工程項(xiàng)目建設(shè)方案

工程項(xiàng)目建設(shè)方案1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090004綠化率%355建筑密度%256高層戶型：戶型85平方米(兩房；B戶型125平方米(三房);C戶型135平方米(三房);D戶型140平方米(四房)7多層戶型：(兩房)F戶型110平方米；(三房)G戶型120平方米8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)(地上)個300表2:居住區(qū)用地平衡操縱指標(biāo)(%)序號用地構(gòu)成居住區(qū)(%)用地面積(平方米)4公共綠地(R04)3521210(一)2003年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況2003年南昌市估計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值(GNP)的636億元，較上年增長15.1%,增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資估計(jì)完成218億元，較上年增長55.4%。全市估計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%,占固定資產(chǎn)投資與GDP的比重分別為26%與9%,較上年分別提高1個百分點(diǎn)與3個表3:房地產(chǎn)投資與要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)56同比增長(%)60固定資產(chǎn)投資額(億元)218同比增長(%)55.4GDP(億元)638同比增長(%)15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重(%)26房地產(chǎn)投資占GDP比重(%)9今年以來，我市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度創(chuàng)歷史之最，要緊得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3,對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%,其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%;完成商品房交易面積245.27萬平方米，同比增長83.23%,其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增長60.60%。表4:商品住宅供應(yīng)量情況表價格(元/平方米)供應(yīng)量(萬平方米)所占比例(%)單套面積(平方米)供應(yīng)量(萬平方米)所占比例(%)2000下列31.2212.4995下列50.520.23000以上103.8441.54150以上8534表5:商品住宅銷售情況表價格(元/平方米)銷售量(萬平方米)所占比例(%)單套面積(平方米)銷售量(萬平方米)所占比例(%)2000下列49.7124.3895下列36.0217.673000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價在每平方米2500元以上的供應(yīng)量占總量的70.44%,單套面積在120平方米以上的總量是64.3%;從銷售情況看，單價在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%,單套建筑面積在95~150平方米的占總銷售量是3、商品房價格走勢2003年南昌市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，較上年增長20.89%,其中商品住宅的均價為2438元/平方米，較上年增長18.18%,全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。表6:商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(元/平方米)2722增幅(%)20.89商品住宅均價(元/平方米)2438增幅(%)18.18居民人均可支配收入(元)7650增幅(%)9.0居民消費(fèi)價格指數(shù)100.6增幅(%)0.6居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點(diǎn)，顯示房價漲幅較2003年全市交易量的203.90萬平方米商品住宅中，本市居民的為154.71萬平方米，比重達(dá)76%;外地居民購買的為49.19萬平方米，比重為24%。表7:購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量(萬平方米)按銷售對象劃分按購房目的分類203.90本地居民154.71所占比例76自住173.32所占比例85外地居民49.19所占比例24置業(yè)投資30.58所占比例15厥械娜聳糠追桌次沂泄悍恐靡擔(dān)獾鼐用空悍康謀戎引鵡晟仙?002年的5%上升到2003年的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業(yè)投資的比2003年全市估計(jì)商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%,其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年下列的待銷商品房，所占比例超過80%,從空置原因分析，要緊是交通不便、配套設(shè)施不全、表8:商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬平方米所占比例(%)40新城區(qū)9.6萬平方米所占比例(%)60按單套建筑面積劃分90平方米下列所占比例(%)1095平方米~150平方米所占比例(%)20150平方米以上所占比例(%)70按單價劃分2000元下列所占比例(%)82000~3000元所占比例(%)323000元以上所占比例(%)606、存量房交易情況2003年全市工完成存量房交易13335件(套),面積128.24萬平方米，較上年分別增長53.65%,其中存量住宅12736套，面積99.81萬平方米，分別較上年增長53.84%與56.44%,房改房上市交易5700套，面積39.32萬平方米，較上年分別增長45.3%與49.91%。2003年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平平均價格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。2003年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%,寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%,住房租金(市場價)9元/平方米，較上年上漲10%。8、房屋拆遷及舊城改造情況2003年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減少34%,涉及被拆遷戶5366戶。法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。(二)房地產(chǎn)市場進(jìn)展中存在的要緊問題縱，2003年的開發(fā)總量計(jì)劃操縱在350萬平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100萬平方米，保但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交畝，占總成交面積的42%,而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、計(jì)，今年1~12月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬平方米，均價均價在2000元/平方米下列的為31.22萬平方米，僅占總量的12.49%。占總量的20%,較上年同期增長3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)我我市目前商品住宅與存量住房的契稅稅率均為4%,減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%,商品住房)契約稅率為3%,減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為1.5%(北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原先的4%調(diào)至3%,對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2%調(diào)到1.5%)。成都實(shí)行對購房款補(bǔ)貼0.5~1%的政策。沈陽對個人購買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。長沙市對購買二手房契稅按1%計(jì)征，對購買1000平方米以上的商品房契稅減免50%。對購買空置商品住宅契稅暫時免中國人民銀行121號文件出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策與應(yīng)(三)擬定采取的政策措施知》(國發(fā)[2003]18號)精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)?，進(jìn)一1、根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普例。在老城區(qū)嚴(yán)格操縱高層商品住房的審批與建設(shè)。對單套見面操縱在120平方米以內(nèi)，銷售均價低于2000元/平方米下列的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)通電、通路、通訊、通下水、場地平整),所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行4、完善與推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租，其中50%由市財政撥付，50%從(四)2004年房地產(chǎn)市場進(jìn)展趨勢預(yù)測(1)、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。2003年我市GDP增長15.1%,創(chuàng)下歷體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加(3)南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房(含房改房)上市后再次購買商品房的比例為70%,購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2004年進(jìn)一步得2、2004年南昌市房地產(chǎn)市場進(jìn)展的不利條件進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121文件),對商業(yè)銀(3)、原材上漲，開發(fā)成本增加。從2001年至今，鋼材價格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加100多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價格上3、2004年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。的主動性住房需求量與因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。2004年估計(jì)全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長20%以上，存量房交易估計(jì)160萬平方米，較上年增長30%。(一)基本概況(二)交通網(wǎng)絡(luò)(三)金融銀行(四)教育文化(五)休閑購物(六)醫(yī)療保健(七)樓盤情況⑥、兩公里范圍常住人口40萬；項(xiàng)目綜合定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；表達(dá)小區(qū)特殊的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能與空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場與銷售情況，擬定相應(yīng)的價在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的同意程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位(一)、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對*****做過操縱性全面規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。(二)、小區(qū)整體規(guī)劃原則保證日照間距在0.8H之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層4建筑層高多層住宅高層住宅商鋪2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅標(biāo)準(zhǔn)層高2.9米架空層2.5米手法，表達(dá)建筑的時代氣息與21世紀(jì)新的居住理念。建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如2、平面布局合理，表達(dá)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱與空間環(huán)境，隔聲效果與照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1~2個等級；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計(jì)過8、垃圾袋裝化(即垃圾不落地工程),自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范與噪聲綜合治理，道路交通組織合理，10、有宜人的綠化與景觀，人均綠化面積達(dá)到0.8m2~1.0m2,表達(dá)節(jié)能、節(jié)小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。表10:小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)：一、二、三、四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)(平方米)使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)(平方米)起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10衛(wèi)生間4~6(雙衛(wèi)可適當(dāng)增加)門廳2~3儲藏2~4(吊柜不計(jì)入)工作室6~8Ⅱ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)(操作面延衛(wèi)生間I型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡(箱)、洗衣機(jī)位、自然換氣(風(fēng)道)Ⅱ型浴盆(1.5m)與淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器(1~2個)、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣(風(fēng)道)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80~120KWH/月負(fù)荷1560~4000W(大套可增至6000W)電表5(20)A~10(40)A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個一個電話1~2臺空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個臥室一個給水設(shè)備用水量200~300升/人·日熱水器或者熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器(窗外預(yù)留位置)室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%(室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比)照明起居廳及通?；顒?0~70LX臥室、書寫閱讀150~300LX床頭閱讀75~150LX管廳、廚房50~100LX衛(wèi)生間20~50LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB樓板≤75~65dB熱環(huán)境(按不一致氣候區(qū)區(qū)別)冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季<28℃衛(wèi)生環(huán)境日照(按不一致地區(qū)區(qū)別)大寒日2小時~冬至日1小時1套內(nèi)使用面積米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套2住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420(首層架空1220平方米)4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)高層多層%%80855套內(nèi)建筑面積5.15.25.35.45.55.65.7A戶125(44套)135(20套)140(20套)90(168套)110(504套)120(168套)6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ100)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電間、休息表12:表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積(平方米)平均價格(元/平方米)銷售率(%)C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880高層：35008003/06/15交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100,以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，2003年南昌市商品住宅均價增長18.18%,南昌市該類住宅與商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+1.5%,其他條件見表11與表14。表13:本項(xiàng)目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米序號成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)表14:本項(xiàng)目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價格(元/平方米)銷售狀況權(quán)重(銷售率)加權(quán)的相對價格(元故最后使用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為：3238元/平方米(二)、商鋪部分1、市場比較法定價過程目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準(zhǔn)，錦與嘉園項(xiàng)目的交易日期是以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價格變動情況同住宅相同。表16:本項(xiàng)目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米項(xiàng)目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格交通繁華程度小計(jì)水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377故最后使用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價為：9969元/平方米2、收益還原法定價過程目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/m2~70元/月/m2左右，按60元/PS=12NRS………………①(總價等于N年的收益)RS≥PSλ÷(2×10000)…………②(月租大于月供)由①、②可推出N≤14.7859(年);K=1/N=6.76%(年收益率)租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。P=12R[1-(1+K)-50]/K=12×60[1-(1+6.76%)-5=10246元/平方米故最后使用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價為：10107元/平方米(三)、車位銷售價格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。(四)、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個部分的銷售單價多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個四、戶型設(shè)計(jì)定位根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為下列4種戶型：高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米(20套);高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米(44套);高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米(20套);高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米(20套);高層住宅四種戶型共計(jì)104套。多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米(168套)多層住宅F(xiàn)戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米(504套)多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米(168套)多層住宅三種戶型共計(jì)840套。以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳與書房。各類功能空{(diào)間臥室(單雙人間)、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年(24個月)左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2004年6月：2004年6月25日~7月25日：2004年8月~9月：2004年10月：2004年10月～11月：2004年12月：2005年1月：2005年3月：2005年7月：2005年10月：2005年10月~2005年12月：2005年11月~2006年2月：2005年12月：2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~9月：2006年7月~9月：2006年10月~2007年1月：2006年8月~2007年5月：2007年3月~6月：2006年6月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。編制可行性研究報告并批復(fù)。建筑方案設(shè)計(jì)。綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。工程開工，多層1#~4#樓先施工。完成投資額25%,開始預(yù)售多層1#~4#樓。多層5#~8#樓開始施工。高層4#樓開始施工。多層1#~4#樓主體工程完工。高層1#~3#樓開始施工。1#~4#樓設(shè)備安裝。1#~4#樓室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓主體工程完工。多層5#~8#樓設(shè)備安裝。多層1#~4#樓竣工驗(yàn)收。多層5#~8#樓室內(nèi)外裝修。高層4#主體完工。高層4#設(shè)備安裝。高層4#室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓竣工驗(yàn)收。高層1#~3#設(shè)備安裝。高層1#~3#室內(nèi)外裝修。高層4#樓竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施配套工程。高層1#~3#樓竣工驗(yàn)收。工程施工進(jìn)度詳見附表12。二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件與房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險與工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個15萬元；三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半(30個月)左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表17。表17:本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表(%)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720082009多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時限，因此2005年與2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%,第二年還剩余50%。回款進(jìn)度詳見表18。表18:回款金額估算表單位：面積(平方米)銷售收入(萬元)銷售期間項(xiàng)目2005200620072008面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計(jì)劃合計(jì)582421729538672158221208666335443238101605712382721676202616360080292477261627009百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計(jì)劃2005多層高層商業(yè)車位90%9010%160612490%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%2007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計(jì)15565148898396900注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。四、稅費(fèi)率本報告使用的各類稅費(fèi)率見表19。表19:稅費(fèi)率表(%)營業(yè)稅5土地增值稅1城市保護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費(fèi)用5不可預(yù)見費(fèi)2銷售費(fèi)用2.5房產(chǎn)稅(按租金)12本項(xiàng)目用地共計(jì)90.9畝，出讓單價200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，2004年先付80%,即14544萬元；剩余的土地出讓金在2005年付清，即3636萬元。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表20表20:前期工程費(fèi)估算表單位：萬元2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×5%423水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×5%424通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×1%845場地平整費(fèi)10元/平方米63合計(jì)3573、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表21表21:基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算根據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)×3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程9環(huán)衛(wèi)工程合計(jì)2514、建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表22表22:建安工程費(fèi)用估算表單位：萬元1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計(jì)8369本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表23表23:公共設(shè)施配套費(fèi)估算表單位：萬元1居委會100元/平方米134001342托兒所4停車場5健身設(shè)施合計(jì)134本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見表24表：24開發(fā)間接費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算根據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×4%333供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅商業(yè)住宅：0.3T/人，600元/T商業(yè)：0.1T/人，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百m2,480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費(fèi)×5%42合計(jì)764本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表25表25:其他費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算根據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)×5%422竣工檔案保證金3報建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或者標(biāo)底審查費(fèi)6其他8、不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目1~7項(xiàng)與的2%估算，詳見附表2。2004年不可預(yù)見費(fèi)用：310萬元；2005年不可預(yù)見費(fèi)用：224萬元；2006年不可預(yù)見費(fèi)用：27萬元；2007年不可預(yù)見費(fèi)用：1萬元；合計(jì)：562萬元。本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)與的3%估算，詳見附表2。2004年管理費(fèi)用：465萬元；2005年管理費(fèi)用：336萬元；2006年管理費(fèi)用：40萬元；2006年管理費(fèi)用：2萬元；合計(jì)：843萬元。本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的2.5%估算。包含銷售代理費(fèi)，占銷售收入的1.5%,即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的1%,即398萬元。合計(jì)為994萬元。銷售收入見附表3,銷售費(fèi)用見附表2。11、財務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率(r=5.58%)估算，詳見附表10。2004年財務(wù)費(fèi)用：167萬元；2005年財務(wù)費(fèi)用：391萬元；2006年財務(wù)費(fèi)用：446萬元；2006年財務(wù)費(fèi)用：223萬元；合計(jì)：1227萬元。項(xiàng)目總投資30931萬元，其中項(xiàng)目資本金2000萬元，第一年(2004年)全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年(2004年)貸款6000萬元，第二年(2005)貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見附表5。年利率5.58%,按單息計(jì)利每年支付，寬限期2年，第三年(2006)等額還本，分2年還清。項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅金為2165萬元，所得稅為1803萬元，土地增值稅為397萬元，合計(jì)繳納稅金4365萬元。與項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金2000萬元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利與繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，說明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為13.22%,在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%,項(xiàng)目凈現(xiàn)值為1020萬元，項(xiàng)目投資回收期為3.39年。資本金內(nèi)部收益率為23.12%,項(xiàng)目凈現(xiàn)值為2390萬元。詳見附表7與附表8。投資利潤率=利潤總額÷總投資×100%按照項(xiàng)目的借款條件與還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從2006年開始分2年等額償還本金，每年還4000萬元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息1227萬元。詳見附表10。三、資金平衡分析與資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是(第3年)僅43%,低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析與資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表9與附表11。不確定性分析一、臨界點(diǎn)分析本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價格為3647元/平方米，收入為39750萬元。項(xiàng)目的應(yīng)繳稅金為6.5%。Q:可銷售總面積(平方米);P:銷售均價(元/平方米);A:工程建安成本(8369萬元);Ⅱ:利潤(萬元)開發(fā)成本：115%A+19021開發(fā)費(fèi)用：3%A+2.5%P*Q+1786各類稅金：6.5%P*Q固定成本FC(萬元):20807萬元可變成本VC(萬元):118%A+2.5%P*Q稅金r(萬元):6.5%R=P*Q-(118%A+2.5%P*Q)-20807-銷售價格PO=3096元/平方米，項(xiàng)目收入支出持平。np=(P-PO)÷P×100%=(3647-3093)÷3647×1完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項(xiàng)目收支平衡。nQ=(Q-Q0)÷Q×100%=(109000-92527)÷1當(dāng)銷售價格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時，追加總投資(FC+VC)為37166萬元，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤為0;上述計(jì)算結(jié)果說明：假如本項(xiàng)目的整體價格在3096元/平方米以上時，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)利潤，即本項(xiàng)目有15.11%的降價空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤。假如本項(xiàng)目的整體定價在3490元/平方米時，只需銷售92527平方米，就可保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤有，有15.11%的銷售操縱空間。假如本項(xiàng)目整體定價在3490元/平方米，銷售面積估計(jì)達(dá)到100%,即109000平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達(dá)到37166萬元。表26:臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率(%)13.22%期望值10%開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元)31723最高值37166銷售價格(元/平方米)3647最低值3093銷售面積(平方米)109000最低值92451根據(jù)臨界點(diǎn)分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對模型中的銷售價格、銷售面積、固定成本與可變成本四個自身變量因素進(jìn)行分析。設(shè)變量變動幅度為-20%、-10%、0、10%、20%,估計(jì)利潤變動的結(jié)果。1、單一變量敏感性分析(1)、銷售價格變動，其他因素固定不變設(shè)價格變動幅度為-20%、-10%、0、10%、20%,估計(jì)利潤變動的結(jié)果為：表27:單一變量靜態(tài)敏感分析表銷售價格-176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表能夠看出，銷售價格與銷售面積的波動很直接的影響了本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤，而可變成本的影響相對比較弱。表28:單一變量動態(tài)敏感分析表序號項(xiàng)目變動幅度(%)全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率(%)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0基本方案13.2210203.391銷售價格+1022.1238563.022銷售面積+1015.0711203.35從此表能夠看出，銷售面積的變動對本項(xiàng)目來說沒有很大的影響，而銷售價格與可變成本的變動則直接的影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤，因此在后期操作過程中財務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對投入成本的操縱，在營銷上采取有利的方式保證銷售從以上兩表分析中能夠得知，銷售價格是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個項(xiàng)目的盈利情況，只有制定了一個切實(shí)可行的市場銷售價格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才能實(shí)現(xiàn)，成本投資則不可能捉襟風(fēng)險分析與計(jì)策從南昌市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場有效需求不足。本項(xiàng)目定位于中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面房價通常是居民收入的3~6倍，而目前南昌市房價每平方米為2722元(通常市區(qū)住宅),一套90平方米的住宅總價在25萬左右，相當(dāng)于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前南昌市數(shù)據(jù)能夠看出，工程投資降低1%,將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬元，增長28.31%;反之，利潤減少，銷售收益下降。因此，降低工程造價，操縱投③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款+銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；附表1:要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780商品住宅銷售面積商業(yè)用房建筑面積車位銷售面積平方米平方米平方米1開發(fā)產(chǎn)品投資萬元31723其中：財務(wù)費(fèi)用萬元12272單方成本元/平方米29103資金籌措萬元31723其中：資本金借款預(yù)售房款自有資金萬元萬元萬元萬元200080001328184424經(jīng)營收入萬元397505經(jīng)營成本萬元286596經(jīng)營費(fèi)用萬元30647應(yīng)交稅金萬元4365其中：營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬元萬元萬元216539718038利潤總額萬元54659稅后利潤萬元366210可分配利潤萬元30021投資利潤率%17.232投資凈利潤率%11.544投資利稅率%13.765資本金凈利潤率%183.16全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)%13.227全部投資投資回收期(所得稅前)年3.398全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)%9.039全部投資投資回收期(所得稅后)年3.6010房地產(chǎn)投資長期借款償還期年4建設(shè)期起注：整數(shù)位存在四舍五入產(chǎn)生+1的誤差附表2:項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2004200520062007一開發(fā)建設(shè)投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開發(fā)成本286591581011428135368土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用181803572518369134764425621454435725130642房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用30646321159882391994843122746516743233639139640三項(xiàng)目總投資額3172316442125872235459123開發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金3172316442125872235459附表3:銷售收入與經(jīng)營稅金估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷售收入3975017295158226633可銷售面積(平方米)平均售價(元/平方米)銷售比例(%)1090003647100582422972經(jīng)營稅金及附加21659528703433土地增值稅397173158664商品房銷售凈收入3718816170147946224附表4:土地增值稅估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷售收入39750172951582266332扣除項(xiàng)目3增值額4增值比例(%)5增值稅率(%)1116速算扣除率(%)7土地增值稅39717315866附表5:投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081總投資3172316442125872235459317233049612271644216275167125871219639122351782資金籌措3172316442125872235459200013281844280008000200084426000600010587200附表6:損益表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081經(jīng)營收入39750172951582266331.11.2銷售收入租金收入39750172951582266332總成本費(fèi)用31723157101181641972.12.2開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用28659306414209150110682113437684293經(jīng)營稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤總額5465460297820276彌補(bǔ)前年度虧損7應(yīng)繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤33623081196135810盈余公積6605536024511加：年初未分配利潤253188912可供投資者分配利潤2531636111313應(yīng)付利潤14年末未分配利潤25318893002注：成本費(fèi)用按銷售金額比例各期分?jǐn)?。附?:現(xiàn)金流量表(全部投資)單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入3975015565148898396900金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出3608816442138644245153731723216539718031644212587952173152223587015893凈現(xiàn)金流量3662-164421701106446859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量-16442-14741-40