萬科成本缺陷手冊

成本缺陷手冊目標(biāo)成本管理1.缺陷描述目標(biāo)成本編制不準(zhǔn)確。案例14500元/點(diǎn)，達(dá)到近6000元/套。最終導(dǎo)致櫥柜的實(shí)際發(fā)生成本超出目標(biāo)成本。2、目標(biāo)成本編制缺乏依據(jù)－－某項(xiàng)目目標(biāo)成本編制完成后3個(gè)月，總包完成招標(biāo)，結(jié)果比目標(biāo)成本降低1800萬元，在公司引起轟動。事后檢討的結(jié)果是成本部對高層建筑缺乏了解，目標(biāo)成本編制極其保守。3、目標(biāo)成本編制粗放不精細(xì)－－某公司項(xiàng)目動態(tài)成本與目標(biāo)成本差異較小，但分項(xiàng)目標(biāo)成本不準(zhǔn)確，導(dǎo)致責(zé)任成本分解數(shù)據(jù)偏差，各責(zé)任部門意見很大，責(zé)任成本考核無法執(zhí)行。改進(jìn)要點(diǎn)和建議目標(biāo)成本編制準(zhǔn)確是對成本管理部的最基本要求。2.缺陷描述目標(biāo)成本科目設(shè)置明細(xì)度不夠，無法指導(dǎo)設(shè)計(jì)和招標(biāo)。案例1800元/m22改進(jìn)要點(diǎn)和建議目標(biāo)成本的編制是專業(yè)能力的體現(xiàn)，更是責(zé)任成本管理的基礎(chǔ)。3.缺陷描述目標(biāo)成本編制時(shí)間滯后，不能指導(dǎo)后續(xù)工作。案例047月施工圖出圖、0410月正式施工、051月確定目標(biāo)成本，對于前期的設(shè)計(jì)階段、施工階段、營銷費(fèi)用未起到任何成本管理作用。目標(biāo)成本形同虛設(shè)。改進(jìn)要點(diǎn)和建議目標(biāo)成本必須及時(shí)編制才能發(fā)揮其在成本管理中的作用。責(zé)任成本管理1.缺陷描述責(zé)任成本部門歸屬劃分不科學(xué)。案例改進(jìn)要點(diǎn)和建議合理科學(xué)的劃分責(zé)任成本。2.缺陷描述責(zé)任成本信息反饋和跟進(jìn)不及時(shí)。案例改進(jìn)要點(diǎn)和建議責(zé)任成本的信息反饋應(yīng)及時(shí)反饋，以幫助、指導(dǎo)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的責(zé)任成本控制。3.缺陷描述合同、變更及規(guī)劃調(diào)整、項(xiàng)目發(fā)展等重要信息未及時(shí)反饋。案例1、某公司新項(xiàng)目開工后，合同陸續(xù)發(fā)生，成本管理部并未及時(shí)將已簽訂的合同錄入成本管理軟9002、某公司成本管理部對變更簽證金額的統(tǒng)計(jì)和反饋不夠重視，變更簽證預(yù)估金額不錄入進(jìn)成4003、某項(xiàng)目紅線內(nèi)涉及大量拆遷，目標(biāo)成本按每戶拆遷補(bǔ)償費(fèi)20萬元測算成本。隨著施工的開30萬元，相關(guān)部門并未將此信息反1600余萬元。改進(jìn)要點(diǎn)和建議定期進(jìn)行成本清查，及調(diào)整動態(tài)成本。\h可研和方案測算1.缺陷描述測算依據(jù)不充分，測算信息不完整。案例“一戶一表”政策和費(fèi)用標(biāo)600萬元，可研項(xiàng)目利潤無法實(shí)現(xiàn)。改進(jìn)要點(diǎn)和建議加強(qiáng)前期測算資料的收集整理，為準(zhǔn)確測算提供條件。2.缺陷描述測算的準(zhǔn)確性、嚴(yán)謹(jǐn)性不足。案例15%，致使原預(yù)計(jì)盈利能力較強(qiáng)的項(xiàng)目，變成微利項(xiàng)目。責(zé)成成本部核查后，發(fā)現(xiàn)可研成本編制漏項(xiàng)多，編制依據(jù)引用失誤。屬重大責(zé)任事故。改進(jìn)要點(diǎn)和建議測算時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行《目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則》中的編制要求。招標(biāo)階段成本管理1.缺陷描述經(jīng)濟(jì)標(biāo)書中清單項(xiàng)目特征描述不清晰、不完整。案例某項(xiàng)目園建工程招標(biāo)清單中有如下描述：“磚砌體，元/M3”。并未對水泥砂漿及磚的型號作規(guī)定。導(dǎo)致投標(biāo)單位的理解不盡相同，報(bào)價(jià)差異較大。改進(jìn)要點(diǎn)和建議經(jīng)濟(jì)標(biāo)的清單項(xiàng)目描述要求準(zhǔn)確、明了。2.缺陷描述經(jīng)濟(jì)標(biāo)分析不夠明細(xì)、無招標(biāo)參考價(jià)。案例某公司招標(biāo)評標(biāo)過程中未設(shè)立內(nèi)部定標(biāo)參考價(jià)，陸續(xù)發(fā)生下述三個(gè)事件：①某項(xiàng)目最低價(jià)中標(biāo)，30%；②某項(xiàng)目最低價(jià)中標(biāo)，事后發(fā)現(xiàn)此最低價(jià)明顯報(bào)價(jià)30萬元。改進(jìn)要點(diǎn)和建議編制招標(biāo)參考價(jià)是最招標(biāo)工作的最基本要求。3.缺陷描述市場信息、價(jià)格把握不準(zhǔn)確。案例1、某公司對材料價(jià)格走勢帶來的成本變化缺乏敏感性。在簽訂的電纜年度協(xié)議中，正值銅價(jià)處50萬元。2改進(jìn)要點(diǎn)和建議成本人員應(yīng)及時(shí)收集整理涉及造價(jià)的各類市場信息。4.缺陷描述招標(biāo)過程與目標(biāo)成本未掛鉤。案例改進(jìn)要點(diǎn)和建議目標(biāo)成本是招標(biāo)工作的指針。5.缺陷描述合同結(jié)算條款編制不合理。案例某公司原定合同條款“乙方上報(bào)的結(jié)算申報(bào)價(jià)超過最終審定價(jià)3%，甲方有權(quán)把最終審定價(jià)降低5%”50改進(jìn)要點(diǎn)和建議合同條款編制合理才能有效。6.缺陷描述約談記錄、評標(biāo)過程記錄缺失。案例改進(jìn)要點(diǎn)和建議招標(biāo)過程中涉及經(jīng)濟(jì)標(biāo)內(nèi)容的變化文件應(yīng)完整。預(yù)結(jié)算管理1.缺陷描述未執(zhí)行圖紙有效性的審查；施工單位提供的竣工圖，監(jiān)理與甲方審核粗放。案例1、某項(xiàng)目景觀結(jié)算，過程發(fā)生大量設(shè)計(jì)變更，且變更以設(shè)計(jì)師手稿形式發(fā)出，缺乏對隱蔽工程的具體描述。結(jié)算存在資料不規(guī)范、施工單位修改資料的風(fēng)險(xiǎn)。2（甲方項(xiàng)目部和監(jiān)理已簽字20萬元。改進(jìn)要點(diǎn)和建議嚴(yán)格按集團(tuán)制度規(guī)定完善施工圖紙的管理工作。2.缺陷描述施工圖預(yù)算中圖紙錯(cuò)誤信息未及時(shí)反饋。案例改進(jìn)要點(diǎn)和建議強(qiáng)化信息的內(nèi)部溝通。3.缺陷描述資料完整性、有效性把關(guān)不嚴(yán)（例如：減項(xiàng)單據(jù)不報(bào)，細(xì)部圖紙不規(guī)范、非原件結(jié)算）案例1、非原件結(jié)算－－某項(xiàng)目結(jié)算中有一單簽證有人工手改的痕跡，且為復(fù)印件。結(jié)算過程中施工40m3改400m3。2、結(jié)算資料不完整－－某項(xiàng)目總包結(jié)算采用外委造價(jià)咨詢公司方式，但成本部在移交資料時(shí)12萬元的應(yīng)調(diào)減項(xiàng)目未發(fā)現(xiàn)。最終結(jié)算多計(jì)，直至后續(xù)工程結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)。3、在某項(xiàng)目圍墻工程結(jié)算時(shí)，乙方報(bào)送的結(jié)算資料中注明墻體采用灰砂磚砌筑，但通過甲方1萬元。4、在某項(xiàng)目兒童游樂設(shè)施施工過程中，設(shè)計(jì)部口頭要求施工單位對游樂品種作變更。結(jié)算也僅有施工單位報(bào)送的工作聯(lián)系單，最終退回結(jié)算，補(bǔ)辦變更。前后結(jié)算時(shí)間近2個(gè)月。5、在某個(gè)項(xiàng)目的道路工程結(jié)算中，采取的是實(shí)地測量并結(jié)合竣工圖核對的方式，結(jié)算經(jīng)辦人在結(jié)算審核完成后，認(rèn)為結(jié)算金額施工方已認(rèn)可，其明細(xì)的計(jì)算稿已無作用，未存入結(jié)算資料中。導(dǎo)致后期在進(jìn)行成本檢查時(shí)，無法找到該工程量的計(jì)算資料。改進(jìn)要點(diǎn)和建議應(yīng)采用有效措施保證結(jié)算資料的完整性和有效性，嚴(yán)格按制度要求規(guī)范結(jié)算資料。4.缺陷描述結(jié)算缺乏計(jì)劃性，導(dǎo)致年前集中結(jié)算，時(shí)間不充裕導(dǎo)致結(jié)算質(zhì)量不高；合同標(biāo)段多次分開結(jié)算，存在交接范圍結(jié)算不清隱患；結(jié)算時(shí)間先后順序不當(dāng)。案例1、某公司成本管理部對全年結(jié)算計(jì)劃缺乏統(tǒng)籌，在平時(shí)積壓了過多的待結(jié)算工程。離春節(jié)還有2、某公司城市花園項(xiàng)目上東區(qū)組團(tuán)內(nèi)設(shè)示范區(qū)，為了按時(shí)展示，示范區(qū)工程提前招標(biāo)施工，除示范區(qū)外的后續(xù)工程又委托另外一家承建商施工。結(jié)算時(shí)兩個(gè)承建商提供的竣工圖存在大量交接不清及重復(fù)部位，結(jié)算耗時(shí)半年才得以完成。3、某項(xiàng)目一期在總包結(jié)算時(shí)，因部分材料供貨單位還在供應(yīng)維修材料、報(bào)送結(jié)算資料較晚，改進(jìn)要點(diǎn)和建議合理制定結(jié)算計(jì)劃。5.缺陷描述（土建、安裝等）內(nèi)容重復(fù)計(jì)價(jià)。案例1、某項(xiàng)目的小高層電梯廳大堂精裝修工程結(jié)算時(shí)，結(jié)算經(jīng)辦人對乙方的施工范圍和現(xiàn)場的交叉4.5萬元。2815cm7.2萬元。3、某項(xiàng)目消防噴淋工程結(jié)算，消防單位先報(bào)結(jié)算，結(jié)算中已將預(yù)埋套管計(jì)入。后期總包單位80%，20%。前期對消防單位的結(jié)算中出現(xiàn)了多結(jié)的情況。改進(jìn)要點(diǎn)和建議關(guān)注過程記錄資料的完整，了解現(xiàn)場情況；避免結(jié)算科目中的重復(fù)計(jì)費(fèi)。6.缺陷描述結(jié)算時(shí)未考慮變更簽證時(shí)的殘值回收。案例11515米考慮，但原拆除15米欄桿未計(jì)算殘值。事實(shí)證明殘值確實(shí)被施工單位自行處理掉。28萬元。改進(jìn)要點(diǎn)和建議關(guān)注工程中的殘值回收。7.缺陷描述零星項(xiàng)目計(jì)價(jià)未事先定價(jià)或確定計(jì)價(jià)原則，結(jié)算時(shí)扯皮。案例1、某項(xiàng)目別墅一期三家施工單位結(jié)算中要求，每一個(gè)別墅計(jì)算一次土方機(jī)械單斗挖土機(jī)進(jìn)出場503200143270元計(jì)取給施工單位。20.78萬元。改進(jìn)要點(diǎn)和建議零星項(xiàng)目應(yīng)事前定價(jià)，避免后期結(jié)算引起不必要的麻煩。8.缺陷描述未按實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)算；結(jié)算中未掌握材料供應(yīng)或施工中“貨不對版”的信息。案例1、某項(xiàng)目運(yùn)動公園圍墻土方結(jié)算，合同簽訂為“人工挖運(yùn)、夯填”，但實(shí)際工程中施工方為機(jī)械挖土，兩者差異達(dá)到25萬元。施工方以合同簽訂為由拒絕按實(shí)際進(jìn)行調(diào)整。最后談判結(jié)果調(diào)減19萬。2、某項(xiàng)目一期家居安防設(shè)備工程在結(jié)算時(shí)，發(fā)現(xiàn)煤氣探測器的型號與招標(biāo)型號不符，亦無參4200元。改進(jìn)要點(diǎn)和建議定額的套項(xiàng)、換算必須依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行，合同簽訂或結(jié)算時(shí)均需把握此原則；敦促項(xiàng)目部加強(qiáng)驗(yàn)收環(huán)節(jié)管理，仔細(xì)核對產(chǎn)品型號。9.缺陷描述總包配合費(fèi)用計(jì)取方式不合理。案例改進(jìn)要點(diǎn)和建議按照前期經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及成本分析得出總包配合費(fèi)的大致取值范圍，在總包合同中明確單方包干價(jià)格。10.缺陷描述扣款、變更簽證、水電費(fèi)等無清晰臺帳。案例某公司項(xiàng)目臺帳管理混亂，扣款無統(tǒng)一臺帳，扣款信息分散在多個(gè)經(jīng)辦人手中，最終有近20萬元扣款金額未得到落實(shí)。改進(jìn)要點(diǎn)和建議建立完整、清晰的臺帳。11.缺陷描述預(yù)結(jié)算準(zhǔn)確率未達(dá)要求。案例5%，預(yù)結(jié)算工作準(zhǔn)確性嚴(yán)重不足。改進(jìn)要點(diǎn)和建議預(yù)結(jié)算工作是成本管理工作的基礎(chǔ)。12.缺陷描述對主材調(diào)差時(shí)間段的確認(rèn)有誤；未仔細(xì)核對合同計(jì)價(jià)要求（包干價(jià)、超報(bào)扣款、付款比例、合同范圍等規(guī)定）；合同中對工期違約金或獎勵(lì)條款執(zhí)行不力。案例1、某項(xiàng)目結(jié)算中，成本部對鋼材價(jià)格調(diào)差的時(shí)間段不關(guān)注，導(dǎo)致承建商結(jié)算價(jià)格較實(shí)際應(yīng)計(jì)取100元/20萬元。2““臨時(shí)工程的布置，應(yīng)配合分段施工”的要求，應(yīng)由總包無償予以調(diào)動?！?萬元。3、某公司成本部新職員在完成一份總包結(jié)算工程中，未仔細(xì)查閱合同中關(guān)于“超報(bào)扣款”的條12萬元。4、某總包工程結(jié)算時(shí)，承建商對合同約定包干價(jià)內(nèi)的工作內(nèi)容提出費(fèi)用要求，負(fù)責(zé)審計(jì)的造價(jià)咨詢公司未仔細(xì)核對給予計(jì)費(fèi)5萬元，后經(jīng)復(fù)核扣回。5、某項(xiàng)目合同規(guī)定工期延誤，承建商將向甲方支付違約金。實(shí)際情況工期因承建商原因延誤30改進(jìn)要點(diǎn)和建議結(jié)算時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款。13.缺陷描述復(fù)核工作流于形式。案例改進(jìn)要點(diǎn)和建議預(yù)結(jié)算復(fù)審工作是防范風(fēng)險(xiǎn)的保證手段。14.缺陷描述預(yù)結(jié)算商務(wù)談判能力不足。案例某項(xiàng)目的園建工程結(jié)算復(fù)核時(shí)，甲方成本部的結(jié)算經(jīng)辦工程師在同乙方結(jié)算核對過程中發(fā)生爭20萬元。最終在于乙方的談判中，通過巧妙措施，在僅讓步2萬元的情況下，使乙方接受了最終結(jié)算造價(jià)，公司少支出10多萬元。改進(jìn)要點(diǎn)和建議商務(wù)談判中應(yīng)有清醒的認(rèn)識和把握能力。咨詢顧問管理1.缺陷描述咨詢公司選擇不當(dāng)。案例某項(xiàng)目湖汊景觀結(jié)算委托一家專業(yè)能力不足的咨詢公司辦理，后期復(fù)核調(diào)減率竟達(dá)3