【萬科集團(tuán)哈佛框架探析6400字（論文）】

萬科集團(tuán)哈佛框架分析目錄TOC\o"1-2"\h\u3471萬科集團(tuán)哈佛框架分析 1117973.1WK集團(tuán)會(huì)計(jì)分析 168483.1.1關(guān)鍵會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì) 1110603.1.2重要資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目分析 3294203.2WK集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表分析 3315463.2.1資產(chǎn)負(fù)債表分析 391803.2.2現(xiàn)金流量表分析 414153.2.3利潤表分析 4115873.3WK集團(tuán)財(cái)務(wù)比率分析 5290643.3.1償債能力分析 5197713.3.2盈利能力分析 7286223.3.3營運(yùn)能力分析 865353.3.4成長能力分析 1042753.4WK集團(tuán)前景分析 1151403.4.1戰(zhàn)略前景分析 11157303.4.2財(cái)務(wù)前景預(yù)測 123.1WK集團(tuán)會(huì)計(jì)分析3.1.1關(guān)鍵會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，對(duì)一些特殊項(xiàng)目有著更高的要求。之所以選擇以下三個(gè)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行分析，是因?yàn)槿f科的三項(xiàng)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中所占比例相對(duì)較高。深入分析這三個(gè)主題對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。存貨、應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策分析如下：1.存貨會(huì)計(jì)政策分析在資產(chǎn)負(fù)債表日確定萬科存貨可變現(xiàn)凈值和存貨折舊準(zhǔn)備方法的基礎(chǔ)上，以成本和可變現(xiàn)凈值的較低者計(jì)量。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按單項(xiàng)存貨成本與其可變現(xiàn)凈值的差額計(jì)提。2.應(yīng)收賬款會(huì)計(jì)政策分析在單項(xiàng)金額的評(píng)估中，萬科以1000萬元作為應(yīng)收賬款的判斷標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，其他應(yīng)收款的標(biāo)準(zhǔn)為3000萬元。此外，對(duì)于個(gè)別單項(xiàng)金額雖不重大但可能帶來較大風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)收賬款，也予以列明。如果賬齡過長或應(yīng)收賬款存在爭議，萬科還將其與單項(xiàng)金額重大的應(yīng)收賬款一并進(jìn)行減值測試。根據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)特征計(jì)提的其他部分采用賬齡法進(jìn)行分析。具體計(jì)提比例見表1。表1合并資產(chǎn)負(fù)債表（億元）項(xiàng)目201920182017貨幣資金1741870531應(yīng)收賬款142,075,256,823.7925預(yù)付款項(xiàng)730502396其他應(yīng)收款16321054754存貨598046733681其他非流動(dòng)資產(chǎn)1497264非流動(dòng)資產(chǎn)合于單獨(dú)納入減值測試的應(yīng)收賬款，本公司不僅確定其金額，還確定了部分可能存在壞賬的應(yīng)收賬款。萬科采用賬齡分析法處理壞賬。綜合分析，萬科計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的可靠性較高。3.固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)政策分析萬科資產(chǎn)定義：為生產(chǎn)貨物、提供勞務(wù)、租賃或經(jīng)營管理一個(gè)以上會(huì)計(jì)年度而持有的有形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)只有在相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益能夠流入公司并能夠可靠計(jì)量時(shí)才予以確認(rèn)。萬科資產(chǎn)折舊方法采用平均年法。萬科資產(chǎn)折舊見表2。表2萬科各項(xiàng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例項(xiàng)目201920182017流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金14.94%10.48%8.6%衍生金融資產(chǎn)0.1%%5%%1%%應(yīng)收賬款0.12%0.24%0.41%預(yù)付款項(xiàng)6.27%6.05%6.49%其他應(yīng)收款14%12.69%12.35%存貨5132%56.26%60.22%持有待售的資產(chǎn)0.59%.-其他流動(dòng)資產(chǎn)0.062%1.04%130%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)87.32%86.83%89.49%非流動(dòng)資產(chǎn)可供出售金融資產(chǎn)0.12%0.16%0.19%長期股權(quán)投資6.97%7.43%5.48%投資性房地產(chǎn)2.47%2.63%1.76%固定資產(chǎn)0.61%0.82%0.80%在建工程0.087%0.092%0.097%無形資產(chǎn)0.12%0.15%0.17%商譽(yù)0.017%0.024%0.033%長期待攤費(fèi)用0.18%0.12%0.073%遞延所得稅資產(chǎn)0.83%0.87%0.85%其他非流動(dòng)資產(chǎn)1.28%0.87%1.06%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)12.68%13.17%10.51%萬科對(duì)不同的固定資產(chǎn)采用不同的會(huì)計(jì)估計(jì)。從這一點(diǎn)來看，萬科的會(huì)計(jì)估計(jì)更加靈活。它的使用壽命和年折舊率不是一個(gè)固定的數(shù)字，而是一個(gè)靈活的范圍。另外，在殘值的選擇上，非特殊企業(yè)的固定資產(chǎn)殘值為5%，這是我國稅法規(guī)定的固定資產(chǎn)殘值率上限。我們知道殘值率與利潤率正相關(guān)。萬科選擇4%作為殘值率，而不是5%，這反映了萬科的會(huì)計(jì)政策更加合理審慎，固定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果更加可靠。3.1.2重要資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目分析從表中可以看出，萬科集團(tuán)所有資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例不同，萬科資產(chǎn)的主要部分為存貨、貨幣資金、固定資產(chǎn)、應(yīng)收款項(xiàng)和預(yù)付款。這五個(gè)部分的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的信息質(zhì)量有著重要的影響。貨幣基金和預(yù)付款資產(chǎn)的構(gòu)成相對(duì)簡單。因此，我們詳細(xì)分析了萬科重要的三個(gè)會(huì)計(jì)項(xiàng)目：存貨、應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)。3.2WK集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表分析3.2.1資產(chǎn)負(fù)債表分析表3萬科地產(chǎn)2017-2019年資產(chǎn)負(fù)債情況表（單位：萬元）年份資產(chǎn)總額負(fù)債總額所有者權(quán)益和計(jì)201757660162492753327326320187161457347006336913942019925353950041784249361由表3中的數(shù)據(jù)可以看出，萬科地產(chǎn)近三年的資產(chǎn)總額呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，同時(shí)隨著萬科地產(chǎn)資產(chǎn)的增加，負(fù)債以及所有者權(quán)益也隨之增加，這兩者構(gòu)成了資產(chǎn)增加的主要資金來源。表4萬科地產(chǎn)2017-2019年資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化表（單位：萬元）資產(chǎn)項(xiàng)目201720182019金額占比金額占比金額占比流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)314896254.61%319216144.57%428970246.36%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)261705445.39%396929555.43%496383753.64%資產(chǎn)合計(jì)5766016100%7161457100%9253539100%從上表4中可以看出，這三年中，萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)總額從2017年到2019年底增長了64.48%；流動(dòng)資產(chǎn)從2017年到2019年底增長了36.22%；非流動(dòng)資產(chǎn)從2017年到2019年底增長了89.67%。非流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中所占的比例變化較為明顯，流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例從2017年的54.61%變?yōu)?019年的46.36%，非流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例從2016年的45.39%變?yōu)?018年的53.64%，超過了流動(dòng)資產(chǎn)。從上面表格中顯示的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性逐漸減弱，目前僅在46%左右，說明萬科地產(chǎn)需要對(duì)經(jīng)營活動(dòng)重視起來，這時(shí)的企業(yè)財(cái)務(wù)分析就顯得格外重要。3.2.2現(xiàn)金流量表分析表5萬科地產(chǎn)2017-2019年現(xiàn)金流量對(duì)比表（單位：萬元）項(xiàng)目2017年2018年2019年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額542489542489912127投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-242495-932858-1404871籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額604239297292737176現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額971216-85026246518加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額63697816149531529927期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額160819415299271776445從上表5中可以看出，2019年的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與2017年相比相差很大，增長了369638萬元，主要是由于采購商品付現(xiàn)增加。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由2017年的-242495萬元下降為2019年的-1404871萬元是因?yàn)槭栈赝顿Y成本增加，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢，在2018年下降為297292萬元，但在2019年又增加至737176萬元，主要是本期較上年同期受限資金釋放減少導(dǎo)致的。3.2.3利潤表分析表6萬科地產(chǎn)2017-2019年利潤表（單位：萬元）項(xiàng)目2017年2018年2019年金額占營業(yè)收入比例金額占營業(yè)收入比例金額占營業(yè)收入比例營業(yè)收入7109430100%9094269100%11219340100%營業(yè)成本568231179.93%746421882.08%926496282.58%營業(yè)稅金及附加199190.28%222300.24%279620.25%銷售費(fèi)用1357261.91%1825822.01%1996891.78%管理費(fèi)用73499210.34%8414159.25%9699278.65%財(cái)務(wù)費(fèi)用155420.22%286750.32%682990.61%研發(fā)費(fèi)用984311.08%1193281.06%資產(chǎn)減值損失63750.09%103540.11%投資收益1156621.63%1166491.28%1075800.96%對(duì)聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益-12521-0.18%-3732-0.04%-9782-0.09%營業(yè)利潤6448979.07%5818126.40%7408616.60%由上表6可以看出，萬科地產(chǎn)2017-2019年的營業(yè)收入呈現(xiàn)上升的趨勢，由2017年的7109430萬元增長到2019年的11219340萬元，增長了57.8%，營業(yè)成本隨著營業(yè)收入的增加而發(fā)生相應(yīng)的增加。該公司2017年的研究費(fèi)用相比于2018年增加了98431萬元，這是因?yàn)槿f科地產(chǎn)在2017年并沒有開展相關(guān)的研發(fā)活動(dòng)。其中對(duì)聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益三年均為負(fù)值，說明在合作企業(yè)的經(jīng)營中的盈利效果并不理想，雖然在2018年有所緩解，因此導(dǎo)致在2018年的營銷利潤下降至581812萬元，但在2019年仍未負(fù)值。雖然在2019年?duì)I業(yè)利潤增加至740861萬元，但占中營業(yè)收益的比重較2017年下降了2.47%，說明公司消耗的成本角度，需要對(duì)其進(jìn)行有效的控制。3.3WK集團(tuán)財(cái)務(wù)比率分析3.3.1償債能力分析表7萬科地產(chǎn)償債能力指標(biāo)分析20152016201720182019（萬科）流動(dòng)比率1.482.221.742.402.30（萬科）速動(dòng)比率1.001.831.381.881.85（恒大）流動(dòng)比率2.942.852.683.432.55（恒大）速動(dòng)比率2.662.572.382.952.17（萬科）資產(chǎn)負(fù)債率0.640.510.410.310.33（萬科）權(quán)益乘數(shù)2.782.021.701.441.50（恒大）資產(chǎn)負(fù)債率0.300.290.300.250.32（恒大）權(quán)益乘數(shù)1.421.421.441.334.48由表7可見，2015年和2017年流動(dòng)比率控制在1.5-2之間，速動(dòng)比率控制在1-1.5之間，表示短期償債能力好，但到了2016年、2018-2019年兩個(gè)指標(biāo)都出現(xiàn)了偏高的情況，這說明萬科地產(chǎn)短期償債能力不穩(wěn)定，后期短期償債能力水平有所下降。通過比較萬科和恒大的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，我們可以看出，恒大兩個(gè)的指標(biāo)表現(xiàn)都優(yōu)于萬科，由此可得萬科的短期償債能力低于同業(yè)的恒大。因此，萬科地產(chǎn)應(yīng)該加快改善短期償債能力，盡快縮短和同業(yè)的差距。從2015-2019年萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率都高于恒大公司，說明萬科地產(chǎn)的總資產(chǎn)大部分來自借債，小部分來自投資，而恒大公司正好相反。其中2015年萬科的資產(chǎn)負(fù)債率最高為64%，這是由于萬科地產(chǎn)當(dāng)年凈虧損7.44，經(jīng)營現(xiàn)金凈流出3.94億元。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和未來業(yè)績的需要，萬科地產(chǎn)的貸款大幅增加，但萬科的資產(chǎn)負(fù)債率總體表現(xiàn)正在逐漸轉(zhuǎn)好。而恒大公司沒有太大變化，只在2018年降低了比率，這是因?yàn)楹愦蠊驹?018年的凈利潤相比去年有所提升。權(quán)益乘數(shù)指標(biāo)方面，萬科地產(chǎn)總體呈現(xiàn)下降趨勢，恒大公司變動(dòng)不大。這說明萬科地產(chǎn)隨著公司業(yè)績的改善和利潤的提高，公司的負(fù)債水平也逐漸下降。但兩家公司對(duì)比來看，萬科地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)仍然高于恒大，這表明恒大的負(fù)債占總資產(chǎn)的比重更低。綜上所述，縱向比較萬科地產(chǎn)的短期負(fù)債和長期負(fù)債能力正在逐步改善，但和同業(yè)比較仍然需要積蓄力量。3.3.2盈利能力分析表8萬科地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)分析指標(biāo)20152016201720182019銷售毛利率44.64%45.03%46.22%47.06%48.07%銷售凈利率-11.05%0.87%8.74%5.81%6.81%總資產(chǎn)報(bào)酬率-12.34%9.52%10.25%7.30%8.91%股東權(quán)益報(bào)酬率-4.43%4.71%6.04%5.06%5.94%由于許多房地產(chǎn)公司打價(jià)格戰(zhàn)，萬科也受到了嚴(yán)重影響，因此庫存危機(jī)后萬科績效表現(xiàn)不容樂觀。但所幸萬科地產(chǎn)積極采取措施，使得萬科地產(chǎn)從2016年開始起死回生，整體來看，萬科的盈利能力呈現(xiàn)上升趨勢。通過同業(yè)比較，能夠更加客觀看待萬科地產(chǎn)的盈利能力。圖1萬科與恒大銷售毛利率與凈利率比較總體上看，無論是銷售毛利率還是銷售凈利率，恒大的表現(xiàn)都比萬科地產(chǎn)來得好。其中，萬科地產(chǎn)的凈利率曾在2015年發(fā)生虧損又在2017年大幅度上升，恒大公司的凈利率五年來的表現(xiàn)一直很穩(wěn)定，而兩家公司的毛利率卻相差無幾，主要是因?yàn)槿f科地產(chǎn)2015年銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出增加較多以及2017年萬科地產(chǎn)借助電商平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了收入的大幅度飛躍。圖2股東權(quán)益報(bào)酬率、總資產(chǎn)報(bào)酬率同業(yè)比較通過股東權(quán)益報(bào)酬率和總資產(chǎn)報(bào)酬率的折線圖可以清晰地看到，五年來恒大公司的表現(xiàn)優(yōu)于萬科。萬科地產(chǎn)雖然在前期處于危機(jī)時(shí)期，但得益于電商的發(fā)展、國潮的崛起以及研發(fā)的大力投入、深化供應(yīng)鏈改革、創(chuàng)造體驗(yàn)等重要策略，可見萬科正在快速追趕恒大公司。綜上所述，萬科地產(chǎn)的盈利能力正在迅速提高，但仍然和同業(yè)存在一定差距。3.3.3營運(yùn)能力分析表9萬科地產(chǎn)營運(yùn)能力指標(biāo)分析20142015201620172018應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率5.115.255.707.0810.17存貨周轉(zhuǎn)率3.343.474.484.544.66流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.701.501.581.821.83總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.121.101.171.261.31從表9可知，2014-2018年萬科地產(chǎn)的營運(yùn)能力指標(biāo)整體呈現(xiàn)上升趨勢，這說明萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率在不斷增強(qiáng)。其中，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2015-2017年間下降，這說明萬科地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱，其原因主要是這幾年的流動(dòng)資產(chǎn)大量增加。圖3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率同業(yè)比較從圖可知，兩家公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不斷上升，可知兩家公司的應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力不斷增加，原因在于兩家公司的營業(yè)收入大幅度提高。從2017年開始，萬科地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率超過了恒大公司，這說明在這期間萬科地產(chǎn)得益于電商平臺(tái)，大幅度增加了營業(yè)收入，降低了賒銷在營業(yè)收入的占比。從存貨周轉(zhuǎn)率來看，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率不斷上升，成功去庫存；而恒大卻開始走低，這是因?yàn)楹愦蟮膸齑娲蠓黾忧覡I業(yè)成本略微下降，導(dǎo)致恒大的存貨變現(xiàn)能力變?nèi)酢杉夜緦?duì)比來看，截止2019年兩家公司的存貨周轉(zhuǎn)率大致相同，可知萬科的存貨管理水平達(dá)到了同業(yè)水平。圖4流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同業(yè)比較從2015年到2019年，兩家公司的流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)銷售額相比，指標(biāo)都有所上升。這是因?yàn)槲迥陙韮杉夜緺I業(yè)收入不斷增加，流動(dòng)資產(chǎn)增加和非流動(dòng)資產(chǎn)增加兩家公司現(xiàn)有資產(chǎn)和總資產(chǎn)的換率。同時(shí)，當(dāng)前資產(chǎn)的換手率和總資產(chǎn)的換手率之間的銀行間比較?？梢园l(fā)現(xiàn)萬科地產(chǎn)的兩項(xiàng)指標(biāo)都比恒大高，這說明萬科的資產(chǎn)管理水平在業(yè)內(nèi)處于較高水平。綜上所述，萬科地產(chǎn)的營運(yùn)能力正在逐年增強(qiáng)，現(xiàn)已經(jīng)達(dá)到或高于同業(yè)水平。3.3.4成長能力分析公司的經(jīng)營活動(dòng)需要大量的資金，現(xiàn)金流來自公司的利潤，公司的發(fā)展目標(biāo)是謀求利潤增長。接下來，根據(jù)營業(yè)收入增長率，營業(yè)利潤增長率和凈利潤增長率的指標(biāo)來分析公司的發(fā)展能力。如下表所示：表10萬科地產(chǎn)盈利增長能力指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)/年份2016201720182019營業(yè)收入增長率（%）16.817.1617.92-0.09營業(yè)利潤增長率（%）84.1-18.982.0420.74凈利潤增長率（%）78.19-20.281.7126.17表11同行業(yè)2014-2017盈利增長能力指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)/年份2016201720182019營業(yè)收入增長率（%）20.0420.0025.788.57營業(yè)利潤增長率（%）3.0777.10-36.877.10凈利潤增長率（%）-46.1562.1680.447.38判斷企業(yè)發(fā)展的能力是基于收入增長，收入增長的利潤增長，利潤增長帶來了更大的積累，帶來了所有者權(quán)益的增長，所以說債務(wù)可以得到保證，公司籌資規(guī)?？梢詳U(kuò)大，籌資規(guī)?？梢栽黾庸举Y產(chǎn)規(guī)模。萬科地產(chǎn)收入增長波動(dòng)較大，但總體呈現(xiàn)增長趨勢。2016年經(jīng)營收入和凈增長率均為負(fù)增長，主要是由于2016年的經(jīng)營成本與2015年相比增加22.61%，而2016年隨著年底促進(jìn)市場份額，增加主營收入，增加廣告費(fèi)用的投入，提高勞動(dòng)和出行成本的費(fèi)用，以及在推進(jìn)商業(yè)化進(jìn)程，根據(jù)要求增加費(fèi)用的營銷顧問活動(dòng)計(jì)劃。導(dǎo)致目前的銷售成本比上一期增加30％以上。這是在凈收益萬科地產(chǎn)的在2016年的增長率在2017年大幅下降重要的是，在2018年的原因萬科地產(chǎn)凈利潤增長恢復(fù)的行業(yè)增長凈利率有下滑，并且在2018年三個(gè)層面的銜接上表示盈利能力不斷完善?？纯?017-2018年的收入增長，萬科地產(chǎn)的收入增長正在下降，但營業(yè)利潤和凈利潤增長都在增加，證明萬科地產(chǎn)的高質(zhì)量收益得到了改善。3.4WK集團(tuán)前景分析3.4.1戰(zhàn)略前景分析1.對(duì)行業(yè)前景進(jìn)行預(yù)測在市場經(jīng)濟(jì)體制下，任何一個(gè)行業(yè)的動(dòng)力方向無一例外都是共同作用的結(jié)果。不注意這些因素會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生影響。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)的前景還需要考慮市場前景和政府調(diào)控政策的前景。（1）市場前景隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增加和租賃市場的加速發(fā)展，住宅市場仍有較大的發(fā)展空間。一些機(jī)構(gòu)調(diào)查了幾個(gè)城市，發(fā)現(xiàn)居民對(duì)現(xiàn)有住房的滿意度不到20%。約48%的居民建議在兩三年內(nèi)買房；67%已經(jīng)買房的人希望通過換房來改善居住條件和環(huán)境。從這兩點(diǎn)來看，想買房的人還是不少的。中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從團(tuán)體或機(jī)構(gòu)消費(fèi)轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)。住房質(zhì)量進(jìn)一步提高，個(gè)人購房比重提高，住房消費(fèi)服務(wù)業(yè)擴(kuò)大。（2）政府調(diào)控政策前景近年來，政府的監(jiān)管作用在行業(yè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。政府調(diào)控措施有兩種：一是貨幣政策調(diào)控，二是出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策首先，貨幣政策主要影響開發(fā)商和購房者的資金量，間接影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系。有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一，將受到國家貨幣調(diào)控政策的制約。地方政府、開發(fā)商和銀行，應(yīng)該是三方博弈，但存在利益趨同的趨勢。這使得開發(fā)商可以用更少的資金運(yùn)營巨額資產(chǎn)。二是房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)相關(guān)政策。比如，反囤積政策一公布，各大媒體就紛紛報(bào)道。然而，出臺(tái)和執(zhí)行類似政策的阻力是巨大的。自2015年以來，國家政策對(duì)次區(qū)域和次區(qū)域問題提出了監(jiān)管要求。也就是說，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，不同地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以采取不同的政策。為了調(diào)整房地產(chǎn)市場