森林半島營銷策劃案第五組別墅樣本

森林半島全程營銷策劃第一某些項目分析……………………3項目形象簡介………3項目周邊環(huán)境分析…………………7地產(chǎn)環(huán)境分析………9項目競爭性分析…………………13第二某些消費者定位項目定位…………21消費者驗證性定位………………21目的客戶…………22第三某些項目熱點分析………………24高檔社區(qū)…………24景觀優(yōu)美…………25規(guī)劃超前…………25戶型特殊…………25歐式建筑…………25第四某些項目營銷方略……………26總體營銷方略……………………26銷售價格方略……………………30付款方式方略……………………32銷售控制方略……………………33附錄……………………34一．項目分析<一>項目形象簡介1.項目名稱：森林半島2.項目簡介：項目位于天津市河西區(qū)梅江南居住區(qū)最南端梅江南。東望解放南路，與衛(wèi)津河及規(guī)劃路相臨；西距情誼南路，地處天津住宅驕傲梅江板塊，配套設(shè)施齊全，交通出行以便。項目別墅區(qū)占地面積17萬平方米，建筑面積8.5萬平方米。容積率1.3。出房率85%。綠化率75%。以水岸湖景為重要自然景觀，森林綠化為重要人工景觀。本項目涉及：獨棟別墅165套，涉及大戶型17套，中戶型27套，小戶型53套，迷你型68套以及會所。為突出森林氣質(zhì)，森林半島耗費數(shù)百萬重塑梅江湖水，移數(shù)百年老樹，聘請歐洲專業(yè)設(shè)計師對地形進行重塑規(guī)劃，打造頂級森林花園，為每套別墅精心制作360°沿湖森林景觀，并且與國內(nèi)外知名設(shè)計師合伙，精心設(shè)計房型空間布局，主張當(dāng)代前衛(wèi)和綠色環(huán)保設(shè)計風(fēng)格，兼顧藝術(shù)與享有，達到美觀與舒服極致組合。并與完美別墅相配套是森林半島一級物業(yè)管理和頂級社區(qū)服務(wù)，24小時保安，專門維修團隊，保證您各種規(guī)定，并側(cè)重園林維護，湖水維護等，居者還可以享有到五星級送餐、商務(wù)及私人派對等特別服務(wù)，給您真正世外桃源感受。3.建筑風(fēng)格：湖景+森林+歐式別墅4.項目主題：外有一線江景，以浩瀚養(yǎng)眼內(nèi)有無限園景，以青翠養(yǎng)身美好森林半島，以和諧養(yǎng)心5.項目標(biāo)語：“林”江豪宅，森林半島這就是桃園么6.品牌定位：彰顯大牌理念，打造臨江第一豪宅。7.戶型概況：森林半島型獨棟格調(diào)個性別墅。<1>大戶型720平超大廳堂、敞廳、露臺和庭院，山景水景石景盡情攬入家園。大開間短進深、功能格局完美，詮釋忘我舒服與心境超然。豁達生活尺度，彰顯巔峰氣勢與豪門風(fēng)范，激蕩人生豪情。<2>中戶型非凡品位空間，多注重角，收納萬千風(fēng)景，演繹無數(shù)人生情境。每個臥室單獨配備衛(wèi)生間，倍添私密與尊重，彰顯人性光輝。豪華闊綽主臥與客廳，舒暢與榮耀無限，生活一切表露無遺。<3>小戶型精湛考究格調(diào)空間，盡情演繹了低調(diào)華麗與質(zhì)樸瑰麗。超大開窗設(shè)計，室內(nèi)與室外、建筑與自然呼應(yīng)更為通透。建筑功能與居者行為有機互動，至臻呈現(xiàn)了生活舒逸。<4>迷你型樹林中迷你情侶別墅，精致尺度內(nèi)發(fā)揮每一寸空間最大作用。方正緊湊戶型，開敞而舒服，清風(fēng)和愛意肆意流淌于房間每個角落。全明設(shè)計，南北通透，感受更多陽光與自然。室外SPA池、草亭、泳池、BBQ應(yīng)有盡有，小圍院內(nèi)大天地。<二>．項目周邊環(huán)境分析1.地理位置：位于天津市河西區(qū)梅江南居住區(qū)最南端梅江南。東望解放南路，與衛(wèi)津河及規(guī)劃路相臨；西距情誼南路，與天津市衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望；南側(cè)為外環(huán)南路；蒞臨主干道，交通狀況良好，北面與居住區(qū)內(nèi)中央水域接壤，整個梅江南居住區(qū)可盡收眼底。2.地塊交通環(huán)境分析：大梅江板塊作為市政府重點規(guī)劃生態(tài)住區(qū)，交通建設(shè)也被放到重要位置，且已獲得了驕人成績。<1>外環(huán)線：外環(huán)線環(huán)繞著大梅江，即將改為迅速路，限速全程提高到80公里，也是天津市三環(huán)。那時大梅江將成為都市中心區(qū)。<2>迅速路：將情誼路立交橋、解放南路立交橋、海河大橋、津塘公路立交橋等交通傳送帶連接在一起，極利出行。<3>情誼路、紫金山路、解放南路：均為金融服務(wù)中心區(qū)主干道，密切聯(lián)系了市內(nèi)商業(yè)中心、娛樂中心、商務(wù)中心。<4>地鐵：5、6號線（規(guī)劃中）直達大梅江，增長了居民出行選取機會。<5>公交：梅江公交站建成，632、906、606、803等公交線路均由大梅江始發(fā)。<6>空中交通：是通往濱海國際機場最以便居住區(qū)之一，為城際間往來提供了便捷空中走廊。<7>水上交通：依照其水域多區(qū)域特點，以及梅江公園規(guī)劃建設(shè)，將規(guī)劃建設(shè)水上交通體系。豪華游艇、腳踏船可以以便社區(qū)穿行、休閑3.周邊配套：<1>餐飲配套:大島酒樓、水晶宮飯店

<2>學(xué)校教誨:梅江中學(xué)、梅江小學(xué)、南開翔宇學(xué)校、瑞金國際學(xué)校、河西中心小學(xué)蒙特利雙語幼兒園

<3>周邊醫(yī)院:醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院、梅江醫(yī)院

<4>鄰近銀行:農(nóng)行、工行、人行、建行、浦發(fā)銀行

<5>商業(yè)環(huán)境:華潤萬家、情誼商廈、梅江藍調(diào)街區(qū)、新海灣

<6>其她設(shè)施:梅江南自然風(fēng)景區(qū)、銀河廣場、國展中心、天津大禮堂、天津賓館、博物館、青少年活動中心<三>地產(chǎn)環(huán)境分析政策背景：<1>國家政策：全球性金融風(fēng)暴來襲，國內(nèi)也受到了嚴(yán)重影響，各行各業(yè)均遭到嚴(yán)重考驗，房地產(chǎn)業(yè)也進入了一小段短暫冰河期；黨中央國務(wù)院為了挽救市場，實行了積極財政政策和適度寬松貨幣政策，強力擴大以住房和汽車為代表高消費品內(nèi)需，以保證國內(nèi)能走出危機陰霾；于是市場投入了過多貨幣以刺激股市、樓板，再加上房地產(chǎn)市場潛在剛性需求和強烈改進型、投資型意愿，中華人民共和國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一種急轉(zhuǎn)向上行情。<2>天津市場：全年天津商品住宅成交量超過1300萬平方米，同比同期500萬平方米增長了166%，成交創(chuàng)下來最高紀(jì)錄。土地市場<1>天津市土地市場供應(yīng)走勢<2>1月天津市土地供應(yīng)區(qū)域構(gòu)造<3>1月天津市土地供應(yīng)區(qū)域構(gòu)造供求狀況圖：1月至1月天津市商品房成交量走勢<1>供求關(guān)系1月，天津市商品房供求比為1:1.55圖：1月至1月天津市商品房供求比走勢<2>供應(yīng)分析1月，商品住宅新增供應(yīng)量為55.37萬平方米，較上月減少了48.36萬平方米，環(huán)比下降了44.62%圖：1月至1月天津市商品房供應(yīng)量走勢<3>成交分析1月，商品住宅市場成交量86.00萬平方米，環(huán)比下降了36.27%,同比上漲了200.73%。4.綜合分析由于新“國十條”推出以加強對房地產(chǎn)事業(yè)監(jiān)管和快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，并且上調(diào)央行準(zhǔn)備金率，嚴(yán)格控制二套房貸款政策，以抑制不良市場需求狀況。國家出臺一系列政策強制實行確在一定限度上控制了房地產(chǎn)業(yè)瘋漲態(tài)勢，使得成交量被迫大幅下降，價格也有所回落。新政出臺不但讓購房者謹(jǐn)言慎行，也使得某些開發(fā)商放緩了開盤腳步。新政給房地產(chǎn)帶來低谷，可以看作是各方面一種觀望，人們都在等待一種適合房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)時期。然而反觀在4月14新政出臺之前，天津樓市依然我行我素，保持著固有火爆限度，通過對春節(jié)以來新政之前第一季度成交量與成交價格記錄和今年房交會火爆，許多樓盤開盤售罄和驚人報價都可以看出，天津購房需求是非常強大，除去炒房和泡沫因素，仍有極大剛性供求關(guān)系存在，以及國民經(jīng)濟持續(xù)增長，房產(chǎn)業(yè)不會就此停滯，可以說如今地產(chǎn)是在準(zhǔn)備新理論博弈，房地產(chǎn)事業(yè)仍舊是潛力巨大。<四>項目競爭性分析項目競爭性分析<1>天津別墅項目當(dāng)前天津純別墅項目并不多，在規(guī)劃屈指可數(shù)，由于別墅稀缺性和檔次性決定，從供求方面來看，雖然房地產(chǎn)新政出臺，對于二套房，度假房影響很大，但別墅此類高檔住宅總體趨勢依然是短期供過于求，長期供不應(yīng)求，并且咱們覺得天津別墅市場尚有很大潛力可挖，隨著濱海新區(qū)建設(shè)和京津地區(qū)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，天津這個中華人民共和國對外窗口，勢必會有更大商機，加之它低于北京物價水平和便利交通環(huán)境，成為京津地區(qū)重要別墅休閑區(qū)，也是很有也許。因而，別墅項目在天津依然有諸多上升空間值得期待，咱們要做是專注于咱們每一套房子，打開市場范疇，挖掘市場潛力，做賣得出去好房子。<2>當(dāng)前項目競爭對比從當(dāng)前市場來看，天津新盤別墅項目重要是與高層、社區(qū)配套推出，純項目還很少，并且市場供應(yīng)有囤積，重要競爭是一開盤剛銷售一兩期項目，或是以強勢背景浮現(xiàn)新項目，這里就選取兩類代表性項目進行對比，它們分別是是紅磡領(lǐng)世郡和天津碧桂園。紅磡領(lǐng)世郡1）項目地址：情誼南路與外環(huán)線交口東行三公里處2）第一印象：天津南部高品位低密度住宅大盤，規(guī)劃涉及別墅、小高、高層，主推高檔社區(qū)理念，已銷售進行到第三期，前兩期以別墅洋房和公寓為主，當(dāng)前交通和生活配套正在逐漸完善。3）參照理由：紅磡領(lǐng)世郡屬于大型居住社區(qū)一種代表，與森林半島地理位置相近。居住密度相對較低，宣揚社區(qū)內(nèi)全面配套例如醫(yī)院、超市，設(shè)計強調(diào)舒服性，適合伙為高檔養(yǎng)老房。天津碧桂園1）項目地址：天津碧桂園位于津南區(qū)津港公路與八二路交口2）第一印象：碧桂園在別墅方面近年來創(chuàng)造出品牌效應(yīng)，使其在前期尚未開盤就得到了社會極大關(guān)注，它所推崇“美墅”和鉆石級服務(wù)以成為其重要競爭力，但是其所處雖臨景區(qū)，但位置較為偏僻。3）參照理由：尚未開盤，但以其品牌效應(yīng)引起業(yè)內(nèi)極大關(guān)注，首期主推地中海風(fēng)情別墅，它所推崇“美墅”和服務(wù)是看點，這也闡明了天津別墅在別墅專注度方面局限性。地理位置對比從地圖上來看，本項目森林半島位于梅江板塊南端，有湖有景區(qū)，與市區(qū)聯(lián)系以便，又遠離喧囂鬧市，其得天獨厚地理位置視為別墅項目福地。樓盤比較樓盤比較森林半島紅磡領(lǐng)世郡碧桂園項目位置解放南路與外環(huán)線交口情誼南路與外環(huán)線交口東行三公里處天津碧桂園位于津南區(qū)津港公路與八二路交口當(dāng)前價格600萬~800萬每套均價24000/平米均價28000/平米未定（由于其設(shè)計成本預(yù)計在10000/平均價物業(yè)費2.0/平米每月2.5/平米每月2.0/平米每月建筑類型純別墅大型綜合社區(qū)以別墅為主綜合社區(qū)開盤時間-1-10一期-5交通配套632、906、606、803等公交線路均由大梅江始發(fā)，5、6號線（規(guī)劃中）直達大梅江公交車682路、304路到達，緊鄰地鐵1號線，從華山里站到紅磡領(lǐng)世郡距離不到3公里緊鄰津港公路，規(guī)劃津港迅速路及津港高速,地鐵6號線規(guī)建中綠化率75%45%未知出房率85%78%85%設(shè)計風(fēng)格歐式別墅北美風(fēng)格地中海別墅實行裝修一級二類毛坯未知總體項目對比采用評分制（每項滿分10分）項目森林半島紅磡領(lǐng)世郡碧桂園交通狀況986配套設(shè)施875社區(qū)服務(wù)769別墅設(shè)計768室外景觀858生態(tài)科技及舒服度868價格857開發(fā)商678評分闡明：1）交通方面：已從地理區(qū)域圖中看出差別2）配套設(shè)施：森林半島有得天獨厚地理環(huán)境，梅江高檔住宅板塊已經(jīng)營數(shù)10載，配套應(yīng)當(dāng)3項目中最佳；紅磡由于其注重社區(qū)建設(shè)，配套超市醫(yī)院等也出成規(guī)模，故為第二；碧桂園受自身地理環(huán)境影響，配套只能靠自身提供3）社區(qū)服務(wù)：碧桂園由國家一級資質(zhì)物業(yè)管理，故給分最高；森林半島由于借鑒碧桂園經(jīng)驗，極力打造高檔物業(yè)服務(wù)，故評為第二4）別墅設(shè)計：碧桂園致力于別墅近年，其品牌和經(jīng)驗都決定了它高貴設(shè)計；雖然森林半島也極力專注設(shè)計，但由于新入行，設(shè)計經(jīng)驗尚有差距；紅磡聘請是美國專業(yè)設(shè)計事務(wù)所，但由于其為大型社區(qū)，也許影響到了別墅規(guī)定私密，空間感5）室外景觀：碧桂園和森林半島都在這方面耗費了極大成本，移樹造地，室外景觀皆列為上乘之選；相比紅磡，則次之生態(tài)科技及舒服度：森林半島綠化限度和它低碳科技應(yīng)用，彌補了在經(jīng)驗上對碧桂園局限性；紅磡由于項目較早，故科技相對較弱6）價格：（價格要綜合地段成本，和消費者心理目的位來定，分高者為消費者承認(rèn)度高）森林半島地處梅江地段，市內(nèi)6區(qū)住宅均價近2萬，可森林折合均價2.4萬，在高檔別墅里算比較便宜，由于是初次涉及別墅行業(yè)，因而門檻定較低，從開發(fā)商角度旨在讓更多人理解森林半島品牌；碧桂園是估價，但由其位置，成本和市場狀況來看，應(yīng)當(dāng)是一種適中接受度；紅磡則定價較高7）開發(fā)商：森林半島為新興地產(chǎn)商，故評分最低；碧桂園入行早，實力雄厚，故給分最高雷達圖比較可見森林半島項目在雷達圖中綜合覆蓋面最大，在項目對比中，屬于強勢極具備競爭新型別墅項目SWOT分析優(yōu)勢分析（1）地理優(yōu)勢：梅江板塊歷經(jīng)數(shù)年建造，已具規(guī)模，成為天津高檔住宅區(qū)典范；無論是從交通，配套以及都市區(qū)域規(guī)劃來看，梅江作為“富人區(qū)”標(biāo)志已被社會所認(rèn)同，有了如此成熟背景積淀，此處樓盤人氣絕對令人期待，加之梅江天然湖水綠地，減少了別墅自身景觀改導(dǎo)致本。（2）概念優(yōu)勢作為高檔住宅產(chǎn)社區(qū)業(yè)主來說，稀缺性，空間感覺和私密性，及專業(yè)化個性化設(shè)計和獨到優(yōu)質(zhì)尊貴服務(wù)，這些其她住宅類型所無法滿足house情懷，是她們最先注重。森林半島從出發(fā)點就定義為專注于別墅，就是從主線上打造別墅概念，只做別墅，做好別墅；以品質(zhì)打動舉著，以概念打敗對手，成為別墅中佼佼者。（3）價格優(yōu)勢開發(fā)商為了打入天津市場，開盤價格定并不高，這也符合天津經(jīng)濟發(fā)展和消費者心目中目的定位，因而也更吸引有能力職業(yè)者予以關(guān)注，競爭力更強。劣勢分析（1）進入門檻作為初次打入天津市場新型開發(fā)商，尚無背景，所需要公關(guān)工作比較復(fù)雜，也也許遭到排擠或是質(zhì)疑，又由于地產(chǎn)自身地區(qū)性特別強，因而前期推廣工作會比較復(fù)雜，也會遇到某些障礙。（2）新政出臺房地產(chǎn)業(yè)是一種十分講究資產(chǎn)運轉(zhuǎn)和生命周期產(chǎn)業(yè)，由于開盤期正值新政出臺，金融控制，導(dǎo)致別墅業(yè)進入低谷，又由于森林半島初次進入市場，自身就需要一種更長Introduction時期，加之新政對地產(chǎn)業(yè)打擊，容易導(dǎo)致本案前期過長，就會影響到資金回收和產(chǎn)品折舊，導(dǎo)致更大成本投入。機會分析（1）地段升值當(dāng)前解放南路商貿(mào)帶正在經(jīng)行改造，廣東路今夏也有許多商業(yè)項目開盤，加之夏季達沃斯在降臨情誼路，梅江完善也成為此后市政規(guī)劃方面傾斜點，因而地段會有很大升值空間（2）市場潛力隨著天津經(jīng)濟發(fā)展和京津高鐵建成，可以成為別墅項目置業(yè)者數(shù)量會增多，并且市場范疇會逐漸擴大，長期供不應(yīng)求勢必存在。威脅分析（1）中心城區(qū)擴大隨著市政建設(shè)傾斜，和都市規(guī)劃擴張，梅江地區(qū)也許別日漸繁華，這就對別墅自身舒服、清凈和私密導(dǎo)致很大干擾。（2）產(chǎn)業(yè)單一性專注是把雙刃劍，沒有別房型做備案，如果別墅市場不景氣，就會導(dǎo)致整個項目失敗，因而，本案承受市場變化能力差。（3）市場分散由于項目屬于高品位地產(chǎn)，故客戶較為分散，定位及營銷較為復(fù)雜，因而存在一定市場風(fēng)險。（4）新盤推出從今年房交會可以看出，市內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)已接近飽和，新盤都逐漸往環(huán)城四區(qū)發(fā)展，而環(huán)城四區(qū)樓市發(fā)展和潛力，會弱化本案地理優(yōu)勢；并且與本案類似碧桂園項目推出，也會形成市場競爭。3.SWOT分析總結(jié)（1）優(yōu)勢運用在做營銷案時候，森林半島得天獨厚地段和對別墅專注則成為森林半島營銷理念核心，這也正是本案差別化體現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)在這兩點無法復(fù)制稀缺性上大下文章；此外，價格優(yōu)惠和上調(diào)空間合理運用，也將成為銷售價格戰(zhàn)中一大亮點。（2）加大前期投入，克服低谷依照本案劣勢與威脅，覺得本案有必要學(xué)習(xí)星耀五洲對前期投入度，又由于本案確具備優(yōu)越條件，因而增長前期宣傳提案和力度，在行業(yè)低谷時候一枝獨秀，并放眼周邊地區(qū)營銷宣傳，擴大市場面，在較短時間獲得一定市場認(rèn)知度和占有率。廣泛市場認(rèn)知度對本案至關(guān)重要。（3）始終如一服務(wù)態(tài)度由于本案威脅分析，可以理解，森林半島后期將面對諸多考驗，如果想樹立品牌，就要注重自己服務(wù)和園林維護，才干保證別墅概念延續(xù)，樹立自己品牌。二．消費者定位<一>項目定位：項目定位為高品位別墅型住宅<二>消費者驗證性定位按三個層次對消費者進行分類：1，按照地理、人口學(xué)特性（年齡、性別、教誨、收入等）分類；2，按照需求特性（消費行為與偏好）分類；3，按照價值觀（生活方式）分類<三>目的客戶通過問卷調(diào)查得到如下結(jié)論：（問卷見附錄）1.目的客戶共性較早年前已開始創(chuàng)業(yè)，大某些為白手起家擁有物業(yè)財富追求更高層次生活品質(zhì)擁有大量金錢或物業(yè)擁有名車當(dāng)前居所已是二次置業(yè)受良好高等教誨，學(xué)歷高但愿體現(xiàn)人生價值多數(shù)人有尊貴社會地位，并對自我形象極為注重對新事物興趣大，如科技網(wǎng)絡(luò)、風(fēng)險投資等注重家庭生活、家庭倫理，看重天倫之樂多數(shù)人注意社會形象2.目的客戶類型:<1>私營公司業(yè)主<2>政府高官或國企經(jīng)營者<3>股市大戶或證券經(jīng)營者<4>近期股市新貴<5>天津及其周邊地區(qū)中高收入人群<6>來津工作外籍精英3.目的客戶分析<1>年齡分析：由于別墅項目較高價位，則必對購買力規(guī)定很高，而消費者財富積累與年齡必然關(guān)于，故本項目目的客戶年齡構(gòu)造稍為偏大，范疇?wèi)?yīng)在30-55歲之間，主力范疇也許在35-45歲之間，其家庭構(gòu)造處在滿巢階段中后期，房型規(guī)定三房或以上大戶型，主力應(yīng)為四房二廳二衛(wèi)（或三衛(wèi)）一廚一工人房。<2>置業(yè)規(guī)定：此某些目的客戶置業(yè)次數(shù)多于二次，置業(yè)程序較為熟悉，對物業(yè)規(guī)定極高，一點小小問題都會牽起長時間考慮；當(dāng)前已有不俗居所，因此再置業(yè)時必要是稀世難求、獨一無二高檔物業(yè)。<3>生活追求：此某些客戶分為年齡偏大資本累積者和投資證券新興貴族。前者追求優(yōu)美、寧靜生活環(huán)境，健康生活方式；后者追求潮流品味，獨一無二居住環(huán)境和高層次人文環(huán)境。<四>消費者研究通過對\o"點擊搜索所關(guān)于于［別墅］文章"別墅消費群考察，結(jié)合本案層次化特性，擬定了主力目的客戶——可以承受\o"點擊搜索所關(guān)于于［別墅］文章"別墅總價600萬元以上精英階層；4.目的客戶消費特性：<1>不講究性價比，講究性能比。購買高檔或頂級別墅消費者普通不很關(guān)懷價格，但很關(guān)懷產(chǎn)品品質(zhì)及功能。

<2>需要絕對私密性。這某些消費者非常獨立，因此對產(chǎn)品私密性規(guī)定很高。

<3>需要絕對安全性。由于這某些人身價較高，容易吸引外界視線，因此安全性是她們考慮重要問題之一。

<4>非常注重產(chǎn)品個性。喜歡獨一無二、惟我獨尊感覺。<4>某些具備群居性。即但愿自己周邊鄰居是和自己處在同一層次、有共同品位、有共同語言人。

<5>崇尚自然，追求靜雅。三．項目熱點分析<一>高檔社區(qū)古語云，物以類聚，人以群分。森林半島純獨棟別墅社區(qū)在天津乃至周邊地區(qū)都甚是罕見，在滿足目的客戶私密性規(guī)定外更凸顯了貴族群居效應(yīng)，社區(qū)整體素質(zhì)高。住在這樣社區(qū)里，豪氣十足。此外，森林半島增勢效應(yīng)不可小覷，無論是做度假房還是投資房均能為您獲取較高附加值。與完美別墅相配套是森林半島一級物業(yè)管理和頂級社區(qū)服務(wù)，24小時保安，專門維修團隊，保證業(yè)主各種規(guī)定，側(cè)重園林維護，湖水維護等，居者還可以享有到五星級送餐、商務(wù)及私人派對等特別服務(wù)，給業(yè)主真正世外桃源感受。無論是身份象征，安全級別，舒服限度，森林半島堪稱一流。<二>景觀優(yōu)美為突出森林氣質(zhì)，森林半島耗費數(shù)百萬重塑梅江湖水，移數(shù)百年老樹，聘請歐洲專業(yè)設(shè)計師對地形進行重塑規(guī)劃，打造頂級森林花園，為每套別墅精心制作360°沿湖森林景觀。社區(qū)綠化率達到75%，在提供美景同步更是營造了一種純生態(tài)低碳社區(qū)，養(yǎng)生養(yǎng)心合二為一，在金戈鐵馬都市壓力中辟出一片綠蔭，在這里挺蟲吟鳥鳴，看云淡風(fēng)輕，偷得浮生半日閑。<三>規(guī)劃超前社區(qū)引進智能化管理模式，有專業(yè)管理公司統(tǒng)一實行管理，為人們生活提供安全，妥帖。管家型多樣性服務(wù)，營造舒服，寧靜，又不乏私密生活空間。<四>戶型特殊社區(qū)為純別墅，分大中小迷你四個類型，不但為成功人士提供奢華豪氣大宅，也為年輕新貴們別墅情結(jié)找到歸宿，充分體現(xiàn)以人為本設(shè)計理念，多樣化戶型供消費者選取，高度挖掘業(yè)主潛在需求，提高客戶滿意度。<五>歐式建筑在忙碌工作節(jié)奏中，中華人民共和國人幾乎忘了自己該如何生活，人們一方面試圖去延續(xù)幾乎遺忘了老式居住文化，一方面又布滿渴望期待著來自異域生活方式。于是人們徘徊在兩者之間進退兩難。森林半島通過獨特歐式建筑，帶您穿越繁華，體驗北歐風(fēng)情寧靜與浪漫，用淡泊心境品味生活。四．項目營銷推廣<一>.總體營銷方略多渠道，立體化銷售新模式，使廣告迅速鋪張開來，增長項目知名度售樓處銷售通過前期對銷售人員進行系統(tǒng)，有針對性專業(yè)化培訓(xùn)，通過售樓人員豐富專業(yè)知識與談判技巧以及售樓藝術(shù)和服務(wù)態(tài)度，最大限度引導(dǎo)顧客，滿足其心理需求，使其購買意向變成實際行動。聯(lián)展聯(lián)銷針對目的客戶群集中或經(jīng)常浮現(xiàn)得地點，結(jié)合階段營銷方略，在恰當(dāng)時間相應(yīng)場合設(shè)立樓盤展示點，設(shè)專人進行項目推介，發(fā)放資料，同步配備看樓專車匯聚看樓人群，在提高項目知名度和認(rèn)同感同步可有效為森林半島增長人氣，推動銷售。廣告營銷<1>廣告類型項目推廣最佳途徑是通過媒體宣傳，廣告營銷也成為森林半島前期宣傳眾矢之。針對本項目性質(zhì)較普通別墅有很大不同，針對客戶群體亦有著一定差別，客戶生活方式、興趣不同等，接觸媒體也不同，因此森林半島廣告宣傳選取媒體亦與普通住宅推廣所選取媒體和力度均有所不同，并且本項目所選取媒體當(dāng)中，各類媒體應(yīng)有所側(cè)重，結(jié)合項目營銷方略，選取媒體為：1>報紙廣告以《每日新報》和《濱海時報》為考慮對象，兩者均為天津市區(qū)和濱海新區(qū)重要報紙媒體，發(fā)行量大，接觸客戶群體較廣，宣傳速度相稱快，但本項目別墅戶型所針對客戶群體很少有時間閱讀此類報紙，因此此類媒體對別墅客戶而言，針對性不強，但對公寓客戶而言，此媒體應(yīng)為最重要宣傳工具，有見及此，報紙廣告在本次營銷中只要用作項目發(fā)售訊息，版面不用過多，強調(diào)賣點即可，而別墅形象推廣應(yīng)考慮采用其他有效媒體。2>雜志廣告瞄準(zhǔn)目的客戶閱刊范疇，在潮流雜志和商務(wù)雜志上對森林半島理念、形象進行推廣。1）在《VOGUE男士增刊》、《樓市·高爾夫》等潮流商務(wù)雜志上刊登專欄，吸引關(guān)注潮流界且有一定資金實力者眼球，雜志選取也提高了羨慕自身檔次。2）在《和諧之旅》等京津高鐵或是航班雜志刊登，此雜志為與津聯(lián)系較為密切商務(wù)人士旅途消遣，普通乘坐旅客均有機會閱讀，接觸目的客戶機會較大。3）在《主流·天津購房導(dǎo)刊》此類專門置業(yè)雜志上堅持廣告宣傳，可以引起有愿望置業(yè)客戶關(guān)注，并且在行業(yè)內(nèi)提高本案知名度，使本項目理念與形象在業(yè)內(nèi)宣揚開來，并且在此雜志發(fā)布廣告，同樣能令本項目有機會接觸目的客戶。3>.現(xiàn)場電視廣告雜志電視廣告通過脫離時空純美畫面展示，代言人繪聲繪色配音解說，項目賣點及優(yōu)勢可以得到最充分表達，特別是本項目，由于社區(qū)環(huán)境，對別墅專注化、智能化設(shè)計優(yōu)勢在項目銷售時未能充分發(fā)揮，客戶憑空想象較為困難，極需借助電視廣告宣傳效果，令客戶對物業(yè)將來布滿憧憬。因此投入拍攝及制作10分鐘電視廣告雜志，在售樓處內(nèi)通過投影設(shè)備循環(huán)播放，加強宣傳力度。4>.戶外廣告（路牌廣告）在項目針對客戶群體最有也許浮現(xiàn)或通過地方樹立廣告牌，吸引目的客戶注意，決定選取如下地點發(fā)布戶外廣告案作為參照：1）在天津環(huán)球金融中心此類地標(biāo)式或是醒目低端商業(yè)樓盤附近樹立項目戶外廣告牌，以視覺效果為主，旨在提高知名度和項目檔次。2）在天津幾種大型高爾夫項目沿路設(shè)立廣告，針對高爾夫球興趣者，此某些人士亦為社會上事業(yè)成功人士，商業(yè)巨子或高官，與本項目目的客戶社會層次相似，使本項目將較快、較直接地接觸目的客戶社交圈子，此舉為項目最有效宣傳媒體之一。戶外廣告內(nèi)容以本項目形象宣傳為主，突出項目特色，建議以上戶外廣告發(fā)布時間均為一年以上。5>.各大知名網(wǎng)站推介運用互聯(lián)網(wǎng)投放廣告或建立網(wǎng)站銷售平臺，呈現(xiàn)三維社區(qū)，提高知名度。6>.人際網(wǎng)絡(luò)銷售老客戶網(wǎng)絡(luò)資源運用：對于已認(rèn)購業(yè)主進行跟蹤服務(wù)，在她們當(dāng)中建立良好公司和產(chǎn)品形象，通過老客戶帶新客戶，實現(xiàn)利益增值。<2>廣告投放時間籌劃表潮流雜志廣告和高爾夫球場戶外廣告，由于高檔潮流界流行趨勢時時在變，并且在此類上投入廣告費用也極高，并且旨在讓目的客戶理解本案，因而決定籌劃投放時間為1年期左右，結(jié)合銷售效果再決定與否繼續(xù)投入。旅途雜志投放，由于剛開盤階段需要打開市場，因而決定先投放半年以上，之后投放時間隨項目推盤狀況分期投入。專業(yè)導(dǎo)刊雜志同上商業(yè)地標(biāo)戶外廣告投放，結(jié)合費用參照，籌劃投放期在1年以上報紙由于其發(fā)行量巨大，因而籌劃前期投放一種季度就能達到目，后期投放再結(jié)合推盤狀況對消費者進行告知。<3>.廣告推廣手法1>針對廣告作用周期，將其分為預(yù)熱期，啟動期，強銷期，持續(xù)期，在不同廣告時期，要實行不同廣告方略預(yù)熱期啟動期強銷期持續(xù)期軟、硬性廣告同步運作，提高樓盤知名度，給公眾留下好印象，為開盤做準(zhǔn)備，為開盤前炒作加強硬性廣告實行強度，增強市場占有率，有效地提高市場價格是提高品牌最有效時期，推動銷售，實行最密集硬性廣告，同步，各種廣告形式一并投入使用廣告力度相對較少，進行小型促銷活動。2>廣告實行投放強度與種類，應(yīng)當(dāng)與樓盤銷售周期相相應(yīng)，才干達到相輔相成，提高樓盤知名度，擴大銷售目。1)銷售初期：廣告原則------給信息通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知目的消費者，“林”江豪宅為定位設(shè)計森林半島正在建設(shè)，即將推出。轉(zhuǎn)移公眾對其她樓盤注意力，形成對森林半島期待心理?？勺鰞?nèi)部認(rèn)購，試探市場反映，及時調(diào)節(jié)價格方略。2)公開發(fā)售期：廣告原則-----給感覺一以活動與廣告塑造項目文化品位，完畢形象沉淀。通過公關(guān)及促銷活動，是公眾對項目形成新認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷繼續(xù)形象資源。加深和鞏固公眾注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費者。3)公開發(fā)售中期：廣告原則-------給實體通過對“森林半島”項目賣點細節(jié)挖掘和渲染，進一步凸顯發(fā)展商全心全意為業(yè)主服務(wù)理念，給公眾留下好印象，形成物超所值感覺<二>.銷售價格方略價格梯度設(shè)計：低開高走定價方略以較低價格開盤，而后隨著工程進度，依照銷售進展?fàn)顩r，每到一種調(diào)價時點，按照事先擬定調(diào)價幅度調(diào)高一次售價方略，低開目是吸引市場視線，然后逐漸提高價格。每次調(diào)價能導(dǎo)致產(chǎn)品增值假象，給前期購房者以信心滿足，刺激客戶購買欲。2.差別化定價：依照項目棟數(shù)位置，一方面將項目劃分為四個區(qū)域區(qū)域特性分析1大戶型,360°景觀，戶型設(shè)計絕佳，量少，私密性較好。均價+50002中戶型，南北通透，面積較小，維持社區(qū)均價3小戶型，景觀不全面，私密性較不好均價-4迷你型，較分散，戶型面積小均價-3000<三>付款方式方略付款方式建議<1>一次性付款付款進度：交納定金日起一種月內(nèi)將所有房款繳清。<2>建筑分期付款付款進度：首期50%（15天內(nèi)所有繳清），封頂時40%，交樓時10%。<3>一年分期付款付款進度：首期50%（15天內(nèi)所有繳清），半年30%，一年內(nèi)20%。<4>按揭付款付款進度：首期30%（15天內(nèi)所有繳清），按揭金額為總樓款70%<四>銷售控制方略銷量控制法在整個銷售過程中，應(yīng)當(dāng)始終保持有好房源，分時段依照市場變化狀況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，并且后起好房源面市時，正處在價格上升期，還可以獲得比較好經(jīng)濟利益。價格控制法普通，價格控制應(yīng)以“低開高走”，并且分時段制定出不斷上升價格走勢，價格控制原則為“逐漸走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同步，戶型差價變化也并非是直線型成比例變化，而是按心理需求曲線變化，隨著心理需求變化呈不規(guī)則變化。時間控制法銷售期普通分四個階段：開盤前準(zhǔn)備期、開盤初期、銷售中期、收盤期。以時間為基本依照不同步間段如根據(jù)工程進度等進行時間控制，擬定與之相應(yīng)銷量和價格進行營銷。附錄森林半島消費者問卷調(diào)查：（1）既有住宅調(diào)查：1、您當(dāng)前住房是地幾套房產(chǎn)？A.一B.二C.三D.四及以上2、您當(dāng)前住房戶型是？A．兩室兩廳B.三室兩廳C.躍層D.復(fù)式E.別墅3、您當(dāng)前住房建筑面積是？A．81—100B．101—120C．121-140D．141以上4、您當(dāng)前住房來源是？Ａ．單位福利房Ｂ．經(jīng)濟合用房Ｃ．商品房Ｄ.高檔住宅（別墅）E.其她5、您住房離工作單位多少車程？A．5分鐘內(nèi)B．10分鐘內(nèi)D．15分鐘內(nèi)E．20分鐘內(nèi)F．25分鐘內(nèi)G．30分鐘內(nèi)H．30分鐘以上（2）住房需求6、您打算在近來內(nèi)買房？Ａ．近來B．半年C．一年D．兩年E．兩年以上7、您購買住房重要目是？A．結(jié)婚B．改進居住條件C．以便工作、學(xué)習(xí)、生活D．投資其她：8、你更喜歡哪種形式房屋？A．普通平層B．復(fù)式（躍層）C．單層挑高（如5米層高）D．錯層9、您打算在哪里買房？A．梅江板塊B．小白樓商圈C．東麗湖D．廣東路E．華苑F．河?xùn)|萬達城Ｇ．泰達城板塊Ｈ．五大道板塊Ｉ．水滴板塊Ｊ.普及河南倉板塊．K．其她區(qū)域10、您若購買高檔住宅，打算選什么戶型？A．花園洋房B.聯(lián)排別墅C．獨棟別墅D．南北通透E．水景洋房F.市中心商品房11、您若購買商品房，您打算買多大建筑面積？A．101—120B．121-140C．141-160D．161—180E.200以上12、您購買住房考慮重要因素是？請按優(yōu)先順序選出四項：1：-------------2：------------3：--------------4：----------------Ａ．開發(fā)商品牌Ｂ．地理位置Ｃ．周邊配套Ｄ．戶型構(gòu)造Ｅ．周邊環(huán)境F．交通狀況G.．升值潛力H．內(nèi)部配套J．物管水平K．產(chǎn)品價格13、您但愿社區(qū)有哪些配套設(shè)施？請按優(yōu)先順序選出四項：1：-------------2：---------------3：--------------4：---------------A．運動場合B．健身器材C．診所D．幼兒園E．超市F．干洗店G．休閑會所H．小學(xué)I.家政服務(wù)公司14、您但愿社區(qū)周邊有哪些配套設(shè)施？請按優(yōu)先順序選出四項：1：--------------2：-------------3：--------------4：---------------A．醫(yī)院B．學(xué)校C．超市D．飯店E．賓