地產(chǎn)開工前準(zhǔn)備管理流程

開工前準(zhǔn)備管理流程編號：版號：A/0頁碼：第2頁共11頁 開工前準(zhǔn)備管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

流程圖流程概況流程目的規(guī)范項目前期準(zhǔn)備流程，保證項目后續(xù)工作能順利開展。適用范圍適用于公司房地產(chǎn)項目開工前的管理。定義無流程主導(dǎo)及參與部門項目工程部(主導(dǎo))，技術(shù)部、設(shè)計部等部門參與部門流程中承擔(dān)職責(zé)項目管理分管副總審批《工程管理規(guī)劃書》；審批《施工組織設(shè)計》、《監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理實施細(xì)則》。技術(shù)部審核《工程管理規(guī)劃書》；審批三通一平方案；協(xié)助進(jìn)行圖紙會審、交底；審核《施工組織設(shè)計》、《監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理實施細(xì)則》。項目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)編制工程管理規(guī)劃大綱；審核《工程管理規(guī)劃書》；審核三通一平方案；審核《施工組織設(shè)計》、《監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理實施細(xì)則》。工程部編制并組織實施《工程管理規(guī)劃書》；組織進(jìn)行現(xiàn)場勘查；組織三通一平施工；負(fù)責(zé)施工許可證的報批報建工作；組織現(xiàn)場測量定位、放線；組織技術(shù)交底、施工圖會審等交底；組織總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)場，進(jìn)行臨建施工；組織施工圖技術(shù)交底；審查《施工組織設(shè)計》、《監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理實施細(xì)則》。成本部負(fù)責(zé)組織三通一平施工單位的招標(biāo)工作。設(shè)計部提供方案設(shè)計圖紙；組織施工圖會審和，協(xié)助進(jìn)行施工圖技術(shù)交底；審核《施工組織設(shè)計》、《監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理實施細(xì)則》。工作程序編制工程管理規(guī)劃書方案設(shè)計完成后，由設(shè)計部向工程部提供方案設(shè)計圖紙。項目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)編制工程管理規(guī)劃大綱,工程部根據(jù)項目情況及工程管理規(guī)劃大綱編寫《工程管理規(guī)劃書》，報項目公司總經(jīng)理、技術(shù)部審核，項目管理分管副總審批。規(guī)劃書應(yīng)包括如下內(nèi)容：項目開發(fā)計劃，按照公司【項目計劃管理流程】制定。工程質(zhì)量保證措施。規(guī)劃書中應(yīng)列出工程難點重點、質(zhì)量通病及對策，重點描述質(zhì)量管理保證措施?，F(xiàn)場安全文明管理及成品保護措施。信息協(xié)調(diào)管理辦法。市政配套設(shè)施調(diào)查工程部應(yīng)對場地內(nèi)的情況進(jìn)行詳細(xì)的了解。正常情況下，地塊內(nèi)的拆遷、墳地遷移、青苗補償、高壓線的遷移等都應(yīng)由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門完成。如若收地后仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設(shè)進(jìn)度，工程部進(jìn)場后，應(yīng)協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門解決，進(jìn)一步清理場地。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點，按征地紅線圖測放出征地紅線，做好標(biāo)記。若征地紅線圖中給出的坐標(biāo)點與國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點出入較大，由項目公司總經(jīng)理協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。工程部負(fù)責(zé)對地塊內(nèi)部原有地下管網(wǎng)及周邊道路的地下管線、地下洞室、障礙物進(jìn)行調(diào)研。查明市政給水管路走向和水源位置、污水管線走向和接口位置、電信管線走向和接口位置、煤氣管線走向和接口位置等。對于工程場地障礙物處理，應(yīng)當(dāng)由工程部、技術(shù)部共同制定處理措施，并由工程部組織施工單位、監(jiān)理單位實施，具體參照《工程場地內(nèi)障礙物勘察表》執(zhí)行。地質(zhì)勘察地質(zhì)勘察可分為初步勘察和詳細(xì)勘察兩個階段。初步勘察應(yīng)滿足方案設(shè)計的要求，詳細(xì)勘察應(yīng)滿足施工圖設(shè)計的要求。設(shè)計部負(fù)責(zé)編制初勘、詳勘任務(wù)書，報項目管理分管副總審批。合約審算部負(fù)責(zé)組織確定地質(zhì)勘測單位，具體執(zhí)行參照【工程、勘察、設(shè)計單位招標(biāo)管理流程】。工程部組織水文地質(zhì)勘測單位進(jìn)場。地質(zhì)勘察開始前，設(shè)計部會同技術(shù)部、工程部對勘察單位提交的勘察組織設(shè)計進(jìn)行審核：勘察手段、布孔方案和鉆探深度是否滿足勘察任務(wù)書的要求；勘察進(jìn)度是否滿足設(shè)計出圖的要求；人員、機械是否達(dá)到標(biāo)書的承諾，能否滿足施工要求。工程部配合進(jìn)行現(xiàn)場勘察，同時做好地質(zhì)勘察過程中的檢查工作，必要時拍攝圖像資料，對勘察過程中出現(xiàn)的特殊情況，如發(fā)現(xiàn)地下洞室、障礙物、承壓水或由于土（巖）層面起伏較大導(dǎo)致的補孔或孔深增加情況及時通知設(shè)計部，與設(shè)計單位共同解決，并簽發(fā)工作聯(lián)系單確認(rèn)?？辈爝^程中，應(yīng)督促勘察單位對取土孔保留巖石芯樣，以便土建施工時比較、參考。地質(zhì)勘察單位提交水文地質(zhì)勘測報告，設(shè)計部組織工程部、技術(shù)部、設(shè)計單位等對勘察報告的內(nèi)容進(jìn)行審核，如報告中缺少某些設(shè)計參數(shù)，則要求勘察單位補充完整。勘察報告由設(shè)計部存檔。三通一平如地塊為熟地，直接進(jìn)入下一步測量放線的工作。如項目非熟地，合約審算部根據(jù)【工程、勘察、設(shè)計單位招標(biāo)管理流程】確定好場地三通一平的承包單位。項目開工前，工程部負(fù)責(zé)編制三通一平方案，經(jīng)項目公司總經(jīng)理審核，技術(shù)部審批后，備案至項目管理分管副總。工程部根據(jù)總平面圖對場內(nèi)的臨時道路、排水設(shè)施、施工圍墻及甲方現(xiàn)場辦公設(shè)施進(jìn)行布局（要考慮分期開發(fā)的總圖布局）。工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行臨時用水、臨時用電、施工路口、樹木伐移、場區(qū)內(nèi)水電線路的移位、市政道路綠化遷移等方案設(shè)計，負(fù)責(zé)施工許可證的報批報建，及手續(xù)的辦理。為降低成本、節(jié)約時間、增加效果，只要具備臨時設(shè)施工程與永久工程結(jié)合起來施工的條件，就將給排水工程、燃?xì)夤こ?、開路口工程、臨時圍墻的基礎(chǔ)工程等按照永久工程的標(biāo)準(zhǔn)提前策劃，提前報建。臨時道路應(yīng)滿足施工時通過重型車輛的要求，盡量使臨時道路和永久道路相結(jié)合，如將臨時道路的標(biāo)高降低，作為永久道路的路基部分。在施工中注意給排水、強弱電、燃?xì)獾裙芫€的套管預(yù)留預(yù)埋工作要做的充分，預(yù)埋套管原則是在預(yù)知管道的數(shù)量增加10-20%、管徑增大一個或兩個等級，盡量做到永久路面施工時不破或少破壞臨時道路。根據(jù)項目具體情況做經(jīng)濟比較，工程部決定是否需要做永久管道與臨時管道結(jié)合，也可以只做排污管道的干線部分，但各個現(xiàn)場的雨水和施工排水必須經(jīng)過沉砂池排到此干線中去。根據(jù)項目具體情況，論證正式電源與臨時施工用電結(jié)合方案的技術(shù)是否可行、經(jīng)濟是否合理。對于項目與電源接駁點較遠(yuǎn)的項目，在永久電源和臨時電源是同一個開關(guān)變電所的情況下，可將永久工程的電纜做臨時施工用電的電纜使用（電纜規(guī)格相同），紅線外部的埋設(shè)方式按照城市永久電纜埋設(shè)，紅線內(nèi)的做臨時埋設(shè)，但要預(yù)留到本項目變電所高壓柜的電纜長度并加以保護，待變電所施工完畢將此電纜敷設(shè)到高壓柜即可。根據(jù)掌握的市政資料，結(jié)合項目設(shè)計情況和工程施工所需的機械設(shè)備等用電設(shè)備的布置，工程部負(fù)責(zé)估算施工所需的臨時用電容量和臨時用水量并制定臨水臨電使用方案，報項目公司總經(jīng)理審核，技術(shù)部審批后，到相關(guān)部門報裝；臨水臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應(yīng)考慮首期交樓可能采用臨時供水供電需要。工程部組織臨時用電、用水等施工單位進(jìn)場施工，并審批施工方案。場地平整應(yīng)對挖土的利用、堆砌和填土的取得三者之間關(guān)系進(jìn)行綜合處理，確定挖、填方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。場地平整需注意的問題：注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況；場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內(nèi)既有土方外運又要土方外購；根據(jù)總規(guī)進(jìn)行放線，如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況，應(yīng)及時進(jìn)行反饋并進(jìn)行調(diào)整。三通一平完成后，工程部組織進(jìn)行完工驗收。組織現(xiàn)場測量放線對于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點，工程部應(yīng)進(jìn)行復(fù)核并做好保護措施；場地平整后，由工程部配合規(guī)劃部門按照總平面圖測放出施工現(xiàn)場的控制樁和水準(zhǔn)點。第一次工地會議施工單位進(jìn)場前7天或合同簽訂后5天內(nèi)，工程部應(yīng)組織召開第一次工地會議。第一次工地會議前5-10個工作日內(nèi)，工程部負(fù)責(zé)做好會前準(zhǔn)備工作。檢查施工道路及平基土石方工程完成情況，施工場地是否具備合同規(guī)定的交接條件；檢查施工用水、電的持續(xù)供應(yīng)能力。檢查施工供電、供水、排水點位是否正確，是否具備接口條件，水電接駁點及管徑、流程、容量等辦理水電表讀數(shù)確認(rèn)手續(xù)；占道及開口的批準(zhǔn)文件，具體位置及注意事項；交接指定排污點、排水口及其銜接；檢查臨時設(shè)施場地具備情況和統(tǒng)一布置臨時設(shè)施場地情況；檢查施工承包合同、監(jiān)理合同是否簽訂，是否存在待完善和進(jìn)一步協(xié)商解決的內(nèi)容（提出具體未解決的問題清單）；研究、熟悉招標(biāo)文件、施工承包合同、監(jiān)理合同。對上述文件、合同有疑問處，向成本部或者合約審算部咨詢、做好閱讀記錄；檢查施工圖與設(shè)計資料發(fā)放情況。提供給監(jiān)理單位、施工單位的施工圖套數(shù)是否滿足合同要求。若發(fā)放圖紙數(shù)量不足時，應(yīng)在第一次工地會前解決或在第一次工地會議上提供。第一次工地會議上仍提供不足時，會上需說明施工圖缺數(shù)，同設(shè)計部協(xié)商補齊圖紙的具體時間。參加人員及會議主持：第一次工地會議由工程部主持，項目公司總經(jīng)理、項目成本部、設(shè)計部、技術(shù)部、合約審算部參加，監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計單位相關(guān)人員參加。會議議題。建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位與設(shè)計單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機構(gòu)、人員及其分工：工程部介紹部門負(fù)責(zé)人及現(xiàn)場代表和專業(yè)工程師人員及分工；施工單位介紹駐現(xiàn)場組織機構(gòu)、人員及其分工；監(jiān)理單位介紹駐現(xiàn)場組織機構(gòu)、人員及其分工；設(shè)計單位介紹駐現(xiàn)場人員及其分工、駐場時間安排；建立對口工作渠道；根據(jù)監(jiān)理合同，建設(shè)單位宣布對監(jiān)理單位的授權(quán)：授權(quán)監(jiān)理單位對進(jìn)度、質(zhì)量、安全、消防、環(huán)保等進(jìn)行控制與管理；授權(quán)監(jiān)理單位對造價進(jìn)行控制（進(jìn)度款、決算、造價調(diào)整等），但工程造價及調(diào)整須經(jīng)建設(shè)單位的規(guī)定程序最終確認(rèn)；建設(shè)單位介紹工程開工準(zhǔn)備情況：介紹工程開工的規(guī)定情況，未盡事宜說明解決的時間；介紹工程部、設(shè)計部工作流程及相關(guān)管理規(guī)定；告知施工單位予以遵守；資料格式；圖紙管理規(guī)定；地下管線情況；會議前準(zhǔn)備的各項工作；承包單位介紹施工準(zhǔn)備情況；建設(shè)單位和監(jiān)理單位對施工準(zhǔn)備情況提出意見和要求：要求施工單位于第一次工地會議后15天內(nèi)編制完成施工組織設(shè)計或施工方案（應(yīng)包括：各分部工程、主要單項工程的施工方法，質(zhì)量、安全保證措施，施工總進(jìn)度計劃、施工平面圖、材料設(shè)備計劃及勞動力計劃等）。要求監(jiān)理單位在收到施工組織設(shè)計或施工方案后5～10日內(nèi)（組織設(shè)計10天內(nèi)、一般方案5天內(nèi)）完成審查工作，并將書面審查意見答復(fù)施工單位并送交工程部；建設(shè)單位有權(quán)要求監(jiān)理單位重審施工組織設(shè)計（方案）；確認(rèn)或安排建筑、構(gòu)筑物定位放線等；確認(rèn)開工時間，重申竣工時間；責(zé)成施工單位5天內(nèi)向監(jiān)理單位報送項目部有關(guān)人員的資格證及上崗證，供監(jiān)理審查；檢查施工單位目前工作情況及施工準(zhǔn)備情況；監(jiān)理單位介紹監(jiān)理規(guī)劃的主要內(nèi)容，于10天內(nèi)向工程部提交項目監(jiān)理規(guī)劃和實施細(xì)則；監(jiān)理單位于5日內(nèi)向工程部報送監(jiān)理項目部有關(guān)人員的資格證；研究確定各方在施工過程中參加工地例會的主要人員,召開工地例會的周期,地點及主要議題。會議記錄。第一次工地會議紀(jì)要應(yīng)由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)起草，并經(jīng)與會各方代表會簽。監(jiān)理合同規(guī)定監(jiān)理范圍以外的單項工程，由工程部負(fù)責(zé)起草會議紀(jì)要和會簽。第一次工地會議紀(jì)要會簽前，工程部應(yīng)認(rèn)真審閱。會簽完成后，復(fù)印件發(fā)送與會人員及單位，所有第一次工地會議記錄均應(yīng)送技術(shù)管理部備案。組織施工單位進(jìn)場施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)場前，合約審算部應(yīng)組織工程部進(jìn)行內(nèi)部合同交底。工程部應(yīng)根據(jù)場區(qū)面積判定規(guī)劃用地是否滿足施工需要，若不能滿足，根據(jù)情況聯(lián)系場外臨時用地，并辦理臨時用地許可證；若能滿足用地需要，則由工程部組織監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)場。現(xiàn)場臨建施工工程部對現(xiàn)場臨建作統(tǒng)一的規(guī)劃，要求總包單位提供現(xiàn)場臨建施工方案，對其施工總平面圖布置、現(xiàn)場臨水臨電布置、現(xiàn)場機具設(shè)備配置的合理性、經(jīng)濟性進(jìn)行檢查。現(xiàn)場所有的臨建，包括圍墻、大門、臨水臨電設(shè)施、辦公區(qū)用房、生活區(qū)用房、材料加工及堆放場地、倉庫、試驗室、廁所等必須嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匕踩拿鞴さ匾蠛捅竟綜I形象設(shè)計要求進(jìn)行設(shè)計和布置。工程部根據(jù)售樓環(huán)境的需要確定各棟樓施工的先后順序，對臨時設(shè)施工程進(jìn)行策劃，最大限度的結(jié)合永久工程策劃臨時設(shè)施，降低臨時設(shè)施的施工成本，為正式工程的開工作充分的準(zhǔn)備。組織圖紙會審設(shè)計部組織進(jìn)行施工圖內(nèi)部評審后，由工程部組織進(jìn)行施工圖技術(shù)交底。具體操作見【施工圖交底作業(yè)指引】。工程部負(fù)責(zé)對監(jiān)理單位提交的《監(jiān)理規(guī)劃》、《監(jiān)理實施細(xì)則》和總包單位提交的《施工組織設(shè)計》進(jìn)行審查，并提交項目公司總經(jīng)理、設(shè)計部、技術(shù)部審核，項目管理分管副總審批。具體操作見【施工組織設(shè)計及施工方案評審作業(yè)指引】。項目開工工程部負(fù)責(zé)辦理施工相關(guān)報批報建；在取得《施工許可證》后，工程部及有關(guān)部門應(yīng)確保在有效期內(nèi)組織開工。工程部根據(jù)《施工準(zhǔn)備工作完成狀況檢查表》檢查工程開工條件是否已完備：施工圖已會審；施工組織設(shè)計已審批；施工現(xiàn)場情況具備開工條件；施工單位的各項準(zhǔn)備工作已就緒；監(jiān)理規(guī)劃和基礎(chǔ)部分監(jiān)理實施細(xì)則已審核；施工總包單位已