公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)承接查驗(yàn)及資產(chǎn)管理檔案建立

第一節(jié)承接查驗(yàn) 1―、承接?xùn)蓑?yàn)條件 2二、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目 2三、資料交接 3四、其他交接 4五、承接?xùn)蓑?yàn)注意事項(xiàng) 4六、承接?xùn)蓑?yàn)程序 5七、承接?xùn)蓑?yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理及時(shí)限 7八、承接?xùn)蓑?yàn)后物業(yè)的移交及相關(guān)責(zé)任 8九、承接?xùn)蓑?yàn)備案 9第二節(jié)資產(chǎn)管理檔案建立 9一、固定資產(chǎn)接管 9二、固定資產(chǎn)的驗(yàn)收程序 9三、固定資產(chǎn)的管理 14第三節(jié)前期管理工作方案 14一、前期管理工作安排 14二、常規(guī)性便民服務(wù)項(xiàng)目 15第一節(jié)承接查驗(yàn)我公司接到承接查驗(yàn)的通知后，公司將指派相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)建設(shè)單位組成查驗(yàn)小組，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，本著“認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)格驗(yàn)收、明確責(zé)任、保證安全”的原則與開發(fā)建設(shè)單位做好承接查驗(yàn)工作。―、承接?xùn)蓑?yàn)條件物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格；供水、供電、供熱、道路、綠化和衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)備建設(shè)完畢，能夠正常使用；消防設(shè)施取得合格證書后進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重點(diǎn)也不一樣，需要區(qū)別對(duì)待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)承接查驗(yàn)是開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)戶進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)承接查驗(yàn)分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其它交接與承接查驗(yàn)注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。二、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目1.土建工程：包括屋頂、外墻面、內(nèi)墻面、地面、衛(wèi)生間、樓地面和樓道等。各屋面排水坡度，伸縮縫、地面有無(wú)滲水；地下室墻面有無(wú)滲水，地面有無(wú)空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；消防門、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車車棚。2.裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；外墻面；共用區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。3.供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)；應(yīng)急供配電設(shè)備；各配電房的防鼠；加強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；共用照明、用電器具等。4.給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。5.電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。6.弱電系統(tǒng)：安防系統(tǒng)（門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、紅外周界、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等）；住宅自動(dòng)化（模塊控制的電力、電梯等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。7.消防系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、廣播等）；消防滅火系統(tǒng)（消火栓、消防水箱、消防泵、消防管道等）；消防器材裝配（滅火器、消防水帶及噴頭等）。三、資料交接1.產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工資料、測(cè)繪報(bào)告等。2.技術(shù)資料：建筑規(guī)劃詳圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，綠化平面圖、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等數(shù)據(jù)；物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說(shuō)明文件文本；機(jī)電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說(shuō)明書、安裝、調(diào)試報(bào)告和設(shè)備保小修卡、保修協(xié)議等。3.驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電信網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議。四、其他交接1.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。2.具有保修期的設(shè)施設(shè)備供銷、施工合同（保修協(xié)議）等。3.共用區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。五、承接?xùn)蓑?yàn)注意事項(xiàng)1.在承接查驗(yàn)前，物業(yè)公司將主動(dòng)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商有關(guān)承接查驗(yàn)的問(wèn)題，（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。2.承接查驗(yàn)不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、共用物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。3.針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)開發(fā)建設(shè)單位敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開發(fā)建設(shè)單位確認(rèn)；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)建設(shè)單位記錄備案。六、承接?xùn)蓑?yàn)程序（一）驗(yàn)收的準(zhǔn)備接到物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)工作書面形式通知后，成立由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)公司組成的驗(yàn)收小組，根據(jù)工程竣工和項(xiàng)目的實(shí)際情況及開發(fā)建設(shè)單位提供的竣工圖紙和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按設(shè)計(jì)及施工要求，編制驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（二）驗(yàn)收的實(shí)施1.驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。2.在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中，檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的住宅、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回開發(fā)建設(shè)單位，由開發(fā)建設(shè)單位督促施工單位進(jìn)行整改。3.對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要求的住宅、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收接管。4.設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收，要做到符合以下幾點(diǎn)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量相符；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量相符；設(shè)備技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求相符，檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類型設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備承接查驗(yàn)清單中。5.對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備承接查驗(yàn)清單相應(yīng)的表格內(nèi)。6.簽訂承接查驗(yàn)文件。驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收內(nèi)容逐項(xiàng)驗(yàn)收后，物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)簽訂物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)協(xié)議。承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括：項(xiàng)目名稱、驗(yàn)收的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收情況及存在問(wèn)題、修復(fù)責(zé)任和參加驗(yàn)收的人員、時(shí)間以及其它有關(guān)事項(xiàng)的約定并附移交的基礎(chǔ)資料明細(xì)。7.根據(jù)驗(yàn)收情況提交的檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，與開發(fā)建設(shè)單位辦理承接查驗(yàn)手續(xù)后，移交擋案、資料，妥善保管。（三）驗(yàn)收方法1.感官查驗(yàn)：對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采用目測(cè)、觸摸等方式進(jìn)行；2.使用查驗(yàn)：通過(guò)啟用設(shè)施設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀了解其符合性、舒適性和安全性等；3.檢測(cè)查驗(yàn)：通過(guò)運(yùn)用儀器儀表、工具等對(duì)查驗(yàn)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求；4.試驗(yàn)查驗(yàn)：通過(guò)必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。七、承接?xùn)蓑?yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理及時(shí)限1.承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理方法（1）現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。（2）現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，提出相應(yīng)的整改意見，書面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。（3）由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題。若質(zhì)量問(wèn)題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)；由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題，在整改實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。2.承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理時(shí)限（1）房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題，10個(gè)工作日內(nèi)建設(shè)單位進(jìn)行整改，整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。（2）公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題，10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行整改，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。（3）資料移交存在缺失的部分，5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)齊。（4）鑰匙的承接查驗(yàn)缺失或存在的問(wèn)題，3個(gè)工作日內(nèi)給予補(bǔ)齊或整改，合格后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。八、承接?xùn)蓑?yàn)后物業(yè)的移交及相關(guān)責(zé)任1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2.交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。4.物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)戶人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。5.物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)。九、承接?xùn)蓑?yàn)備案物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)交接后30日內(nèi)，物業(yè)公司持承接查驗(yàn)相關(guān)資料及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)明細(xì)復(fù)印件，到項(xiàng)目所在區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。第二節(jié)資產(chǎn)管理檔案建立一、固定資產(chǎn)接管1.建立設(shè)備技術(shù)資料（1）建立設(shè)備臺(tái)賬（包括備件臺(tái)賬）（2）重要設(shè)備懸掛設(shè)備卡片（類似于資產(chǎn)卡片）（3）竣工圖存檔（4）如有必要建立設(shè)備技術(shù)登錄簿2.建立標(biāo)準(zhǔn)工作說(shuō)明書3.結(jié)合各主管制定大、中型維保計(jì)劃4.定期設(shè)備巡檢并做出設(shè)備分析二、固定資產(chǎn)的驗(yàn)收程序（一）設(shè)備的驗(yàn)收包括設(shè)備到場(chǎng)后的開箱驗(yàn)收和設(shè)備安裝后的交接驗(yàn)收。1.設(shè)備的開箱驗(yàn)收：設(shè)備采購(gòu)到廠后，由采購(gòu)部會(huì)同設(shè)備部、固定資產(chǎn)管理員、設(shè)備使用部門和安裝單位的有關(guān)人員共同到現(xiàn)場(chǎng)組織開箱檢查驗(yàn)收。開箱驗(yàn)收和主要內(nèi)容有：設(shè)備裝箱和設(shè)備外表在運(yùn)輸過(guò)程中有無(wú)損壞，根據(jù)設(shè)備的裝箱單清點(diǎn)技術(shù)資料，核對(duì)隨機(jī)附件和備件，專用工具等是否相符，然后由資產(chǎn)管理員填寫《設(shè)備開箱驗(yàn)收單》。經(jīng)開箱檢查人員共同清點(diǎn)驗(yàn)收簽字后，隨機(jī)附件和備件、專用工具等辦理入庫(kù)手續(xù)后，需使用的辦理領(lǐng)用手續(xù)，技術(shù)資料需要時(shí)辦理借用手續(xù)。2.設(shè)備的安裝驗(yàn)收：新設(shè)備進(jìn)場(chǎng)安裝后，由設(shè)備購(gòu)置部門和安裝單位組織相關(guān)部門對(duì)已安裝好的設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量檢查、精度檢測(cè)、空負(fù)荷和負(fù)荷試車。經(jīng)確認(rèn)已達(dá)到技術(shù)規(guī)范要求、環(huán)保、安全都符合標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)備購(gòu)置單位辦理設(shè)備移交手續(xù)，填寫《設(shè)備安裝移交驗(yàn)收單》，參加驗(yàn)收人員共同簽字后移交使用部門，驗(yàn)收單交設(shè)備部存檔備查。（二）應(yīng)用表單：《設(shè)備開箱驗(yàn)收單》《設(shè)備安裝驗(yàn)收單》設(shè)備開箱驗(yàn)收單驗(yàn)收單編號(hào)：設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)出廠日期生產(chǎn)廠家制造編號(hào)開箱日期隨機(jī)文件資料檢驗(yàn)合格證份設(shè)備管理員開箱結(jié)論：簽名：年月日使用說(shuō)明書 份裝箱清單份易損件圖冊(cè) 份外觀檢查箱數(shù)： 件外包裝情況：設(shè)備外觀：附件﹑備件及專用工具序號(hào)名稱規(guī)格﹑型號(hào)應(yīng)有實(shí)有倉(cāng)管員開箱結(jié)論：簽名：年月日設(shè)備安裝驗(yàn)收單使用單位：驗(yàn)收單編號(hào)：設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)制造編號(hào)安裝地點(diǎn)安裝日期安裝負(fù)責(zé)人1.設(shè)備安裝及管線布置是否符合設(shè)計(jì)要求2.是否便于操作及維修3.是否符合安全要求，安全裝置是否完善4.試車情況：（1）工作可靠性（2）操作靈敏性（3）震動(dòng)（4）噪聲（5）泄漏（6）工作參數(shù)與銘牌標(biāo)記的符合程度使用部門意見三、固定資產(chǎn)的管理1.固定資產(chǎn)的驗(yàn)收入庫(kù)；2.固定資產(chǎn)的登記及編碼；3.固定資產(chǎn)的保養(yǎng)及維修；4.固定資產(chǎn)的清查盤點(diǎn)；5.固定資產(chǎn)檔案建立和保管。固定資產(chǎn)管理流程填申填申請(qǐng)單分公司負(fù)責(zé)人審批總部總經(jīng)理審批總部財(cái)務(wù)部審批總部總經(jīng)辦審批采購(gòu)入庫(kù)領(lǐng)用報(bào)廢第三節(jié)前期管理工作方案一、前期管理工作安排下列人員在項(xiàng)目中標(biāo)后，組成前期管理工作小組，進(jìn)行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場(chǎng)主管、工程主管、主要工程技術(shù)人員、業(yè)主服務(wù)中心主要人員：保安人員進(jìn)行培訓(xùn)和前期管理工作。介入方案由管理處主任負(fù)責(zé)起草，工程主管負(fù)責(zé)實(shí)施。（一）房屋前期管理工作主要從以下幾個(gè)方面展開：1.就設(shè)計(jì)中一些不合理或遺漏情況提出改進(jìn)意見和建議；提出功能布局或材料使用問(wèn)題的專業(yè)意見；監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設(shè)備安裝和能源分配等問(wèn)題提出專業(yè)意見。2.讓業(yè)主一跨進(jìn)小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛。如:保安人員的形象和物業(yè)管理人員的言談舉止等。3.建立XX公租房小區(qū)的宣傳展板，向業(yè)主介紹小區(qū)開發(fā)的工作進(jìn)度、施工質(zhì)量、材料選用、智能化的配套、景觀綠化的設(shè)計(jì)及物業(yè)管理的介入工作情況等。4.參與房屋及公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。5.完善管理方案及相關(guān)管理制度。（二）竣工驗(yàn)收配合及建認(rèn)方案1.熟悉房屋中的各種設(shè)備設(shè)施和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；2.做好接管驗(yàn)收事項(xiàng)。驗(yàn)收小組按照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，認(rèn)真核對(duì)接管資料，查驗(yàn)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。已驗(yàn)收的，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由施工單位負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)查。對(duì)符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。二、常規(guī)性便民服務(wù)項(xiàng)目（一）常規(guī)性便民服務(wù)內(nèi)容1.常規(guī)性服務(wù)的具體內(nèi)容：房屋及共有部位共用設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)；公共區(qū)域及周圍12小時(shí)保潔管理；規(guī)劃綠化的養(yǎng)護(hù)管理；24小時(shí)保安管理、車輛、交通秩序管理；消防管理；節(jié)日氣氛的布置安排；各項(xiàng)突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。2.委托性服務(wù)的具體內(nèi)容：代訂牛奶；代訂純凈水；代訂代送報(bào)刊雜志；代繳各種費(fèi)用；代運(yùn)裝修垃圾；調(diào)節(jié)電視節(jié)目；代購(gòu)火車飛機(jī)票；代辦電話開戶、移機(jī)、有線電視開戶；代辦電腦網(wǎng)絡(luò)入網(wǎng)手續(xù)；代辦宴會(huì)、預(yù)定客房等；商鋪或房屋代為出租、管理；兒童4：30放心學(xué)校。3.特約性服務(wù)的具體內(nèi)容：預(yù)約上門維修水電管道、家政服務(wù)、商務(wù)助理、保健服務(wù)、鐘點(diǎn)工、地板打蠟、房間整理、送餐服務(wù)（如條件許可）、房產(chǎn)租賃中介、房屋裝修、電腦、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)維修和網(wǎng)上購(gòu)物。（二）無(wú)償便民服務(wù)項(xiàng)目、有償便民服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都市人生活節(jié)奏快，時(shí)間對(duì)他們十分重要，在處理家居生活瑣事問(wèn)題時(shí)，要以最方便和最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中提供便利、高效的服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對(duì)不同的住戶提供個(gè)性化服務(wù)，通過(guò)提供舒適的服務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。1.調(diào)研我們公司對(duì)XX公租房項(xiàng)目進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)。結(jié)果表明，小區(qū)住戶以附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷安置人員為主的服務(wù)對(duì)象，對(duì)之前的農(nóng)村生活有著深深的眷戀同時(shí)又對(duì)城市生活有著強(qiáng)烈的渴望，渴望小區(qū)能夠成為融入城市生活、開創(chuàng)全新的城市生活的有力助手。2.分析這種情況說(shuō)明在XX公租房居住的業(yè)主是對(duì)農(nóng)村生活眷戀同時(shí)也是對(duì)城市生活強(qiáng)力渴望的群體，他們對(duì)待物業(yè)管理工作有著特殊的需求和較高的期望值，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）安全需求安居樂(lè)業(yè)，“安”字為先，居民對(duì)財(cái)產(chǎn)安全和人身安全的需求在任何時(shí)候都是第一需求，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理工作的第一要求。治安狀況的好壞直接影響住戶的生活質(zhì)量。XX公租房小區(qū)地處XXXX，來(lái)往車輛較多，周邊環(huán)境較復(fù)雜，因此滿足住戶的安全需求將是管理工作的重點(diǎn)。（2）服務(wù)需求XX公租房小區(qū)住戶屬拆遷居民居多，他們注重人際關(guān)系的融洽同時(shí)也對(duì)個(gè)人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)又強(qiáng)烈渴望，因此，他們對(duì)服務(wù)的要求將是全方位無(wú)缺陷的服務(wù)，這必將要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)要力求質(zhì)檢完美。（3）環(huán)境需求優(yōu)美的居住環(huán)境是舒適生活的重要保障，關(guān)心環(huán)境則體現(xiàn)了現(xiàn)代人整體環(huán)境意識(shí)的加強(qiáng)，和居住環(huán)境觀念的更新，同時(shí)表明未來(lái)物業(yè)管理工作對(duì)環(huán)境美化的重要意義。（4）精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，住戶對(duì)住宅區(qū)的人文環(huán)境的要求也越來(lái)越高，特別是像湖心西苑公租房小區(qū)這樣的小區(qū)住戶，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營(yíng)造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價(jià)值觀的文化大氛圍。（5）物業(yè)保值、增值的需求通過(guò)對(duì)物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護(hù)，營(yíng)造舒適的居住環(huán)境，提供便利服務(wù)等，達(dá)到物業(yè)的保值、增值目的是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的一項(xiàng)明確的需求。由于XX公租房小區(qū)在開盤初期一直呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增值潛力，這也為目前園區(qū)內(nèi)房屋價(jià)格的低迷形成強(qiáng)烈對(duì)比。因此，在接管XX公租房小區(qū)項(xiàng)目后，我們將努力改變現(xiàn)狀，通過(guò)我們良好的