世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

26三月2024世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告游戲規(guī)則1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？必須明確的游戲規(guī)則世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

全國商品房市場(chǎng)從2005年以來連續(xù)三年以消耗存量為主。

總體上來講，08年上半年新房成交量較07年同期下降50%。

從月度趨勢(shì)發(fā)展來看，成交量在春節(jié)前后降至冰點(diǎn)，3月份底由于開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷售成交出現(xiàn)過短暫反彈；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。

從區(qū)域分布來看，上海表現(xiàn)最堅(jiān)挺。前期房價(jià)未經(jīng)歷過大漲的二三線城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武漢、重慶、天津等城市成交量萎縮比較明顯。

從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，呈現(xiàn)“兩頭堅(jiān)挺，中間疲軟”。豪宅市場(chǎng)由于供應(yīng)短缺、對(duì)利率不敏感，相對(duì)堅(jiān)挺；低總價(jià)、小戶型由于需求剛性、不受二套政策影響而熱銷。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2007年住宅銷售面積增速2007年住宅銷售均價(jià)增速圖：2007年，主要區(qū)域市場(chǎng)銷售額、成交面積及均價(jià)的升幅量減價(jià)增量增價(jià)增當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告資料來源：CEIC、光大證券研究所廣州上海南京杭州天津臺(tái)北北京香港澳門深圳*******圖：主要城市的房價(jià)收入比房價(jià)收入比：北京、深圳房價(jià)偏高當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告圖：2007年，主要城市的銷竣比銷售竣工比：廣州、南京需求中有泡沫當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告商品房銷售面積>商品房竣工面積房地產(chǎn)開發(fā)投資總額﹤商品房銷售額

杭州從2006年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資額小于商品房銷售額，說明杭州市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)也說明開發(fā)商處于盈利高峰期。

杭州從2000年開始至2006年，商品房竣工面積總大于銷售面積，而2007年卻是商品房銷售面積大于竣工面積，說明杭州市場(chǎng)以消化存量為主。區(qū)域市場(chǎng)概況----杭州世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告杭州一手商品房周成交面積成交套數(shù)：與07年同期相比下降36.3%，與06年同期相比下降1.6%成交均價(jià)：與07年同期相比上升44.9%，與06年同期相比上升40%成交套數(shù)：12835套成交均價(jià)：14271元/平米

杭州08年上半年商品房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”，其中6月成交量有大幅下降，而成交均價(jià)卻有小幅回升。區(qū)域市場(chǎng)概況----杭州世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08滬深300新富房產(chǎn)圖：過去一年地產(chǎn)股表現(xiàn)

去年年底以來，地產(chǎn)股顯著跑輸大市上市開發(fā)企業(yè)策略選擇世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告資料來源：光大證券研究所表：重點(diǎn)地產(chǎn)股NAV折價(jià)率幾乎所有公司進(jìn)入折價(jià)交易上市開發(fā)企業(yè)策略選擇世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告濱江集團(tuán)新股上市首日漲幅不到20%，并連續(xù)下跌直至跌破發(fā)行價(jià)富力地產(chǎn)等公司推遲回歸A股萬科、保利、新湖中寶的企業(yè)債發(fā)行遇冷香港市場(chǎng)，恒大IPO推遲、河南建業(yè)逆市發(fā)行破發(fā)……市場(chǎng)氣氛跌至谷底上市開發(fā)企業(yè)策略選擇世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告銷售壓力一旦預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無市的局面財(cái)務(wù)壓力中國的房地產(chǎn)商普遍缺乏資本，財(cái)務(wù)杠桿過大，一旦周期逆轉(zhuǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱融資渠道國內(nèi)企業(yè)的融資渠道不暢，過份依賴銀行，吸收外資的政策風(fēng)險(xiǎn)也很大房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力上市開發(fā)企業(yè)策略選擇世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告開發(fā)商銷售業(yè)績2008年1-6月2008年銷售目標(biāo)完成情況萬科銷售面積（萬平米）265.8

銷售金額（億元）241.384228.7%

開發(fā)商銷售業(yè)績2008年1-5月2008年銷售目標(biāo)完成情況保利銷售面積（萬平米）88.56

銷售金額（億元）66.4624027.7%金地銷售面積（萬平米）36.56

銷售金額（億元）36.76————注：萬科08年銷售目標(biāo)是根據(jù)高華證券近日發(fā)布的一份研究報(bào)告所得，但萬科表示，公司并沒有對(duì)外公布過銷售目標(biāo)，高華證券并未就此與其進(jìn)行過溝通，故數(shù)據(jù)僅供參考主要上市開發(fā)企業(yè)目標(biāo)完成情況銷售壓力上市開發(fā)企業(yè)策略選擇世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告面對(duì)樓市觀望和貨幣從緊的嚴(yán)峻形勢(shì)，開發(fā)商利用降價(jià)、委托策劃代理、融資等一系列措施來緩解回款壓力和資金鏈壓力，拿地更趨于謹(jǐn)慎，退地、轉(zhuǎn)讓土地頻現(xiàn)，但有部分大型房企仍在全國拿地，拿地重心轉(zhuǎn)向二三線城市策略選擇上市開發(fā)企業(yè)策略選擇世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告必須明確的游戲規(guī)則游戲規(guī)則1

——大勢(shì)：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則2：市場(chǎng)供應(yīng)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告●杭州上半年住宅成交統(tǒng)計(jì)分析●杭州上半年住宅成交統(tǒng)計(jì)分析在本輪宏觀調(diào)控中，杭州雖然略顯后知后覺但并沒有成為例外，08年5月后價(jià)格企穩(wěn)但交易量持續(xù)下滑；——數(shù)據(jù)來源：《世聯(lián)地產(chǎn)杭州7月房地產(chǎn)市場(chǎng)播報(bào)》世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告現(xiàn)狀：隨著城市擴(kuò)張，杭州市場(chǎng)的板塊格局特征明顯；目前杭州城市豪宅的價(jià)格箱體基本在2.5-3.5萬之間；1、06-07年杭州高層豪宅供應(yīng)旺盛，市場(chǎng)消化能力強(qiáng)；08年高總價(jià)物業(yè)銷售放緩，剛性需求成為市場(chǎng)消化主力；2、杭州市場(chǎng)已經(jīng)形成環(huán)湖、臨江、西溪三大高端板塊；西湖景觀因具備景觀與城市兩重優(yōu)勢(shì)且絕對(duì)稀缺決定其價(jià)值領(lǐng)先地位3、杭州高層豪宅以舒適居家3/4房為主，4房主力面積在220-350平米，3房主力面積在130-180平米；4、杭州高層豪宅主力總價(jià)區(qū)間：400-800萬，1000萬以上。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告未來：從目前在售及土地出讓情況來看，未來兩到三年內(nèi)可預(yù)計(jì)的供應(yīng)量為1260萬平，集中在西湖區(qū)、江干區(qū)和濱江區(qū)。區(qū)域在售房源增量房源潛在供應(yīng)量合計(jì)典型項(xiàng)目上城區(qū)6.88.955.771.4陽光海岸/城市之星下城區(qū)6.23.749.159華豐板塊拱墅區(qū)3.537.2110.3151昆侖之都、杭一棉、杭汽發(fā)、東南面粉廠西湖區(qū)12.551.3341.3405.1轉(zhuǎn)塘（9宗住宅用地，可開發(fā)建筑面積共約78.1萬方）和西溪（和家園/西溪里/西溪蝶園）江干區(qū)8.843.5191.9244.2錢江新城、丁橋和九堡板塊濱江區(qū)8.341.9135.4185.6待開發(fā)的11宗地塊中，建筑面積規(guī)模在10萬方以上的有7宗，其中有3宗在15萬方以上下沙區(qū)7.917119.7144.6世茂濱江花園、朗詩國際街區(qū)、保利東灣和北京金隅嘉業(yè)合計(jì)54203.51003.41260.9高層豪宅的主要供應(yīng)區(qū)域：臨江板塊、老城板塊、西溪板塊（地段PK資源）世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告競爭：隨著07年天價(jià)地王的涌現(xiàn)，未來兩三年高端豪宅供應(yīng)出現(xiàn)“群雄戰(zhàn)江湖”，品牌開發(fā)商聚集。1季2季3季4季1季2季3季4季200820091季2季20103季4季群雄逐鹿——“區(qū)域競爭”下的項(xiàng)目競爭

未來高端物業(yè)將集中在老城核心、錢江新城、西溪濕地三大高端板塊內(nèi)，高端板塊格局繼續(xù)維持，老城核心板塊成為熱點(diǎn)。本項(xiàng)目：18萬平米，573套（180-450平米，180/250/290為主力產(chǎn)品雅戈?duì)柡忌淘旱貕K：14.3萬，全高層（春節(jié)后入市）遠(yuǎn)洋杭一棉地塊：14.28萬，沿河聯(lián)排+小高層綠城/濱江杭汽發(fā)地塊：33.4萬，定位頂級(jí)城市商務(wù)公寓（戶型面積預(yù)計(jì)不會(huì)走得過大，200平）綠城望江地塊：26.7萬，南區(qū)300-600平米/北區(qū)170/180平主力，部分200平躍層濱江陽光海岸：12萬，188套，380-1200平米30-40萬50-60萬世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告競爭：本項(xiàng)目作為片區(qū)先行者，利用先發(fā)優(yōu)勢(shì)定義片區(qū)將成為項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。（典型案例：中信紅樹灣）項(xiàng)目容積率規(guī)模地塊特征資源產(chǎn)品本項(xiàng)目3.218萬居住運(yùn)河（二線）綠地/上塘河180-450平米杭汽發(fā)地塊(綠城)3.033.4萬綜合體運(yùn)河(一線)定位頂級(jí)城市商務(wù)酒店：預(yù)計(jì)不會(huì)走得極大，170-200平杭一棉地塊(遠(yuǎn)洋)3.5/2.014.28萬居住運(yùn)河(一線)河景沿河排屋不沿河高層杭商院地塊(雅閣爾)2.614.3萬居住無精裝修高層?xùn)|南面粉廠3.18萬居住運(yùn)河高層豪宅時(shí)間本項(xiàng)目一期先行者追隨者奠定者杭一棉/杭汽發(fā)東南面粉廠片區(qū)動(dòng)態(tài)演進(jìn)：1、片區(qū)定義者——最初定義片區(qū)形象的項(xiàng)目；2、片區(qū)追隨者——借助片區(qū)形象實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值；3、片區(qū)奠定者——將片區(qū)價(jià)值挖掘到極值的。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告游戲規(guī)則1

——大勢(shì)：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則2

——供應(yīng)：競爭激烈，先發(fā)制人游戲規(guī)則游戲的基礎(chǔ)產(chǎn)品世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告產(chǎn)品基礎(chǔ)：純大戶型社區(qū)，180-450平米產(chǎn)品屬性：純大戶型社區(qū)1、規(guī)模指標(biāo)：建筑面積約18.8萬，容積率3.2，受90/40限制2、主力產(chǎn)品：以180-300平米大戶型為主（復(fù)式+平層）戶型面積套數(shù)約180平（90平拼合）294套（拼合前598套）約250平米106套約300平米160套約350平米8套約450平米5套合計(jì)867套1#/2#2個(gè)單元：復(fù)式主力：290.4平2#東單元：平層主力：250平4#/5#：拼合/平層主力：180平（拼合前90平）6#：平層主力：250平世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告步驟1：產(chǎn)品價(jià)值提升

豎向拼合/標(biāo)桿產(chǎn)品/產(chǎn)品細(xì)節(jié)步驟2：定制化滿足客戶需求

戶型單元不同層級(jí)適宜需求尺度打造步驟3：頂級(jí)物業(yè)管理體系

高標(biāo)準(zhǔn)的禮賓式服務(wù)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告目前小戶型均為平面拼合，產(chǎn)品過于單一同質(zhì)化較嚴(yán)重。產(chǎn)品屬性：純大戶型社區(qū)1、規(guī)模指標(biāo)：建筑面積約18.8萬，容積率3.2，受90/40限制2、主力產(chǎn)品：以180-300平米大戶型為主（復(fù)式+平層）戶型面積套數(shù)套數(shù)比約180平（90平拼合）294套（拼合前598套）51.3%約250平米106套18.5%約300平米160套27.9%約350平米8套1.4%約450平米5套0.9%合計(jì)573套（867套）平面產(chǎn)品拼合建議立體拼合世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告獨(dú)享270m2的三層空中花園新能量住宅——頂層復(fù)式,1戶1湯，每戶私家空中天際泳池私人空中天際泳池，長達(dá)11米頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價(jià)系列——頂層露臺(tái)/泳池/景觀頂層復(fù)式增值建議天際泳池世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告1戶1湯頂層復(fù)式盡顯尊貴，每戶均有私人泳池。在水溫柔的偎抱中將自然海景盡收眼底……“每一塊土地，都有不同的生命……我們的專業(yè)不只是賣房子，而是領(lǐng)先觀念創(chuàng)造更好的身心居所”引用震驚全世界發(fā)明的抗衰老“納米微細(xì)氣泡高含氧活水浴”。改善身體機(jī)能，兼顧青春保氧與健康保養(yǎng)的劃時(shí)代高科技養(yǎng)生湯……源自臺(tái)灣——大沃天荷居住理念頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價(jià)系列——頂層露臺(tái)/泳池/景觀頂層復(fù)式增值建議天際泳池世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價(jià)系列——空中四合院頂層復(fù)式增值建議天際泳池建議：打破當(dāng)前按棟分布產(chǎn)品的現(xiàn)狀/常規(guī)頂復(fù)的空中四合院院落院落泳池中空的院落世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價(jià)系列——空中四合院頂層復(fù)式增值建議天際泳池建議：打破當(dāng)前按棟分布產(chǎn)品的現(xiàn)狀/常規(guī)頂復(fù)的空中四合院空中泳池空中庭院基底層香蜜湖一號(hào)：九宮殿17英里：太空艙凱旋門：天際屋盤古大觀：空中四合院頂層拼合值得敬仰的高度！世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告擒獲客戶的視覺感知——贏取好感豪宅客戶對(duì)配置的感知，首先存在于一些幾何尺度和材質(zhì)質(zhì)地上，對(duì)于使用功能的記憶尚不清晰。因此需要在這些關(guān)鍵點(diǎn)上需要形成高標(biāo)準(zhǔn)。感知點(diǎn)感知因素感知結(jié)果公共配置社區(qū)大門高度、寬度、容積、墻面材質(zhì)、社區(qū)通道大尺度帶來大氣勢(shì)（玻托菲諾）專屬性帶來尊貴感（香蜜湖1號(hào)）入戶大堂廳高、柱子的粗細(xì)、地面材質(zhì)、配飾的造價(jià)（吊燈、臺(tái)面）廳高：6-8m（常規(guī)），8-10m（高品質(zhì)，香蜜湖1號(hào)）高造價(jià)配飾（華府天地千萬水晶吊燈）地下空間采光、通風(fēng)、通道寬窄、舒適性、便利性陽光景觀車庫、通過車庫由電梯進(jìn)入大堂或住宅而無需繞行電梯廳高度、采光、墻面材質(zhì)、地面材質(zhì)●高電梯廳（9-12m)、裝飾水晶吊燈、金碧輝煌的色調(diào)電梯轎箱轎箱高度、容積、品牌、速度轎箱：普通寬度0.9m，高度2.3m；大尺度的設(shè)計(jì)寬度1.1-1.2m，高度2.5m及以上（翠湖天地）單元內(nèi)部配置門窗居室門的寬、高、材料，五金配件尺度、光澤、材質(zhì)材質(zhì)：實(shí)木復(fù)合門（胡桃、櫻桃、花梨）、鋁合金門窗大尺度的門：高2.5m，寬1.5m玻璃透光感、厚度、裝飾效果8mm-10mm(較大厚度)地板質(zhì)地、色澤——產(chǎn)品增值建議細(xì)節(jié)與尺度世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告在樓王等部分高端產(chǎn)品中，結(jié)合對(duì)客戶需求的細(xì)分把握，創(chuàng)新產(chǎn)品空間/功能，與客戶生活將形成極好的匹配，美譽(yù)度的至高點(diǎn)。定制化的產(chǎn)品滿足客戶的個(gè)性化需求客戶需求細(xì)節(jié)亮點(diǎn)單元內(nèi)部設(shè)置衛(wèi)生間（浴室）多設(shè)置些掛鉤，用于女主人掛首飾等使用洗衣機(jī)位與烘干機(jī)位的統(tǒng)一設(shè)計(jì)主臥配備超大衣帽間（7.2米寬）公共空間設(shè)施汽車大堂內(nèi)設(shè)置司機(jī)休息室入戶大堂內(nèi)設(shè)置訪客接待室樓王地下設(shè)置部分寬大車位（適用如陸虎攬勝長4950×寬2191×高1863mm，奔馳S600長5205×寬1870×高1485mm）從硬件的細(xì)節(jié)完美角度，時(shí)刻使客戶享受到被服務(wù)與關(guān)注的尊貴感產(chǎn)品增值建議細(xì)節(jié)與尺度世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告定制化的產(chǎn)品滿足客戶的個(gè)性化需求目前普遍對(duì)車位的配比關(guān)注較多，但對(duì)車位的配置關(guān)注較少，細(xì)節(jié)缺失嚴(yán)重。產(chǎn)品增值建議細(xì)節(jié)與尺度問題關(guān)注點(diǎn)問題客戶需求車位尺寸一般車位尺寸3*5但豪宅客戶車位標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該放大豪華車型的車位尺寸應(yīng)滿足如奔馳S600陸虎攬勝車位與住宅的距離停車空間與住宅相隔較遠(yuǎn)希望車位就在自家住宅樓下，直接通過電梯到家，避免繞行過遠(yuǎn)距離車庫環(huán)境漆黑/沉悶的空氣希望車庫內(nèi)空氣流通，光線明亮車庫服務(wù)憂慮安全情況/服務(wù)空白地帶封閉管理/保安巡邏諸如設(shè)置一些類似超市中的購物推車，否則大包小包下車十分狼狽車行流線人行/車行混雜人行/車行分流，減少安全隱患公交引入保姆/老人的難以出行引入公交路線/不愿意搭乘保姆外出世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高標(biāo)準(zhǔn)的禮賓服務(wù)為項(xiàng)目增值產(chǎn)品增值建議物管服務(wù)中海物業(yè)專門針對(duì)香蜜湖1號(hào)開發(fā)的深藍(lán)服務(wù)體系服務(wù)體系設(shè)置細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專署價(jià)值體系提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導(dǎo)和感化來實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實(shí)行服務(wù)分級(jí)物業(yè)經(jīng)理人為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問題；物業(yè)私人助理最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時(shí)在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)深度禮賓式指南針服務(wù)對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時(shí)醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識(shí)講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國內(nèi)開通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人隨護(hù)/四點(diǎn)鐘學(xué)校/愛心服務(wù)/物業(yè)理財(cái)/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)……著眼于細(xì)節(jié)，在將傳統(tǒng)豪宅物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上將程度提升到極致的同時(shí)，再從高端客戶的切身需求出發(fā)，制訂出專署的私有化的服務(wù)體系及內(nèi)容，世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告產(chǎn)品是基礎(chǔ)：細(xì)節(jié)優(yōu)化——杭州最具關(guān)懷的居住體驗(yàn)步驟1：產(chǎn)品價(jià)值提升

豎向拼合/標(biāo)桿產(chǎn)品/產(chǎn)品細(xì)節(jié)步驟2：定制化滿足客戶需求

戶型單元不同層級(jí)適宜需求尺度打造步驟3：頂級(jí)物業(yè)管理體系

高標(biāo)準(zhǔn)的禮賓式服務(wù)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告游戲規(guī)則1

——大勢(shì)：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則2

——供應(yīng)：競爭激烈，先發(fā)制人游戲規(guī)則游戲的基礎(chǔ)杭城最具關(guān)懷的居住體驗(yàn)游戲的形式形象世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告中信紅樹灣=POWER波托菲諾=CLASS紅樹西岸=FASHION三分天下的豪宅氣象世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告金色的杭州世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告本我的杭州POWER：我們經(jīng)常對(duì)東方潤園式的“中國十大超級(jí)豪宅”充滿著敵意；我們永遠(yuǎn)都不屑于金色海岸們的惡俗CLASS：我們對(duì)同樣“黃燦燦”的綠城推崇備至，無可奈何世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告杭州的新意FASHION：在九樹、公元沐橋的另類之外，我們開始欣喜于西溪天堂的“大師在此，城市在此，自然在此”的視覺享受，并贊嘆萬象城的國際化手筆世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告POWERCLASSICFASHION“黃燦燦的杭州”“本我的綠城”萬象城的新意本項(xiàng)目的營銷調(diào)性貴族起勢(shì)，時(shí)尚作秀——世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告尋找價(jià)值信息（FAB分析）F（Features/fact）: 項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）： 相對(duì)于競爭對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價(jià)值世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告營銷的誤區(qū)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告尋找價(jià)值信息（FAB分析）F（Features/fact）：項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）：相對(duì)于競爭對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值理智型讓人產(chǎn)生“對(duì)號(hào)入座”的感覺，一種自然需求煽動(dòng)型F（Fashion）：流行，時(shí)尚A（Attractive）興趣，誘惑B（Brand）：品牌，名牌讓人產(chǎn)生“擁有它”的欲望，一種心理滿足；與某個(gè)社會(huì)群體的時(shí)尚相關(guān)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告尋找價(jià)值信息（FAB分析）FAB定義FABB：大標(biāo)題（廣告詞）A：支撐大標(biāo)題的付標(biāo)題F：支撐A的素材世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告核心城區(qū)城郊遠(yuǎn)離自然；娛樂場(chǎng)所；高地租；塞車；擁擠渾濁；天空朦朧；街道照明良好；貧民窟和酒店；宏偉大廈；街區(qū)繁華；社交機(jī)會(huì)；自然美；缺乏社會(huì)性；空氣清新；道路寬敞；缺乏娛樂；發(fā)展?jié)摿Υ?；百業(yè)待興；街區(qū)無法體現(xiàn)價(jià)值；（新）杭州人將何去何從？道路清潔；街區(qū)不成熟；視野開闊；被綠地所環(huán)繞；敞亮的住宅和花園；無貧民窟，無人氣，人造，和生活無關(guān)錢江新城世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告優(yōu)質(zhì)的步行系統(tǒng)：庭園、教育、游憩、shopping、便利生活所需豐富的景觀系統(tǒng)：綠樹、嬉戲的兒童、高層建筑、繁華夜色、水體關(guān)于城市，以上這些是否已足夠？世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告謹(jǐn)慎不張揚(yáng)的龔先生，義烏私企業(yè)主約45歲，頭發(fā)較稀少，眼神平和，話很少，性格內(nèi)向。身高170cm。 上身穿米黃色休閑T恤，下身穿休閑短褲，涼鞋。在上海，珠三角等地購有高檔物業(yè)。四口之家，兒子管理家族企業(yè)，女兒讀小學(xué)——沒有什么時(shí)間休息，經(jīng)常要應(yīng)酬，來杭州置業(yè)目的主要為了來杭度假和以后 退下來養(yǎng)老，對(duì)居住環(huán)境要求比較高——如果以后不工作了，就周游列國，四處走走，這就是我的夢(mèng)想了——“杭州豪宅項(xiàng)目肯定保值，我們義烏老板都喜歡這邊”世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告私營業(yè)主，在溫州開工廠。居住在溫州，工作之余在杭州溫州兩地穿梭，來杭州娛樂消費(fèi)?？瓷先ゼs40歲。膚色黝黑，有點(diǎn)禿頂，有兩顆暴牙。身高約168左右，上身穿萬寶路深色襯衫，下身穿米色休閑褲，戴一副黑框眼鏡。用舊款NOKIA手機(jī)，健談。比較關(guān)注樓盤本身的品質(zhì)，采光，園林，物管等方面。——物管方面物管費(fèi)一定要高，舉例說600萬總價(jià)的房子，物管必須超過3元以 上；——外立面材料肯定不能用涂料，綠化，水景要好。房子里面臥室一定得大，客 廳可以不必過于太大；——精裝修的會(huì)更受歡迎點(diǎn)（各裝修材料全部用名牌）?！覀兙褪呛炔?打牌，還想有自己的視聽室，舉行燒烤晚會(huì)。——或者男人和女人對(duì)成功的理解是不一樣的，像我這種，很辛苦地奮斗到今天，對(duì)成功的理解是能有一套房子，有獨(dú)立的空間，具備高雅的品質(zhì)，并且能體現(xiàn)自身成就。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告張先生，50歲，左手戴一只金表，用諾基亞手機(jī)。溫文儒雅，非常平和四口之家兩兒子都已成家，平時(shí)老兩口在家具有多次置業(yè)經(jīng)歷，之前在一直在城中心居住，孩子長大后想找個(gè)環(huán)境好的地方養(yǎng)老，就買了富春山居的別墅，自然環(huán)境較以前是改善了很多，但居住久了發(fā)現(xiàn)生活很不便利，親戚朋友也不在身邊?，F(xiàn)考慮搬回市中心居住。——兩兒子經(jīng)?？梢曰貋碜∽?，周邊生活配套一定要完善，社區(qū)配套要好，最好有老年健身場(chǎng)所?！瓉硐胱e墅，住久了其實(shí)發(fā)現(xiàn)挺不習(xí)慣的——市區(qū)適合我們老年人生活的好社區(qū)不多，綠化不好，連散步的地方都有世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告他們已經(jīng)進(jìn)入了“有錢”、“有閑”又“有情”的“安逸”境界。這些人形成了一個(gè)個(gè)嚴(yán)密的圈子（雖然其形式有時(shí)候看起來極其松散），他們有自己的圈子文化和圈子語言，既相互獨(dú)立，又時(shí)有交融。他們似乎沒有統(tǒng)一的趣味傾向，但他們的精神氣質(zhì)很接近。他們不僅希望產(chǎn)品能夠滿足生活需要，更要體現(xiàn)出個(gè)性特點(diǎn)，透露自己與眾不同的文化品格。這是“精英心態(tài)”的一種表露：他們崇尚自我表達(dá)、參與和影響，因?yàn)樗麄兌紙?jiān)信自己的生活是獨(dú)一無二的。他們表象上并不追求榮譽(yù)、成就感，但希望獲取至高的精神滿足，地位恐慌是他們這個(gè)階層最典型的焦慮方式——社區(qū)成為他們?nèi)ψ託w屬和身份認(rèn)同的領(lǐng)地。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告他們具備豐富的地產(chǎn)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)俅钨徺I物業(yè)只是渴望一個(gè)標(biāo)簽——物業(yè)本身作為標(biāo)簽已經(jīng)司空見慣，我們需要在物業(yè)之外設(shè)定一個(gè)符號(hào)——他們往往生活隨意，喜山樂水；他們注重夜生活，對(duì)宴會(huì)、晚餐、夜茶等樂此不疲；名門世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告在名門，城市是擁有歷史的通常情況下，公園功能是相對(duì)單一的，游憩、健身、呼吸新鮮空氣……世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告在名門，城市是擁有歷史的昆侖城市藝術(shù)公園=嶄新的城市理想：街區(qū)、公園、公共建筑小品、河道的結(jié)合體。沿河設(shè)置的建筑藝術(shù)主題公園，融公園、河道、建筑藝術(shù)于一體；以大師設(shè)計(jì)的豐富的BLOCK建筑單體穿插于步行之間，形成一個(gè)整體，賦予整個(gè)空間以靈魂；建筑功能以公共建筑類為主；世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告營造真實(shí)的場(chǎng)景，這是一個(gè)名流云集的高檔場(chǎng)所，提倡“會(huì)所賣樓”，擯棄目前現(xiàn)有的將賣樓作為純粹功利性的商業(yè)行為，將售賣的成分降到最低。在這里沒有大的售賣模型，只有代替它的木質(zhì)的工藝品，這里不是臨時(shí)搭建做秀的舞臺(tái)，展板、接待臺(tái)甚至售樓員都將不存在，取而代之的是畫卷、雕刻品及侍應(yīng)生——他們是服務(wù)人員，同時(shí)對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)品又有著深刻的理解，可以將客戶需要的一切信息提供給他們。沒有沙盤，沒有展板，有的僅是可以作為永久陳列的木制品和雕刻的作品，以及項(xiàng)目未來遠(yuǎn)景的畫卷在名門，城市渴望標(biāo)簽世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告在名門，城市渴望標(biāo)簽時(shí)光俱樂部：流淌的記憶黑白鞋會(huì)所TIMECLUBTIMELORD世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告引進(jìn)米其林三星餐廳（《米其林指南》被譽(yù)為歐洲的美食圣經(jīng)）；開業(yè)后的餐廳將成為杭州時(shí)尚和身份的象征符號(hào)。在名門，城市渴望標(biāo)簽時(shí)光俱樂部=頂級(jí)餐飲世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告時(shí)光俱樂部=城市客廳（商務(wù)和宴會(huì)功能）會(huì)議是降低“尋租成本”的最有效方式之一。商務(wù)會(huì)議也被人為地劃分成不同的類型。傳統(tǒng)分類為是：正式會(huì)議和非正式會(huì)議，企業(yè)高層人士經(jīng)常會(huì)在“正式會(huì)議”的旗號(hào)下進(jìn)行“非正式會(huì)議”的交流討論，這種非正式會(huì)議能夠真正的解決商務(wù)問題，形成決策，其為與會(huì)的人和經(jīng)營這樣場(chǎng)所的人帶來的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于正式會(huì)議，因此也越來越成為共識(shí)。時(shí)光俱樂部為私人會(huì)晤提供良好的私密空間，對(duì)于達(dá)成商務(wù)共識(shí)和真正解決生意的問題提供了良好的環(huán)境；在名門，城市渴望標(biāo)簽世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告時(shí)光俱樂部=城市客廳（潮流發(fā)布場(chǎng)所）正式運(yùn)營后可以承擔(dān)世界頂級(jí)品牌的新聞發(fā)布會(huì)/高級(jí)俱樂部會(huì)員聚會(huì)/時(shí)尚品展覽等潮流發(fā)布功能。時(shí)尚是社會(huì)結(jié)構(gòu)組織的一種方式，時(shí)尚的內(nèi)在目的在于分化和整合，即將一個(gè)社會(huì)階層與另一個(gè)社會(huì)階層區(qū)分開來，同時(shí)通過對(duì)共同時(shí)尚的模仿將一個(gè)社會(huì)圈子整合起來。時(shí)光俱樂部將整合杭州新的消費(fèi)方式并可以承受這樣消費(fèi)水平的富豪階層。在名門，城市渴望標(biāo)簽世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告時(shí)光俱樂部=體驗(yàn)之都=CLUB頂層塔亭里只能容納1～2張小圓桌，是整個(gè)會(huì)所的制高點(diǎn)。新視角餐廳位于頂樓的私密空間。稀缺代表尊貴，這里提供了即便有錢也不一定就能前去消費(fèi)的場(chǎng)所，獵奇心理會(huì)驅(qū)使杭州的財(cái)富階層們趨之若騖。在名門，城市渴望標(biāo)簽世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告名門=名流之都與各高級(jí)俱樂部，包括頂級(jí)餐飲連鎖店、高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、航空公司商務(wù)俱樂部、全球通VIP客戶高級(jí)俱樂部、品牌車行、品牌服裝協(xié)會(huì)、名表/名酒供應(yīng)商俱樂部等溝通聯(lián)系，并建立良好的合作關(guān)系，形成會(huì)員之間的品牌權(quán)益共享。在名門，城市渴望標(biāo)簽世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告名門具備高級(jí)俱樂部所有的特征：頂級(jí)餐飲、品牌標(biāo)簽、藝術(shù)標(biāo)簽、商務(wù)休閑功能、會(huì)議功能和展示功能在這里，沒有銷售人員，只有餐飲服務(wù)、商務(wù)招待服務(wù)、地產(chǎn)推薦服務(wù)等服務(wù)人員，他們共同的名字是——侍應(yīng).世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告游戲規(guī)則1

——大勢(shì)：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則2

——供應(yīng)：競爭激烈，先發(fā)制人游戲規(guī)則游戲的基礎(chǔ)游戲的形式形象:名門ACTION杭城最具關(guān)懷的居住體驗(yàn)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告在名門，城市是擁有歷史的2008/10112009/05秋季房交會(huì)開園活動(dòng)開盤2#2009/11開盤1#、4#2010/5開盤5#、6#10年秋-11年春（以昆侖的名義）：“昆侖名門：只可遇見，不可追求”09年夏-10年春（以藝術(shù)的名義）：“生長于歷史的藝術(shù)展”/“收藏城市的奢想”08年秋-09年春（以歷史的名義）：“一條河，與一座城市的珍藏”

世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告08年9月：啟動(dòng)造勢(shì)：以“歷史”之名吸引全世界的目光昆侖城市藝術(shù)公園設(shè)計(jì)招標(biāo)：一次地方政府與建筑師、藝術(shù)家和企業(yè)共同努力和有效合作的設(shè)計(jì)與建筑實(shí)踐操作方式：在主題公園帶中劃分若干個(gè)小型的BLOCK，采用國際招標(biāo)評(píng)標(biāo)的方式確立建筑的設(shè)計(jì)方案；結(jié)果評(píng)價(jià)：對(duì)于政府來說，這是一個(gè)用這個(gè)城市的土地造福于人民的公益事業(yè)；對(duì)于企業(yè)來說是一個(gè)實(shí)現(xiàn)自己品牌價(jià)值提升的機(jī)會(huì)；對(duì)于建筑參與者來說，是一個(gè)實(shí)現(xiàn)自己建筑理想的地方；對(duì)于這個(gè)城市來說，可以使他擁有避免流于平庸的機(jī)會(huì)……9101112123456780809世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告功能性空間：管理用房、問訊處、洗手間、零售店報(bào)亭參與性空間：兒童樂園、公共閱讀室公建空間：創(chuàng)意文化展廳、茶文化體驗(yàn)廳、綜合空間娛樂性空間：咖啡室、茶室、娛樂室、酒吧、多媒體室、網(wǎng)吧建筑自身的差異與典型性集合成了一個(gè)有影響力的整體，它的尺度、多樣性、公共性和可能性，是對(duì)中國當(dāng)代建筑現(xiàn)實(shí)構(gòu)成的一次追問：杭州，這座中國明星城市的建筑更新與人文保留。設(shè)計(jì)招標(biāo)限制：單體建筑以公共性空間為主，以“運(yùn)河”為主題，以獨(dú)創(chuàng)性和唯一性打造城市新坐標(biāo)。9101112123456780809●活動(dòng)形式：

“運(yùn)河岸邊的院子”國際設(shè)計(jì)招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)時(shí)間：2008年9月中關(guān)鍵點(diǎn)：以“歷史”之名建立影響力世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告9101112123456780809●活動(dòng)形式：秋季房展會(huì)——全球征集作品方案巡展時(shí)間：2008年10月關(guān)鍵點(diǎn)：讓房展會(huì)成為“展場(chǎng)”而不是“賣場(chǎng)”半封閉式的展位設(shè)計(jì)，沒有沙盤，沒有看樓車，甚至沒有銷售人員。關(guān)鍵點(diǎn)：1、征集方案巡展；2、高端客戶訪談；3、城市區(qū)域模型展示。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告9101112123456780809●活動(dòng)形式：開園活動(dòng)——

“名門”視覺系統(tǒng)發(fā)布暨全球征集作品方案發(fā)布時(shí)間：2008年11月關(guān)鍵點(diǎn)：讓“名門”帶著“歷史的厚重”與“設(shè)計(jì)的品味”而來世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告9101112123456780809●活動(dòng)形式：客戶活動(dòng)——聯(lián)合現(xiàn)代傳播舉辦舉行“浙商精神造就者榮譽(yù)”的頒獎(jiǎng)禮時(shí)間：2008年12月或2009年1月關(guān)鍵點(diǎn)：通過媒體組織進(jìn)行浙商的圈層營銷媒體配合：《東方企業(yè)家》《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》《浙商》世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告9101112123456780809●媒體發(fā)布——戶外廣告牌一條河，與一座城市的珍藏發(fā)布選點(diǎn)：機(jī)場(chǎng)高速、各高速路路口、武林廣場(chǎng)附近一條河，與一座城市的珍藏“運(yùn)河岸上的院子”作品全球招標(biāo)中一條河，與一座城市的珍藏“運(yùn)河岸上的院子”作品即將發(fā)布一條河，與一座城市的珍藏“名門”首批產(chǎn)品即將公開發(fā)布世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告9101112123456780809●活動(dòng)形式：

發(fā)布會(huì)——

“名門”首批產(chǎn)品發(fā)布暨“運(yùn)河岸邊的院子”作品發(fā)布時(shí)間：2009年4月關(guān)鍵點(diǎn)：舉辦首批產(chǎn)品發(fā)布會(huì)并邀請(qǐng)湯唯進(jìn)行征集作品發(fā)布，以名門之名發(fā)布產(chǎn)品，以名人之名建立影響。在名門看來，她不過是營造項(xiàng)目氣質(zhì)所需資源中的一部分世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告12345678910111209“以藝術(shù)的名義，典藏奢華”對(duì)內(nèi)（社區(qū)功能空間）——藝術(shù)公園/營銷中心/園林/樣板房等；對(duì)外（城市功能空間）——利用外部道路系統(tǒng)和主入口等打造積聚人氣的人氣場(chǎng)；藝術(shù)體驗(yàn)場(chǎng)人氣場(chǎng)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)1——主入口——儀式感建立入口儀式感的營造——利用系列雕塑、指示牌等，打造杭州最具藝術(shù)感和符號(hào)感的主入口，界定項(xiàng)目邊界，建立屬地感12345678910111209世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告疊拼TH住宅單元藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)2——泳池——地面核心景觀體驗(yàn)點(diǎn)地面景觀焦點(diǎn)——位于園林中央，核心位置和獨(dú)特的建筑形態(tài)使其成為整個(gè)社區(qū)景觀焦點(diǎn)12345678910111209世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告疊拼TH住宅單元“下沉的藍(lán)寶石”——泳池嵌入架空層，透明玻璃體外殼使其成為架空層車庫趣味景觀；架空層架空層架空層架空層泳池地面層藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)2——泳池——地下車庫的獨(dú)特景觀元素12345678910111209世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告在自然和藝術(shù)中前行藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)3——看樓通道12345678910111209世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告NEWYORK-HudsonHotel藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)4——“art大堂”——建立藝術(shù)格調(diào)豪宅形象標(biāo)簽可以共享和租賃的名畫名藝術(shù)品展覽場(chǎng)名畫和名藝術(shù)品增加了項(xiàng)目的文化藝術(shù)感和價(jià)值感，讓生活在其中的客戶備添身份感；12345678910111209世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)5——時(shí)光俱樂部——水晶館——華麗展廳水晶館——光彩閃爍的水晶藝術(shù)作品，以亮麗造型陳列等候，在人們的幻想中等待被喚起；NEWYORK-HudsonHotel12345678910111209世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告最先鋒藝術(shù)的建筑姿態(tài)最華麗的場(chǎng)所體驗(yàn)最具品味的藝術(shù)品展覽最藝術(shù)化的小品環(huán)境——以藝術(shù)的名義奢華，項(xiàng)目藝術(shù)氣質(zhì)的集中展示場(chǎng)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告DanielLibeskind[案例借鑒]吉寶灣——新加坡頂級(jí)豪宅代表，優(yōu)雅清新風(fēng)格代言城市氣質(zhì)，成就世界一流豪宅建筑開發(fā)理念：獨(dú)特曲線與水岸景觀相映成趣，物業(yè)與所處的天然環(huán)境、人文環(huán)境巧妙融合，迎合了現(xiàn)代人回歸自然的渴求會(huì)所ReflectionsatKeppelBay高樓的彎曲線條使整體造型宛如水中盛開的蓮；傾斜屋頂上的空中花園代表希望和生機(jī)；銜接高樓的空中走廊是最佳的觀景臺(tái)，山光水色盡收眼簾。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告推廣創(chuàng)新：聯(lián)合Sotheby置業(yè)推廣，在頂級(jí)圈層形成影響，同時(shí)帶來藝術(shù)優(yōu)雅感的營銷展現(xiàn)蘇富比展品/蘇富比置業(yè)/國際拍賣行豪宅

世界上最古老的拍賣行——蘇富比。蘇富比公司在二戰(zhàn)后更加發(fā)展壯大，拍賣的東西涉及廣泛，書籍，古玩，字畫，甚至包括地產(chǎn)物業(yè)。Sotheby’sInternationalRealty（蘇富比國際置業(yè)）是蘇富比拍賣行下屬公司，對(duì)全球價(jià)值豪宅進(jìn)行代理推廣或拍賣為參加拍賣會(huì)的客戶提供地產(chǎn)服務(wù)。Sotheby’sINTERNATIONALREALTY主要推廣方式：在拍賣行宣傳冊(cè)中附帶豪宅資料，在Sotheby春秋兩季拍賣會(huì)上作為宣傳物料。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告在名門，城市是充滿藝術(shù)的藝術(shù)品牌嫁接：——世聯(lián)-蘇富比聯(lián)合圈層拍賣營銷——在頂級(jí)圈層進(jìn)行藝術(shù)化推廣——以藝術(shù)拍賣圈層傳播項(xiàng)目的優(yōu)雅形象形式：世聯(lián)與蘇富比置業(yè)合作，在蘇富比秋季拍賣會(huì)上進(jìn)行“名門”的推廣——在蘇富比秋季拍賣會(huì)拍賣品展示——蘇富比置業(yè)豪宅展示即“名門”SKYHOUSE推介頂級(jí)圈層影響Sotheby’sINTERNATIONALREALTY﹠世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告?zhèn)惗氐拿灼淞秩遣宛^NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011“以昆侖的名義，建立專屬”引進(jìn)米其林三星餐廳——（《米其林指南》被譽(yù)為歐洲的美食圣經(jīng)）；開業(yè)后的餐廳將成為長三角乃至中國國際化時(shí)尚和身份的象征符號(hào)。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011貴族幼兒園：引入一流師資/設(shè)備配置/國際化教學(xué)方案的貴族幼兒園。不僅提供普通課程，還提供禮儀/高爾夫等貴族課程，令子女的教育從起點(diǎn)就非同凡響?！耙岳龅拿x，建立專屬”世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011品牌聯(lián)合，發(fā)布限量版奢侈品MONTBLANCMONTBLANC限量版，因?yàn)橄∮?，所以珍貴。推出刻有客戶簽名的限量版萬寶龍鋼筆，絕對(duì)是頂級(jí)時(shí)尚人士的夢(mèng)寐以求的精品。CHANELCOCO向CocoChanel致敬的一款香水。“世界上有很多公爵夫人，卻只有一個(gè)CocoChannel?！?/p>

根據(jù)客戶個(gè)人氣質(zhì)，定作屬于自己的CHANEL香水，體現(xiàn)獨(dú)一無二的尊崇?！耙岳龅拿x，建立專屬”世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011銷售中心：開創(chuàng)杭州夜間售樓之先河“以昆侖的名義，建立專屬”名門凌晨打烊，服務(wù)就到凌晨，在這里還可以欣賞到城市的夜晚以及感受到項(xiàng)目的超脫于都市之外的寧靜感；在開盤前一周將示范環(huán)境以奢華裝飾，規(guī)格高檔、大氣，以美麗的景致提升項(xiàng)目在目標(biāo)客戶心中的期待和價(jià)值感；銷售現(xiàn)場(chǎng)：每個(gè)示范單位配有一名介紹人員，提供專門服務(wù)，同時(shí)示范單位內(nèi)有專門的模特示范未來生活場(chǎng)景。打造我們自己的節(jié)日——“名門假日”世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告游戲規(guī)則1

——大勢(shì)：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則2

——供應(yīng)：競爭激烈，先發(fā)制人游戲規(guī)則游戲的基礎(chǔ)游戲的形式形象:名門ACTION杭城最具關(guān)懷的居住體驗(yàn)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告Action1：項(xiàng)目形象確立Action2：客戶積累Action3：價(jià)格實(shí)現(xiàn)1、國際招標(biāo)，全城立勢(shì)2、房交會(huì)：征集方案展覽3、開園活動(dòng)：名門視覺發(fā)布暨中標(biāo)方案發(fā)布4、邀請(qǐng)湯唯舉行產(chǎn)品發(fā)布活動(dòng)暨中標(biāo)作品揭幕5、營銷前置，利用房交會(huì)等以訪談的形式邀約客戶6、客戶活動(dòng)：風(fēng)云浙商評(píng)比建立圈層7、客戶體驗(yàn)：藝術(shù)公園現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)8、客戶挖掘：據(jù)點(diǎn)城市行會(huì)客戶等重點(diǎn)挖掘9、誠意客戶意向摸查10、策略指導(dǎo)下的產(chǎn)品精準(zhǔn)定價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入到營銷籌備期世聯(lián)將提交：《營銷策略總綱及銷售執(zhí)行報(bào)告》《開盤方案及價(jià)格報(bào)告》世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告營銷游戲CLASSIC&FASHION貴族起勢(shì)，時(shí)尚作秀他們具備豐富的地產(chǎn)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)俅钨徺I物業(yè)只是渴望一個(gè)標(biāo)簽——物業(yè)本身作為標(biāo)簽已經(jīng)司空見慣，我們需要在物業(yè)之外設(shè)定一個(gè)符號(hào)——名門在這里，沒有銷售人員，只有餐飲服務(wù)、商務(wù)招待服務(wù)、地產(chǎn)推薦服務(wù)等服務(wù)人員，他們共同的名字是——侍應(yīng).在名門，城市擁有歷史在名門，城市渴望標(biāo)簽在名門，城市充滿藝術(shù)時(shí)光俱樂部：流淌的記憶黑白鞋會(huì)所昆侖城市藝術(shù)公園“運(yùn)河岸邊的院子”世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告以歷史的名義，啟動(dòng)造勢(shì)以藝術(shù)的名義，典藏奢華以昆侖的名義，建立專屬米其林三星餐廳貴族幼兒園專屬限量版奢侈品自己的節(jié)日：名門假日凌晨打烊，開創(chuàng)杭州售樓之先河“一條河，與一座城市的珍藏”“生長于歷史的藝術(shù)展”“名門：只可遇見，不可追求”

Sotheby’sINTERNATIONALREALTY﹠湯唯：在名門看來，她不過是營造項(xiàng)目氣質(zhì)所需資源中的一部分圈層拍賣營銷世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 我們正在經(jīng)歷一場(chǎng)經(jīng)典，擁有無限魅力，且令人難忘的營銷之旅。 雖然不是所有理想都會(huì)開花結(jié)果，名門或許很榮幸，但決不意外。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告附件一：杭州主要在售樓盤調(diào)查附件二：杭州在售樓盤客戶調(diào)查附件三：90平米以下產(chǎn)品立體拼合建議世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告附件一：杭州在售樓盤調(diào)查世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告城市芯宇：市中心稀缺科技豪宅城市中心地段，文教區(qū)高端物業(yè)本地品牌開發(fā)商18項(xiàng)生態(tài)住宅科技和智能化操作系統(tǒng)5000元/平精裝修，以附加值提高總價(jià)。2008.5.1開盤的三號(hào)樓均價(jià)：30000元/平米戶型：185平米3房2廳；255平米4房2廳3基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)地理位置西湖區(qū)文一路原浙江理工大學(xué)所屬區(qū)域西湖區(qū)建筑面積230000物業(yè)類型高層公寓戶型面積185-255樓盤賣點(diǎn)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告銷售情況：總價(jià)提升后銷售不暢3566#5#樓均價(jià)25000元/平米的毛坯產(chǎn)品，月均銷售速度約60套3#樓均價(jià)30000元/平米的精裝修產(chǎn)品，總價(jià)上到500-800萬的范圍內(nèi)后，月均銷售速度約13套。6#5#樓推出時(shí)間：2008.1.20推出套數(shù)：425均價(jià)：2500元/平方米已銷售套數(shù)：367銷售率：86.35%是否裝修：毛坯3#樓推出時(shí)間：2008.5.1推出套數(shù)：147均價(jià)：30000元/平方米已銷售套數(shù)：38銷售率：25.17%是否裝修：精裝修（5000元/平米）“太貴了，這個(gè)地段應(yīng)該在23000元/平米比較實(shí)際。加精裝修也不用那么貴。”——于先生“3萬太高了，開發(fā)商打算慢慢賣吧”——王先生客戶原聲世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告云龍·十一景：稀缺的市中心公寓地理位置建國北路東側(cè)，大學(xué)路北側(cè)所屬板塊市中心板塊建筑面積47000物業(yè)類型高層公寓戶型面積128/148基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)城市中心地段近西湖成熟生活/教育配套樓盤賣點(diǎn)2008.7.26開盤的1#2#樓貨量：168套均價(jià)：25800元/平米戶型：128平米；148平米21世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2008年7月26日開盤，當(dāng)日到場(chǎng)近百人，截至7月28日，共計(jì)預(yù)定8套。開盤3天預(yù)定比例僅為4.8%。截至8月2日，根據(jù)透明售房網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，共預(yù)定29套，成交0套。預(yù)定比例為17.3%。銷售情況：開盤價(jià)較預(yù)期價(jià)格下調(diào)后，仍銷售不暢“我們?nèi)叶加小袇^(qū)’情結(jié)，所以首先看中的就是這個(gè)樓盤的地段?！薄徬壬芭赃叺暮芎玫亩址坎刨u13000元/平米，它不值這個(gè)價(jià)格?！薄跸壬蛻粼?008年7月初，預(yù)期價(jià)格30000元/平米，帶精裝修開盤價(jià)格25800元/平米，毛坯房交樓城市中心好地段，稀缺新盤產(chǎn)品戶型差，存在暗衛(wèi)，交通面積過大周邊二手房價(jià)格在13500-20000元/平米樓距近，臨路噪音污染世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告東方潤園：07年中國十大豪宅地理位置錢江新城CBD核心區(qū)的沿江黃金地段所屬板塊錢江新城建筑面積226000物業(yè)類型高層公寓總套數(shù)730戶型面積220-460基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)城市中心地段，緊鄰錢江新城核心區(qū)域擁有稀缺的錢塘江一線江景資源規(guī)劃、設(shè)計(jì)、景觀，全部出自世界一流公司之手頂級(jí)會(huì)所，純正英式管家服務(wù)理念，實(shí)現(xiàn)家居智能化樓盤賣點(diǎn)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告總套數(shù)：154已售套數(shù)：88開售時(shí)間2007.9成交均價(jià)：32000總價(jià)：約1200萬總套數(shù)：64已售套數(shù)：59開售時(shí)間：2008.4成交均價(jià)：24998總價(jià)：約750萬樓號(hào)總套數(shù)已售套數(shù)開盤時(shí)間成交均價(jià)2幢10610406.11191424幢888606.11160776幢656407.01179683幢10410007.04200715幢10310107.06237331幢1548807.09376107幢645908.0424998均價(jià)走勢(shì)——基本保持穩(wěn)定2463517典型豪宅東方潤園，在售7#樓總價(jià)約750萬/套，1#樓總價(jià)1000萬/套起。銷售速度分別為14套/月和8套/月，代表較高市場(chǎng)水平。望族1#價(jià)格7#樓價(jià)格世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告公元·沐橋：經(jīng)典美國公寓開盤時(shí)間:2008年1月30日推售套數(shù):138套價(jià)格:30000-35000元/平米帶精裝截止8月1日銷售套數(shù):19套；銷售率:13.8%景觀資源對(duì)比周遍其他別墅項(xiàng)目,存在明顯劣勢(shì);項(xiàng)目屬于旅游渡假區(qū),客戶對(duì)大面積公寓心理接受度不高;沒有絕對(duì)的景觀或者至尊的地段,一套公寓1000萬以上,客戶普遍覺得不如買別墅;基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)地理位置之江區(qū)國家旅游度假區(qū)內(nèi)所屬區(qū)域之江區(qū)建筑面積85000平米戶型面積200-500平方米,主力產(chǎn)品為350平方米價(jià)格30000-35000元/平米帶精裝物業(yè)類型多層公寓銷售情況世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告蔚藍(lán)公寓：開盤即熱銷杭州城東核心CBD區(qū)域內(nèi)本地一流品牌開發(fā)商精裝修，以附加值提高價(jià)格基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)地理位置江干區(qū)鳳起東路、景曇路路口所屬區(qū)域江干區(qū)建筑面積60000物業(yè)類型高層公寓戶型面積90/140開盤推出382套精裝修，開盤3天簽約324套，銷售率85%，銷售額8.4億。開盤推出4幢樓，共384套房源。開盤均價(jià)在25300—25700元/平方米。公寓戶型70%以上是90平米左右的公寓，少量140平米的大型公寓，另有12套躍層。樓盤賣點(diǎn)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告金色城品：首日開盤勁銷97%2008.3.9開盤推出小戶型產(chǎn)品推出總貨量205套均價(jià)22000元/平米，價(jià)格范圍（14000-30000）元/平米基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)地理位置上城區(qū)西湖大道、佑圣觀路交叉口所屬區(qū)域西湖區(qū)建筑面積18500物業(yè)類型小高層公寓戶型面積30-60套數(shù)206杭州城中核心CBD區(qū)域內(nèi)全國一流品牌開發(fā)商西湖邊上的稀缺地段LOFT產(chǎn)品，創(chuàng)新提升價(jià)值樓盤賣點(diǎn)投資客追捧，選房號(hào)排到900多位。開盤當(dāng)日即認(rèn)購200套，仍購率高達(dá)97.5%。世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告附件二：杭州在售樓盤客戶調(diào)查世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告客戶需求：改善現(xiàn)有生活環(huán)境、投資及考慮下一代客戶語錄“目前在九月森林，郊區(qū)住下來還是住城區(qū)比較方便““兒子在這邊讀大學(xué)，看到合適的就買一套，不管是孩子以后居住還是投資都無所謂”“朋友都在這邊買房了，我也來這一套，以后朋友有個(gè)照應(yīng)”高端客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)居前四位是:1、“想有好的小區(qū)環(huán)境和周邊環(huán)境”（43%)2、“投資價(jià)值”占（20%）3、考慮下一代,為兒女購房“（占13%）4、“養(yǎng)老需求”占（10%）可見區(qū)域價(jià)值、以及升值空間、為子女購房等因素是刺激高端客戶產(chǎn)生置業(yè)行為的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。大戶型客戶世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告居住狀態(tài)：現(xiàn)置業(yè)區(qū)域大多在城西、城中，意向區(qū)域以西湖板塊與錢塘江板塊，城中區(qū)域?yàn)橹??？蛻粢庀蛸彿繀^(qū)域選擇——城西某一豪宅項(xiàng)目意向客戶訪談當(dāng)前一線豪宅置業(yè)客戶居住地點(diǎn)調(diào)查客戶語錄該類客戶意向購買區(qū)域，大多集中于西湖板塊、其次是錢塘江板塊、城中板塊“最理想的居住片區(qū)當(dāng)然是西湖旁邊了，晚上一家人出門到西湖逛逛太安逸了！”（義烏王先生）“錢江那邊夜景真漂亮，視線寬闊，那里的房子一定不錯(cuò)”（上海李女士）“現(xiàn)在樓市看不準(zhǔn)，要買房還是買市中心，保值，生活也方便，現(xiàn)在買房就該買市區(qū)的。”（桂花園葉先生）區(qū)域典型樓盤城西白蕩海、山水人家、翠苑、桂花園、親親家園城中華海園、紫桂、武林廣場(chǎng)、青春坊、都市楓林、解放路城北湖畔花園、嘉綠苑、新華路區(qū)外溫州、臺(tái)州、義烏、紹興、臺(tái)州、上海大戶型客戶世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告居住狀態(tài)：舒適型三、四（戶型面積140-170平米）房已不能滿足其對(duì)品質(zhì)生活追求當(dāng)前一線豪宅置業(yè)客戶原居住狀態(tài)調(diào)查居住面積：33%居住面積約90-140平米，50%居住面積140-170平米。居住戶型：3房約占33%，4房約占37%大戶型客戶世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告置業(yè)觀點(diǎn)：對(duì)城區(qū)高總價(jià)產(chǎn)品覺得要“值”就好城市芯宇云龍十一景東方潤園關(guān)鍵詞：地段、科技、奢華精裝客戶語錄：地段還不錯(cuò)，四房那個(gè)戶型也不錯(cuò)，但帶上6000多的裝修總價(jià)貴了點(diǎn)，在城西差不多可以買別墅排屋了。關(guān)鍵詞：地段、商圈客戶語錄：前幾天開盤剛?cè)タ戳?，位置價(jià)格都還可以，戶型做的不夠大氣，只有兩棟樓沒有社區(qū)的感覺，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)不太好。關(guān)鍵詞：一線江景、社區(qū)規(guī)劃客戶語錄：幾個(gè)朋友都住了金色海岸，我看東方潤園也不錯(cuò)，千把來萬不貴，住的舒服就好。當(dāng)前一線豪宅置業(yè)客戶總價(jià)承受力大戶型客戶世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告典型客戶客戶基礎(chǔ)信息：龔先生，45歲左右，義烏私企業(yè)主。四口之家，兒子管理家族企業(yè)，女兒讀小學(xué)。購買驅(qū)動(dòng)因素：度假、養(yǎng)老購房心理：現(xiàn)在投資市場(chǎng)不好，買高檔物業(yè)可保值增值客戶置業(yè)特征：

該客戶具有多次置業(yè)經(jīng)歷，在義烏有多處物業(yè)（包括別墅），在上海，珠三角等地購有高檔物業(yè)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分雄厚，來杭州置業(yè)目的主要為了來杭度假和以后退下來養(yǎng)老，對(duì)居住環(huán)境要求比較高。以獨(dú)棟別墅及排屋為考慮對(duì)象，現(xiàn)已購買城西1000多萬某高端物業(yè)，同時(shí)為該項(xiàng)目多次帶來朋友購買該價(jià)位同類物業(yè)?？蛻粽Z錄“杭州豪宅項(xiàng)目肯定保值，我們義烏老板都喜歡這邊”“烏市場(chǎng)很大，有好房子要到義烏去宣傳”“”世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告典型客戶客戶基礎(chǔ)信息：姜先生，45歲，溫州私營老板三口之家兒子讀高中購買驅(qū)動(dòng)因素：自主兼投資購房心理：價(jià)格不是問題、品質(zhì)一定要好、檔次要高客戶置業(yè)特征：

覺得杭州400萬的房子也很正常，拿來做投資，比較關(guān)注樓盤本身的品質(zhì)，采光，園林，物管等方面。物管方面物管費(fèi)一定要高，舉例說500萬總價(jià)的房子，物管必須超過3元以上；外立面材料肯定不能用涂料，綠化，水景要好。房子里面臥室一定得大，客廳可以不必過于太大。精裝修的會(huì)更受歡迎點(diǎn)（各裝修材料全部用名牌）。對(duì)于公司的實(shí)力，看下公司以往開發(fā)過的項(xiàng)目以及在原先項(xiàng)目中開發(fā)商的表現(xiàn)客戶語錄“杭州400萬的房子也很正常了，不算貴”“物管一定要好，最好是有名的品牌公司，管理費(fèi)高沒關(guān)系”“”世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告典型客戶客戶基礎(chǔ)信息：張先生，50歲，現(xiàn)住富春山居四口之家兩兒子都已成家，平時(shí)老兩口在家購買驅(qū)動(dòng)因素：自住購房心理：居住品質(zhì)要求高、生活便利不可少客戶置業(yè)特征：

客戶具有多次置業(yè)經(jīng)歷，之前在一直在城中心居住，孩子長大后想找個(gè)環(huán)境好的地方養(yǎng)老，就買了富春山居的別墅，自然環(huán)境較以前是改善了很多，但居住久了發(fā)現(xiàn)生活很不便利，親戚朋友也不在身邊?，F(xiàn)考慮搬回市中心住，房子最好3房以上，兩兒子經(jīng)?？梢曰貋碜∽?，周邊生活配套一定要完善，社區(qū)配套要好，最好有老年健身場(chǎng)所?？蛻粽Z錄“原來想住別墅，住久了其實(shí)發(fā)現(xiàn)挺不習(xí)慣的“市區(qū)適合我們老年人生活的好社區(qū)不多，綠化不好，連散步的地方都沒有?！薄啊笔缆?lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告小結(jié)：高端客戶具有較大總價(jià)承受力，但需要產(chǎn)品價(jià)值與之相應(yīng)。自住兼投資，為下一代買房是高端客戶主要置業(yè)目的改善環(huán)境的換房需求需要更大面積的產(chǎn)品可以接受400萬以上的總價(jià)，但要物有所值世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告生活性質(zhì)需要小戶型產(chǎn)品80年后購房面積接受范圍主要集中在60-120㎡，中老年人改善型置業(yè)面積接受度稍高客戶語錄“如果80-90㎡能做成三房就很好，以后家里老爸、老媽過來可以住住。“孩子都出去了，房子空了，想換個(gè)小點(diǎn)的，100來㎡兩房就可以了。”“”客戶置業(yè)需求面積范圍分布“80后”的精致婚房老少兩代的親情置業(yè)中年人的改善型置業(yè)商務(wù)工作居所置業(yè)白領(lǐng)新貴置業(yè)新移民置業(yè)演藝影視人士置業(yè)中小戶型客戶世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告因價(jià)格太高，只能縮小需求面積10000-15000為小戶型客戶的價(jià)格接受主力，改善型置業(yè)價(jià)格接受度可在25000以上?？蛻粽Z錄“我和女朋友兩個(gè)人加起來，首付最多20萬，最多能買個(gè)80-90方的?！艾F(xiàn)在適合我們年輕人的房子太少了，買個(gè)房最少也要100來萬，太貴了只能選擇小的了?！薄啊笨蛻艨山邮軉蝺r(jià)范圍分布中小戶型客戶世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告典型客戶客戶基礎(chǔ)信息：陳女士，35歲，企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)，城西某樓盤業(yè)主購買驅(qū)動(dòng)因素：為父母購房購房心理：經(jīng)濟(jì)條件好了，孝敬父母客戶置業(yè)特征：

陳女士之前市中心有老房子，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況好了為改善居住環(huán)境在城西某樓盤購買了一復(fù)式單位。由于覺得此樓盤自然環(huán)境非常好，覺得非常適合老人家在這養(yǎng)老，于是想把父母也接過來住，但又希望和父母分開住，不打攪自己的生活。所以特別希望能再購房一個(gè)面積不太大90㎡左右的小戶型，二房就可以?？蛻粽Z錄“我主要看中這的環(huán)境，現(xiàn)在二老在老房子里照顧不太方便，有小點(diǎn)的話打算買個(gè)給父母，以后也好有個(gè)照顧”“有個(gè)兩房的就夠了，老人家房子大了到覺得不習(xí)慣?！薄啊笔缆?lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告典型客戶客戶基礎(chǔ)信息：潘小姐，30歲，企業(yè)小老板購買驅(qū)動(dòng)因素：改善居住環(huán)境購房心理：提升社會(huì)地位客戶置業(yè)特征：

白手起家，經(jīng)過幾年奮斗，有了自己的事業(yè)。創(chuàng)業(yè)初始居住環(huán)境一般，住在蔣村附近，現(xiàn)在已經(jīng)不能滿足這樣的居住環(huán)境，需要改善生活品質(zhì)，提升自己的社會(huì)地位。由于自身文化水平不是很高，希望能夠住在可以得到外界的認(rèn)可，感覺很有面子的房子?？蛻粽Z錄“在市區(qū)又開新公司了，想在公司旁邊賣個(gè)房，不用太大?！薄耙郧白≡谄稽c(diǎn)的地方，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)允許了，可以在市中心改善一下生活?！薄啊笔缆?lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告小結(jié)：小戶型剛性需求增長各類人群都存在小戶型的剛性需求部分希望在城區(qū)購房客戶因價(jià)格而縮減置業(yè)面積世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告附件三：立體戶型拼合世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告模式A立體戶型拆合戶型模式——通過陽臺(tái)或露臺(tái)拆合在陽臺(tái)或露臺(tái)處加樓梯。兩戶不論獨(dú)立或是合并時(shí)都能保持戶型的完整性，對(duì)原有戶型的改動(dòng)不大世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告模式B立體戶型拆合戶型模式——通過室內(nèi)樓板打通加樓梯拆合通過在室內(nèi)樓面預(yù)留洞口或構(gòu)件進(jìn)行上下戶型的拆合。這種拆合方式較為靈活，但工程量大，可行性較低世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告模式C立體戶型拆合戶型模式——通過平面進(jìn)行立體拆合一戶為平面戶型，一戶為小復(fù)式戶型，在共同層進(jìn)行平面拼合，形成大復(fù)式組合戶型，以滿足不同客戶的需求．復(fù)式戶型平面戶型復(fù)式拼合戶型世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告拼合前戶型客廳餐室衛(wèi)生間次臥主臥陽臺(tái)陽臺(tái)廚房陽臺(tái)2房2廳戶型面積：67.13㎡戶型特色：戶型方正實(shí)用,采光通風(fēng)良好陽臺(tái)部位預(yù)留結(jié)構(gòu)板創(chuàng)新戶型預(yù)留結(jié)構(gòu)板立體拼合戶型——陽臺(tái)預(yù)留結(jié)構(gòu)板(2+2)世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告修改戶型客