街道辦事處物業(yè)管理服務(wù)方案

時(shí)間：TIME\@"yyyy'年'M'月'd'日'"2021年11月16日學(xué)海無涯頁碼：第1-頁共3頁街道辦事處物業(yè)管理服務(wù)方案以下是為大家整理的《街道辦事處物業(yè)管理服務(wù)方案》，希望大家能夠喜歡！更多資源請(qǐng)搜索策劃頻道與你分享！某區(qū)政府物業(yè)管理服務(wù)方案街道辦事處物業(yè)管理服務(wù)方案第一篇第一章物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)想**物業(yè)公司簡介**集團(tuán)是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資金1.2億，經(jīng)營范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，是山東省首批51家現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)單位之一，是全國服務(wù)行業(yè)500強(qiáng)企業(yè)及全國十佳經(jīng)銷商。**集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公司是**集團(tuán)旗下的國家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)山東省工商局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資金300萬，全省優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。成立之初，通過引進(jìn)香港世紀(jì)酒店管理集團(tuán)、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司先進(jìn)的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，形成了獨(dú)特的“賓館式服務(wù)”、“星級(jí)化管理”的經(jīng)營模式；并順利通過了ISO9001（2000）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。公司現(xiàn)有員工700余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級(jí)工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟(jì)師、園藝師30人，其他各類技術(shù)人員也都100%持證上崗。**物業(yè)公司除承接濟(jì)南地區(qū)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務(wù)已由濟(jì)南延伸至青島、濟(jì)寧、臨沂、泰安、萊蕪等地區(qū)，承接了山東省紀(jì)委、新華社山東分社、中國重汽銷售公司辦公大廈、濟(jì)南鐵路局辦公樓、濟(jì)南火車站、濟(jì)南市工商局、山東省醫(yī)療器械產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)中心、濟(jì)南市人事局、槐蔭政務(wù)中心大廈登，委托管理面積100多萬平米，積累了豐富的機(jī)關(guān)辦公樓、機(jī)關(guān)、智能大廈，高層樓宇電梯、中央空調(diào)、變配電等設(shè)備維護(hù)、園林設(shè)計(jì)等物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司在發(fā)展中形成獨(dú)具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務(wù)實(shí)的作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大的向心力。以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國際時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵(lì)著優(yōu)秀的**物業(yè)人，不斷追求卓越，回報(bào)社會(huì)！物業(yè)管理概況及內(nèi)容**區(qū)政府大廈位于濟(jì)南市解放東路99號(hào)，與東外環(huán)交界，交通便利，地理位置優(yōu)越。大廈外觀頗具現(xiàn)代氣息，是**區(qū)政府機(jī)關(guān)綜合性服務(wù)大樓。占地3.3公頃，總建筑面積5萬平方米。主樓高度106米，地上29層、地下3層，裙樓4層。主樓1～12層用于區(qū)機(jī)關(guān)辦公，面積14400平方米；13層為設(shè)備層；14～18層為客房結(jié)構(gòu)，面積6000平方米；19～26層為寫字間結(jié)構(gòu)，面積9600平方米。裙樓一層為行政審批大廳，二層為餐廳，面積4000平方米；三、四層為區(qū)機(jī)關(guān)和11個(gè)街道辦事處、鎮(zhèn)會(huì)議室。**區(qū)政府大廈各類設(shè)備一應(yīng)俱全，主要包括電梯、消防監(jiān)控、安全監(jiān)控、中央空調(diào)、柴油鍋爐、分體式空調(diào)、換熱站、高低壓配電室等，備的維護(hù)和正常運(yùn)行成為保障大廈運(yùn)轉(zhuǎn)大的要件。一、物業(yè)管理內(nèi)容及要求（一）安全管理服務(wù)：安全管理服務(wù)的目的是維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)正常的工作、生活秩序、協(xié)助用戶做好內(nèi)部的安全防范工作（包括消防安全監(jiān)控）。要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、做到禮貌待客、堅(jiān)持原則。保安人員的選配應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)格篩選。根據(jù)不同的崗位，擬設(shè)立門衛(wèi)保安、巡邏保安、大廳保安、監(jiān)控保安等。保安人員應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)安保工作，要實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報(bào)，并迅速處理、果斷處置，確保機(jī)關(guān)、大樓及相關(guān)設(shè)施不發(fā)生問題。門衛(wèi)保安要固定執(zhí)勤，定點(diǎn)式守衛(wèi)，要24小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)入大門的人員、車輛、物資進(jìn)行嚴(yán)格檢查、驗(yàn)證、登記；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)部的安全秩序.同時(shí)兼來客咨詢、信件報(bào)紙分發(fā)等服務(wù)。巡邏保安要做到主動(dòng)、熱情、耐心、周到的服務(wù)，杜絕因工作失職造成物業(yè)區(qū)域被盜和其他事件；保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)的良好秩序和車輛停放安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故，維護(hù)正常的工作、生活秩序。（二）保潔、綠化服務(wù)：1、保潔：日常保潔工作是通過日常清掃工作，對(duì)物業(yè)區(qū)域定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行廢棄物的收集和清運(yùn)；通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務(wù)，保持所有公共區(qū)域和公共部位的清潔衛(wèi)生，從而提高工作、生活的環(huán)境質(zhì)量。主要包括以下幾項(xiàng)：（1）垃圾處理（不包含外運(yùn)費(fèi)）：包括收集、清除、回收、壓實(shí)、運(yùn)達(dá)指定地點(diǎn)。垃圾臺(tái)外觀整潔，壓縮垃圾箱體保持干凈；化糞池的清運(yùn)。（2）院落衛(wèi)生：做好灰塵清掃、污跡清洗，地面維護(hù)等工作，做到地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)通道及時(shí)清掃干凈。墻面、頂面的清潔維護(hù)按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。（3）公共衛(wèi)生間：無臭味、異味；便器干凈，便池?zé)o銹跡。地面清潔，無痰跡、無煙頭、無雜物、將紙簍倒凈并刷洗干凈，紙簍每日上午和下午各傾倒一次。洗手池、水龍頭、墻角整潔、無塵土和蜘蛛網(wǎng)。（不包含衛(wèi)生紙和洗手液）【街道辦事處物業(yè)管理服務(wù)方案】（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；公共區(qū)域玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和鐵藝保持干凈，電梯間保持清潔干凈。物業(yè)區(qū)域的保潔：樓梯、扶手、窗臺(tái)、墻面干凈無塵土，墻角無蜘蛛網(wǎng)。車庫、停車場(chǎng)地面整潔，墻角無蜘蛛網(wǎng)。（5）大禮堂、會(huì)議室保持干凈整潔，用后及時(shí)打掃。（6）定期樓頂清掃，保持清潔。（7）外墻清洗由用戶自行組織實(shí)施。2、物業(yè)區(qū)域綠化：要做好對(duì)現(xiàn)有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠地、草坪、苗木的養(yǎng)護(hù)管理，負(fù)有美化環(huán)境的責(zé)任。養(yǎng)護(hù)管理包括：澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等。（三）設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)服務(wù)1、電梯的運(yùn)行管理；甲方負(fù)責(zé)與電梯公司簽訂維修保養(yǎng)合同，負(fù)責(zé)電梯的維護(hù)和保養(yǎng)，并按照技術(shù)監(jiān)督局的規(guī)定進(jìn)行年檢；2、空調(diào)制冷設(shè)備及管網(wǎng)的日常運(yùn)行，保證制冷系統(tǒng)的高效可靠運(yùn)行；甲方負(fù)責(zé)與空調(diào)公司簽訂維保合同，定期組織維修保養(yǎng)。3、運(yùn)行好配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保區(qū)域內(nèi)用電供應(yīng)正常；4、辦公室內(nèi)、公共區(qū)域內(nèi)照明的維護(hù)保養(yǎng)；5、排污泵維護(hù)保養(yǎng)，維護(hù)好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供、排水系統(tǒng)；6、負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓和噴淋系統(tǒng)的運(yùn)行，保持消防系統(tǒng)各種設(shè)備的正常工作狀態(tài)；甲方與廠家或?qū)I(yè)公司簽訂消防維保合同，負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維護(hù)，包含滅火器的換粉?！窘值擂k事處物業(yè)管理服務(wù)方案】7、大禮堂音響設(shè)備、投影設(shè)備等的操作、維護(hù)保養(yǎng)和確保正常使用；8、對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)的水、電、暖、空調(diào)、排污等設(shè)備的零修、維護(hù)、應(yīng)達(dá)到相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)排除，保證辦公的正常運(yùn)行和使用。設(shè)備維修分為大、中、小三類。200元（含）以下單件材料費(fèi)屬小修范圍，由物業(yè)公司承擔(dān)；中修、大修由用戶承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)辦公室內(nèi)維修，根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定維修服務(wù)，服務(wù)產(chǎn)生的材料費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。水電維修必須安排24小時(shí)有人值班。電梯、消防設(shè)備、鍋爐、水泵等設(shè)備的年檢費(fèi)用由用戶承擔(dān)。（四）房屋的管理及維修對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和巡查，維修、保養(yǎng)記錄完善。每年2次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)甲方?jīng)Q定組織維修。每周1次對(duì)各樓層門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上（雨季前須安排1次）對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案報(bào)區(qū)政府。（五）會(huì)議服務(wù)1、提供會(huì)議服務(wù)工作，包括會(huì)議接待，會(huì)間服務(wù)。茶葉、杯子等由甲方提供。2、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)消息層服務(wù)工作。（六）物業(yè)檔案管理1、物業(yè)檔案的內(nèi)容：物業(yè)檔案必須具備：基建檔案、設(shè)備檔案、會(huì)計(jì)檔案、物業(yè)維修檔案及其他檔案材料。2、物業(yè)管理檔案的要求：分類科學(xué)，組卷合理，排列有序，保管期限準(zhǔn)確，裝訂整齊、牢固，案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表（異動(dòng)記錄）填制準(zhǔn)確、字跡工整、圖樣清晰，載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良，便于保管和利用。所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識(shí)該機(jī)的編號(hào)、技術(shù)資料、責(zé)任人、運(yùn)行狀況等。建立《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》，臺(tái)帳內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號(hào)、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等。每臺(tái)設(shè)備資料依次編入：每臺(tái)設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他項(xiàng)目。委托管理目的一、物業(yè)外觀的保值增值。通過對(duì)整體物業(yè)的專業(yè)化管理、養(yǎng)護(hù)，保持和提高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)實(shí)現(xiàn)不僅保值而且增值的目的。二、物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。依靠專業(yè)化的工程服務(wù)隊(duì)伍和專項(xiàng)設(shè)備維保方案，使設(shè)備始終處于良性運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、高效性運(yùn)作的結(jié)合，保證整個(gè)大樓的信息傳遞快捷、工作渠道暢通，體現(xiàn)辦事高效的政府形象之目的。三、安全、舒適環(huán)境的創(chuàng)造。依靠準(zhǔn)軍事化管理的一流內(nèi)保隊(duì)伍，全程維護(hù)大樓辦公區(qū)的消防、安全工作，保持刑事案發(fā)率低于國家標(biāo)準(zhǔn)，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主和來賓提供幽雅舒適的工作環(huán)境。四、省心、放心“管家”委托目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。通過契約關(guān)系為**區(qū)政府大廈施專業(yè)化、統(tǒng)一化的物業(yè)管理，依靠監(jiān)督手段保障物業(yè)價(jià)值得以體現(xiàn)，通過合理的計(jì)劃和嚴(yán)密的制度，確保物業(yè)區(qū)域日常正常運(yùn)作，各種活動(dòng)得到全面的保障。委托管理原則根據(jù)國家物業(yè)管理有關(guān)條例以及物業(yè)托管合同，本著“嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、高效”的工作作風(fēng)和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理?！案咂焚|(zhì)管理水準(zhǔn)”的依托資源◆團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)**物業(yè)擁有一支愛崗敬業(yè)、具有豐富物業(yè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)以及專業(yè)化的保安、保潔、綠化和維修隊(duì)伍。管理層面擁有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、物業(yè)管理師、工程師、高級(jí)園藝師數(shù)名，是我們提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的基礎(chǔ)和前提。公司保安連續(xù)三年被濟(jì)南市公安局、共青團(tuán)市委授予“青年文明號(hào)”；在《齊魯晚報(bào)》和《生活日?qǐng)?bào)》聯(lián)合主辦、及《濟(jì)南時(shí)報(bào)》主辦的房地產(chǎn)調(diào)查中，**物業(yè)被評(píng)為“濟(jì)南市十大物業(yè)管理品牌企業(yè)”；**物業(yè)工程部在2021年濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)技能比武中，榮獲單項(xiàng)、團(tuán)隊(duì)一等獎(jiǎng)。2021年槐蔭政務(wù)中心大廈獲得省級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號(hào)，省立醫(yī)院獲得市級(jí)“示范小區(qū)”。2021年住宅與產(chǎn)業(yè)博覽物業(yè)管理服務(wù)方案街道辦事處物業(yè)管理服務(wù)方案第二篇第一章物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)想公司簡介**集團(tuán)是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資金1.2億，經(jīng)營范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，是山東省首批51家現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)單位之一，是全國服務(wù)行業(yè)500強(qiáng)企業(yè)及全國十佳經(jīng)銷商。**集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公司是**集團(tuán)旗下的國家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)山東省工商局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資金300萬，全省優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。成立之初，通過引進(jìn)香港世紀(jì)酒店管理集團(tuán)、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司先進(jìn)的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，形成了獨(dú)特的“賓館式服務(wù)”、“星級(jí)化管理”的經(jīng)營模式；并順利通過了ISO9001（2000）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。公司現(xiàn)有員工700余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級(jí)工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟(jì)師、園藝師30人，其他各類技術(shù)人員也都100%持證上崗。**物業(yè)公司除承接濟(jì)南地區(qū)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務(wù)已由濟(jì)南延伸至青島、濟(jì)寧、臨沂、泰安、萊蕪等地區(qū)，承接了山東省紀(jì)委、新華社山東分社、中國重汽銷售公司辦公大廈、濟(jì)南鐵路局辦公樓、濟(jì)南火車站、濟(jì)南市工商局、山東省醫(yī)療器械產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)中心、濟(jì)南市人事局、槐蔭政務(wù)中心大廈登，委托管理面積100多萬平米，積累了豐富的機(jī)關(guān)辦公樓、機(jī)關(guān)、智能大廈，高層樓宇電梯、中央空調(diào)、變配電等設(shè)備維護(hù)、園林設(shè)計(jì)等物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司在發(fā)展中形成獨(dú)具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務(wù)實(shí)的作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大的向心力。以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國際時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵(lì)著優(yōu)秀的**物業(yè)人，不斷追求卓越，回報(bào)社會(huì)！物業(yè)管理概況及內(nèi)容**區(qū)政府大廈位于濟(jì)南市解放東路99號(hào)，與東外環(huán)交界，交通便利，地理位臵優(yōu)越。大廈外觀頗具現(xiàn)代氣息，是**區(qū)政府機(jī)關(guān)綜合性服務(wù)大樓。占地3.3公頃，總建筑面積5萬平方米。主樓高度106米，地上29層、地下3層，裙樓4層。主樓1～12層用于區(qū)機(jī)關(guān)辦公，面積14400平方米；13層為設(shè)備層；14～18層為客房結(jié)構(gòu)，面積6000平方米；19～26層為寫字間結(jié)構(gòu)，面積9600平方米。裙樓一層為行政審批大廳，二層為餐廳，面積4000平方米；三、四層為區(qū)機(jī)關(guān)和11個(gè)街道辦事處、鎮(zhèn)會(huì)議室。**區(qū)政府大廈各類設(shè)備一應(yīng)俱全，主要包括電梯、消防監(jiān)控、安全監(jiān)控、中央空調(diào)、柴油鍋爐、分體式空調(diào)、換熱站、高低壓配電室等，備的維護(hù)和正常運(yùn)行成為保障大廈運(yùn)轉(zhuǎn)大的要件。一、物業(yè)管理內(nèi)容及要求（一）安全管理服務(wù)：安全管理服務(wù)的目的是維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)正常的工作、生活秩序、協(xié)助用戶做好內(nèi)部的安全防范工作（包括消防安全監(jiān)控）。要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、做到禮貌待客、堅(jiān)持原則。保安人員的選配應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)格篩選。根據(jù)不同的崗位，擬設(shè)立門衛(wèi)保安、巡邏保安、大廳保安、監(jiān)控保安等。保安人員應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)安保工作，要實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報(bào)，并迅速處理、果斷處臵，確保機(jī)關(guān)、大樓及相關(guān)設(shè)施不發(fā)生問題。門衛(wèi)保安要固定執(zhí)勤，定點(diǎn)式守衛(wèi)，要24小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)入大門的人員、車輛、物資進(jìn)行嚴(yán)格檢查、驗(yàn)證、登記；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)部的安全秩序.同時(shí)兼來客咨詢、信件報(bào)紙分發(fā)等服務(wù)。巡邏保安要做到主動(dòng)、熱情、耐心、周到的服務(wù)，杜絕因工作失職造成物業(yè)區(qū)域被盜和其他事件；保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)的良好秩序和車輛停放安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故，維護(hù)正常的工作、生活秩序。（二）保潔、綠化服務(wù)：1、保潔：日常保潔工作是通過日常清掃工作，對(duì)物業(yè)區(qū)域定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行廢棄物的收集和清運(yùn)；通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務(wù)，保持所有公共區(qū)域和公共部位的清潔衛(wèi)生，從而提高工作、生活的環(huán)境質(zhì)量。主要包括以下幾項(xiàng)：（1）垃圾處理（不包含外運(yùn)費(fèi)）：包括收集、清除、回收、壓實(shí)、運(yùn)達(dá)指定地點(diǎn)。垃圾臺(tái)外觀整潔，壓縮垃圾箱體保持干凈；化糞池的清運(yùn)。（2）院落衛(wèi)生：做好灰塵清掃、污跡清洗，地面維護(hù)等工作，做到地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)通道及時(shí)清掃干凈。墻面、頂面的清潔維護(hù)按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。（3）公共衛(wèi)生間：無臭味、異味；便器干凈，便池?zé)o銹跡。地面清潔，無痰跡、無煙頭、無雜物、將紙簍倒凈并刷洗干凈，紙簍每日上午和下午各傾倒一次。洗手池、水龍頭、墻角整潔、無塵土和蜘蛛網(wǎng)。（不包含衛(wèi)生紙和洗手液）（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；公共區(qū)域玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和鐵藝保持干凈，電梯間保持清潔干凈。物業(yè)區(qū)域的保潔：樓梯、扶手、窗臺(tái)、墻面干凈無塵土，墻角無蜘蛛網(wǎng)。車庫、停車場(chǎng)地面整潔，墻角無蜘蛛網(wǎng)。（5）大禮堂、會(huì)議室保持干凈整潔，用后及時(shí)打掃。（6）定期樓頂清掃，保持清潔。（7）外墻清洗由用戶自行組織實(shí)施。2、物業(yè)區(qū)域綠化：要做好對(duì)現(xiàn)有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠地、草坪、苗木的養(yǎng)護(hù)管理，負(fù)有美化環(huán)境的責(zé)任。養(yǎng)護(hù)管理包括：澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等。（三）設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)服務(wù)1、電梯的運(yùn)行管理；甲方負(fù)責(zé)與電梯公司簽訂維修保養(yǎng)合同，負(fù)責(zé)電梯的維護(hù)和保養(yǎng)，并按照技術(shù)監(jiān)督局的規(guī)定進(jìn)行年檢；2、空調(diào)制冷設(shè)備及管網(wǎng)的日常運(yùn)行，保證制冷系統(tǒng)的高效可靠運(yùn)行；甲方負(fù)責(zé)與空調(diào)公司簽訂維保合同，定期組織維修保養(yǎng)。3、運(yùn)行好配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保區(qū)域內(nèi)用電供應(yīng)正常；4、辦公室內(nèi)、公共區(qū)域內(nèi)照明的維護(hù)保養(yǎng)；5、排污泵維護(hù)保養(yǎng)，維護(hù)好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供、排水系統(tǒng)；6、負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓和噴淋系統(tǒng)的運(yùn)行，保持消防系統(tǒng)各種設(shè)備的正常工作狀態(tài)；甲方與廠家或?qū)I(yè)公司簽訂消防維保合同，負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維護(hù)，包含滅火器的換粉。7、大禮堂音響設(shè)備、投影設(shè)備等的操作、維護(hù)保養(yǎng)和確保正常使用；8、對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)的水、電、暖、空調(diào)、排污等設(shè)備的零修、維護(hù)、應(yīng)達(dá)到相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)排除，保證辦公的正常運(yùn)行和使用。設(shè)備維修分為大、中、小三類。200元（含）以下單件材料費(fèi)屬小修范圍，由物業(yè)公司承擔(dān)；中修、大修由用戶承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)辦公室內(nèi)維修，根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定維修服務(wù)，服務(wù)產(chǎn)生的材料費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。水電維修必須安排24小時(shí)有人值班。電梯、消防設(shè)備、鍋爐、水泵等設(shè)備的年檢費(fèi)用由用戶承擔(dān)。（四）房屋的管理及維修對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和巡查，維修、保養(yǎng)記錄完善。每年2次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)甲方?jīng)Q定組織維修。每周1次對(duì)各樓層門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上（雨季前須安排1次）對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案報(bào)區(qū)政府。（五）會(huì)議服務(wù)1、提供會(huì)議服務(wù)工作，包括會(huì)議接待，會(huì)間服務(wù)。茶葉、杯子等由甲方提供。2、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)消息層服務(wù)工作。（六）物業(yè)檔案管理1、物業(yè)檔案的內(nèi)容：物業(yè)檔案必須具備：基建檔案、設(shè)備檔案、會(huì)計(jì)檔案、物業(yè)維修檔案及其他檔案材料。2、物業(yè)管理檔案的要求：分類科學(xué)，組卷合理，排列有序，保管期限準(zhǔn)確，裝訂整齊、牢固，案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表（異動(dòng)記錄）填制準(zhǔn)確、字跡工整、圖樣清晰，載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良，便于保管和利用。所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識(shí)該機(jī)的編號(hào)、技術(shù)資料、責(zé)任人、運(yùn)行狀況等。建立《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》，臺(tái)帳內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號(hào)、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等。每臺(tái)設(shè)備資料依次編入：每臺(tái)設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他項(xiàng)目。委托管理目的一、物業(yè)外觀的保值增值。通過對(duì)整體物業(yè)的專業(yè)化管理、養(yǎng)護(hù)，保持和提高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)實(shí)現(xiàn)不僅保值而且增值的目的。二、物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。依靠專業(yè)化的工程服務(wù)隊(duì)伍和專項(xiàng)設(shè)備維保方案，使設(shè)備始終處于良性運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、高效性運(yùn)作的結(jié)合，保證整個(gè)大樓的信息傳遞快捷、工作渠道暢通，體現(xiàn)辦事高效的政府形象之目的。三、安全、舒適環(huán)境的創(chuàng)造。依靠準(zhǔn)軍事化管理的一流內(nèi)保隊(duì)伍，全程維護(hù)大樓辦公區(qū)的消防、安全工作，保持刑事案發(fā)率低于國家標(biāo)準(zhǔn)，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主和來賓提供幽雅舒適的工作環(huán)境。四、省心、放心“管家”委托目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。通過契約關(guān)系為**區(qū)政府大廈施專業(yè)化、統(tǒng)一化的物業(yè)管理，依靠監(jiān)督手段保障物業(yè)價(jià)值得2021物業(yè)服務(wù)管理調(diào)研報(bào)告街道辦事處物業(yè)管理服務(wù)方案第三篇物業(yè)公司整改情況報(bào)告該怎么寫呢？以下是我為大家收集的2篇物業(yè)服務(wù)管理調(diào)研報(bào)告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。物業(yè)服務(wù)管理調(diào)研報(bào)告1了深入貫徹市十五次黨代會(huì)精神，促進(jìn)我市物管企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快推進(jìn)宜居、繁榮、和諧滿洲里建設(shè)，市委政研室調(diào)研組，于20XX年XX月9日-10日，先后走訪了XX、XX、XX和XX園等四家大中型物管企業(yè)，與企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了深入的分析和探討，并同市物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管處及合作區(qū)、互貿(mào)區(qū)物業(yè)辦的負(fù)責(zé)同志進(jìn)行了座談，認(rèn)真了解我市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的實(shí)際困難以及如何進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況總結(jié)報(bào)告如下：一、我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀我市物業(yè)行業(yè)起步于2021年。目前，全市具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)企業(yè)共有24家，其中國家一級(jí)1家；二級(jí)資質(zhì)2家，自治區(qū)級(jí)三級(jí)資質(zhì)企業(yè)4家；外地駐滿分公司4家；在我市以開展住宅物業(yè)管理為主的企業(yè)16家。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員目前為846人，其中安置下崗人員35人?，F(xiàn)有業(yè)主委員會(huì)33個(gè)，業(yè)主委員會(huì)委員157人。全行業(yè)從業(yè)人員雖然數(shù)量逐年增加，但綜合素質(zhì)普遍較低，且物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員年均收入原低于社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)。目前，我市合作區(qū)、互貿(mào)區(qū)共有小區(qū)167個(gè)，推行物業(yè)管理小區(qū)100個(gè)，物業(yè)公司管理總建筑面積324.45萬平方米。其中住宅項(xiàng)目95個(gè)，總面積296.14萬m，另有工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目513萬m。無物業(yè)管理小區(qū)67個(gè)（由互貿(mào)區(qū)、合作區(qū)代管），其中棄管小區(qū)12個(gè)。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為五類（根據(jù)《呼倫貝爾市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》）：每月/每建筑面積分別為0.57元，0.48元，0.42元，0.36元，0.30元。普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米0.3～0.36元之間，占86%；一類住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米0.57元，占4%；高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行普通商品住宅服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并由市財(cái)政局每月每平方米補(bǔ)貼0.90元（此政策執(zhí)行期限至2021年底）?？梢哉f，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在我市具有廣闊發(fā)展前景。二、物業(yè)服務(wù)存在的主要問題近年來，我市物業(yè)工作，雖然取得一定成績，但還處于起步階段，尤其是隨著"宜居、繁榮、和諧滿洲里'建設(shè)的快速推進(jìn)，市民對(duì)公共服務(wù)、質(zhì)量服務(wù)的需求急劇提升，物業(yè)管理矛盾、投訴隨之增多，主要集中在開發(fā)建設(shè)遺留問題、老舊小區(qū)問題以及物業(yè)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)缺失等方面。這些問題的存在，直接影響著市民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)可度和物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)作，制約了物業(yè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（一）物業(yè)管理收費(fèi)難度大。物業(yè)管理收費(fèi)問題一直是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)。據(jù)了解，全市物管企業(yè)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低于40%，個(gè)別社區(qū)僅兩到三戶業(yè)主正常繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理難以維系，物管企業(yè)多數(shù)采取消極態(tài)度降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)打折，進(jìn)一步加劇了業(yè)主的不滿情緒，拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象更加嚴(yán)重，最終形成"服務(wù)差、收費(fèi)難，收費(fèi)難，服務(wù)更差'的惡性循環(huán)，使得業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾日益尖銳。究其原因主要有：一是業(yè)主缺乏物業(yè)管理消費(fèi)觀念。業(yè)主尚未形成花錢買服務(wù)的自覺繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心理；物管企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量存在差距，引發(fā)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況時(shí)有發(fā)生；業(yè)主欠費(fèi)法律訴訟繁瑣，訴訟方式不宜多用，使收費(fèi)難問題一直得不到妥善解決。二是業(yè)主與物管企業(yè)關(guān)系不夠協(xié)調(diào)?！段飿I(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不公開透明，使得業(yè)主與物管企業(yè)存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)上的差距，業(yè)主總是用低價(jià)格要求高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主與物管企業(yè)發(fā)生糾紛。三是物業(yè)服務(wù)水平不高。小區(qū)出現(xiàn)臟、亂、差，綠化、安保、保潔等公共服務(wù)不夠，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)及物業(yè)管理糾紛時(shí)有發(fā)生，阻礙了物管企業(yè)的發(fā)展。（二）物業(yè)管理責(zé)任界定不清。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門職能，但由于職能定位與責(zé)任界定不清晰，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的工作和責(zé)任。業(yè)主把一些應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)治安職能、應(yīng)由社區(qū)承擔(dān)的社會(huì)保障職能、應(yīng)由水、電、氣等公用事業(yè)企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營管理職能、應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理的事情。一旦出了問題，板子都打在物管企業(yè)身上。據(jù)了解，我市物業(yè)主管部門受理市民投訴中反映的問題有一半以上不屬物業(yè)管理服務(wù)范圍，但由于責(zé)任界定不清和宣傳解釋乏力，使得物管企業(yè)代人受過現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。（三）歷史性、先天性問題突出。一是設(shè)施老化不配套。我市老舊小區(qū)普遍存在規(guī)劃起點(diǎn)低，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，配套設(shè)施不健全，設(shè)施設(shè)備陳舊老化、破損嚴(yán)重等問題，地下管網(wǎng)大都年久失修，主管道漏水、排水管道堵塞、供暖管道凍結(jié)等故障時(shí)有發(fā)生，且大都是隨意進(jìn)出等開放式布局，不利于安全管理。物管企業(yè)因無力承擔(dān)小區(qū)的維修改造費(fèi)用，不得不撤離管理項(xiàng)目，導(dǎo)致我市大部分老舊小區(qū)處于棄管或無管狀態(tài)。二是私搭亂建、隨意裝修、違章停車現(xiàn)象比較突出。部分住宅小區(qū)內(nèi)占用公共部位和公共場(chǎng)地搭建貯藏室、簡易房，擠占綠地開荒種菜，飼養(yǎng)大型犬類等現(xiàn)象屢禁不止，特別是業(yè)主擅自改變房屋原始設(shè)計(jì)用途的問題尤為嚴(yán)重。據(jù)了解，全市物管住宅區(qū)內(nèi)擅自改變房屋原始設(shè)計(jì)用途的經(jīng)營場(chǎng)所總計(jì)961個(gè)，其中市區(qū)范圍內(nèi)440個(gè)。物業(yè)管理企業(yè)因無任何行政手段，只能對(duì)業(yè)主進(jìn)行勸阻，給物業(yè)管理造成相當(dāng)難度。三是住宅小區(qū)規(guī)模偏小。目前已實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，達(dá)到7萬平方米以上規(guī)模的較少;單位房改房和零星開發(fā)的小區(qū)，規(guī)模更小，雖然有的樓群相鄰，但各自成院，小區(qū)之間彼此不銜接，水、電、暖各自成網(wǎng)，難以形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的布局，不利于提高物管覆蓋率。四是高層住宅物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼即將到期。2021年政府第21次常務(wù)會(huì)議研究決定"高層建筑物業(yè)管理費(fèi)超過普通多層建筑物業(yè)管理費(fèi)用部分6年內(nèi)由市財(cái)政全額補(bǔ)貼'，即在我市高層住宅物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行普通多層物業(yè)費(fèi)0.36-0.39元/月m的標(biāo)準(zhǔn)上，由市財(cái)政補(bǔ)貼0.90元/月m作為高層住宅電梯運(yùn)行費(fèi)、定期檢查費(fèi)、維保費(fèi)以及供水、供暖的二次加壓運(yùn)行費(fèi)。今年年末，該優(yōu)惠政策即將期滿，若繼續(xù)執(zhí)行原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物管企業(yè)將面臨嚴(yán)重虧損。（四）物業(yè)管理服務(wù)理念亟待加強(qiáng)。目前，我市不少物管企業(yè)只注重單一的管理，而服務(wù)意識(shí)、經(jīng)營意識(shí)十分淡薄。企業(yè)管理資質(zhì)低、規(guī)模小、效率差，管理水平仍然停留在"小、散、濫'的層面上，且尚未擺正物業(yè)管理公司、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系，管理與服務(wù)的概念不清，角色定位出現(xiàn)混淆。從業(yè)人員普遍素質(zhì)偏低，專業(yè)人才匱乏，日常工作方式方法簡單，態(tài)度生硬，使物業(yè)服務(wù)水平不盡人意、客戶關(guān)系緊張。部分企業(yè)不惜偷工減料、虛增成本，不按照合同提供相應(yīng)服務(wù)，致使小區(qū)物業(yè)管理長期處于低檔次運(yùn)營狀態(tài)，引發(fā)業(yè)主的不滿。同時(shí)，物管企業(yè)競(jìng)爭意識(shí)淡薄，品牌意識(shí)不夠。在我市14家物管企業(yè)當(dāng)中，大多是慘淡經(jīng)營，很少有物管企業(yè)從市場(chǎng)化經(jīng)營的眼光，以競(jìng)爭的姿態(tài)去做大品牌，挖掘市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額。（五）建管銜接機(jī)制尚未建立。建設(shè)單位將開發(fā)建設(shè)遺留問題、未達(dá)標(biāo)房屋入住等前期開發(fā)遺留問題直接轉(zhuǎn)嫁給物管企業(yè)，如配套設(shè)施不完善、房屋質(zhì)量存在問題、公攤不合理、面積縮水、規(guī)劃更改等，導(dǎo)致業(yè)主把對(duì)開發(fā)商及建筑商的怨氣全部發(fā)泄到物管企業(yè)身上，引發(fā)物管公司與業(yè)主產(chǎn)生糾紛。（六）物業(yè)服務(wù)缺乏公開透明。從調(diào)研的情況看，物業(yè)服務(wù)公開透明情況參差不齊，部分物管企業(yè)沒有按照相關(guān)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置主動(dòng)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)，特別是物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況的公示內(nèi)容不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的咨詢答復(fù)也不及時(shí)，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)，引起業(yè)主極大不滿。（七）業(yè)主委員會(huì)組建滯后。目前，我市業(yè)委會(huì)組建率極低，全市僅有委員會(huì)33家，委員不足160人。調(diào)查過程中，無論是業(yè)主本身還是物業(yè)公司都表示要依法成立業(yè)主委員會(huì)相當(dāng)困難。業(yè)主法律意識(shí)不強(qiáng)、業(yè)主之間的矛盾難于調(diào)和、經(jīng)費(fèi)缺乏、小區(qū)入住率較低、政府無強(qiáng)制成立業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利等是制約業(yè)委會(huì)組建的主要原因。盡管有些小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，但在目前的實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用并沒有體現(xiàn)出來。三、完善物業(yè)管理的建議和措施促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，是我市改善居民生活環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，落實(shí)惠民工程，建設(shè)和諧社會(huì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，建議如下：（一）創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。一是完善物業(yè)管理分類定級(jí)、定價(jià)機(jī)制。按照"分等定級(jí)、分類定價(jià)'的原則，每年由市價(jià)格主管部門與市、區(qū)物業(yè)主管部門對(duì)住宅小區(qū)類型及物管企業(yè)的服務(wù)等級(jí)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定，實(shí)行同質(zhì)同價(jià)、質(zhì)高價(jià)高的收費(fèi)辦法。細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)中的各個(gè)內(nèi)容和環(huán)節(jié)相對(duì)應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)企業(yè)與業(yè)主論價(jià)時(shí)有據(jù)可依，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。二是探索新型物業(yè)收費(fèi)方式。借鑒網(wǎng)絡(luò)購物交易支付平臺(tái)的成功經(jīng)驗(yàn)，在征得相關(guān)業(yè)主、物管企業(yè)和街道辦事處同意的基礎(chǔ)上，實(shí)行物業(yè)管理費(fèi)用第三方支付，即由當(dāng)?shù)亟值擂k事處提供物業(yè)管理服務(wù)交易支持平臺(tái)，與相關(guān)業(yè)主、物管企業(yè)分別簽訂《物業(yè)管理繳費(fèi)合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》，統(tǒng)一向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，并根據(jù)服務(wù)質(zhì)量、水平向物管企業(yè)支付不同比例的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，市物業(yè)主管部門及相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管。街道辦定期組織業(yè)主、市物業(yè)主管部門及第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)參與物業(yè)服務(wù)評(píng)估，作為考評(píng)物管企業(yè)服務(wù)水平的依據(jù)。經(jīng)考核，社區(qū)綜合滿意度超過80%的，可全額支付物管企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)；達(dá)到60%且不足80%的，由市物業(yè)主管部門設(shè)置降低物業(yè)管理費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)；滿意度不足60%的，由市物業(yè)主管部門責(zé)令限期整改，整改后滿意度仍不足60％的，不予支付。如果連續(xù)兩年社區(qū)綜合滿意度達(dá)不到70%以上的，由市物業(yè)主管部門主持，物管企業(yè)自動(dòng)退出社區(qū)物業(yè)管理權(quán)，對(duì)造成社區(qū)損失的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。此項(xiàng)工作可通過選擇條件較好的企業(yè)和社區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，并逐步推開。（二）完善物業(yè)管理法律體系。一是在《物權(quán)法》、《滿洲里市物業(yè)管理暫行辦法》等現(xiàn)有法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，由市物業(yè)主管部門盡快制定《物業(yè)管理公司服務(wù)準(zhǔn)則》、《物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》和《滿洲里市業(yè)主公約》等配套規(guī)章，并報(bào)市人大常委會(huì)以決議的形式通過，進(jìn)一步明確業(yè)主、建設(shè)單位和物管企業(yè)的權(quán)益、責(zé)任和義務(wù)，將物業(yè)管理切實(shí)納入依法運(yùn)行的軌道，使物業(yè)管理工作做到有章可循。二是參考國外和香港的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立物管訴訟特別法庭，快速審理物業(yè)管理訴訟案件，避免久拖不決，影響小區(qū)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。（三）建立物業(yè)監(jiān)督管理工作機(jī)制。一是完善物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。建議盡快調(diào)整滿洲里市物業(yè)管理推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，建設(shè)、房管、公用事業(yè)、公安、消防、工商、物價(jià)、供水、供電、供暖等相關(guān)部門或單位領(lǐng)導(dǎo)為成員，下設(shè)物業(yè)管理辦公室(可設(shè)在物業(yè)管理主管部門)，由領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。建立協(xié)調(diào)會(huì)議機(jī)制，定期、不定期組織召開物業(yè)管理工作專項(xiàng)會(huì)議，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理行業(yè)急需解決的難點(diǎn)、重點(diǎn)問題；開展經(jīng)常性的調(diào)研工作，定期跟蹤走訪，及時(shí)提出政策措施，妥善解決行業(yè)發(fā)展中的矛盾和問題。二是建立社區(qū)物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制。市、區(qū)物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦，在各社區(qū)由居委會(huì)成立物業(yè)糾紛調(diào)解組織，定期組織召開物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)會(huì)議，及時(shí)化解矛盾和糾紛，爭取將矛盾化解在社區(qū)。（四）開展物業(yè)市場(chǎng)專項(xiàng)整治。建議由市政府牽頭成立專項(xiàng)工作組，開展為期3-6個(gè)月的物業(yè)市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)，針對(duì)小區(qū)私搭亂建、亂堆亂放、亂停亂放、亂挖亂種和違法飼養(yǎng)寵物等問題進(jìn)行全面清理整頓，凈化小區(qū)居住環(huán)境。同時(shí)，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各項(xiàng)規(guī)章為依據(jù)，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)物管企業(yè)資質(zhì)管理，嚴(yán)肅查處無資質(zhì)經(jīng)營行為，加大對(duì)管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差、業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)的整頓力度，嚴(yán)格市場(chǎng)出清機(jī)制，全面提升物業(yè)服務(wù)水平。（五）積極推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理。一是加大對(duì)老舊小區(qū)市政建設(shè)及改造資金的投入，因地制宜地制定舊區(qū)改造治理規(guī)劃，拆除違章搭建，完善配套設(shè)施，增加綠化面積，平整社區(qū)道路，盡可能采取劃片統(tǒng)一封閉管理，通過有計(jì)劃有步驟地對(duì)老舊小區(qū)環(huán)境進(jìn)行整治，為物業(yè)公司實(shí)施專業(yè)化管理創(chuàng)造條件。二是對(duì)改造后的老舊小區(qū)實(shí)行分類管理。經(jīng)過改造達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的，及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理；對(duì)基礎(chǔ)條件比較差或業(yè)主不接受物業(yè)管理等不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊小區(qū)，可由社區(qū)對(duì)小區(qū)進(jìn)行最基本的保潔，綠化維護(hù)等的簡單物業(yè)管理，在有條件的情況下逐步向市場(chǎng)化過渡。（六）加大對(duì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展扶持力度。一是積極扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一定的資金支持，幫助企業(yè)降低運(yùn)營成本。特別是對(duì)負(fù)責(zé)高層住宅物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，盡快研究制定新的補(bǔ)貼辦法和服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以緩解高層補(bǔ)貼取消后的企業(yè)壓力。同時(shí)，簡化物業(yè)主管部門對(duì)申辦物業(yè)企業(yè)、資質(zhì)年檢等工作的辦理程序，提高辦事效率。二是加強(qiáng)建筑工程質(zhì)量監(jiān)管。由建設(shè)主管部門牽頭，物業(yè)管理主管部門參與，物管企業(yè)前期介入，提高對(duì)新建項(xiàng)目及其公共配套設(shè)施的監(jiān)督管理力度，徹底消除滲漏、裂縫等工程質(zhì)量通病，提高工程建設(shè)質(zhì)量，對(duì)未經(jīng)綜合驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格、物業(yè)管理硬件設(shè)施配套不完善的，一律不得交付使用，從源頭預(yù)防和化解業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)三者間因項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施不到位而產(chǎn)生的矛盾。（七）加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)宣傳。通過報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體及小區(qū)宣傳欄、黑板報(bào)等載體，加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作，宣傳實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用以及物業(yè)管理法規(guī)，進(jìn)一步明確廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)部門的權(quán)利、義務(wù)，提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)，切實(shí)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，營造全市共同關(guān)心、支持、參與小區(qū)規(guī)范物業(yè)管理的良好氛圍。同時(shí)，物管企業(yè)要定期公示服務(wù)項(xiàng)目收支明細(xì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，做到賬目公開透明。（八）強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。一是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建工作，發(fā)揮業(yè)主自治作用。制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)章程，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職能和行為，依法維護(hù)業(yè)主自身合法權(quán)益。強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和自治意識(shí)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用，行使對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物管企業(yè)的監(jiān)督權(quán)利。二是強(qiáng)化業(yè)主的責(zé)任和自律意識(shí)。物業(yè)主管部門要規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同條款，將業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)和制約措施納人物業(yè)服務(wù)合同約束，對(duì)無故不交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的調(diào)解作用和依據(jù)國家《物權(quán)法》的訴訟作用，提高物管費(fèi)收繳率，促進(jìn)物業(yè)科學(xué)發(fā)展。（九）拓寬物管企業(yè)經(jīng)營范圍。鼓勵(lì)物管企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，延伸業(yè)務(wù)范圍，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，獲取新的利潤增長點(diǎn)，達(dá)到以"物業(yè)管理為主，開展多種經(jīng)營為輔'的目的，實(shí)現(xiàn)業(yè)主與企業(yè)雙贏的良性循環(huán)局面。通過增加家政服務(wù)、管道維修、室內(nèi)裝修等物管項(xiàng)目的有償衍生性服務(wù)，為業(yè)主提供更便捷、更多樣化、更個(gè)性化的服務(wù)。對(duì)現(xiàn)有綠化、工程、保潔、保安等部門加以改建，組成各種專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍，形成社會(huì)化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，開展全方位、多功能、多層次的綜合性經(jīng)營服務(wù)。借鑒北京、上海等城市物管的成功經(jīng)驗(yàn)，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意的基礎(chǔ)上，支持物管企業(yè)開展小區(qū)配套設(shè)施商業(yè)化運(yùn)作，如電梯廣告、房屋租賃等，所得收益按照比例由物業(yè)與業(yè)主共享，用于維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施、綠化養(yǎng)護(hù)、提高服務(wù)質(zhì)量或沖抵物業(yè)管理費(fèi)、補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等。物業(yè)服務(wù)管理調(diào)研報(bào)告2物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了xx城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至2021年底，在我區(qū)注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)15家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約2850人。（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個(gè)，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個(gè)，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個(gè)住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)；天驕俊園等11個(gè)住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)；富悅新城等32個(gè)小區(qū)獲得區(qū)級(jí)物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)。2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會(huì)集資房、直管公房及"農(nóng)轉(zhuǎn)非'安置房四類。（1）單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計(jì)324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請(qǐng)人員進(jìn)行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。（2）社會(huì)集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會(huì)集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全區(qū)社會(huì)集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。（3）直管公房及"農(nóng)轉(zhuǎn)非'安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會(huì)公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米。"農(nóng)轉(zhuǎn)非'安置房是政府對(duì)征用土地的"農(nóng)轉(zhuǎn)非'拆遷戶進(jìn)行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費(fèi)按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定："凡以征地經(jīng)費(fèi)修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理。'因此，區(qū)房管局對(duì)全區(qū)的"農(nóng)轉(zhuǎn)非'安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至2021年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)"農(nóng)轉(zhuǎn)非'安置房共計(jì)77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費(fèi)的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始?xì)w集物業(yè)專項(xiàng)維修資金以來，累計(jì)歸集專項(xiàng)資金8.23億元，使用300余萬元。（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀截止2021年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)181個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會(huì)，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。（四）xx城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會(huì)的正常工作?！窘值擂k事處物業(yè)管理服務(wù)方案】按照《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[2021]280號(hào)）和《關(guān)于物業(yè)管理若干問題的指導(dǎo)意見》（渝國土房管發(fā)[2021]548號(hào)）文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價(jià)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在"重建設(shè)、輕管理'的思想，沒有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。1999年以來，我區(qū)針對(duì)物業(yè)管理工作相繼出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（xx府發(fā)[1999]129號(hào)）等5個(gè)文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個(gè)物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費(fèi)引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個(gè)項(xiàng)目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有"消化'來源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有"消化'來源，導(dǎo)致了收入支出的"剪刀叉'現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬低于社會(huì)平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是物業(yè)收費(fèi)規(guī)定不合理。不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)具體的服務(wù)項(xiàng)目不明確，存在同質(zhì)不同價(jià)或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費(fèi)。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。2、建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫用途等。（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修基金。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時(shí)配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實(shí)行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。（1）房屋公維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。（3）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。5、水、電、氣收費(fèi)難。一是水、電、氣費(fèi)代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對(duì)注冊(cè)的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計(jì)費(fèi)。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費(fèi)用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)?，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價(jià)格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費(fèi)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費(fèi)存在著欠費(fèi)現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對(duì)終端客戶服務(wù)，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費(fèi)用后，并不及時(shí)繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導(dǎo)致對(duì)住戶停止供應(yīng)水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級(jí)。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護(hù)、更換時(shí)費(fèi)用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費(fèi)既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)存在的主要問題及原因分析1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會(huì)的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù)，在實(shí)際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會(huì)成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會(huì)，為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦妗I(yè)主委員會(huì)成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用；三是通過贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實(shí)行。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開展。4、業(yè)主委員會(huì)沒有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。（四）xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2021年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2021年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格；等等。2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而xx燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預(yù)。3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制。xx區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)還沒有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查，xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務(wù)企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。三、完善物業(yè)管理的建議和措施（一）加強(qiáng)xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。２、鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運(yùn)用現(xiàn)代化手段實(shí)施監(jiān)督管理。3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。（二）加快xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；完善業(yè)主自管項(xiàng)目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人