳因素，其中銷售單價(jià)為其要緊的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的阻礙因素，其每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分不增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分不減少80％或增加77％。銷售單價(jià)的敏銳性較大，因此企業(yè)應(yīng)專門注意銷售單價(jià)的變化，嚴(yán)格操縱開發(fā)成本。從以上運(yùn)算結(jié)果能夠看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。表6-3

單因素敏銳變化表

（單位：萬元）項(xiàng)目敏銳因素變化幅度敏銳因素分析結(jié)果總收入項(xiàng)目總投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值變化率內(nèi)部收益率收益率變化率動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期償債保證比差不多方案49527.7840573.093341.0426.77%2.030.973.41項(xiàng)目總投資+10%49527.7844630.40659.3880%12.79%52.22%2.810.952.89項(xiàng)目總投資-10%49527.7836515.785