《房地產(chǎn)估價(jià)第七章》課件_第1頁
《房地產(chǎn)估價(jià)第七章》課件_第2頁
《房地產(chǎn)估價(jià)第七章》課件_第3頁
《房地產(chǎn)估價(jià)第七章》課件_第4頁
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文檔簡介

第七章假設(shè)開發(fā)法第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)步驟第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例

1精選PPT第七章假設(shè)開發(fā)法1精選PPT第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理一、假設(shè)開發(fā)法的概念

——指將預(yù)計(jì)的估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值,減去預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等,以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。又稱剩余法、倒算法二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

——預(yù)期原理成本法的倒算法2精選PPT第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理2精選PPT三、假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件(一)適用對象——具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)1、待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)2、在建工程3、可裝修改造或可改變用途的舊房4、再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)3精選PPT三、假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件3精選PPT(二)假設(shè)開發(fā)法適用的條件:1、要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;2、要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);3、要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫;4、要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單;5、要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。

4精選PPT(二)假設(shè)開發(fā)法適用的條件:4精選PPT四、假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)公式(一)假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

5精選PPT四、假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)公式5精選PPT(二)假設(shè)開發(fā)法的具體計(jì)算公式1、將生地開發(fā)成熟地的公式:

生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

6精選PPT(二)假設(shè)開發(fā)法的具體計(jì)算公式6精選PPT2、將生地開發(fā)為房地產(chǎn)的公式:

生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)3、將毛地開發(fā)成熟地的公式:

毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一投資者購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

7精選PPT2、將生地開發(fā)為房地產(chǎn)的公式:

生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地4、將毛地開發(fā)成房地產(chǎn)的公式:

毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

5、將熟地開發(fā)為房地產(chǎn)的公式

熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一投資者購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

8精選PPT4、將毛地開發(fā)成房地產(chǎn)的公式:

毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地6、將在建工程續(xù)建為房地產(chǎn)的公式

在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤一投資者購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)7、將舊房裝修改造為新房的公式

舊房價(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤一投資者購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)9精選PPT6、將在建工程續(xù)建為房地產(chǎn)的公式

在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)步驟一、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況二、選擇最佳的開發(fā)利用方式三、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期四、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值五、測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)六、進(jìn)行具體計(jì)算,求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。10精選PPT第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)步驟10精選PPT一、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況1、弄清土地的位置——確定土地的最佳用途2、弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等——確定開發(fā)成本、費(fèi)用3、弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件——確定最佳的開發(fā)利用方式4、弄清土地的權(quán)利狀況——確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等11精選PPT一、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況11精選PPT二、選擇最佳的開發(fā)利用方式

最佳用途、最佳規(guī)模、最佳檔次——確定開發(fā)完成后房地產(chǎn)的最大價(jià)值三、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)、終點(diǎn)起點(diǎn)——取得估價(jià)對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期,即估價(jià)時(shí)點(diǎn)終點(diǎn)——預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。12精選PPT二、選擇最佳的開發(fā)利用方式12精選PPT1、當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)采取銷售(含預(yù)售)方式時(shí),開發(fā)經(jīng)營期如下圖:

開發(fā)經(jīng)營期

開發(fā)期前期建造期銷售期經(jīng)營期13精選PPT1、當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)采取銷售(含預(yù)售)方式時(shí),開發(fā)經(jīng)營期如2、當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)用于出租、營業(yè)或自用時(shí),開發(fā)經(jīng)營期如下圖:

開發(fā)經(jīng)營期

開發(fā)期經(jīng)營期前期建造期運(yùn)營期

14精選PPT2、當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)用于出租、營業(yè)或自用時(shí),開發(fā)經(jīng)營期如下開發(fā)期分為前期、建造期開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)——取得估價(jià)對(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期,即估價(jià)時(shí)點(diǎn)終點(diǎn)——分銷售、運(yùn)營兩種情況銷售——開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部銷售完畢的日期運(yùn)營——開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期開發(fā)經(jīng)營期可采用市場比較法估計(jì)15精選PPT開發(fā)期分為前期、建造期15精選PPT四、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值,該市場價(jià)值所對應(yīng)的日期,是開發(fā)完成時(shí)的日期,而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開發(fā)期間的某個日期。用于銷售的房地產(chǎn)——采用市場法與長期趨勢法用于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)——預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益,采用收益法求取價(jià)值16精選PPT四、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值16精選PPT五、測算各項(xiàng)成本費(fèi)用和利潤(一)開發(fā)成本、管理費(fèi)用采用類似于市場法的方法來求取,即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來推算(二)銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。銷售稅費(fèi)——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加,以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來測算。17精選PPT五、測算各項(xiàng)成本費(fèi)用和利潤17精選PPT(三)投資利息1、應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目:①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);③開發(fā)成本和管理費(fèi)用2、計(jì)息期的長短

①+②——按整個開發(fā)建設(shè)期計(jì)息③——按開發(fā)建設(shè)期均勻計(jì)息

18精選PPT(三)投資利息18精選PPT(四)開發(fā)利潤測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同,通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。

直接成本利潤率投資利潤率成本利潤率銷售利潤率

注意:前三項(xiàng)利潤率與成本法相比,計(jì)算基數(shù)多加“投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)”一項(xiàng)19精選PPT(四)開發(fā)利潤19精選PPT(五)投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)指假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn),在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi),如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定,按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測算。

20精選PPT(五)投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)20精選PPT六、確定待估房地產(chǎn)的價(jià)值把上述各個項(xiàng)目的預(yù)測值或估算值代入相應(yīng)的估價(jià)公式,計(jì)算出待估房地產(chǎn)的價(jià)值估價(jià)公式因是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值而異,分為:現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法1、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法——動態(tài)估價(jià)方法,將各項(xiàng)價(jià)格和成本費(fèi)用都以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)進(jìn)行折現(xiàn),然后相加減。21精選PPT六、確定待估房地產(chǎn)的價(jià)值21精選PPT2、傳統(tǒng)方法——靜態(tài)估價(jià)方法,不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值,而是直接相加減,但要計(jì)算利息,計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止,即既不考慮預(yù)售,也不考慮延遲銷售。區(qū)別:傳統(tǒng)方法要計(jì)算投資利息和開發(fā)利潤,而現(xiàn)金流量法不需計(jì)算,而是隱含在在折現(xiàn)過程中。所以,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要有折現(xiàn)率,且要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤率)。

22精選PPT2、傳統(tǒng)方法22精選PPT兩種方法的評價(jià):現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確,但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略,但相對要簡單些。

23精選PPT兩種方法的評價(jià):23精選PPT靜態(tài)估價(jià)方法舉例

有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2,適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”’熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測算為2.5億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要支付的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%,買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。24精選PPT靜態(tài)估價(jià)方法舉例

有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面解:設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V:該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)開發(fā)成本和管理費(fèi)用=2.5×2=5(億元)

投資利息總額=(V+V×4%)×[(1+10%)3一1]+5×[(1十10%)1.5一1)=0.344V+0.768(億元)

銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=9.6×6%=0.576(億元)

25精選PPT解:設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V:25精選PPT

開發(fā)利潤總額=(V+V×4%+5)×15%=0.156V+0.75(億元)購買該成片荒地的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V(億元)

V=9.6一5一(0.344V+0.768)一0.576一(0.156V+0.75)一0.04VV=1.627(億元)荒地總價(jià)=1.627(億元)

荒地單價(jià)=162700000/2000000=81.35(元/m2)

26精選PPT開發(fā)利潤總額26精選PPT動態(tài)估價(jià)方法舉例:

需要評估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的價(jià)值。獲知該宗土地的面積為5000m2,土地剩余使用年限為65年,容積率為2,適宜建造某種類型的商品住宅;預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年,建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元,勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12%,第一年需要投入60%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi),第二年需要投入40%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi);銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的2%,房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價(jià)格的6%,買方需要繳納的契稅等為交27精選PPT動態(tài)估價(jià)方法舉例:

需要評估一宗“七通一平”熟地于2易價(jià)格的3%;預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出,售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2005年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)(折現(xiàn)率為12%)。

28精選PPT易價(jià)格的3%;預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出,售出時(shí)的平均解:設(shè)該宗土地的總價(jià)為V:開發(fā)完成后的總價(jià)值=

=1594.39(萬元)建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)總額==810.36(萬元)

29精選PPT解:設(shè)該宗土地的總價(jià)為V:29精選PPT銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=1594.39×(2%+6%)=127.55(萬元)購買該宗土地的稅費(fèi)總額=V×3%=0.03V(萬元)V=1594.39一810.36一127.55—0.03VV=637.36(萬元)

土地總價(jià)=637.36(萬元)

土地單價(jià)=1274.72(元/m2)

樓面地價(jià)=637.36(元/m2)

30精選PPT銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額30精選PPT

第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例舉例1:P104—10631精選PPT第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例31精選PPT舉例2:某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境,適宜裝修改造成商場出售,并可獲得政府批準(zhǔn),但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/m2(按建筑面積計(jì)),同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年,裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1000元;裝修改造完成后即可全部售出,售價(jià)為每平方米建筑面積4000元;銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)(折現(xiàn)率為12%)。

32精選PPT舉例2:某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周解:裝修改造后的總價(jià)值=4000×5000/(1+12%)=1785.7l(萬元)裝修改造總費(fèi)用=1000×5000/(1+12%)0.5

=472.46(萬元)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=1785.71×8%=142.86(萬元)購買該舊廠房的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V(萬元)需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額=400×5000=200(萬元)

33精選PPT解:裝修改造后的總價(jià)值33精選PPTV=1785.71–472.46–142.86–0.04V–200=933.07(萬元)故:

舊廠房總價(jià)=933.07(萬元)

舊廠房單價(jià)=l866.13(元/m2)

34精選PPTV=1785.71–472.46–142.86–0.04V–舉例3:某在建工程開工于2004年4月1日,總用地面積3000m2,規(guī)劃總建筑面積12400m2,用途為寫字樓。土地使用年限為50年,從開工之日起計(jì);當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元/m2。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.5年,建設(shè)費(fèi)用(包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等)為每平方米建筑面積230

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