XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案

24三月2024XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案目錄

第一部分目標(biāo)思考第二部分項(xiàng)目分析第三部分項(xiàng)目定位第四部分營(yíng)銷推廣XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案PART第一部分目標(biāo)思考1XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案目標(biāo)的思考：2010年5月開盤、2012年6月售罄！XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案目標(biāo)解析26.4萬(wàn)可售面積銷售周期2年（10.5-12.6）住宅6800，公寓7800；計(jì)劃10年5月開盤，開盤銷售20%。11年底交工，銷售90%約20億左右的回款平均每個(gè)月7700平米銷售任務(wù)平均每個(gè)月6000萬(wàn)的回款任務(wù)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案城南2009年第四季度按月銷售金額項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱銷售面積銷售金額均價(jià)（㎡）（萬(wàn)元）（元/平米）金地芙蓉世家西安金地置業(yè)投資有限公司11864.7612329.4310391.64碧水西岸．南湖１號(hào)西安曲江碧水西岸旅游開發(fā)有限公司12636.099527.627540.01曼城國(guó)際陜西恒天置業(yè)發(fā)展有限公司19001.008553.184501.44紫薇馨苑西安融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13570.247834.525773.31金泰假日花城陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司13298.717674.625770.95融僑·曲江觀邸西安融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10091.837095.177030.61新地城陜西華聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司8340.046525.857824.72九錦臺(tái)（西安.首府）西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資有限公司8121.786462.247956.69榮城陜西名苑置業(yè)有限責(zé)任公司9807.936105.696225.26目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析：XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案城西2009年第四季度按月銷售面積與金額項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱銷售面積銷售金額均價(jià)（㎡）（萬(wàn)元）（元/平米）恒大城陜西金泓投資有限公司40031.1820765.135187.24融僑城西安融僑置業(yè)有限公司28885.8818789.556504.75西市佳園西安大唐西市置業(yè)有限公司20904.3312803.606124.86蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn)A區(qū)陜西華寶實(shí)業(yè)有限公司20235.419126.924510.37蔚藍(lán)領(lǐng)寓西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司13321.967103.295332.02華府新桃園西安市新桃園村舊村改造建設(shè)發(fā)展有限公司14206.466603.004647.89目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析：XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案城東2009年第四季度按月銷售面積與金額項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱銷售面積銷售金額均價(jià)（㎡）（萬(wàn)元）（元/平米）中新浐灞半島西安浐灞建設(shè)開發(fā)有限公司65400.7429679.134538.04西安中新佳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西安中新永榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常春藤花園陜西德方長(zhǎng)安實(shí)業(yè)有限公司10256.9917126.794939.42浐灞新城西安市灞橋區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)公司5274.809069.882947.54恒大名都西安祺云置業(yè)有限公司5605.617762.464905.37新東尚西安東尚房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司4231.077691.114573.46恒大綠洲西安曲江投資建設(shè)有限公司2909.137330.495775.13東方羅馬花園陜西嘉里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4450.786997.818018.23目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析：XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案關(guān)鍵可控因素：價(jià)格——住宅6800，公寓7800；目標(biāo)實(shí)現(xiàn)出發(fā)點(diǎn)：執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)：營(yíng)銷動(dòng)作——量?jī)r(jià)齊升平均每個(gè)月6000萬(wàn)的回款任務(wù)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案PART第二部分項(xiàng)目分析2XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案一市場(chǎng)分析

XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案2009年，西安市普通住宅市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)超過(guò)歷史高點(diǎn)2007年。隨著曲江、城北、浐灞等房地產(chǎn)板塊各項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，第四季度，城北區(qū)住宅成交凸顯，占全市市場(chǎng)份額的26%，而曲江隨著中海、大華及龍湖地產(chǎn)等高端產(chǎn)品的開發(fā)，在價(jià)格上絕對(duì)領(lǐng)先于全市。四季度成交除中高端、精裝修成交外，政策的延續(xù)性未知助長(zhǎng)了12月份單月成交突破200萬(wàn)方的“市場(chǎng)火爆”表現(xiàn)。

XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案

2009年全年房地產(chǎn)投資狀況平穩(wěn)，個(gè)別月份略微下降，房地產(chǎn)供應(yīng)情況較歷年略微下降，從土地成交來(lái)看，成交主要集中在灞橋、未央及航天科技區(qū)域，整體土地供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化外擴(kuò)。除蓮湖區(qū)大興路地塊為商住綜合外其余均為住宅用地，由此可知，未來(lái)1-2年市場(chǎng)供應(yīng)將擴(kuò)向城外集中于二環(huán)至三環(huán)之間。未來(lái)走勢(shì)四季度的價(jià)量齊漲為2009年全年發(fā)展畫上了一個(gè)完美的句號(hào)，未來(lái)政策的導(dǎo)向以及投資市場(chǎng)的消費(fèi)者購(gòu)買力將成為2010或有增長(zhǎng)的支撐點(diǎn)。土地市場(chǎng)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案主要商業(yè)項(xiàng)目租金2009年前十一個(gè)月，西安市商業(yè)用房銷售面積為467,671平方米，同比增長(zhǎng)33.65%。9月，商業(yè)銷售均價(jià)為每平方米14,193元，10月份均價(jià)為每平方米10,827元，11月份均價(jià)為每平方米13,391元，由于區(qū)域價(jià)格差異較大，區(qū)域權(quán)重影響下市場(chǎng)價(jià)格月波動(dòng)較大。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案國(guó)十一條加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。房地產(chǎn)宏觀政策提高二套房首付，對(duì)本項(xiàng)目投資客有一定影響。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案二地段分析XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案城墻進(jìn)城和出城西安的城墻，千年的歷史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。進(jìn)城就是城里，就是繁華的代名詞，出城就是鄉(xiāng)下，和城里有很大區(qū)別。地處城內(nèi)的城外的交界處，繁華和生活快速切換。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案南關(guān)正街南北中軸線-城市主要交通動(dòng)脈地塊位于

大西安城市縱軸線

南關(guān)正街與友誼西路交匯的

黃金西南角城市軸線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-------------天時(shí)地利XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案南門-永寧門是西安城門中資格最老、沿用時(shí)間最長(zhǎng)的一座，建于隋初（582年）。當(dāng)年它是皇城南面三座門中偏東的一座，叫安上門。唐末韓建縮建新城時(shí)留作南門。明代改名永寧門。它也是現(xiàn)在西安城墻各門中復(fù)原得最完整的一座。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案小雁塔

小雁塔，又稱薦福寺塔，南門外的薦福寺內(nèi)。屬于保護(hù)比較好的著名唐代佛塔，是唐朝都城長(zhǎng)安保留至西安的兩處重要建筑之一。小雁塔的塔形秀麗，被認(rèn)為是唐代精美的佛教建筑藝術(shù)遺產(chǎn)。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案位置獨(dú)一無(wú)二歷史文化氣息濃厚城市氛圍獨(dú)特地段總結(jié)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案三產(chǎn)品分析XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案項(xiàng)目基本情況總占地:130余畝總建面：60萬(wàn)平米（含10余萬(wàn)平米商業(yè)）南區(qū)：住宅總建面：31.4萬(wàn)平米高密度，高容積率住宅。點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，綠化面積較小，小區(qū)無(wú)大型景觀。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案11#34F12#33F10#34F8#25F9#29F6#29F19#29F18#29F15#29F16#29F樓體分布情況分析6#—19#樓體為25F-34F，點(diǎn)式高層。東西向采光南向采光被遮擋日照間距不夠，采光受影響。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案戶型分布區(qū)間分析80-20097-14095-14090-17085-10585-14040-8540-8640-86110-180中大戶型住宅小戶型公寓大戶型商務(wù)公寓XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案四客戶分析XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案客戶定位——中高端客戶人群消費(fèi)符號(hào)汽車：中高檔轎車服裝：國(guó)際品牌、一線國(guó)內(nèi)品牌、消費(fèi)：高爾夫、SPA、前沿時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、教育：私立學(xué)?；騼?yōu)質(zhì)名校、來(lái)源：城南及城內(nèi)客戶為主職業(yè)：精英白領(lǐng)、高層管理、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)主、目的：追求高舒適的居住品質(zhì)、年齡：25-40歲收入：家庭年收入30萬(wàn)元以上特征：進(jìn)取、品味、文化、休閑、善接受新事物，看重本區(qū)域價(jià)值及文化核心客戶重要客戶偶得客戶來(lái)源：西安市區(qū)及省內(nèi)其他城市職業(yè)：生意、貿(mào)易、業(yè)務(wù)、大型企業(yè)員工目的：改善居住環(huán)境+投資置業(yè)年齡：25-50歲收入：家庭年收入20萬(wàn)元以上特征：崇尚新事物，注重房產(chǎn)增值功能，看重項(xiàng)目的地段屬性。社會(huì)中堅(jiān)階層新富階層+投資客戶其他目的客戶XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案市場(chǎng)消費(fèi)特征分析【客戶區(qū)域來(lái)源】西安市城區(qū)市民周邊地區(qū)其它城市居民【客戶職業(yè)構(gòu)成】西安市客戶：企業(yè)高層管理人員、高薪階層、企業(yè)主；機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員；私營(yíng)業(yè)者、生意人，灰色收入者；XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案市場(chǎng)客戶特征類型背景特征消費(fèi)特征價(jià)格敏感需求戶型周邊客戶周邊公司員工政府公務(wù)員周邊小區(qū)居民就生活在周邊，對(duì)片區(qū)認(rèn)同感很高，主要是改善型居住以及家庭給子女置業(yè)，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的承受度低，比較喜歡購(gòu)買項(xiàng)目的低價(jià)房源★★★★★兩房、三房重要客戶小私營(yíng)業(yè)主周邊單位職員政府公務(wù)員城內(nèi)居民外地遷入西安人士生活在項(xiàng)目區(qū)域相鄰區(qū)域內(nèi)，主要也是以自住及改善生活為主，城內(nèi)客戶及外地遷入西安人士成為特點(diǎn)，價(jià)格承受能力相對(duì)周邊客戶增強(qiáng)（主要指城南客戶），但可選擇余地較大，游離性很強(qiáng)★★★★一房?jī)煞咳客顿Y客戶城內(nèi)居民二環(huán)沿線居民長(zhǎng)安路沿線主要是為老城居民及都市有閑一族，手中有相對(duì)閑錢卻沒(méi)有投資渠道，但熟悉西安或熟悉項(xiàng)目地的地理位置產(chǎn)生的價(jià)值，愿意進(jìn)行投資性為主的購(gòu)買★★一房?jī)煞糠治觯?/p>

本項(xiàng)目目標(biāo)客戶以項(xiàng)目為圓心進(jìn)行擴(kuò)散，隨著距離的增加，客戶對(duì)價(jià)格的敏感度降低，但對(duì)產(chǎn)品的要求增加。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案五區(qū)域市場(chǎng)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案區(qū)域市場(chǎng)界定一點(diǎn)和三線的區(qū)域市場(chǎng)一點(diǎn)：以鐘樓為圓心，2公里之內(nèi)的項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)：投資性產(chǎn)品居多，價(jià)格西安最高，多為公寓型產(chǎn)品和商業(yè)，用地性質(zhì)多數(shù)為商業(yè)和綜合，鐘樓的核心作用十分明顯。第一線：環(huán)城南路全段及環(huán)城東路到朝陽(yáng)門段，環(huán)城西路到大慶路特點(diǎn)：環(huán)城南路產(chǎn)品稀缺，價(jià)格高；環(huán)城西路產(chǎn)品最多，產(chǎn)品多樣性強(qiáng)；環(huán)城東路產(chǎn)品少，價(jià)格不明朗。第二線：長(zhǎng)安路從鐘樓到小寨段特點(diǎn)：產(chǎn)品類型分段性明顯，商業(yè)集中地綜合性物業(yè)投資用途，南門寫字間投資自用，草場(chǎng)坡自住，小寨公寓型物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目地第三線：朱雀路從西大街到二環(huán)段特點(diǎn)：從城內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)品，到二環(huán)高檔居住區(qū)，價(jià)格高地。無(wú)明確的所屬區(qū)域概念，夾在城內(nèi)和環(huán)城路、長(zhǎng)安路開發(fā)帶之間優(yōu)勢(shì)：價(jià)格洼地，開發(fā)真空，投資性和居住性兼顧！劣勢(shì)：無(wú)明顯所屬區(qū)域，項(xiàng)目屬性不明晰XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定界定條件區(qū)域類似和項(xiàng)目在同一區(qū)域或相近區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)品類似和項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型面積有重疊價(jià)格類似滿足以上兩條且價(jià)格類似的項(xiàng)目階段類似在工程進(jìn)度和開發(fā)階段上時(shí)間相近XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱位置類型開發(fā)商規(guī)模價(jià)格區(qū)間建筑形式面積區(qū)間九錦臺(tái)西安含光門區(qū)域，3513廠原址之上，比鄰南二環(huán)住宅潤(rùn)基投資控股32畝，367598平米均價(jià)：7500-8500高層、1梯2戶，躍層120-330新地城城南南二環(huán)西段66號(hào)綜合萬(wàn)科企業(yè)62.5畝，11萬(wàn)平米均價(jià)：7800高層，1梯2戶，1梯6戶93、95、145萊安逸境萊安逸境位于高新區(qū)唐延路北一號(hào)（群賢莊北鄰）綜合陜西置地投資發(fā)展有限公司61畝，15萬(wàn)平米7500高層點(diǎn)式住宅36-143珠江時(shí)代廣場(chǎng)珠江時(shí)代廣場(chǎng)位于城內(nèi)區(qū)環(huán)城南路東段336號(hào)綜合西安珠江時(shí)代廣場(chǎng)投資有限公司15萬(wàn)平米公寓：12000高層點(diǎn)式住宅48-135宏府嘉會(huì)廣場(chǎng)二期城內(nèi)區(qū)北大街西華門十字西南角公寓宏府房地產(chǎn)23畝，總建筑面積182萬(wàn)平米11000高層點(diǎn)式住宅30-167南門國(guó)際南門國(guó)際位于城南區(qū)長(zhǎng)安路與體育館十字東南角住宅云峰置業(yè)8畝，5萬(wàn)平米7800高層點(diǎn)式住宅35-80未來(lái)城城南區(qū)南二環(huán)與太白南路十字西北角綜合亞建地產(chǎn)56畝，20萬(wàn)平米7500高層點(diǎn)式住宅43-110長(zhǎng)安公館長(zhǎng)安公館位于城南區(qū)環(huán)城南路西段14號(hào)（城堡酒店西側(cè)）住宅西安凱博爾7畝，3萬(wàn)平米9600高層點(diǎn)式住宅30-90XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案項(xiàng)目分析總結(jié)SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak具有無(wú)法復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)交通較為便利；路網(wǎng)發(fā)達(dá)具有文化歷史資源項(xiàng)目地塊中有地裂帶穿過(guò)，規(guī)劃要退讓；地塊南側(cè)待建建筑對(duì)其相鄰建筑有日照影響；緊鄰城市主要交通干道，有噪音干擾；機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)市場(chǎng)緩慢調(diào)整階段，銷售量和價(jià)格同步上升。市場(chǎng)項(xiàng)目以地段、總價(jià)為主要競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目具有一些獨(dú)特的，無(wú)法復(fù)制的賣點(diǎn)利用項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)、歷史優(yōu)勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)。利用工程進(jìn)度、證件進(jìn)度的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)現(xiàn)階段的形勢(shì)，快速積累客戶，快速入市進(jìn)行銷售。利用難得市場(chǎng)時(shí)機(jī)，最大限度爭(zhēng)取目標(biāo)客戶搭順風(fēng)車，借西安整體房地產(chǎn)供需市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速銷售和資金的正?；鼗\。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅國(guó)家近期出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，提高二套房首付，對(duì)本項(xiàng)目有一定影響；區(qū)域竟盤與本項(xiàng)目存在產(chǎn)品同質(zhì)區(qū)間；挑戰(zhàn)市場(chǎng)，利用帶有人文味道的推廣，取得項(xiàng)目市場(chǎng)形象上的圖片適當(dāng)增加產(chǎn)品硬件配置，創(chuàng)造營(yíng)銷附加值。通過(guò)營(yíng)銷階段的合理劃分和營(yíng)銷任務(wù)的合理分配，最大限度的較少威脅，規(guī)避劣勢(shì)。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案PART第三部分項(xiàng)目定位3XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案任何一個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)特的價(jià)值，而項(xiàng)目?jī)r(jià)值是隱藏在重重表象之后的，這個(gè)價(jià)值可能是獨(dú)特的無(wú)法復(fù)制的，也可能一個(gè)完善的體系，形成一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)。寫在項(xiàng)目定位前面項(xiàng)目?jī)r(jià)值是定位基礎(chǔ)這是我們先于項(xiàng)目定位需要做的工作……XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案挖掘地段價(jià)值，提升項(xiàng)目附加值與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)項(xiàng)目塑造開發(fā)商的市場(chǎng)形象在合理的情況下，提升項(xiàng)目售價(jià)定位目的XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案所以，讓我們?cè)俅螌徱曧?xiàng)目……XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案一價(jià)值挖掘XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力一：商業(yè)核心區(qū)（地段）

——本項(xiàng)目；本項(xiàng)目將處于繁華商業(yè)核心區(qū)中，盡享“一站式”都市生活。是城市級(jí)的是城市核心的是有強(qiáng)烈城市意向的項(xiàng)目地XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力二：一線園景

城墻+小雁塔

二重復(fù)合景觀，不可復(fù)制；是可回避競(jìng)爭(zhēng)的是區(qū)域峰值的XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力三：地鐵物業(yè)

——于2011年開通的地鐵2號(hào)線（2號(hào)線北至鐵路北客站，南至韋曲站，擬設(shè)21個(gè)站點(diǎn)，途徑南稍門十字，設(shè)有南稍門站），將為本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升注入動(dòng)力。是具有標(biāo)志性的是有強(qiáng)烈城市意向的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案居住+投資功能項(xiàng)目的戶型面積區(qū)間既有投資產(chǎn)品，也有居住產(chǎn)品。項(xiàng)目周邊客戶購(gòu)買居住產(chǎn)品的意愿較強(qiáng)。項(xiàng)目的地里位置對(duì)投資客也是直接的吸引。項(xiàng)目的購(gòu)買客戶購(gòu)買理由很多既有自住意向，又兼具投資功能。1234XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案城市潛力股西安城內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的區(qū)域聚變西安城市擴(kuò)張帶來(lái)的中心擴(kuò)大效應(yīng)交通便利帶來(lái)的物業(yè)快速升值絕版地段帶來(lái)的稀缺價(jià)值1234XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系/競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)商業(yè)核心區(qū)價(jià)值

連接西安兩大商圈，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚；一線園景價(jià)值（稀缺自然資源）同時(shí)擁有小雁塔與城墻雙重景觀本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系/核心競(jìng)爭(zhēng)力132地鐵附近蓋物業(yè)價(jià)值

地鐵提升價(jià)值XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案本項(xiàng)目整體物業(yè)定位商業(yè)核心，一線園景，地鐵沿線——三核價(jià)值驅(qū)動(dòng)的綜合型物業(yè)核1核2核3＋＋XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案二產(chǎn)品定位XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案概念定位集合了城內(nèi)板塊和城南板塊的綜合體南關(guān)大街、長(zhǎng)安路的唯一性板塊層面地段層面功能層面投資+自住=雙重性產(chǎn)品衍生價(jià)值未來(lái)區(qū)域發(fā)展的大潛力+本社區(qū)未來(lái)的生活的配套=未來(lái)美好愿景賣什么XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案概念定位稀缺地段文化內(nèi)涵雙重產(chǎn)品大南門外，同步世界的城市綜合體！形象定位：建筑有價(jià)，位置無(wú)價(jià)屬性定位：文化景觀公寓目標(biāo)客群：一次置業(yè)、二次置業(yè)、投資客、少量辦公XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案賣點(diǎn)解析城市核心綜合體國(guó)際公寓舒適住宅奢華公館精英商務(wù)商務(wù)綜合體生活配套豐富交通條件便利稀缺景觀資源社區(qū)規(guī)模較大稀缺城市地段產(chǎn)品種類豐富XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案三形象定位XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案帝標(biāo)中國(guó)建筑世界氣象形象定位語(yǔ)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案主推廣告語(yǔ)帝標(biāo)邀您檢閱這一片壯麗的山河X(jué)X年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案行銷擴(kuò)展渠道，有的放矢外展物料客戶媒體活動(dòng)推廣策略活動(dòng)為主，客戶為王XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案項(xiàng)目利益點(diǎn)解構(gòu)瞰城視野奢華硬件公館服務(wù)地段稀缺打造項(xiàng)目唯一性，兼?zhèn)渚幼?、辦公、投資多重價(jià)值推廣目的自住客戶、投資客戶、辦公客戶針對(duì)客戶四大賣點(diǎn)形象定位帝標(biāo)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案價(jià)格高于同類產(chǎn)品，但并非遙不可及更好的品質(zhì)、更獨(dú)特的品味滿足購(gòu)買者對(duì)技術(shù)、功能、情感的需求地段吸引關(guān)注情感彌補(bǔ)產(chǎn)品景觀打動(dòng)客戶XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案雅致:對(duì)美感和文化的追求精致:對(duì)精工的追求品牌品質(zhì)品位極致:對(duì)完美的追求房地產(chǎn)三品三致

理念產(chǎn)品階層

推廣三大路線

信仰

核心關(guān)鍵詞

理想夢(mèng)想信仰XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案項(xiàng)目營(yíng)銷策略體系圖品牌策略活動(dòng)策略展示策略價(jià)格策略營(yíng)銷目標(biāo)提速增值推廣策略原則二：低成本營(yíng)銷，直接有效的活動(dòng)營(yíng)銷原則一：增加和傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值感的“增值營(yíng)銷”為原則客戶策略XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案

活躍市場(chǎng)

激發(fā)市場(chǎng)3月4月6月5月7月8月9月10月11月12月10年P(guān)2P引爆項(xiàng)目10年開盤活動(dòng)跟進(jìn)3月活動(dòng)持續(xù)階段操盤策略營(yíng)銷階段不同，策略重點(diǎn)相應(yīng)不同KEY3月5月1月XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行TacticalXX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案1.傳播計(jì)劃模型口碑場(chǎng)眾人皆說(shuō)帝標(biāo)觀摩場(chǎng)到訪放量/成交放量名利場(chǎng)各個(gè)圈子形成購(gòu)買的雪球效應(yīng)傳承生活的信仰圈子·城市公民階段Ⅰ10年3月-10年4月階段Ⅱ10年5月-6月階段Ⅲ10年7月-傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng)和階層品味3月底進(jìn)場(chǎng)5月初開盤XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案2分階段傳播戰(zhàn)術(shù)詳解【階段Ⅰ：口碑場(chǎng)】10年3月-10年7月口碑場(chǎng)觀摩場(chǎng)名利場(chǎng)傳承生活的信仰圈子·城市公民階段Ⅰ10年3月-4月階段Ⅱ10年5-6月階段Ⅲ10年7月——傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng)和階層品味9月初開盤

震撼市場(chǎng)立體傳播全面開始，昭示新項(xiàng)目即將開始，業(yè)內(nèi)口碑迅速擴(kuò)散。

銷售蓄勢(shì)隨著傳播的不斷升溫，客戶關(guān)注度提升，為項(xiàng)目樣板區(qū)開放一鳴驚人和后期項(xiàng)目開盤積累客戶。A.階段Ⅰ目標(biāo)9月末進(jìn)場(chǎng)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案B.階段Ⅰ戰(zhàn)術(shù)組合階段Ⅰ戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)目的實(shí)施時(shí)間廣告運(yùn)動(dòng)1、戶外廣告發(fā)布大象營(yíng)造市場(chǎng)壓迫感，預(yù)告項(xiàng)目樣板開放3月初2、平面廣告發(fā)布平面廣告高調(diào)亮相，建立品牌-項(xiàng)目形象3月初3、廣播廣告發(fā)布短時(shí)間內(nèi)高頻次、迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度3月中4、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布與戶外媒體同步形成整合之勢(shì)3月中公共關(guān)系5、公益活動(dòng)啟動(dòng)行為事件傳達(dá)品牌精神3月底6、新聞宣傳計(jì)劃實(shí)施暗線造勢(shì)，放大公益活動(dòng)、品牌理念3月底

短時(shí)間爆破——提升勢(shì)能：開放/開盤時(shí)現(xiàn)場(chǎng)支持力強(qiáng)，所以盡可能提升前期勢(shì)能。

立體化覆蓋——以大眾打擊小眾：成為大眾矚目的明星項(xiàng)目，對(duì)客戶的吸引力越強(qiáng)，價(jià)格上升可能空間越大。以業(yè)內(nèi)打擊客戶：業(yè)內(nèi)人士常常作為客戶的置業(yè)顧問(wèn)角色出現(xiàn)，因此將此類人群也列為傳播重點(diǎn)。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案戰(zhàn)術(shù)體系：公共關(guān)系公眾關(guān)系公共關(guān)系間接影響新聞傳播聯(lián)合造勢(shì)掌握喉舌XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，給投資客戶信心保障目標(biāo)確定知名酒店管理公司關(guān)鍵動(dòng)作2010年7月實(shí)施時(shí)間品牌策略合作酒店簽約儀式暨產(chǎn)品推介會(huì)

戰(zhàn)略合作伙伴代表、區(qū)域?qū)懽謽强蛻?、意向客戶邀?qǐng)嘉賓XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案公益活動(dòng)系列：《愛(ài)心環(huán)保袋免費(fèi)贈(zèng)送》鎖定商場(chǎng)、寫字樓等人流量集中區(qū)域，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)展臺(tái)分發(fā)贈(zèng)送環(huán)保袋?；顒?dòng)時(shí)間：3月份蓄客階段活動(dòng)地點(diǎn)：目標(biāo)客戶集中區(qū)域，商場(chǎng)、寫字樓區(qū)域?；顒?dòng)規(guī)模：當(dāng)天分發(fā)1萬(wàn)~1.5萬(wàn)個(gè)環(huán)保袋；聯(lián)合媒體：電視臺(tái)、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)背景資料：早在2007年時(shí)候，世界范圍內(nèi)就掀起了以環(huán)保購(gòu)物袋替代塑料袋的風(fēng)潮。各種別出心裁的環(huán)保袋層出不窮。大品牌如LV等也都特別推出環(huán)保袋系列，年輕人趨之若騖，無(wú)形中更刺激了環(huán)保風(fēng)潮的盛行。大部分市民都對(duì)環(huán)?；顒?dòng)抱有好感，但現(xiàn)實(shí)生活中難于改變就有習(xí)慣，所以，類似環(huán)保袋這種充滿設(shè)計(jì)感又方便實(shí)用的小布袋都樂(lè)于接受、使用。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案【階段Ⅱ：觀摩場(chǎng)】10年5月—6月觀摩場(chǎng)生活的信仰名利場(chǎng)圈子·城市公民階段Ⅰ10年3-4月階段Ⅱ10年5-6月階段Ⅲ10年7月——傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng)和階層品味7月初進(jìn)場(chǎng)口碑場(chǎng)傳承XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案A.階段Ⅱ目標(biāo)高傳播率高到訪量高美譽(yù)度本階段是年度推廣中的重要階段，目標(biāo)如圖所示：不變的營(yíng)銷公式：來(lái)訪量x成交率=成交量來(lái)訪量：費(fèi)效比高低為首要考慮因數(shù)成交率：案場(chǎng)的銷售力是關(guān)鍵，西安一般為7%-10%XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案B.階段Ⅱ戰(zhàn)術(shù)組合

階段Ⅱ戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)目的實(shí)施時(shí)間廣告運(yùn)動(dòng)1、戶外廣告發(fā)布繼續(xù)以大形象直接打擊市場(chǎng)4月初始2、平面廣告發(fā)布通過(guò)項(xiàng)目利益詳解提升市場(chǎng)熱度4月初始3、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布持續(xù)提升市場(chǎng)熱度4月初始4、分眾傳媒多渠道深挖拓展客戶4月下旬始4、廣播廣告發(fā)布持續(xù)提升市場(chǎng)熱度4月初始公共關(guān)系5、公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)影響意見(jiàn)領(lǐng)導(dǎo)者，全面擴(kuò)大口碑傳播4月初始6、新聞傳播通過(guò)業(yè)內(nèi)渠道進(jìn)行新一輪傳播，進(jìn)行產(chǎn)品及活動(dòng)解熱根據(jù)活動(dòng)時(shí)間文本資料7、客戶通訊與客戶保持緊密聯(lián)系5月初始展賣空間8、展賣空間軟硬系統(tǒng)包裝支持4月初XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案戰(zhàn)術(shù)體系：公共關(guān)系政府關(guān)系業(yè)內(nèi)關(guān)系公眾關(guān)系客戶關(guān)系媒體關(guān)系公共關(guān)系提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)內(nèi)傳播聯(lián)誼活動(dòng)聯(lián)誼活動(dòng)聯(lián)合造勢(shì)客戶保養(yǎng)活動(dòng)客戶關(guān)系管理新聞傳播政府公關(guān)權(quán)威認(rèn)證間接影響業(yè)內(nèi)口碑掌握喉舌口碑效應(yīng)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案線下1—《項(xiàng)目巡展》在線上推廣營(yíng)造大形象的支持下，鎖定商場(chǎng)、停車場(chǎng)等人流量集中區(qū)域，進(jìn)行外場(chǎng)巡展，直接與客戶發(fā)生溝通，傳遞品牌信息并傳遞階段銷售信息。巡展時(shí)間：3月份蓄客階段巡展地點(diǎn)：以各大商圈高端賣場(chǎng)、寫字樓為主展場(chǎng)選擇：商場(chǎng)：金鷹、世紀(jì)金花、易初蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家、李家村萬(wàn)達(dá)寫字樓：長(zhǎng)安國(guó)際、中大國(guó)際等。酒店：金花豪生XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案線下2—大客戶專案組成立大客戶專案組，主攻西高新政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、大企業(yè)。為重點(diǎn)目標(biāo)客戶做專場(chǎng)推介酒會(huì)，吸引團(tuán)購(gòu)。全民營(yíng)銷，四面出擊，拓展客戶高端渠道車行/百貨/美容會(huì)所等高端社區(qū)/賣場(chǎng)設(shè)點(diǎn)宣傳項(xiàng)目即將上市，發(fā)放購(gòu)物袋團(tuán)購(gòu)洽談銀行/報(bào)社/中移動(dòng)/研究所等拓客工具電腦、項(xiàng)目推介PPT、DM折頁(yè)、環(huán)保購(gòu)物袋、明信片開盤前1個(gè)月，成立“奪金小組”，開展豐富的全民營(yíng)銷活動(dòng)：公司職員通過(guò)進(jìn)企業(yè)、向親戚朋友推薦，團(tuán)購(gòu)、上網(wǎng)傳口碑等方式拓展客戶。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案線下3—業(yè)內(nèi)關(guān)系維護(hù)重點(diǎn)鎖定業(yè)內(nèi)相關(guān)人士，形成良好的業(yè)內(nèi)口碑。業(yè)內(nèi)人士通常是所屬圈子的購(gòu)房專家或意見(jiàn)領(lǐng)袖，他們的認(rèn)可，是項(xiàng)目最有說(shuō)服力的銷售說(shuō)辭；行業(yè)選擇：裝修公司、工程公司、景觀公司、地產(chǎn)媒體等活動(dòng)時(shí)間：4月份蓄客階段活動(dòng)地點(diǎn)：酒店。活動(dòng)規(guī)模：10-50人；聯(lián)合媒體：電視臺(tái)、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案活動(dòng)時(shí)間：3-4月份蓄客階段活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心示范區(qū)或高端PUB外場(chǎng)?；顒?dòng)目的：拓展客戶渠道、增加到訪量?；顒?dòng)內(nèi)容：<夏威夷音樂(lè)節(jié)-

JohnnyWalker藍(lán)牌之夜>線下——渠道營(yíng)銷4：《繽紛帝標(biāo)-周末主題酒會(huì)系列活動(dòng)》活動(dòng)方式：主題會(huì)員＋藍(lán)牌威士忌專場(chǎng)品酒會(huì)；現(xiàn)場(chǎng)展示：VCR、沙盤；藍(lán)牌威士忌名家品酒分享；演出內(nèi)容：《黑夜中的閃耀》鏡片舞、弦樂(lè)、珠寶模特秀等；KeepWalking古典晚禮服（女性模特中性男裝）；現(xiàn)場(chǎng)提供精美冷餐點(diǎn)、藍(lán)牌威士忌予來(lái)賓自由享用；XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案借場(chǎng)地給商家做活動(dòng)，做不花錢的營(yíng)銷活動(dòng);如當(dāng)?shù)刂膫髅焦?、酒莊等活動(dòng)對(duì)象：擁有可以和項(xiàng)目共享客戶資源的單位。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案

地盤包裝：樹立項(xiàng)目完整地盤形象，做好明確的導(dǎo)引系統(tǒng)

售樓大廳：營(yíng)造高級(jí)會(huì)所的尊貴、舒適感受，屏棄以往的展板等銷售道具

樣板間：制作必要的說(shuō)明牌、戶型牌1、硬環(huán)境戰(zhàn)術(shù)體系：展賣空間外圍入口會(huì)所/入戶項(xiàng)目外圍與遠(yuǎn)眺城市界面與社區(qū)過(guò)渡空間道路/圍墻/入口樣板區(qū)與工程區(qū)的連接精裝樣板區(qū)工地材料管理部品展示與功法樣板間社區(qū)景園及社區(qū)氛圍營(yíng)造無(wú)障礙通道/遮陽(yáng)遮雨系統(tǒng)/高空防拋系統(tǒng)公共空間：大堂/停車場(chǎng)-電梯-入戶門廳看房通道設(shè)置樣板間展示樣板區(qū)及樣板間展示專題XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案【階段Ⅲ：名利場(chǎng)】10年7月—觀摩場(chǎng)生活的信仰階段Ⅰ10年3月-10年4月階段Ⅱ10年5月-10年6月階段Ⅲ10年7月——傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng)和階層品味7月初進(jìn)場(chǎng)口碑場(chǎng)傳承名利場(chǎng)圈子城市公民XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案媒體推廣費(fèi)用結(jié)構(gòu)預(yù)算投放時(shí)期階段投放比例投放媒體投放費(fèi)用（萬(wàn)元）10年3月-4月42.0%網(wǎng)站建設(shè)5.0戶外廣告牌（6塊投放2年）600.0臨時(shí)售樓處+2個(gè)外展點(diǎn)（外展點(diǎn)設(shè)立半年）200.0《房周刊〉廣告（硬廣+播報(bào)）2月2期，整版、封底3.0短信（1次/周，每次10萬(wàn)條，投放2個(gè)月）4.0春季房展會(huì)30.0宣傳物料制作10.010年5月—12月36.5%華商報(bào)（1個(gè)整彩版，3個(gè)彩半版）30.0西安晚報(bào)（4個(gè)彩半版）12.0開盤活動(dòng)及公關(guān)促銷活動(dòng)150.0產(chǎn)品推介活動(dòng)100.0候車亭40塊128.0《房周刊》廣告（硬廣投放7次）30.0正式售樓處裝修150.0短信廣告（4次/月投放8個(gè)月）11.2秋季房展會(huì)20.0廣播（二年）40.0宣傳物料制作10.0800J網(wǎng)站（投放6個(gè)月）60.0XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案推廣費(fèi)用預(yù)算占總銷售額約1%。11年1月-11年4月2.3%短信（1次/周，每次10萬(wàn)條，投放4個(gè)月）8.0春季房展會(huì)30.0宣傳物料制作8.011年5月-11年12月11.0%華商報(bào)（1個(gè)整彩版，3個(gè)彩半版）30.0西安晚報(bào)（4個(gè)彩半版）12.0公關(guān)促銷活動(dòng)100.0《房周刊》廣告（硬廣投放7次）30.0短信廣告（4次/月投放7個(gè)月）11.2秋季房展會(huì)30.0宣傳物料制作10.012年1月-12年3月5.3%品牌推廣活動(dòng)100.0短信（4次/月投放三個(gè)月）4.8宣傳物料制作2.012年4月-12年5月3.0%尾盤促銷活動(dòng)50.0宣傳物料制作10.0合計(jì)

2029.2XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案四價(jià)格定位XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案價(jià)格定位項(xiàng)目住宅部分定價(jià)

九錦臺(tái)新地城萊安逸境未來(lái)城朱雀MEN均價(jià)8200元/平米7800元/平米7800元/平方米7800元/平方米6500元/平方米區(qū)域形象103/100102/100102/100101/100101/100品牌形象102/100101/100100/100101/10098/100地理位置98/10097/10095/10096/100102/100自然環(huán)境98/10097/100101/10098/100102/100生活配套97/100101/100101/100102/10098/100規(guī)模100/10095/10096/10098/10094/100交通98/10097/10096/10098/100100/100合計(jì)0.99430.98570.98710.99140.9929項(xiàng)目工程進(jìn)度形象系數(shù)105/100＝1.05104/100＝1.04102/100＝1.02105/100＝1.05104/100＝1.04對(duì)比價(jià)79007600770075006300權(quán)重20%35%15%10%20%參考均價(jià)7400元/平米鑒于本項(xiàng)目目前暫無(wú)預(yù)售證及項(xiàng)目回款需求，因此建議住宅入市價(jià)格為6800元/平米。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案項(xiàng)目公寓部分定價(jià)

珠江時(shí)代廣場(chǎng)宏府嘉會(huì)廣場(chǎng)南門國(guó)際長(zhǎng)安公館均價(jià)11500元/平米10500元/平米7800元/平米9000元/平米區(qū)域形象103/100102/100102/100101/100品牌形象102/100101/100100/100100/100地理位置102/100103/10095/100103/100自然環(huán)境98/10097/100101/10098/100生活配套101/100102/100101/10098/100規(guī)模102/100103/10096/10096/100交通99/100103/10096/10098/100合計(jì)1.011.0160.98710.9914項(xiàng)目工程進(jìn)度形象系數(shù)104/100＝1.04105/100＝1.05104/100＝1.04103/100＝1.03對(duì)比價(jià)11000980076008800權(quán)重10%25%45%20%參考均價(jià)8700元/平米公寓部分價(jià)格8700元/平米為含精裝修價(jià)格，若考慮銷售速度及回款需求可毛坯銷售，價(jià)格為7700元/平米。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案PART第四部分營(yíng)銷推廣4XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案一任務(wù)說(shuō)明XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案樓棟產(chǎn)品類型面積面積區(qū)間梯戶關(guān)系套數(shù)6#住宅類3萬(wàn)㎡80-2003梯6戶1748#住宅類1.3萬(wàn)㎡97-1402梯4戶2009#住宅類2萬(wàn)㎡95-1403梯6戶34810#住宅類2.6萬(wàn)㎡90-1703梯7戶23811#住宅類2.9萬(wàn)㎡85-1054梯11戶37412#住宅類2.6萬(wàn)㎡85-1403梯8戶264合計(jì)

14.40萬(wàn)㎡

1598住宅類產(chǎn)品公寓類產(chǎn)品樓棟產(chǎn)品類型面積面積區(qū)間梯戶關(guān)系套數(shù)15#公寓類2.9萬(wàn)㎡40-854梯23戶66716#公寓類2.9萬(wàn)㎡40-864梯23戶66718#公寓類2.9萬(wàn)㎡40-874梯23戶66719#商務(wù)公寓3.3萬(wàn)㎡110-1805梯11戶319合計(jì)

12.00萬(wàn)㎡

2320XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案銷售任務(wù)26.4萬(wàn)可售面積銷售周期2年（10.5-12.6）住宅6800，公寓7800；計(jì)劃10年5月開盤，開盤銷售20%。11年底交工，銷售90%約20億左右的回款平均每個(gè)月7700平米銷售任務(wù)平均每個(gè)月6000萬(wàn)的回款任務(wù)XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案二營(yíng)銷策略XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案營(yíng)銷總原則：一個(gè)核心、兩條線索、多個(gè)節(jié)點(diǎn)一個(gè)核心：核心主題——永寧門兩條線索：產(chǎn)品線與客戶線（明線）//與主題相關(guān)的營(yíng)銷活動(dòng)（暗線）多個(gè)節(jié)點(diǎn)：展銷會(huì)、解籌、開盤、工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、各種營(yíng)銷活動(dòng)、節(jié)假日營(yíng)銷原則XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案—以與眾不同的產(chǎn)品形象沖擊市場(chǎng)，建立一定的市場(chǎng)知名度，通過(guò)前期認(rèn)購(gòu)、項(xiàng)目形象市場(chǎng)滲透，項(xiàng)目概念傳遞等營(yíng)銷動(dòng)作進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷推廣。前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段以形象推廣為主，誠(chéng)意客戶以交納誠(chéng)意金，簽定申請(qǐng)書的形式達(dá)到認(rèn)籌目的，同時(shí)輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹立產(chǎn)品形象，推出產(chǎn)品主題。2.在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量和質(zhì)量達(dá)到一定程度后，進(jìn)行開盤暨解籌活動(dòng)，前期通過(guò)宣傳推廣在市場(chǎng)上建立朱雀門品質(zhì)生活的產(chǎn)品形象，樹立產(chǎn)品主題，同時(shí)形成供不應(yīng)求的局面。3.在強(qiáng)銷階段，利用多種營(yíng)銷活動(dòng)和銷售手段對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推介在熱銷階段，以營(yíng)銷活動(dòng)配合產(chǎn)品分項(xiàng)賣點(diǎn)的宣傳進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)情景銷售。4.在持續(xù)熱銷階段，利用工程進(jìn)度，推廣重心的調(diào)整，有針對(duì)性地剩余戶型進(jìn)行銷售，同時(shí)對(duì)投資客戶進(jìn)行吸引。5.在尾盤階段，消化剩余單位營(yíng)銷總策略XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案三入市準(zhǔn)備XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案第一階段――內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段：

工程施工，根據(jù)情況懸掛條幅、戶外廣告、新售樓部裝修完畢、看樓通道確定、宣傳物料與資料準(zhǔn)備，媒體策略確定、銷售策略確定、銷售價(jià)格制定。宣傳工作準(zhǔn)備、銷售文件準(zhǔn)備。宣傳資料與物料到位、前期銷售文件到位。宣傳推廣開始、開盤活動(dòng)方案討論確定。第二階段――正式銷售期（開盤階段）：銷售證件齊備，銷售價(jià)格表制定完畢，認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量達(dá)到預(yù)期數(shù)值，銷售期相關(guān)文件制定完畢，銷售期宣傳物料（樓書、折頁(yè)、圍墻等）制作或更換完畢看樓通道包裝完成，解籌（開盤）方案制定完畢，相關(guān)人員準(zhǔn)備工作完畢。前提條件XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)新銷售部搭建完畢銷售人員到位銷售物料準(zhǔn)備完畢宣傳（路牌、圍墻）項(xiàng)目解籌開盤銷售證件齊備客戶認(rèn)購(gòu)數(shù)量項(xiàng)目品牌廣泛認(rèn)知價(jià)格體系5月10日前準(zhǔn)備完畢銷售政策確定周邊樓盤銷售狀態(tài)6月10日前準(zhǔn)備完畢入市時(shí)機(jī)新銷售部的投入使用是認(rèn)購(gòu)的關(guān)鍵！XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案售樓處建議：選址建議：正式售樓處建議選在6#樓底商部分，這要根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度的要求。因此建議可在項(xiàng)目地附近設(shè)置臨時(shí)售樓處。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案裝修風(fēng)格建議：典雅、大氣，體現(xiàn)高貴品質(zhì)營(yíng)銷中心的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格上力爭(zhēng)大氣、尊貴，時(shí)尚，并且要有給人走進(jìn)去心頭一亮、給人有一股尊貴氣質(zhì)和如走進(jìn)皇宮般的感覺(jué)，豪華而且非?，F(xiàn)代，并且在用材上要高檔，還要實(shí)用，并能體現(xiàn)其尊貴格調(diào)。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案樣板間裝修建議：80-20097-14095-14090-17085-10585-14040-8540-8640-86110-180房型選擇建議：住宅部分：85-95㎡兩房一套；140左右三房一套；公寓部分：40-50㎡左右一套XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案兩房樣板間風(fēng)格：時(shí)尚簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格；溫馨浪漫的色調(diào)和前衛(wèi)時(shí)尚的小裝飾；XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案140㎡左右大戶型風(fēng)格：歐式典雅風(fēng)格、體現(xiàn)尊貴風(fēng)格。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案40-50㎡左右公寓戶型：時(shí)尚、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案四階段劃分XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案中貿(mào)廣場(chǎng)住宅推盤計(jì)劃銷售分期階段放出房源價(jià)格方案方案銷售底價(jià)均價(jià)（元/㎡）方案控制面積（平方米）方案累計(jì)控制面積（平方米）方案控制銷售額（萬(wàn)元）備注第一階段（10年5月-10年9月）12#樓第一套價(jià)格方案68001200012000816012#樓與15#樓同期認(rèn)籌，前期12#樓解籌46%.第二套價(jià)格方案70003500155002450施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持.在12#樓銷售到80%的情況下，開始進(jìn)行11#樓前期認(rèn)購(gòu)第三套價(jià)格方案72003500190002520第四套價(jià)格方案76003500225002660第五套價(jià)格方案78003500260002730第二階段（10年10月-11年3月）11#樓第六套價(jià)格方案80005000310004000施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持.在11#樓銷售到80%的情況下，開始進(jìn)行10#樓前期認(rèn)購(gòu)。第七套價(jià)格方案82005000360004100第八套價(jià)格方案81505000410004075第九套價(jià)格方案83005000460004150第十套價(jià)格方案84504000500003380第十一套價(jià)格方案85005000550004250XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案第三階段（11年4月-11年9月）10#樓第十二套價(jià)格方案87004500595003915施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持.在10#樓銷售到80%的情況下，開始進(jìn)行6#樓前期認(rèn)購(gòu)第十三套價(jià)格方案89004500640004005第十四套價(jià)格方案91004500685004095第十五套價(jià)格方案93004500730004185第十六套價(jià)格方案95004000770003800第十七套價(jià)格方案97004000810003880第四階段（11年10月-12年4月）6#、9#樓第十八套價(jià)格方案990020000101000198006#樓解籌，解籌率達(dá)到70%。第十九套價(jià)格方案1020050001060005100施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持.在9#樓銷售到80%的情況下，開始進(jìn)行8#樓前期認(rèn)購(gòu)第二十套價(jià)格方案1040050001110005200第二十一套價(jià)格方案1060050001160005300第二十二套價(jià)格方案1080050001210005400第二十三套價(jià)格方案1100050001260005500第二十四套價(jià)格方案1120050001310005600第五階段（12年5月-12年6月）8#樓第二十五套價(jià)格方案1140060001370006840現(xiàn)房銷售，最佳樓位，項(xiàng)目完美收官。第二十六套價(jià)格方案1160070001440008120合計(jì)

144000133215

均價(jià)（元/平方米）9251備注在保證合同成交底價(jià)的前提下，具體報(bào)價(jià)及優(yōu)惠由乙方控制XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案中貿(mào)廣場(chǎng)公寓推盤計(jì)劃銷售分期階段放出房源價(jià)格方案方案銷售底價(jià)均價(jià)（元/㎡）方案控制面積（平方米）方案累計(jì)控制面積（平方米）方案控制銷售額（萬(wàn)元）備注第一階段（10年5月-10年9月）15#樓第一套價(jià)格方案780014000140001092012#樓與15#樓同期認(rèn)籌，前期15#樓解籌48%.第二套價(jià)格方案80004000180003200施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持.在15#樓銷售到80%的情況下，開始進(jìn)行16#樓前期認(rèn)購(gòu)第三套價(jià)格方案82003500215002870第四套價(jià)格方案84003500250002940第五套價(jià)格方案86004000290003440第二階段（10年10月-11年3月）16#樓第六套價(jià)格方案88005000340004400施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持.在16#樓銷售到80%的情況下，開始進(jìn)行18#樓前期認(rèn)購(gòu)第七套價(jià)格方案90005000390004500第八套價(jià)格方案92005000440004600第九套價(jià)格方案94005000490004700第十套價(jià)格方案96004000530003840第十一套價(jià)格方案98005000580004900XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案第三階段（11年4月-11年9月）18#樓第十二套價(jià)格方案100005000630005000施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持.在18#樓銷售到80%的情況下，開始進(jìn)行19#樓前期認(rèn)購(gòu).第十三套價(jià)格方案102005000680005100第十四套價(jià)格方案104005000730005200第十五套價(jià)格方案106005000780005300第十六套價(jià)格方案108004000820004320第十七套價(jià)格方案110005000870005500第四階段（11年10月-12年5月）19#樓第十八套價(jià)格方案112005000920005600項(xiàng)目11年底竣工，現(xiàn)房銷售對(duì)項(xiàng)目的銷售起到有力形象支持。第十九套價(jià)格方案114005000970005700第十套價(jià)格方案1160045001015005220第二十套價(jià)格方案1180035001050004130第二十一套價(jià)格方案1200030001080003600第二十二套價(jià)格方案1220040001120004880第二十三套價(jià)格方案1240040001160004960第二十四套價(jià)格方案1260040001200005040合計(jì)

120000119860

均價(jià)（元/平方米）9988備注在保證合同成交底價(jià)的前提下，具體報(bào)價(jià)及優(yōu)惠由乙方控制XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案五階段策略XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案入市……3月15日—4月18日XX年西安“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案銷控策略階段目的：客戶認(rèn)購(gòu)階段，積累250以上意向客戶，認(rèn)購(gòu)交款客戶200左右首推產(chǎn)品：